摘要：在全球化經(jīng)濟背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營管理，實現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現(xiàn)招商等工作的有序進行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠為商業(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理;優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長且盈利方式獨特的特點，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權(quán)投資等方式拓展自身的收益，并強化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當(dāng)中，會存在土地成本費用以及前期費用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目應(yīng)當(dāng)做好成本控制工作，對整體的成本費用支出影響因素進行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的問題

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運營主體構(gòu)成

商業(yè)地產(chǎn)宣傳文案

［致辭］

商業(yè)地產(chǎn)狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數(shù)人的創(chuàng)公務(wù)員之家版權(quán)所有業(yè)努力，同時也成就了少數(shù)人構(gòu)筑商業(yè)地產(chǎn)業(yè)王國的宏偉夢想。

在商業(yè)地產(chǎn)界風(fēng)云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業(yè)地產(chǎn)運作的專業(yè)化理解，把握不準(zhǔn)商業(yè)和地產(chǎn)的最佳契合點，始終是困擾許多開發(fā)商的難題，時代呼喚專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)管理顧問公司。

一貫秉承誠信、合作、專業(yè)、共贏的處事態(tài)度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業(yè)和地產(chǎn)和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質(zhì)流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現(xiàn)價值的最大化和極致化。

華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現(xiàn)組織與個人的增值和完美展現(xiàn)。

摘要：商業(yè)地產(chǎn)是用于各種零售、餐飲、休閑、批發(fā)、健身等經(jīng)營用途的工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)的投資和使用主要是企業(yè)，也有部分個人參與投資和利用。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者主要是各大房地產(chǎn)上，經(jīng)營模式也包括租、售等多種模式組合。我國的商業(yè)地產(chǎn)從2010年以來經(jīng)歷了爆發(fā)、飽和、過剩到過量的過程，這其中的影響因素包括宏觀政策波動、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展、國際經(jīng)濟格局變化、城市化進程等。相比于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營影響因素更多，基于目前我國的經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，商業(yè)地產(chǎn)必須更加精細(xì)化經(jīng)營，強化品牌戰(zhàn)略。本文首先介紹了浙江商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并分析了商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)的成功案例和經(jīng)驗。進而探討浙江省商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)和發(fā)展的思路及對策。

關(guān)鍵詞：浙江；商業(yè)地產(chǎn)；品牌建設(shè)；品牌發(fā)展

我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最初主要以商業(yè)街為主，零售百貨、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)相互較為獨立，圍繞人氣旺盛的核心地段集聚。而新型的商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、CBD、專業(yè)街區(qū)等都主要借鑒西方發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗。從2010年開始，隨著普通住宅市場緊縮調(diào)控大幕拉開，過剩的資金被擠出，加上新經(jīng)濟創(chuàng)業(yè)人造開始興起，商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)增長，2010年-2011年兩年辦公樓和商業(yè)經(jīng)營用房銷售增長率均保持在2位數(shù)。但自2012年以來，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局，二、三線城市尤為嚴(yán)重，新增投資和建設(shè)增速逐漸放緩，市場趨于理性。2016年國年務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，商改住政策必定為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營帶來新的機遇。浙江省無論是整體城市化水平還是經(jīng)濟活力，在全國范圍內(nèi)都處于領(lǐng)先位置，建設(shè)和發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)品牌的條件優(yōu)越，但本土地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)和發(fā)展上與國內(nèi)外知名品牌企業(yè)還存在不小的差距。因此本文通過對浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、及商業(yè)地產(chǎn)案例進行分析，探討浙江商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)思路和發(fā)展的對策。

一、全國及浙江商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著2018年一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的推行以及經(jīng)濟下行壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌，一些中小型房企因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)，而大型房企也在2018年加快了內(nèi)部調(diào)整的進度，重組、轉(zhuǎn)型、合作、共享成為我國房地產(chǎn)市場的主旋律。商業(yè)地產(chǎn)在早幾年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪降溫，2018年看似一如既往，但實際也有了很多變化。例如萬達(dá)商業(yè)更名為萬達(dá)商管，專注商業(yè)管理運營，而地產(chǎn)開發(fā)則移交給新成立的萬達(dá)地產(chǎn)；萬科與印力聯(lián)合收購凱德在我國的20個購物中心項目，并更名為印象系列等。從商業(yè)地產(chǎn)界在2018年發(fā)生的諸多大事件不難發(fā)現(xiàn)，各大地產(chǎn)商開始圍繞地產(chǎn)項目進行多元化、精細(xì)化經(jīng)營，而弱化純粹的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)簽；此外，地產(chǎn)企業(yè)與零售、文化娛樂、餐飲品牌開展廣泛深入的合作，以實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、資源共用、收益共享。概括而言，就是我國城市化發(fā)展進行了階段性的平穩(wěn)期，快速的規(guī)模擴張在短期內(nèi)不會出現(xiàn)。因此在成熟區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的投資重心應(yīng)從新增建設(shè)，轉(zhuǎn)為精細(xì)化運營，而在空白區(qū)則面臨著激烈的競爭，例如萬達(dá)計劃未來十年將有1000座萬達(dá)廣場開業(yè)，直接覆蓋中國九成有消費能力的人口。浙江省2018年新增商業(yè)項目51個，商業(yè)面積超過3萬平米，總體量超過400萬平方米，相比2017年均有增加。這些新增項目分布于杭州、寧波、溫州、嘉興、紹興、湖州、臺州和金華，其中杭州新增22個，占比為43%。杭州新增項目中不僅有知名品牌大悅城，為全國第10座，這座超大綜合體在開業(yè)季6天內(nèi)總客流量僅80萬人，70多家零售店鋪多的區(qū)域銷售冠軍、100多個店鋪開創(chuàng)店鋪最好業(yè)績，更有樂町、三只松鼠等品牌輕松拿下全國銷售冠軍。同時還有阿里“新零售”的試驗田親橙里，融合了天貓國際、淘寶心選、盒馬鮮生等線上成熟品牌；而作為萬科在杭州的首個“知識消費體驗場”，坤和萬科•黃龍萬科中心K-Lab集合了華為智能生活館、得到大學(xué)、藝術(shù)跨界店、科技體驗館、新媒體數(shù)字美術(shù)館等新物種商家，為杭州市民打造了全新知識體驗消費場所。隨著杭州影響力的提升，不僅一些全國性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛將目光投向杭州市場，同時近兩年下沉至三四線市場發(fā)展也十分迅猛，例如新城開業(yè)的項目7個吾悅廣場，分別位于寧波慈溪、臺州黃巖、嘉興平湖、臺州仙居、金華義烏和玉環(huán)。從體量上看，浙江本土企業(yè)開發(fā)的項目集中在5萬方-10萬方，超過10萬方的大體量項目則依然掌握在資金和運營能力更強的全國連鎖品牌開發(fā)商手中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域的經(jīng)濟、城市化發(fā)展水平呈明顯的正相關(guān)。除了北、上、廣、深，浙江與江蘇兩省經(jīng)濟規(guī)模、工業(yè)化水平、城市化率、基礎(chǔ)設(shè)施完善度以及要素引力等各方面都處于全國前列，因此不僅是省會城市杭州成為各大商業(yè)地產(chǎn)品牌的必爭之地，省內(nèi)二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)競爭也已經(jīng)進入白熱化階段。與萬達(dá)、萬科等全國性的知名品牌相比，浙江省內(nèi)目前的地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、運營管理、品牌建設(shè)與發(fā)展能力、經(jīng)驗等都較為欠缺。未來的商業(yè)地產(chǎn)運營必然需要深根細(xì)作，浙江商業(yè)地產(chǎn)本土企業(yè)應(yīng)加快學(xué)習(xí)領(lǐng)先者的經(jīng)驗，及時卡位，建立起根植于浙江，又可全國甚至全球發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)品牌。

二、商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)經(jīng)驗及案例———以萬達(dá)廣場為例

摘要：新常態(tài)下，我國的市場經(jīng)濟體制開始進一步完善，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭也隨之激烈起來。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)和運營，也開始從傳統(tǒng)的粗放管理模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化集約管理模式，在提高項目管理效率的同時也可以達(dá)到成本管控的目的。成本管理在企業(yè)中往往占據(jù)著舉足輕重的地位，作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，成本的前期投入往往是巨大的，一旦成本管理失控或者達(dá)不到預(yù)期的效果，將使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，也無法在目前激烈的市場競爭中占據(jù)相應(yīng)的市場份額，基于此，對商業(yè)地產(chǎn)的全過程成本控制是非常必要的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);全過程成本;控制

1研究背景

較于西方發(fā)達(dá)國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，目前仍然處于初步探索發(fā)展階段，而隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項目開始朝著高檔次和大規(guī)模的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，因此，要使得商業(yè)地產(chǎn)項目在既定的時間內(nèi)達(dá)到預(yù)定的建設(shè)規(guī)模，還要滿足企業(yè)降低成本的需求，這是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個困境。企業(yè)進行一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，全過程往往涉及土地征用、開工建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)以及最后的商業(yè)交付等過程，這一過程往往需要2～3年的時間，有些規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項目甚至可能需要3～5年的時間去完成。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，往往會呈現(xiàn)出多種多樣的問題，這些問題往往是由于一些無法預(yù)見或者不可控的因素產(chǎn)生的，這些問題會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價發(fā)生一個動態(tài)變化，例如工人工資的動態(tài)變化、施工材料價格浮動等因素都會直接使得商業(yè)地產(chǎn)項目成本的變化?；谝陨显?，商業(yè)地產(chǎn)項目的成本在整個建設(shè)開發(fā)過程都是處在一個不確定狀態(tài)下，一旦不對整個開發(fā)建設(shè)過程的成本進行持續(xù)有效的科學(xué)管控，必然會造成商業(yè)地產(chǎn)項目的成本增加。

2商業(yè)地產(chǎn)全過程成本控制存在的幾個問題

2.1商業(yè)地產(chǎn)在投資決策階段成本管控存在的問題。我國的商業(yè)地產(chǎn)項目往往需要耗費大量的人力、物力，同時對資金的需求量也是非常龐大的，因此，一旦開始項目啟動程序，就不可隨意發(fā)生項目間斷或者一些較大的變化，不然會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的不利影響，嚴(yán)重的情況下可能會出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象，企業(yè)前期的投入將無法全部收回?；谝陨显?，商業(yè)地產(chǎn)項目的正式啟動就必須慎之又慎，在進行投資決策時也要充分考慮各種因素對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。但是，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有充分認(rèn)識投資決策階段可行性研究的必要性，僅僅將可行性研究流于報告的形式，沒有進行深入、客觀的分析研究。商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究往往涉及項目所能調(diào)動的資源、市場、社會以及技術(shù)等各個方面，并根據(jù)這些情況對未來的收益和發(fā)展進行一個較為準(zhǔn)確地預(yù)測，但是較多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編著可行性研究報告的人員，個人職業(yè)素養(yǎng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)項目的可研需求，除此之外，在進行商業(yè)地產(chǎn)項目分析和研究的過程中，因為時間及經(jīng)費等原因，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都是通過決策人員的主觀判斷和一些歷史數(shù)據(jù)得到的，這對于可行性研究報告結(jié)論的可靠性會造成較大影響，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的投資決策缺乏必要的事前控制體系，同時，在進行投資估算的過程中，隨意性較大也使得大部分?jǐn)?shù)據(jù)存在不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r。2.2商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)在招投標(biāo)階段對成本管理管控會造成較大的影響。其一，招投標(biāo)制度本身存在不健全的問題。目前，雖然我國頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》，意味著我國的商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)工作開始進入法制管理階段，但是，我國各省市的執(zhí)法主體和監(jiān)管主體又進行了相關(guān)制度的頒布，兩個主體之間由于各自立場的不同而導(dǎo)致了某些制度之間存在一定的矛盾之處，這些矛盾可能會在一定程度上造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的不公平競爭。在進行商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方案時，由于設(shè)計制度的缺乏使得成本因素沒有在設(shè)計方案中進行綜合考慮，導(dǎo)致項目的后續(xù)階段在成本管控方面出現(xiàn)問題。其二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作沒有到位。規(guī)范的合同可以在一定程度上減少后續(xù)的責(zé)任糾紛，從而減少某些成本的支出。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際的工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多由于沒有重視合同管理而造成項目成本上升的案例，在合同中沒有對雙方的權(quán)責(zé)進行明確描述，一些需要提前進行約定的條款沒有在合同中進行清晰列明，這使得在實際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了較為重大的分歧，這必然會造成成本的增加，這些成本不單單包括實際的支出，還包括一些時間成本。2.3商業(yè)地產(chǎn)在施工階段成本管控存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)項目在施工過程中呈現(xiàn)出成本較高的主要原因是由于施工人員的管理制度存在混亂的情況。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一般需要較多的人力予以支撐，而且施工的時間往往較長。而商業(yè)地產(chǎn)施工人員較多往往會增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理難度。在很多商業(yè)地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場的管理中，都沒有對施工生產(chǎn)安全給予足夠的重視，甚至對出現(xiàn)的隨地休息、不戴安全帽等違規(guī)行為置之不理，這必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的施工階段面臨較大的風(fēng)險，這些風(fēng)險使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的安全成本進一步增加，從而增加了項目的全過程成本。同時，由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目的工作量和整個工程進度進行科學(xué)估量和預(yù)測，從而使得施工現(xiàn)場的人力資源無法進行合理安排，就可能使得商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)場呈現(xiàn)出施工人員過剩的現(xiàn)象，或者呈現(xiàn)出人員不足的情況，緊急進行人員招工必然會造成人工成本的增加，嚴(yán)重的情況下會呈現(xiàn)出停工待人的現(xiàn)象，從而使得項目工期延誤，不論是哪種情況的產(chǎn)生，都會使得商業(yè)地產(chǎn)項目施工階段總成本的增加。

內(nèi)容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也十分迅速。本文指出，西安市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢包括經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，政策變化等，但同時也存在開發(fā)模式落后、融資渠道單一、政府規(guī)劃經(jīng)驗缺乏等問題，只有理性分析經(jīng)驗教訓(xùn)，才能使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式西安

近段時間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上商鋪銷售火爆，商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業(yè)項目，都呈現(xiàn)出迅猛上升的勢頭。西安等房地產(chǎn)發(fā)展初級市場，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)上呈現(xiàn)一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，另一方面各國零售業(yè)巨頭也紛紛進駐西安，使商業(yè)地產(chǎn)項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，為以后更好的開發(fā)提供建議。

西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及特點

（一）經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展是重要保證

西安市經(jīng)濟保持發(fā)展的良好勢頭，全市生產(chǎn)總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現(xiàn)總量翻一番。人均生產(chǎn)總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資穩(wěn)步增加，在2005年達(dá)到100億元。這些數(shù)據(jù)表明西安市正邁入一個高速發(fā)展的階段，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

摘要：本文針對大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式研究及應(yīng)用，結(jié)合實際案例，分析了目前大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式和典型代表，并提出具體的應(yīng)用建議。得出在新時期背景下，大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式發(fā)生了很大變化，需要開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)營者四位一體的強勢聯(lián)合，并進行融通協(xié)作，才能最大限度上提升大型商業(yè)地產(chǎn)價值，從而實現(xiàn)多方共贏的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)；運營管理模式；產(chǎn)權(quán)出售；物業(yè)持有

近年來，大型商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，通過不斷吸收整合的方法，將房地產(chǎn)和商業(yè)有機融合為一個整體，也是目前城市規(guī)劃發(fā)展的主要平臺。隨著商業(yè)經(jīng)濟體制的不斷完善，大型商業(yè)地產(chǎn)普遍保值升值。在住宅限購政策的影響下，我國大型商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫，受到了社會各界人士的廣泛關(guān)注。但很多國民對大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式不甚了解，相關(guān)文獻和資料也比較少，在一定程度上限制了我國大型商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。基于此，本文結(jié)合實際案例，對大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式研究及應(yīng)用做了如下分析。

一、大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式

（一）產(chǎn)權(quán)出售模式。目前我國大型商業(yè)地產(chǎn)還處于高速發(fā)展的階段，但很多大型商業(yè)地產(chǎn)在運營管理模式上仍然采用傳統(tǒng)粗放型的管理模式，也沒有脫離出傳動住宅地產(chǎn)的運營思維模式，為提升資產(chǎn)回籠速度，在大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理中經(jīng)常采用產(chǎn)權(quán)出售模式。最典型的代表是SOHO中國，從2005年就開始投資建設(shè)大型商業(yè)地產(chǎn)，從2005年到2017年一直貫徹應(yīng)用產(chǎn)權(quán)出售經(jīng)營管理模式。此種運營模式也為SOHO中國締造了很多銷售神話，產(chǎn)權(quán)出售模式的成功應(yīng)用大幅度縮短了大型商業(yè)地產(chǎn)的銷售周期，提升了資金回籠速度。產(chǎn)權(quán)出售運營管理模式的特點是通過整體或者拆零銷售的方法，達(dá)到快速銷售、滾動式開發(fā)的目的。在項目施工階段就開始銷售，有效緩解了開發(fā)商的資金壓力，逐步形成快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠、再次開發(fā)，循環(huán)經(jīng)營管理模式。但此種大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式也存在較大的弊端，比如：商業(yè)運營的不確定性，使得采用此種運營管理模式的投資者具有較大風(fēng)險。在新時期背景下，產(chǎn)權(quán)銷售模式有其存在的必要性，但并非大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理的主要模式。（二）物業(yè)持有模式。大型商業(yè)地產(chǎn)的運營及管理并非只是單純生產(chǎn)和銷售的過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和運作來實現(xiàn)增值的過程，是“地產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”發(fā)展的主要成果。如果把大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式比作一個人，則地產(chǎn)是骨骼和肌肉，而且商業(yè)就是心臟和血液，任何一個環(huán)節(jié)缺失都會影響大型商業(yè)地產(chǎn)運營的效率。需要二者協(xié)調(diào)配合，才能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的運轉(zhuǎn)。而物業(yè)持有模式具有很多優(yōu)點，能更好適應(yīng)多變的市場環(huán)境，從而被廣泛應(yīng)用在大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理中。最典型的是大連萬達(dá)大型商業(yè)地產(chǎn)，也是在我國境內(nèi)最早應(yīng)用物業(yè)持有運營模式的大型商業(yè)地產(chǎn)。曾為回收資金將部分物業(yè)出售，增加了運營管理的困難，開業(yè)后人流量比較少，最終選擇拆除重建，并決定選擇只租不售運營管理模式，取得了良好成效。物業(yè)持有經(jīng)營管理模式的好處比較多，通過和大型商業(yè)結(jié)盟，促使各大商業(yè)企業(yè)積極參與到大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理中，有助于彌補大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理中人才缺失和經(jīng)驗不足的問題，還能提升各項資源的利用率。但在具體實施中也存在較大的難度，因此，很多大型商業(yè)地產(chǎn)在運營管理中，選擇邊設(shè)計、邊建造、邊招商的方法，從而縮短資金回籠速度，目前絕大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還做不到先招商再建造。（三）售后返租模式。所謂出售返租模式指的是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在建設(shè)階段或者出售階段買受人簽訂相應(yīng)的合同，出售后在特定年限中，由出售人通過出租的方法進行包租，并以部分租金沖抵部分售房價款，或者每年支付相應(yīng)比率的回報。此種運營管理模式的本質(zhì)是用特定的回報來換取商鋪的經(jīng)營權(quán)，以解決由產(chǎn)權(quán)分割出售而引發(fā)的各種問題。并在出售后統(tǒng)一返租，統(tǒng)一招商運營。常用的售后返租形式有：返租回報、帶租銷售、利潤共享、保底分紅等。從表面上看，此種運營管理模式的投資回報比較穩(wěn)定，但如果長期運營也會帶來一定的風(fēng)險，如果運營商運營不當(dāng)就無法獲得收益，而發(fā)生的多數(shù)風(fēng)險最后也只能由投資者承擔(dān)。因此，在應(yīng)用出售返租模式時，需要對運營商的能力和信用等級進行全面評定，才能降低運營風(fēng)險，提升經(jīng)濟利益。

二、大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式的應(yīng)用

內(nèi)容摘要:近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)多采用分割出售的開發(fā)模式,這種短線操作模式已嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。本文剖析了商業(yè)地產(chǎn)短線操作的原因,分析了由此帶來的問題,并提出了解決對策。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。

近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱返租銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運營。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項目與開發(fā)商利益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。

于是我們經(jīng)?？梢钥吹?商業(yè)項目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟糾紛。

內(nèi)容摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成研究入手,系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的特點,對現(xiàn)實中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了理論分析,認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運營應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿,實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強耦合,并從實證角度,以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實操作的可行性。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運營模式資本運營產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運營模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運營的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產(chǎn)運營主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)運營構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成

摘要：在經(jīng)濟爆發(fā)的時代，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。文章通過案例分析，闡述商業(yè)地產(chǎn)在BIM技術(shù)的影響下，順應(yīng)時展的運營管理方式。BIM作為數(shù)據(jù)時代的產(chǎn)物，如何通過商業(yè)地產(chǎn)推動經(jīng)濟發(fā)展，并在改革創(chuàng)新下，使BIM朝著更適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的方向進步，是值得思考的課題。

關(guān)鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運營管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運營管理做出貢獻，但其價值并未被完全發(fā)掘。設(shè)計、建造、運營管理等團隊對BIM技術(shù)的合理運用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達(dá)到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運營管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營方式對于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟社會來說相對滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運營管理僅實施人工管理，始終不能細(xì)化到每一項角落，這往往被管理者忽視，成為問題隱患，對業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進行土建、安裝、水暖等全方位設(shè)計時，會將大量不同專業(yè)的圖紙進行綜合計算。此過程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無法迅速計算出各類圖紙結(jié)合后的設(shè)計缺陷，如管線碰撞沖突；且設(shè)計復(fù)雜的建筑物構(gòu)想無法在平面圖紙中表現(xiàn)出來，制約設(shè)計師的創(chuàng)造思維，如復(fù)雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細(xì)節(jié)的疏忽，導(dǎo)致在建設(shè)過程中發(fā)生特殊建筑造型無法精準(zhǔn)計算、工期無法控制、成本無法控制、設(shè)計缺陷無法避免等各類經(jīng)濟、資源、安全等損失，有些損失甚至無法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請的專業(yè)商業(yè)運營管理公司對商業(yè)項目進行的全面且有效的經(jīng)營管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過良好資產(chǎn)管理運營，為資產(chǎn)持有方帶來租金收入及資產(chǎn)溢價。但在傳統(tǒng)非BIM開發(fā)模式里，設(shè)計及建設(shè)方無法為后期運營方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設(shè)施設(shè)備管理、設(shè)計劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補設(shè)計缺陷、應(yīng)對突發(fā)事件與安全問題等方面帶來諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風(fēng)險，無法順利實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無法享有資產(chǎn)增值帶來的利益，前期開發(fā)時則失去運用BIM的動力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開發(fā)技術(shù)來引導(dǎo)，并對商業(yè)地產(chǎn)進行有效的監(jiān)管與運營。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運營管理應(yīng)用