導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇企業(yè)物業(yè)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.1物業(yè)管理與服務(wù)方式過(guò)于陳腐在相當(dāng)一部分石油企業(yè)小區(qū)中，物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)方式仍然處于較低水平，難以為住戶提供讓其滿意的服務(wù)。如物業(yè)企業(yè)在園區(qū)管理中，盡管也設(shè)置門(mén)禁，但多數(shù)情況下的門(mén)禁形同虛設(shè)，外來(lái)人員出入自由，尤其是夜間的門(mén)禁，保安人員處于自身的利益考慮，將行車(chē)起落架升起，任車(chē)輛在夜間自由進(jìn)出，無(wú)形中使園區(qū)住戶的人身以及財(cái)產(chǎn)安全受到威脅。而在服務(wù)意識(shí)方面，一些物業(yè)企業(yè)欠缺主動(dòng)服務(wù)意識(shí)，如在冬季，個(gè)別坡路路段因?yàn)榉e雪積冰，造成車(chē)輛爬坡困難，而物業(yè)公司一般只是在接到業(yè)主電話后，方安排人員進(jìn)行破冰或者鋪撒煤灰渣。此外，考慮到石油企業(yè)小區(qū)的住戶多為企業(yè)內(nèi)部職工，因而一旦個(gè)別住戶對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)產(chǎn)生質(zhì)疑，這種情緒將會(huì)快速的大范圍傳播，從而導(dǎo)致多數(shù)住戶對(duì)物業(yè)企業(yè)的排斥。1.2部分物業(yè)管理人員職業(yè)素養(yǎng)亟待提升作為以服務(wù)住戶為主的物業(yè)企業(yè)，由于前文所提及的其服務(wù)理念亟待更新，因而一旦在日常的管理與服務(wù)方面遭遇問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)用無(wú)法收繳時(shí)，其只能通過(guò)壓縮成本為繼，這樣便形成了惡性循環(huán)，從而使一批未經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性職業(yè)培訓(xùn)的人員進(jìn)入物業(yè)企業(yè)。此部分人員的職業(yè)素養(yǎng)以及專業(yè)能力相對(duì)較低，因而在具體的服務(wù)與管理活動(dòng)中，沒(méi)有重視自身的工作方法與方式，未能對(duì)住戶的個(gè)性化訴求給予正視和滿足，極易同住戶產(chǎn)生沖突，從而造成住戶對(duì)物業(yè)企業(yè)的評(píng)價(jià)降低。如個(gè)別物業(yè)人員，在多次說(shuō)服住戶不要將車(chē)輛停放在園區(qū)草坪無(wú)果的情形下，未能借助法律予以應(yīng)對(duì)，而是將住戶的車(chē)輛砸壞或者噴漆以進(jìn)行泄憤，從而造成矛盾的激化。

2以提升住戶滿意度為契機(jī)提升石油

企業(yè)物業(yè)管理水平的實(shí)現(xiàn)路徑基于前文論及的當(dāng)前國(guó)內(nèi)石油企業(yè)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，結(jié)合個(gè)人工作實(shí)踐，筆者認(rèn)為，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，應(yīng)以提升住戶滿意度為宗旨，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理水平的全方位提升。2.1將提升住戶滿意度建設(shè)納入到企業(yè)文化建設(shè)范疇對(duì)于任何一家企業(yè)而言，企業(yè)文化是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此石油企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)更新理念，將提升住戶滿意度放在首位，并將其納入到企業(yè)文化建設(shè)的范疇中來(lái)。具體而言，物業(yè)企業(yè)應(yīng)安排專人，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放的方式，對(duì)園區(qū)內(nèi)的住戶進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)調(diào)查，從而做到對(duì)自身存在在管理與服務(wù)中存在的問(wèn)題以及住戶的訴求做到詳盡把握，查找缺省。同時(shí)對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行在職培訓(xùn)，如借助對(duì)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以及結(jié)合自身的企業(yè)資質(zhì)，制定清晰的管理與服務(wù)準(zhǔn)則，并借助企業(yè)內(nèi)部績(jī)效考核以及企業(yè)外部住戶打分的形式，保障企業(yè)文化建設(shè)的踐行。2.2為住戶提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)物業(yè)企業(yè)必須正視和重視住戶的個(gè)性化訴求，從而實(shí)現(xiàn)住戶“由點(diǎn)帶面”的、對(duì)企業(yè)的積極評(píng)價(jià)和認(rèn)同。如物業(yè)企業(yè)可以在園區(qū)的出入口，配置手推車(chē)，以滿足住戶購(gòu)物后運(yùn)送物品的便利；結(jié)合冬季車(chē)輛電瓶泄電快、難以發(fā)動(dòng)的情況，物業(yè)企業(yè)可以購(gòu)置汽車(chē)電瓶連接線，為住戶提供出行便利；還可以為住戶提供快件代收、水電煤氣費(fèi)代繳等業(yè)務(wù)，以滿足住戶的多樣化需求。2.3打造專業(yè)化物業(yè)管理從業(yè)人員隊(duì)伍物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員是物業(yè)企業(yè)對(duì)外形象的窗口，因此必須打造一支專業(yè)化的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。物業(yè)企業(yè)可以結(jié)合近年來(lái)高校畢業(yè)生就業(yè)難以及許多高校均開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)的現(xiàn)狀，積極組織進(jìn)行校園招聘，從而在實(shí)現(xiàn)解決高校畢業(yè)生就業(yè)的同時(shí)，也使一批高素質(zhì)的專業(yè)化人才充實(shí)到企業(yè)當(dāng)中。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)在職人員的培訓(xùn)，制定明確的崗位標(biāo)準(zhǔn)，并借助KPI考核等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)員工的效能化管理。2.4借助新媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)科技化物業(yè)管理隨著信息技術(shù)時(shí)代的到來(lái)，新媒體技術(shù)已經(jīng)在許多領(lǐng)域得到廣泛的適用。作為石油企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)而言，不能吝于投入，應(yīng)借助新媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)科技化的物業(yè)管理。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在園區(qū)內(nèi)設(shè)置LED屏，對(duì)住戶進(jìn)行各類事項(xiàng)的公示和提醒；在園區(qū)的出入口，安裝藍(lán)牙感應(yīng)裝置，并為園區(qū)住戶發(fā)放藍(lán)牙門(mén)卡以及車(chē)輛通行卡，這樣便實(shí)現(xiàn)了車(chē)輛以及行人出入的無(wú)人化管理，在節(jié)約了人力成本的同時(shí)，還避免了因保安人員怯于情面，放任外來(lái)人員和車(chē)輛進(jìn)入園區(qū)的情形。

3小結(jié)

篇2

(一)基礎(chǔ)釋義

財(cái)務(wù)管理就是指在企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中采取的圍繞財(cái)務(wù)活動(dòng)的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運(yùn)作，處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系，處理企業(yè)和外部財(cái)務(wù)關(guān)系等?，F(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨(dú)立的財(cái)權(quán)，企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí)體單位，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，吸收最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理思想，樹(shù)立最先的財(cái)務(wù)管理理念，建立最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理、投資機(jī)構(gòu)，為企業(yè)制定科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(二)主要特征

良好的財(cái)務(wù)管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而企業(yè)財(cái)務(wù)管理最大的特點(diǎn)與之企業(yè)自身規(guī)模相關(guān)，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱。

二、財(cái)務(wù)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用

我國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也正日趨逐漸走向規(guī)范化。物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人們生活質(zhì)量息息相關(guān)，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益綜合在一起，是城市建設(shè)的重要組成部分。作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時(shí)常頻現(xiàn)一系列問(wèn)題。財(cái)務(wù)管理一般泛指在一定整體目標(biāo)的情況下，針對(duì)資產(chǎn)購(gòu)置、資產(chǎn)融通以及利潤(rùn)分配所開(kāi)展的管理工作，同時(shí)也是對(duì)企業(yè)資金投入以及利潤(rùn)回收的全過(guò)程所采取的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。所以，立足于如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財(cái)務(wù)管理確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際質(zhì)量。

三、改善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑

(一)明確物管企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

物業(yè)管理企業(yè)只有樹(shù)立明確的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，才能正確的引導(dǎo)后續(xù)會(huì)計(jì)工作，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平。為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時(shí)掌握外界環(huán)境變化，防范風(fēng)險(xiǎn)，確保按照預(yù)定的軌道發(fā)展；還應(yīng)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確各項(xiàng)費(fèi)用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，尤其是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)進(jìn)行企業(yè)資本的積累；此外，還要正確認(rèn)識(shí)到企業(yè)的規(guī)模實(shí)力和投資界限，有針對(duì)性的強(qiáng)化企業(yè)投資能力。

(二)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的事中控制

在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐過(guò)程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)可以簡(jiǎn)單的概括成會(huì)計(jì)憑證的填寫(xiě)、會(huì)計(jì)確認(rèn)和會(huì)計(jì)計(jì)量，其中，模型運(yùn)算的結(jié)果包括了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)表整理，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的總賬以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的類型，由此可見(jiàn)，財(cái)務(wù)管理需要面對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)工作，信息的篩選和信息的計(jì)算。因此，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源的控制能提高財(cái)務(wù)管理事中控制的有效性，在一定程度促進(jìn)了財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財(cái)務(wù)管理實(shí)效性提升提供了助力。

(三)創(chuàng)新對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式實(shí)踐中，財(cái)務(wù)管理信息的獲取都是借助于會(huì)計(jì)憑證，所以，會(huì)計(jì)憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來(lái)源。為此，財(cái)務(wù)管理要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)憑證的關(guān)注和重視，從會(huì)計(jì)

憑證角度深化財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動(dòng)提供有力依據(jù)。此外，企業(yè)交易過(guò)程中主要以貨幣為主，會(huì)計(jì)憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)具體工作的實(shí)施。因此，必須要對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應(yīng)該在會(huì)計(jì)憑證的備用信息欄中，增設(shè)統(tǒng)計(jì)信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)角度，在一定程度上保障財(cái)務(wù)信息的豐富和完善。

四、結(jié)束語(yǔ)

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二．物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的主要來(lái)源分析

（一）原房屋管理部門(mén)

90年代末，在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的成功推動(dòng)下，沿海大城市的房管部門(mén)紛紛轉(zhuǎn)變體制，由原來(lái)從屬于國(guó)家管理機(jī)構(gòu)變成了企業(yè)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行自負(fù)盈虧。于是房管所長(zhǎng)一躍而變成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理，相關(guān)的員工也就成了物業(yè)管理員了。在有的地方，目前還處于房管所與物業(yè)管理企業(yè)兩塊牌子一套班子的過(guò)度情況。其優(yōu)點(diǎn)是這一類管理人員具有原房產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，熟悉所管物業(yè)的情況，對(duì)各類法規(guī)制度比較熟悉。他們的缺點(diǎn)是管理方法上留有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，服務(wù)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)不夠強(qiáng)，有的房管人員的文化程度偏低，年齡也較大，這些都將制約著公司的發(fā)展，也很難適應(yīng)新時(shí)期的要求。

（二）賓館行業(yè)改行進(jìn)入物業(yè)管理

這些人員的優(yōu)勢(shì)是具有較高的文化素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)理念比較先進(jìn)，管理高檔樓宇常常成為他們的拿手之作。雖然一開(kāi)始先介入商業(yè)辦公大樓的管理，但這些管理者一開(kāi)始并不知道這叫物業(yè)管理，并且對(duì)對(duì)小區(qū)管理的特性缺乏了解。他們中的大多數(shù)經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)和適應(yīng)，可以克服原有的不足，成為優(yōu)秀的物業(yè)管理人員。

（三）科班出身的管理人員

所謂科班是指在大學(xué)或中等專業(yè)學(xué)校的物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生，其中甚至具有研究生學(xué)歷?，F(xiàn)在許多大中專學(xué)校紛紛開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，有不少學(xué)生畢業(yè)后加入了物業(yè)管理行業(yè)。這些人的長(zhǎng)處是具有比較系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)，接受新事物比較快，是新世紀(jì)物業(yè)管理的中堅(jiān)力量。當(dāng)然這里的許多人還是比較年輕，還需要在實(shí)際崗位上進(jìn)行磨練。

（四）境外或國(guó)內(nèi)早期物業(yè)管理企業(yè)帶出來(lái)的管理人員

物業(yè)管理從境外進(jìn)入內(nèi)地城市，如香港特別行政區(qū)的第一太平戴維斯，怡高物業(yè)，新加坡的怡安物業(yè)等。他們最早打開(kāi)了中國(guó)物業(yè)管理的大門(mén)，為我們帶來(lái)了物業(yè)管理思想和服務(wù)理念。他們?cè)趪?guó)內(nèi)管理過(guò)的物業(yè)中，相當(dāng)一部分人成為后來(lái)其他物業(yè)管理企業(yè)的管理骨干。這種情況包括國(guó)內(nèi)最早的物業(yè)管理企業(yè)，如深圳的萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)等，他們是中國(guó)物業(yè)管理的先頭軍。他們培養(yǎng)了一批批物業(yè)管理骨干，如今活躍在其他物業(yè)管理企業(yè)中。這些骨干大多具有較高的業(yè)務(wù)水平和管理能力，一般都是這些企業(yè)的領(lǐng)軍人物。但是其中也有的存有太多的優(yōu)越感，多次“跳槽”，工作不夠塌實(shí)。

（五）其他途徑改行進(jìn)入物業(yè)管理

他們都在各個(gè)行業(yè)從事相關(guān)的服務(wù)，他們帶來(lái)了各行各業(yè)的思想文化，對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起了積極作用。當(dāng)然他們的轉(zhuǎn)行有一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過(guò)程。

三．物業(yè)管理企業(yè)高素質(zhì)人才緊缺的主要原因

（一）行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)急劇擴(kuò)容，人才培養(yǎng)無(wú)法跟上。

物業(yè)管理對(duì)于我國(guó)是一個(gè)全新的行業(yè)，其發(fā)展速度又是如此迅速——20多年2萬(wàn)多家企業(yè)230多萬(wàn)從業(yè)人員，而高等院校（主要是高職院校）對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)起步較晚，20世紀(jì)90年代中期廣州、深圳、重慶等地才開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專業(yè)，高等院校培養(yǎng)人才有2-3年的培養(yǎng)過(guò)程，所以人才培養(yǎng)的發(fā)展速度無(wú)法跟上人才需求的增長(zhǎng)速度是行業(yè)人才緊缺的主要原因之一，但這個(gè)矛盾從理論上分析將隨著人才培養(yǎng)力度的不斷加大以及物業(yè)管理企業(yè)從量變到質(zhì)變的逐步開(kāi)展而有所緩解。

（二）行業(yè)薪酬仍處于中下層，且缺乏激勵(lì)機(jī)制

筆者從事物業(yè)管理專業(yè)教育多年，與從事物業(yè)管理工作的歷年畢業(yè)生交流中也不難發(fā)現(xiàn)待遇偏低是動(dòng)搖他們從業(yè)信心的關(guān)鍵因素。行業(yè)內(nèi)企業(yè)眾多，規(guī)模參差不齊，經(jīng)營(yíng)體制不一，人員流動(dòng)速度比較快；其中有些企業(yè)自培人才流失過(guò)快，甚至有成為入職培訓(xùn)地的可能。行業(yè)內(nèi)人力資源管理信息閉塞，導(dǎo)致很多需要市場(chǎng)化信息管理的方面管理盲目。物管行業(yè)屬于微利行業(yè)影響工資收入，近日北京外企太和企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司了北京物業(yè)管理行業(yè)薪酬報(bào)告。報(bào)告指出，自1995年以來(lái)北京市的物業(yè)管理行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但與行業(yè)的飛速發(fā)展相反，其薪酬情況雖有所提高，但仍處中下層。報(bào)告中顯示在物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)理層、主管層、專業(yè)人員層和助理層四個(gè)層面的年度基本現(xiàn)金收入總額都占到了所有收入的60%以上，經(jīng)理層甚至接近于70%，而年度變動(dòng)收入總額所占比例則少得可憐。員工變動(dòng)收入占總收入的比例過(guò)小說(shuō)明物管行業(yè)企業(yè)對(duì)于員工的激勵(lì)和績(jī)效考核基本上很少，薪酬杠桿中激勵(lì)員工的效應(yīng)沒(méi)有被發(fā)揮出來(lái)?；粳F(xiàn)金收入所占比重偏高，這樣雖然能夠起到比較好的保留人才的作用，但對(duì)于人才在崗位上的再發(fā)展卻起到了一定的限制作用，不利于發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。薪酬低下，且缺乏激勵(lì)機(jī)制是造成高層次管理人才流動(dòng)性大的主要原因。

三．解決人才缺乏的主要途徑：

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)要在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的優(yōu)勢(shì)解決人才缺乏的問(wèn)題必須得到足夠的重視，主要可以通過(guò)以下幾種途徑保持人才競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（一）與地方院校聯(lián)姻共同培養(yǎng)合適人才

一些人才意識(shí)較強(qiáng)的企業(yè)借著地方高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院人才培養(yǎng)的產(chǎn)、學(xué)、研需要與之聯(lián)手共同打造物業(yè)管理人才建立定單式培養(yǎng)模式。企業(yè)參與學(xué)校的教學(xué)計(jì)劃、課程設(shè)置等制定工作，學(xué)校把物業(yè)專業(yè)的實(shí)務(wù)課交給企業(yè)一線管理者來(lái)講，在教學(xué)當(dāng)中就讓學(xué)生了解了市場(chǎng)，接觸了實(shí)際。然后學(xué)生在學(xué)習(xí)期間參加企業(yè)的實(shí)習(xí)工作，到公司后就開(kāi)始經(jīng)常的定時(shí)崗位并且輪換，每個(gè)人都有機(jī)會(huì)接觸一下辦公室、客服、工程、保安、保潔這些實(shí)務(wù)，同時(shí)在整個(gè)培養(yǎng)過(guò)程中建立了學(xué)生和企業(yè)之間的感情，有利于培養(yǎng)學(xué)生對(duì)物業(yè)管理工作的實(shí)際認(rèn)識(shí)，走上管理崗位后學(xué)生就能挑大梁。如深圳萬(wàn)科物業(yè)與深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)合培養(yǎng)學(xué)生，杭州坤和社區(qū)服務(wù)有限公司與杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)聯(lián)手合作培養(yǎng)學(xué)生為企業(yè)貯備人才，浙江綠城物業(yè)與浙江育英職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)合作成立“綠城班”，北京銘維成物業(yè)管理公司與北京農(nóng)業(yè)職業(yè)管理學(xué)院聯(lián)姻等等。這種做法已讓企業(yè)嘗到在人才緊缺的市場(chǎng)狀態(tài)下保持人才聘用優(yōu)勢(shì)的甜頭。

（二）企業(yè)注重內(nèi)部培訓(xùn)，建立有效的激勵(lì)機(jī)制

如果說(shuō)進(jìn)得來(lái)人才是基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，那么留得住人才就是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，必須樹(shù)立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來(lái)，也留得住，還不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才基地。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待。這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門(mén)的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來(lái)越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營(yíng)等多門(mén)學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。企業(yè)中員工知識(shí)層次越來(lái)越高，年齡也越來(lái)越趨向年輕化，他們對(duì)工作的期望值也越來(lái)越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價(jià)值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計(jì)劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟(jì)效益。推行ISO質(zhì)量管理體系，會(huì)使住戶覺(jué)得是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證，可惜現(xiàn)時(shí)有些管理公司將ISO作為市場(chǎng)推廣策略，而沒(méi)有貫徹和有系統(tǒng)地推行，使管理運(yùn)作與ISO的精神脫節(jié)，影響了質(zhì)素。透過(guò)提升組織內(nèi)所有工作的質(zhì)素來(lái)滿足住戶的需要，在公司營(yíng)造和諧氣氛及團(tuán)隊(duì)精神，由各階層職員共同不斷努力改進(jìn)以達(dá)到向住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)。

專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊(duì)伍的培養(yǎng)。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。只有這些經(jīng)過(guò)專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬(wàn)戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。不斷接納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時(shí)間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。

篇4

1.轉(zhuǎn)變觀念，提升管理水平

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變思想觀念，要深刻的認(rèn)識(shí)到服務(wù)才是物業(yè)的根本，要增強(qiáng)職工的緊迫感和危機(jī)感，堅(jiān)持創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。要在做好服務(wù)的過(guò)程中，增加多種經(jīng)營(yíng)方式來(lái)提高其經(jīng)濟(jì)效益，不斷的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的資源優(yōu)化配置，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。要走市場(chǎng)化的管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)。

2.完善用人機(jī)制，提升職工素質(zhì)

要想使物業(yè)管理走向社會(huì)化，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須不斷的對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)還需要不斷的吸收和引進(jìn)專業(yè)人才，不斷的提高職工的綜合素質(zhì)。同時(shí)，還要不斷制定完善的用人機(jī)制，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)多種方式和渠道來(lái)培養(yǎng)和挽留人才，不斷的增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化。

3.建立物業(yè)智能化管理

隨著物業(yè)管理公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)前的需要，迫切需要建立以科學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的智能化。通過(guò)建立相應(yīng)的信息系統(tǒng)，能夠在設(shè)備控制和收費(fèi)等方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，能夠節(jié)省大量的人力資源，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息的動(dòng)態(tài)管理和遠(yuǎn)程控制，不斷的提高運(yùn)行效率。通過(guò)智能化管理，實(shí)現(xiàn)高效、規(guī)范和有序的效果，不斷提高客戶對(duì)于物業(yè)管理公司的認(rèn)可和理解，提高客戶滿意度。

4.建立完善的法規(guī)制度

我國(guó)的物業(yè)管理在法律和法規(guī)方面都不夠健全，同時(shí)還缺少相應(yīng)的系統(tǒng)性，這種情況嚴(yán)重的阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展。因此，要建立完善的物業(yè)法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理方面的行為，同時(shí)還應(yīng)該建立相應(yīng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的等級(jí)評(píng)定和資質(zhì)審查，完善招標(biāo)行為，不斷的提高企業(yè)的素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)還要不斷的加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理方面知識(shí)的宣傳，要提高業(yè)主主動(dòng)參與的力度，通過(guò)廣大業(yè)主的共同監(jiān)督，促使物業(yè)管理依據(jù)法規(guī)、法律和規(guī)范等進(jìn)行管理，不斷提高自己的管理水平。

二、結(jié)束語(yǔ)

篇5

物業(yè)的管理服務(wù)影響著業(yè)主的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，因此加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的工作創(chuàng)新力度，滿足業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量要求，能夠有效保障物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。面對(duì)社會(huì)發(fā)展中日益復(fù)雜的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量勢(shì)在必行。本文分析了創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的重要意義和目前物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)發(fā)展的現(xiàn)存問(wèn)題，重點(diǎn)探討了如何開(kāi)展物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)策略。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理;企業(yè)服務(wù);企業(yè)創(chuàng)新

城市化建設(shè)進(jìn)程發(fā)展迅速，物業(yè)管理作為新興服務(wù)類行業(yè)，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)和當(dāng)代城市管理經(jīng)營(yíng)的重要組成部分，城市數(shù)量和人口不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致居民的居住需求量也隨之增加，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。目前為止，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)逐漸規(guī)范化、專業(yè)化，但仍然存在很多問(wèn)題，因此挖掘創(chuàng)新發(fā)展策略才是提升物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。

一、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的重要意義

1.滿足業(yè)主需求。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐漸發(fā)生了很大的變化，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展物業(yè)的服務(wù)范圍有了明顯的擴(kuò)大，逐漸從住宅小區(qū)擴(kuò)大到了小區(qū)管理和別墅管理還有公寓樓管理方面。由于物業(yè)服務(wù)的對(duì)象不同，因此其中的業(yè)主有不同的服務(wù)需求，面對(duì)多樣化的服務(wù)需求，要求物業(yè)管理企業(yè)必須要采取相應(yīng)措施來(lái)創(chuàng)新工作模式，滿足不同業(yè)主需求。2.滿足企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)中的各個(gè)行業(yè)都面臨著巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，因此物業(yè)服務(wù)官管理行業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也更加激烈。市場(chǎng)的迅速發(fā)展給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，也帶來(lái)了發(fā)展挑戰(zhàn)，需要物業(yè)管理企業(yè)必須要在工作中努力提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷創(chuàng)新管理手段，才能夠保證企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。3.符合企業(yè)發(fā)展需求。目前很多物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)面臨很多問(wèn)題，例如說(shuō)業(yè)主對(duì)于服務(wù)企業(yè)的服務(wù)要求不斷提升，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本也在不斷提升，同時(shí)人們對(duì)于物業(yè)管理工作本身性質(zhì)存在錯(cuò)誤性理解，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要提升經(jīng)濟(jì)效益、滿足業(yè)主多樣化需求，就需要?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)服務(wù)模式，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，擺脫傳統(tǒng)的企業(yè)形象，為企業(yè)創(chuàng)建出更好的發(fā)展條件。

二、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)存問(wèn)題

1.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小。物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作時(shí)遇到很多困難，主要原因是企業(yè)自身規(guī)模比較小，在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展工作開(kāi)展，物業(yè)工作中的創(chuàng)新服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法滿足社會(huì)發(fā)展和人們的生活需求。想要獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)模，擴(kuò)大自己的發(fā)展空間和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升自身的業(yè)務(wù)量，能夠真正意義上的提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而不斷推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新服務(wù)開(kāi)展。2.缺乏管理人才。目前我國(guó)一部分物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于自身工作人員要求較低，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)包含的行業(yè)員工素質(zhì)都比較差，嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)管理工作的發(fā)展和進(jìn)步，因此必須要重視物業(yè)服務(wù)工作人員的素質(zhì)培養(yǎng)，在相關(guān)工作人員進(jìn)入崗位開(kāi)展工作之前，需要首先做好工作內(nèi)容培訓(xùn)措施，確保管理人員的素質(zhì)能夠滿足物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展要求。物業(yè)管理企業(yè)可以在入場(chǎng)工作中引進(jìn)技術(shù)型管理人員，通過(guò)招聘等方式，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理工作秩序，在工作中根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況來(lái)建立完善服務(wù)工作制度，切實(shí)提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。3.建設(shè)和管理責(zé)任不分明。物業(yè)管理發(fā)展初期實(shí)行的是誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的手段，但是由于物業(yè)管理企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模比較小，因此沒(méi)有把物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的權(quán)利和責(zé)任規(guī)劃區(qū)分，導(dǎo)致房屋在建設(shè)完成之后出現(xiàn)了很多矛盾。例如說(shuō)開(kāi)發(fā)商過(guò)于考慮自身利益，沒(méi)有考慮到居民的生命安全和居住安全，房屋質(zhì)量建設(shè)不達(dá)標(biāo)，居民島物業(yè)部門(mén)投訴，但是物業(yè)服務(wù)人員也無(wú)法解釋責(zé)任是否該誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，導(dǎo)致服務(wù)矛盾的出現(xiàn)。

三、如何創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)工作

1.培養(yǎng)學(xué)習(xí)型員工。在開(kāi)展物業(yè)管理工作創(chuàng)新服務(wù)時(shí)，可以通過(guò)舉辦活動(dòng)來(lái)調(diào)動(dòng)起工作人員的工作熱情和積極性，鼓勵(lì)全體員工參與到活動(dòng)中來(lái)進(jìn)行工作和學(xué)習(xí)，為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，幫助員工進(jìn)行思維創(chuàng)新?；顒?dòng)中可以把培訓(xùn)內(nèi)容結(jié)合進(jìn)去，提升員工自身的自主學(xué)習(xí)意識(shí)，讓員工能夠更加積極，通過(guò)學(xué)習(xí)來(lái)提升自己的工作素養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量。很多的發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)工作中已經(jīng)具備了豐富的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，因此在進(jìn)行培訓(xùn)工作室，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)可以借鑒和使用國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，提升我國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。2.菜單式服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)中可以使用菜單式服務(wù)方式，能夠有效提升物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模?？蛻舻囊率匙⌒腥绻霈F(xiàn)了問(wèn)題，需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，滿足客戶的服務(wù)需求?？蛻粼谙硎芊?wù)的過(guò)程中，可以根據(jù)菜單來(lái)進(jìn)行選擇，客戶自身受到尊重，心情會(huì)更加愉悅。菜單式服務(wù)重視以人為本的服務(wù)理念，能夠有效提升服務(wù)質(zhì)量，幫助切實(shí)解決物業(yè)服務(wù)問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)要在工作中創(chuàng)新服務(wù)模式，從而吸引更多客戶，提升企業(yè)的業(yè)務(wù)量，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在進(jìn)行菜單式服務(wù)需要注意保證好服務(wù)項(xiàng)目的確定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，才能夠有效避免項(xiàng)目和收費(fèi)之間差距較大的矛盾現(xiàn)象出現(xiàn)。3.重視經(jīng)營(yíng)多樣化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可以采用多樣化的經(jīng)營(yíng)模式，能夠有效確保物業(yè)服務(wù)的實(shí)際工作質(zhì)量，還能夠?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)便利，提升經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理行業(yè)正在不斷發(fā)展，客戶對(duì)于物業(yè)管理工作從一開(kāi)始的保潔和保安工作等不斷提升服務(wù)需求，例如說(shuō)社區(qū)中休閑娛樂(lè)設(shè)施的建筑等，為了能夠滿足客戶需求，物業(yè)管理企業(yè)需要改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)模式，重視多樣化經(jīng)營(yíng)模式，在提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上滿足更多客戶的實(shí)際服務(wù)需求。人們的生活水平隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷提升，人們?cè)谙硎艿轿飿I(yè)服務(wù)的同時(shí)也提升要求，只有創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)工作，才能夠滿足更多客戶的服務(wù)需求。4.提供全程物業(yè)服務(wù)策劃。物業(yè)管理企業(yè)提供的全程服務(wù)策劃內(nèi)容涉及范圍比較大，想要提供完善的全程物業(yè)服務(wù)策劃需要相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)先自身對(duì)于地產(chǎn)和施工全面的了解，相對(duì)于地產(chǎn)和施工過(guò)程中不明確的地方一定要做好詳細(xì)的交流個(gè)溝通，幫助企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理服務(wù)工作人員對(duì)于地產(chǎn)和施工過(guò)程全面的掌握，才能夠給客戶提供更加全面的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)提供全城物業(yè)服務(wù)策劃需要嚴(yán)格把握好地產(chǎn)規(guī)劃方面的內(nèi)容，根據(jù)客戶的實(shí)際需求來(lái)提供開(kāi)發(fā)策略，能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新服務(wù)目標(biāo)。地產(chǎn)策劃工作跟全程物業(yè)服務(wù)策劃工作本身的關(guān)注重點(diǎn)不同，需要在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，物業(yè)管理企業(yè)跟相關(guān)地產(chǎn)策劃做好溝通方面的工作。5.提供定制物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理可以根據(jù)業(yè)主需求退出定制物業(yè)服務(wù)，定制物業(yè)服務(wù)能夠從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，給業(yè)主提供自由選擇的機(jī)會(huì)，同時(shí)針對(duì)性更強(qiáng)，能夠保障業(yè)主享受到良好的物業(yè)服務(wù)。定制物業(yè)服務(wù)工作的推出也能夠提升業(yè)主的滿意程度，為企業(yè)樹(shù)立良好的服務(wù)形象，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的核心工作內(nèi)容，想要得到更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)就需要?jiǎng)?chuàng)新工作，滿足人們對(duì)于物業(yè)的新服務(wù)需求。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)要不斷創(chuàng)新工作模式，爭(zhēng)取在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地，根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)來(lái)開(kāi)發(fā)出特色型服務(wù)，滿足更多人對(duì)于物業(yè)的需求，及時(shí)解決業(yè)主在生活中遇到的困難和問(wèn)題，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，跟業(yè)主建立良好的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；供暖；成本；管控

供暖成本和管控工作是物業(yè)管理企業(yè)工作的重要內(nèi)容，關(guān)系到物業(yè)企業(yè)整體工作能力的體現(xiàn)。供暖問(wèn)題作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，物業(yè)管理企業(yè)必須要切實(shí)做好成本的管控。本文通過(guò)分析物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點(diǎn)，并就物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀，給予提高物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控水平的對(duì)策，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的整體水平進(jìn)入一個(gè)全新的高度。

一、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本相關(guān)特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、服務(wù)多樣化等特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)供暖工作的空間分散，指的是服務(wù)的對(duì)象是或者新物業(yè)小區(qū)。時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的建筑物提供連續(xù)不間斷的供暖服務(wù)，保證業(yè)主始終處于理想的溫度環(huán)境當(dāng)中。服務(wù)多樣化說(shuō)的是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容多種多樣，既要提供供暖能源上的管理，還要將所需的各種資源合理優(yōu)化整合。供暖成本在不斷地供暖服務(wù)中形成了一定的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）成本構(gòu)成要素復(fù)雜

由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務(wù)的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對(duì)復(fù)雜。按照供暖成本的構(gòu)成來(lái)看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個(gè)方面。能源成本是進(jìn)行供暖服務(wù)的決定因素，為供暖過(guò)程的順利實(shí)施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對(duì)供暖服務(wù)過(guò)程中所需要的管道進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對(duì)小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個(gè)過(guò)程中一切人力、物力、財(cái)力開(kāi)支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，因此對(duì)供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務(wù)的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)不斷的搶占市場(chǎng)而擴(kuò)大供暖服務(wù)的范圍，所以說(shuō)物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施配備對(duì)供暖成本影響大

根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點(diǎn)采取的供暖服務(wù)不同，因此會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對(duì)來(lái)說(shuō)供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，因此供暖成本相對(duì)比較低。但是對(duì)于很多老舊的建筑物來(lái)說(shuō)，供暖管道等裝置老化損壞，嚴(yán)重影響了供暖工作的順利開(kāi)展，使供暖的維修等成本增加，可見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)供暖成本影響較大。

二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理落后性

在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理企業(yè)供暖過(guò)程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗(yàn)收以后才開(kāi)始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點(diǎn)，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實(shí)際的工作過(guò)程中，物業(yè)供暖相關(guān)職能部門(mén)缺乏對(duì)供暖成本制度的認(rèn)識(shí)，被動(dòng)的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動(dòng)性。同時(shí)，員工的工作績(jī)效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會(huì)很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認(rèn)為成本的管理是一味的降低成本的過(guò)程，而成本降低需要通過(guò)裁員、節(jié)約開(kāi)支等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對(duì)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只是片面注重服務(wù)與管理過(guò)程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問(wèn)題，所以說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。

三、更好實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對(duì)策

（一）運(yùn)用系統(tǒng)理念加以分析

要想實(shí)現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務(wù)對(duì)象的情況具體運(yùn)用。通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實(shí)現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說(shuō)鍋爐功率、設(shè)備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購(gòu)成本

由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的供暖來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。能源價(jià)格的升高使得供暖資源采購(gòu)成本增加，并且市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢(shì)之間的競(jìng)爭(zhēng)。在進(jìn)行能源采購(gòu)時(shí)要貨比三家，選擇性價(jià)比最高的資源進(jìn)行采購(gòu)。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進(jìn)行反季節(jié)采購(gòu)，最大程度的降低采購(gòu)成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（三）規(guī)范操作流程

供暖工作內(nèi)容復(fù)雜，需要進(jìn)行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進(jìn)現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來(lái)指導(dǎo)供暖成本的安排，要要各個(gè)部門(mén)能各司其職、盡職盡責(zé)，共同促進(jìn)工作效率的整體提高。

（四）運(yùn)用科學(xué)的管理方法

現(xiàn)代高科技技術(shù)的的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，可以為供暖工作提供更多的技術(shù)支持，通過(guò)合理的安排維護(hù)、維修等工作，優(yōu)化整個(gè)供暖的各個(gè)流程內(nèi)容。同時(shí)配合以成本預(yù)測(cè)、成本分析、成本評(píng)估現(xiàn)代軟件的應(yīng)用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓(xùn)練有素的團(tuán)隊(duì)，是決定供暖成本控制工作的關(guān)鍵。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本和管控工作是日常工作的重要內(nèi)容，需要采取各種措施來(lái)保證其正常運(yùn)行，為人們創(chuàng)造一個(gè)更好的供暖環(huán)境。盡管在成本管理和管控中遇到很多問(wèn)題，但是還是要切實(shí)結(jié)合不同建筑物的特點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，最終推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的供暖工作向前邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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篇7

1.1相關(guān)概念

物業(yè)是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設(shè)施、市政、設(shè)備，如庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路等。物業(yè)管理是企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)?？傊?，物業(yè)管理是為物業(yè)業(yè)主和用戶服務(wù)的，做好物業(yè)管理服務(wù)工作，對(duì)提升物業(yè)使用功能、延長(zhǎng)使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業(yè)管理是一種企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的服務(wù)，與社區(qū)建設(shè)緊密相關(guān)，如：把物業(yè)管理與創(chuàng)建“安全小區(qū)”、“文明小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”進(jìn)行有效結(jié)合，為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的良好物業(yè)區(qū)域，從而實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的相統(tǒng)一。

1.2物業(yè)管理的內(nèi)容

物業(yè)管理基本的服務(wù)內(nèi)容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車(chē)輛道路管理等等；特色服務(wù)內(nèi)容包括：特約服務(wù)、便民服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂(lè)、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)等。物業(yè)公司追求全方位服務(wù)、高效能管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，維持和拓展服務(wù)范圍，由單純管理服務(wù)走向多種經(jīng)營(yíng)軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務(wù)，從而達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)、全面發(fā)展的目的。

2原物業(yè)管理運(yùn)行模式現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著市政行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和公司改革的進(jìn)一步深化，發(fā)展多元化經(jīng)濟(jì)已成為市政行業(yè)發(fā)展的主流。作為企業(yè)職能部門(mén)之一的行政科，主管企業(yè)的后勤，通過(guò)改制過(guò)渡成為具有獨(dú)立法人資格運(yùn)行的物業(yè)公司，是企業(yè)改革的必然。

2.1原物業(yè)管理運(yùn)行模式簡(jiǎn)述和現(xiàn)狀

（1）物業(yè)管理。原行政科主要負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)是：公司機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)家屬院生活區(qū)設(shè)施、設(shè)備的日常管理運(yùn)行和維護(hù)；環(huán)境保潔；固定資產(chǎn)管理；公司機(jī)關(guān)辦公用品管理；機(jī)關(guān)用車(chē)服務(wù)保障；員工食堂管理；水、電、暖三項(xiàng)費(fèi)用收繳和管理；公共事業(yè)的代辦（街辦、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動(dòng)服務(wù)；公司創(chuàng)衛(wèi)、計(jì)劃生育管理；商業(yè)房管理；公司房地產(chǎn)管理與開(kāi)發(fā)，職工住宅樓報(bào)建與建設(shè)。（2）產(chǎn)權(quán)狀況。公司現(xiàn)有職工住宅及商業(yè)房共計(jì)52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產(chǎn)權(quán)屬于公司所有，同時(shí)是不同年代建成的，比較分散，建筑規(guī)劃不合理，生活配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不健全，手續(xù)不全建筑較多，綠化水平較低。多年來(lái)，由于產(chǎn)權(quán)不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發(fā)生的費(fèi)用相當(dāng)大，目前暫由公司所屬單位負(fù)責(zé)管理。（3）管理狀況。物業(yè)管理的對(duì)象是本單位的職工住房和商業(yè)房產(chǎn)，物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是以企業(yè)福利基金作為后盾的，相對(duì)比較充足，一旦與屋宇相關(guān)的公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時(shí)，就可以向相關(guān)部門(mén)反映，并及時(shí)得到有效解決。此外，由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問(wèn)題行政領(lǐng)導(dǎo)可以進(jìn)行干預(yù)，這使得從管理上到經(jīng)費(fèi)的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：一是住房已經(jīng)成為企業(yè)十分重視的問(wèn)題和工作，單位自行建設(shè)管理的物業(yè)比較多，且分散不集中，有的在高新區(qū)，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進(jìn)行管理，這無(wú)疑也增加了物業(yè)管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自的提高，招聘、解聘、辭職等導(dǎo)致大量人才流動(dòng)，這給企業(yè)的福利性住房管理也帶來(lái)了很多阻力；三是企業(yè)后勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司無(wú)獨(dú)立法人資格，在經(jīng)營(yíng)管理工作中限制較多，很難實(shí)現(xiàn)政企分離、職能分解和規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

2.2原物業(yè)管理運(yùn)作模式存在的主要問(wèn)題

目前的國(guó)有企業(yè)，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結(jié)，其中“三線腫”就是指企業(yè)龐大的后勤機(jī)構(gòu)和人員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京的31家集團(tuán)公司中，國(guó)有企業(yè)設(shè)有內(nèi)部食堂就有620個(gè)，從業(yè)人員3萬(wàn)多人，服務(wù)對(duì)象206萬(wàn)人，另外再加上企業(yè)內(nèi)部自辦的公安、醫(yī)院、學(xué)院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機(jī)構(gòu)更是種類數(shù)量繁多。雖然國(guó)有企業(yè)在90年代就開(kāi)始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現(xiàn)實(shí)原因以及企業(yè)后勤改革的復(fù)雜特殊性，物業(yè)管理在運(yùn)行模式中還存在一些亟需解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)為：一是產(chǎn)權(quán)不清晰；二是體制不健全，制約了企業(yè)順利發(fā)展；三是技術(shù)落后，阻礙了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高；四是管理不到位，無(wú)法充分調(diào)動(dòng)起員工的工作積極性；五是相關(guān)措施不配套，不利于物業(yè)管理服務(wù)工作的有效開(kāi)展。以上問(wèn)題，究其原因是原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度障礙。

3物業(yè)管理改制的必要性

目前物業(yè)管理服務(wù)職能在公司還沒(méi)有全面展開(kāi)，由于公司基礎(chǔ)設(shè)施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業(yè)知識(shí)和服務(wù)意識(shí)，職工都端著鐵飯碗沒(méi)有危機(jī)意識(shí)，這都導(dǎo)致物業(yè)化管理服務(wù)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)。要推行物業(yè)規(guī)范化管理，我們認(rèn)為：首先確定管理服務(wù)的范圍；其次進(jìn)行水電等基礎(chǔ)設(shè)施改造；再次進(jìn)行廣泛的宣傳教育和充分的市場(chǎng)調(diào)研。結(jié)合公司實(shí)際情況建議進(jìn)行股份改制，注冊(cè)物業(yè)服務(wù)有限公司。從當(dāng)前的企業(yè)制度來(lái)看，建立物業(yè)管理公司的管理模式具有四個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：一是物業(yè)管理的思路非常清晰、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng)烈，對(duì)服務(wù)對(duì)象是業(yè)主（使用人）也很明確，工作起來(lái)認(rèn)真、負(fù)責(zé)和熱情；二是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本的相關(guān)內(nèi)涵理解到位，能夠嚴(yán)格按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運(yùn)作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問(wèn)題；三是機(jī)制建設(shè)較為靈活。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)員工采用合同聘任制、實(shí)行定期考核和評(píng)定，這不僅逐步現(xiàn)代企業(yè)制度符合當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和戰(zhàn)略決策，并具有很頑強(qiáng)的生命力和強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。而根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司的管理模式在實(shí)踐中發(fā)揮的作用顯而易見(jiàn)，因此，這也是本市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的方向。然而，因受到國(guó)情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現(xiàn)為：一是人們的思想意識(shí)還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利房上，對(duì)花錢(qián)買(mǎi)享受不予理解；二是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，加之一些物業(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)能力水平低、服務(wù)跟不上等，出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)虧損。這些問(wèn)題的存在，必須要引起物業(yè)管理公司的高度重視，并不斷提升和增強(qiáng)公司內(nèi)部管理，擴(kuò)大規(guī)模，從而扭虧為盈。加快物業(yè)改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業(yè)分公司員工的整體素質(zhì)和適應(yīng)力，建立健全各項(xiàng)管理規(guī)定，逐步接管公司全部物業(yè)，提供服務(wù)，完全自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，使其適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)化發(fā)展的要求。國(guó)有企業(yè)改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，正處于攻堅(jiān)階段，也是最艱難的時(shí)期。其中最困難的問(wèn)題之一是深化企業(yè)后勤改革。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)有企業(yè)既面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，又面臨著國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)自身的深化改革勢(shì)在必行，同時(shí)這也是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力和必然選擇。當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理還處于由企業(yè)總務(wù)后勤的行政服務(wù)向現(xiàn)代物業(yè)管理的過(guò)渡階段。在主輔沒(méi)有分離的前提下，其管理模式、管理內(nèi)容和管理形式都是由企業(yè)做主。同時(shí)，物業(yè)小區(qū)的前期規(guī)劃和后期管理也由企業(yè)做主，物業(yè)作為企業(yè)的后勤輔助，在工作中需要的經(jīng)費(fèi)和員工的工資待遇大多數(shù)都是企業(yè)承擔(dān)的。雖然企業(yè)已經(jīng)在對(duì)職工住房實(shí)行全額集資，差價(jià)補(bǔ)貼（即住房商品化），但是住戶還是沒(méi)有權(quán)利對(duì)物業(yè)進(jìn)行選擇，這也導(dǎo)致了職工和物業(yè)公司既對(duì)企業(yè)的住房無(wú)選擇權(quán)，又對(duì)房屋的建設(shè)計(jì)劃與管理、消費(fèi)管理等物業(yè)沒(méi)有自利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管理的就越多，給企業(yè)帶來(lái)的包袱就越重。當(dāng)前，我國(guó)很多國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位都未實(shí)現(xiàn)主輔分離，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理改制非常必要。

4物業(yè)管理改制的對(duì)策建議

（1）培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識(shí)。物業(yè)管理的對(duì)象是物，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，房屋、設(shè)施、環(huán)境等是業(yè)主，花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，為業(yè)主所享有，確保其正常運(yùn)作乃至保值、增值，是管理企業(yè)的責(zé)任和對(duì)業(yè)主的承諾，其本質(zhì)也是為業(yè)主服務(wù)的。讓業(yè)主成為真正的“上帝”，物業(yè)管理公司首先必須弄清自己與業(yè)主的關(guān)系，尊重業(yè)主的權(quán)利，履行自己的職責(zé)。業(yè)主是物業(yè)真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務(wù)的企業(yè)，而不是管理者。物業(yè)管理企業(yè)只有增強(qiáng)本身的責(zé)任感，同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)，雙方相互配合，才能使物業(yè)管理走向正途，才能體現(xiàn)雙方應(yīng)盡的義務(wù)和權(quán)利。因此，作為業(yè)主需要樹(shù)立管理服務(wù)等價(jià)有償、權(quán)利義務(wù)同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹(shù)立服務(wù)觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質(zhì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司要想在行業(yè)中立于不敗之地，并取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須要轉(zhuǎn)變服務(wù)理念、提高管理人員的素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務(wù)。（3）盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。新的物業(yè)管理模式促使了物業(yè)面向市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，且追求利益的最大化。同時(shí)，我們與行業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)為成本價(jià)格和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，而我們物業(yè)公司要取得持續(xù)健康的運(yùn)行，就必須要充分挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并在經(jīng)營(yíng)中以快和質(zhì)取勝。這不僅為社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益，還方便了住戶，提高了服務(wù)質(zhì)量的滿意度。此外，還要在小區(qū)內(nèi)建立一個(gè)由業(yè)主選舉產(chǎn)生的、對(duì)物業(yè)公司起到監(jiān)督作用的業(yè)主委員會(huì)，并明確其權(quán)利和義務(wù)。有了業(yè)主委員會(huì)，就可以協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)用和各項(xiàng)維修基金，并有效督促物業(yè)公司是否規(guī)范開(kāi)展工作，促進(jìn)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度。

作者:蘇敬波 單位:西安市第二市政工程公司

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篇8

【關(guān)鍵詞】高校;物業(yè)管理;企業(yè)的規(guī)范化

在謀求社會(huì)和科學(xué)不斷發(fā)展目標(biāo)的指引下，社會(huì)各個(gè)生產(chǎn)部門(mén)對(duì)高素質(zhì)人才的需求越來(lái)越迫切。高校作為學(xué)生生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，其物業(yè)管理工作的好壞直接影響著成長(zhǎng)于其中的學(xué)子的身心發(fā)展。面對(duì)不斷暴露出來(lái)的高校物業(yè)管理企業(yè)中所存在的問(wèn)題，我們必須加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化管理，以保障能有更多的高素質(zhì)人才向社會(huì)輸入。

1 高校物業(yè)管理的地位不斷提升

隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，各色各樣的物資生產(chǎn)部門(mén)和服務(wù)部門(mén)如雨后春筍般涌出，社會(huì)生產(chǎn)和服務(wù)市場(chǎng)變得越來(lái)越豐富多彩，人們?cè)谏a(chǎn)資料和人才等方面的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。為了有效地提升企業(yè)的生產(chǎn)效率和服務(wù)質(zhì)量，以能夠在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，人們絞盡腦汁。物業(yè)管理作為一種自改革開(kāi)放以來(lái)才被引入祖國(guó)內(nèi)地的新型管理模式，在這樣的時(shí)代背景下，開(kāi)始逐漸為人們所認(rèn)知。物業(yè)管理模式所展現(xiàn)出來(lái)的優(yōu)勢(shì)，也開(kāi)始為其他產(chǎn)業(yè)所借鑒。高校物業(yè)管理企業(yè)也正是在這種環(huán)境條件下應(yīng)運(yùn)而生的。隨著社會(huì)各生產(chǎn)部門(mén)對(duì)人才的需求量不斷增長(zhǎng)，高校人才培養(yǎng)的擔(dān)子也越來(lái)越重，為了讓學(xué)生能夠更好更快的成長(zhǎng)為高素質(zhì)的人才，高校在物業(yè)管理方面下足了功夫。對(duì)學(xué)生日常生活和學(xué)習(xí)的場(chǎng)所的優(yōu)化管理，為學(xué)生構(gòu)造出了一個(gè)安全舒適的環(huán)境，有效的提升了學(xué)生學(xué)習(xí)和生活的效率和質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)了促進(jìn)學(xué)生成才的目標(biāo)。

2 高校物業(yè)管理工作中所存在的問(wèn)題

2.1 物業(yè)管理模式顯得混亂

現(xiàn)代高校規(guī)模龐大，所包含的教學(xué)設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)也多種多樣，因此高校的物業(yè)管理工作，往往由專門(mén)的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)完成。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)，雖然在名義上是作為一家企業(yè)來(lái)對(duì)其所負(fù)責(zé)的高校的物業(yè)進(jìn)行管理，但該企業(yè)對(duì)于高校而言，只是其管理體制當(dāng)中的一個(gè)小單元。在企業(yè)對(duì)高校物業(yè)管理過(guò)程中，高校也希望自己能夠參與到該項(xiàng)工作來(lái)，更有的高校管理階層希望自己能夠在高校物業(yè)管理工作過(guò)程中起到主導(dǎo)地位，有權(quán)利對(duì)高校物業(yè)管理的各方面內(nèi)容進(jìn)行調(diào)配和管理。而有些高校物業(yè)管理企業(yè)卻希望自身能夠以獨(dú)立的姿態(tài)來(lái)進(jìn)行高校物業(yè)管理，希望自己能夠擺脫學(xué)校的依賴，成為職能健全并極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。在這兩種不同想法的相互碰撞下，一些高校的物業(yè)管理模式也逐漸呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。這不僅使在高校物業(yè)管理過(guò)程中，出現(xiàn)服務(wù)工作和管理工作不能合理有效搭接的現(xiàn)象，影響高校設(shè)施設(shè)備職能的正常發(fā)揮，也讓高校和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中的矛盾不斷加深，影響學(xué)校和企業(yè)相互間的利益。

2.2 高校物業(yè)管理體制內(nèi)部存在的矛盾

在高校辦學(xué)規(guī)模和設(shè)施設(shè)備不斷增加的背景下，高校的物業(yè)結(jié)構(gòu)形式也變得越來(lái)越復(fù)雜，其中所存在的問(wèn)題和所要注意的要點(diǎn)也越來(lái)越多，高校物業(yè)管理工作也因此成為一項(xiàng)繁瑣的工作。一些高校的物業(yè)管理體制在建設(shè)的過(guò)程中，由于在職員職權(quán)、待遇，以及在學(xué)生教師收費(fèi)、監(jiān)管等方面的問(wèn)題，給高校物業(yè)管理體制的健康形成構(gòu)成了隱患。特別是在高校物業(yè)管理人才的引入工作方面，盡管高校人事管理部門(mén)在管理工作人員的任用過(guò)程中向來(lái)都注重人員自身的知識(shí)和道德修養(yǎng)，但由于高校與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，高校對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)技術(shù)人才的引入工作沒(méi)有給予足夠的重視，導(dǎo)致許多在知識(shí)技能和道德品質(zhì)不合乎要求的工作人員混入高校物業(yè)管理體制當(dāng)中來(lái)，給原本由于經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)方面的缺陷而導(dǎo)致功能和結(jié)構(gòu)發(fā)面比較薄弱的高校物業(yè)管理體制，造成了不利的影響。由此導(dǎo)致了在許多高校的物業(yè)管理過(guò)程中當(dāng)中，存在著管理方式陳舊老套、管理成效不夠顯著、服務(wù)質(zhì)量低下、師生投訴的方面不斷增多等問(wèn)題，不利于良好高校環(huán)境目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.3 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高

高校物業(yè)管理工作作為一項(xiàng)服務(wù)事業(yè)，必須有效提升其服務(wù)的質(zhì)量，才能滿足師生的合理需求，實(shí)現(xiàn)營(yíng)造出學(xué)生健康、安全成才氛圍的目標(biāo)。盡管物業(yè)管理在改革開(kāi)放以來(lái)已經(jīng)在我國(guó)得到了快速的發(fā)展，但在高校物業(yè)管理工作方面，仍舊缺乏相應(yīng)的技術(shù)人才和知識(shí)經(jīng)驗(yàn)。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化等方面尚有欠缺，對(duì)高校物業(yè)管理工作中所遇到的問(wèn)題的認(rèn)識(shí)不足，在自身發(fā)展和改革方向上也沒(méi)有比較明確的方案和計(jì)劃，同時(shí)在對(duì)提升服務(wù)水平和管理技術(shù)方面的物資投入不到位，管理人員在技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上已不能滿足日臻復(fù)雜的物業(yè)管理形勢(shì)，使企業(yè)在物業(yè)管理效率和質(zhì)量方面久久得不到提升。

3 加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化的方法

3.1 明確高校物業(yè)管理企業(yè)的定位

高校物業(yè)管理工作是近些年來(lái)才為人們所重視的，而高校物業(yè)管理企業(yè)也因此呈現(xiàn)起步晚、資金短缺、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)不足等特點(diǎn)。許多高校的物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，往往依賴于高校管理階層的扶植，其管理和服務(wù)工作都受到學(xué)校行政管理部門(mén)的監(jiān)管。高校物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對(duì)象是學(xué)校的師生，因此，企業(yè)可以擺脫高校管理階層的限制，發(fā)展成為獨(dú)立的、體制和職能健全的企業(yè)，使其能夠在服務(wù)功能和管理工作方面獲得更多的發(fā)展空間，讓高校物業(yè)管理工作變得更加全面、更加到位。當(dāng)然在這樣的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，企業(yè)會(huì)更加直接的受到來(lái)自激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)所帶來(lái)的沖擊，也會(huì)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。由此可以看出，高校物業(yè)管理企業(yè)在自身定位方面的重要性。

3.2 加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設(shè)

在高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，為了促進(jìn)企業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展，企業(yè)往往采取與學(xué)校聯(lián)合管理的管理體制。由于企業(yè)和學(xué)校在管理方面的明顯差別，一些高校的物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)了人員分配不均、職權(quán)分配不明等問(wèn)題，使一些物業(yè)管理過(guò)程中所遇到和存在的問(wèn)題等不到及時(shí)的反饋和解決，使這些問(wèn)題所造成的影響延長(zhǎng)，給師生和企業(yè)帶來(lái)了困擾。另外，在物業(yè)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的設(shè)置和實(shí)施上，由于工作人員自身處理問(wèn)題能力的欠缺，導(dǎo)致了矛盾的出現(xiàn)。管理體制中的員工待遇問(wèn)題的出現(xiàn)，也讓企業(yè)與員工之間的矛盾不斷加深。等等這些問(wèn)題，都提示著我們要切實(shí)加強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設(shè)，從體制角度來(lái)盡量避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)。

3.3 加強(qiáng)人力資源管理和技術(shù)創(chuàng)新

在高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化工作過(guò)程中，對(duì)人力資源的管理工作也是一項(xiàng)重要的工作。工作人員的知識(shí)技能水平和思想道德修養(yǎng)對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)工作的效率和質(zhì)量有著重要的影響，許多師生和員工之間的矛盾都是由于工作人員的質(zhì)量造成的。為了有效提升物業(yè)管理的質(zhì)量，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化，必須加強(qiáng)人力資源的管理。另一方面，應(yīng)對(duì)不斷的環(huán)境形勢(shì)和社會(huì)需求，企業(yè)在物業(yè)管理工作方面也應(yīng)該有所創(chuàng)新，特別是在管理技術(shù)方面。

4 結(jié)語(yǔ)

高校物業(yè)管理工作關(guān)乎高校人才的培養(yǎng)，高校物業(yè)管理企業(yè)作為高校物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)，必須實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)范化，以使高校物業(yè)管理工作能夠科學(xué)合理的進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)有效促進(jìn)高校人才培養(yǎng)的目標(biāo)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王新華.向安強(qiáng)高校物業(yè)管理的特點(diǎn)自議[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2004（9）：32-33.

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式；創(chuàng)新

一、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式現(xiàn)狀分析

現(xiàn)代企業(yè)制度的建立是以先進(jìn)的管理技術(shù)和方法為依靠的，此外，還要借助一定的制度背景和政策因素實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大。雖然具有整體上的突破，但是受到市場(chǎng)不良運(yùn)作模式的影響和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模的限制，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)目前仍存在很多較為嚴(yán)重的問(wèn)題。

（一）物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。1.物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)范實(shí)行的是加強(qiáng)建管的相對(duì)分離，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式引入物業(yè)服務(wù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深化的今天，這種措施的本來(lái)意圖是進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，但是在實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)作中，出現(xiàn)了很不規(guī)范的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。例如“暗箱操作”、“低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”、“陪標(biāo)修場(chǎng)”、“盲目承諾”等惡劣現(xiàn)象的出現(xiàn)使物業(yè)管理為了企業(yè)的生存把價(jià)格壓的極低，大部分處于保本微利的營(yíng)運(yùn)狀態(tài)，甚至出現(xiàn)虧損運(yùn)營(yíng)。2.物業(yè)管理的高成本。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)的范疇，是勞動(dòng)密集型行業(yè)，企業(yè)的成本構(gòu)成很大一部分應(yīng)用于人力資源的開(kāi)發(fā)和培養(yǎng)。由于近年來(lái)我國(guó)勞動(dòng)者權(quán)益意識(shí)的提高，國(guó)家加大了對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)的力度，不斷提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)和福利待遇。物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員本來(lái)屬于低收入人群，但是由于政策的執(zhí)行使之享受到優(yōu)惠越來(lái)越多，加大了物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，出現(xiàn)了政府做善事，企業(yè)來(lái)買(mǎi)單的尷尬局面，這種狀況讓本來(lái)就微利的物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本又進(jìn)一步加大，對(duì)企業(yè)的發(fā)展設(shè)置了資金上的障礙。3.管理規(guī)模小，資源配置不合理。企業(yè)營(yíng)運(yùn)的最終目的是獲取利潤(rùn)，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，資源配置很不合理，產(chǎn)品單一化，很難獲得巨大的效益。雖然現(xiàn)在我國(guó)出現(xiàn)了一些大型的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類齊全，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，因此經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)較好，但是大部分的企業(yè)還是處于小規(guī)模的發(fā)展階段，使企業(yè)項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性和連續(xù)性受到挑戰(zhàn)，難以保證良好的經(jīng)濟(jì)效益。4.物業(yè)管理水平低下，整體形象受到損害。由于物業(yè)管理市場(chǎng)的不規(guī)范和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的限制，出現(xiàn)了一些企業(yè)素質(zhì)低下的物業(yè)管理公司，以大幅度降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理水平來(lái)節(jié)約成本或者運(yùn)用其他不正常的運(yùn)作方式攫取利益，使物業(yè)管理企業(yè)的整體形象受到了嚴(yán)重的傷害，更進(jìn)一步加大了企業(yè)良性運(yùn)行的難度。

（二）我國(guó)物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)模式的發(fā)展歷程。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)較為薄弱，并且具有較大的依附性，因此從物業(yè)管理行業(yè)正式進(jìn)入市場(chǎng)到現(xiàn)今的發(fā)展現(xiàn)狀分析可以幫助我們了解在物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題和機(jī)遇?？傮w來(lái)講我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式經(jīng)歷了三個(gè)階段，分別是營(yíng)銷型管理模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式和品牌化管理模式。物業(yè)管理發(fā)展中的最初模式為營(yíng)銷型模式，這種管理模式基本理念是運(yùn)用營(yíng)銷學(xué)的知識(shí)和行為指導(dǎo)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，通過(guò)將經(jīng)營(yíng)融于管理之中，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值增值和平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。由于大多數(shù)的管理公司在人力資源和技術(shù)力量上的薄弱，加之缺乏專業(yè)的咨詢、估價(jià)人員這種模式的局限性使其很快被新型的市場(chǎng)所淘汰；第二階段是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化模式，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)定位是服務(wù)性企業(yè)，因此其經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)必須放在對(duì)服務(wù)質(zhì)量的提升上。目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)多引入了ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理的很多服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了定性和定量的規(guī)范，使物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量和效率都有了大幅度提升。但是目前存在的問(wèn)題也不容忽視，就是很多的物業(yè)管理企業(yè)把引進(jìn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為相互攀比或?qū)ν庑麄鞯恼袛?shù)，作表面文章，只管引進(jìn)，不管實(shí)施和變革，使質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)淪為空談；物業(yè)管理的第三階段目前還處于探索階段，同時(shí)也將是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。物業(yè)管理品牌是一個(gè)整體性的概念，用來(lái)對(duì)不同的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行區(qū)分和評(píng)價(jià)，用于區(qū)別和評(píng)價(jià)的因素涵蓋了技術(shù)、能力、信用、形象、文化等多個(gè)方面的內(nèi)容。通過(guò)一系列的品牌打造、品牌推廣、品牌整合和品牌管理過(guò)程能夠使一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)獲得長(zhǎng)久的發(fā)展動(dòng)力，保持強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

二、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新

物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新目的是為了改善經(jīng)營(yíng)狀況，在實(shí)現(xiàn)挖取利潤(rùn)的同時(shí)保持自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（一）物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)的管理創(chuàng)新?？茖W(xué)有效的管理是企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的保證，在物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中，要時(shí)刻保持管理方式和技術(shù)上的創(chuàng)新，重點(diǎn)是把握好以下幾點(diǎn)：第一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，建立起以質(zhì)量、安全、環(huán)境三位一體的管理體系，明確員工的職權(quán)；第二是建立業(yè)主投訴系統(tǒng)，推行“首問(wèn)追究制”，建立24小時(shí)電話服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主投訴處理的力度和效率；第三是進(jìn)行買(mǎi)單式物業(yè)管理，就是指也住在享用服務(wù)之后，根據(jù)對(duì)服務(wù)的評(píng)價(jià)繳費(fèi)買(mǎi)單；第四是建立完善的業(yè)主投訴消協(xié)賠償機(jī)制，這種機(jī)制的施行能夠有效避免物業(yè)管理市場(chǎng)中的暗箱操作，使消費(fèi)者和物業(yè)公司的權(quán)益同時(shí)受到保護(hù)。（二）開(kāi)發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域。企業(yè)的發(fā)展如果只注重于自身領(lǐng)域內(nèi)的建設(shè)，進(jìn)行單純性的盈利將是非常危險(xiǎn)的，這樣會(huì)使企業(yè)難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的壓力。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，開(kāi)拓服務(wù)新領(lǐng)域，積極擺脫房地產(chǎn)業(yè)附庸的地位，這樣即使上游行業(yè)出現(xiàn)較大的振蕩，對(duì)自身的影響也在可控范圍之內(nèi)，既拓展了利潤(rùn)空間又有效地規(guī)避了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理的新領(lǐng)域建設(shè)可以從兩個(gè)方面著手，即內(nèi)部市場(chǎng)的控制和外部市場(chǎng)的拓展。內(nèi)部市場(chǎng)主要是指物業(yè)小區(qū)的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)、服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容。例如可以加大在小區(qū)內(nèi)部健身場(chǎng)所、購(gòu)物場(chǎng)所和業(yè)主生活服務(wù)等內(nèi)容的投入和控制，增加物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)收。（三）以精品服務(wù)打造企業(yè)品牌資產(chǎn)。隨著現(xiàn)代人們消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，品牌的吸引力越來(lái)越大，有研究表明，在同一質(zhì)量和價(jià)格水平上，人們更傾向于市場(chǎng)認(rèn)可度高、品牌效應(yīng)好的物業(yè)管理企業(yè)。打造企業(yè)品牌一方面要靠過(guò)硬的服務(wù)質(zhì)量，為住戶提供人性化、個(gè)性化、便捷化的服務(wù)以贏得住戶的信賴和認(rèn)可，另一方面還要加強(qiáng)品牌的市場(chǎng)運(yùn)作能力，通過(guò)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和技術(shù)對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行合理的包裝，運(yùn)用傳播學(xué)知識(shí)和各種途徑將企業(yè)的服務(wù)理念進(jìn)行有效擴(kuò)布，從而加大對(duì)市場(chǎng)受眾的影響，為企業(yè)贏得形象上的無(wú)形資產(chǎn)。

三、結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)作為當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，擔(dān)負(fù)著提供城市生活服務(wù)和維持房地產(chǎn)行業(yè)良性運(yùn)作的重要使命。但是從近年來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體情況來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)效益并不理想，行業(yè)利潤(rùn)一再降低，企業(yè)虧損面日益擴(kuò)大，這就對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新提出了迫切的要求。通過(guò)分析物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)狀和問(wèn)題，可以看出加強(qiáng)企業(yè)管理創(chuàng)新水平、開(kāi)發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域并在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上打造企業(yè)品牌是取得企業(yè)模式創(chuàng)新的有效途徑。將這些創(chuàng)新措施積極應(yīng)用于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，必將取得行業(yè)的整體突破，使其更好地為建設(shè)和諧社會(huì)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

篇10

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本核算;作業(yè)成本法

一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點(diǎn)

(1)人工成本占有相當(dāng)大的比例

物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè),人工成本費(fèi)用是物業(yè)管理成本中的最重要的組成部分,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過(guò)了60%。在平均人數(shù)下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒(méi)有同比例下降,主要原因一是,社會(huì)保險(xiǎn)等各種工資附加比例不斷增長(zhǎng),二是,工資結(jié)構(gòu)調(diào)整,專業(yè)型、知識(shí)型、技術(shù)型和管理型人才比例有較大上升。

(2)間接成本的比例越來(lái)越大

由于物業(yè)管理企業(yè)并不需要生產(chǎn)出有形的的產(chǎn)品,相對(duì)于制造企業(yè),其直接材料很少,而且物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的直接材料往往是在某個(gè)物業(yè)管理環(huán)節(jié)中,為了操作的實(shí)現(xiàn)、提高操作的效率而產(chǎn)生的輔的材料。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)技術(shù)集約化管理,小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來(lái)完成,其他的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成,一個(gè)專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,人工費(fèi)用的分配明顯復(fù)雜化,不能直接歸集到某個(gè)特定的服務(wù)合同。

(3)間接成本的種類多樣

與一般的服務(wù)業(yè)相比,物業(yè)管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個(gè)服務(wù)功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務(wù),因而間接成本的種類異常復(fù)雜,且各種間接成本的性質(zhì)、成本動(dòng)因均有很大差別。比如清潔服務(wù)是傳統(tǒng)意義上勞動(dòng)密集項(xiàng)目,這部分成本一般認(rèn)為與人工工時(shí)有密切關(guān)系,而工程維修服務(wù)則主要依靠先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),這部分的成本有不同的成本動(dòng)因。

(4)期間費(fèi)用比例上升

從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的設(shè)置以精干、高效為原則,一般來(lái)說(shuō)管理費(fèi)用與企業(yè)所接管物業(yè)面積存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。事實(shí)上,為了克服行業(yè)高層管理人員流動(dòng)性較強(qiáng)這一問(wèn)題,管理人員的工資近年增長(zhǎng)幅度較大。另外,在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的外部環(huán)境下,企業(yè)為了爭(zhēng)奪客戶,營(yíng)業(yè)費(fèi)用也在不斷上漲。

二、物業(yè)管理公司成本管理存在的問(wèn)題

(1)傳統(tǒng)成本計(jì)算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”

一般情況下,企業(yè)成本核算范圍局限于服務(wù)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本,即營(yíng)業(yè)成本,并不核算作業(yè)成本、營(yíng)銷成本、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成本等;在傳統(tǒng)成本管理模式中,成本是對(duì)象化的費(fèi)用,而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用都被劃為期間費(fèi)用,直接抵減當(dāng)期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒(méi)有完全顯示各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用,在確認(rèn)、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。

(2)傳統(tǒng)物業(yè)成本計(jì)算方法提供的物業(yè)成本信息失真

由于近年來(lái)人工費(fèi)用價(jià)格不斷上漲,物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品獲利空間一再下降,物業(yè)公司在選擇訂單時(shí),最基本的要求是進(jìn)行獲利能力分析,只有那些能夠?yàn)楣居挠唵尾攀亲罱K要選擇生產(chǎn)的,而經(jīng)過(guò)盈利預(yù)測(cè)分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進(jìn)行進(jìn)一步地議價(jià),根據(jù)議價(jià)情況再做決定。進(jìn)行盈利能力分析,需要相對(duì)規(guī)范的單位產(chǎn)品成本信息,但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計(jì)算的成本信息并不準(zhǔn)確,用于指導(dǎo)公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當(dāng)前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問(wèn)題。

(3)傳統(tǒng)的成本核算不能提供足夠的非財(cái)務(wù)信息

傳統(tǒng)成本信息系統(tǒng)只注重提供財(cái)務(wù)成本信息,而不注重提供非財(cái)務(wù)成本信息。它以“產(chǎn)品”為中心,關(guān)注的只是與產(chǎn)品有關(guān)的數(shù)量化指標(biāo),所以在選擇作業(yè)動(dòng)因時(shí)僅考慮單位水平的作業(yè)。在成本管理方面僅提品成本數(shù)量上的升降變化,卻無(wú)法說(shuō)明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實(shí)施的成本降低,降低的只能是成本的結(jié)果,而不是成本發(fā)生的原因,信息本身并不能夠使企業(yè)管理當(dāng)局改變作業(yè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

三、運(yùn)用作業(yè)成本法,優(yōu)化成本核算的流程

(一)劃分作業(yè)中心

(1)保潔作業(yè)中心

保潔作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)中心,主要作業(yè)內(nèi)容包括日常清潔和垃圾清運(yùn),它的作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。保潔服務(wù)一般由物業(yè)管理企業(yè)管理部或保潔部具體實(shí)施。保潔部一般設(shè)部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)員、倉(cāng)庫(kù)保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對(duì)象的不同而靈活設(shè)置。

(2)綠化作業(yè)中心

綠化作業(yè)中心是在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實(shí)施中心,它的作業(yè)是美化優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。綠化作業(yè)中心可以分為兩種作業(yè)模式:一是專業(yè)分包模式,由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)園林綠化隊(duì)伍負(fù)責(zé)小區(qū)或大廈的綠化作業(yè);二是自管模式,由物業(yè)管理企業(yè)自己負(fù)責(zé)綠化管理。

(3)保安作業(yè)中心

保安作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動(dòng)的中心,其作業(yè)內(nèi)容包括日常安全防范和突發(fā)事件應(yīng)急處理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的保安作業(yè),可以委托專業(yè)保安公司進(jìn)行或自行組織保安隊(duì)伍實(shí)施管理。

(4)工程維護(hù)作業(yè)中心

工程維護(hù)作業(yè)中心是指物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實(shí)施管理的中心,在物業(yè)管理中它的作業(yè)已經(jīng)成為極其重要的管理內(nèi)容,占據(jù)核心地位。它的作業(yè)好壞直接影響房屋及設(shè)備的使用水平,直接反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。

(5)綜合管理作業(yè)中心

綜合管理作業(yè)中心主要是由一些為保證物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而設(shè)置的職能管理部門(mén)以及輔助部門(mén),例如總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、后勤部等的活動(dòng)。由于發(fā)生的成本相對(duì)而言較少,因此我們認(rèn)為可采用簡(jiǎn)化處理的方式,將綜合管理作業(yè)中心匯聚的成本費(fèi)用按照各產(chǎn)品的業(yè)務(wù)收入比例,分?jǐn)傆?jì)入相關(guān)產(chǎn)品成本中去。

(二)分析和確定資源

根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論,可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下六項(xiàng)內(nèi)容:

(1)人工費(fèi)。包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。管理服務(wù)人員的工資是物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動(dòng)報(bào)酬,社會(huì)保險(xiǎn)是企業(yè)交納的職工社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等,福利費(fèi)是按規(guī)定提取用于職工的生活福利。該項(xiàng)費(fèi)用歸集到作業(yè)時(shí),以崗位工資表為分配依據(jù)。

(2)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。是指物業(yè)管理企業(yè)自己所擁有的各類固定資產(chǎn),如各種車(chē)輛、對(duì)講機(jī)、程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)等,按平均年限折舊提取的折舊費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用以折舊明細(xì)表為分配依據(jù)。

(3)動(dòng)力費(fèi)。主要是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù),以及物業(yè)管理企業(yè)自身所耗用的水電費(fèi)等。通過(guò)安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達(dá)到計(jì)量無(wú)遺漏。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)為各種動(dòng)力明細(xì)表。

(4)材料費(fèi)。包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)為材料領(lǐng)用憑證。

(5)業(yè)務(wù)費(fèi)。是企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中所直接耗費(fèi)的,除材料、人工、動(dòng)力以外的業(yè)務(wù)費(fèi)用,包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)是業(yè)務(wù)開(kāi)銷記錄。

(6)辦公費(fèi)。包括辦公用品購(gòu)置費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、文化宣傳費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用可以按統(tǒng)一的辦公費(fèi)記錄來(lái)分配,也可以按照明細(xì)項(xiàng)目分別進(jìn)行分配,比如租賃費(fèi)可以按辦公室面積分配、郵電通訊費(fèi)按信息費(fèi)明細(xì)表、辦公用品購(gòu)置費(fèi)按辦公用品領(lǐng)取憑證等來(lái)進(jìn)行分配。

(三)分配資源到作業(yè)成本庫(kù)

物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)中心確認(rèn)后,要為每一個(gè)作業(yè)中心設(shè)立一個(gè)作業(yè)成本庫(kù)。作業(yè)成本庫(kù)是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和,分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫(kù)的一項(xiàng)成本要素。物業(yè)管理公司可以以以下資源進(jìn)行分配:

(1)人工費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時(shí)數(shù)的這種追蹤工資是不恰當(dāng)?shù)?而應(yīng)根據(jù)各職能人數(shù)及工資級(jí)別進(jìn)行分派。

(2)動(dòng)力費(fèi)。動(dòng)力費(fèi)應(yīng)盡可能通過(guò)直接追溯去分配給作業(yè),直接追溯要求計(jì)量作業(yè)對(duì)動(dòng)力的實(shí)際耗用量。物業(yè)管理企業(yè)要安裝專門(mén)計(jì)量動(dòng)力表,分析控制設(shè)施設(shè)備所用動(dòng)力,還應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)辦公用房上安裝動(dòng)力表,這樣可以通過(guò)查動(dòng)力表,將其直接追溯到作業(yè)中。

(3)折舊費(fèi)。折舊費(fèi)可以分為與某一個(gè)作業(yè)有關(guān)的直接設(shè)備的折舊和該作業(yè)占用的其他固定資產(chǎn)的折舊。直接設(shè)備的折舊僅為特殊的作業(yè)提供服務(wù),如用于綠化服務(wù)的割灌機(jī)、用于維修服務(wù)的疏通機(jī)等,按照設(shè)備用途歸集到各作業(yè),然后按各作業(yè)所擁有的設(shè)備價(jià)值計(jì)提折舊。而占用的其他附屬固定資產(chǎn)的折舊額主要是建筑物等,因?yàn)楸?、綠化、保安、工程維護(hù)四個(gè)作業(yè)所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個(gè)作業(yè)就不再分?jǐn)偡课菡叟f費(fèi),由綜合管理作業(yè)中心統(tǒng)一進(jìn)行核算。

(四)分配作業(yè)成本計(jì)入成本對(duì)象

物業(yè)管理企業(yè)的成本對(duì)象是指需要對(duì)其進(jìn)行成本計(jì)量和分配的項(xiàng)目,物業(yè)管理的成本對(duì)象是以有形的服務(wù)合同為載體的,以無(wú)形的服務(wù)把成本準(zhǔn)確地分配至各成本對(duì)象,這是進(jìn)行成本管理和控制的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作業(yè)成本計(jì)算是將成本庫(kù)歸集的作業(yè)成本按成本動(dòng)因分配到各成本計(jì)算對(duì)象上。首先可以計(jì)算作業(yè)動(dòng)因分配率,這是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標(biāo)的依據(jù)。有了作業(yè)成本動(dòng)因率之后,即可根據(jù)各成本對(duì)象消耗各作業(yè)成本庫(kù)的成本動(dòng)因的數(shù)量,進(jìn)行作業(yè)成本庫(kù)費(fèi)用的分配。將成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配的各項(xiàng)作業(yè)成本加總,就得到了成本計(jì)算對(duì)象的物業(yè)作業(yè)成本。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)較新的服務(wù)行業(yè),由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性,物業(yè)管理的常規(guī)的技術(shù)含量低,服務(wù)成本高,物業(yè)管理公司的服務(wù)同質(zhì)化趨勢(shì)非常明顯。物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現(xiàn)狀入手,用新的思路和方法,創(chuàng)新成本管理的模式。

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