好不容易在網(wǎng)上找到了價廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個月房租，從原房東手中租來的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準(zhǔn)逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領(lǐng)下看房后，倪某說這是他父母留給他結(jié)婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價格還可以在原來1100元／月的基礎(chǔ)上優(yōu)惠一點。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯，而自己原來租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當(dāng)晚就把房子訂下來。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價格把房子租下來，以這個價格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認(rèn)為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認(rèn)真核對了對方的身份證，以及他們認(rèn)為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證原件，倪某也極為認(rèn)真地檢查了黃先生的身份證，令人覺得他非常謹(jǐn)慎。在雙方都沒有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預(yù)先準(zhǔn)備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過來，交清。

一次支付7500元

按市局黨辦的安排，受我們科兩位科長的指派，今天下午，由我講一講我們科負(fù)責(zé)管理的幾個稅種的一些規(guī)定。

其實，對我來說，談不上講課，大家都在稅務(wù)工作，都知道很多規(guī)定的內(nèi)容，充其量地說，我只是領(lǐng)頭和大家一起學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，所以，在我講的時候，有沒聽明白的地方或是有沒講明白的地方，懇請各位指正。

這份講稿，摘選了我認(rèn)為作為稅務(wù)干部應(yīng)該知道的一些常識性的、簡單的規(guī)定。

我把這些規(guī)定分成了三大部分。一是財產(chǎn)與行為稅概述；二是財產(chǎn)與行為稅科各稅種的簡要介紹；三是對出租房稅收核定征收的簡單介紹。

首先講第一部分：財產(chǎn)與行為稅概述

1、什么是財產(chǎn)與行為稅？

摘要：租售同權(quán)是當(dāng)前中國住房制度改革的重要方向。這一新政策的實施必然要確立法律制度使其規(guī)范完善。從租售同權(quán)政策出臺的主要原因進(jìn)行考量，厘清房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，考察租售二者在法律上的各自權(quán)利和義務(wù)。租售同權(quán)出臺的大背景是城市人口大幅增加、土地資源越來越少，帶來房價的日益增長，居民的住宅權(quán)和基本公共服務(wù)均等化得不到保障。本文將從住房租賃權(quán)與房屋所有權(quán)的法律屬性著手，對我國目前租賃市場的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出給予房屋承租人相對完善的法律保護(hù)建議，從而帶動租售同權(quán)政策從頂層設(shè)計走向具體落實。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；公共教育；住宅權(quán)保障

一、試點城市落實“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀

（一）試點城市落實“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀。我國已經(jīng)在廣州、深圳等12個重點城市開展房屋租賃試點，各試點城市都在積極出臺相關(guān)地方性法規(guī)，促進(jìn)房屋租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，保障承租人合法權(quán)益。結(jié)合各試點城市制定的房屋租賃管理辦法，研究我國目前房屋租售同權(quán)的相關(guān)立法情況。隨著我國經(jīng)濟水平的高速發(fā)展，立法進(jìn)步也是極大改變，越來越多的立法都強調(diào)保障人權(quán)，在房屋租賃合同中更多的會賦予承租人享有對抗權(quán)，即“買賣不破租賃”就賦予承租人很好的對抗權(quán)?！渡钲诜课葑赓U管理辦法》和《北京房屋租賃管理辦法》在房屋租賃合同中都對承租人享有優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先居住權(quán)有明確立法規(guī)定，不論房屋所有權(quán)人之簽訂租賃合同之后是買賣、贈與、抵押拍賣等都不能阻止承租人對房屋享有穩(wěn)定的居住權(quán)，要滿足承租人合法享有在房屋租賃合同期限內(nèi)的權(quán)利。這是通過賦予承租人享有一定的物權(quán)，從而對抗合同第三人，保護(hù)承租人依法享有對承租房屋的支配權(quán)。深圳房屋租賃條例第三十五條規(guī)定，出租人不履行房屋租賃合同，任意解除合同時，承租人有權(quán)拒絕交付房屋租金。以及成都管理辦法第十條規(guī)定，承租人在出租人同意的情況下依法享有轉(zhuǎn)租權(quán)，而不是嚴(yán)格限定出租人必須嚴(yán)格按照租賃合同履行承租義務(wù)，可以降低承租人因意外情況無法居住承租房屋卻又要承擔(dān)房屋租金的風(fēng)險。這些法律法規(guī)都通過賦予承租人對房屋享有一定的物權(quán)來加強對承租人的保護(hù)［1］。（二）試點城市落實“租售同權(quán)”立法存在的問題。1．“租售同權(quán)”缺乏專門性立法。在房屋租售問題上，缺少直接立法調(diào)整，沒有出臺直接相關(guān)立法，對于承租人享有的房屋附屬權(quán)利沒有明確法律規(guī)定。間接立法可操作性弱、相關(guān)法律法規(guī)銜接性差，雖然在合同法中對房屋租賃合同有所涉及，但也只是基于合同關(guān)系給予合同履行義務(wù)的保護(hù)，承租人只能在房屋合理限度內(nèi)承租，不能超出必要限度。自廣州、深圳等12個重點試點城市開展以來，各試點城市都相繼出臺相關(guān)地方性法規(guī)。但很多規(guī)定并不具體或者規(guī)定得并不全面，有些立法規(guī)定會出現(xiàn)法律漏洞，這就給承租人一些可乘之機，造成很多“同區(qū)不同權(quán)”現(xiàn)象，甚至有些立法與實際社會問題相偏離。實現(xiàn)房屋租售同權(quán)的立法目的任務(wù)仍需要不斷進(jìn)行立法調(diào)整。再者試點城市出臺都是地方性法規(guī)，在法律效力上遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上法律行政法規(guī)，在執(zhí)行上面更是難以保障，使得很多試點城市出臺的地方性法規(guī)不能實際發(fā)生有效法律效力。2．房屋的租金和押金立法保障不健全。我國在房屋租金管制上面沒有相關(guān)立法保障，這就給了出租人可乘之機。出租人可以要求承租人在租房的時候?qū)嵭小把喝兑?、押一付五”，在租房合同到期之后再以各種理由不退承租人押金，而承租人主張權(quán)利又困難重重?；蛘叱鲎馊艘蟪凶馊俗疃套馄跒橐荒?，否則不向出租人租房。更有一些中間商企圖先向所有個體戶租房，把所有個體戶房屋進(jìn)行簡單裝修，之后便抬高租金，類似以壟斷的方式變相向承租人收取押金。而這些在法律中卻沒有相關(guān)立法規(guī)定，造成承租人租房難、租房貴。良好的房屋租金和押金管制需要立法給予保護(hù)，無法律規(guī)定則無權(quán)益保障。在解決房屋租售同權(quán)的問題上必須要解決房屋的租金和押金問題，押金和租金影響著房屋租賃市場的有序健康發(fā)展，合理的定價需要立法確定，有關(guān)物價部門需要合理審批。不能因為在租售同權(quán)過程中，增加租房租金和押金，造成承租人嚴(yán)重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。避免房屋租賃市場的租金被無序抬高，影響市場經(jīng)濟穩(wěn)定。3．承租人的住宅權(quán)法律保障不完善。公民的住宅權(quán)保障是房屋租賃法中的核心，但是租賃合同訂立取決于雙方意思自治，屬于私法調(diào)整范疇。在合同平等的基礎(chǔ)上，出租人就可以不按照房屋租賃管理辦法規(guī)定的要求去履行義務(wù)，例如出租人同樣可以把毛坯房、地下室、車庫進(jìn)行簡單裝修然后出租。出租人會通過合同約定的方式將一些出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人，畢竟出租人掌握著主動權(quán)并且處于優(yōu)勢地位，這就嚴(yán)重導(dǎo)致承租人的居住環(huán)境得不到保障［2］。

二、面對“租售同權(quán)”立法問題的發(fā)展建議

（一）以憲法為指導(dǎo)制定住房租賃保障專門性法律。堅持憲法總領(lǐng)地位，堅持憲法中人權(quán)平等原則。任何人不得擁有超越法律的權(quán)利，這是憲法賦予公民的基本權(quán)利，也是現(xiàn)代社會人權(quán)平等最為重要的標(biāo)志之一。公民平等權(quán)相對應(yīng)的義務(wù)人是國家主體，國家應(yīng)承擔(dān)保障公民平等權(quán)的義務(wù)。在房屋租賃市場領(lǐng)域，公民的平等權(quán)是遙不可期的，因為房屋所有權(quán)與戶籍所在地是捆綁在一起的。隨之而來的是大城市居民戶籍在公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)等方面享有巨大福利。所以想要解決房屋租售同權(quán)政策問題，應(yīng)當(dāng)從憲法中的人權(quán)平等入手，堅持憲法中保障人權(quán)平等原則。通過這一原則，制定相適應(yīng)的房屋租賃保護(hù)法律法規(guī)，維護(hù)房屋承租人能夠與承租人一樣享有平等的房屋基本公共服務(wù)權(quán)利。《憲法》是國家的母法，應(yīng)當(dāng)從憲法中的公民平等權(quán)來探討“租售同權(quán)”，為維護(hù)承租人享有平等穩(wěn)定的居住權(quán)提供法律保障。從嚴(yán)格的法律層面上解釋“租售同權(quán)”是不準(zhǔn)確的?；诜课葙I賣合同取得的房屋所有權(quán)與基于房屋租賃合同取得的房屋租賃權(quán)，是作為不同的民事權(quán)利。前者所享有的是物的所有權(quán)，后者享有的是對物的使用權(quán)。其對房屋的權(quán)屬在法律意義上存在根本差異。（二）強化保障住宅租賃立法自治功能。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出了一定程度的“租售同權(quán)”：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)?！蹲》孔赓U和銷售管理條例（征求意見稿）》更明確規(guī)定，承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。其實質(zhì)意義是賦予房屋的所有權(quán)人與承租人在基本公共服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)享有相同的住房保障權(quán)利。從民事權(quán)利義務(wù)分析，房屋承租人享有的承租權(quán)屬于債權(quán)而不是物權(quán)。但是在《合同法》中仍有很多條款是保護(hù)承租人的合法權(quán)益，例如《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力；《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；有了法律的明文規(guī)定之后，更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮法律的自治功能，作為切實可行的法律貫徹實施。當(dāng)承租人權(quán)益受到損害時，法律應(yīng)當(dāng)起到保護(hù)和調(diào)節(jié)的作用，成為惠及承租人安全居住的保障性立法［3］?！蹲》孔赓U和銷售管理條例（征求意見稿）》第十三條規(guī)定的承租人同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)也同樣值得肯定；第十一條規(guī)定了對租賃期限的限制，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對三年以上住房租賃合同且實際履行的，國家給予相關(guān)政策支持；第十四條規(guī)定出租人不得扣留押金；第十五條禁止出租人擅自進(jìn)入租賃住房；從已有的法律法規(guī)來看，國家正在加快立法得以保障租售同權(quán)落實，法律的制定要充分發(fā)揮立法目的以及立法的自治功能，有效保障承租人的合法權(quán)益。

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

對當(dāng)前房地產(chǎn)案件中幾個常見問題的調(diào)查分析

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

一、住房改革面臨的困難、問題

經(jīng)過多年努力，目前全國基本實現(xiàn)了停止實物分房、逐步實行了以建立住房公積金制度、發(fā)放一次性住房補貼或按月發(fā)放住房公積金補貼等形式的住房貨幣化補貼制度，初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應(yīng)體系。但住房公積金制度、住房補貼制度、住房供應(yīng)體系依然存在和面臨不適應(yīng)、不適合的困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）住房公積金制度有待進(jìn)一步完善

現(xiàn)行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴(yán)重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業(yè)利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現(xiàn)象，不利于住房公積金制度的健康有序發(fā)展。

《國務(wù)院住房公積金條例》規(guī)定，住房公積金每月按工資基數(shù)的一定比例繳交。但對工資基數(shù)界定未作具體規(guī)定，由各地自行規(guī)定，且未對工資基數(shù)實行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達(dá)3000元，有的單位平均不足200元，個體最高達(dá)上萬元。顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個人所得稅的嫌疑。由于與工資收入掛鉤，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現(xiàn)象。

由于住房公積金管理機構(gòu)對《住房公積金條例》的宣傳和執(zhí)法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據(jù)來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2004年實際繳存職工人數(shù)為6138．5萬人，覆蓋率僅為58．4％。主要是住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)的職工還未建立住房公積金制度，大量進(jìn)城務(wù)工人員，非常需要在城市買房或租房居住，但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。一些單位利用當(dāng)前就業(yè)壓力，對一些新招員工簽訂固定薪酬合同，將住房公積金故意排除在外。

一、住房改革面臨的困難、問題

經(jīng)過多年努力，目前全國基本實現(xiàn)了停止實物分房、逐步實行了以建立住房公積金制度、發(fā)放一次性住房補貼或按月發(fā)放住房公積金補貼等形式的住房貨幣化補貼制度，初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應(yīng)體系。但住房公積金制度、住房補貼制度、住房供應(yīng)體系依然存在和面臨不適應(yīng)、不適合的困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）住房公積金制度有待進(jìn)一步完善

現(xiàn)行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴(yán)重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業(yè)利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現(xiàn)象，不利于住房公積金制度的健康有序發(fā)展。

《國務(wù)院住房公積金條例》規(guī)定，住房公積金每月按工資基數(shù)的一定比例繳交。但對工資基數(shù)界定未作具體規(guī)定，由各地自行規(guī)定，且未對工資基數(shù)實行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達(dá)3000元，有的單位平均不足200元，個體最高達(dá)上萬元。顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規(guī)避企業(yè)所得稅和個人所得稅的嫌疑。由于與工資收入掛鉤，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現(xiàn)象。

由于住房公積金管理機構(gòu)對《住房公積金條例》的宣傳和執(zhí)法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據(jù)來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2004年實際繳存職工人數(shù)為6138．5萬人，覆蓋率僅為58．4％。主要是住房公積金還存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)的職工還未建立住房公積金制度，大量進(jìn)城務(wù)工人員，非常需要在城市買房或租房居住，但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。一些單位利用當(dāng)前就業(yè)壓力，對一些新招員工簽訂固定薪酬合同，將住房公積金故意排除在外。

「摘要」隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：