導(dǎo)語：所得稅征管調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近幾年，房地產(chǎn)市場十分活躍，房價一漲再漲，國家相繼出臺了包括稅收制度在內(nèi)的多項規(guī)章制度進行調(diào)控，但是收效甚微。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售周期長，成本費用項目多，會計核算復(fù)雜，其收入與稅前扣除項目的計算，受納稅人會計核算健全程度影響較大，稅務(wù)機關(guān)對其管理有一定難度。日前，我們對宿遷市宿豫區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)進行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新辦房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)從2002年的2戶激增至2006年的30戶，銷售收入由2002年的0銷售增至2006年的23267萬元，繳納的所得稅也由2002年的0收入增加至262萬元，但是，企業(yè)豐厚的利潤與其繳納的稅收極不相稱。調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)虧損面較高，偷漏稅非常嚴重。由此可見，研究和加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理已經(jīng)刻不容緩。

一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅的主要表現(xiàn)

（一）隱瞞收入。主要表現(xiàn)為：“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時間滯后；提供虛假或不完整的銷售面積，如某房地產(chǎn)公司在2006年，未將與住房一起出售的門面房面積3000多平米并入銷售面積；以物易物隱匿收入；采取“體外循環(huán)”等方式，收入不入賬，逃避納稅；自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”，例如，某房地產(chǎn)企業(yè)將自用的門面房866.76平方按照成本×（1+15%）/（1-5%）的方法結(jié)轉(zhuǎn)收入，而企業(yè)同期同類門市房平均售價2155元，兩種方法計算的收入相差近77萬元。企業(yè)通過這種貌似合法的方法達到少計收入從而少繳企業(yè)所得稅的目的。

（二）虛增成本。主要表現(xiàn)為：利用成本核算特點，自行加大早期單位平米的預(yù)算造價，虛增成本；通過有業(yè)務(wù)關(guān)系單位虛開發(fā)票達到虛增成本；將為政府代墊款項計入開發(fā)成本，如某企業(yè)為政府代墊土地補償金98萬元一次性計入開發(fā)成本中的拆遷補償；取得政府返還的土地出讓金不入賬；將應(yīng)分攤的費用不分攤而一次性計入一期開發(fā)成本，如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的道路排水景觀廣場250萬元未按規(guī)定在各期之間進行分攤，而是一次計入一期開發(fā)成本，僅此一項調(diào)減開發(fā)成本63萬元。

（三）超標準或用假發(fā)票列支費用。主要表現(xiàn)為：未在成本對象中分攤借款利息或高利率融資；虛列銷售費用，如某外資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年4月重復(fù)列支工資2.86萬元，同時，該企業(yè)還編造虛假出差記錄，以每天400元的標準發(fā)放出差補助，且該企業(yè)為工程承包商和銷售公司的銷售人員發(fā)放工資等累計達46萬多元；虛增費用；變換廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出方式；用假發(fā)票列支費用，如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳費中列支了8萬元的假發(fā)票等；列支與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費用，如某企業(yè)將個人購買的手機、攝相機等在企業(yè)的管理費用中列支。

（四）混淆費用成本界限。主要表現(xiàn)在：混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限，有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；混淆當(dāng)期費用和開發(fā)成本的界限，最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當(dāng)期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅的成因分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)特點客觀上為企業(yè)偷逃所得稅提供了便利。房產(chǎn)開發(fā)往往周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，容易造成對工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文以及各項資料保管不善，形成資料缺失，給稅務(wù)機關(guān)審核檢查帶來困難。

（二）現(xiàn)行征管水平較低。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務(wù)涉及面廣、專業(yè)知識強、財務(wù)處理復(fù)雜的行業(yè)，稅務(wù)人員不僅要精通稅收業(yè)務(wù)，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)知識。目前，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關(guān)人員較為緊張，征管工作任務(wù)繁重，對企業(yè)信息掌握不及時，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證。

（三）部門之間不夠協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅之所以難管，主要是稅基構(gòu)成要素多元化、復(fù)雜化所致。掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費用單靠稅務(wù)部門是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理的鏈條中，稅務(wù)部門管理處于監(jiān)管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預(yù)售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等多個部門掌握。而且，房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負責(zé)征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。但是，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢，直接影響了國稅部門房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管工作水平的提高。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅行為打擊力度不夠。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)商很少有追究刑事責(zé)任的，多數(shù)是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅帶來僥幸心理。

（五）稅收政策不夠健全。目前對房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）文件，該文件存在一定的不完善之處。一是預(yù)計毛利率標準偏低，開發(fā)項目位于省會城市及郊區(qū)的不得低于20%；地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；其他地區(qū)的不得低于10%。目前，各地為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，一般都將預(yù)計毛利率規(guī)定在下限，計算的當(dāng)期毛利額還要扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加，其中：營業(yè)稅5%、土地增值稅1-3%、城建稅教育費附加一般為0.45%，再扣除期間費用，對于其他地區(qū)10%的預(yù)計毛利率來說，預(yù)征所得稅趨向為“0”。二是開發(fā)企業(yè)需出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。執(zhí)行中，中介機構(gòu)的稅務(wù)鑒定報告不準確、不夠嚴肅，沒有統(tǒng)一標準的格式，缺乏有效的約束。三是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在工程款結(jié)算不及時的問題，滯后取得的以往年度的工程款憑證，是否準予扣除，在哪個年度稅前扣除，沒有明確規(guī)定。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管。在開發(fā)初期，稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報季度存量房產(chǎn)盤點表，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。

（二）強化稅務(wù)人員培訓(xùn)，提高所得稅征管水平。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管對國稅部門來說是一個系統(tǒng)工程，行業(yè)發(fā)展迅速，稅收管理難度大，對稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)要求高，就需要培養(yǎng)一批既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的稅務(wù)人員，不斷提高所得稅管理水平。加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)成為當(dāng)務(wù)之急。

（三）努力實現(xiàn)職能部門的信息共享。政府要從規(guī)范、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的高度，加強和完善法制建設(shè)，支持相關(guān)職能部門依法對房地產(chǎn)業(yè)的管理，逐步建立起國稅與國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管、地稅等部門信息交流制度，實現(xiàn)從工商登記--立項--審批--征地--開工--預(yù)售等信息的共享。這樣既規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，又有利于相關(guān)職能部門的管理，為稅務(wù)部門及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)信息、開發(fā)進展，強化動態(tài)監(jiān)控提供保障。

（四）加大對稅收違法行為的打擊力度。稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（五）進一步完善房地產(chǎn)管理的稅收政策。提高預(yù)計稅毛利率，增加稅收成本，促使企業(yè)盡快結(jié)算工程成本款項、取得合法憑證，及時竣工決算，提高稅收征管效率；按項目匯算清繳、多退少補。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)每個項目都不可能在一個年度完成的實際，允許跨年度、按項目結(jié)束年度作匯算清繳，使計稅成本一次性準確結(jié)轉(zhuǎn)，匯繳結(jié)束后不再準予補充申報抵扣項目工程的計稅成本；嚴肅稅務(wù)鑒定報告制度，明確對不附送稅務(wù)鑒定報告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處罰依據(jù)，嚴肅查處虛假或錯誤鑒定報告造成的偷稅行為；明確滯后取得的以往年度的工程款是否可以做稅前扣除，如何進行稅前扣除。