導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇收益管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[摘要]起源于航空領(lǐng)域的收益管理，是解決在資源約束前提下提高企業(yè)收益的理論與方法，現(xiàn)已成為現(xiàn)代管理科學(xué)的重要分支。從不同的視角詮釋收益管理內(nèi)涵，提出協(xié)同收益管理的理念；在傳統(tǒng)收益管理研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代企業(yè)的特點(diǎn)，提出協(xié)同收益管理的概念，是對(duì)收益管理基本內(nèi)涵、行業(yè)應(yīng)用特性、發(fā)展演化和必要條件等基礎(chǔ)問(wèn)題的梳理分析。由此可見(jiàn)，協(xié)同收益管理是今后該領(lǐng)域研究的一個(gè)重要方向。

[關(guān)鍵詞]收益管理；協(xié)同；經(jīng)濟(jì)全球化；科學(xué)技術(shù)

經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，使航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的經(jīng)營(yíng)由壟斷轉(zhuǎn)向競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)由以企業(yè)為中心轉(zhuǎn)向以顧客為中心，產(chǎn)品或服務(wù)由同質(zhì)化轉(zhuǎn)向差異化，顧客需求由單一化轉(zhuǎn)向多元化。這些變化使得傳統(tǒng)的供求理論在解決有限資源約束下提高企業(yè)收益問(wèn)題時(shí)，面臨資源閑置或因潛在收益流失造成企業(yè)收益下降等困境。自1970年代末以來(lái)，深受市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格血戰(zhàn)帶來(lái)收益嚴(yán)重下滑困擾的航空業(yè)，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的反思，率先進(jìn)行有效提高企業(yè)收益的新的理論研究和實(shí)踐探索。起源于航空業(yè)的收益管理理論正是在傳統(tǒng)的供求關(guān)系理論的基礎(chǔ)上，吸收運(yùn)籌學(xué)、管理學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷和協(xié)同等學(xué)科的研究成果，并在計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)的支持下，逐步形成以市場(chǎng)和客戶為中心，以市場(chǎng)細(xì)分和預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以資源存量控制和價(jià)格控制為優(yōu)化機(jī)制，以協(xié)同環(huán)境為運(yùn)營(yíng)保障的收益管理理論體系，逐步形成為現(xiàn)代管理科學(xué)的一個(gè)重要分支。收益管理理論在航空業(yè)的成功應(yīng)用，不僅推動(dòng)了該理論發(fā)展，而且其應(yīng)用領(lǐng)域逐步向酒店、銀行、汽車租賃、交通運(yùn)輸、電信、電力等服務(wù)性行業(yè)拓展。正如國(guó)際運(yùn)籌聯(lián)合會(huì)主席Bell先生預(yù)測(cè)管理科學(xué)未來(lái)50年發(fā)展時(shí)所指出：20世紀(jì)80年代開(kāi)始研究的收益管理已經(jīng)改變，并將繼續(xù)改變整個(gè)應(yīng)用領(lǐng)域和管理科學(xué)的面貌。筆者通過(guò)國(guó)內(nèi)外收益管理研究文獻(xiàn)的分析梳理，系統(tǒng)地對(duì)收益管理理論的內(nèi)涵、行業(yè)應(yīng)用特征、發(fā)展演化及必要條件等基礎(chǔ)問(wèn)題進(jìn)行歸納研究，力圖為收益管理理論的進(jìn)一步研究奠定基礎(chǔ)。

一、收益管理理論的基本內(nèi)涵

關(guān)于什么是收益管理理論的基本內(nèi)涵，專家和學(xué)者眾說(shuō)紛紜，并作出了不同的詮釋，主要觀點(diǎn)體現(xiàn)如下：

Talluri和VanRyzin(2004)從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角將收益管理定義為需求決策管理(DDM)，認(rèn)為收益管理是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的細(xì)分和預(yù)測(cè)，決定何時(shí)、何地以何種價(jià)格向誰(shuí)提品或服務(wù)，通過(guò)擴(kuò)大顧客有效需求來(lái)提高企業(yè)收益。該定義是對(duì)供應(yīng)鏈管理(SCM)的必要補(bǔ)充，同時(shí)充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)細(xì)分和預(yù)測(cè)對(duì)提高收益的重要性。

Weatherford和Bodily(1992)從企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)的性質(zhì)視角提出收益管理就是易失性資產(chǎn)管理(Perishable-AssetRevenueManagement)。該觀點(diǎn)充分認(rèn)識(shí)到服務(wù)性企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有別于制造業(yè)產(chǎn)品的重要特性就是易失性，其產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值或收益同時(shí)間有密切關(guān)系，且價(jià)值隨著時(shí)間而呈遞減趨勢(shì)。因此，持有該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為收益管理就是對(duì)不同時(shí)段的資源(如航空的飛機(jī)座位等)和價(jià)格進(jìn)行有效管理，通過(guò)有效利用企業(yè)有限資源，并根據(jù)不同時(shí)段資源價(jià)值制定價(jià)格的途徑來(lái)提高企業(yè)收益。該定義意識(shí)到資源所具有的價(jià)值將隨時(shí)間變化的重要特征。

Jauncey等(1995)學(xué)者從企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的視角提出收益管理就是在考慮需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，在需求淡季通過(guò)折扣等促銷手段提高客房入住率，在需求旺季提高客房?jī)r(jià)格的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)客房收益最大化。美國(guó)酒店和汽車旅館協(xié)會(huì)(AHMA)在Jauncey等的定義的基礎(chǔ)上，考慮了顧客取消預(yù)訂、顧客爽約和是否接受顧客預(yù)訂情況等因素，進(jìn)一步豐富和完善了收益管理的內(nèi)涵。Jauncey和AHMA對(duì)收益管理的定義強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化的目標(biāo)，同時(shí)認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)預(yù)測(cè)在收益管理中的重要地位。

Donaghy(1995)、Liemberman(1993)等學(xué)者從技術(shù)視角對(duì)收益管理進(jìn)行解釋，他們認(rèn)為收益管理是一種企業(yè)生產(chǎn)能力的管理工具，通過(guò)對(duì)信息系統(tǒng)、管理技術(shù)、概率統(tǒng)計(jì)和組織理論、經(jīng)營(yíng)實(shí)踐和知識(shí)等理論和技術(shù)的優(yōu)化組合，以增強(qiáng)企業(yè)的收益能力和對(duì)顧客的服務(wù)能力。該定義強(qiáng)調(diào)了收益管理是提高企業(yè)收益的技術(shù)手段和管理工具。

Jones(1999)等學(xué)者從系統(tǒng)的視角出發(fā)，認(rèn)為收益管理是為酒店業(yè)主實(shí)現(xiàn)酒店盈利能力最大化的服務(wù)管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)對(duì)盈利能力的識(shí)別，確定銷售價(jià)值、價(jià)格設(shè)定、折扣生成、訂房過(guò)濾準(zhǔn)則以及對(duì)價(jià)格、客房資源進(jìn)行有效控制，以實(shí)現(xiàn)酒店盈利能力最大化的目標(biāo)。該定義強(qiáng)調(diào)了收益管理在酒店盈利能力管理中的戰(zhàn)略地位，從系統(tǒng)的角度分析市場(chǎng)、價(jià)格、存量等要素對(duì)收益的影響，強(qiáng)調(diào)了整體收益最大化的觀點(diǎn)。

Kimes(1989)在綜合上述學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上并結(jié)合營(yíng)銷學(xué)理論，提出4R理論，即在正確的時(shí)間和地點(diǎn)(Righttimeandplace)，以正確的價(jià)格(Rightprice)向正確的顧客(Rightcustomer)提供正確的產(chǎn)品或服務(wù)(Rightproductorser-vice)，實(shí)現(xiàn)資源約束下企業(yè)收益最大化目標(biāo)。4R理論反映了收益管理的市場(chǎng)、運(yùn)作機(jī)制和企業(yè)目標(biāo)等內(nèi)涵，是目前對(duì)收益管理較為全面和準(zhǔn)確的詮釋。

筆者以為，企業(yè)收益應(yīng)由顯性收益和隱性收益兩個(gè)部分組成。傳統(tǒng)收益管理對(duì)收益的認(rèn)識(shí)主要集中在受價(jià)格和有效存量要素影響的利潤(rùn)的這一顯性收益上。但隨著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的開(kāi)放和競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，顧客、員工、企業(yè)內(nèi)外環(huán)境等要素對(duì)企業(yè)收益的影響力加大，企業(yè)品牌和社會(huì)價(jià)值等帶來(lái)的隱性收益在企業(yè)收益的比重逐漸增大，因此，單一采用利潤(rùn)一個(gè)維度來(lái)詮釋企業(yè)的收益已顯不足，企業(yè)的收益應(yīng)該詮釋為由企業(yè)利潤(rùn)、顧客滿意度和社會(huì)貢獻(xiàn)度三個(gè)維度共同構(gòu)建的價(jià)值。故筆者將收益管理理論的基本內(nèi)涵界定為：企業(yè)在有效協(xié)同影響收益的內(nèi)外要素基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)等技術(shù)的支持，通過(guò)有效地對(duì)市場(chǎng)細(xì)分和預(yù)測(cè)，在正確的時(shí)間和地點(diǎn)以正確的價(jià)格向正確的客戶提供正確的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)由利潤(rùn)、顧客滿意度和社會(huì)貢獻(xiàn)度構(gòu)成的價(jià)值的最大化目標(biāo)。收益管理系統(tǒng)是一個(gè)受多個(gè)要素影響，由市場(chǎng)分析、優(yōu)化機(jī)制(即資源存量控制和價(jià)格控制)、協(xié)同環(huán)境構(gòu)成的復(fù)雜服務(wù)管理系統(tǒng)。

二、收益管理理論的行業(yè)應(yīng)用特征

收益管理理論是一門由運(yùn)籌學(xué)、管理科學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科融合而成的邊緣交叉學(xué)科。隨著收益管理理論在航空領(lǐng)域的成功應(yīng)用，收益管理理論現(xiàn)已在其他服務(wù)領(lǐng)域也得到了廣泛的應(yīng)用。雖然各個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)不盡相同，但適用于收益管理理論的行業(yè)一般具有共同的應(yīng)用特征。VanWes-tering(1994)和Kimes(1998)等學(xué)者對(duì)航空、酒店餐飲等行業(yè)應(yīng)用收益管理理論進(jìn)行長(zhǎng)期研究，將其共同的應(yīng)用特征總結(jié)如下：

1.企業(yè)具備相對(duì)固定產(chǎn)能。以航空、酒店等行業(yè)為例。由于行業(yè)特征，都存在前期投資規(guī)模大(如購(gòu)買新的飛機(jī)、修建新的酒店、開(kāi)設(shè)新的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)，最大生產(chǎn)或服務(wù)能力在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)固定不變，短期內(nèi)不可能通過(guò)改變其生產(chǎn)或服務(wù)能力來(lái)滿足需求變化。企業(yè)只有在有限的產(chǎn)能條件下，通過(guò)提高管理水平來(lái)提高企業(yè)收益。

2.需求可預(yù)測(cè)性。航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的資源可分為有形資源(如飛機(jī)座位、酒店客房、銀行服務(wù)窗口)和無(wú)形資源(如酒店入住時(shí)間、銀行窗口排隊(duì)時(shí)間等)，其顧客可分為預(yù)約顧客和隨機(jī)顧客，其銷售可分為旺季和淡季。企業(yè)只有通過(guò)對(duì)計(jì)算機(jī)或人工預(yù)訂系統(tǒng)收集的顧客、市場(chǎng)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，管理者才能夠了解不同顧客需求變化的規(guī)律和實(shí)現(xiàn)需求轉(zhuǎn)移，并以此制定出合理的資源存量配置和定價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化。本文由中國(guó)收集整理。

3.產(chǎn)品或服務(wù)具有易失性。與傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)品不同，航空、酒店、銀行等服務(wù)性企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)具有易失性，即時(shí)效性。其產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值隨著時(shí)間遞減，不能通過(guò)存儲(chǔ)來(lái)滿足顧客未來(lái)的需要，如果在一定時(shí)間內(nèi)銷售不出去，企業(yè)將永久性地?fù)p失這些資源潛在的收益。企業(yè)只有通過(guò)折扣等管理手段降低資源的閑置率，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益增長(zhǎng)的目標(biāo)。

4.市場(chǎng)可細(xì)分性。航空、酒店、銀行等行業(yè)面臨以顧客為中心、競(jìng)爭(zhēng)激烈和需求多元化的市場(chǎng)。不同顧客對(duì)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的感知和敏感度各不相同，采用單一價(jià)格策略將會(huì)造成顧客流失或潛在收入流失。比如，航空市場(chǎng)上存在兩類顧客，一類是對(duì)價(jià)格不敏感，但對(duì)時(shí)間和服務(wù)敏感的商務(wù)顧客，另一類是對(duì)價(jià)格敏感，而對(duì)時(shí)間和服務(wù)不敏感的休閑顧客。如果采用高價(jià)策略，休閑顧客可能選擇低成本的航空公司或其他交通工具，造成航空公司座位資源閑置。反之，如果采用低價(jià)策略，商務(wù)顧客選擇低價(jià)或因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量不滿而流失，造成航空公司潛在收益下降。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效細(xì)分，為不同需求層次的顧客制定不同價(jià)格和分配不同資源，是解決企業(yè)資源閑置或潛在收益流失的重要途徑。

5.具有隨機(jī)波動(dòng)性需求。如果顧客的需求確定且無(wú)波動(dòng)，企業(yè)可通過(guò)調(diào)整生產(chǎn)和服務(wù)能力來(lái)滿足顧客需求。然而，航空、酒店、銀行等行業(yè)面臨顧客需求不確定，呈季節(jié)性或時(shí)段性波動(dòng)。企業(yè)采用收益管理，在需求旺季時(shí)提高價(jià)格，增加企業(yè)的獲利能力；在需求淡季時(shí)通過(guò)折扣等策略來(lái)提高資源利用率，減少資源閑置。

6.具有高固定成本和低邊際成本的特點(diǎn)。航空、酒店、銀行等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)屬于前期投資較大的行業(yè)，短期內(nèi)改變生產(chǎn)或服務(wù)能力比較困難，但增售一個(gè)單位資源的成本非常低。以波音737-300機(jī)型的航班為例。根據(jù)某航空公司1999年的機(jī)型成本數(shù)據(jù)，平均每個(gè)航班的成本如下：總成本大約6萬(wàn)元左右，其中固定成本大約5.5萬(wàn)元，而邊際成本僅為0.033萬(wàn)元。固定成本是邊際成本的1833倍，因而多載旅客能在不明顯增加成本的基礎(chǔ)上獲取更大的利潤(rùn)，提高企業(yè)的總收益。

7.產(chǎn)品或服務(wù)具有可預(yù)售性。企業(yè)面對(duì)需求多元化的顧客采取收益管理，一方面通過(guò)提前預(yù)訂，以一定折扣價(jià)格將資源預(yù)售給對(duì)價(jià)格敏感的顧客，降低資源閑置概率；另一方面設(shè)置限制條件防止對(duì)時(shí)間或服務(wù)敏感的顧客以低價(jià)購(gòu)買資源，造成高價(jià)顧客的潛在收益流失。同時(shí)，對(duì)預(yù)訂數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，根據(jù)不同需求層次的顧客購(gòu)買資源的概率分布情況，在確保資源不閑置的基礎(chǔ)上，盡量將資源留給愿出高價(jià)的商務(wù)顧客。

盡管以上特征體現(xiàn)了企業(yè)有限產(chǎn)能、產(chǎn)品和需求特性、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)，卻忽略了企業(yè)的技術(shù)特征。筆者認(rèn)為，由于收益管理的實(shí)施需要進(jìn)行復(fù)雜的模型計(jì)算和大量數(shù)據(jù)處理，沒(méi)有先進(jìn)的技術(shù)支持，收益管理理論的應(yīng)用將會(huì)受到嚴(yán)重的制約。因此，有效應(yīng)用收益管理理論的應(yīng)用領(lǐng)域應(yīng)該還具備高水平的信息化基礎(chǔ)。

三、收益管理理論發(fā)展的三個(gè)必要條件

從收益管理的發(fā)展歷程分析，市場(chǎng)環(huán)境、理論基礎(chǔ)和技術(shù)支持是促進(jìn)收益管理理論發(fā)展的三個(gè)必不可少的條件。

首先，競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)環(huán)境是收益管理應(yīng)用發(fā)展的前提條件。面對(duì)封閉壟斷的市場(chǎng)，壟斷企業(yè)可以憑借對(duì)資源和價(jià)格的控制來(lái)獲得高額的壟斷利潤(rùn)，企業(yè)缺乏對(duì)資源或價(jià)格管理的源在動(dòng)力。隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，要求放松行業(yè)管制，打破壟斷，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，提高效率成為社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)促使市場(chǎng)由以企業(yè)為中心向顧客為中心轉(zhuǎn)變、由產(chǎn)品功能向顧客需求轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品或服務(wù)由同質(zhì)化向差異化轉(zhuǎn)變。面對(duì)這些變化，企業(yè)再難以通過(guò)壟斷控制資源或價(jià)格的手段來(lái)提高企業(yè)的收益，而是要根據(jù)市場(chǎng)和顧客需求，制定合理的價(jià)格機(jī)制，將有限的資源合理分配給不同需求層次的顧客；通過(guò)有效管理企業(yè)資源和價(jià)格，獲取潛在收益的方式來(lái)提高企業(yè)的總收益。也就是說(shuō)，追求收益管理成了企業(yè)生存和發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。因此，開(kāi)放性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是收益管理應(yīng)用和發(fā)展的前提條件。

其次，多學(xué)科理論交叉是保證收益管理應(yīng)用發(fā)展的基礎(chǔ)條件。一個(gè)新理論的形成和發(fā)展離不開(kāi)成熟的多學(xué)科理論的支持，收益管理理論的應(yīng)用和發(fā)展也具有同樣道理。收益管理理論是解決航空等服務(wù)性企業(yè)資源和價(jià)格均衡，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益最大化的一系列理論和方法。它在傳統(tǒng)的供求管理理論基礎(chǔ)上，吸收和應(yīng)用運(yùn)籌學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、行為心理學(xué)、協(xié)同學(xué)等學(xué)科的研究成果逐漸形成自身的理論體系。運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法形成了解決資源存量機(jī)制、差異化價(jià)格機(jī)制等收益管理的優(yōu)化理論基礎(chǔ)；市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、行為心理學(xué)等學(xué)科的理論和方法形成了解決市場(chǎng)細(xì)分、預(yù)測(cè)以及顧客行為等市場(chǎng)分析理論基礎(chǔ)；博弈論推動(dòng)了收益管理聯(lián)盟資源共享理論的發(fā)展；人力資源、組織學(xué)、和諧理論以及協(xié)同學(xué)是形成收益管理協(xié)同運(yùn)營(yíng)環(huán)境的理論保障。因此，收益管理理論的形成與發(fā)展是多種學(xué)科理論支持的結(jié)果。新型學(xué)科的吸收和引進(jìn)，將不斷地豐富和完善其體系。

再次，先進(jìn)的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)是收益管理應(yīng)用和發(fā)展的保障條件。收益管理的應(yīng)用和發(fā)展離不開(kāi)先進(jìn)的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，特別是計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)的支持。航空技術(shù)的發(fā)展，降低了飛機(jī)制造成本和企業(yè)入市門檻；計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)的發(fā)展，如座位編目計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)(SABRE)、計(jì)算機(jī)預(yù)訂系統(tǒng)(CRSs)、全球分銷系統(tǒng)(GDSs)、動(dòng)態(tài)存量資源分配和優(yōu)化系統(tǒng)(DINAMO)等，能自動(dòng)、快速、準(zhǔn)確地解決收益管理中大量的數(shù)據(jù)收集、整理、存儲(chǔ)和分析及復(fù)雜的資源、價(jià)格優(yōu)化計(jì)算、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和顧客分類等問(wèn)題。網(wǎng)路通信技術(shù)，特別是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬了收益管理的市場(chǎng)分銷渠道。因此，每一次科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步都促進(jìn)了收益管理及其應(yīng)用領(lǐng)域的發(fā)展。

四、收益管理理論的發(fā)展演化

收益管理起源于航空業(yè)，有效地解決了航空業(yè)面臨的有限資源閑置或價(jià)格戰(zhàn)所造成總體收益下滑的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。隨著收益管理在航空領(lǐng)域應(yīng)用的巨大成功，收益管理逐步形成了自己的理論體系，并迅速地在酒店、交通運(yùn)輸、電信等行業(yè)得到廣泛的應(yīng)用。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于收益管理的文獻(xiàn)的研究分析，筆者將收益管理理論的發(fā)展歸結(jié)為萌芽、優(yōu)化和協(xié)同三個(gè)發(fā)展階段。

19世紀(jì)20～30年代，航空業(yè)處于發(fā)展初期，飛機(jī)成本較高，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求，航空業(yè)主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸郵件等貨物運(yùn)輸和富有階層的高端市場(chǎng)，市場(chǎng)主要由大型航空企業(yè)壟斷。大型航空企業(yè)通過(guò)高額壟斷價(jià)格策略獲取超額壟斷利潤(rùn)。二戰(zhàn)后到60年代，飛機(jī)制造技術(shù)的發(fā)展使得航空運(yùn)輸業(yè)可以采用大型噴氣式飛機(jī)，增強(qiáng)了航空公司的運(yùn)輸能力，同時(shí)其高速性和舒適性刺激了公眾的旅行需求，另外大型飛機(jī)也降低了航空公司的運(yùn)營(yíng)成本，極大地推動(dòng)了航空運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。隨著航空業(yè)供給的增加和需求的多元化，單一的高額票價(jià)政策造成了飛機(jī)座位閑置，由機(jī)座位資源的不可存儲(chǔ)特點(diǎn)，使得航空公司的收益下滑。為了解決收益下滑問(wèn)題，航空公司利于計(jì)算機(jī)技術(shù)加強(qiáng)顧客訂票的管理，將一些收益管理的概念逐漸應(yīng)用于航空領(lǐng)域，如計(jì)算機(jī)訂票系統(tǒng)的使用；利用超訂管理手段預(yù)防顧客違約(如取消訂座、爽約等顧客行為)給企業(yè)帶來(lái)收益損失；利用折扣價(jià)管理手段來(lái)提高飛機(jī)運(yùn)載率。這些技術(shù)和管理手段逐漸形成了收益管理理論的雛形。英國(guó)學(xué)者Littlewood提出機(jī)票預(yù)訂折扣費(fèi)用準(zhǔn)則理論和二階分類模型以及Belobaba提出的預(yù)期邊際座位值(EMSR)等理論，逐步揭開(kāi)了收益管理理論由定性研究向定量研究的序幕，使得收益管理理論的科學(xué)性得到了有效保障。

20世紀(jì)70年代末，以美國(guó)為首的許多國(guó)家政府放松了對(duì)航空業(yè)管制，許多低成本運(yùn)營(yíng)的中、小型航空企業(yè)紛紛涌入航空市場(chǎng)(如People-Express公司)。美國(guó)激烈的航空市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)美國(guó)航空史上著名的“92航空價(jià)格血戰(zhàn)”，造成了美國(guó)航空業(yè)近20億美元的損失。而此期間，美國(guó)航空公司市場(chǎng)部總經(jīng)理羅伯特·克蘭德?tīng)栆肓耸找婀芾硭枷氩⒃诖嘶A(chǔ)上開(kāi)發(fā)出收益管理系統(tǒng)，并將其應(yīng)用到經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中。通過(guò)利用收益管理系統(tǒng)以有效地管理座位資源和價(jià)格，在全行業(yè)虧損的情況下，創(chuàng)造了6%的收益增長(zhǎng)。收益管理理論在美國(guó)航空公司應(yīng)用的成功，引起業(yè)界和學(xué)術(shù)界對(duì)收益管理的重視和研究。國(guó)際航空協(xié)會(huì)(IATA)、運(yùn)籌協(xié)會(huì)國(guó)際聯(lián)合會(huì)(IFORS)等國(guó)際機(jī)構(gòu)、科學(xué)機(jī)構(gòu)和高校、航空公司和管理咨詢公司構(gòu)成了收益管理理論研究和應(yīng)用的組織與機(jī)構(gòu)；運(yùn)籌學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、信息學(xué)等多學(xué)科理論的發(fā)展奠定了收益管理的理論基礎(chǔ)；收益管理研究從靜態(tài)發(fā)展到動(dòng)態(tài)、由單航程發(fā)展到OD網(wǎng)絡(luò)研究、由單資源發(fā)展到多資源、由二階分類發(fā)展到多階分類；計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展加速了收益管理理論向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化，收益管理應(yīng)用領(lǐng)域由航空領(lǐng)域逐步拓展到酒店、交通運(yùn)輸、電力、電信、銀行等服務(wù)領(lǐng)域。此階段，隨著收益管理理論逐步完善和實(shí)踐拓展，收益管理逐步形成自身體系，成為現(xiàn)代管理科學(xué)中的一個(gè)重要分支，以利潤(rùn)為中心的收益優(yōu)化成為這一階段的研究主流。

進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生巨大變化，影響企業(yè)收益的要素更加復(fù)雜多變。企業(yè)信譽(yù)、社會(huì)價(jià)值等隱性收益在企業(yè)收益中的比重日趨增強(qiáng)。研究者發(fā)現(xiàn)企業(yè)是一個(gè)開(kāi)放性的復(fù)雜系統(tǒng)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)顯性收益——利潤(rùn)最大化，忽視信譽(yù)、社會(huì)價(jià)值等企業(yè)隱性收益，將制約企業(yè)收益的進(jìn)一步提高。為此，對(duì)企業(yè)收益的認(rèn)識(shí)應(yīng)由利潤(rùn)最大化轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值(利潤(rùn)、顧客滿意、社會(huì)貢獻(xiàn))最大化，收益管理也由對(duì)資源、價(jià)格要素優(yōu)化管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)資源、價(jià)格、內(nèi)部環(huán)境(員工、組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化等)以及外部要素(國(guó)家政策、顧客、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或伙伴)協(xié)同管理。隨著和諧理論、協(xié)同理論、人力資源理論以及顧客行為心理理論的研究成果和方法應(yīng)用于收益管理，為協(xié)同收益管理研究提供了新的理論支持，促使收益管理由優(yōu)化階段步入了協(xié)同發(fā)展階段。

篇2

一、收益

(一)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制外資銀行具有充足的資金實(shí)力和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)技術(shù)，高水平的服務(wù)效率和卓越的商業(yè)信譽(yù)，必然對(duì)中國(guó)銀行業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。外部競(jìng)爭(zhēng)力量的引進(jìn)，有利于推動(dòng)中國(guó)銀行業(yè)素質(zhì)和各方面水平的提高，有利于推動(dòng)中國(guó)銀行業(yè)改革和服務(wù)現(xiàn)代化的進(jìn)程。

(二)增加外部資金進(jìn)入渠道外資銀行的進(jìn)入增加了外部資金進(jìn)入中國(guó)的渠道，為中國(guó)境內(nèi)企業(yè)、特別是外商投資企業(yè)增加新的融資渠道。到1999年8月底，中國(guó)批準(zhǔn)的外商直接投資企業(yè)已達(dá)到33.55萬(wàn)家，已開(kāi)業(yè)的外商投資企業(yè)超過(guò)20萬(wàn)家。毫無(wú)疑問(wèn)，如此眾多的外商投資企業(yè)，如果單靠幾家中國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行很難滿足其數(shù)額巨大的金融需求。

(三)有利于中資銀行擴(kuò)展海外業(yè)務(wù)根據(jù)WTO互惠原則，在允許大量外資銀行進(jìn)入中國(guó)的同時(shí)，中資銀行開(kāi)展海外業(yè)務(wù)將會(huì)較少受到市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制，這就為國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好的一些商業(yè)銀行在國(guó)際金融市場(chǎng)上爭(zhēng)取更廣泛的生存空間創(chuàng)造了條件。字串7

(四)改變中資銀行稅負(fù)不利地位目前外資銀行與內(nèi)資銀行之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)，突出表現(xiàn)在稅收負(fù)擔(dān)水平相差過(guò)大。外資金融機(jī)構(gòu)在中國(guó)可享受免征或減征營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅收優(yōu)惠。由于外資金融機(jī)構(gòu)享受著眾多的稅收優(yōu)惠，因而極大地削弱了中資銀行的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)加入WTO后，內(nèi)外資銀行的稅負(fù)水平將會(huì)統(tǒng)一，使內(nèi)資銀行能夠與外資銀行進(jìn)行平等的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。

(五)促進(jìn)向國(guó)際慣例接軌加入WTO，意味著中國(guó)銀行業(yè)將全面融入國(guó)際金融市場(chǎng)，中國(guó)銀行業(yè)必須遵循國(guó)際銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的“游戲規(guī)則”，也就是要按照國(guó)際銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本原則和慣例來(lái)運(yùn)作，特別是要根據(jù)以巴塞爾協(xié)議為準(zhǔn)則的國(guó)際銀行業(yè)有效監(jiān)管原則及標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這必然迫使中國(guó)的銀行業(yè)加快實(shí)施全面的風(fēng)險(xiǎn)管理、進(jìn)一步完善內(nèi)部控制機(jī)制。同時(shí)，促使中央銀行推進(jìn)全方位和規(guī)范化的監(jiān)管、提高監(jiān)管的有效性。

二、成本

(一)銀行業(yè)市場(chǎng)份額的損失預(yù)計(jì)在中國(guó)加入WTO五年之后：外資銀行的外幣存款和人民幣存款的市場(chǎng)份額將分別上升到15％和10％左右；外資銀行的外幣貸款市場(chǎng)份額可超過(guò)1/3，人民幣貸款市場(chǎng)份額將達(dá)到15％左右；外資銀行中間業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額很有可能超過(guò)50％；外資銀行將獲得絕大部分金融衍生產(chǎn)品交易業(yè)務(wù)以及投資銀行業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)在中國(guó)加入WTO十年之后，從整體上來(lái)看，外資銀行將占有1/3左有的銀行業(yè)市場(chǎng)份額。字串5

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(二)削弱贏利能力伴隨著中資銀行市場(chǎng)份額的縮小和優(yōu)質(zhì)客戶的減少，四大國(guó)有商業(yè)銀行將喪失很大部分的贏利業(yè)務(wù)和贏利區(qū)域，極有可能進(jìn)入虧損狀態(tài)。中資銀行特別是國(guó)有商業(yè)銀行不僅歷史包袱沉重，而且在開(kāi)展新業(yè)務(wù)時(shí)必須顧及國(guó)家利益，因此不贏利業(yè)務(wù)在中資銀行中占有相當(dāng)比重。雖然目前外資銀行的許多銀行業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額都還不占優(yōu)勢(shì)，但其業(yè)務(wù)基本上都是贏利業(yè)務(wù)。這將導(dǎo)致中資銀行的不贏利業(yè)務(wù)比例上升，使中資銀行處于十分危險(xiǎn)的境地。

(三)影響中資銀行的流動(dòng)性中國(guó)加入WTO之后，隨著外資銀行進(jìn)入中國(guó)的銀行業(yè)市場(chǎng)，外資銀行將逐漸分流中資銀行的資金來(lái)源，從而影響中資銀行的流動(dòng)性。在中資銀行存在流動(dòng)性被大量不良資產(chǎn)侵蝕的情況下，如果外資銀行大規(guī)模進(jìn)入并且擴(kuò)大吸收國(guó)內(nèi)居民與企業(yè)持有的外幣和人民幣存款，必然對(duì)中資銀行的流動(dòng)性產(chǎn)生非常嚴(yán)重的影響，甚至?xí)绊懼匈Y銀行的生存。

(四)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）由于中國(guó)金融監(jiān)管水平較低、監(jiān)管工作落后于形勢(shì)的發(fā)展，如果對(duì)外資銀行在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的違法違規(guī)行為監(jiān)管不力，將在一定程度上加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)。目前，在中國(guó)境內(nèi)的一些外資銀行存在的問(wèn)題有：多存少貸，將其在境內(nèi)吸收的外匯資金調(diào)往境外套匯和套利；轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避中國(guó)稅收；違規(guī)經(jīng)營(yíng)，少交存款準(zhǔn)備金；利用非價(jià)格手段，進(jìn)行不公平競(jìng)爭(zhēng)，采用如回扣等手法與國(guó)有銀行爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)和客戶、爭(zhēng)奪市場(chǎng)，采用高薪等優(yōu)厚條件從國(guó)有銀行挖走人才等。（2）在追求高額利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)之下，外資銀行將其業(yè)務(wù)的重點(diǎn)集中在成本低、風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的中間業(yè)務(wù)方面，特別是國(guó)際結(jié)算業(yè)務(wù)，在這些方面與國(guó)有銀行展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，而對(duì)那些中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中急需資金支持的項(xiàng)目則不屑一顧。外資銀行的這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給中資銀行，在一定程度上增加了中國(guó)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）外資銀行大規(guī)模進(jìn)入后，隨著銀行結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化以字串2

及層出不窮的金融創(chuàng)新而使銀行體系的不穩(wěn)定性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加，對(duì)這一體系的監(jiān)管將變得更為困難，謹(jǐn)慎性監(jiān)管成本將大幅度增加。

(五)加大金融宏觀調(diào)控難度首先，貨幣政策調(diào)控的難度加大。由于外資銀行可以通過(guò)從國(guó)際金融市場(chǎng)上籌措資金來(lái)抵制貨幣政策的影響，從而弱化貨幣政策的效應(yīng)。而且，外資銀行進(jìn)入中國(guó)貨幣市場(chǎng)可能強(qiáng)化國(guó)際金融市場(chǎng)波動(dòng)傳導(dǎo)機(jī)制，將進(jìn)一步加大中央銀行的調(diào)控難度。其次，對(duì)資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度增加。由于外資銀行可以在國(guó)際金融市場(chǎng)上進(jìn)行低成本融資，中國(guó)加入WTO之后將逐步取消對(duì)外資銀行經(jīng)營(yíng)外匯業(yè)務(wù)和人民幣業(yè)務(wù)的客戶限制，中國(guó)的各類企業(yè)都可通過(guò)外資銀行融資，這就意味著本幣與外幣的融通、國(guó)際資本的流出入將更加頻繁，因此中央銀行對(duì)資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度加大。再次，將增加人民幣匯率變動(dòng)的不確定因素。在中國(guó)金融業(yè)監(jiān)管措施尚不夠嚴(yán)密和完善的情況下(據(jù)估計(jì)近年來(lái)每年約有上百億美元的資本通過(guò)各種途徑外逃)，當(dāng)人民幣匯率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，持有大量人民幣資產(chǎn)的外資銀行將是一個(gè)十分不確定的因素，有可能推波助瀾，加劇匯率波動(dòng)，影響人民幣匯率的穩(wěn)定性。

三、五年過(guò)渡期

篇3

【關(guān)鍵詞】民航企業(yè)；收益管理；營(yíng)銷理念

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，民航企業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，業(yè)務(wù)量急劇增加。收益管理作為現(xiàn)代航空公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、提高收入的不可或缺的手段，已在國(guó)內(nèi)外的航空業(yè)中得到了普遍的肯定。我國(guó)民航企業(yè)在應(yīng)用收益管理的過(guò)程中，由于我國(guó)民航市場(chǎng)所具有的特殊性，以及管理者在內(nèi)部管理、管理理念等方面存在問(wèn)題，國(guó)外航空公司的所使用的收益管理模式并沒(méi)有給公司預(yù)期的收益。收益管理指的是一種謀求收益最大化的管理技術(shù)，民航企業(yè)的收益管理指利用優(yōu)化和預(yù)測(cè)等科學(xué)的理論和有效的手段，通過(guò)調(diào)整運(yùn)輸價(jià)格和優(yōu)化配置，平衡供需，使企業(yè)收益接近最大化。

一、民航企業(yè)實(shí)施收益管理的意義

（1）可以有效的提高目前民航企業(yè)落后的管理水平。盡管目前我國(guó)有著世界一流的民航機(jī)隊(duì)，但是在管理上卻與世界先進(jìn)的管理水平有著較大的差距，管理手段較為落后，與世界先進(jìn)的航空公司至少還存在二三十年的差距，實(shí)施收益管理雖然不能解決我國(guó)民航企業(yè)目前存在的所有問(wèn)題，但這可以顯著地提高民航企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)水平。實(shí)施收益管理的不但可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，其更重要的意義在于更新現(xiàn)有的營(yíng)銷理念，通過(guò)一套高效運(yùn)轉(zhuǎn)的工作流程和具有明確責(zé)任的工作規(guī)范提高民航企業(yè)的管理水平。（2）可以顯著提高民航企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。民航企業(yè)進(jìn)行收益管理的最終目的就是為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此收益管理的實(shí)質(zhì)就是通過(guò)科學(xué)合理的預(yù)測(cè)和優(yōu)化達(dá)到利益的最大化。目前國(guó)內(nèi)大部分民航企業(yè)的管理水平不高，所以通過(guò)改善收益管理來(lái)增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的潛力巨大。（3）更新現(xiàn)有的營(yíng)銷理念。由于營(yíng)銷水平不高，我國(guó)民航企業(yè)的國(guó)際航線團(tuán)體旅客比率較大。由于不能很好地預(yù)測(cè)未來(lái)各航線的旅客需求，對(duì)銷售不能做到心中有數(shù)，大量的作為只好被低價(jià)的旅游團(tuán)早早的占據(jù)，而許多定高價(jià)票的散客卻因?yàn)橛喥蓖矶鴽](méi)有座位。而國(guó)外的許多航空公司可以通過(guò)收益管理系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，很早就拒絕掉低價(jià)的旅游團(tuán)，將一定座位留給高票價(jià)的散客。從某些方面來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)楣芾硭捷^低，國(guó)內(nèi)航空公司自己將高票價(jià)的散客推向外航。要想達(dá)到經(jīng)濟(jì)收益的最大化，要做的是使航班收入達(dá)到最大化，而不應(yīng)該只是一味的追求客座率。因此需要更新現(xiàn)有的市場(chǎng)營(yíng)銷理念，將營(yíng)銷的重點(diǎn)放在高票價(jià)的散客身上，而不是低價(jià)的團(tuán)體票。團(tuán)體旅客在市場(chǎng)營(yíng)銷中只是補(bǔ)充的地位而已，否則航空公司很難談得上有效益。（4）為市場(chǎng)營(yíng)銷提供科學(xué)依據(jù)。收益管理最重要的作用就是指導(dǎo)銷售。國(guó)外許多大型的航空企業(yè)由于內(nèi)部操作規(guī)范，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，公司的管理系統(tǒng)可以對(duì)航班進(jìn)行全自動(dòng)控制。收益管理系統(tǒng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)旅客需求進(jìn)行科學(xué)的測(cè)出，管理系統(tǒng)使用人員就可以依據(jù)系統(tǒng)的預(yù)測(cè)，對(duì)航班進(jìn)行調(diào)整，以獲取最大利潤(rùn)。銷售人員根據(jù)收益管理系統(tǒng)的預(yù)測(cè)結(jié)果及時(shí)推出各種促銷措施。

二、我國(guó)民航企業(yè)中收益管理所面臨的問(wèn)題

（1）企業(yè)中各管理部門相對(duì)分散，部門間的信息交流不暢通。通暢的市場(chǎng)信息交流是建立良好的收益管理系統(tǒng)的一個(gè)重要前提，也就是說(shuō)收益管理應(yīng)當(dāng)與不同的市場(chǎng)情況相結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)不同的客源狀況、客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等的不同，科學(xué)合理的對(duì)艙位進(jìn)行調(diào)配。而這樣的調(diào)配管理需要一個(gè)及時(shí)通暢的信息鏈來(lái)保證，有關(guān)部門及時(shí)的將市場(chǎng)上多種不同的競(jìng)爭(zhēng)的因素反應(yīng)到收益管理部門，同時(shí)收益管理部門可以通過(guò)暢通的信息鏈與不同各部門進(jìn)行溝通來(lái)實(shí)現(xiàn)收益管理，實(shí)現(xiàn)收益最大化。由于一些歷史原因，國(guó)內(nèi)的民航企業(yè)一般都采用分散控制，各個(gè)部門相對(duì)獨(dú)立，而且在各部門的合作過(guò)程中難免存在著摩擦或相互抵觸的情況，因此，大多情況下我國(guó)民航企業(yè)對(duì)信息鏈缺乏有效地利用和管理，企業(yè)做出經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)也不過(guò)是根據(jù)航班旅客人數(shù)的不同對(duì)艙位高低進(jìn)行調(diào)整。在現(xiàn)代營(yíng)銷管理理念中，忽略了客戶的需求以及客戶的滿意度，因此，也必然會(huì)導(dǎo)致收益管理不能帶來(lái)預(yù)期的收益效果。（2）收益管理系統(tǒng)的操作有待規(guī)范。民航企業(yè)的在進(jìn)行收益管理的過(guò)程中應(yīng)該以公司的戰(zhàn)略目的為核心，進(jìn)行收益管理的最根本目標(biāo)就是充分利用企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略資源。也就是說(shuō)，收益管理的目的在于著眼公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而非短期利潤(rùn)。但是，因?yàn)闊o(wú)序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)各民航企業(yè)為了擴(kuò)大收益、爭(zhēng)奪客源，企業(yè)所采用的收益管理體系也不甚規(guī)范。甚至某些企業(yè)的做法已經(jīng)在一定程度上與可持續(xù)發(fā)展這一戰(zhàn)略目標(biāo)向脫離。某些民航企業(yè)在面臨由于自身發(fā)展所導(dǎo)致的資金需求壓力的同時(shí)，還要面對(duì)來(lái)自外部的投資、融資的決策導(dǎo)向，這在一定程度上促使企業(yè)只片面的追求短期利潤(rùn)，而忽略了長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。如果任由此種情況繼續(xù)蔓延，就會(huì)導(dǎo)致收益管理脫離市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致客戶資源流失，給民航企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。（3）管理人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提高。收益管理有效運(yùn)用的一個(gè)前提就是要求管理人員改變以往的管理理念和思維方法，再者就是在管理人員中擁有足夠的統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的專業(yè)人才。由于我國(guó)民航企業(yè)使用收益管理體系的時(shí)間還不是很長(zhǎng)，因此讓員工完全改變以往的思維方法在操作上還有較高的難度，同時(shí)也顯現(xiàn)出公司的全方位人才儲(chǔ)備不足。最終導(dǎo)致收益管理系統(tǒng)在實(shí)際操作中困難重重，達(dá)不到預(yù)期效果。

三、民航企業(yè)完善收益管理的具體措施

（1）收益管理應(yīng)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為核心。民航企業(yè)在不同的時(shí)期會(huì)有著不同的戰(zhàn)略目標(biāo)，但最終的目的就是為了維持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略資源。在企業(yè)進(jìn)行收益管理的過(guò)程中應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、客戶心理需求等不同進(jìn)行不同的從操作，進(jìn)一步提升民航企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，滿足民航企業(yè)不同投資者的投資回報(bào)。而不是片面的追求短期利益，盲目的追求高艙位的銷售。因此收益管理做重要的就是科學(xué)的分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和客戶需求等，保持和維護(hù)保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的客戶資源。（2）提高收益管理人員的素質(zhì)。收益管理通過(guò)改變民航企業(yè)以往的思維和管理方法，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。收益管理是一門以統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等為基石的科學(xué)，因此參與收益管理的員工必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。收益管理人員的專業(yè)素養(yǎng)是決定收益管理是否成功的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題因素。收益管理是客運(yùn)業(yè)務(wù)的核心部門，根據(jù)有關(guān)資料，企業(yè)收入平均到每個(gè)人身上每個(gè)人大約有2億元。收益管理系統(tǒng)使用人員必須要具有很強(qiáng)的邏輯分析與推理能力。從目前的情況來(lái)看，收益管理培養(yǎng)最有效、最快捷的方法應(yīng)該是從已有的業(yè)務(wù)人員中挑選有培養(yǎng)前途的，并結(jié)合招收理工科大學(xué)和經(jīng)濟(jì)類畢業(yè)生，然后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間民航業(yè)務(wù)培訓(xùn)，再到銷售、值機(jī)等部門實(shí)習(xí)，最后進(jìn)行收益管理強(qiáng)化培訓(xùn)，以造就我國(guó)自己的收益管理人才。（3）建立科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制。進(jìn)行收益管理，由于不同之間的管理目標(biāo)不同，而難免會(huì)出現(xiàn)矛盾。民航企業(yè)的市場(chǎng)、銷售等部門在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須相互協(xié)調(diào)，進(jìn)行及時(shí)的溝通與合作，以達(dá)到利益最大化的管理目標(biāo)。建立規(guī)范化的工作流程和規(guī)章制度可以為系統(tǒng)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)源于，同時(shí)一套有效的監(jiān)督機(jī)制也是不可或缺的。民航企業(yè)如果已經(jīng)決定要進(jìn)行收益管理，就必須嚴(yán)格整治在銷售過(guò)程中存在的不規(guī)范行為，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確是收益管理系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率是目前民航企業(yè)所共同面臨的艱巨任務(wù)，任重而道遠(yuǎn)。（4）領(lǐng)導(dǎo)層加強(qiáng)重視收益管理。整個(gè)收益管理體系在操作過(guò)程中需要企業(yè)各部門之間良好的合作和有效地協(xié)調(diào)，同時(shí)還需要對(duì)企業(yè)不同部門的相關(guān)人員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)和宣傳，僅靠某個(gè)部門自身的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)收益管理是不現(xiàn)實(shí)的。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]郭佳.淺析目前中國(guó)航空公司收益管理面臨的問(wèn)題及對(duì)策[J].經(jīng)

濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009（7）

篇4

關(guān)鍵詞：合作收益 公共管理 結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F062 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

所謂合作收益是指與競(jìng)爭(zhēng)收益相反的利益獲取形式，也就是個(gè)體的人或組織并不通過(guò)展開(kāi)與其他個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)取得收益，而是通過(guò)與其他個(gè)體進(jìn)行合作而獲益。人類社會(huì)發(fā)展到一定程度時(shí)，個(gè)體的人或組織再也無(wú)法完成全部的社會(huì)生產(chǎn)或相關(guān)事務(wù)，必須依賴于合作行動(dòng)或生產(chǎn)才能達(dá)成，這就開(kāi)始形成了社會(huì)公共事務(wù)。公共事務(wù)的出現(xiàn)必然需要特定的人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，于是又出現(xiàn)了公共管理。由此可見(jiàn)，人類合作促成了公共事務(wù)，公共事務(wù)需要公共管理，而公共管理則是公共機(jī)構(gòu)運(yùn)用公共權(quán)力為公眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)，公眾在享受這種管理服務(wù)的同時(shí)也在獲取收益，進(jìn)而繼續(xù)促成合作的形成。

一、人類選擇合作的原因和形式

（一）人類選擇合作的原因

出現(xiàn)合作的原因在于出現(xiàn)了社會(huì)分工，這是人類社會(huì)發(fā)展到一定階段后，生產(chǎn)力達(dá)到一定高度時(shí)的必然。社會(huì)分工使生產(chǎn)力進(jìn)一步提高，增加了社會(huì)財(cái)富，而分工的出現(xiàn)注定了只有開(kāi)展合作才能獲得更多的利益?，F(xiàn)實(shí)利益的存在及人類渴望更多利益的心理是促成人類合作的內(nèi)驅(qū)力。當(dāng)人類合作不斷提高生產(chǎn)力并積累更多財(cái)富的同時(shí)，合作的高效率也日益凸顯，于是人類社會(huì)中對(duì)合作的認(rèn)同度也越來(lái)越高，人類合作的意識(shí)更加濃厚、成熟。

合作的好處體現(xiàn)在兩個(gè)方面：作為個(gè)體的人或機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)與其他個(gè)體開(kāi)展合作獲取實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)財(cái)富。原因是合作擴(kuò)大了行動(dòng)或生產(chǎn)規(guī)模，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)了財(cái)富的累積。另一方面，人是社會(huì)性生物，只有在與其他個(gè)體的互動(dòng)中，人才能顯示存在的價(jià)值。而在群體中的人也能同時(shí)獲取存在感、安全感、歸屬感等良性感受。

（二）人類選擇合作的形式

早期人類的生存模式與自然環(huán)境中的其他動(dòng)物比較類似，就是以家庭為單位的小群體式的生存，成員之間有著或親或遠(yuǎn)的血緣關(guān)系。這也決定了早期人類合作是基于基因基礎(chǔ)上的合作，也是一種小范圍的比較狹隘的合作形式。

當(dāng)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定程度，分工自然出現(xiàn)，私有制由此形成，這種狀態(tài)下人類基于血緣的家庭合作模式的有效性日漸弱化，不同部族間對(duì)于交換的需求則日漸增加，同時(shí)伴隨著聯(lián)姻活動(dòng)的不斷擴(kuò)展，無(wú)血緣關(guān)系的部族之間的接觸與融合越來(lái)越密切，最終形成了無(wú)血緣關(guān)系的人類合作的雛形。而當(dāng)超越血緣的人類合作一經(jīng)形成，則原本相對(duì)狹隘的合作就逐漸形成了具有現(xiàn)實(shí)意義的人類社會(huì)合作的主流模式。

二、合作收益的構(gòu)成

良好的合作不僅建立在對(duì)收益的合理分配上，而且需要盡可能使收益實(shí)現(xiàn)最大值。這就涉及參與合作的各個(gè)個(gè)體凈收益的大小，也就是要確保個(gè)體收益Ri大于個(gè)體合作成本Ci才能實(shí)現(xiàn)有效的合作。作為生產(chǎn)成本的Cp與交易成本的Ce共同組成了合作成本C，即C=Cp+Ce。當(dāng)參與合作的個(gè)體數(shù)量不斷增加時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)個(gè)體參與合作者被分?jǐn)偟降纳a(chǎn)成本開(kāi)始下降（Cp/n）而交易成本（Ce/n）開(kāi)始增加的情況。這就涉及一個(gè)成本均衡問(wèn)題，也就是說(shuō)，要想取得個(gè)體參與合作者被分?jǐn)偝杀镜淖钚≈担捅仨毧紤]在單位生產(chǎn)成本與單位交易成本之間取得一個(gè)相對(duì)平均的值。以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論觀點(diǎn)看，也就是實(shí)現(xiàn)邊際成本與收益的均衡。

由此可見(jiàn)，取得合作收益最大化的決定點(diǎn)是對(duì)合作的交易成本Ce的管控，而交易成本至少涉及四方面：防范成本Ce1，就是確保維護(hù)參與者個(gè)體私利的同時(shí)不侵犯他人的合法私利；信息成本Ce2，就是為促成合作而產(chǎn)生信息造成的成本；監(jiān)督成本Ce3，就是監(jiān)督約束合作參與各方履行承諾產(chǎn)生的成本；談判成本Ce4，就是取得合作收益后合理分配時(shí)會(huì)產(chǎn)生的成本。

綜上所述，為了達(dá)成合作并取得能令各方滿意的合作收益，就需要在維系合作關(guān)系的同時(shí)實(shí)現(xiàn)收益最大化，也就是需要同時(shí)實(shí)現(xiàn)收益的合理化分配和對(duì)交易成本的嚴(yán)格控制，這就對(duì)公共管理的設(shè)計(jì)與執(zhí)行提出了很高的要求。從亞里士多德的“凡是屬于最多數(shù)人的公共事物常常是最少受人照顧的事物”可以看出，人類相對(duì)自私的天性注定了關(guān)注私益永遠(yuǎn)多過(guò)公利，即使是參與公共合作，作為個(gè)體的參與者也常常更加看重自身能夠從合作中獲取的利益，而對(duì)于其他個(gè)體的獲利或公共收益有所忽略。因此，公共管理的施行不僅是促成合作的前提，也是控制成本、獲取收益及合理分配的核心。

三、公共管理實(shí)現(xiàn)合作收益的策略

（一）分清公、私域和公、私權(quán)界限，建立規(guī)范的合作秩序

篇5

關(guān)鍵詞：管理層激勵(lì) 投資決策 基準(zhǔn)收益率

一、文獻(xiàn)回顧

（一）基準(zhǔn)收益率相關(guān)文獻(xiàn)回顧

基準(zhǔn)收益率是投資決策中用以衡量資金時(shí)間價(jià)值的重要參數(shù)，是投資者依據(jù)所在行業(yè)的歷史投資績(jī)效，以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可以接受的投資收益的最低標(biāo)準(zhǔn)水平，即投資者可接受的最小收益率。在企業(yè)中是由決策部門根據(jù)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)情況自行確定的，而且隨著條件的變化經(jīng)常變動(dòng)。當(dāng)項(xiàng)目的收益率達(dá)到或超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，企業(yè)可考慮對(duì)這項(xiàng)方案進(jìn)行投資；若低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的資本將不用于該項(xiàng)投資，而轉(zhuǎn)向收益率更高的投資項(xiàng)目。

蔣紅華（2005）認(rèn)為影響基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的因素主要有資金成本、最低希望收益率和截止收益率。企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)確定適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率，以客觀地評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的可行性，避免投資失誤和損失。王燕、康鋒（2003）具體分析了影響基準(zhǔn)收益率的幾種因素，最后提出了確定基準(zhǔn)收益率的方法和原則。其創(chuàng)新之處在于，明確指出來(lái)基準(zhǔn)收益率與企業(yè)最低期望盈利率等指標(biāo)的區(qū)別和聯(lián)系，并給出了計(jì)算基準(zhǔn)收益率的方法和步驟。

（二）管理層激勵(lì)對(duì)投資決策的影響相關(guān)文獻(xiàn)回顧

Campbell etal（1989）研究表明當(dāng)投資績(jī)效影響經(jīng)理的能力或競(jìng)爭(zhēng)力聲譽(yù)時(shí)，經(jīng)理與股東的投資沖突就會(huì)出現(xiàn)，他們的模型表明在最優(yōu)的激勵(lì)合同均衡時(shí)，經(jīng)理是投資不足的。劉懷珍（2004）等研究了經(jīng)理私人利益與企業(yè)投資行為的關(guān)系，通過(guò)建立模型發(fā)現(xiàn)，經(jīng)理私人利益是企業(yè)過(guò)度投資行為產(chǎn)生的決定因素，顯性報(bào)酬只影響經(jīng)理的努力水平而與投資行為無(wú)關(guān)。Jeffrey L.Coles（2006）指出高管人員財(cái)富對(duì)股票波動(dòng)的靈敏度越高，高管人員就會(huì)做出風(fēng)險(xiǎn)更高的投資決策，更多的投資開(kāi)發(fā)，更少的投資實(shí)務(wù)資產(chǎn)。Ryan and Wiggins（2002）則運(yùn)用聯(lián)立方程檢驗(yàn)了研發(fā)投資與高管人員激勵(lì)的內(nèi)生關(guān)系。實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)與股票期權(quán)的使用正相關(guān)，股票期權(quán)對(duì)研發(fā)投資有正的影響，而限制性股票對(duì)研發(fā)投資有負(fù)的影響。王艷（2005）通過(guò)理論模型推導(dǎo)出了如何設(shè)計(jì)最優(yōu)股權(quán)契約來(lái)降低經(jīng)理的過(guò)度投資問(wèn)題，并考察了與經(jīng)理過(guò)度投資相關(guān)的因素。羅富碧等（2008）運(yùn)用上市公司2002—2005年面板數(shù)據(jù)，得出了我國(guó)上市公司高管股權(quán)激勵(lì)對(duì)投資有顯著正影響，并且股權(quán)激勵(lì)與投資滿足內(nèi)生決定要求。

因此，在制定管理層激勵(lì)計(jì)劃時(shí)，需要權(quán)衡該計(jì)劃對(duì)公司投資決策的影響，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的情況選擇恰當(dāng)?shù)墓芾韺蛹?lì)模式，以避免出現(xiàn)損害公司價(jià)值的行為，并且把握好最優(yōu)的管理層激勵(lì)強(qiáng)度，以使公司的投資水平處于最優(yōu)狀態(tài)，這樣才能最好的發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用，提高企業(yè)價(jià)值和績(jī)效。

二、實(shí)證研究

（一）假說(shuō)的提出

由前文可以看出，管理層激勵(lì)與投資決策之間有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，相關(guān)文獻(xiàn)主要都是集中在研究管理層激勵(lì)對(duì)投資不適當(dāng)行為的效果上面，并沒(méi)有研究對(duì)投資參數(shù)和指標(biāo)的影響，特別是像基準(zhǔn)收益率這樣關(guān)鍵性的指標(biāo)。管理層激勵(lì)會(huì)影響管理層做出有所傾向的投資決策，引起投資風(fēng)險(xiǎn)的變化，進(jìn)而影響公司的總風(fēng)險(xiǎn)?；鶞?zhǔn)收益率作為投資決策的重要指標(biāo)和必須考慮的參數(shù)，管理層激勵(lì)必然也會(huì)對(duì)基準(zhǔn)收益率產(chǎn)生一定的影響。管理層激勵(lì)雖然是作為解決委托問(wèn)題而實(shí)施的方案，但是管理層激勵(lì)影響著管理層的投資行為，管理層可能會(huì)為了實(shí)現(xiàn)激勵(lì)的條件或者是為了得到更多的獎(jiǎng)勵(lì)，將資金投入收益高的項(xiàng)目以期望得到更多的利益，那么一些收益少但已經(jīng)超過(guò)公司資本成本的項(xiàng)目將不能得到實(shí)施，即管理層在實(shí)施了管理層激勵(lì)后會(huì)提高他們對(duì)項(xiàng)目的最低期望收益率，也就會(huì)提高基準(zhǔn)收益率。即本文提出如下假設(shè)：

H1：實(shí)施管理層激勵(lì)會(huì)使管理層會(huì)提高基準(zhǔn)收益率

不同強(qiáng)度的管理層激勵(lì)對(duì)投資決策產(chǎn)生不同程度的影響。如果對(duì)管理層實(shí)施越強(qiáng)的激勵(lì)，那么管理層就越有動(dòng)機(jī)和動(dòng)力選擇投資高收益的項(xiàng)目，提高自己的最低期望收益率。進(jìn)而本文提出如下假設(shè)：

H2：管理層激勵(lì)強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率成正比

（二）變量的選擇

在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型中，根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究狀況，本文確定了11個(gè)研究制造業(yè)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素。變量說(shuō)明表如表1。在計(jì)算公司債務(wù)資本成本時(shí)，本文選取財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出/債務(wù)總計(jì)。

在管理層激勵(lì)強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率關(guān)系的模型中，本文沒(méi)有選擇以往研究中用高管持有公司股份的比例來(lái)表示股權(quán)激勵(lì)的強(qiáng)度，因?yàn)楣芾韺映钟泄煞荼壤母叩筒⒉恢苯臃磻?yīng)該激勵(lì)方式對(duì)高管未來(lái)行為的影響程度，管理層持股比例高并不意味著由股權(quán)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)在其總薪酬中所占的比重大。因此本位采用股權(quán)激勵(lì)的股份數(shù)*（該公司年末收盤價(jià)——激勵(lì)價(jià)格）/管理層總薪酬+股權(quán)激勵(lì)的股份數(shù)*（該公司年末收盤價(jià)——激勵(lì)價(jià)格）來(lái)計(jì)算股權(quán)激勵(lì)的強(qiáng)度（IR）。

（三）模型的構(gòu)建

基準(zhǔn)收益率的測(cè)算模型

根據(jù)已有文獻(xiàn)的閱讀發(fā)現(xiàn)，采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型結(jié)合加權(quán)平均資本成本的方法對(duì)基準(zhǔn)收益率的測(cè)算具有更好的解釋力，既反映了不同資金來(lái)源的成本，也反應(yīng)了風(fēng)險(xiǎn)。所以本文采用的模型如下：

K=Ke×（1-C）+Kd×C×（1-T）

其中：

K-基準(zhǔn)收益率

Ke-權(quán)益資本收益率

Kd-債務(wù)資本收益率

C-資金成本優(yōu)化值

T-所得稅稅率

資本資產(chǎn)定價(jià)模型：

Ke=Rf+β× （Rm-Rf）

其中：

Rf-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率

β-系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

Rm-市場(chǎng)收益率

最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)模型：

CS=a0+a1ROA+a2SIZE+a3TANG+a4TAX+a5NDTS+a6GW+a7STATE+a8IC+a9CR+a10CL+a11P+ε

管理層激勵(lì)強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率相關(guān)性模型

Ri=b0+b1IR+b2BETA+b3SIZE+b4GW+b5ROA+b6STATE+γ

（四）樣本的選擇

本文選擇2009—2011年實(shí)施管理層激勵(lì)的制造業(yè)上市公司作為樣本，剔除了出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境的公司、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與指標(biāo)缺失的公司、B股、H股的上市公司，剔除掉在同一年實(shí)施兩次以上的重復(fù)樣本，得出實(shí)施管理層激勵(lì)的制造業(yè)上市公司有49個(gè)樣本，其中實(shí)施股票期權(quán)的公司26個(gè)，實(shí)施限制性股票的公司21個(gè)，實(shí)施管理層持股的公司1個(gè)，實(shí)施股票增值權(quán)的公司1個(gè)。另外，作為配對(duì)樣本，本文在2009—2011年中選取與實(shí)施管理層激勵(lì)的制造業(yè)上市公司相對(duì)應(yīng)的樣本（即行業(yè)、年份等都對(duì)應(yīng)）。本文所用的數(shù)據(jù)來(lái)自銳思數(shù)據(jù)庫(kù)。

1、分析第一個(gè)假設(shè)

從皮爾森相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，所選取的變量間相關(guān)系數(shù)在顯著性水平0.05的條件下，不存在明顯的線性相關(guān)關(guān)系，可以同時(shí)進(jìn)行多遠(yuǎn)線性回歸分析。根據(jù)第一次回歸結(jié)果，剔除不顯著的變量，進(jìn)行第二次回歸。

從表2的回歸系數(shù)表中可以看出，在5%的顯著性水平下各指標(biāo)都顯著的影響資本結(jié)構(gòu)，該模型的擬合優(yōu)度為76.5%，可以說(shuō)是較為完整的解釋了因變量。從VIF來(lái)看，數(shù)值均不超過(guò)2，可以說(shuō)明這幾個(gè)變量之間不存在嚴(yán)重的多重共線性。前10大股東持股比例與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，原因在于控股股東持有的股權(quán)比例越高，就不希望管理層過(guò)多的負(fù)債導(dǎo)致增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。實(shí)際稅率與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，雖然稅率越高，債務(wù)的稅盾功能就越大，但是一味的節(jié)稅而加大負(fù)債比例容易增大財(cái)務(wù)危機(jī)，公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)平衡。公司的規(guī)模與資產(chǎn)抵押能力與資本結(jié)構(gòu)呈正相關(guān)，這可以說(shuō)明公司的規(guī)模越大、資產(chǎn)的抵押能力越強(qiáng)，就越有能力和信用度來(lái)籌集更多的債務(wù)資本。從回歸系數(shù)表中可得出： CS = -1.012 - 0.015CR

-0.411STATE-0.727TAX+0.079SIZE+0.249P 利用各指標(biāo)的平均值，可以計(jì)算出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值為0.3982。

本文利用利息支出/總債務(wù)來(lái)計(jì)算公司的實(shí)際債務(wù)資本成本，然后求得平均值，這樣計(jì)算出的2009—2011年實(shí)施管理層激勵(lì)的公司的債務(wù)資本成本為1.31%。

為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)讓渡貨幣的報(bào)酬率，通常都是將各種類型的政府債券的收益率看作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率。本文采用2006年十年期國(guó)債年收益率2.92%來(lái)設(shè)定它。為資本市場(chǎng)的平均投資收益率。資本市場(chǎng)存在著充分的競(jìng)爭(zhēng)性、有效性以及投資者追求收益最大化地動(dòng)機(jī)，這些決定了資本市場(chǎng)有一個(gè)均衡的投資收益率。但是，在實(shí)踐中很難計(jì)算出這個(gè)均衡點(diǎn)。因此本文采用股票價(jià)格指數(shù)替代均衡投資收益率作為資本資產(chǎn)定價(jià)模型的平均投資收益率。由于股票價(jià)格指數(shù)的劇烈變動(dòng)，在實(shí)際計(jì)算中采用一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間段，用其平均價(jià)格指數(shù)收益作為的參考值。本文用2000—2006年的上證綜合指數(shù)平均收益率來(lái)設(shè)定它，通過(guò)計(jì)算為18.64%。

本文利用銳思數(shù)據(jù)庫(kù)中股票風(fēng)險(xiǎn)因子模塊中個(gè)股資本資產(chǎn)定價(jià)模型中β值的數(shù)據(jù)。其原理是通過(guò)線性回歸，選取過(guò)去一段時(shí)間某支股票的收益率和市場(chǎng)指數(shù)的平均收益率，回歸求得的系數(shù)就是β值。本文采用了以日收益計(jì)算的年度數(shù)據(jù)，按總市值加權(quán)計(jì)算β值。通過(guò)計(jì)算可以得出權(quán)益資本成本為18.62%。

將資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)值、債務(wù)資本成本以及權(quán)益資本成本帶入基準(zhǔn)收益率模型中可以計(jì)算出進(jìn)行了股權(quán)激勵(lì)的上市公司的基準(zhǔn)收益率為11.6%。

對(duì)照組：

根據(jù)前面同樣的方法可以求出

CS=-1.579+0.105SIZE-0.073CR

-1.515ROA+0.096TAX+0.424IC得出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值為50.26%。債務(wù)資本成本為0.024%，權(quán)益資本成本為19.86%。基準(zhǔn)收益率為9.89%。因此可以證實(shí)第一假設(shè)成立。

2、分析第二個(gè)假設(shè)

根據(jù)表3可以看出，基準(zhǔn)收益率與管理層激勵(lì)強(qiáng)度呈顯著正相關(guān)（5%的顯著性水平下），相關(guān)系數(shù)為0.007，其結(jié)果與本文的假設(shè)一致。該回歸后的調(diào)整后的R平方為0.672，較為完整的解釋了基準(zhǔn)收益率這個(gè)因變量。在控制變量方面，BETA值與基準(zhǔn)收益率呈顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.096，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越高的企業(yè)期望的收益率也就越高；前10大股東持股比與基準(zhǔn)收益率也呈顯著的正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.101，說(shuō)明公司的治理結(jié)構(gòu)對(duì)投資決策起到了重要作用，控股股東的持股比例能顯著的影響管理層的投資行為。SIZE與基準(zhǔn)收益率呈顯著負(fù)相關(guān)， 相關(guān)系數(shù)為-0.016，這一部分原因在于規(guī)模越大的企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)減弱，此時(shí)管理層可能希望降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以維持發(fā)展，所以最低期望收益率會(huì)不如正在成長(zhǎng)擴(kuò)張的企業(yè)高。部分控制變量不顯著的原因可能在于本文選取的時(shí)間跨度不夠長(zhǎng)，進(jìn)行管理層激勵(lì)的樣本過(guò)少。

三、結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)2009—2011年制造業(yè)中進(jìn)行了股權(quán)激勵(lì)政策的上市公司作為樣本，包括深市和滬市的主板、創(chuàng)業(yè)板和中小板來(lái)研究管理層激勵(lì)政策與基準(zhǔn)收益率之間關(guān)系。本文的實(shí)證結(jié)果支持本文提出的假設(shè)，得出了以下結(jié)論：

首先，實(shí)施了管理層激勵(lì)的公司會(huì)提高基準(zhǔn)收益率。本文通過(guò)文獻(xiàn)回顧，在計(jì)算基準(zhǔn)收益率的模型中選擇了資本資產(chǎn)定價(jià)模型結(jié)合加權(quán)平均資本成本法。目前來(lái)說(shuō)基準(zhǔn)收益率并沒(méi)有統(tǒng)一的計(jì)算模型，本文選擇這個(gè)模型的原因在于它既反映了風(fēng)險(xiǎn)、資金結(jié)構(gòu)也反映了資金成本，相對(duì)來(lái)說(shuō)解釋力比較強(qiáng)。本文通過(guò)兩次回歸得出了影響樣本資本結(jié)構(gòu)的因素，計(jì)算出最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)值，并將債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本帶入模型中計(jì)算出基準(zhǔn)收益率。對(duì)比配對(duì)組的計(jì)算結(jié)果，能夠看出實(shí)施了管理層激勵(lì)的公司為了達(dá)到激勵(lì)的條件和得到更多的薪酬把資金流投向收益更高的項(xiàng)目。

其次，在前述結(jié)論的支撐下，文本進(jìn)行了第二部分的實(shí)證研究，仍然運(yùn)用回歸模型來(lái)驗(yàn)證股權(quán)激勵(lì)強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，股權(quán)激勵(lì)強(qiáng)度與基準(zhǔn)收益率呈顯著正相關(guān)，支持本文第三部分的假設(shè)，即實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的強(qiáng)度越大，那么管理層設(shè)定的基準(zhǔn)收益率就會(huì)越高。

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篇6

［關(guān)鍵詞］收益管理;避免資源虛耗;動(dòng)態(tài)定價(jià)

“收益管理”這個(gè)概念，由上個(gè)世紀(jì)70年代美國(guó)人提出，我國(guó)引入時(shí)間并不是很長(zhǎng)。收益管理主要是針對(duì)有存儲(chǔ)限制的資產(chǎn)或者是對(duì)易耗品的收入管理，是一種為增加收入的定價(jià)優(yōu)化策略。這個(gè)概念自從提出已在諸多行業(yè)中已成功應(yīng)用，并從中獲益，逐步應(yīng)用于服務(wù)產(chǎn)業(yè)。其中有很多成功的案例，究其原因，都是因?yàn)榭茖W(xué)的、合理的應(yīng)用了收益管理的方法和系統(tǒng)，使得這些企業(yè)用最短的時(shí)間，創(chuàng)造最大的利益。這就說(shuō)明了，收益管理雖說(shuō)是一門較新的技術(shù)，但只要掌握其核心理念，并將其服務(wù)管理系統(tǒng)科學(xué)應(yīng)用于生產(chǎn)就是可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化的。應(yīng)用法則是:需求定價(jià)替換成本定價(jià)，差別定價(jià)替換統(tǒng)一定價(jià)。有價(jià)值，有潛力的顧客要做到為其保留產(chǎn)品。酒店行業(yè)一般將收益管理進(jìn)行如下定義:把酒店的服務(wù)或產(chǎn)品，在最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，用最滿意的價(jià)格，最暢通的銷售渠道，給最有潛力的客人，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)酒店收益的最大化。通過(guò)“五個(gè)最”的組合，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)、機(jī)動(dòng)定價(jià)、優(yōu)化價(jià)格、市場(chǎng)分析、控制容量以及超客房預(yù)訂作為實(shí)施法則，盡可能地避免酒店資源虛耗，深度挖掘市場(chǎng)的盈利能力，使得酒店收益最大化目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)。關(guān)于收益管理，經(jīng)常會(huì)有人誤解為它只有在酒店客房滿房的情況下才能發(fā)揮作用，其實(shí)不然。在酒店行業(yè)中，收益管理服務(wù)系統(tǒng)科學(xué)合理應(yīng)用，無(wú)論酒店滿房與否，這門技術(shù)都可以發(fā)揮其作用，實(shí)現(xiàn)收益最大化。譬如:動(dòng)態(tài)定價(jià)、差別定價(jià)、價(jià)格優(yōu)化及容量控制等等，都是基于市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品價(jià)值、定價(jià)及預(yù)訂控制技術(shù)，完全不受客房出租率的影響。此外，從收益管理本身來(lái)講，房?jī)r(jià)和客房出租率二者互動(dòng)、融合才是檢測(cè)酒店收益管理的硬指標(biāo)，而不是其他。在酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)中，有且只有這個(gè)指標(biāo)，才能全面地、有效地反映客房收入水平。因此，酒店行業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到這一誤區(qū)，了解酒店應(yīng)用收益管理的必要性及重要性。那現(xiàn)在的問(wèn)題就是，如何使收益管理在酒店行業(yè)中起到促進(jìn)收益最大化的作用呢?現(xiàn)分析以下幾個(gè)方面，僅供參考。

1．細(xì)分酒店市場(chǎng)，以支付意愿為依據(jù)實(shí)行差別定價(jià)

酒店定價(jià)是門學(xué)問(wèn)，要想科學(xué)的、合理的根據(jù)市場(chǎng)需求，結(jié)合酒店自我定位，針對(duì)不同的消費(fèi)群體來(lái)定價(jià)，實(shí)現(xiàn)酒店利益最大化，就必須得經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查，長(zhǎng)遠(yuǎn)的站略目光以及科學(xué)可靠的服務(wù)管理系統(tǒng)才可以實(shí)現(xiàn)。所以，細(xì)分酒店市場(chǎng)，以支付意愿為依據(jù)實(shí)行差別定價(jià)是首先要解決的問(wèn)題。

2．需求預(yù)測(cè)，是把握市場(chǎng)未來(lái)走向的依據(jù)

酒店客房屬于易逝性產(chǎn)品，市場(chǎng)彈性大，消費(fèi)主體也有很多不可控因素。酒店銷售部門如不能準(zhǔn)確應(yīng)用收益管理服務(wù)系統(tǒng)，把握市場(chǎng)需求前景，在設(shè)定房?jī)r(jià)分配中出現(xiàn)偏差，不僅僅會(huì)損失潛在收入，造成資源虛耗，而且還可能會(huì)導(dǎo)致顧客流失。需求預(yù)測(cè)是在歷史數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ)上科學(xué)分析，使得酒店管理者能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的判斷力。為了能夠更加精確地預(yù)測(cè)某個(gè)時(shí)間段的需求，酒店管理者需要各種市場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)，譬如:銷售價(jià)格、NoShow率、取消訂房數(shù)以及超訂量等數(shù)據(jù)都可以從酒店P(guān)MS系統(tǒng)中獲得。此外，酒店管理者還應(yīng)清楚顧客歷史消費(fèi)行為模式，歷史事件、平均停留天數(shù)、競(jìng)爭(zhēng)者信息、細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)情況及客源結(jié)構(gòu)比等情況，為市場(chǎng)未來(lái)情況的分析提供依據(jù)。事實(shí)證明，通過(guò)需求預(yù)測(cè)，可解決下列問(wèn)題:1．動(dòng)態(tài)價(jià)格制定更加科學(xué)、合理;2．某時(shí)間段的訂房量科學(xué)預(yù)測(cè)，控制容量和定價(jià)，以此提高單房收入;3．在市場(chǎng)需求旺期，有效制定超預(yù)售比例，實(shí)現(xiàn)酒店利益最大化。

3．制定定價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)化

在酒店行業(yè)中，定價(jià)不可能像某種商品一樣，價(jià)位基本長(zhǎng)時(shí)間保持不變。反之，只要是市場(chǎng)需求，只要是能夠讓酒店實(shí)現(xiàn)利益最大化，滿足不同層次消費(fèi)者需求，就可以隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，制定科學(xué)合理的定價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)化。一般來(lái)說(shuō)，各個(gè)酒店定價(jià)法有多種形式，這里提到的有以下六種:(1)根據(jù)客房類型進(jìn)行定價(jià);(2)根據(jù)旅游淡旺季進(jìn)行定價(jià);(3)根據(jù)預(yù)定時(shí)間長(zhǎng)短進(jìn)行定價(jià);(4)根據(jù)目標(biāo)顧客的不同進(jìn)行定價(jià);(5)根據(jù)預(yù)定客人的多少進(jìn)行定價(jià);(6)多種方法同時(shí)使用。4．增強(qiáng)客房超訂的合理性，避免資源虛耗超額預(yù)定的合理控制，是指在市場(chǎng)需求的范圍內(nèi)，酒店在預(yù)定房間時(shí)，一般不會(huì)按房間的實(shí)際數(shù)字預(yù)定，而是在一定比例內(nèi)超額預(yù)定。這是因?yàn)?，消費(fèi)者在預(yù)定房間和實(shí)際入住房間之間可能存在有臨時(shí)取消預(yù)定的情況，如果按房間實(shí)際數(shù)字預(yù)定，會(huì)造成酒店的資源需耗，減少酒店的利潤(rùn)。但是，如果超額預(yù)定太多，造39閆娟，等．試論收益管理在酒店行業(yè)中的應(yīng)用邏輯分析［J］．陜西廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2019，(4)．成已預(yù)定的消費(fèi)者無(wú)法入住，也會(huì)給客人帶來(lái)諸多不變，影響酒店聲譽(yù)。所以，如何增強(qiáng)客房超訂的合理性，避免資源虛耗，是很值得思考的問(wèn)題。目前使用的是以下幾種方法:(1)電話提前確認(rèn)。酒店行業(yè)在預(yù)定房間之后會(huì)有一項(xiàng)工作就是在消費(fèi)者即將入住的前一天會(huì)派專人打電話確認(rèn)是否能按時(shí)入住，這樣做的好處就是能及時(shí)清楚消費(fèi)者動(dòng)態(tài)，進(jìn)一步穩(wěn)定房源，如果發(fā)生消費(fèi)者臨時(shí)取消入住的情況，可以及時(shí)二次銷售，有效的調(diào)配資源，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。(2)預(yù)收保證金。隨著五一、十一等國(guó)家法定節(jié)假日以及學(xué)生寒暑假等各個(gè)旅游高峰的到來(lái)，酒店房間會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較為短暫的，但相對(duì)集中的預(yù)定周期，在這個(gè)周期內(nèi)可以采取預(yù)收保證金的方式來(lái)預(yù)防過(guò)多的已預(yù)定房間臨時(shí)取消的狀況。同時(shí)可以有效的進(jìn)行資源配置。(3)適度調(diào)整價(jià)格。在有大型會(huì)議、集中培訓(xùn)、盛大節(jié)日等諸如此類的活動(dòng)期間，酒店房間的預(yù)定容易出現(xiàn)“爆棚”的現(xiàn)象，在此期間的房間價(jià)格就會(huì)和一般情況下的房間價(jià)格有所不同，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段的核心已不是價(jià)位問(wèn)題，而是是否有房源的問(wèn)題，所以大部分酒店會(huì)采取適度提升價(jià)格的方式，只要是在消費(fèi)者能承受的經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)都是可以接受的，酒店也能因此能大幅度的提升利潤(rùn)。(4)合理利用高級(jí)別套房。在酒店行業(yè)中，像總統(tǒng)套房、別墅等高級(jí)房型一般入住率相對(duì)較低，我們?cè)趯?shí)施價(jià)格定位時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，讓此類房型提升入住率，有效的減少資源閑置，有效提升酒店利潤(rùn)。

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篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營(yíng)管理模式

中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂(lè)以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開(kāi)發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個(gè)信息平臺(tái)上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個(gè)主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營(yíng)管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理細(xì)分為廣告宣傳、市場(chǎng)營(yíng)銷和商戶運(yùn)營(yíng)售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營(yíng)管理模式可以以一個(gè)店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺(jué)。這些同意的精英模式包含了四個(gè)方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過(guò)采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場(chǎng)面積難以出售的問(wèn)題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購(gòu)的承諾，這就營(yíng)造出來(lái)很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是以一個(gè)物業(yè)為整體進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的。通過(guò)對(duì)類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場(chǎng)都取得一定的利潤(rùn)，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長(zhǎng)期的租賃合同。對(duì)于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開(kāi)放商對(duì)于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為入股股本參與整個(gè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營(yíng)。除此之外，還可以通過(guò)物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門為經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營(yíng)搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬(wàn)達(dá)模式，這種模式也被如今萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際大企業(yè)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，也能保證這個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤(rùn)。主要的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括了開(kāi)發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)和管理幾個(gè)工作環(huán)節(jié)，這幾個(gè)工作環(huán)節(jié)中每一個(gè)都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)非常的火熱，帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的不合理高漲，國(guó)家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對(duì)這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開(kāi)發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個(gè)同志就是通過(guò)行政手段的方式對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對(duì)某一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會(huì)造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)很大程度上是以來(lái)市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但是在法律的角度上來(lái)了解城市發(fā)展的政策傾向也會(huì)起到很大的作用。

3.3 租金價(jià)差帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)該商鋪，而開(kāi)發(fā)商則是將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這樣就會(huì)在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對(duì)于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開(kāi)放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請(qǐng)相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場(chǎng)的需求和規(guī)律來(lái)辦事，不能脫離市場(chǎng)。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對(duì)于普通的投資者可能不清楚，會(huì)因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行銷售的過(guò)程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

如果幾個(gè)大型的上家在長(zhǎng)期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營(yíng)管理不善而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而無(wú)力支付預(yù)先約定的房租，這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法支付固定的收益給業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行出租的過(guò)程中不能只從租金的角度來(lái)挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級(jí)履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行招商的過(guò)程中知識(shí)單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會(huì)因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)困難造成退租。這種情況會(huì)在很大程度上延長(zhǎng)招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)公平的法律法規(guī)確定購(gòu)房者和開(kāi)放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購(gòu)房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開(kāi)發(fā)商采用委托經(jīng)營(yíng)管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之外，開(kāi)發(fā)商或者提供的管理公司還要和購(gòu)房者簽訂一份委托管理合同，開(kāi)發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營(yíng)的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來(lái)收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商也要公平公正的分配整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對(duì)這一問(wèn)題開(kāi)發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過(guò)程中成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)商場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個(gè)利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會(huì)的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)偅虡I(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問(wèn)題就體現(xiàn)了出來(lái)。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國(guó)開(kāi)始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是新參加的開(kāi)發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來(lái)講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場(chǎng)空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開(kāi)發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中要整合好各個(gè)方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻(xiàn)

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篇8

關(guān)鍵詞：新金融工具準(zhǔn)則；上市銀行；影響

一、新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)上市銀行收益的影響

（一）對(duì)上市銀行利潤(rùn)的影響

全面實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以后，將給商業(yè)銀行損益確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)根本性的改變，最顯著的就是金融機(jī)構(gòu)所持有的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債的公允價(jià)值的變化要直接計(jì)入損益或權(quán)益。金融工具的價(jià)值受到利率、匯率、價(jià)格等指標(biāo)波動(dòng)的影響，隨著商業(yè)銀行衍生金融工具交易量的大幅增加，勢(shì)必造成期末利潤(rùn)的波動(dòng)性增加。同時(shí)，根據(jù)新準(zhǔn)則，銀行持有金融資產(chǎn)的收益和損失不是在報(bào)告期末反映，而是要立刻確認(rèn)，這將縮小商業(yè)銀行盈余管理的空間。

（二）對(duì)上市銀行不良貸款的影響

在不良貸款方面，新準(zhǔn)則改變了貸款按五級(jí)分類計(jì)提減值準(zhǔn)備的傳統(tǒng)做法，減少了人為因素對(duì)減值準(zhǔn)備計(jì)提額的影響。相比之下，未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法更具有相關(guān)性與客觀性，也更符合會(huì)計(jì)信息對(duì)外披露的要求，但是在操作上難度也更大。由于減值準(zhǔn)備是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的備抵項(xiàng)目，所以對(duì)減值準(zhǔn)備計(jì)提的規(guī)定使得銀行利潤(rùn)的可控性進(jìn)一步下降。同時(shí)，也帶來(lái)了有關(guān)銀行的不良貸款余額及新增額是否會(huì)發(fā)生異動(dòng)的疑問(wèn)。由于新準(zhǔn)則初始運(yùn)用，貸款減值準(zhǔn)備計(jì)提方式的改變究竟會(huì)給計(jì)提準(zhǔn)備帶來(lái)多大的差異，目前還沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)，因此，對(duì)銀行損益和收益的影響程度尚不能準(zhǔn)確評(píng)判。

（三）金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移使上市銀行收益復(fù)雜化

在終止確認(rèn)中，銀行針對(duì)金融資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)移由此引起的損失和收益的確認(rèn)，有兩種可選擇的方法，即確認(rèn)、調(diào)整當(dāng)期損益并先在權(quán)益項(xiàng)目中列報(bào)或者待金融資產(chǎn)出售后再計(jì)入損益。以上述方式確認(rèn)的損益與按收入費(fèi)用相配比的傳統(tǒng)模式確認(rèn)的損益共同組成了銀行的最終經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，這不僅不符合傳統(tǒng)會(huì)計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而且使銀行期間凈利潤(rùn)的內(nèi)容更顯得復(fù)雜化。

二、新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)上市銀行風(fēng)險(xiǎn)管理水平的影響

（一）對(duì)上市銀行利率風(fēng)險(xiǎn)管理能力的影響

全面引入公允價(jià)值后，銀行會(huì)計(jì)核算將與復(fù)雜的資本市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更為緊密地聯(lián)系在一起，市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)銀行的影響將會(huì)通過(guò)會(huì)計(jì)信息反映出來(lái)。當(dāng)市場(chǎng)利率水平變化時(shí)，金融工具的重估值隨之發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致銀行的財(cái)務(wù)狀況和盈利能力產(chǎn)生波動(dòng)。因此，公允價(jià)值的全面引入要求銀行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境具有較強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)能力，這種能力具體反映為銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)管理能力。從風(fēng)險(xiǎn)的角度看，公允價(jià)值計(jì)價(jià)屬性的引入，不僅僅是一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，而且會(huì)給商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理觀念、風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)手段帶來(lái)一次巨大的變革。

（二）對(duì)上市銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的影響

在國(guó)有銀行的存款賬戶中，存在著大量忠實(shí)而低成本的居民儲(chǔ)蓄存款。這些存款對(duì)市場(chǎng)利率的變化不太敏感，流動(dòng)性較低，而對(duì)國(guó)家聲譽(yù)的依賴性很強(qiáng)，雙方形成了強(qiáng)大的資本聯(lián)盟，是私有銀行和外資銀行所不能比擬的。國(guó)有銀行股份制改革上市后，國(guó)家有關(guān)部門和國(guó)有絕對(duì)控股集團(tuán)成為這些銀行的超級(jí)大股東，所以即使在國(guó)有銀行上市后，這一部分的資本仍然非常穩(wěn)定。但是，新準(zhǔn)則的實(shí)施特別是公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)有銀行的廣泛應(yīng)用及其財(cái)務(wù)報(bào)表的充分披露，將導(dǎo)致?lián)p益的波動(dòng)迅速反映到財(cái)務(wù)報(bào)表之中，擴(kuò)大銀行業(yè)績(jī)的波動(dòng)效應(yīng)。更為突出的是，隨著銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下降及隨之而來(lái)的金融資產(chǎn)貶值，尤其在我國(guó)目前這種特殊的資本結(jié)構(gòu)情況下，將嚴(yán)重影響銀行的聲譽(yù)。聲譽(yù)的損害使核心存款持有者對(duì)改制銀行信心劇烈惡化，那么這些存款就會(huì)退出核心存款行列而轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愦婵?。如果在現(xiàn)有銀行體系中盲目采用公允價(jià)值計(jì)量，可將單個(gè)銀行的損益變動(dòng)升級(jí)為銀行系統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。三、新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)上市銀行監(jiān)管的影響

（一）對(duì)金融監(jiān)管的影響

從銀行穩(wěn)定角度看，銀行信貸質(zhì)量要在準(zhǔn)備金中得到體現(xiàn)，不僅要求對(duì)已經(jīng)發(fā)生的損失計(jì)提專項(xiàng)準(zhǔn)備，還要對(duì)可能發(fā)生的損失計(jì)提一般準(zhǔn)備。而新會(huì)計(jì)制度要求，銀行有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，才應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)提準(zhǔn)備金是資產(chǎn)面值與未來(lái)全部現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值之差，這與銀行內(nèi)部會(huì)計(jì)制度預(yù)測(cè)到的貸款組合發(fā)生的損失不一致，也與銀行監(jiān)管的審慎性要求在一定程度上是矛盾的。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施會(huì)改變權(quán)益的范圍，使監(jiān)管資本計(jì)算的范圍也要做相應(yīng)的調(diào)整。特別是部分未實(shí)現(xiàn)的利得或損失將計(jì)入資本公積，使得監(jiān)管資本偏離了審慎的要求，不符合會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則，所以監(jiān)管部門有必要根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)對(duì)監(jiān)管資本的計(jì)量范圍進(jìn)行調(diào)整。主要涉及負(fù)債和權(quán)益分類，可供出售資產(chǎn)、公允價(jià)值選擇權(quán)以及現(xiàn)金的流套期的會(huì)計(jì)處理等方面對(duì)監(jiān)管資本的影響。同時(shí)，由于資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目的變化與衍生工具的表內(nèi)核算，計(jì)算加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的組成部分也發(fā)生變化，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)權(quán)重和轉(zhuǎn)換方式進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在審慎的前提下在會(huì)計(jì)資本和監(jiān)管資本之間建立必要的聯(lián)系機(jī)制。

（二）對(duì)上市銀行自身會(huì)計(jì)監(jiān)管的影響

1.銀行在公允價(jià)值運(yùn)用中，由于客觀計(jì)量和主觀因素會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題產(chǎn)生，進(jìn)而影響會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量，這樣對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)管提出了更高的要求?？陀^因素的影響可以通過(guò)修改監(jiān)管資本計(jì)量范圍的方式進(jìn)行解決，但是要剔除會(huì)計(jì)人員主觀因素的影響，使公允價(jià)值能得到真實(shí)的反映，則需要在會(huì)計(jì)監(jiān)管方式上進(jìn)行創(chuàng)新。銀行業(yè)監(jiān)管部門要積極推進(jìn)商業(yè)銀行按照巴塞爾新資本協(xié)議的要求，加快開(kāi)發(fā)內(nèi)部評(píng)級(jí)法并進(jìn)一步建立和完善正向激勵(lì)與嚴(yán)厲懲罰并重的激勵(lì)約束機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)的管理，密切關(guān)注會(huì)計(jì)信息的變動(dòng)情況，切實(shí)防止會(huì)計(jì)核算方法的濫用，逐步完善銀行會(huì)計(jì)信息披露機(jī)制。2.對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)管隊(duì)伍質(zhì)量提出了更高的要求。新準(zhǔn)則非常復(fù)雜，要求更高，它的實(shí)施對(duì)銀行業(yè)的會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)管將帶來(lái)巨大影響，很好地理解銀行的會(huì)計(jì)要素及其處理方法是非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)的必要條件。而現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)隊(duì)伍和監(jiān)管隊(duì)伍的自身素質(zhì)令人擔(dān)憂。所以，開(kāi)展對(duì)銀行業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算，特別是對(duì)金融工具確認(rèn)與計(jì)量方面的培訓(xùn)顯得尤為重要，十分緊迫。監(jiān)管部門要開(kāi)展專題培訓(xùn)，切實(shí)提高會(huì)計(jì)監(jiān)管人員分析商業(yè)銀行財(cái)務(wù)狀況及風(fēng)險(xiǎn)狀況的水平，提高銀行會(huì)計(jì)監(jiān)管能力。

（三）促進(jìn)了監(jiān)管協(xié)調(diào)，解決貸款損失準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)處理和稅收政策

按照新準(zhǔn)則的要求，公允價(jià)值計(jì)量部分業(yè)務(wù)時(shí)，需要對(duì)未實(shí)現(xiàn)的損益進(jìn)行確認(rèn)，與稅務(wù)部門據(jù)實(shí)納稅的基本原則存在著一定的矛盾，會(huì)影響銀行的各項(xiàng)稅收負(fù)擔(dān)。此外，我國(guó)會(huì)計(jì)制度、稅收制度以及監(jiān)管當(dāng)局對(duì)貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提的要求也不完全相同，監(jiān)管部門應(yīng)與財(cái)政部、國(guó)稅局加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，明確未實(shí)現(xiàn)損益納稅的稅收政策、貸款損失稅前的抵扣標(biāo)準(zhǔn)等，以更好地促進(jìn)商業(yè)銀行的穩(wěn)健運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)良性互動(dòng)，使金融監(jiān)管和會(huì)計(jì)監(jiān)管協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)改進(jìn)和完善多元化的金融監(jiān)管體制，加強(qiáng)銀監(jiān)會(huì)與人民銀行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)在金融監(jiān)管方面的工作協(xié)調(diào)，合理劃分各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍和職責(zé)。

四、新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)上市銀行金融風(fēng)險(xiǎn)形成的影響

金融市場(chǎng)的迅速變化和監(jiān)管機(jī)構(gòu)自身能力的不足，導(dǎo)致我國(guó)目前的金融監(jiān)管與現(xiàn)實(shí)之間還存在著相當(dāng)大的差距，使得金融機(jī)構(gòu)普遍存在管理層道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。由于存在政府公開(kāi)或隱性的擔(dān)保，資本實(shí)力有限或者監(jiān)管乏力的金融機(jī)構(gòu)往往會(huì)在利益驅(qū)使下傾向于投資高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致資產(chǎn)的泡沫化。資產(chǎn)泡沫化的微觀機(jī)制在于金融中介將投資集中在股票、債券和房地產(chǎn)市場(chǎng)，而宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)和微觀經(jīng)營(yíng)主體對(duì)經(jīng)營(yíng)前景的錯(cuò)誤預(yù)期以及各種基金、保險(xiǎn)和投資銀行機(jī)構(gòu)的大量出現(xiàn)，再加之全球電子交易系統(tǒng)和國(guó)際游資跨越國(guó)界的迅速移動(dòng)，都在一定程度上助長(zhǎng)了資產(chǎn)泡沫的加速生成、積累與演化。當(dāng)資產(chǎn)泡沫化出現(xiàn)“風(fēng)吹草動(dòng)”跡象的時(shí)候，由于公允價(jià)值的計(jì)量模式會(huì)將這些金融風(fēng)險(xiǎn)放大，將進(jìn)一步減少國(guó)有銀行的核心存款。同時(shí)，銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也迅速加劇。銀行以及其它金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)由此迅速惡化，很可能陷入經(jīng)營(yíng)困境，甚至破產(chǎn)。而銀行在經(jīng)濟(jì)生活有的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，此時(shí)就會(huì)轉(zhuǎn)換成風(fēng)險(xiǎn)聚積效應(yīng)，促使投資與信貸活動(dòng)的終止。政府也會(huì)因援救倒閉或?yàn)l臨倒閉的金融機(jī)構(gòu)而支付巨大的財(cái)政開(kāi)支，從而誘發(fā)貨幣危機(jī)。這樣，就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)銀行業(yè)危機(jī)與貨幣危機(jī)，并相互加強(qiáng)，相互交織，最終加劇金融危機(jī)的演化進(jìn)程。

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篇9

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見(jiàn),本文所指的收益模式并不針對(duì)具體的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)類型,而是指一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程中,為了獲取良好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有不同的影響,表1從多方面對(duì)物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進(jìn)行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項(xiàng)目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價(jià)值在長(zhǎng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時(shí)完成,并受工程建設(shè)、銷售狀況、市場(chǎng)價(jià)格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過(guò)租賃合同獲得中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中遇到資金短缺等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過(guò)出售已持有的物業(yè)來(lái)解決流動(dòng)性問(wèn)題。進(jìn)一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,企業(yè)可以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn);在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級(jí)市場(chǎng)中的租金風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于租金的波動(dòng)性,因此前者將面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

品牌效應(yīng)在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來(lái)提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價(jià)值。例如,香港置地集團(tuán)在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽(yù),而太古地產(chǎn)的太古廣場(chǎng)也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢(shì)。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過(guò)去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點(diǎn),而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場(chǎng)中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬(wàn)元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡(jiǎn)稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢?nèi)地的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開(kāi)發(fā)中小型的住宅項(xiàng)目,隨著市場(chǎng)需要逐步開(kāi)始全力開(kāi)發(fā)大型的住宅項(xiàng)目。從1992年以來(lái),“新地”一直高居香港股票市場(chǎng)“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過(guò)對(duì)1988年到2004年公司年報(bào)數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來(lái)其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計(jì)算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢(shì),從1988年的22.3%增長(zhǎng)至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開(kāi)始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開(kāi)始快速下降到2004年的35%?！按顿Y物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動(dòng)趨勢(shì),即從1990年大幅度下降后,在整個(gè)90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開(kāi)始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價(jià)格指數(shù)超過(guò)租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)都達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。亞洲金融危機(jī)發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)快速下跌。“新地”在周期循環(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進(jìn)入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進(jìn)行了靈活的調(diào)整,通過(guò)將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機(jī)會(huì),從而在價(jià)格大幅度下降時(shí)避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計(jì)算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對(duì)保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長(zhǎng)至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見(jiàn),雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對(duì)的均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明,自1988年以來(lái),“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),并于1998年達(dá)到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長(zhǎng),但由于亞洲金融危機(jī)后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長(zhǎng)和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動(dòng)過(guò)程。1998年,銷售收入達(dá)到歷史最高點(diǎn)后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機(jī)以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進(jìn)一步計(jì)算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標(biāo)準(zhǔn)方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見(jiàn),物業(yè)租賃收益模式所帶來(lái)的租賃收入彌補(bǔ)了銷售收入強(qiáng)烈波動(dòng)給公司總收益帶來(lái)的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過(guò)去近20年中,投資策略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效有四個(gè)顯著特點(diǎn):第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動(dòng)性,提高了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效、降低了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,對(duì)于“新地”這個(gè)曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營(yíng)理念的公司,在不斷發(fā)展的過(guò)程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程。

筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的演進(jìn)是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過(guò)渡、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為如下四點(diǎn):

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)靈活性,公司總體的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng),即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

為企業(yè)預(yù)留了創(chuàng)造品牌價(jià)值的機(jī)會(huì)。

香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應(yīng)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認(rèn)為內(nèi)地企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)即將面臨的收益模式選擇問(wèn)題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成熟發(fā)展期到來(lái)之前,適當(dāng)增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過(guò)渡到混合型收益模式。其次,對(duì)于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅(jiān)定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應(yīng)靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢(shì)?？偠灾?本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢(shì),然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢(shì),使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

參考文獻(xiàn):

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；投資收益；管理

中圖分類號(hào)：F416 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0398-01

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資大、周期長(zhǎng)、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動(dòng)輒幾千萬(wàn)甚至上億，而且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資前和投資后進(jìn)行項(xiàng)目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益管理，應(yīng)從下四個(gè)方面進(jìn)行。

一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測(cè)算模型

建立投資收益模型，其目的在于保持項(xiàng)目的收益對(duì)比；為項(xiàng)目實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施效果的評(píng)價(jià)建立標(biāo)尺；規(guī)范投資收益測(cè)算、提高工作效率。投資收益測(cè)算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。

中鐵二局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司主要是承擔(dān)舊城、小區(qū)開(kāi)發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對(duì)于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)很多。歸結(jié)起來(lái)，其核心指標(biāo)關(guān)注兩個(gè)，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤(rùn)率，動(dòng)態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。要得出上述指標(biāo)，將形成項(xiàng)目利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、資金計(jì)劃表三張主表以及項(xiàng)目核心關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)表、銷售回款進(jìn)度表、投資估算及投資進(jìn)度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測(cè)算效率，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測(cè)算提供基礎(chǔ)信息。

二、構(gòu)建項(xiàng)日收益評(píng)價(jià)體系

項(xiàng)目從征地到建設(shè)驗(yàn)收完成都需要項(xiàng)目收益的評(píng)價(jià)，尤其征地這個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)最為重要，這個(gè)環(huán)節(jié)用到的評(píng)價(jià)方法是定量。項(xiàng)目投資收益測(cè)量計(jì)算的時(shí)候，每一個(gè)物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與輔助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它們用來(lái)檢測(cè)項(xiàng)目是否給企業(yè)帶來(lái)收益。

企業(yè)建設(shè)成立前會(huì)對(duì)所有指標(biāo)設(shè)置基準(zhǔn)值，企業(yè)分析所有指標(biāo)對(duì)于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個(gè)指標(biāo)在整體評(píng)價(jià)中的相對(duì)重要程度之后，會(huì)和基準(zhǔn)值進(jìn)行對(duì)比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對(duì)所有指標(biāo)打分，從而建設(shè)成立項(xiàng)目收益評(píng)價(jià)體系。

三、項(xiàng)日收益管理要貫穿于項(xiàng)日幾個(gè)重要階段

3.1 征地階段投資收益管理

征地階段非常重要，關(guān)系到項(xiàng)目收益的整個(gè)過(guò)程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項(xiàng)目可行性一起研究。因?yàn)榭尚斜菖c收益管理是相輔相成的，項(xiàng)目收益測(cè)量計(jì)算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對(duì)象。而可行性研究的對(duì)象，是項(xiàng)目收益測(cè)量計(jì)算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。

（1）全面理解目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求。限高、容積率、覆蓋率這三個(gè)指標(biāo)是重點(diǎn)要注意的地方。這三個(gè)指標(biāo)之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。

（2）認(rèn)識(shí)和價(jià)格相關(guān)的信息。①明確實(shí)際交易的價(jià)格；②了解價(jià)格計(jì)算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項(xiàng)目?jī)?nèi)外所有配置。

注重隱型成本。①開(kāi)發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項(xiàng)目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫(kù)，地下室等建筑需要的成本。

做好風(fēng)險(xiǎn)分析，確定獲取項(xiàng)目底價(jià)。投資收益管理工作的進(jìn)行，需要對(duì)一些因素進(jìn)行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價(jià)格變化、銷售單價(jià)變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對(duì)這些因素進(jìn)行分析，得出項(xiàng)目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對(duì)項(xiàng)目競(jìng)買底價(jià)進(jìn)行分析。

3.2 策劃階段投資收益管理

策劃階段是對(duì)征地階段的補(bǔ)充和加深，是對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品、項(xiàng)目、客戶進(jìn)行詳細(xì)的定位。這一階段重要作用是對(duì)預(yù)備方案進(jìn)行篩選，然后確實(shí)最合理的設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因?yàn)槟承┰驔](méi)有確定工作方案，在項(xiàng)目策劃階段會(huì)對(duì)其進(jìn)行確定，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)項(xiàng)目收益的方案提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，確保決策準(zhǔn)確。

此外，還有項(xiàng)目的配套設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)在這個(gè)階段確定。在確定的過(guò)程中，要結(jié)合項(xiàng)目成本效益原則、銷售定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)際情況、市場(chǎng)需求，得出可以準(zhǔn)確測(cè)算項(xiàng)目投資的項(xiàng)目配套設(shè)備。

3.3 方案階段投資收益管理

方案階段重心是在符合規(guī)劃指標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目策劃確定的方案，盡最大努力增加項(xiàng)目收益。在這個(gè)階段，是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃中的投資收益更深的測(cè)算。

3.4 定價(jià)階段投資收益管理

項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，項(xiàng)目成本也在不斷變化，項(xiàng)目收益也開(kāi)始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的時(shí)候運(yùn)用的方法是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法與需求導(dǎo)向法，但是項(xiàng)目進(jìn)行是分批進(jìn)行定價(jià)的，所以仍然需要強(qiáng)制性跟蹤收益，依據(jù)成本導(dǎo)向推算出開(kāi)盤時(shí)候的價(jià)格。這個(gè)階段要注意某種情況下項(xiàng)目收益的情況。

3.5 結(jié)案階段投資收益管理

這個(gè)階段中心工作是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，得出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目收益進(jìn)行最后的評(píng)價(jià)估量，方便后面的工作揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，最大限度的增加項(xiàng)目收益。進(jìn)展報(bào)告與好的經(jīng)驗(yàn)都是在這個(gè)階段完成的，進(jìn)展報(bào)告與好的經(jīng)驗(yàn)的制作過(guò)程中要認(rèn)真的對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且把每一個(gè)數(shù)據(jù)表明出處，然后計(jì)算收益，分析收益降低的原因。同時(shí)，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。

四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機(jī)制

項(xiàng)目投資收益管理是一個(gè)復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機(jī)制。這個(gè)機(jī)制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項(xiàng)目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負(fù)責(zé)的組織機(jī)制。