導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn) 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃策略

1. 前言

小城鎮(zhèn)即規(guī)模最小的城市聚落。它是指農(nóng)村地區(qū)一定區(qū)域內(nèi)工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，具有一定市政設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的政治、經(jīng)濟(jì)、科技術(shù)性活服務(wù)中心。在新的歷史時(shí)期，小城鎮(zhèn)已經(jīng)成為縣城及周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要載體，成為帶動(dòng)一定區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中心。為此，小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視。

因?yàn)闅v史和現(xiàn)實(shí)的一些原因，目前我國(guó)小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)滯后，在某種程度上無(wú)法滿足快速提升的小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民的消費(fèi)要求和習(xí)慣。所以，要對(duì)小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行重新規(guī)劃與整合，迎接更大的零售業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)，以提高村鎮(zhèn)消費(fèi)水平，更好的啟動(dòng)小城鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村市場(chǎng)，因此，研究小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)帶動(dòng)村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步，促進(jìn)城鄉(xiāng)與大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2. 我國(guó)小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)的分類與發(fā)展

2.1商業(yè)業(yè)態(tài)的概念

業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰(shuí)、賣什么及如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標(biāo)市場(chǎng)；其二，具體的經(jīng)營(yíng)策略，包括選址、規(guī)模、商品策略、價(jià)格策略、商店設(shè)施、服務(wù)方式等。為了滿足不同層次、各具特色的社會(huì)需求，零售業(yè)的多種業(yè)態(tài)就應(yīng)運(yùn)而生，且至今各種商業(yè)業(yè)態(tài)都受到其目標(biāo)市場(chǎng)顧客群的認(rèn)可和支持，出現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)并存、大中小型企業(yè)同時(shí)發(fā)展、綜合與專業(yè)經(jīng)營(yíng)兼顧的零售局面。

2.2小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的分類

2.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)的分類

對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的分類，美國(guó)把零售店分為：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉(cāng)庫(kù)俱樂(lè)部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的分類與美國(guó)基本相同，但增加了自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)以及無(wú)店鋪銷售形式。根據(jù)我國(guó)的《商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見(jiàn)》，國(guó)內(nèi)一般將商業(yè)業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。[1]

2.2.2小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的分類及發(fā)展

與城市業(yè)態(tài)相比，小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)容相對(duì)單一，簡(jiǎn)單，除部分小城鎮(zhèn)存在中小型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)等，絕大部分小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)和住宅底層的小商鋪為主，經(jīng)營(yíng)飲食、服裝、五金、日用品等生活消費(fèi)品。也有少量農(nóng)村生產(chǎn)資料經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，如建材、化肥、種子等，承擔(dān)原供銷社的集散功能。

目前來(lái)看，小城鎮(zhèn)集市貿(mào)易正在迅速發(fā)展，品種增多，銷售量增大，需按物員類別分市，設(shè)置專項(xiàng)用地；對(duì)于人流增加，占地面相加大，則需擴(kuò)建市場(chǎng)，以便于客貨集散；農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)營(yíng)業(yè)開(kāi)店，國(guó)有企業(yè)在集市設(shè)點(diǎn)，交易趨向經(jīng)?；蠹Q(mào)市場(chǎng)場(chǎng)地固定，增設(shè)各項(xiàng)市場(chǎng)設(shè)施；與科技信息、文化娛樂(lè)聯(lián)系密切，要求服務(wù)設(shè)施更完善。[2]

小型超市的經(jīng)營(yíng)方式從一開(kāi)始不為小城鎮(zhèn)居民接受到慢慢接納經(jīng)過(guò)了一個(gè)相對(duì)成熟的過(guò)程，目前小型超市在小城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，銷售量穩(wěn)定，由于其不受地域和時(shí)間的限制，比起集貿(mào)市場(chǎng)更方便，價(jià)格也合理，正在逐漸為更多的小城鎮(zhèn)所接受。

專賣店的經(jīng)營(yíng)方式在小城鎮(zhèn)也普遍存在，一般由一些與大城市相比知名度相對(duì)小一點(diǎn)的品牌構(gòu)成，這些商品質(zhì)量?jī)?yōu)價(jià)位相對(duì)較低，比較符合小城鎮(zhèn)的居民收入和消費(fèi)習(xí)慣。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，近年來(lái)，不少地方的小城鎮(zhèn)根據(jù)本地的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、原材料的供應(yīng)、批發(fā)零售業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，開(kāi)始建設(shè)專業(yè)性的大型市場(chǎng)，兼營(yíng)批發(fā)與零售，不僅面向本地區(qū)、全國(guó)甚至國(guó)外市場(chǎng)，如糧油市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、食品市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)、紡織品市場(chǎng)、紡織原料市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、皮貨幣場(chǎng)、珍珠市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)等。

3. 當(dāng)前小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)存在的不足

3.1零售業(yè)組織化程度低

我國(guó)小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)組織化程度不高，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的夫妻店和個(gè)體店占主導(dǎo)地位，在經(jīng)營(yíng)上分工和協(xié)作度差，所以規(guī)模偏小，組織資金和商品配送方面的支持力度不夠，在越來(lái)越發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足小城鎮(zhèn)居民的需求，競(jìng)爭(zhēng)力不高。

3.2業(yè)態(tài)單一，新型商業(yè)業(yè)態(tài)比例低

目前來(lái)看，我國(guó)小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)的銷售形式還是以最傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)方式為主，經(jīng)營(yíng)的商業(yè)檔次都普遍偏低，無(wú)論是日用百貨、日用化妝品、服裝、鞋帽、煙酒副食品，還是簡(jiǎn)單的勞動(dòng)工具和生產(chǎn)資料等，都是簡(jiǎn)單滿足小城鎮(zhèn)日常生產(chǎn)和生活的需求，對(duì)小城鎮(zhèn)居民日益多樣化的消費(fèi)需求卻不能滿足。

一些大件商品的品類和檔次選擇都相對(duì)較低，如果小城鎮(zhèn)居民有需要就要去更大的城市去購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)，比如專業(yè)化購(gòu)物中心，或者步行街等業(yè)態(tài)形式，很多小城鎮(zhèn)并沒(méi)有或者極少，這樣就減低了小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村的輻射作用和吸引力，影響小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展。[5]

3.3規(guī)劃布局散亂，市場(chǎng)管理失范

目前來(lái)說(shuō)，集貿(mào)市場(chǎng)還是小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)占比較大的方式之一，而從目前的發(fā)展來(lái)看，卻呈現(xiàn)規(guī)劃布局不合理，市場(chǎng)管理不到位的情況，以棚為市，以路為市，隨便擺攤設(shè)點(diǎn)的問(wèn)題相對(duì)嚴(yán)重和突出。

從政府整體規(guī)劃布局來(lái)看，存在不合理性，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌指導(dǎo)，一些開(kāi)發(fā)商在街道兩旁隨意建門(mén)店，導(dǎo)致許多閑置待租。另外，市場(chǎng)管理也存在著不到位之處，管理不嚴(yán)導(dǎo)致假冒偽劣商業(yè)存在，使小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民消費(fèi)者利益受到損害。

4. 小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃策略

針對(duì)以上小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)存在的問(wèn)題，本文提出合理規(guī)劃策略，以供借鑒和參考。

4.1多種業(yè)態(tài)并存符合商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的變化規(guī)律和農(nóng)村市場(chǎng)多樣化需求

4.1.1小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則

在小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的策略上，首先要結(jié)合小城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展的程度和特點(diǎn)，因地制宜的對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行選擇，要充分發(fā)揮各種符合其特點(diǎn)的業(yè)態(tài)的長(zhǎng)處，也要互為補(bǔ)充合理利用城市與農(nóng)村市場(chǎng)的格局，形成均衡發(fā)展的健康局面。

其次要避免盲目發(fā)展，一哄而上，考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)的趨勢(shì)和習(xí)慣，合理發(fā)展正確的商業(yè)業(yè)態(tài)。第三在對(duì)小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，可考慮確定以便利店為主、多種業(yè)態(tài)并存，積極穩(wěn)妥地建立小城鎮(zhèn)綜合購(gòu)物中心等新型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展思路。

4.1.2多種業(yè)態(tài)并存

從城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的結(jié)構(gòu)一定是趨于多種業(yè)態(tài)并存在的方式，這種方式也符合商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的變化和小城鎮(zhèn)市場(chǎng)多樣化的需求。

城鎮(zhèn)輻射的經(jīng)濟(jì)圈相對(duì)較廣，居民收入差異與城市居民相較更大，多種商業(yè)業(yè)態(tài)可以滿足不同層次的消費(fèi)需求；當(dāng)然，在發(fā)展的過(guò)程中，要兼顧小城鎮(zhèn)消費(fèi)的特點(diǎn)，規(guī)范發(fā)展，還要結(jié)合業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律采取動(dòng)態(tài)管理方法，因地制宜地加以創(chuàng)新、改造、優(yōu)化單個(gè)業(yè)態(tài)，提高多種業(yè)態(tài)并存的整體經(jīng)濟(jì)效益，更好地發(fā)展有小城鎮(zhèn)特色的商業(yè)業(yè)態(tài)。

4.1.3建立以便利店為主的小城鎮(zhèn)連鎖超市模式

目前小城鎮(zhèn)及農(nóng)村廣泛存在的是全民店和方便店，如果想要更好的進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，就應(yīng)以這種小型全民店發(fā)展成便利店以及連鎖超市等高級(jí)模式，更好的發(fā)揮的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

其好處有以下幾點(diǎn)：第一，便民功能較強(qiáng)。因?yàn)橐?guī)模小，投入小，風(fēng)險(xiǎn)也小的特點(diǎn)，適合小城鎮(zhèn)居民進(jìn)行投資和管理，而提供的商品都是日常生活所需，也能快速的使資金流動(dòng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很小。第二，可以體現(xiàn)更強(qiáng)的服務(wù)性。便利店一般都在居民區(qū)旁，除了消費(fèi)品，還可以提供訂報(bào)刊，牛奶等生活類的服務(wù)，相信它的成熟和發(fā)展，會(huì)在提高小城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量方面做出很大貢獻(xiàn)。[7]第三，具有可持續(xù)發(fā)展性。由于便利店的靈活性，其具有雜貨店的性質(zhì)，又可借鑒超市的銷售和管理技術(shù)，也可以進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)，所以，在小城鎮(zhèn)中可以成為一種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)。

與城市經(jīng)營(yíng)不同，建立小城鎮(zhèn)連鎖超市的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式都應(yīng)該有所差別，在經(jīng)營(yíng)理念方面，要緊密結(jié)合農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的實(shí)際需要和特點(diǎn)，要更全面考慮小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的特點(diǎn)，這樣才能使小城鎮(zhèn)的連鎖超市更具有生命力和延續(xù)性。

在投資方式方面，一些大開(kāi)進(jìn)連鎖超市企業(yè)除了可以直接投資開(kāi)店外，還可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖召?gòu)、兼并、聯(lián)合、的投資方式進(jìn)行連鎖超市的經(jīng)營(yíng)，也可以通過(guò)加盟等形式對(duì)一些小城鎮(zhèn)中存在的不景氣的商場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)重組和資源重組，用更先進(jìn)的管理理念和管理方式為小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)提供更廣闊的發(fā)展前景和可能。

江蘇某縣城沿街商業(yè)規(guī)劃

4.1.4開(kāi)拓建立農(nóng)資等專業(yè)市場(chǎng)，搞活小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)

目前來(lái)看，小城鎮(zhèn)是農(nóng)資市場(chǎng)的集散地，據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年我國(guó)農(nóng)資消費(fèi)額將達(dá)800億元；[9]在這樣的潛力面前，一些大型商業(yè)連鎖企業(yè)可以在建立消費(fèi)品市場(chǎng)的連鎖機(jī)構(gòu)同時(shí)，合理利用自身的便利條件和優(yōu)勢(shì)，整合資源，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和管理，采取統(tǒng)一采購(gòu)、核算、統(tǒng)一價(jià)格和服務(wù)和策略，參與到小城鎮(zhèn)農(nóng)資零售的銷售中來(lái)，改造傳統(tǒng)的農(nóng)資商業(yè)業(yè)態(tài)模式，不僅為小城鎮(zhèn)和周邊農(nóng)民提供便利，也為自己在農(nóng)村市場(chǎng)的銷售打開(kāi)新局面，實(shí)現(xiàn)雙贏。

同時(shí)根據(jù)小城鎮(zhèn)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地域特色，有選擇的建立一些專業(yè)市場(chǎng)，并形成規(guī)模化的市場(chǎng)集群，形成自身品牌，搞活城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)品和交通優(yōu)勢(shì)建立藥材市場(chǎng)、珍珠市場(chǎng)；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政府推動(dòng)建立特色市場(chǎng)，如白溝箱包市場(chǎng)、義烏小商品市場(chǎng)；結(jié)合城鎮(zhèn)居民生活、生產(chǎn)消費(fèi)建立一些摩托車、貨運(yùn)車以及電子用品、日用品批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)。

江蘇某縣城商貿(mào)城規(guī)劃

4.1.5適當(dāng)發(fā)展大型綜合購(gòu)物中心，提升輻射能力和服務(wù)質(zhì)量

大型綜合購(gòu)物中心是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的最終模式，在大城市中其運(yùn)用的非常廣泛，也取得了非常不錯(cuò)的成績(jī)，隨著我國(guó)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升，小城鎮(zhèn)居民生活水平日益提高，對(duì)于大型綜合財(cái)物中心的需求會(huì)隨著可支配貨幣的增加而變的強(qiáng)烈。在具體的實(shí)施上，大型綜合購(gòu)物中心附近也可以開(kāi)辦咖啡廳、賓館、購(gòu)物商業(yè)街之類的可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體。人們不僅可以享受多樣化的服務(wù)，也可以在這里找到發(fā)揮自身才能的就業(yè)機(jī)會(huì)。所以，適當(dāng)發(fā)展大型綜合購(gòu)物中心，不僅可以帶動(dòng)小城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平，同時(shí)也能提升其輻射能力和服務(wù)水平，對(duì)于周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都起到促進(jìn)和凝聚的作用。

江蘇某縣城購(gòu)物中心規(guī)劃

4.2集約發(fā)展，完善構(gòu)建商業(yè)“點(diǎn)、線、面”的空間布局

筆者注意到，體驗(yàn)式購(gòu)物中心是近年來(lái)新興的一個(gè)概念。在滿足人們一站式購(gòu)物商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，要有全面布局的概念和思路，要以集約式的方式進(jìn)行層層推進(jìn)，合理布局。以點(diǎn)成線，最后帶動(dòng)面。要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃理念：即多級(jí)商業(yè)中心形成體系化、層級(jí)化的協(xié)調(diào)發(fā)展模式，更加強(qiáng)化功能定位引領(lǐng)發(fā)展的作用。

小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于縣域經(jīng)濟(jì)和周邊的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在這樣的前提下，如何合理的布局商業(yè)結(jié)構(gòu)，是管理者應(yīng)該考慮的問(wèn)題，以發(fā)展相對(duì)較好的某一個(gè)或幾個(gè)小城鎮(zhèn)作為點(diǎn)，形成線，最后可以帶動(dòng)整個(gè)這一個(gè)地區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，或者立足某一優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行輻射和影響力周邊的空間布局。有計(jì)劃的進(jìn)行集約式發(fā)展，合理有效的規(guī)劃建設(shè)商業(yè)體系為提升小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)潛能、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、增大小城鎮(zhèn)影響力提供了廣闊空間，是小城鎮(zhèn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。

5. 結(jié)語(yǔ)

從目前我國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越快，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無(wú)法滿足越來(lái)越快速發(fā)展的小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的需要，如何滿足小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民的生活和生產(chǎn)需要，建立更完善和更具發(fā)展?jié)摿Φ男滦托〕擎?zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)模式和商業(yè)體系，是城市發(fā)展規(guī)劃者需要考慮的問(wèn)題。只有有序、有效、有力的建設(shè)小城鎮(zhèn)商業(yè)體系發(fā)展，才能促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康、和諧的可持續(xù)發(fā)展。本文提出小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃的建議和意見(jiàn)，希望可以為小城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展提供思路和幫助，為決策者提供參考和借鑒。

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篇2

關(guān)鍵詞：消費(fèi)時(shí)代；城市；商業(yè)規(guī)劃；探索；實(shí)踐

自我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)一體化的步伐不斷加快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了蓬勃的發(fā)展，尤其是在國(guó)際金融危機(jī)的刺激下，我國(guó)開(kāi)始擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)市民消費(fèi)，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是從當(dāng)前我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，高投資與低消費(fèi)現(xiàn)象十分明顯，為了提高人們的消費(fèi)水平，我們必須要在城市進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，促使各個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，從而提高消費(fèi)水平，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

一、當(dāng)前我國(guó)城市商業(yè)規(guī)劃的現(xiàn)狀分析

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革與深入，傳統(tǒng)的城市商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其存在的問(wèn)題及現(xiàn)狀可體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、傳統(tǒng)商業(yè)中心規(guī)劃與新興商業(yè)中心的空間錯(cuò)位

過(guò)去，由于城市中心的人流相對(duì)密集，規(guī)劃部門(mén)一般都會(huì)將商業(yè)圈規(guī)劃于此，這樣的規(guī)劃雖然能夠?qū)Υ碳はM(fèi)起到一定的作用，并且滿足市民消費(fèi)需求，在一定程度上提高了人們的生活水平，但是從當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，城市商業(yè)規(guī)劃已從傳統(tǒng)的規(guī)劃方式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷囊?guī)劃方式，即在城市或者新開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，這種方法往往會(huì)存在一些問(wèn)題，例如人口密集度不高等。這種商業(yè)區(qū)的規(guī)劃一般是由有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商決策與規(guī)劃完成的，在規(guī)劃過(guò)程中，衙門(mén)對(duì)城市交通情況、景觀資源等要素進(jìn)行全面分析之后，將商業(yè)圈規(guī)劃于人口密集的地區(qū)，并充分與市場(chǎng)相互融合，從而達(dá)到吸引人氣的效果。

2、傳統(tǒng)城市規(guī)劃體系缺乏商業(yè)發(fā)展指引

城市規(guī)劃部門(mén)在對(duì)商業(yè)圈進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程中，由于缺乏商業(yè)規(guī)劃體系的指引，這就導(dǎo)致其規(guī)劃布局不具有整體性，并且在對(duì)商業(yè)圈的用地資源方面也不能夠進(jìn)行合理的控制。商業(yè)金融用地已經(jīng)超過(guò)了相關(guān)規(guī)定要求，及時(shí)我們對(duì)其進(jìn)行總體規(guī)劃，同樣不能夠結(jié)局而這一問(wèn)題。在城市商業(yè)規(guī)劃的過(guò)程中，雖然開(kāi)發(fā)生對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行了全面的劃分，并且也在開(kāi)發(fā)規(guī)劃上進(jìn)行了一定的指引，但是這種依然還停留在土地資源的開(kāi)發(fā)商，并沒(méi)有對(duì)其全局性進(jìn)行全面考慮，這就導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)存在著許多問(wèn)題。

3、傳統(tǒng)城市商業(yè)規(guī)劃缺乏對(duì)新型消費(fèi)背景的關(guān)注

在對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的過(guò)程中，工作人員一般會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，獲取更多可靠的市場(chǎng)信息，然后對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，從而形成一種等級(jí)狀的商業(yè)結(jié)構(gòu)，雖然這種類型的商業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的落地效果，但是由于在規(guī)劃過(guò)程中并沒(méi)有與周邊規(guī)劃特點(diǎn)相互協(xié)調(diào)，這就導(dǎo)致其空間用地不合理，不利于刺激市民的消費(fèi)，存在著一系列的問(wèn)題。

二、消費(fèi)時(shí)代下城市商業(yè)規(guī)劃的探索與實(shí)踐

在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，人們的生活方式發(fā)生了巨大的變化，商業(yè)空間極其形式開(kāi)始朝向多元化的方向發(fā)展，傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)不能夠滿足當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求，存在著市場(chǎng)失靈等不良現(xiàn)象。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我們需要建立科學(xué)合理、健全的城市商業(yè)規(guī)劃體系，加強(qiáng)體系中對(duì)商業(yè)的指引，從而確保商圈規(guī)劃完成之后達(dá)到刺激消費(fèi)的效果。

1、消費(fèi)時(shí)代城市商業(yè)發(fā)展特征

目前，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平與消費(fèi)水平，促使當(dāng)今社會(huì)進(jìn)入到一個(gè)消費(fèi)時(shí)代。在消費(fèi)時(shí)代下，人們對(duì)于服務(wù)經(jīng)濟(jì)引起了廣泛關(guān)注，商業(yè)規(guī)劃是否滿足消費(fèi)時(shí)代的發(fā)展，是一個(gè)值得我們探討的問(wèn)題。

（1）消費(fèi)需求與行為開(kāi)始呈現(xiàn)多元化的發(fā)展。

消費(fèi)時(shí)代，單一化的消費(fèi)模式開(kāi)始向個(gè)性化轉(zhuǎn)變，多元消費(fèi)需求和消費(fèi)行為開(kāi)始產(chǎn)生：人們不再注重滿足基本生活需求的消費(fèi)模式.而是更注重自身感受的滿足。

（2）商業(yè)建設(shè)主體以市場(chǎng)化為主導(dǎo)

在消費(fèi)時(shí)代背景下，除了批發(fā)零售商等傳統(tǒng)市場(chǎng)主體外，商業(yè)地產(chǎn)商也漸漸成為城市商業(yè)建設(shè)的主體。這些市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)商有著對(duì)商業(yè)單個(gè)商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目與模式管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，容易根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)類別，吸引商家布局。因此，依托相對(duì)成熟的開(kāi)發(fā)商往往能夠成功的打造地區(qū)商業(yè)中心，也能夠充分結(jié)合商業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，純粹的“計(jì)劃”與不結(jié)合市場(chǎng)的“規(guī)劃”將難以適應(yīng)建設(shè)需求。

（3）商業(yè)業(yè)態(tài)類別形式多樣化

多元化的消費(fèi)需求與市場(chǎng)化的建設(shè)主體，使得城市中出現(xiàn)了越來(lái)越多的新興個(gè)性化商業(yè)業(yè)態(tài)形式，如：①以“符號(hào)消費(fèi)”為導(dǎo)向形成了酒吧街、小資弄堂、文化藝術(shù)商業(yè)街區(qū)；②以“體驗(yàn)消費(fèi)”為導(dǎo)向的游樂(lè)場(chǎng)所，度假街區(qū)等，象常州的恐龍園等；③以“時(shí)間消費(fèi)”為導(dǎo)向的一體化商業(yè)綜合體、大型HOPSCA等商業(yè)業(yè)態(tài)；④以及以“空閑消費(fèi)”為導(dǎo)向的諸如空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿路商業(yè)街區(qū)以及郊區(qū)商公同等。

2、城市規(guī)劃視角下商業(yè)規(guī)劃框架的構(gòu)建探索與實(shí)踐

作為影響城市空間資源整體配置的主要手段，城市規(guī)劃有條件與有責(zé)任承擔(dān)起優(yōu)化消費(fèi)主導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代商業(yè)發(fā)展空間資源配置的重要角色?；诔Ｖ萆虡I(yè)規(guī)劃及嘉定商業(yè)規(guī)劃兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐總結(jié)，在城市商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)注重以下兩個(gè)方面：

（1）細(xì)化商業(yè)業(yè)態(tài)與形態(tài)

業(yè)態(tài)形態(tài)是商業(yè)內(nèi)涵的具體指引，消費(fèi)時(shí)代需求的多元化與業(yè)態(tài)多樣化也讓現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃需要充分注重業(yè)態(tài)與商業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模的結(jié)合。城市或地區(qū)商業(yè)中心，通常較為時(shí)尚、人流較多，因此通常以大型商業(yè)綜合體、活力商業(yè)內(nèi)街等綜合化業(yè)態(tài)形態(tài)主導(dǎo).購(gòu)物、餐飲、休閑比重約為4：4：2”；有一定歷史韻味的老城中心或者歷史街區(qū)，通常以沿街商鋪業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，有設(shè)計(jì)感的小店、結(jié)合文化歷史的街巷是其業(yè)態(tài)形態(tài)重點(diǎn)；郊區(qū)購(gòu)物式商業(yè)，形態(tài)卜通常會(huì)結(jié)合大型景觀資源設(shè)計(jì)，形成開(kāi)敞有序的商公同式形態(tài)，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)比重約為4：2：4；而一般的片區(qū)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)主要以混合式商業(yè)建設(shè)為主，餐飲為主，購(gòu)物次之。

（2）注重不同模式的差異化引導(dǎo)

商業(yè)發(fā)展模式是明確地區(qū)商業(yè)差異化、特色化引導(dǎo)的關(guān)鍵。不同結(jié)構(gòu)等級(jí)、規(guī)模的商業(yè)中心往往根據(jù)區(qū)位、服務(wù)人群和服務(wù)重點(diǎn)的不同，形成不同的模式類別。城市級(jí)或地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，既要充分滿足本地人的購(gòu)物、休閑消費(fèi)需求，又要通過(guò)特色打造，吸引區(qū)域內(nèi)人群的目的性消費(fèi)；組團(tuán)或次區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要滿足組團(tuán)內(nèi)部商業(yè)需求，以本地服務(wù)為主；用地功能相對(duì)混合，商業(yè)用地比重大于50%；功能構(gòu)成相對(duì)綜合化，時(shí)尚消費(fèi)結(jié)合日常消費(fèi)。

三、結(jié)論與討論

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已進(jìn)入到消費(fèi)時(shí)代，為了刺激市民的消費(fèi)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定要求，在相應(yīng)的指引下進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，從而為市民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，方便人們的生活，并且還能夠提高人們的消費(fèi)水平，達(dá)到理想的效果。

參考文獻(xiàn)：

篇3

【關(guān)鍵詞】商業(yè)、業(yè)態(tài)布局、動(dòng)線規(guī)劃

中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

商業(yè)建筑是與人們生活最為密切相關(guān)的公共建筑之一，按規(guī)模形態(tài)層級(jí)可分為商鋪及商鋪集合形成的帶狀商業(yè)街、單體百貨樓或?qū)I(yè)商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、城市綜合體?！吨袊?guó)購(gòu)物中心發(fā)展及預(yù)測(cè)報(bào)告2009-2011》中將購(gòu)物中心定義為“單體形態(tài)的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)為完整功能的綜合性商業(yè)設(shè)施”，其實(shí)在歐美商業(yè)發(fā)展早的國(guó)家，購(gòu)物中心是指以零售為主要業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目，是專賣店、百貨店、超市等集合，可能配備一點(diǎn)餐飲，但只是輔助，而近年來(lái)，特別是在亞洲新興市場(chǎng)，出現(xiàn)了很多包含了零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑健身、教育文化等多種業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目，零售占比往往只有三分之一左右，我們將其稱為商業(yè)綜合體，以便與購(gòu)物中心加以區(qū)分。如果一棟大型建筑，除商業(yè)以外，還帶有辦公、公寓、酒店、住宅等物業(yè)類型，我們稱為城市綜合體。但其商業(yè)部分是功能和流線最為復(fù)雜的部分。

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)量迅速膨脹，很多開(kāi)發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，動(dòng)輒十萬(wàn)平米量級(jí)的項(xiàng)目開(kāi)建，體量龐大，功能復(fù)雜，投資巨大，風(fēng)險(xiǎn)極高。我們常?？吹接行┥虡I(yè)人氣旺盛，經(jīng)營(yíng)火爆，而有的則冷冷清清，生意慘淡，甚至在一個(gè)商圈緊鄰的兩個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)效果都差別巨大，業(yè)內(nèi)有句話叫“隔街死”，形容馬路兩邊的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的差異，還有一句話叫“一步差三成”，指商鋪的位置差一點(diǎn)，而營(yíng)業(yè)額差距很大的現(xiàn)實(shí)。實(shí)際上，商業(yè)的租金收益差幾倍并不稀奇，決定商業(yè)項(xiàng)目生死的奧妙在哪兒呢？選址、業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)管理是決定商業(yè)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題即可能影響到項(xiàng)目的成敗。本文在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面尋找端倪。

任何建筑都一樣，設(shè)計(jì)首先解決的是功能布局和交通組織，對(duì)于商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃既是設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題，也是難點(diǎn)所在，是空間組織的提綱和線索。業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的，我們不能拋開(kāi)業(yè)態(tài)談動(dòng)線，也不能不考慮動(dòng)線來(lái)布置業(yè)態(tài)。

一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一步，就是對(duì)建筑的各種功能空間的關(guān)系進(jìn)行梳理，繪出功能關(guān)系圖。商業(yè)項(xiàng)目之不同，在于各種業(yè)態(tài)之間并沒(méi)有直觀的工藝流程的關(guān)系，甚至，大多數(shù)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，根本就沒(méi)有確定設(shè)置什么業(yè)態(tài)，可能僅僅有個(gè)規(guī)模的限定，這就要求建筑師必須對(duì)各種業(yè)態(tài)做到心里有數(shù)，了解各種業(yè)態(tài)的功能性質(zhì)、對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)及各業(yè)態(tài)對(duì)空間的大致要求之后，才能得心應(yīng)手地進(jìn)行布局。

1、按功能性質(zhì)分類

商業(yè)業(yè)態(tài)可以包括百貨、超市、精品區(qū)（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業(yè)賣場(chǎng)（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務(wù)（美容、美發(fā)、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂(lè)、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂(lè)服務(wù)、餐飲三大類，這三大類業(yè)態(tài)的面積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一，并依據(jù)項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)情況略有調(diào)整。

2、按消費(fèi)方式分類

我們一般把顧客的消費(fèi)行為分為目的性消費(fèi)和隨機(jī)性消費(fèi)，對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機(jī)性消費(fèi)業(yè)態(tài)，一般要求要有良好的可達(dá)性和外展面；其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂(lè)、健身、教育等為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)。

3、按消費(fèi)層次分類

可劃分為從日常必須性消費(fèi)到奢侈性消費(fèi)的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費(fèi)品、中檔時(shí)尚消費(fèi)、奢侈品等，對(duì)應(yīng)百貨的定位可以有大眾百貨、時(shí)尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性的快餐、地方風(fēng)味小吃、追求文化情調(diào)高附加值的西餐以及高端商務(wù)宴請(qǐng)為主的大酒樓。

4、按對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)

按業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值貢獻(xiàn)分析，可分為主題營(yíng)造價(jià)值、品牌價(jià)值、租金價(jià)值、聚客價(jià)值。如國(guó)際一線品牌的引入給項(xiàng)目帶來(lái)品牌價(jià)值的提升，而對(duì)大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規(guī)模越大，單位面積的租金越低。

二、業(yè)態(tài)布局原則

跟所有類型的建筑設(shè)計(jì)一樣，規(guī)劃要挖掘項(xiàng)目用地環(huán)境特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)布局應(yīng)與交通、環(huán)境對(duì)應(yīng)。比如，將體現(xiàn)項(xiàng)目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位，臨主入口、主干道布置，餐飲則面朝景觀等。除了這些基本規(guī)律，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局要注意以下幾個(gè)原則：

1、合理分區(qū)

把復(fù)雜的商業(yè)綜合體功能進(jìn)行分解歸類，做到分區(qū)明確，達(dá)到易于消費(fèi)者識(shí)別和方便引導(dǎo)的目的。

（1）按性質(zhì)分區(qū)

物以類聚，人以群分，商業(yè)也是一樣，我們發(fā)現(xiàn)，自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同類業(yè)態(tài)聚集到一起――自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因?yàn)榫奂?yīng)能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實(shí)現(xiàn)整體競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)類型對(duì)環(huán)境氣氛的要求或者說(shuō)影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無(wú)章。最基本的要實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，避免沖突干擾，動(dòng)是指那些吵鬧的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)，如滑冰場(chǎng)、電玩、歌舞廳等，靜是指舒適安靜優(yōu)雅氣氛的零售服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類，比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的模式，一般會(huì)分成百貨樓、娛樂(lè)樓，另外有些休閑配套類的歸入時(shí)尚樓，或者叫綜合樓，有的專門(mén)設(shè)個(gè)超市樓，如圖1。

（2）按管理要求分區(qū)

業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同是硬性的分區(qū)要求：如有的超市開(kāi)門(mén)較早，而餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)關(guān)門(mén)則較晚，甚至24小時(shí)營(yíng)業(yè)，應(yīng)按管理要求相對(duì)集中，最好設(shè)有獨(dú)立的退場(chǎng)流線。如圖2，美國(guó)JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的北京藍(lán)色港灣，將酒吧集中到圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個(gè)方向朝向公園布置。同為JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項(xiàng)目一側(cè)形成“莊里街”，娛樂(lè)業(yè)態(tài)的入口與之呼應(yīng)，特別地設(shè)了一個(gè)室外的飛梯從莊里街地面直達(dá)位于五層的影城，見(jiàn)圖3。

（3）按檔次分區(qū)

一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個(gè)目標(biāo)消費(fèi)群，該消費(fèi)主體的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)應(yīng)的品牌檔次相對(duì)明確，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見(jiàn)，有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì)，帶來(lái)的無(wú)效客流也是對(duì)高端業(yè)態(tài)的干擾，如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國(guó)際奢侈品牌，一定要獨(dú)立一個(gè)區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。

（4）按租金水平分區(qū)

不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營(yíng)在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低，一般設(shè)于地下或者位置不太好的區(qū)域；首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶；除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設(shè)于高樓層；大部分健身休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的租金也不高，且多數(shù)屬目的性消費(fèi)，宜安排在較背的位置。在規(guī)劃階段，應(yīng)依據(jù)用地條件，對(duì)各方位的租金進(jìn)行預(yù)判斷才能合理布置業(yè)態(tài)，并設(shè)計(jì)為相應(yīng)的空間尺度和環(huán)境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。

2、增強(qiáng)互動(dòng)

分區(qū)是為了易于識(shí)別和引導(dǎo)，但也應(yīng)適度，混合性是商業(yè)綜合體的優(yōu)勢(shì)所在。我們可以將商業(yè)綜合體的各種業(yè)態(tài)視為一個(gè)生態(tài)群落，盡力創(chuàng)造多種業(yè)態(tài)共生的條件，從而促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)綜合體這個(gè)業(yè)態(tài)群落繁榮生長(zhǎng)，具體來(lái)說(shuō)，就是增強(qiáng)業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)關(guān)系。

（1）利用消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性

正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤(rùn)點(diǎn)，這是利用消費(fèi)關(guān)聯(lián)的縮影。在商業(yè)綜合體中，我們?？吹綂蕵?lè)與餐飲互動(dòng)、兒童娛樂(lè)教育與兒童服飾和玩具零售的互動(dòng)、運(yùn)動(dòng)健身館與運(yùn)動(dòng)服飾和戶外品牌的互動(dòng)等形式。

（2）利用品牌的互補(bǔ)性

同一大類的商品或服務(wù)聚集在一起，在品牌檔次、風(fēng)格品味、目標(biāo)客群年齡層次等方面的差別，有意識(shí)地組合在一起，以實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)需求的一網(wǎng)打盡。國(guó)外的一些品牌如ZARA，會(huì)伴生一些副牌同時(shí)出現(xiàn)，這是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累形成的發(fā)展策略。

3、引導(dǎo)客流

利用主力店的布置最大可能地給隨機(jī)性消費(fèi)的商戶帶來(lái)客流是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價(jià)值所在。將聚客能力強(qiáng)的主力店如百貨、超市等設(shè)于主動(dòng)線的兩端，避免出現(xiàn)盲腸區(qū)；將目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)置于高樓層或角落位置，尤其像影城這樣的大客流的主力店拉動(dòng)客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費(fèi)的專業(yè)賣場(chǎng)如家居建材與購(gòu)物中心的其他業(yè)態(tài)互動(dòng)關(guān)系很弱，如果不為制造總規(guī)模、消化總面積，引入的意義不大。

4、順應(yīng)流程

從顧客消費(fèi)習(xí)慣流程的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排，如超市需要與停車場(chǎng)及公共交通順暢銜接，使小推車能到達(dá)車位，一般設(shè)于地下易于解決。石家莊勒泰中心是一個(gè)即將開(kāi)業(yè)的大型城市綜合體，不但有近20萬(wàn)平米的大商業(yè)，還有甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高級(jí)公寓等物業(yè)類型，設(shè)計(jì)在商業(yè)裙房?jī)?nèi)嵌入了一個(gè)小教堂，將餐飲、酒店宴會(huì)廳、酒店客房和小教堂連接起來(lái)，設(shè)置為一條特殊的動(dòng)線，使相關(guān)業(yè)態(tài)很好地滿足了當(dāng)今有巨大市場(chǎng)潛力的婚禮慶典流程，又成為商業(yè)內(nèi)一道亮麗風(fēng)景。

三、動(dòng)線規(guī)劃原則

有了業(yè)態(tài)大體上的布局，就要以動(dòng)線規(guī)劃把業(yè)態(tài)空間串起來(lái)。一個(gè)商業(yè)綜合體每天有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的客流、數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的貨品或服務(wù)及其所使用的交通工具在其中流動(dòng)，因此動(dòng)線設(shè)計(jì)是很復(fù)雜的。商業(yè)動(dòng)線可以分為客流動(dòng)線、車流動(dòng)線、后勤流線、貨品流線、垃圾流線等。動(dòng)線規(guī)劃是以盡量少地占用租賃面積的情況下，使人、車、物在商業(yè)空間內(nèi)外有序流動(dòng)，避免相互交叉干擾，還是提升商業(yè)綜合體品質(zhì)和價(jià)值的關(guān)鍵手段，主要依賴客流動(dòng)線的組織。本文著重討論客流動(dòng)線。

1、有機(jī)疏解

商業(yè)綜合體的客流量巨大，一個(gè)營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平米左右的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，通過(guò)電子計(jì)數(shù)器統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，日客流量在3萬(wàn)人左右，開(kāi)業(yè)當(dāng)天甚至達(dá)到20多萬(wàn)人。為避免客流過(guò)度集中擁擠，要充分利用交通條件，合理地與外部交通銜接，使客流比較均勻地分散到各個(gè)方位、各個(gè)樓層，同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。如深圳益田假日廣場(chǎng)地下三層為兩條地鐵的換乘站，與益田假日廣場(chǎng)商業(yè)零距離接駁，還設(shè)有大型公交換乘站，并利用地形南北高差使商業(yè)形成了多個(gè)首層。再如深圳萬(wàn)象城一端的下沉廣場(chǎng)將客流引入地下，并給地下空間帶來(lái)采光、綠化等條件，提升了地下的商業(yè)價(jià)值。

2、分類引導(dǎo)

客流動(dòng)線規(guī)劃要能夠區(qū)分不同消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次的客群，既能使目的性消費(fèi)客群迅速找到目的商家并經(jīng)過(guò)更多店鋪，又能使隨機(jī)性消費(fèi)客群享受逛街的樂(lè)趣，合理分散和引導(dǎo)人流，提高整體的租賃價(jià)值，不產(chǎn)生死角。垂直動(dòng)線上隨機(jī)性消費(fèi)要用扶梯，并最好設(shè)有中庭，讓人們能感受到各層的商業(yè)氛圍，而目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)則可以用垂直電梯直達(dá)。使用不同交通工具到達(dá)的客群消費(fèi)水平不一樣，例如上海國(guó)金中心為高端的商業(yè)項(xiàng)目，地下2層、地上四層，設(shè)計(jì)將出租車引入到地下一層，而地鐵出站標(biāo)高雖在地下一二層之間，卻特意引入到地下二層。地鐵客流以日常和快速消費(fèi)為主，直接引到地下一層及以上的高端業(yè)態(tài)并無(wú)益處，與地下二層的超市、快餐銜接是合適的。

四、動(dòng)線規(guī)劃要點(diǎn)

除上述一般規(guī)律，商業(yè)綜合體客流動(dòng)線設(shè)計(jì)歸納起來(lái)還有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

1、方位感

優(yōu)秀的購(gòu)物中心內(nèi)部空間設(shè)計(jì)應(yīng)該是既豐富多彩又淺顯易懂的，如果顧客在體驗(yàn)新奇的同時(shí)，也失去了方位感，就會(huì)產(chǎn)生煩躁情緒，不愿多停留而專注于識(shí)別找到出口。在方位感認(rèn)知上，設(shè)計(jì)應(yīng)力求通過(guò)空間自身來(lái)引導(dǎo)，導(dǎo)向標(biāo)識(shí)只是一種輔助工具，應(yīng)盡可能簡(jiǎn)潔而不過(guò)多吸引顧客的視線。方位感是顧客對(duì)方向和位置的兩方面感知。商業(yè)的動(dòng)線應(yīng)該以一個(gè)清晰的公共空間骨架穿起經(jīng)營(yíng)空間，明確各入口、主力店之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，使顧客容易掌握大的方向，再賦予不同區(qū)域、不同樓層各自特點(diǎn)，利于識(shí)別自身位置。主動(dòng)線設(shè)計(jì)既不能太直，也不能曲折過(guò)多，可以通過(guò)設(shè)置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如圖7，上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心內(nèi)部空間有三個(gè)形狀類似的中庭，顧客很難分辨?；⌒蝿?dòng)線設(shè)計(jì)要在可視性和引導(dǎo)性方面取得平衡，透過(guò)圓弧形動(dòng)線能讓顧客更容易看到較多的店面，也要方便顧客知道自己所在位置，又有步移景異、柳暗花明的感覺(jué)。這種動(dòng)線布置簡(jiǎn)單易行，比如深圳萬(wàn)象城、花園城中心都是這種布局。但如果動(dòng)線曲折過(guò)多，則容易讓顧客迷失，如圖8日本福岡的博多運(yùn)河城，是一個(gè)很有特點(diǎn)的經(jīng)典購(gòu)物中心案例，但筆者發(fā)現(xiàn)，客流主動(dòng)線曲折過(guò)多，弧度都較大，而且有很多分支動(dòng)線，整個(gè)項(xiàng)目逛起來(lái)很讓人暈。如果項(xiàng)目用地進(jìn)深很大，不得不采用雙通道，則要分主次，主通道的尺度要足夠強(qiáng)勢(shì)，而主次通道的聯(lián)系也緊密，顧客可以根據(jù)與主通道的相對(duì)位置來(lái)確定自己的方位，如上海證大廣場(chǎng)，見(jiàn)圖9。我們也可以視北京SOLANA藍(lán)色港灣中間的下沉廣場(chǎng)為主動(dòng)線，而那個(gè)穿梭在周圍主力店間隱藏的“8”字為次動(dòng)線，可以看到，因這個(gè)8字動(dòng)線在很多節(jié)點(diǎn)與中心廣場(chǎng)相互滲透，人們借助與中心廣場(chǎng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系很容易確定自己的方位，找尋自己要去的地方，這種方法在較大規(guī)模的購(gòu)物中心規(guī)劃中可謂屢試不爽。

2、均好性

實(shí)際上，均好是一個(gè)相對(duì)概念，即使是標(biāo)準(zhǔn)的百貨布置，也存在邊廳、中庭次邊廳、中島不同位置的價(jià)值梯級(jí)。北京三里屯Village項(xiàng)目是一個(gè)開(kāi)放式街區(qū)的布局，流線較為自由、勻質(zhì)，但是明顯存在不同位置商戶經(jīng)營(yíng)狀況的差異。這里談均好性，主要強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)線組織不能產(chǎn)生遺忘的角落，即經(jīng)營(yíng)死角。好的內(nèi)部交通設(shè)計(jì)能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。對(duì)于進(jìn)深比較大的區(qū)域，設(shè)計(jì)如果僅僅采用一條支通道引過(guò)去，即所謂的盲腸路，往往起不到效果，就容易產(chǎn)生死角。一般，對(duì)于主動(dòng)線無(wú)法照顧到的區(qū)域，可以安排一些主力店。也可以通過(guò)空間設(shè)計(jì)將客流吸引到縱深區(qū)域，比如澳門(mén)威尼斯人酒店，是一個(gè)龐大的集酒店、娛樂(lè)場(chǎng)、購(gòu)物中心等多種物業(yè)的綜合體，單層面積達(dá)10萬(wàn)平米左右，如圖11，其動(dòng)線組織通過(guò)位于中心的漂亮中庭將人們引到中心，成為貫通多種業(yè)態(tài)的樞紐。提升高樓層的商業(yè)價(jià)值是均好性的重要課題。中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵(lì)人流上行。通過(guò)扶梯、電梯造成花灑型人流組織，例如香港郎豪坊購(gòu)物中心的通天梯就將顧客從4層輸送至12層，再讓顧客順著螺旋形的動(dòng)線而下。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者登高的欲望。上海正大廣場(chǎng)是高達(dá)10層的購(gòu)物中心，寬敞、豐富的主通道內(nèi)臺(tái)階、扶梯和錯(cuò)動(dòng)的橋?qū)⑷藗冏匀坏匾礁邩菍?，使位?層以上的商戶經(jīng)營(yíng)得都非常好。還有一種比較極端的手法：像博物館一樣規(guī)定了路線讓顧客瀏覽所有商品，多出現(xiàn)在專業(yè)賣場(chǎng)，如大型家居連鎖宜家。這種單向性流線在商業(yè)綜合體中應(yīng)謹(jǐn)慎采用。

3、連續(xù)性

指的是動(dòng)線上商業(yè)氣氛的連續(xù)性，上述均好性如果出問(wèn)題就影響到連續(xù)性：一旦購(gòu)物中心出現(xiàn)死角，商戶經(jīng)營(yíng)不下去而關(guān)門(mén)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛將大打折扣，商戶關(guān)門(mén)就像瘟疫一樣向周邊蔓延。動(dòng)線的連續(xù)性關(guān)鍵在于動(dòng)線走向與業(yè)態(tài)配置使空間氛圍連貫、漸變，體現(xiàn)出商業(yè)空間組織的邏輯，表現(xiàn)出來(lái)的就是動(dòng)線的界面：店面、櫥窗展示的設(shè)計(jì)要連貫并且協(xié)調(diào)，不宜有超過(guò)10米的實(shí)墻面，不要連續(xù)幾個(gè)大的商戶占了太長(zhǎng)的界面而顯得枯燥，不要有完全不相關(guān)甚至排斥的商戶相鄰布置在主動(dòng)線邊，更不要陰陽(yáng)街的出現(xiàn)即通道只有一面店鋪。不同的業(yè)態(tài)展示的方式不一樣，比如櫥窗照明亮度高（800~1000Lx），色溫也偏冷（約4500k），而餐飲區(qū)的亮度和色溫都偏低，兩者緊鄰，就顯得凌亂無(wú)序。在垂直動(dòng)線上，現(xiàn)代商業(yè)建筑通過(guò)中庭將各個(gè)樓層的商業(yè)功能在一個(gè)立體的空間展示出來(lái)，通過(guò)舒展的視覺(jué)效果，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果，吸引消費(fèi)者步入更高的樓層進(jìn)行消費(fèi)，同樣需要注意效果上的連續(xù)和漸變，構(gòu)建從首層到頂層的有序地商業(yè)動(dòng)線邏輯。

4、舒適性

隨著消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，舒適性已經(jīng)成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。客流動(dòng)線充分體現(xiàn)對(duì)顧客的關(guān)懷，以方便顧客為第一要?jiǎng)?wù)。首先，動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)客流規(guī)模有清晰的預(yù)判，避免瓶頸的地方過(guò)于擁擠。比如超市的入口緩沖區(qū)域應(yīng)該有多大，超市的存包、手推車設(shè)在哪里，采用扶梯還是自動(dòng)步道。再如影城的大堂面積標(biāo)準(zhǔn)，散場(chǎng)通道的寬度等。在恰當(dāng)?shù)墓?jié)點(diǎn)設(shè)置必要的服務(wù)設(shè)施，免費(fèi)休息區(qū)或者咖啡吧、電梯廳、衛(wèi)生間、母嬰室、吸煙室的設(shè)置等細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了人性化關(guān)懷。過(guò)去為爭(zhēng)取客流經(jīng)過(guò)更多的店鋪故意將有消費(fèi)關(guān)聯(lián)的主力店布置得比較遠(yuǎn)，新的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)在強(qiáng)制性引導(dǎo)與自由選擇的舒適性方面重新尋求平衡，從自動(dòng)扶梯的設(shè)置上就可以讀到這點(diǎn)：平行式扶梯使連續(xù)上下樓層的顧客在每一層都必須繞個(gè)圈，其目的就是為了讓顧客盡可能經(jīng)過(guò)更多的商鋪，但在日本的商場(chǎng)，因?yàn)闃菍訑?shù)多的原因，基本都采用剪刀式扶梯設(shè)計(jì)，使顧客跨越樓層更方便，反而更增加了顧客返回的可能性。來(lái)自瑞典的國(guó)際連鎖家居賣場(chǎng)宜家采用單一引導(dǎo)動(dòng)線的設(shè)計(jì)，非常高效，在空間安排上處處體現(xiàn)了以顧客為本的舒適性一面：如顧客首先會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)大堂乘扶梯到達(dá)頂層，在扶梯緩緩上行的過(guò)程中，可以看到有關(guān)宜家商品布局、促銷等信息，讓顧客心里有數(shù)。推上購(gòu)物車，順著指引進(jìn)入商品展示區(qū)，安排有各式樣板間，可以自由組裝的家具模塊，讓顧客體驗(yàn)DIY的樂(lè)趣，大件商品只需記下貨號(hào)便可到后面的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)自取。中途安排一個(gè)大的自助餐廳，喝點(diǎn)咖啡的時(shí)間可以回味一下經(jīng)過(guò)的商品，細(xì)細(xì)打算一下要買(mǎi)什么，再次進(jìn)入商品展示區(qū)進(jìn)行挑選大戰(zhàn)。然后到達(dá)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，按貨號(hào)找到自己的商品，這種提倡自助的理念因高效靈活和環(huán)保被顧客廣泛認(rèn)同。出了收費(fèi)口，很多顧客已經(jīng)疲憊并且腹中饑餓了，正好就可以在一個(gè)開(kāi)放式的自助快餐廳試試瑞典風(fēng)味。在餐飲區(qū)稍稍休整之后，可以推著小推車直達(dá)地下車庫(kù)或出租車站。整個(gè)流線張弛有度，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展、調(diào)整，宜家的動(dòng)線設(shè)計(jì)手法臻至成熟。

5、尺度感

這里主要指動(dòng)線空間尺度的視覺(jué)感受。不同類型的購(gòu)物中心，不同業(yè)態(tài)區(qū)域要規(guī)劃合理尺度的購(gòu)物通道，避免客流高峰時(shí)過(guò)于擁擠或由于通道過(guò)于寬敞給人冷清的感覺(jué)。主動(dòng)線不可太長(zhǎng)太直，使人望而卻步，打消了往下逛的念頭。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要了解基本的尺寸模數(shù)，比如，百貨內(nèi)部中島區(qū)域的通道寬度一般在1.8~2.4米之間，精品街的寬度在6~12米，以利于人們觀賞商品陳列并可在街的兩邊來(lái)回往復(fù)，商鋪的進(jìn)深以8~12米為宜。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)制定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主動(dòng)線室內(nèi)步行街的基本尺度標(biāo)準(zhǔn)，如圖12，一般三層高，步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。通道凈寬度首層為10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開(kāi)口尺度以8～9米×16～25米為宜，這樣可以使顧客看到各層精品店的店招。“橋”的間距在兩、三跨之間，太遠(yuǎn)就影響顧客到對(duì)面去的欲望?；乩茸叩缹?.5~4米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至5米。中庭的平面尺度： 雙中庭要分主次，大的500~1000平米（開(kāi)洞面積）；小的300~500平米。這樣的大中庭可以舉辦比較豐富的活動(dòng)，比如名車展、T臺(tái)秀、業(yè)余擊劍比賽等。

商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)與定位招商之間是不斷互動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程，建筑師必須對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)熟悉，才能實(shí)現(xiàn)既合理分區(qū)，又增強(qiáng)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，主動(dòng)引導(dǎo)客流，又符合客流的消費(fèi)行為模式。通過(guò)動(dòng)線規(guī)劃，達(dá)到商業(yè)內(nèi)外交通的順暢銜接，又能將大量客流分散到各層各角落，提升整體價(jià)值。客流動(dòng)線要關(guān)注方位感，努力實(shí)現(xiàn)均好性，創(chuàng)造商業(yè)界面的連續(xù)漸變，以顧客為中心，提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，把握好空間尺度，高效而不擁擠，寬敞而不冷清。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們消費(fèi)觀念的進(jìn)化和消費(fèi)水平的不斷提升，已經(jīng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的建造和運(yùn)營(yíng)提出了越來(lái)越高的要求?；ヂ?lián)網(wǎng)電子商務(wù)平臺(tái)也正給傳統(tǒng)購(gòu)物中心帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。但商業(yè)綜合體這種建筑形態(tài)不會(huì)消亡，而是會(huì)更加重視鮮明主題的營(yíng)造和顧客的情景體驗(yàn)。本文所述的業(yè)態(tài)布局和動(dòng)線規(guī)劃的方法是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一般規(guī)律和基本原理，掌握了這些，再結(jié)合主題定位，不斷追求具有特色的空間效果，配合商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的需要，才能創(chuàng)造出符合時(shí)代要求的商業(yè)綜合體。

【參考文獻(xiàn)】

[]《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展及預(yù)測(cè)報(bào)告2009-2011》 中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)

篇4

關(guān)鍵詞：商鋪市場(chǎng) 商業(yè)圈 安順市區(qū)

1 安順市概況

1.1 安順市簡(jiǎn)介

安順是貴州省中西部地區(qū)的一個(gè)甲類城市，地處長(zhǎng)江水系烏江流域和珠江水系北盤(pán)江流域的分水嶺地帶，有“黔之腹，滇之喉，蜀粵之唇齒”之稱，且“商業(yè)之盛，甲于全省”，自古為黔中商業(yè)重鎮(zhèn)，[4]面積為9269平方千米，包括1個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣、3個(gè)自治縣、3個(gè)特區(qū)。

2.2部分影響房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本文從安順市GDP、三大產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化水平、社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)概況來(lái)介紹安順市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況。

GDP反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)規(guī)模等的基礎(chǔ)性指標(biāo)，是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化情況的重要工具，本文通過(guò)調(diào)查相關(guān)資料，得到近年安順GDP增長(zhǎng)情況，如下圖3-1。

“2010年，全市的生產(chǎn)總值（GDP）為232.92億元，比上年增長(zhǎng)12.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值40.43億元，增長(zhǎng)6.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值88.59億元，增長(zhǎng)13.9%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值103.90億元，增長(zhǎng)13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為17.4：38.0：44.6?！盵5]從數(shù)據(jù)中可知，在安順市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)了的重要地位。

圖3-1：安順市今年GDP增長(zhǎng)總值及增長(zhǎng)率

（數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)安順市2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)公報(bào)統(tǒng)計(jì)得出）

“安順市2010年固定資產(chǎn)投資為111.34億元，比上年增長(zhǎng)32.2%。從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，其中：基本建設(shè)投資35.19億元，比上年增長(zhǎng)25.2%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24.18億元，增長(zhǎng)65.9%?！盵5]說(shuō)明了安順市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速的發(fā)展。

據(jù)全國(guó)第六次人口普查得出：“全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為690138人，占30.04%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1607201人，占69.96%……2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額70.08億元，比上年增長(zhǎng)19.0%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)0.98億元，下降2.8%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)64.21億元，增長(zhǎng)20.8%。” [5] 零售業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，對(duì)安順市區(qū)的商鋪發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

2 安順市區(qū)商鋪市場(chǎng)發(fā)展概況

2.1 安順市區(qū)商業(yè)圈研究

圖4-1：安順市區(qū)商業(yè)圈

（圖來(lái)源：安順市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）

本文根據(jù)安順市區(qū)發(fā)展情況，根據(jù)商圈輻射范圍劃分及對(duì)顧客吸引程度，將安順市區(qū)初步劃分為四個(gè)商業(yè)圈進(jìn)行研究，分別為：老大十字、南馬、東關(guān)、西航片區(qū)，如圖4-1。主要針對(duì)商業(yè)圈內(nèi)的零售業(yè)業(yè)態(tài)、零售業(yè)代表品牌及商鋪?zhàn)赓U狀況對(duì)這四個(gè)商業(yè)圈作出調(diào)查。

①老大十字商圈

本商圈為安順市區(qū)發(fā)展最老的商業(yè)地區(qū)，同時(shí)也是安順市區(qū)最繁榮的地帶，流動(dòng)人口較多，主要由以下四大街道組成：中華南路、中華北路、顧府街以及圖書(shū)路。

通過(guò)調(diào)查得出本商業(yè)圈商鋪的特點(diǎn)：本商業(yè)圈為安順市區(qū)一級(jí)商業(yè)區(qū)，人流量大，發(fā)展比較繁榮，屬于安順市區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，商鋪分布比較密集，為商業(yè)街商鋪和住宅底層商鋪相結(jié)合的結(jié)構(gòu)，分布業(yè)態(tài)為專業(yè)街市商鋪，主要包括以服裝類和餐飲類為主，其次為休閑娛樂(lè)類餐飲類，商鋪?zhàn)赓U率為100%。

②南馬商圈

本商業(yè)圈為安順市區(qū)新開(kāi)發(fā)的商業(yè)地區(qū)，主要由以下四大街道組成：格凸河路、星光時(shí)路、北航路、西水路。

調(diào)查得出本商業(yè)圈的發(fā)展特點(diǎn)為：本商業(yè)圈為安順市區(qū)新發(fā)展的商業(yè)區(qū)，發(fā)展較為了年輕，將成為安順市區(qū)次級(jí)板塊商業(yè)圈，以新型購(gòu)物商圈為發(fā)展模式，本區(qū)以南馬廣場(chǎng)為主要核心，發(fā)展的較多的為休閑娛樂(lè)類和餐飲類商鋪，西水路一帶地區(qū)主要發(fā)展為家居建材和農(nóng)副產(chǎn)品類專業(yè)市場(chǎng)。且隨著本商業(yè)圈的不斷發(fā)展，本商業(yè)圈的商鋪?zhàn)赓U額比較低，租售率為100%，商鋪發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

③東關(guān)區(qū)

本文將此商業(yè)圈分為以下三條大街道進(jìn)行分析，主要有：中華東路以東與塔山東路以北、虹山湖路、市府路。

通過(guò)調(diào)查得到本區(qū)主要為行政教育為主，商業(yè)圈商鋪發(fā)展特點(diǎn)為：商鋪業(yè)態(tài)比較混亂，主要有電子電器類和餐飲類，商鋪?zhàn)馐勐氏鄬?duì)較低，租賃金額相對(duì)較低。

④西航區(qū)

本文將此商業(yè)圈分為以下四條大街道進(jìn)行分析，主要有：西航路以東與塔山西路、西航路以西、南航路。

通過(guò)調(diào)查得到本區(qū)商業(yè)圈商鋪發(fā)展特點(diǎn)為：主要以五金、農(nóng)、家具專業(yè)市場(chǎng)為主，商鋪以租賃主。

2.2 安順市區(qū)四個(gè)商業(yè)圈商鋪對(duì)比

通過(guò)以上的對(duì)安順市區(qū)商鋪的初步調(diào)查，本文將以上幾大商業(yè)圈的商鋪業(yè)態(tài)作出一下對(duì)比。

從以上商圈的商鋪業(yè)態(tài)、代表品牌、租售情況上看：老大十字商圈的商鋪業(yè)態(tài)以服裝類、美食街、大型超市，百貨為主，商鋪代表品牌比較多，租售價(jià)格比較高，是安順市一級(jí)板塊商圈，為傳統(tǒng)商業(yè)中心；南馬商圈的商鋪借助安順市技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的拓展，以高檔的休息娛樂(lè)餐飲購(gòu)物中心為主，代表品牌不及老大十字豐富，租售額也次于老大十字商圈，本區(qū)將會(huì)成為安順市區(qū)的次級(jí)板塊商圈；東關(guān)商圈由于行政機(jī)構(gòu)和教育機(jī)構(gòu)較密集，商鋪為適應(yīng)本圈的發(fā)展，業(yè)態(tài)主要以電子電器類為主；西航商圈的商鋪業(yè)態(tài)以家居建材為主，成為安順市雜貨區(qū)域。總的來(lái)看，老大十字商圈發(fā)展的商鋪較為傳統(tǒng)，南馬商鋪發(fā)展?jié)摿€是比較大，東關(guān)和西航商圈商鋪的發(fā)展主要以雜貨為主。

2.3 貴州省部分城市與安順市區(qū)知名品牌商鋪比較

對(duì)比貴陽(yáng)、遵義市區(qū)和安順市區(qū)的百貨和大超市品牌，得到表4-5。安順市區(qū)的商鋪與其他兩個(gè)城市對(duì)比，具有一定的差距，安順市百貨商鋪數(shù)量上發(fā)展少于貴陽(yáng)和遵義，品牌上也不及這兩個(gè)城市，且沒(méi)有省外品牌；大超市商鋪的數(shù)量和品牌種類上看遠(yuǎn)不及貴陽(yáng)與遵義市，且沒(méi)有國(guó)外品牌。因此，安順市的商鋪發(fā)展處于初級(jí)階段，知名品牌數(shù)量少，品牌類型不豐富，與國(guó)外知名商鋪相聯(lián)系較少。

3 安順市區(qū)商鋪市場(chǎng)調(diào)查得到安順市區(qū)商鋪面臨問(wèn)題的建議

3.1 針對(duì)以上商業(yè)圈中商鋪市場(chǎng)存在問(wèn)題提出建議

針對(duì)以上發(fā)現(xiàn)的安順市區(qū)商業(yè)圈存在的問(wèn)題，本文提出了下列建議：

①老大十字商業(yè)圈的商鋪發(fā)展位于安順市區(qū)的中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)該供應(yīng)安順市區(qū)人民的衣食住行、文化、體育等各類商品需求，但老大十字商業(yè)圈商鋪的業(yè)態(tài)發(fā)展主要是以服裝類、餐飲類等為主，業(yè)態(tài)相對(duì)較單一。老大十字商圈應(yīng)該增加另外幾種商鋪業(yè)態(tài)，為市區(qū)人民提供更充足的商品需求。

②南馬商圈為安順市區(qū)次級(jí)商業(yè)區(qū)，處于安順市區(qū)的二級(jí)地段，以前的發(fā)展相對(duì)比較冷清，現(xiàn)在以王府百貨為核心發(fā)展，但是，此區(qū)的發(fā)展品牌與老大十字商圈相比較，品牌相對(duì)較少，應(yīng)大力引進(jìn)商鋪業(yè)態(tài)品牌，吸引消費(fèi)者。

③針對(duì)安順市區(qū)商鋪調(diào)查表，可以看到，安順市區(qū)商鋪發(fā)展的規(guī)模相對(duì)較小，比如老大十字商鋪服裝類業(yè)態(tài)，大都是以小商鋪鋪面形式存在，缺乏大規(guī)模中心購(gòu)物商場(chǎng)的商鋪，所以，應(yīng)該將大部分小商鋪聚集到大商場(chǎng)，形成規(guī)模較大的中心購(gòu)物商鋪。

3.2 商鋪熱中存在盲目性，安順市政府應(yīng)起積極引導(dǎo)作用

國(guó)內(nèi)外零售業(yè)全面開(kāi)放后，百貨、超市的競(jìng)爭(zhēng)是越來(lái)越激烈，近年來(lái)，安順市房地產(chǎn)發(fā)展商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)中，但是，由于不少缺乏商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的房地商為商鋪高額回報(bào)，不僅盲目的開(kāi)放大量商鋪，且盲目定價(jià)，不少房地產(chǎn)商開(kāi)放商開(kāi)發(fā)商鋪“重銷售，輕經(jīng)營(yíng)”[7]的現(xiàn)象極為普遍，使安順市區(qū)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)突顯。例如：在2008年，安順市區(qū)的南馬商圈的商鋪售房為1.6萬(wàn)/平方米，而在2011年，安順市區(qū)的翠麓區(qū)的商鋪售房大約為6萬(wàn)/平方米，大約增至了3萬(wàn)/平方米。

“開(kāi)發(fā)商為了追逐商鋪高額回報(bào)而推出的大量嚴(yán)重透支了投資價(jià)值大商鋪，造成大量空置?！盵7]例如：西航路片區(qū)的中段地區(qū)，有大部分商鋪處于空置狀況等，都體現(xiàn)了在商鋪投資中存著盲目性?！皩?shí)際上，商鋪熱并不等于商業(yè)熱，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的大小只是個(gè)相對(duì)的慨念，”[6]因此，從這一案例中可看到，由于任何投資無(wú)論是從哪方面來(lái)講，都是存在風(fēng)險(xiǎn)的。因此，政府應(yīng)當(dāng)充當(dāng)隱形調(diào)控者，對(duì)商鋪熱的盲目性，進(jìn)行調(diào)控。

3.3 國(guó)家政策的重視，安順市政府應(yīng)該積極抓住機(jī)遇

《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見(jiàn)》中提到“――黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)。建設(shè)以貴陽(yáng)―安順為核心，以遵義、畢節(jié)、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)。推進(jìn)貴陽(yáng)―安順經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展，加快建設(shè)貴安新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造、資源深加工、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！罅Πl(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！盵8]一系列的國(guó)家政策的出臺(tái)，安順市政府應(yīng)當(dāng)積極抓住機(jī)遇，發(fā)展本地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)，深化區(qū)域合作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作體系，在響應(yīng)國(guó)家政策的同時(shí)，將安順市的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)為安順市區(qū)城市建設(shè)提出新的規(guī)劃方案，將城市建設(shè)中房地產(chǎn)中商鋪進(jìn)行全面規(guī)劃和積極的引導(dǎo)。

3.4 積極推出本土商鋪特色業(yè)態(tài)品牌

由于安順市被稱為國(guó)家甲級(jí)旅游城市，因此會(huì)吸引大量游客來(lái)到此地。如果本區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)發(fā)展與其他大城市相識(shí)，但是由于本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)較低，商鋪商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段，沒(méi)有自己的特點(diǎn)，消費(fèi)者則不受吸引。因此在本地區(qū)應(yīng)該大力推出本土特色商鋪業(yè)態(tài)品牌，帶動(dòng)本地區(qū)旅游等經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，也能夠借機(jī)提高顧客對(duì)自身的標(biāo)志性忠誠(chéng)度。

參考文獻(xiàn)：

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[8] 中央政府網(wǎng).《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見(jiàn)》[國(guó)發(fā){2012}2號(hào)][R].

篇5

每一次變革，在重塑市場(chǎng)格局之時(shí)，也是對(duì)市場(chǎng)財(cái)富的一次從新劃分。

如今，一名普通消費(fèi)者在享用商品極大豐富的同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)購(gòu)物方式也愈發(fā)多樣化，并且不再受時(shí)間與空間的束縛。面對(duì)消費(fèi)模式之變，有前瞻目光的傳統(tǒng)零售商開(kāi)始將各種渠道資源進(jìn)行整合，為客戶進(jìn)行無(wú)縫式消費(fèi)體驗(yàn)，力爭(zhēng)在“水泥（實(shí)體店）+鼠標(biāo)（網(wǎng)絡(luò)）+手機(jī)（移動(dòng)終端）“的“全渠道”零售時(shí)代中保持領(lǐng)跑。

正是看到這一時(shí)代背景，已與企業(yè)同行21載的中國(guó)國(guó)際服裝服飾博覽會(huì)（CHIC）隨市而變。將于3月26日～29日在北京舉行的CHIC2014以“Easy+Match=CHIC”作為新起點(diǎn)，在品牌開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中配置各類渠道資源，并匯聚當(dāng)前最具引領(lǐng)性的企業(yè)運(yùn)作模式、市場(chǎng)拓展策略集中呈現(xiàn)，為品牌提供“全渠道”解決方案。

為品牌配置電商資源

對(duì)于中國(guó)服裝品牌而言，全渠道零售是企業(yè)管理者的戰(zhàn)略布局。

通過(guò)信息技術(shù)，將直營(yíng)、店、商場(chǎng)、多品牌店、批發(fā)市場(chǎng)等有形店鋪，以及目錄導(dǎo)購(gòu)、電視購(gòu)物、網(wǎng)站、微信等無(wú)形店鋪進(jìn)行整合，并進(jìn)一步深化各類渠道之間的聯(lián)動(dòng)，使全渠道零售得以實(shí)現(xiàn)，從而為客戶提供一個(gè)便捷、全方位的購(gòu)物、娛樂(lè)和社交體驗(yàn)。

在品牌“全渠道”的構(gòu)架中，電商渠道是當(dāng)下所有服裝企業(yè)必須正視的。

瘋狂的“雙十一”再一次落下大幕，全天交易額350億元，讓固守實(shí)體店的中國(guó)服裝品牌感受到電商模式的巨大吸引力。而在最近的電子商務(wù)熱點(diǎn)中，O2O（Online To Offline）模式更成為寵兒，一時(shí)間火遍服裝企業(yè)。

何為O2O？簡(jiǎn)而言之，即線上與線下融合。品牌將線下商店的消息、服務(wù)推送給網(wǎng)絡(luò)用戶，客戶在線支付后再到實(shí)體店去體驗(yàn)和接受服務(wù)，從而將他們轉(zhuǎn)換為實(shí)體店客戶。O2O強(qiáng)調(diào)的是“在店體驗(yàn)式消費(fèi)”，在美特斯邦威、優(yōu)衣庫(kù)等品牌率先試水后，這一模式也成為品牌面對(duì)網(wǎng)店沖擊和減少庫(kù)存時(shí)的一個(gè)突破口。

對(duì)此，CHIC2014充分引入電商資源，通過(guò)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的電商平臺(tái)與品牌對(duì)接，不僅可以推廣有意拓展線下渠道的電商品牌，更為線下品牌獲取“觸網(wǎng)”經(jīng)驗(yàn)提供窗口。

此外，通過(guò)多場(chǎng)圍繞電商、買(mǎi)手、O2O商業(yè)模式、渠道合作等小型專題論壇，為到場(chǎng)觀眾解惑困局、引發(fā)思考。值得一提的是，CHIC主辦方將現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)設(shè)電商論壇，圍繞“傳統(tǒng)企業(yè)如何做真正的O2O”、“大零售時(shí)代服裝企業(yè)O2O轉(zhuǎn)型之路”、“服飾電商經(jīng)典案例分析――解密雙十一大促背后 1小時(shí)”等話題，邀請(qǐng)?zhí)熵垺⑽⑿排c現(xiàn)場(chǎng)觀眾共同分享生動(dòng)的案例。

縱觀近年實(shí)體零售商在電子商務(wù)上的運(yùn)作，線下商務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的“全渠道”布局將成為零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，在智能終端與4G移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)逐步推廣的前提下，構(gòu)建“全渠道”零售模式的服裝品牌將更有機(jī)會(huì)脫穎而出。

尋找適合自己的渠道

電子商務(wù)只是“全渠道”零售模式中的一環(huán)，實(shí)體店為客戶帶來(lái)的體驗(yàn)感是電商無(wú)法滿足的。因此，在關(guān)注電商模式同時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)渠道的邀請(qǐng)亦是CHIC2014重中之重。

二十多年來(lái)，展會(huì)收集了30萬(wàn)名有效的專業(yè)觀眾數(shù)據(jù)，CHIC2014對(duì)不同商貿(mào)需求的專業(yè)觀眾進(jìn)行劃分，并與多家權(quán)威機(jī)構(gòu)合作，將品牌的商貿(mào)需求在展前定向推送。例如，為探索品牌與渠道的合作模式創(chuàng)新，CHIC舉辦多場(chǎng)次“商家與品牌對(duì)接會(huì)”。屆時(shí)，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)將帶來(lái)商場(chǎng)資源，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟則邀約多家SHOPPING MALL參會(huì)，而中國(guó)紡織工業(yè)聯(lián)合會(huì)流通分會(huì)將組織專業(yè)市場(chǎng)觀眾到場(chǎng)。與此同時(shí)，CHIC通過(guò)組織優(yōu)質(zhì)品牌赴中糧大悅城、北京芳草地購(gòu)物中心等新型商業(yè)業(yè)態(tài)交流，為有意拓展渠道的品牌商、經(jīng)銷商打開(kāi)商路。

多元的商業(yè)業(yè)態(tài)在展會(huì)集中呈現(xiàn)，其中也包括奧萊名牌折扣這一現(xiàn)代商業(yè)模式。在展會(huì)期間，擬邀請(qǐng)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)兼奧特萊斯分會(huì)名名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)萬(wàn)文英、原佛羅倫薩小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商RDM公司董事長(zhǎng)包毅方（Mr.Poma）等嘉賓將在CHIC2014“奧特萊斯論壇”上與觀眾分享精彩觀點(diǎn)。據(jù)了解，論壇當(dāng)天10家?jiàn)W萊購(gòu)物中心還將進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)品牌招商。

傳統(tǒng)渠道商的到場(chǎng)，為CHIC2014構(gòu)架起強(qiáng)大的品牌渠道開(kāi)拓能力。然而，面對(duì)由零售商主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費(fèi)者主導(dǎo)的中國(guó)服裝市場(chǎng)，傳統(tǒng)渠道商現(xiàn)有的盈利模式和盈利能力受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。于是，新興零售模式被人們關(guān)注。CHIC2014將聯(lián)合香港時(shí)尚買(mǎi)手學(xué)院（IFB）等多家時(shí)尚機(jī)構(gòu)，300多位來(lái)自法國(guó)、香港、中國(guó)大陸等地的買(mǎi)手親臨現(xiàn)場(chǎng)，與中國(guó)和歐洲的設(shè)計(jì)師舉辦“三方圓桌會(huì)議”，共同探索潮流趨勢(shì)、消費(fèi)者需求變化及品牌與買(mǎi)手的合作發(fā)展。

作為國(guó)內(nèi)近年新興的商業(yè)業(yè)態(tài)――多品牌集合店給追求個(gè)性的年輕人以更多的品牌和選擇，與買(mǎi)手一同走入公眾的視線。2014年2月，CHIC主辦方組織多個(gè)時(shí)尚潮牌以多品牌集合店的形式赴香港，向海外市場(chǎng)推廣本土品牌同時(shí)，也為接觸更多國(guó)際資源提供機(jī)遇。在此之后，CHIC2014休閑裝展區(qū)內(nèi)，CHIC多品牌集成店將全新亮相。

精準(zhǔn)對(duì)接才能貼近市場(chǎng)

廣泛積聚品牌發(fā)展所需資源，如物流、風(fēng)投、金融、供應(yīng)鏈，特別是商業(yè)渠道資源，并在參展企業(yè)與專業(yè)觀眾間實(shí)現(xiàn)商貿(mào)需求精準(zhǔn)對(duì)接，成為CHIC2014最本質(zhì)的追求。

以“CHIC SHOWS”為例，與中研國(guó)際等機(jī)構(gòu)精心策劃的“高端商貿(mào)對(duì)接秀”將品牌與專業(yè)觀眾深入交流置于首位。據(jù)主辦方規(guī)劃，現(xiàn)場(chǎng)將邀請(qǐng)100家一線商場(chǎng)負(fù)責(zé)人、100家實(shí)力商，以及100個(gè)服裝品牌參與。采用企業(yè)演講配合服裝秀的方式向現(xiàn)場(chǎng)的200余位經(jīng)銷商、商、買(mǎi)手、零售商等專業(yè)觀眾推送品牌的渠道需求，以此充分發(fā)揮現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，將品牌T臺(tái)秀與商貿(mào)對(duì)接完美結(jié)合。

展會(huì)期間，以“商貿(mào)匹配”（Match）為立足點(diǎn)的各類現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，為觀眾精準(zhǔn)地鏈接商業(yè)資源尋找到可能。而在人們快節(jié)奏的生活方式下，如何使到場(chǎng)的專業(yè)觀眾――優(yōu)質(zhì)商、經(jīng)銷商、零售商群體更加輕松地觀展？使其在10萬(wàn)平方米的展館里更有效率地發(fā)現(xiàn)合作商機(jī)？這是主辦方正在思考的，也是CHIC2014新價(jià)值――“Easy”的體現(xiàn)。為此，CHIC的移動(dòng)終端、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)預(yù)約，以及VIP渠道商的專屬觀展服務(wù)等一系列策劃，將為專業(yè)觀眾提高觀展效率起到積極作用。

不僅如此，隨著人們生活水平的提升，在服飾需求上也愈發(fā)多樣化。在男裝、女裝、休閑等展區(qū)的基礎(chǔ)上，CHIC2014以生活方式細(xì)分品類專區(qū)，設(shè)置了高級(jí)定制、潮流服飾、輕奢侈、快時(shí)尚、兒童生活館等，為與會(huì)的10萬(wàn)專業(yè)觀眾，提供精準(zhǔn)牽手品牌的良好體驗(yàn)。

篇6

【關(guān)鍵詞】社區(qū)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；規(guī)劃

【Abstract】Zhucheng community development is to take the cities and counties in the nation,the city's 1,329 villages are included in community planning,the new community building,convenient living facilities need to match in order to consolidate and develop the community-government organizations at this level. This paper made in the investigation Zhucheng community,the community planning and construction of commercial networks put forward some ideas,the cities hope to contribute to community building.

【Key words】Community; commercial outlets; Planning

【中圖分類號(hào)】TU98 【文章標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1326-3587（2011）06-0112-02

諸城市是一個(gè)社區(qū)發(fā)展比較好的縣市，全市1329余個(gè)村莊，劃分為220個(gè)社區(qū)，平均5~6個(gè)自然村組成一個(gè)社區(qū)，社區(qū)本身是一級(jí)行政組織，但對(duì)周圍幾個(gè)村莊的行政輻射能力是以指導(dǎo)性為主，管理以松散型為主。由于是一種新興的社會(huì)組織，發(fā)展尚不成熟，要不斷地探討，形成一種模式。以社區(qū)為單位建立方便居住區(qū)內(nèi)的居民生活的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通設(shè)施醫(yī)療點(diǎn)是體現(xiàn)社區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)所在。本文重點(diǎn)探討社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的理論依據(jù)及方法。

社區(qū)的建立是依據(jù)居住相近為原則建立的一種社會(huì)組織，在農(nóng)村可能是幾個(gè)村莊的組合體，在城市則是幾個(gè)居民小區(qū)或幾個(gè)街道辦事處的組合體。在有關(guān)社區(qū)的規(guī)范性文件中，要求社區(qū)作規(guī)劃時(shí)要首先安排好公共服務(wù)用地，其中包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、教育、醫(yī)療設(shè)施用地，這些設(shè)施的服務(wù)半徑為800~1500米，服務(wù)半徑的大小以周圍的地貌為依據(jù)，在平坦地帶服務(wù)半徑可以擴(kuò)大到1500米，而在山區(qū)，溝坎較多的區(qū)域服務(wù)半徑要以縮小到800米就可以了。

社區(qū)的設(shè)計(jì)理念是由美國(guó)建筑師西薩•佩里首先提出來(lái)的。人類進(jìn)入20世紀(jì)以后，在一些發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家，由于現(xiàn)代工業(yè)和交通的發(fā)展，使原有居住區(qū)的組織形式漸漸不適應(yīng)現(xiàn)代生活和交通發(fā)展的需要，如在面積很小的街坊內(nèi)很難設(shè)置較齊全的公共服務(wù)設(shè)施，兒童上學(xué)和居民采購(gòu)日常生活必需品往往不得不穿越交通頻繁的城市干道，容易造成交通事故，給居民生活帶來(lái)很大的不便，同時(shí)由于道路交叉口過(guò)多也大大影響了車輛的通行能力和速度。別外，汽車交通帶來(lái)的嗓音、廢氣嚴(yán)重地影響著原來(lái)那些沿街周邊布置的住宅的安寧和衛(wèi)生，使居住環(huán)境質(zhì)量明顯地下降。因此，在20世紀(jì)30年代，首先由美國(guó)建筑師西薩•佩里提出了“鄰里單位”的理論，試圖以鄰里單位作為組織居住區(qū)的基本形式和構(gòu)成城市的“細(xì)胞”，從而改變城市中原有居住區(qū)組織形式的缺陷。佩里認(rèn)為，城市交通由于汽車的迅速增長(zhǎng)，對(duì)居住環(huán)境帶來(lái)了嚴(yán)重的干擾，區(qū)內(nèi)應(yīng)有足夠的生活服務(wù)設(shè)施，以活躍居民的公共生活，利于社會(huì)交往、密切鄰里關(guān)系，這種思想被世界各國(guó)普遍采用，在我國(guó)便是居住社區(qū)的理論依據(jù)。

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，兼容了先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、完善的商業(yè)組合、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境和周到細(xì)致的服務(wù)，對(duì)促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)機(jī)會(huì)、提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、構(gòu)建和諧社會(huì)有著重要作用。

可以預(yù)見(jiàn)，在“十三五”期間，市民日常消費(fèi)通達(dá)現(xiàn)代便利店和網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的比重會(huì)穩(wěn)步上升，社區(qū)商業(yè)也將面臨挑戰(zhàn)，從以購(gòu)物為主的“購(gòu)物中心”向以休閑體驗(yàn)為主的“生活中心”轉(zhuǎn)型成為一種趨勢(shì)。

未來(lái)的社區(qū)商業(yè)應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)代都市生活方式的載體，除了承擔(dān)人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物、服務(wù)需求的功能外，還應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)社區(qū)的文化、休閑、社會(huì)交往功能。但沒(méi)有永恒不變的商業(yè)模式，誰(shuí)洞悉消費(fèi)趨勢(shì)的先機(jī)提前布局，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)、贏得機(jī)會(huì)。

據(jù)北京、上海等城市統(tǒng)計(jì)，社區(qū)商業(yè)已占城市商業(yè)零售總額的52%，而且這個(gè)比例逐年在提高。

社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為街坊商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心等形式。

街坊商業(yè)利用樓盤(pán)底層作為商業(yè)用房的便民商業(yè)。上世紀(jì)90年代前建成的居住區(qū)的沿街商鋪基本屬于這類，近年來(lái)政府有關(guān)部門(mén)一直在實(shí)施街坊商業(yè)改造集中配置便利店、各類專賣店等網(wǎng)點(diǎn)，在不影響原有建筑風(fēng)格的同時(shí)達(dá)到便民利民的目的。

社區(qū)商業(yè)街是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)。組成社區(qū)商業(yè)街的建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為1~3層商業(yè)樓或高層建筑底層裙房商鋪，其商鋪多為獨(dú)立鋪位，這也是社區(qū)商業(yè)街區(qū)別于街坊商業(yè)之處。

社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合體，服務(wù)對(duì)象為該區(qū)域及部分外來(lái)消費(fèi)者，一般以大型綜合超市、百貨店等大型集中性商業(yè)設(shè)施為核心，同時(shí)設(shè)置各類專業(yè)專賣店和休閑娛樂(lè)等網(wǎng)點(diǎn)。

社區(qū)商業(yè)發(fā)展面臨新機(jī)遇：第一，城市化進(jìn)程帶來(lái)機(jī)遇。根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要，我國(guó)城鎮(zhèn)化率要從目前的47.5%提高到51.5%，隨著農(nóng)村、小城市向大城市發(fā)展、大城市郊區(qū)城市化，形成都市圈等城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，新的居住社區(qū)不斷建設(shè)形成，居民收入水平的提高帶來(lái)的多元化、層次化的消費(fèi)需求，直接推動(dòng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。第二，保障性住房建設(shè)帶來(lái)機(jī)遇?！笆濉逼陂g保障房的建設(shè)力度是空前的。今年我國(guó)將建設(shè)1000萬(wàn)套保障房。如果按50平米的戶均面積0.03的商業(yè)規(guī)模比計(jì)算，配套商業(yè)面積將達(dá)1500萬(wàn)平米，保障房的高入住率將給社區(qū)商業(yè)的建設(shè)提出更高的要求，也帶來(lái)更大機(jī)遇。

據(jù)諸城市的一些社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查，其發(fā)展是不均衡的，有些居住區(qū)內(nèi)的商店出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，甚至連房租也交不起的情況。主要原因是商品銷售不對(duì)路，不適合社區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)。一些發(fā)展比較好的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)是，入駐社區(qū)前，首先做好統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作，制定完美的市場(chǎng)調(diào)研和分析體系，對(duì)社區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)信息進(jìn)行收集、市調(diào)、分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確定業(yè)態(tài)，建立品牌經(jīng)營(yíng)的資料庫(kù)，為招商運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

其次是根據(jù)定位，針對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶和品牌，制定完美的管理制度，以規(guī)范商家行為，建立品牌進(jìn)入和退出機(jī)制，使得社區(qū)商業(yè)更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

篇7

商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)有互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的操作法則，將互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維的籠頭不顧對(duì)象特性實(shí)際套上商業(yè)地產(chǎn)的馬嘴，馬就有可能被勒死。

1.似是而非的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維

常提到的互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維有：“風(fēng)口說(shuō)”“入口說(shuō)”“極致說(shuō)”“速度說(shuō)”“用戶體驗(yàn)”“免費(fèi)理論”“流量思維”“尖叫思維”等，這些商業(yè)思維并沒(méi)有超出傳統(tǒng)的商業(yè)智慧范圍。

（1）風(fēng)口

風(fēng)口是趨勢(shì)代名詞，其實(shí)所有商業(yè)活動(dòng)都需要判斷趨勢(shì)而進(jìn)行決策。最出名的是那句“找對(duì)風(fēng)口，豬也會(huì)飛起來(lái)”。

（2）入口

入口小意味著涉及業(yè)務(wù)面小，投資少、成本低，項(xiàng)目容易啟動(dòng)。入口小而前景廣泛，對(duì)資本而言，可能會(huì)產(chǎn)生超額回報(bào)，這也是互聯(lián)網(wǎng)投資邏輯。傳統(tǒng)零售業(yè)也有這個(gè)特點(diǎn)：如“永和豆?jié){”名為豆?jié){店，實(shí)質(zhì)快餐小吃都有。

（3）極致

極致是為了建立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)的策略，從營(yíng)銷角度看，有引起廣泛關(guān)注的作用，如“寶馬專車”“黃太吉”案例等，極致有成本高、難以持續(xù)的不足，并有不誠(chéng)信之嫌。

（4）用戶體驗(yàn)

發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)品企業(yè)一向以注重用戶體驗(yàn)，他們重視用戶調(diào)研的原因就是要了解用戶對(duì)商品（包括服務(wù)）的感受。我國(guó)大部分城市已經(jīng)進(jìn)入中等消費(fèi)階段，商界已經(jīng)開(kāi)始重視用戶體驗(yàn)，這是線上線下商業(yè)都要做的工作。

（5）免費(fèi)模式

在傳統(tǒng)商業(yè)活動(dòng)中，“免費(fèi)”是一種誘導(dǎo)消費(fèi)的手段，是建立在產(chǎn)品信心之上的營(yíng)銷策略，如“免費(fèi)品嘗”“試用”等，這都不是新鮮招數(shù)。但是，“羊毛出在豬身上”這種免費(fèi)策略在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)活動(dòng)中才會(huì)出現(xiàn)，即向使用者提供免費(fèi)產(chǎn)品，讓搭載廣告主付費(fèi)，如“百度”的商業(yè)模式就屬于這種類型?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)投資的涌入，更敢于使用這種“先圈地、再賺錢(qián)”的策略。

（6）流量思維

流量思維并不是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代才有的，傳統(tǒng)零售業(yè)也十分重視流量，商業(yè)效益統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中有空間和時(shí)間流量以及樓層流量、業(yè)態(tài)流量、促銷流量、提袋率等分析方法。為了獲得流量，商業(yè)企業(yè)往往會(huì)無(wú)所不用其極。互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)為了流量，用發(fā)紅包抽獎(jiǎng)打折方法吸引流量，傳統(tǒng)零售業(yè)為了擴(kuò)大客流量，促銷活動(dòng)名目繁多，也有會(huì)員組織粉絲，許多互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的抓取流量的策略都可以從傳統(tǒng)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律中找到軌跡。

2.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思維和互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維的差異

（1）“風(fēng)口”的差異

互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維更關(guān)注資本市場(chǎng)效應(yīng)；而比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更關(guān)注消費(fèi)基礎(chǔ)。

（2）“入口”的差異

入口小，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)容易形成特色；而傳統(tǒng)零售業(yè)卻要全面關(guān)注消費(fèi)需求和業(yè)態(tài)關(guān)系。

（3）“極致”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)注重傳播效應(yīng)，所以采用極致策略吸引關(guān)注；而屬于傳統(tǒng)零售業(yè)的商業(yè)的地產(chǎn)管理制度健全，且物業(yè)的不可移動(dòng)性，要做到極致，成本很高，不可持續(xù)。

（4）“用戶體驗(yàn)”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)虛擬場(chǎng)景成本低；而實(shí)體商業(yè)的用戶體驗(yàn)成本比較高。

（5）“免費(fèi)”的差異性

傳統(tǒng)的“免費(fèi)”是營(yíng)銷手段；在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，“免費(fèi)”上升為互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式了。

（6）“尖叫思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)傳播空間范圍大，信息獲得容易且過(guò)剩，推廣的有效率低于區(qū)域推廣的傳統(tǒng)方法，為了引起充分關(guān)注，常常會(huì)采用“尖叫”的推廣策略；魍沉閌垡滌捎諫倘Ψ段в邢蓿一般不采用這種推廣策略。

（7）“流量思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的流量思維沒(méi)有差異。流量×有效流量率×發(fā)生金額×?？痛螖?shù)=該商業(yè)體的價(jià)值，流量是互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的共同價(jià)值表現(xiàn)載體。

二、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)升級(jí)和重新劃分

1.業(yè)態(tài)全面升級(jí)

互聯(lián)網(wǎng)促進(jìn)業(yè)態(tài)全面升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)全面滲透。中國(guó)商業(yè)進(jìn)步從小店開(kāi)始，由于小店的改變成本低，更容易實(shí)現(xiàn)改變。

小店的上線比較容易，通常有商業(yè)瀏覽、交易、支付、商品交付四個(gè)環(huán)節(jié)，較少涉及到內(nèi)部控制和商場(chǎng)智能化。而大型商業(yè)物業(yè)也必須升級(jí)，但成本較高，所以轉(zhuǎn)變成互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新業(yè)態(tài)并不容易。

2.業(yè)態(tài)重新劃分

未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)主要?jiǎng)澐殖删€上業(yè)態(tài)和物聯(lián)業(yè)態(tài)。只需要在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)空間中完成瀏覽、交易、支付、交付過(guò)程的業(yè)態(tài)可稱之為線上業(yè)態(tài)；而在線下或線上實(shí)現(xiàn)交易、支付、需要線下實(shí)現(xiàn)商品交付的可稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”，由此看，網(wǎng)上的實(shí)物商品零售商和線下業(yè)態(tài)融合后，可稱為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。從營(yíng)銷角度命名，可稱之為“全渠道業(yè)態(tài)”。

（1）物流交貨實(shí)現(xiàn)零售電商

可以說(shuō)，沒(méi)有物流支持就沒(méi)有阿里巴巴?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)的落地場(chǎng)地被隱蔽了，商業(yè)物業(yè)變成物流物業(yè)，市中心不少物流收發(fā)貨點(diǎn)。

對(duì)于實(shí)物商品而言，光傳遞信息是不夠的，實(shí)物商品流通需要密布的物流體系支持，除了網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)的郵政物流外，新崛起物流巨頭“申通”“中通”“圓通”等企業(yè)以價(jià)格低、速度快占領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)，給電商提供了支持。打敗傳統(tǒng)零售業(yè)的，不僅僅有互聯(lián)網(wǎng)，還有迅速成長(zhǎng)的物流企業(yè)。

（2）電子商務(wù)即將消失

由于互聯(lián)網(wǎng)的普及，傳統(tǒng)商業(yè)紛紛上線，傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)份額已經(jīng)出現(xiàn)萎縮；線上購(gòu)物的體驗(yàn)期、新鮮期已過(guò)；商品質(zhì)量控制困難等問(wèn)題開(kāi)始暴露。加上政府開(kāi)始加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的管控稅收公平的提出，傳統(tǒng)的電子商務(wù)將升級(jí)、改變，走向?qū)嶓w化。由于這些原因，出現(xiàn)了京東參股永輝、騰訊投資華南城、阿里巴巴投資蘇寧等事件資本投向最能反映行業(yè)動(dòng)態(tài)。

（3）物聯(lián)業(yè)態(tài)才是真正的新零售

馬云說(shuō)：“電子商務(wù)只是渡船”，幫助互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)走過(guò)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)初期神話階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）的運(yùn)營(yíng)模式被認(rèn)知后，開(kāi)始回歸物聯(lián)業(yè)態(tài)的本位，馬云對(duì)未來(lái)商業(yè)的定位是新商業(yè)或新零售業(yè)態(tài)。筆者認(rèn)為，那就是物聯(lián)業(yè)態(tài)，是物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)化的端口。

（4）商品流通渠道的重新建立

無(wú)形商品走互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)物商品走物聯(lián)網(wǎng)。在非實(shí)物商品信息化的過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)可以完成交易閉環(huán)，獨(dú)立完成商品交易的三種關(guān)鍵動(dòng)作：搜索、使用和支付。搜索變?yōu)榧磿r(shí)和全面的，相關(guān)產(chǎn)品從音樂(lè)到保險(xiǎn)、理財(cái)、在線娛樂(lè)，這些可以信息化的非實(shí)物商品的能在網(wǎng)上立即在線交易和支付，可形成“線上業(yè)態(tài)”。而需要實(shí)物傳遞的稱之為“實(shí)物商品交易的業(yè)態(tài)”，從流通過(guò)程來(lái)看這是兩種不同的商品流通的渠道，所以稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。

3.重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)和特征

（1）重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)

第一，商業(yè)銷售通道變化帶來(lái)的業(yè)態(tài)變化。

消費(fèi)變化――消費(fèi)增長(zhǎng)，中等消費(fèi)成為市場(chǎng)主流，商業(yè)回歸服務(wù)生活的真實(shí)需求。

產(chǎn)能過(guò)剩――搶市場(chǎng)，科技進(jìn)步使生產(chǎn)商品變得簡(jiǎn)單，造成產(chǎn)能過(guò)剩，供求關(guān)系不可逆轉(zhuǎn)地轉(zhuǎn)向需求方向，消費(fèi)者得到重視。

業(yè)態(tài)進(jìn)化――線上銷售通道的打開(kāi)，部分商品分流到網(wǎng)上銷售，造成業(yè)態(tài)變化和業(yè)種重新組合，如大型超市中的日用品分流后，在購(gòu)物中心中生存艱難，于是產(chǎn)生了以經(jīng)營(yíng)生鮮為主的盒馬鮮生。

第二，被顛覆的“商圈”理論帶來(lái)的變化。

業(yè)態(tài)進(jìn)化以后，傳統(tǒng)的商圈理論開(kāi)始不適用了，傳統(tǒng)商圈理論是消費(fèi)者到商店的距離和成本來(lái)測(cè)定，而由于物聯(lián)業(yè)態(tài)出現(xiàn)，商品快遞也有商圈，即快遞成本決定商品銷售空間，按照這個(gè)原理，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)“同城商圈”“區(qū)域商圈”的商圈定位法，并影響商業(yè)地產(chǎn)選址、投資和商業(yè)開(kāi)店選址和消費(fèi)對(duì)象定位。

（2）按照商品交付的方式分類

A.線上業(yè)態(tài)：在線上交易、在線交割。

B.物聯(lián)業(yè)態(tài)包括：在線交易、線下送達(dá)（包括服務(wù)商品）；在線預(yù)訂、現(xiàn)場(chǎng)交付（包括餐廳、賓館約定）；線下交易和交割三種。

（3）按照生活需求進(jìn)行業(yè)態(tài)分類

當(dāng)恩格爾系數(shù)下降到40% 以下，按照馬斯洛的“需求五個(gè)層次”進(jìn)行業(yè)態(tài)分類，判斷未來(lái)業(yè)態(tài)變化有如下變化趨勢(shì)：

A.消費(fèi)鏈延長(zhǎng)，隨機(jī)消費(fèi)增加，生活、健康、教育、情感、時(shí)間消費(fèi)，都會(huì)成為商業(yè)服務(wù)內(nèi)容；

B.定制商品增加和制成商品減少，商品的創(chuàng)意、技術(shù)含量增加，DIY商品增加未來(lái)商品會(huì)形成如下程序；

C.商業(yè)銷售的服務(wù)含量增加；

D.場(chǎng)景成為商品銷售的外延部分；

E.整合營(yíng)銷增加，混搭、商品組合更加有藝術(shù)性。

市場(chǎng)業(yè)態(tài)將與物流深度融合，出現(xiàn)物聯(lián)商貿(mào)業(yè)態(tài)；都市型的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)豐富度提升而擴(kuò)容，社區(qū)購(gòu)物中心小型化；將出現(xiàn)城市過(guò)度地帶的商旅一體化的城市旅游MALL，如生活+體驗(yàn)型奧特萊斯；專業(yè)賣場(chǎng)將更突出場(chǎng)景展示；文藝綜合體、設(shè)計(jì)師作品店集合成群和創(chuàng)意集市將成為新興業(yè)態(tài)。

三、商業(yè)地產(chǎn)的改變

1.科技進(jìn)步改變商業(yè)生態(tài)

2009年“雙11”是一次可以載入零售業(yè)、營(yíng)銷界史冊(cè)的大事件，在這一天，電商發(fā)動(dòng)了蓄謀已久的全民上線購(gòu)物狂歡，銷售記錄被刷新，自此開(kāi)始，傳統(tǒng)零售業(yè)銷售額下降，商業(yè)物業(yè)空置率上升，購(gòu)物中心的商品流失達(dá)到20%-30%，直接受到?jīng)_擊的業(yè)種在實(shí)體商業(yè)物業(yè)中無(wú)法維持生存，如電子產(chǎn)品、體育運(yùn)動(dòng)商品等，連知名度極高的北京中關(guān)村電子市場(chǎng)也在這輪沖擊下改業(yè)轉(zhuǎn)行了。部份超市日用品電商化，導(dǎo)致各大超市收縮，加強(qiáng)線上銷售，如國(guó)內(nèi)連鎖超市業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍企業(yè)“大潤(rùn)發(fā)”開(kāi)始收縮線下門(mén)店，業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向飛牛網(wǎng)。

造成這種巨大變化的原因之一是“鼠標(biāo)”效應(yīng)。使用鼠標(biāo)進(jìn)行網(wǎng)購(gòu)的是學(xué)歷高、消費(fèi)能力強(qiáng)的“80”后、”90”后的新興消費(fèi)人群，他們的消費(fèi)傾向變化，導(dǎo)致了自第二次工業(yè)革命以來(lái)形成的零售業(yè)商業(yè)邏輯和業(yè)態(tài)內(nèi)部生態(tài)關(guān)系發(fā)生了改寫(xiě)，造成了組合型業(yè)態(tài)（如購(gòu)物中心）內(nèi)部生物鏈阻斷，由于“80”后、“90”后消費(fèi)層的流失和減少，導(dǎo)致購(gòu)物中心中的電子、運(yùn)動(dòng)業(yè)種生存困難，并把影響擴(kuò)散到其他依附性業(yè)種，如包袋、飾品、飲品的營(yíng)收下降，生存困難。

在這種商業(yè)生態(tài)性變化影響下，購(gòu)物中心出現(xiàn)了餐飲為代表的服務(wù)業(yè)態(tài)、兒童教育為代表的體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重上升，非傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的醫(yī)療、保險(xiǎn)、創(chuàng)意、辦公等業(yè)種進(jìn)入購(gòu)物中心；百貨則出現(xiàn)了或購(gòu)物中心化、小型化或城市奧萊化的發(fā)展態(tài)勢(shì)；傳統(tǒng)商貿(mào)領(lǐng)域里的市場(chǎng)在現(xiàn)代物流配合下出現(xiàn)了“物聯(lián)商貿(mào)”的趨勢(shì)。在商業(yè)生態(tài)生變之際，各類業(yè)態(tài)都上線觸網(wǎng)，傳統(tǒng)商業(yè)伸展著實(shí)體、虛擬兩個(gè)翅膀，拖著龐大身軀，探索著走向物聯(lián)商業(yè)的腳步。

2.濟(jì)發(fā)展促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)

消費(fèi)變化是導(dǎo)致商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的最根本原因，沒(méi)有消費(fèi)能力上升，沒(méi)有人使用鼠標(biāo)購(gòu)物，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的商業(yè)價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)大部分城市經(jīng)歷了30多年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后，完成了從小康消費(fèi)到中等消費(fèi)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，消費(fèi)從唯價(jià)格向“品質(zhì)加價(jià)格”的轉(zhuǎn)變；中等收入已經(jīng)達(dá)到城市人口的30%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下之后，消費(fèi)從講究吃穿型轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅貍€(gè)人享受生活型，旅游、休閑、健康、教育、體驗(yàn)、化妝成為消費(fèi)支出的前序類別；由此可以判斷：消費(fèi)的價(jià)值觀發(fā)生了巨大的變化。

進(jìn)入新世紀(jì)的17年來(lái)，主要消費(fèi)群體完成了交替，商業(yè)的重要目標(biāo)客群已經(jīng)變化為“80”后、“90”后為主，這個(gè)年齡層的消費(fèi)群體受惠于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、獨(dú)生子女政策并受到良好的教育，收入水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)于其他年齡層消費(fèi)者，他們從小衣食無(wú)憂，用心讀書(shū)，成長(zhǎng)后有明顯的童稚化心理特征；花錢(qián)顧慮少，愛(ài)玩樂(lè)，追求生活品質(zhì)，追求情調(diào)/體驗(yàn)/趣味，是這個(gè)客群的消費(fèi)特點(diǎn)。

由于時(shí)間過(guò)剩，產(chǎn)生了時(shí)間消費(fèi)需求。中國(guó)大陸從1995年改為雙休起，到2016年，中國(guó)大城市實(shí)際工作時(shí)間只有155天，時(shí)間過(guò)剩使得人們有更多的時(shí)間消費(fèi)；旅游、養(yǎng)生（運(yùn)動(dòng)）、休閑、學(xué)習(xí)成為時(shí)間消費(fèi)業(yè)的主要內(nèi)容。

由于反腐，奢侈品消費(fèi)下降，2015年奢侈品在中國(guó)大陸銷售額下降為12%，消費(fèi)變得更加理性，消費(fèi)從注重品牌向注重品質(zhì)改變。

此外，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、拉動(dòng)內(nèi)需已經(jīng)成為中國(guó)大陸未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要因素之一，醫(yī)療保障逐步改善、住宅消費(fèi)需求開(kāi)始弱化，支出分配中消費(fèi)支出增加，人們的消費(fèi)意愿逐u增強(qiáng)。消費(fèi)變化是商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的基本因素。

3.業(yè)態(tài)升級(jí)的動(dòng)因產(chǎn)生

造成業(yè)態(tài)升級(jí)的另一個(gè)因素是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

商業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于兩個(gè)方面。

一是中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品嚴(yán)重過(guò)剩，78%的商品供過(guò)于求；商業(yè)的銷能過(guò)剩，商品銷售渠道疊加重復(fù)；商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)；商業(yè)促銷手段單一，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)使商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)筋疲力盡，不可持續(xù)，這就產(chǎn)生了業(yè)態(tài)升級(jí)的要求。

二是進(jìn)口商品增加，國(guó)際先進(jìn)商業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷策略進(jìn)一步滲透中國(guó)大陸商業(yè)領(lǐng)域，促進(jìn)中國(guó)大陸業(yè)態(tài)升級(jí)。隨著2015年12月中國(guó)加入世貿(mào)的保護(hù)期到期，進(jìn)入中國(guó)大陸的進(jìn)口商品大量增加（包括旅游購(gòu)物、網(wǎng)購(gòu)、海淘等）。這個(gè)變化使得中國(guó)大陸的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)法則從單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始向商品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)環(huán)境情景競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡，進(jìn)口商品和先進(jìn)的商業(yè)銷售技術(shù)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)的進(jìn)步和業(yè)態(tài)升級(jí)。

4.商業(yè)技術(shù)進(jìn)步

商業(yè)科技進(jìn)步是業(yè)態(tài)升級(jí)的關(guān)鍵因素，有電話就有電話銷售；有電視就有電視直銷；有計(jì)算機(jī)（PC）以及PC聯(lián)機(jī)就有當(dāng)代購(gòu)物中心；互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)在現(xiàn)代物流的配合下，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)沖擊更大。2015年度世界最大的零售結(jié)構(gòu)體阿里巴巴的交易額達(dá)到3.6萬(wàn)億元，約占中國(guó)零售商品總額11%。

科技革命對(duì)商業(yè)的影響比歷史上任何一次更大、更加深刻，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。以移動(dòng)互聯(lián)為代表的當(dāng)代信息技術(shù)正深刻地改變著人們的行為和生活方式，同樣從消費(fèi)端出發(fā)，改變商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，“全域商業(yè)”是互聯(lián)網(wǎng)PC時(shí)代進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的產(chǎn)物，2016年“雙11”阿里巴巴也實(shí)現(xiàn)銷售1207億元，銷售空間達(dá)220個(gè)國(guó)家和地區(qū)，顯示了廣域特征?；ヂ?lián)網(wǎng)完成了從單向或雙向信息傳遞向時(shí)空全面滲透的升級(jí)，移動(dòng)互聯(lián)的全域性、即時(shí)性、交互性導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)須有全域、即時(shí)性，形成線上虛擬空間和線下實(shí)體空間交互融合的閉環(huán)，這就造成了移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的“商業(yè)地產(chǎn)物聯(lián)化”的特點(diǎn)。

由于虛擬空間無(wú)法儲(chǔ)存實(shí)物，物流成本決定虛擬和地理商圈重合起來(lái)的物聯(lián)商圈市場(chǎng)的空間范圍，這是物聯(lián)時(shí)代的商圈特點(diǎn)。

在物聯(lián)時(shí)代，其他高科技手段的運(yùn)用使得商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步更加迅猛，如移動(dòng)互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)前期衍生功能――智慧商品管理系統(tǒng)、社交媒體、大數(shù)據(jù)以及快速支付、場(chǎng)景革命、積分銀行、VR技術(shù)、O2O技術(shù)、虛擬會(huì)員方案等，這就使得未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)有智慧的特點(diǎn)。

人文學(xué)科在未來(lái)的商業(yè)活動(dòng)中有更充分的運(yùn)用：如心理學(xué)、美學(xué)、行為學(xué)以及環(huán)境行為學(xué)、人文地理、民俗學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)等，造成商業(yè)地產(chǎn)的情景、體驗(yàn)、主題化的傾向更加明顯。

同時(shí)，被改變的還有商業(yè)地產(chǎn)的估值體系。未來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)評(píng)價(jià)時(shí)，人們不僅僅要閱讀商業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注營(yíng)業(yè)額、收益和凈利潤(rùn)、坪效等商業(yè)效益指標(biāo)；考察其空間位置、交通條件、物業(yè)形態(tài)、租金水平等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)要素，還會(huì)通過(guò)智慧商業(yè)系統(tǒng)，去考察這個(gè)商業(yè)物業(yè)虛擬商業(yè)價(jià)值。主要內(nèi)容有兩項(xiàng)：一是物聯(lián)商圈的評(píng)估，包括智慧商圈覆蓋面積、商圈內(nèi)的客流和物流的到達(dá)路徑和成本，人口密度和消費(fèi)潛力等數(shù)據(jù)指標(biāo)；二是流量的考核，包括虛擬會(huì)員的數(shù)量、活躍程度、線上和線下的銷售情況、客單價(jià)、忠誠(chéng)度、差評(píng)率等數(shù)據(jù)來(lái)綜合考核商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。

情景化的成功與否也會(huì)影響到商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值估值。

5.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)發(fā)為主，進(jìn)入盤(pán)活和提效為主的運(yùn)營(yíng)期。

在零售領(lǐng)域里發(fā)生巨變的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣發(fā)生著驚天的逆轉(zhuǎn)，2015年1月萬(wàn)達(dá)宣布“輕資產(chǎn)”發(fā)展策略，它標(biāo)志著中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)重心由開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)未來(lái)的機(jī)遇和發(fā)展空間在盤(pán)活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)歷程大致經(jīng)歷了從啟動(dòng)到過(guò)剩五個(gè)階段。1999年中央出臺(tái)政策“誰(shuí)投資、誰(shuí)得益”，市場(chǎng)進(jìn)入啟動(dòng)期階段；2002年一鋪養(yǎng)三代，被廣泛傳播市場(chǎng)進(jìn)入興起期；2005年“國(guó)八條”出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)第一次遇冷，市場(chǎng)進(jìn)入“倒伏”期；2008年“四萬(wàn)億”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，中國(guó)房地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)全部進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)進(jìn)入二次啟動(dòng)期；2015年萬(wàn)達(dá)宣布輕資產(chǎn)，標(biāo)志著中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整、運(yùn)營(yíng)期。

從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，具有高配置、高庫(kù)存、去化難的特點(diǎn)。至2015年底全國(guó)（大陸范圍）人均擁有商業(yè)物業(yè)面積2.5平方米以上，超配50%以上，去化難、運(yùn)營(yíng)難，商業(yè)地產(chǎn)成為部份政府、部分企業(yè)的包袱。

由于商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩、效益降低、流入資金減少、開(kāi)發(fā)困難，導(dǎo)致商業(yè)用地價(jià)格降低，出讓困難，中央政府出臺(tái)政策拯救商業(yè)地產(chǎn)，如“商改居”“商改辦”購(gòu)置商業(yè)物業(yè)可以2年抵扣等。同時(shí)，一些不利于商業(yè)地產(chǎn)解困的地方性的政策和規(guī)劃控制并未消除，如有的地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須80%持有，有的地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須持有建成物業(yè)50%十年以上，金融對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支持力度不夠，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存要比住宅困難大。

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關(guān)鍵詞：空間設(shè)計(jì)；商業(yè)業(yè)態(tài)；聚集效應(yīng)；人流組織

Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers.

Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization

中圖分類號(hào)： TU984.13文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1 研究背景

隨著國(guó)家對(duì)住宅限購(gòu)政策的持續(xù)，住宅投資漸漸不被投資者看好，在國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)較少的情況下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸被各方深度發(fā)掘，結(jié)合當(dāng)今商業(yè)建筑的功能向復(fù)合化發(fā)展，新建項(xiàng)目往往是集多種功能于一身，以一個(gè)綜合體的面貌出現(xiàn)。商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)者往往因受固有經(jīng)驗(yàn)及思維模式的影響而一時(shí)把握不住設(shè)計(jì)要點(diǎn)，購(gòu)物中心在各地大量興建，然而購(gòu)物中心的概念只是近幾年才形成的共識(shí)。雖然實(shí)際上最早的購(gòu)物中心在1996年就已出現(xiàn)，有品牌店、超市、百貨公司等，但當(dāng)時(shí)業(yè)界還是大商場(chǎng)的概念，實(shí)際上購(gòu)物中心與商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)屬兩個(gè)層面，即購(gòu)物中心應(yīng)包含在商業(yè)地產(chǎn)里面。因此在討論購(gòu)物中心前有必要對(duì)其分類有基本的認(rèn)識(shí)，規(guī)劃的購(gòu)物中心主要包括以下類型：鄰里購(gòu)物中心（neighborhood shopping center）是指以超級(jí)市場(chǎng)或藥店作為最大商店的購(gòu)物設(shè)施，其他的還包括面包房和干洗、文具、理發(fā)、美容等店鋪，主要為附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。

社區(qū)購(gòu)物中心（community shopping center）是指中等規(guī)模、規(guī)劃的購(gòu)物設(shè)施，擁有1家百貨公司分店及一些小的商店、大型專業(yè)店（類似超市）等，所提供的功能多以便利購(gòu)物為導(dǎo)向，品種結(jié)構(gòu)適中，消費(fèi)人群主要來(lái)自于附近居民區(qū)（人口規(guī)模2萬(wàn)～10萬(wàn)）。

區(qū)域購(gòu)物中心（regional shopping center）是指大型購(gòu)物設(shè)施，有著相當(dāng)大的區(qū)域市場(chǎng)占有率，至少有1家1萬(wàn)以上的大百貨公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售為導(dǎo)向，品種組合廣而深，同時(shí)客戶服務(wù)周到，其服務(wù)區(qū)域人群可達(dá)10萬(wàn)以上，且服務(wù)半徑通常需滿足周圍居住者或附近工作者，購(gòu)物車程30min以內(nèi)。特大購(gòu)物中心是其派生形式，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)10萬(wàn)，可覆蓋更大商圈，通過(guò)各種具有合適預(yù)算水平的商店，從折扣店、中高檔商店再到高檔商店，每天平均可接待20萬(wàn)人次。

2 大型商業(yè)的設(shè)計(jì)重點(diǎn)

2.1 選址定位

購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)選址是其成功的先決條件，交通的易達(dá)性以及位置對(duì)人流的聚集效應(yīng)是購(gòu)物中心選址時(shí)考慮的最重要因素。

⑴ 最短時(shí)間原則：購(gòu)物中心應(yīng)位于人流集散最方便的區(qū)位， 隨著交通改善， 購(gòu)物者的活動(dòng)范圍大增，距離已不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多地要考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車時(shí)間等，若無(wú)法實(shí)現(xiàn)則難以引進(jìn)這類業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)駐，這在早期已有太多這類案例，所以盡量做到先進(jìn)行業(yè)態(tài)定位在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)此類低級(jí)錯(cuò)誤。

2.3 功能分區(qū)

由于購(gòu)物中心的人氣至關(guān)重要，因此設(shè)計(jì)中要堅(jiān)持以人為本，合理實(shí)用的劃分空間，構(gòu)筑更多駐留空間和休憩空間。各種類型的業(yè)態(tài)都有其分布條件，如零售業(yè)態(tài)一般分布在1、2 層，因其承租能力較強(qiáng)，適合這些租金高的樓層，餐飲娛樂(lè)一般在3、4 層，因其承租能力較差，故放在高層，另外餐飲、娛樂(lè)屬于目的型消費(fèi)，會(huì)把客戶往高層帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)的繁榮。工程實(shí)例有萬(wàn)象城等。購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)中，主力店的布置至關(guān)重要，一般不同業(yè)態(tài)的主力店應(yīng)達(dá)到50%～80%，才能吸引不同層面的消費(fèi)者。

2.4 人車流的組織

⑴ 外部人流組織

a. 設(shè)置停車場(chǎng)：購(gòu)物中心設(shè)計(jì)應(yīng)考慮交通優(yōu)先的原則來(lái)吸引顧客，需要設(shè)計(jì)大量的停車位，地下和地面的停車場(chǎng)以及多層停車場(chǎng)應(yīng)每層直接與商場(chǎng)相連。

b. 與地鐵出入口相連：現(xiàn)代購(gòu)物中心建設(shè)的兩大基本原則就是易達(dá)性和聚集性， 很多購(gòu)物中心的主要人流來(lái)源于地鐵， 故應(yīng)考慮方便人們乘搭地鐵并促使這部分人群聚集， 可在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置多個(gè) 地鐵出入口，如深圳益田假日廣場(chǎng)、金光華、香港的IFCMall、園方等；

c. 靠近公共汽車站；

d. 架設(shè)全封閉人行天橋，將人流直接導(dǎo)入購(gòu)物中心，不多設(shè)出口，以減少客源流失；

e. 購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)計(jì)人性化的出租車或購(gòu)物車站；

f. 室外廣場(chǎng)，大型電子屏幕，指示路牌等。

⑵ 內(nèi)部人流組織與動(dòng)線設(shè)計(jì)

考慮普通消費(fèi)者在商業(yè)空間中的疲勞問(wèn)題，購(gòu)物中心的基本造型有直線型、L 型、U 型、集團(tuán)型、T型、三角型、啞鈴型、四方型、垂直立體式等，基本原則在于利用主力店與不同租戶的不同位置，吸引消費(fèi)者在購(gòu)物中心內(nèi)做雙向流動(dòng)，達(dá)到最好的消費(fèi)效果。

a. 將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心兩端，形成線形的人流線，適合于長(zhǎng)條形地塊；

b. 將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心中間而形成平面的商業(yè)核心，積極利用其人流吸引作用來(lái)聚集人流；

c. 每層均布置有核心主力店；

d. 美食廣場(chǎng)安排在購(gòu)物中心頂層可吸引人流；

e. 將電影城入口設(shè)置于首層，出口設(shè)在高層，可引導(dǎo)人流往上走，增加購(gòu)物中心的消費(fèi)。如香港的購(gòu)物中心雖不將電影城設(shè)在首層，但卻在首層設(shè)有入口引導(dǎo)人流；

f. 在室內(nèi)頂部設(shè)置驚險(xiǎn)刺激的娛樂(lè)項(xiàng)目，讓顧客自然往上走，如萬(wàn)象城的溜冰場(chǎng)；

g. 在自動(dòng)扶梯口設(shè)置引導(dǎo)性廣告，吸引人流按其引導(dǎo)的方向行走。

2.5 空間設(shè)計(jì)

⑴ 行人空間尺度：按每人所占的空間計(jì)算，4可在各方向自由活動(dòng)；2會(huì)對(duì)周圍人持警惕態(tài)度；1.5則容易出現(xiàn)行人的逆流、沖突。

⑵ 層層退縮的中庭設(shè)計(jì)可讓顧客的空間感受最佳化。

⑶ 弧形的中庭設(shè)計(jì)可形成購(gòu)物的流動(dòng)空間，增強(qiáng)視野的延展性，有利于人流的導(dǎo)向，事實(shí)證明還有利于提升購(gòu)物中心的舒適度。

⑷ 多中庭設(shè)置原則，鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)，普遍運(yùn)用各式中庭組織人流，把各功能區(qū)域連成一體，中庭主要有方形和圓形，各中庭大小不同但有主次之分，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等形式。

2.6 消防設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心的消防設(shè)計(jì)是方案中的難點(diǎn)， 因每層建筑面積往往在1萬(wàn)以上，且進(jìn)深和面寬都很大，按現(xiàn)行消防規(guī)范， 每個(gè)防火分區(qū)的建筑面積最大為5000，設(shè)在高層裙房時(shí)為4000，設(shè)置在地下室則僅2000，還必須用防火墻分隔。因此購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中通常利用步行街或開(kāi)敞的中庭作為疏散場(chǎng)地，同時(shí)疏散距離及寬度要求很嚴(yán)，按《高規(guī)》6.1.7條規(guī)定其室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近疏散出口的直線距離不宜超過(guò)30m；按《多規(guī)》5.3.17 條規(guī)定，商業(yè)建筑中的疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門(mén)的各自中寬度應(yīng)按下列規(guī)定計(jì)算確定：

⑴ 每層疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門(mén)的每100人凈寬度按不同耐火等級(jí)有不同的規(guī)定（見(jiàn)規(guī)范）；當(dāng)每層人數(shù)不等時(shí)，疏散樓梯的總寬度可分層計(jì)算， 地上建筑中下層樓梯的總寬度應(yīng)按其上層人數(shù)最多一層的人數(shù)計(jì)算；地下建筑中上層樓梯的總寬度應(yīng)按其下層人數(shù)最多一層的人數(shù)計(jì)算；

⑵ 當(dāng)人員密集的廳、室及歌舞娛樂(lè)放映游樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置在地下或半地下時(shí)，其疏散走道、安全出口、疏散樓梯以及房間疏散門(mén)的各自總寬度，應(yīng)按其通過(guò)人數(shù)每100人不小于1m計(jì)算確定；

⑶ 首層外門(mén)的總寬度應(yīng)按該層或以上樓層人數(shù)最多的一層人數(shù)計(jì)算確定，不供樓上人員疏散的外門(mén)可按本層人數(shù)計(jì)算確定；

⑷ 錄像廳、放映廳的疏散人數(shù)應(yīng)按該場(chǎng)所建筑面積1/人，其他歌舞娛樂(lè)放映游樂(lè)場(chǎng)所的疏散人數(shù)應(yīng)按照該場(chǎng)所建筑面積0.5/人計(jì)算確定；

⑸ 商店的疏散人數(shù)應(yīng)按每層營(yíng)業(yè)廳建筑面積乘以面積折算值和疏散人數(shù)換算系數(shù)計(jì)算. 地上商店的面積折算值宜為50%-70%，地下商店的面積折算值不小于70%，疏散人數(shù)的換算系數(shù)按以下確定：-2層為0.80，-1層至2層為0.85，3層為0.77，4層及以上為0.60。

2.7 立面設(shè)計(jì)

篇9

關(guān)鍵詞:社區(qū)商業(yè)區(qū);規(guī)劃設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):F110 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1009-9166(2009)011(c)-0044-01

改革開(kāi)放以來(lái),“城市化”以日新月異的速度改變我們的居住環(huán)境,從“里坊”到“社區(qū)”的變遷,除了房子變成了鋼筋混凝土制造以外,我們不能忽略了現(xiàn)代化和城市化所帶來(lái)的文明成果?，F(xiàn)代社區(qū)商業(yè)區(qū)最直接的反映了這種變化帶來(lái)的影響。社區(qū)商業(yè)區(qū)是城市生活中普通而重要的場(chǎng)所,是城市形象組成的基本元素,出于歷史和意識(shí)形態(tài)傳統(tǒng)等原因,社區(qū)商業(yè)區(qū)的建設(shè)及其理論在我國(guó)是滯后的。發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)積累因?yàn)閲?guó)情不同、歷史與文化背景不同、居民特征不同,許多拿來(lái)主義的作品并沒(méi)有在中國(guó)取得成功,因循守舊的設(shè)計(jì)方法更是在新地方制造了老問(wèn)題。國(guó)內(nèi)理論界對(duì)社區(qū)商業(yè)這個(gè)領(lǐng)域缺乏成熟的規(guī)劃理論指導(dǎo)。社區(qū)商業(yè)區(qū)建設(shè)規(guī)范化,指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的理論體系化,已成為我國(guó)城市化進(jìn)程所面臨的迫切問(wèn)題。下面對(duì)廣州匯城東鏡國(guó)際社區(qū)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃方案進(jìn)行探討,希望與同行共同進(jìn)步。

一、工程概況:廣州匯城東鏡國(guó)際社區(qū)位于連接廣州市與花都區(qū)之間的交通要道――廣花公路兩側(cè),鏡湖大道南側(cè),交通非常便利,既有商業(yè)概念,又蘊(yùn)涵居住、休閑娛樂(lè)的大量需求?？傆玫孛娣e為:637472.113平方米,總建筑面積為:1147224.6平方米,共分六期開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、對(duì)該項(xiàng)目的理解:該項(xiàng)目所處廣州市區(qū)與花都區(qū)的接合處,相對(duì)地理位置偏僻。所以本項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)都應(yīng)擁有自身的特點(diǎn),并且充分發(fā)揮自己優(yōu)勢(shì)使之成為這個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)。本期項(xiàng)目集商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、公寓于一體,整體設(shè)計(jì)是基于當(dāng)?shù)氐幕丨h(huán)境、城市片區(qū)結(jié)構(gòu)。本期項(xiàng)目被廣花路分為東西兩個(gè)片區(qū),西片區(qū)由寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商務(wù)酒店、服務(wù)式公寓、一條風(fēng)情商業(yè)街組成;東片區(qū)由商務(wù)公寓、療養(yǎng)院及風(fēng)情商業(yè)街組成,整體建筑以廣花路為中軸對(duì)稱。一個(gè)尺度適宜的中心廣場(chǎng)聯(lián)系著各個(gè)功能的建筑,同時(shí)各個(gè)建筑由此構(gòu)成了一個(gè)城市公共空間,讓這個(gè)廣場(chǎng)成為整期乃至整個(gè)項(xiàng)目中極富魅力的、活躍的公共入口區(qū)域。中心廣場(chǎng)深受歐洲地區(qū)城市開(kāi)放空間結(jié)構(gòu)影響,規(guī)整的幾何構(gòu)圖、極具特色的樹(shù)陣和隨意點(diǎn)綴的樹(shù)叢為廣場(chǎng)活動(dòng)的人群免受廣州夏季的酷熱陽(yáng)光。沿著廣場(chǎng)的中軸線步入,軸線盡頭轉(zhuǎn)向至南向北延伸,兩旁為多樣化的零售娛樂(lè)空間界面,這樣充滿熱情的功能界面共同塑造了富有熱情的、活潑的建筑立面表情,同時(shí)圍合了景觀庭院、塔樓、室外咖啡座等宜人的環(huán)境!建筑立面風(fēng)格方案設(shè)計(jì)意念從現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格著手,簡(jiǎn)潔大氣,重點(diǎn)突出現(xiàn)代多元化商業(yè)的概念,打造國(guó)際級(jí)生活社區(qū)!

三、規(guī)劃方案一:本規(guī)劃思路清晰,功能分區(qū)明確。入口廣場(chǎng)作為整個(gè)區(qū)域的核心,將區(qū)域內(nèi)的人和車進(jìn)行分流,使商鋪、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、服務(wù)式公寓、商務(wù)酒店的人流和車流相互交融,但絕不交叉!這樣,使得整個(gè)商業(yè)區(qū)域商業(yè)氣氛更加濃厚!使之成為花都區(qū)商業(yè)新亮點(diǎn)!1、商業(yè)業(yè)態(tài)分析:商業(yè)形態(tài)一:一、二、三層整體商鋪:首層商鋪,二層為商鋪或辦公,三層為居住或倉(cāng)庫(kù),適用于小規(guī)模公司,營(yíng)運(yùn)一體化。商業(yè)形態(tài)二:首二層復(fù)式商鋪,可照顧兩層人流,適用于鋪面要求面積稍大,但租金承受能力有限的客戶群。三、四層通過(guò)公共樓梯上,可作為供員工居住亦可辦公。商業(yè)形態(tài)三:首、二層為大空間銷售模式,可為超市或小型百貨:日用品、化妝品、服裝等。商業(yè)形態(tài)四:首層為獨(dú)立餐飲商鋪,二層餐飲大廳,三層為包房。商業(yè)形態(tài)五:首層為獨(dú)立商鋪。二層為大大小小影視廳,三層為KTV包房。2、商業(yè)功能分析:商務(wù)酒店:舒適空間、大面積落地玻璃采光讓客人在忙碌了一天后能有一個(gè)安靜舒適的落腳點(diǎn)好好休息!服務(wù)式公寓:戶內(nèi)帶有小廚房、陽(yáng)臺(tái),并在陽(yáng)臺(tái)旁設(shè)有洗手間。同時(shí)為客人提供酒店式服務(wù),貼心的設(shè)計(jì)為客人帶來(lái)舒適方便有趣的空間感受。商務(wù)公寓:為需要居住及辦公的中小型客戶提供同時(shí)“住”和“辦公”商務(wù)空間,為客戶群營(yíng)造多功能的公寓空間!寫(xiě)字樓:以中小型公司為主客戶群,提供多種辦公空間模式,以適應(yīng)中小型公司的多樣性。療養(yǎng)院:為需要長(zhǎng)期照顧或者一段時(shí)間休養(yǎng)的客人提供了一個(gè)非常貼心的好去處。這里有專業(yè)人員為您檢查及提供一定程度的治療服務(wù),同時(shí)還有休閑康樂(lè)的設(shè)施,為享受這里服務(wù)的客人得到充分的照顧和休息!西側(cè)商鋪:主要以便民的商業(yè)形態(tài)為主,可能出現(xiàn)的類型會(huì)有小型超市、郵局、儲(chǔ)蓄所、零售商鋪等。東側(cè)商鋪:商業(yè)的檔次會(huì)比廣花路西側(cè)商業(yè)的檔次稍高,以均衡兩側(cè)商業(yè)的形態(tài),可以東鏡國(guó)際社區(qū)居民及周邊地區(qū)不同消費(fèi)群的消費(fèi)要求。

四、規(guī)劃方案二:本次設(shè)計(jì)大膽想象、小心構(gòu)筑,創(chuàng)造出一個(gè)令人向往的“未來(lái)世界”城市形象。地球是個(gè)球體,宇宙是無(wú)數(shù)球體的集合,在自然界中離不開(kāi)圓形。于是整體設(shè)計(jì)也是從原形出發(fā),通過(guò)不停地生長(zhǎng),形成整個(gè)建筑群的構(gòu)成肌理,建筑與建筑之間組合出不同城市空間,產(chǎn)生出一個(gè)具有前瞻性、富有幻想力的城市界面。本期設(shè)計(jì)的建筑內(nèi)容由住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商務(wù)酒店、商鋪組成,整體排布是由外至內(nèi)逐步由城市向自然過(guò)渡,最外的商務(wù)酒店―人的居住性最弱,然后是寫(xiě)字樓,其次是商務(wù)公寓,最后是穩(wěn)定性最強(qiáng)的住宅。商業(yè)街位處整個(gè)建筑群的核心位置,是整個(gè)區(qū)域的商業(yè)服務(wù)配套,讓在這里生活的人更加方便,同時(shí)“封閉――半開(kāi)放――全開(kāi)放”的漸變模式,創(chuàng)造出新穎的、多商業(yè)界面的臨街商業(yè)新模式!寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等建筑立面則是通過(guò)“減法”的設(shè)計(jì)原則讓每層擁有三個(gè)大的綠化平臺(tái),通過(guò)不同平面交錯(cuò)旋轉(zhuǎn),創(chuàng)造出一個(gè)表情豐富有趣的、前衛(wèi)的建筑形象,同時(shí)一個(gè)新型的工作生活流線“工作――綠化――生活――綠化――娛樂(lè)”令這里的工作生活環(huán)境更加貼近自然!

作者單位:廣東華南建筑設(shè)計(jì)院有限公司

參考文獻(xiàn):

[1]田斌.現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)發(fā)展與空間設(shè)計(jì)研究[D].浙江大學(xué),2007

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論文關(guān)鍵詞：城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)商業(yè)活動(dòng)載體商業(yè)活動(dòng)主體

論文摘要：城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究是商業(yè)地理學(xué)的核心。文章從商業(yè)活動(dòng)載體和主體兩方面深入分析國(guó)外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究的歷程，回顧國(guó)內(nèi)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)研究的進(jìn)程，并進(jìn)一步指出研究的薄弱之處與發(fā)展方向。

1引言

城市商業(yè)隨城市的建立而出現(xiàn)，是城市的主要職能。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是由商業(yè)活動(dòng)載體和主體相互作用而形成的。載體即商業(yè)中心，是商業(yè)活動(dòng)的主要承擔(dān)者；主體即消費(fèi)者和商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，是城市商業(yè)活動(dòng)的主要參與者。但由于一般均假設(shè)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化，故只重視消費(fèi)者研究。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究一直以來(lái)是國(guó)內(nèi)外城市商業(yè)地理學(xué)研究的重要課題，其研究歷史已有幾百年，理論、方法和研究成果也比較成熟。其研究領(lǐng)域廣泛，主要集中于城市地域范圍內(nèi)各商業(yè)活動(dòng)載體——商業(yè)中心的空間形態(tài)、等級(jí)體系、布局規(guī)律，以及商業(yè)活動(dòng)主體——消費(fèi)者空間行為、消費(fèi)者空間分布狀況。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)包括城市內(nèi)部與城市體系空間結(jié)構(gòu)，文章特指城市內(nèi)部商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。

2國(guó)外研究理論和方法概述

地理大發(fā)現(xiàn)之后，世界各國(guó)商貿(mào)往來(lái)加強(qiáng)，各國(guó)各地物產(chǎn)資源、集散中心、交易市場(chǎng)的簡(jiǎn)單描述日益增多，給商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的研究奠定了良好基礎(chǔ)。隨著計(jì)量地理、行為地理、時(shí)間地理、運(yùn)籌學(xué)等一系列科學(xué)理論和方法的引入，國(guó)外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究真正科學(xué)化，研究水平不斷提升，逐漸形成統(tǒng)一的理論體系。作者將從商業(yè)活動(dòng)載體和主體兩個(gè)方面綜述國(guó)外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究進(jìn)展。

2．1城市商業(yè)載體的空間結(jié)構(gòu)研究

商業(yè)中心作為商業(yè)活動(dòng)的載體，是人們進(jìn)行商品交易的場(chǎng)所。早期的研究注重從商品供給的角度考察商業(yè)中心在城市中的位置、商業(yè)中心的等級(jí)體系和不同商業(yè)職能的空間布局規(guī)律，歸納起來(lái)主要有以下3種研究成果。

2．1，1地租理論。杜能提出位置級(jí)差地租理論最早解釋了商業(yè)中心布局于城市中心的原因。1961年，格葦斯(Getis)揭示了總零售量隨離開(kāi)地價(jià)最高的城市中心地帶的距離增加而減少的規(guī)律，證實(shí)了土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的關(guān)系的規(guī)律。20世紀(jì)60年代，加納研究了商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，在投標(biāo)地租曲線上建立了不同商業(yè)中心的簡(jiǎn)明空間。1970年，司格特(P．Scott)用圖表表示出租金梯度與商店類型的關(guān)系，認(rèn)為通過(guò)分析城市土地利用結(jié)構(gòu)和城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的生態(tài)位，可以確定商業(yè)中心的區(qū)位。

2，1，2基于中心地理論的研究。德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒(Chifstaller，1933)提出的中心地理論是現(xiàn)代商業(yè)空間理論的基礎(chǔ)，為商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究提供了理論框架。德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖士(Losch，1940)在其《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出“經(jīng)濟(jì)地景模型”，創(chuàng)立了服從最大限度利潤(rùn)、以市場(chǎng)為中心的區(qū)位論和作為市場(chǎng)體系的經(jīng)濟(jì)景觀，對(duì)城市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，深化了中心地理論，構(gòu)造了邊界的無(wú)差別線模型。后來(lái)，墨蘇(R．E．Murphy)和萬(wàn)斯(J．E．Vance)以建筑物高度及其商業(yè)職能為依據(jù)，界定了中央商業(yè)區(qū)的地域范圍。

2，1．3空間分析學(xué)派。二戰(zhàn)后，地理學(xué)界掀起了“數(shù)量革命”，復(fù)雜的計(jì)量方法和計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展使得運(yùn)用數(shù)學(xué)模型分析城市內(nèi)部空間成為可能，空間分析學(xué)派隨之產(chǎn)生發(fā)展。20世紀(jì)50年代末，貝利和加里森首次引入統(tǒng)計(jì)學(xué)中的回歸方法，得出P=ABn。為中心地職能的設(shè)施數(shù)，P為中心地的人口數(shù)。參數(shù)A和B用回歸的方法取得，當(dāng)=I時(shí)的P值是門(mén)檻人口數(shù)。1965年，美國(guó)學(xué)者貝里(Berry)對(duì)芝加哥大都市區(qū)商業(yè)形態(tài)區(qū)位分布進(jìn)行實(shí)證研究，提出“都市區(qū)商業(yè)問(wèn)結(jié)構(gòu)模型”。1981年，英國(guó)學(xué)者波特(Potter)引入多變量功能方程(multivariatefunctionalordination)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法和圖表，分析商業(yè)區(qū)功能性質(zhì)、區(qū)位、易達(dá)性、形態(tài)、發(fā)展規(guī)模及其與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系一。

空間分析學(xué)派通過(guò)大量假設(shè)來(lái)簡(jiǎn)化問(wèn)題，研究方法上由定性描述轉(zhuǎn)為定量數(shù)據(jù)處理，借鑒統(tǒng)計(jì)學(xué)、數(shù)學(xué)分析及數(shù)量地理方法解釋問(wèn)題，促進(jìn)了商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究方法科學(xué)化。但過(guò)分追求技術(shù)、邏輯理論系統(tǒng)完美和空間分析的抽象化，使他們的研究脫離了實(shí)際的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。

2．2城市商業(yè)主體空間分析

2．2．1消費(fèi)者行為空間分析。從20世紀(jì)50年代末開(kāi)始，學(xué)者們逐漸認(rèn)識(shí)到空間學(xué)派將人地關(guān)系物化、忽視人的作用不切合實(shí)際，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者行為對(duì)商業(yè)空間結(jié)構(gòu)有重要影響。相關(guān)研究也開(kāi)始注重從消費(fèi)者行為方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性的角度來(lái)理解城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的形成與發(fā)展，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者行為差異對(duì)商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響。

貝里和蓋瑞遜(1958年)第一次將消費(fèi)者行為納入理論架構(gòu)，首次對(duì)消費(fèi)者前往最近的商業(yè)中心購(gòu)物的假設(shè)提出挑戰(zhàn)。美國(guó)的學(xué)者賴斯頓(Rushton)最先從消費(fèi)者行為觀點(diǎn)去研究城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)問(wèn)題，提出行為一空間模型，認(rèn)為任何一級(jí)的中心地的消費(fèi)者行為均有多樣性。1970年，道斯(Dows)提出商業(yè)設(shè)施認(rèn)知結(jié)構(gòu)的程序，從商業(yè)設(shè)施潛在顧客的角度出發(fā)來(lái)判斷大量的有關(guān)屬性、看法、傾向性、評(píng)估變量等因素的重要性；1972年，大衛(wèi)(Davis)提出了“購(gòu)物中心層次性系統(tǒng)發(fā)展模型”，將消費(fèi)者行為及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性納入購(gòu)物中心的層次結(jié)構(gòu)的形成和變化中；1982年，英國(guó)學(xué)者波特(Potter)完全從消費(fèi)者的知覺(jué)和行為的角度來(lái)探討零售區(qū)位的分布問(wèn)題，提出信息場(chǎng)與利用場(chǎng)的區(qū)別。

2．2．2消費(fèi)者空間結(jié)構(gòu)研究——商圈分析。商圈是指特定商業(yè)中心吸引顧客的地理區(qū)域，也稱商勢(shì)圈，側(cè)重從商業(yè)需求的角度考察消費(fèi)者空間分布狀況。1929年，美國(guó)學(xué)者威廉·萊利(WilliamJ．Reilly)首先創(chuàng)立了商圈測(cè)定法則——萊利法則，即：兩個(gè)商業(yè)供給地，對(duì)于中間一個(gè)消費(fèi)地消費(fèi)者的吸引力與兩個(gè)供給地人口成正比，與兩個(gè)供給地距離平方成反比。由此引發(fā)了一系列探討消費(fèi)者空間分布法則的研究，派生出康帕斯法則、阿普波姆法則、加薩法則。

隨著汽車普及，實(shí)際距離已不再有很強(qiáng)影響力，萊利法則及其派生法則在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置中常與現(xiàn)實(shí)不符。美國(guó)學(xué)者哈夫考慮了更多因素，構(gòu)建如下的數(shù)學(xué)模型

式中：P，為居住在i地區(qū)的消費(fèi)者選擇商店聚集區(qū)購(gòu)物的概率，S，為商店聚集區(qū)面積，，為從i地區(qū)到商店集聚區(qū)所需時(shí)間，為消費(fèi)者從居住區(qū)到商店聚集區(qū)路程中購(gòu)物障礙要素指標(biāo)。

哈佛商學(xué)院(20世紀(jì)80年代)在實(shí)踐中創(chuàng)立了飽和理論，通過(guò)計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度。一般來(lái)說(shuō)，位于飽和程度低地區(qū)的商店，其成功的概率必然高于高度飽和地區(qū)。零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)(IRS)的計(jì)算公式為

式中：IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和系數(shù)，C為某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類商品的潛在顧客人數(shù)，RE為某地區(qū)每一顧客用于購(gòu)買(mǎi)某類商品的費(fèi)用支出，RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店的營(yíng)業(yè)面積總數(shù)。

上述各種模型對(duì)于有效選擇商店地址，研究商店顧客來(lái)源與分布特征提供了有力的理論指導(dǎo)，應(yīng)用簡(jiǎn)單明了、省時(shí)省力。但是，影響消費(fèi)者空間分布的因素眾多，除模型中已經(jīng)考慮的人口、距離等因素外，還受商店本身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、所處商業(yè)中心的繁華程度、交通流量、競(jìng)爭(zhēng)商店的位置、所在地城市規(guī)劃等因素影響。新設(shè)商店要做出正確決策，在進(jìn)行定量分析的同時(shí)，還必須與商圈實(shí)地調(diào)查結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行定性分析。

3國(guó)內(nèi)研究概述

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究逐漸興起，主流是中心地理論的實(shí)證研究。20世紀(jì)80年代初，楊吾揚(yáng)教授把中心地理論引入商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究中。以北京市為例，把城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分成3級(jí)序列：市級(jí)、區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業(yè)服務(wù)業(yè)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，用范力農(nóng)定理求“銅心”，成功地對(duì)中心地理論進(jìn)行了試驗(yàn)性研究。高松凡論述了北京城市場(chǎng)的歷史發(fā)展變遷，從歷史地理學(xué)視角，運(yùn)用中心地理論分析了自元大都以來(lái)歷代北京城市場(chǎng)空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、演變過(guò)程及影響因素。

寧越敏教授實(shí)地調(diào)查了上海市城市中心區(qū)商業(yè)中心，首次建立了界定商業(yè)中心的一套指標(biāo)。他選取了商業(yè)中心內(nèi)商店數(shù)、商業(yè)中心的職能數(shù)等5個(gè)指標(biāo)，對(duì)上海市61個(gè)商業(yè)中心進(jìn)行了聚類分析，劃分為3個(gè)級(jí)別5種類型，分析了影響上海市商業(yè)中心區(qū)位的因素，并提出了相應(yīng)建議。吳郁文、謝彬等在研究廣州市城區(qū)零售商業(yè)企業(yè)區(qū)位布局時(shí)應(yīng)用了這種方法，增加大型綜合商場(chǎng)、大飯店、賓館職能單位數(shù)占商業(yè)中心職能單位總數(shù)的百分比這一指標(biāo)，用6個(gè)指標(biāo)對(duì)廣州市30個(gè)商業(yè)中心類型及等級(jí)體系進(jìn)行聚類分析。

20世紀(jì)90年代初，安成謀以蘭州市為例，構(gòu)建消費(fèi)者購(gòu)物模式：位于某一特定地區(qū)的一個(gè)商業(yè)中心，銷售范圍與消費(fèi)者總開(kāi)支成正比，與該商業(yè)中心規(guī)模成正比，與消費(fèi)者花在購(gòu)物途中的時(shí)間成反比，與這一中心與其他中心的競(jìng)爭(zhēng)成反比。他劃分蘭州市3級(jí)商業(yè)中心區(qū)位格局，引入加權(quán)平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級(jí)商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)度，據(jù)此評(píng)價(jià)商業(yè)中心發(fā)展?jié)摿Α?/p>

暖等以商業(yè)行業(yè)為切入點(diǎn)，在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用因子生態(tài)分析技術(shù)，定性與定量相結(jié)合，研究昆明市商業(yè)地域結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、存在問(wèn)題，提出今后調(diào)整方向_1。閻小培、許學(xué)強(qiáng)等以廣州市為例分別對(duì)其商業(yè)中心的區(qū)位格局及發(fā)展趨勢(shì)、中心商業(yè)區(qū)進(jìn)行了分析。仵宗卿開(kāi)始深入城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的內(nèi)部，探討其形成機(jī)制和發(fā)展演變歷程。

4國(guó)內(nèi)研究評(píng)析

4．1消費(fèi)者行為定量研究相對(duì)薄弱

整體上，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的研究，長(zhǎng)期以來(lái)停留在以中心地理論為基礎(chǔ)，分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模等級(jí)與空間分布。長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，商品流通自上而下調(diào)撥，加上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)缺失，導(dǎo)致關(guān)于消費(fèi)者行為空間分析的大部分研究只是局限于定性描述層面上，定量分析較少，制約了國(guó)內(nèi)對(duì)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究的深入。目前，我國(guó)商業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境已發(fā)生了巨大變化，國(guó)內(nèi)“買(mǎi)方市場(chǎng)”的出現(xiàn)使得傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)步履維艱，而加入WTO后外國(guó)資本大量涌人中國(guó)，必將對(duì)零售業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)極大的沖擊，必然要求研究視角與指導(dǎo)思想作相應(yīng)調(diào)整。

4．2新方法新手段的應(yīng)用較少

從發(fā)表的論文看：朱楓，宋小冬，馬才學(xué)等人分析了商業(yè)地理定位的構(gòu)成要素，論述了基于地理信息系統(tǒng)的商業(yè)選址的技術(shù)路線。但總體上國(guó)內(nèi)研究與新方法新手段的結(jié)合較少，GIS，GPS，RS等技術(shù)引入不足，缺乏對(duì)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的科學(xué)模擬。

在研究方法上以靜態(tài)均衡分析為主。國(guó)外相關(guān)研究為了構(gòu)筑模型的需要，簡(jiǎn)化商業(yè)布局影響因素，一定程度上影響了國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究視角。事實(shí)上，商業(yè)受眾多因素交叉影響。隨著商業(yè)的進(jìn)一步復(fù)雜化，靜態(tài)均衡分析將顯得越來(lái)越不合理。我們必須注重從動(dòng)態(tài)、綜合的角度去看問(wèn)題，更好地把握商業(yè)布局眾多影響因素的相互作用，了解商業(yè)空間結(jié)構(gòu)規(guī)律。

4．3新型商業(yè)業(yè)態(tài)的影響提出了新課題

隨著個(gè)性化、柔性化、多樣化消費(fèi)理念的滲透，廠商在迎合消費(fèi)者喜好的驅(qū)動(dòng)力之下，生產(chǎn)方式已由批量生產(chǎn)、內(nèi)部資源整合、單獨(dú)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向定制化生產(chǎn)、外部資源整合、供應(yīng)鏈協(xié)同式競(jìng)爭(zhēng)。這一系列的轉(zhuǎn)變已促成流通企業(yè)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。商業(yè)業(yè)態(tài)大致遵循著百貨商店一雜貨店一超市一巨型超市一便利店一專賣店一購(gòu)物中心一倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)一電子商業(yè)的軌跡演進(jìn)，間接影響著我國(guó)城市商業(yè)的空間結(jié)構(gòu)。

20世紀(jì)60年代，ShoppingMall隨著轎車的普及率先在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家興起。70年代，ShoppingMall逐漸被引入亞洲的日本、新加坡、臺(tái)灣等發(fā)達(dá)地區(qū)。近年來(lái)在上海、北京、深圳迅速崛起，迫切需求專業(yè)知識(shí)指導(dǎo)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和商鋪投資者作出正確的投資選址經(jīng)營(yíng)決策，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)的普及。

近年新興的虛擬商廈與電子商業(yè)是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，通過(guò)電子網(wǎng)絡(luò)方式進(jìn)行商品交換與行政作業(yè)全過(guò)程。因?yàn)樗谝淮螌?shí)現(xiàn)了無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)，造就了三維的空間市場(chǎng)(marketspace)，企業(yè)可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費(fèi)者進(jìn)行交易，真正實(shí)現(xiàn)了低成本、高效率與零庫(kù)存，因而虛擬商廈與電子商業(yè)對(duì)城市的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響將是深遠(yuǎn)而復(fù)雜的。這被視為商業(yè)業(yè)態(tài)的又一次革命。研究網(wǎng)絡(luò)虛擬購(gòu)物對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響機(jī)制、發(fā)展過(guò)程、預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)將有重大意義。

4．4商業(yè)分布離心化研究有待加深

隨著收入水平的提高，小汽車的普及，越來(lái)越多的都市人開(kāi)始有條件逃離城市的擁擠、喧嘩與繁雜。近年來(lái)，我國(guó)部分大城市已出現(xiàn)人口郊區(qū)化現(xiàn)象，一些工廠、商業(yè)企業(yè)也開(kāi)始向郊區(qū)遷移發(fā)展，尤其是占地面積較大的批發(fā)商業(yè)。某些大城市郊區(qū)尤其是近郊區(qū)商業(yè)銷售額總量、銷售額增長(zhǎng)速度均有超過(guò)市區(qū)同類指標(biāo)的趨勢(shì)；商業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、營(yíng)業(yè)額等比重在郊區(qū)有增加趨勢(shì)，在市區(qū)有減少趨勢(shì)；同時(shí)市中心的商業(yè)區(qū)并沒(méi)有衰落，這種情況有別于郊區(qū)化，我們稱之為離心化。但我國(guó)對(duì)這方面的研究還很少。城市商業(yè)離心化的程度及趨向、與國(guó)外對(duì)比、發(fā)展中的問(wèn)題及相應(yīng)的解決措施等一系列問(wèn)題都值得我們深入研究。