導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我個(gè)人擔(dān)任了五個(gè)工程建設(shè)指揮部的辦公室主任，現(xiàn)在，我就綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊建設(shè)和月新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和同志們匯報(bào)一下，其他三個(gè)項(xiàng)目分別由和為大家匯報(bào)。

一、綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊

工程建設(shè)情況

一是制定了方案，明確了職責(zé)。建設(shè)綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊是個(gè)系統(tǒng)工程，涉及部門(mén)多，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，為保證各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，指揮部集思廣益，廣泛征求各方意見(jiàn)，形成了《縣綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊建設(shè)實(shí)施方案》，現(xiàn)已由縣委辦、縣政府辦下發(fā)到各單位組織實(shí)施?！斗桨浮穼?duì)各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容和目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真的梳理，根據(jù)各部門(mén)的工作職責(zé)，明確了潔凈一條江，綠化兩條路，重點(diǎn)建設(shè)十個(gè)節(jié)點(diǎn)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展各項(xiàng)工程項(xiàng)目的牽頭單位和責(zé)任單位，為下一步迅速啟動(dòng)、盡快推進(jìn)綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊各項(xiàng)工程建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二是緊密跟蹤項(xiàng)目申報(bào)工作。認(rèn)真對(duì)照《實(shí)施方案》中的工作職責(zé)，繼續(xù)梳理可以申報(bào)的項(xiàng)目名稱(chēng)和資金規(guī)模，積極開(kāi)展項(xiàng)目的申報(bào)工作，建立了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申報(bào)半月匯報(bào)制。10月16日統(tǒng)計(jì)：2012年可開(kāi)發(fā)申報(bào)項(xiàng)目單位共有17個(gè)，申報(bào)項(xiàng)目總數(shù)64個(gè)，資金總額達(dá)3.7億多元。項(xiàng)目涉及農(nóng)、林、水、環(huán)保和民政、文化、教育、旅游等眾多單位，都可以在綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊范圍內(nèi)實(shí)施，為下一步各專(zhuān)項(xiàng)工程的實(shí)施提供了資金保證。10月31日統(tǒng)計(jì)：又新增了6個(gè)項(xiàng)目，使項(xiàng)目總數(shù)達(dá)70個(gè)，資金達(dá)到6.2億元。

三是科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)。廈門(mén)格林貝爾設(shè)計(jì)公司對(duì)兩岸進(jìn)行了多次的實(shí)地調(diào)研和踏勘。11月1日初步規(guī)劃綱要和初步方案已提交縣有關(guān)會(huì)議討論，需要進(jìn)一步補(bǔ)充、修改。

四是開(kāi)展了生態(tài)休閑區(qū)地形測(cè)繪工作。10月6日，贛南測(cè)繪院一行9人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行地形測(cè)繪。目前，技術(shù)人員正在加班加點(diǎn)測(cè)繪地形，已完成90%的工作量，預(yù)計(jì)本月20日前完成，為下一步編制生態(tài)休閑區(qū)298公頃修建性詳細(xì)規(guī)劃提供服務(wù)；

下一步工作打算

1．各牽頭單位和責(zé)任單位根據(jù)《縣綠色經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊實(shí)施方案》，11月底前做好、做細(xì)一條江、兩條路、十個(gè)節(jié)點(diǎn)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展各項(xiàng)工程的具體實(shí)施方案，把各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目落實(shí)到具體的地帶、落實(shí)到具體的年度，確保工程項(xiàng)目如期開(kāi)工、如期竣工。

2．各單位密切配合，認(rèn)真梳理項(xiàng)目、包裝項(xiàng)目、積極向上爭(zhēng)取項(xiàng)目，各單位要根據(jù)各自的實(shí)施計(jì)劃，做好做細(xì)各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和資金預(yù)算，形成項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告，分別向上爭(zhēng)資爭(zhēng)項(xiàng)。

3．11月20日前底完成生態(tài)休閑區(qū)地形測(cè)繪工作，并盡快制定該區(qū)域建設(shè)方案。

4．督促規(guī)劃設(shè)計(jì)單位12月底完成《縣綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊總體規(guī)劃》。

5．督促規(guī)劃設(shè)計(jì)單位11月底完成生態(tài)休閑區(qū)的修詳規(guī)；12月底完成筠門(mén)嶺歷史文化名鎮(zhèn)、（小魚(yú)潭）高速出口道路、小魚(yú)潭至縣城出入口的修建性詳細(xì)規(guī)劃。

6．積極招商引資，引進(jìn)民間資本參與生態(tài)休閑區(qū)建設(shè)。打算引進(jìn)福建著名品牌“招寶-劉老根生態(tài)農(nóng)莊有限公司”到投資興建生態(tài)休閑農(nóng)莊，緩解工程建設(shè)的資金壓力，加快工程建設(shè)步伐。

二、月新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目

項(xiàng)目進(jìn)展情況

1．10月31日上午，在縣規(guī)劃建設(shè)局召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)月新區(qū)城市設(shè)計(jì)及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)行討論，相關(guān)單位負(fù)責(zé)人參加了會(huì)議，當(dāng)日中午，就以上規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向傅春榮書(shū)記、縣長(zhǎng)、副書(shū)記作了匯報(bào)，匯集了縣領(lǐng)導(dǎo)提出的意見(jiàn)和建議，形成了修改意見(jiàn)。

2．11月10日，安置區(qū)規(guī)劃總平面圖及效果圖由設(shè)計(jì)單位按照我方意見(jiàn)作了修改，經(jīng)請(qǐng)示縣領(lǐng)導(dǎo)，安置區(qū)規(guī)劃總平面圖及效果圖最終確定，11月14日前可將大型噴繪效果圖在安置區(qū)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。

3．已委托市水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做好月新區(qū)防洪堤及滾水壩規(guī)劃設(shè)計(jì)。

4．行政中心、接待中心、展示中心建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)已起草，可供設(shè)計(jì)單位參考。

存在問(wèn)題

新區(qū)城市設(shè)計(jì)及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設(shè)計(jì)還需一定時(shí)間，對(duì)其他工作進(jìn)度有一定影響。

三、近期工作計(jì)劃

1．11月下旬結(jié)合我方修改意見(jiàn)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將規(guī)劃方案修改到位，形成專(zhuān)家評(píng)審稿，進(jìn)行新區(qū)城市設(shè)計(jì)的專(zhuān)家評(píng)審。為此，我方將派人到上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行面對(duì)面溝通，將修改意見(jiàn)逐一落實(shí)到位。

2．12月初結(jié)合專(zhuān)家評(píng)審意見(jiàn)，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將規(guī)劃方案修改到位，把新區(qū)城市設(shè)計(jì)報(bào)縣規(guī)劃委員會(huì)審定，形成最終稿，并按法定程序進(jìn)行報(bào)批。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)控制；各階段

引言

通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有意識(shí)控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程成本造價(jià)，但在實(shí)際造價(jià)控制實(shí)施中，卻常常無(wú)從下手或不得要領(lǐng)，往往將工作重點(diǎn)僅僅放在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的成本造價(jià)管理，而忽視房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各階段工程造價(jià)的控制和管理問(wèn)題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本造價(jià)控制管理，可以說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各階段工程造價(jià)的實(shí)時(shí)控制和管理，是全動(dòng)態(tài)監(jiān)控和全過(guò)程監(jiān)控，尤其是要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各階段變更嚴(yán)格控制，同時(shí)要采取一切有效措施來(lái)減少因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同變更影響整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)。

1前期投資決策階段的控制措施

前期投資決策階段主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告的編制和報(bào)批。因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告的批復(fù)同意意味著項(xiàng)目可以進(jìn)行正式的開(kāi)發(fā)建設(shè)，所以與此相對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)控制工作主要是編制好投資估算和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，首先要對(duì)項(xiàng)目的總投資支出進(jìn)行估算，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算。它包括房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中所發(fā)生的全部支出，主要包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本費(fèi)用、配套工程費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成本估算得出項(xiàng)目的總支出，然后根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格（可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研可以獲得某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)作為參考）就可以算出項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)是正還是負(fù)，為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供最重要的一項(xiàng)數(shù)據(jù)參考。當(dāng)然，通過(guò)本階段的投資估算也為整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)的造價(jià)控制提供了指標(biāo)依據(jù)，即估算投資指標(biāo)為整個(gè)項(xiàng)目最終控制指標(biāo)，任何后續(xù)變更都不能突破此指標(biāo)，否則將造成項(xiàng)目虧本。

2方案設(shè)計(jì)階段的控制措施

2.1設(shè)計(jì)方案的比選和優(yōu)化

可行性研究批準(zhǔn)后就可以進(jìn)行項(xiàng)目的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)了。此階段根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)構(gòu)想，做出兩到三個(gè)規(guī)劃方案進(jìn)行比選。根據(jù)企業(yè)內(nèi)部及市場(chǎng)參考指標(biāo)，綜合估算出不同規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成本，在最大限度滿(mǎn)足設(shè)計(jì)條件要求的情況下選擇最經(jīng)濟(jì)的方案。在確認(rèn)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，方案優(yōu)化就是設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制的首要任務(wù)，其對(duì)后續(xù)的施工建設(shè)成本有著決定性的影響。方案設(shè)計(jì)優(yōu)化不僅要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)拿到的項(xiàng)目用地現(xiàn)狀是坡地，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)就要充分考慮利用現(xiàn)有地形，因地制宜，規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實(shí)際施工中土方的開(kāi)挖量，降低了前期場(chǎng)地平整工程的成本，從而從源頭上控制項(xiàng)目成本造價(jià)，節(jié)省投資。

2.2對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段實(shí)行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算和設(shè)計(jì)概算來(lái)控制施工圖設(shè)計(jì)。實(shí)踐中，由于設(shè)計(jì)公司考慮問(wèn)題的單一性，往往僅從設(shè)計(jì)角度考慮建筑項(xiàng)目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項(xiàng)目造價(jià)。因此，在這一階段的成本控制和造價(jià)管理工作中，第一，房地產(chǎn)企業(yè)（包括內(nèi)部設(shè)計(jì)管理部、成本管理部和現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理部）要牽頭對(duì)設(shè)計(jì)中影響建筑工程造價(jià)的重要部位和技術(shù)方案進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，通過(guò)收集最新的技術(shù)方案資料，組織專(zhuān)家進(jìn)行方案論證等手段，最終選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上又合理的設(shè)計(jì)方案。第二，作為實(shí)行限額設(shè)計(jì)的最直接有效措施，房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)公司施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑安全的前提下，要對(duì)建筑物一些重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設(shè)計(jì)合同中，同時(shí)在設(shè)計(jì)合同中約定超出限額設(shè)計(jì)后相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，強(qiáng)化設(shè)計(jì)公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

另外，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)中存在的一大共性問(wèn)題。頻繁的設(shè)計(jì)變更造成了項(xiàng)目工程造價(jià)的失控、成本增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)公司的積極協(xié)作配合，細(xì)化設(shè)計(jì)方案，可最大限度為避免設(shè)計(jì)變更增加留下隱患。

縱觀整個(gè)項(xiàng)目成本造價(jià)比重，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑安裝成本造價(jià)的70%以上，所以設(shè)計(jì)階段是決定整個(gè)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵階段。優(yōu)良的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提和關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)公司一定要通力協(xié)作、密切配合，共同打造出既經(jīng)濟(jì)又合理的設(shè)計(jì)方案，為后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)際施工運(yùn)作打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。只要雙方本著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度、講究科學(xué)的方法，一定可以將造價(jià)控制在較低的水平上，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、有效降低項(xiàng)目成本。

3招投標(biāo)階段的控制措施

3.1完善的招標(biāo)文件

編制一份盡可能完善的招標(biāo)文件?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目都通過(guò)招投標(biāo)方式來(lái)選定施工單位，簽訂合同進(jìn)行施工。招標(biāo)文件作為合同文件的組成部分，其內(nèi)容將對(duì)后續(xù)的合同簽訂、執(zhí)行以及招投標(biāo)工作的成敗將產(chǎn)生重要影響。

3.2明確的合同價(jià)款方式

在招標(biāo)時(shí)應(yīng)明確選用確定合同價(jià)款的方式。對(duì)工期較短、工程量不大且施工技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單的單項(xiàng)工程應(yīng)盡可能的采用固定價(jià)格合同方式；對(duì)于工期較長(zhǎng)、工程量大且施工技術(shù)相對(duì)復(fù)雜的單項(xiàng)工程應(yīng)盡可能采用可調(diào)價(jià)格合同或固定單價(jià)（工程量清單）合同方式。對(duì)于施工工藝相對(duì)簡(jiǎn)單、工期短、工程量難以事前確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的工程項(xiàng)目，采取成本加酬金的方式。對(duì)于甲方擬準(zhǔn)備指定分包的工程項(xiàng)目，在總承包合同中明確規(guī)定指定分包工程范圍、工程內(nèi)容、需要總包單位配合管理的內(nèi)容以及相應(yīng)指定分包合同價(jià)款的確定和支付方式，合理規(guī)避以后的合同實(shí)施時(shí)的不確定風(fēng)險(xiǎn)。合同價(jià)款是整個(gè)工程合同中最敏感、最核心的內(nèi)容，招標(biāo)時(shí)，合同價(jià)款方式確定不當(dāng)或確定的不合理都會(huì)直接影響工程最終結(jié)算造價(jià)。

3.3具體的合同條款

在招標(biāo)時(shí)應(yīng)明確告知投標(biāo)單位，后續(xù)合同簽訂時(shí)合同條款的具體內(nèi)容，如合同雙方權(quán)利義務(wù)、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗(yàn)收及違約爭(zhēng)議處理等內(nèi)容。只有在招標(biāo)時(shí)將可能后續(xù)影響工程造價(jià)之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中“無(wú)法可依”，造價(jià)控制被動(dòng)失控。

3.4資質(zhì)審查

通過(guò)選擇那些資質(zhì)優(yōu)、能力強(qiáng)的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理參與投標(biāo)入圍，避免選擇哪些資質(zhì)不佳、能力一般僅通過(guò)掛靠的施工隊(duì)伍參與投標(biāo)，為保障項(xiàng)目的工期和質(zhì)量提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

總之，通過(guò)招投標(biāo)方式選擇施工隊(duì)伍、確定合同價(jià)格，可以有效減少后續(xù)施工和竣工結(jié)算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項(xiàng)目的順利進(jìn)行又有效地降低了工程造價(jià)成本。

4施工階段的控制措施

通過(guò)招投標(biāo)程序簽訂施工合同選擇施工單位后項(xiàng)目就進(jìn)入到工程施工階段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)派駐現(xiàn)場(chǎng)的管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具有綜合的專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能、豐富的合同管理經(jīng)驗(yàn)特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。而企業(yè)內(nèi)部需嚴(yán)格明確各環(huán)節(jié)項(xiàng)目管理審核流程，避免因內(nèi)部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，這是在施工階段有效控制工程造價(jià)的組織保證措施。其次，施工期間的造價(jià)管理的重點(diǎn)是如何避免因甲方原因造成的費(fèi)用增加項(xiàng)目的出現(xiàn)（即索賠）以及如何事前或事后采取及時(shí)有效的對(duì)應(yīng)措施，防止費(fèi)用增加超出預(yù)算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導(dǎo)致乙方提出索賠。這可以通過(guò)在招標(biāo)文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時(shí)間，同時(shí)甲方在內(nèi)部管理中加強(qiáng)對(duì)各付款審核環(huán)節(jié)控制；第二、關(guān)于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應(yīng)該慎重對(duì)待、認(rèn)真研究，經(jīng)綜合比較分析后再?zèng)Q定是否實(shí)施。特別是變更的內(nèi)容和提出時(shí)間應(yīng)盡可能在項(xiàng)目實(shí)施以前，如果是正在實(shí)施的項(xiàng)目提出了變更一定要有相關(guān)的論證和審批流程，并且嚴(yán)格執(zhí)行。否則隨意的變更就會(huì)造成造價(jià)的失控。第三、項(xiàng)目管理人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的影響造價(jià)的事項(xiàng)進(jìn)行清晰準(zhǔn)確的記錄，并且請(qǐng)相關(guān)聯(lián)的人員和單位確認(rèn)簽字蓋章，為后續(xù)的反索賠做好充分的物證準(zhǔn)備，從而避免人為失誤造成的費(fèi)用增加。

總之，在施工階段造價(jià)控制的關(guān)鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中變更的發(fā)生要有預(yù)見(jiàn)性和積極的應(yīng)對(duì)措施和方法，充分理解合同條款和招標(biāo)文件的規(guī)定內(nèi)容，變被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)控制，從而有效控制和降低工程造價(jià)。

5竣工結(jié)算階段的控制措施

這個(gè)階段主要控制措施是房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套完整的辦理竣工結(jié)算的制度流程和辦法。比如：結(jié)算流程應(yīng)規(guī)定由乙方先行申報(bào)結(jié)算報(bào)告（乙方同時(shí)承諾此結(jié)算價(jià)為截至本結(jié)算報(bào)價(jià)承諾書(shū)提交之日起，今后不再向甲方追加此項(xiàng)目的任何費(fèi)用），甲方項(xiàng)目部預(yù)算部門(mén)進(jìn)行初步審核，然后根據(jù)不同結(jié)算金額提交甲方不同級(jí)別管理部門(mén)進(jìn)行二次復(fù)審，超過(guò)一定金額的工程項(xiàng)目還要請(qǐng)第三方外部審計(jì)以嚴(yán)格項(xiàng)目成本控制等等。通過(guò)一套完整的結(jié)算審核流程來(lái)避免結(jié)算過(guò)程中的錯(cuò)項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算項(xiàng)目，同時(shí)甲方的預(yù)算部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人員要確實(shí)負(fù)起責(zé)任，充分利用自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)來(lái)發(fā)現(xiàn)結(jié)算中的問(wèn)題和錯(cuò)誤并加以糾正。

6結(jié)語(yǔ)

工程成本控制工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它貫穿與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程。前期設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的關(guān)鍵階段，中期招標(biāo)施工階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的保障階段，后續(xù)結(jié)算階段是房地產(chǎn)成本控制和造價(jià)管理的完善階段。每個(gè)階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴(yán)格控制工程成本造價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上涉及的各個(gè)單位部門(mén)通力合作、協(xié)調(diào)配合、精益求精，房地產(chǎn)企業(yè)就一定能夠按預(yù)期目標(biāo)控制工程成本造價(jià)，項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

篇3

【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；周期階段；質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建造階段、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在此過(guò)程中，各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對(duì)獨(dú)立卻又是密不可分的，只有把各方面資源協(xié)調(diào)運(yùn)作好，才能開(kāi)發(fā)出質(zhì)量上乘的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一般對(duì)開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告，支付前期可行性報(bào)告咨詢(xún)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。使得承擔(dān)可行性研究報(bào)告編制的咨詢(xún)單位，很少進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查，也很少對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入剖析和對(duì)各方案進(jìn)行多方案的比選。在設(shè)計(jì)階段也因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商業(yè)主片面過(guò)低支付設(shè)計(jì)費(fèi)用，從而影響設(shè)計(jì)人員進(jìn)行精心設(shè)計(jì)的積極性，這一問(wèn)題已嚴(yán)重影響了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量。

2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期質(zhì)量控制工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。而前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

2.1　建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。其職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點(diǎn)的驗(yàn)證、檢查和評(píng)審活動(dòng)；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。

2.2　制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解項(xiàng)目投資人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢(xún)企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。

2.3　建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段。對(duì)項(xiàng)目咨詢(xún)公司提供的項(xiàng)目咨詢(xún)工作完成以后，再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后咨詢(xún)成果才能提交給委托方，建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)咨詢(xún)成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3　設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

3.1　方案設(shè)計(jì)階段

開(kāi)發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，并請(qǐng)本項(xiàng)目咨詢(xún)公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。在此過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專(zhuān)家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

3.2　施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。

工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件（圖紙）和經(jīng)濟(jì)文件（概預(yù)算），就是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4　施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

4.1　房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1　明確質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。

4.1.2　制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃

在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。

4.2　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過(guò)程順序進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量，只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。如何做好開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量控制，要從以下兩方面來(lái)說(shuō)。

4.2.1　工程施工質(zhì)量控制特點(diǎn)

（1）從工程地質(zhì)地貌情況、施工場(chǎng)地氣候變化、勘察設(shè)計(jì)水平、施工材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術(shù)措施和管理制度等等。

（2）建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)要有固定的生產(chǎn)線(xiàn)和穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境，否則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程的不穩(wěn)定，從而引起質(zhì)量變異，造成工程質(zhì)量問(wèn)題。

（3）不及時(shí)檢查，事后再看表面，容易將不合格產(chǎn)品認(rèn)定為合格產(chǎn)品，從而造成質(zhì)量隱患。

（4）及時(shí)檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題并加強(qiáng)工序的質(zhì)量管理，不能在事后憑經(jīng)驗(yàn)直覺(jué)判斷。

4.2.2　施工階段工程質(zhì)量的影響因素

影響施工階段工程質(zhì)量的因素歸納起來(lái)有五個(gè)方面，即人的因素、材料因素、機(jī)械因素、方法因素和環(huán)境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質(zhì)量意識(shí)、技術(shù)能力和工藝水平，施工管理人員的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件、儀器儀表、生產(chǎn)設(shè)備等，是工程項(xiàng)目的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是工程項(xiàng)目實(shí)體的組成部分。

（3）機(jī)械因素施工機(jī)械是實(shí)施工程項(xiàng)目施工的物質(zhì)基礎(chǔ)，是現(xiàn)代化施工必不可少的設(shè)備。施工機(jī)械設(shè)備的選擇是否適用、先進(jìn)和合理，將直接影響工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術(shù)和施工組織設(shè)計(jì)的合理性、可行性和先進(jìn)性；方法因素的控制。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，關(guān)鍵是加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施的落實(shí)，適當(dāng)增加預(yù)控成本，大力減少返工成本。按現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念：高質(zhì)量是計(jì)劃出來(lái)的，而非檢查出來(lái)的，如是檢查出來(lái)的，就勢(shì)必增大不一致成本，其實(shí)就是加大了質(zhì)量投入。

5.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立和實(shí)施質(zhì)量保證體系來(lái)實(shí)施全過(guò)程有效控制，使每一個(gè)過(guò)程得到高效運(yùn)作，并及時(shí)、準(zhǔn)確地過(guò)渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。還應(yīng)滿(mǎn)足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對(duì)減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，從而做到持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

1. 張 坤。建設(shè)工程項(xiàng)目管理

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制 動(dòng)態(tài)管理全面質(zhì)量管理

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制存在的主要問(wèn)題

對(duì)于我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在工程項(xiàng)目成本控制中普遍存在如下主要問(wèn)題：其一，忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的企業(yè)項(xiàng)目管理和造價(jià)控制，忽視工程項(xiàng)目成本控制的全過(guò)程控制；其二，忽視工程項(xiàng)目成本控制的動(dòng)態(tài)控制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將企業(yè)項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制的主要精力至于施工階段的成本管理與控制，導(dǎo)致成本控制源頭性、全過(guò)程、動(dòng)態(tài)性的缺位。

二、國(guó)外房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制對(duì)我國(guó)的借鑒

隨著全球信息化和國(guó)際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，美、英、日、德等發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)做法已經(jīng)發(fā)展成國(guó)際慣例。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科，其在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制的成功做法也為我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)提供了學(xué)習(xí)的范本。

1、日本房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制之分析

在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)做法中，日本的成功經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目成本控制方面有著極強(qiáng)的借鑒意義。

日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制實(shí)行全過(guò)程管理模式，即自調(diào)查階段開(kāi)始，后續(xù)的計(jì)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、監(jiān)理檢查階段、竣工階段直至保修階段均實(shí)行嚴(yán)格的控制管理，實(shí)現(xiàn)了工程項(xiàng)目控制的源頭性和全過(guò)程性。同時(shí)，日本相關(guān)管理部門(mén)在制訂出日本建筑工程分部分項(xiàng)定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊(cè)的基礎(chǔ)之上，還根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化進(jìn)行定期修改，實(shí)現(xiàn)了工程管理成本控制的動(dòng)態(tài)管理。從對(duì)項(xiàng)目成本的管理方式看，日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制均處于有序的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境之中，在價(jià)格的確定和管理上以市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)同為取向，政府的宏觀調(diào)控、先進(jìn)的計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)價(jià)方法、發(fā)達(dá)的咨詢(xún)業(yè)、多渠道的信息等利好，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的成本控制實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，最大程度地實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)性和高效性。

2、萬(wàn)科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制之分析

滬深兩市地產(chǎn)板塊最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年4月25日，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有55家了一季度業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)三家龍頭企業(yè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入144億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)24.68億元，約占季報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營(yíng)業(yè)總收入的40%和凈利潤(rùn)的50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)；同時(shí)信息還顯示，部分中小企業(yè)則因資金吃緊面臨困境。在相同發(fā)展背景下，這種冰火兩重天的局勢(shì)表明，以萬(wàn)科為首的龍頭企業(yè)，在工程項(xiàng)目成本控制方面必有著其獨(dú)到的創(chuàng)新之舉。

（1）導(dǎo)入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式

萬(wàn)科具體做法：2001年將集團(tuán)采購(gòu)劃為四個(gè)層次，推出實(shí)行集團(tuán)內(nèi)部“統(tǒng)一采購(gòu)”模式，實(shí)施統(tǒng)一管控；建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化；引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念，通過(guò)網(wǎng)上招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)，按照協(xié)議直接在上網(wǎng)進(jìn)行采購(gòu)，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過(guò)批量、規(guī)模采購(gòu)，造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。

（2）重視規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖等全過(guò)程階段的成本控制

萬(wàn)科具體做法為，成立萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、工藝改進(jìn)、材料把關(guān)、樣板間裝修裝飾等多方面進(jìn)行管理。在萬(wàn)科，房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，通過(guò)審查方可依程序進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段；在施工圖完成后，組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組進(jìn)行會(huì)審，主要是對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等指標(biāo)和方面提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，根據(jù)審查意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行二次修正。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)做好工程項(xiàng)目成本控制的建議

綜上，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下方面進(jìn)行改革和工作改進(jìn)，完善工程項(xiàng)目成本控制。

1、實(shí)施全面控制管理

改變現(xiàn)有工程項(xiàng)目成本控制中，過(guò)度重視施工環(huán)節(jié)成本控制的片面性，變項(xiàng)目成本控制各階段“分而治之”的做法為全過(guò)程、全員的全面成本控制模式。

傳統(tǒng)的成本控制觀念主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成本控制、利潤(rùn)獲取起決定作用，規(guī)劃設(shè)計(jì)是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以要抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程企業(yè)項(xiàng)目管理的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制。

2、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制管理

一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制除包括決策階段的估概算等靜態(tài)控制外，還包括設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)控制與管理，工程項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。建議借鑒日本的做法，優(yōu)化和完善現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)價(jià)方法、信息渠道等重要方面的建設(shè)，實(shí)行工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)，控制投資規(guī)模，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資的規(guī)模與產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益等指標(biāo)。

篇5

**住宅房產(chǎn)策劃流程

一、初步接洽階段

1、首次與開(kāi)發(fā)商溝通，展示公司價(jià)值，明確合作意向。項(xiàng)目資料前期收集。

負(fù)責(zé)部門(mén)：業(yè)務(wù)部、策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《***項(xiàng)目立案報(bào)告》

中心內(nèi)容：

項(xiàng)目所在城市——房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀初步調(diào)研

總?cè)丝冢鞘腥丝?，城市發(fā)展方向，房產(chǎn)供應(yīng)量，銷(xiāo)售狀況，價(jià)格水平，主力戶(hù)型，建筑風(fēng)格，付款方式，重點(diǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

a、項(xiàng)目名稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商，營(yíng)銷(xiāo)策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開(kāi)發(fā)周期，容積率，綠化率，停車(chē)位

b、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長(zhǎng)期規(guī)劃

c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距

d、房源表，價(jià)格表，銷(xiāo)控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計(jì)劃書(shū)，配套費(fèi)用，稅費(fèi)

e、主力戶(hù)型，戶(hù)型配比，戶(hù)型功能劃分，戶(hù)型特色，樣板間，暢銷(xiāo)戶(hù)型，滯銷(xiāo)戶(hù)型

f、建筑工期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間，開(kāi)盤(pán)時(shí)間，銷(xiāo)售走勢(shì)，月度銷(xiāo)售額

g、園林設(shè)計(jì)方案，園林造價(jià)

h、內(nèi)部配套，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)，樓盤(pán)包裝vi，售樓部功能布局

k、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥(niǎo)瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶(hù)型圖、裝修效果圖、logo

開(kāi)發(fā)商訪(fǎng)談

開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)，項(xiàng)目簡(jiǎn)介，規(guī)劃要點(diǎn)，開(kāi)發(fā)成本，預(yù)期利潤(rùn)，預(yù)期價(jià)格，銷(xiāo)售周期，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，目標(biāo)客戶(hù)，消費(fèi)理念，購(gòu)買(mǎi)理由，銷(xiāo)售障礙，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，合作方式，預(yù)期付費(fèi)

動(dòng)力公司簡(jiǎn)介，服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)合同，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

2、項(xiàng)目評(píng)審，營(yíng)銷(xiāo)思路，初步定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)性意見(jiàn)

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

報(bào)告名稱(chēng)：《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建設(shè)性意見(jiàn)》

中心內(nèi)容：

評(píng)估項(xiàng)目立案的可能性。

項(xiàng)目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)、突破口、可行性。

形成初步營(yíng)銷(xiāo)思路和項(xiàng)目關(guān)鍵操作點(diǎn)。

針對(duì)項(xiàng)目提出建設(shè)性意見(jiàn)。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶(hù)型及配比、價(jià)格。）

擬訂合同草案。

3、正式洽談合同合作意向簽定。

負(fù)責(zé)部門(mén)：業(yè)務(wù)部。收取費(fèi)用。

4、組建項(xiàng)目專(zhuān)案組，設(shè)立駐外辦，制定工作計(jì)劃進(jìn)度表。

負(fù)責(zé)部門(mén)：業(yè)務(wù)部、策劃部

二、前期策劃階段

1、全面市場(chǎng)調(diào)研

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、駐外辦

a、宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（城市總規(guī)、地理指標(biāo)、人口指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市發(fā)展變遷及趨勢(shì)、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）

b、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研（房地產(chǎn)發(fā)展史、近兩年年度開(kāi)發(fā)量、近兩年年度銷(xiāo)售量、政府土地出讓計(jì)劃、價(jià)格走勢(shì)、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)、開(kāi)發(fā)成本）

c、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（見(jiàn)附件1）

d、房地產(chǎn)需求調(diào)研（購(gòu)買(mǎi)欲望、戶(hù)型、價(jià)格、地段、配套、項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目美譽(yù)度、本項(xiàng)目認(rèn)知。見(jiàn)附件1）

e、合作項(xiàng)目的補(bǔ)充調(diào)研。

f、媒體環(huán)境調(diào)研（媒體價(jià)格、媒體效果評(píng)估）

2、形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、駐外辦

a、城市宏觀環(huán)境綜述

b、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境綜述

c、各項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研資料及簡(jiǎn)評(píng)

d、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量分析

e、房產(chǎn)消費(fèi)總量分析（集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)與個(gè)體購(gòu)買(mǎi)的比例，異地置業(yè)的比例）

f、消費(fèi)者分析

g、暢銷(xiāo)樓盤(pán)分析

h、滯銷(xiāo)樓盤(pán)分析

3、項(xiàng)目概況

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、駐外辦

a、項(xiàng)目名稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商，投資商，建筑設(shè)計(jì)商，園林設(shè)計(jì)商，營(yíng)銷(xiāo)策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數(shù)，總套數(shù)，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設(shè)施面積，開(kāi)發(fā)周期，容積率，綠化率，停車(chē)位

b、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長(zhǎng)期規(guī)劃

4、項(xiàng)目地塊內(nèi)在條件整合及價(jià)值分析

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

a、項(xiàng)目土地性質(zhì)分析

地理位置，地質(zhì)地貌狀況，土地面積及紅線(xiàn)圖，土地規(guī)劃使用性質(zhì)，七通一平現(xiàn)狀，綜合分析

b、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、項(xiàng)目用地周邊配套分析

學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長(zhǎng)期規(guī)劃

d、swot分析

s優(yōu)勢(shì)因素，w劣勢(shì)因素，o機(jī)會(huì)因素，t威脅因素

5、項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位

負(fù) 責(zé)部門(mén)：策劃部

a、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（地段、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶(hù)型及配比、價(jià)格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷(xiāo)售狀況、主力客戶(hù)群、推廣主題、品牌形象）

b、項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位（規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶(hù)型及配比、價(jià)格區(qū)間）

c、投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬（成本模擬、收入模擬、利潤(rùn)模擬、關(guān)鍵贏利點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）

d、針對(duì)性市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（客戶(hù)群、消費(fèi)觀念、價(jià)格水平、推廣渠道和方式、市場(chǎng)缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意找市場(chǎng)依據(jù)）

6、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

a、競(jìng)爭(zhēng)策略定位

b、客戶(hù)群定位

c、產(chǎn)品定位

d、價(jià)格定位

e、戶(hù)型定位

f、品牌定位

g、社區(qū)文化定位

h、物業(yè)管理定位

i、小區(qū)配套定位

j、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林定位

7、項(xiàng)目總體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門(mén)：設(shè)計(jì)院

a、開(kāi)發(fā)商初步規(guī)劃和設(shè)想

b、總體平面規(guī)劃及說(shuō)明

c、功能分區(qū)說(shuō)明

d、道路系統(tǒng)布局

e、綠化系統(tǒng)布局

f、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)

g、公建與配套系統(tǒng)

h、建筑立面色彩與風(fēng)格

i、主力戶(hù)型及配比

j、分期開(kāi)發(fā)思路及工期

8、經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

綜合成本（地價(jià)、造價(jià)、管理、財(cái)務(wù)、資金、推廣、銷(xiāo)售、稅金）；收益率與銷(xiāo)售價(jià)格分析

9、初步營(yíng)銷(xiāo)框架

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、設(shè)計(jì)部

報(bào)告名稱(chēng)：《***項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)策劃》

中心內(nèi)容：確定案名、推廣主題、銷(xiāo)售周期、營(yíng)銷(xiāo)階段劃分。

10、規(guī)劃園林設(shè)計(jì)方案跟蹤

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部

11、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、設(shè)計(jì)部

a、名稱(chēng)（項(xiàng)目名、道路名、建筑名，組團(tuán)名）

b、標(biāo)志

c、標(biāo)準(zhǔn)色

d、標(biāo)準(zhǔn)字體

e、推廣主題詞

三、營(yíng)銷(xiāo)策劃階段

負(fù)責(zé)部門(mén)：策劃部、設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售部

報(bào)告名稱(chēng)：《***項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案》

1、賣(mài)點(diǎn)整合

a、生活概念、客戶(hù)群

b、規(guī)劃、園林

c、地段、戶(hù)型、價(jià)格、內(nèi)部配套、物業(yè)

d、項(xiàng)目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂(lè)、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長(zhǎng)期規(guī)劃

e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風(fēng)格，建筑選材，樓間距

2、項(xiàng)目研討會(huì)（主題、價(jià)值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷(xiāo)售）

3、營(yíng)銷(xiāo)推廣階段劃分及實(shí)施要點(diǎn)

4、銷(xiāo)售計(jì)劃及實(shí)施要點(diǎn)（銷(xiāo)售額、階段銷(xiāo)售房源、銷(xiāo)售控制、價(jià)格調(diào)整、重要時(shí)間點(diǎn)）

5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現(xiàn)內(nèi)容、創(chuàng)意表現(xiàn)）

6、系列廣告創(chuàng)作（報(bào)紙、電視、廣播、短信、戶(hù)外、印刷品）

7、促銷(xiāo)策略

8、公關(guān)策略

9、媒體策略

10、推廣預(yù)算

11、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃

四、項(xiàng)目vi延展及運(yùn)用

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

建筑物主體

工地圍墻

主路網(wǎng)及參觀路線(xiàn)

環(huán)境綠化

2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示

營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)

臺(tái)面設(shè)計(jì)

展板設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌

銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示

銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)

示范單位導(dǎo)視牌

示范單位樣板房說(shuō)明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

五、銷(xiāo)售組織

負(fù)責(zé)部門(mén)：銷(xiāo)售部

第一部分、銷(xiāo)售組織與培訓(xùn)

1、銷(xiāo)售人員的招聘與培訓(xùn)

2、銷(xiāo)售組織架構(gòu)

3、銷(xiāo)售場(chǎng)地及道具準(zhǔn)備

第二部分、人員崗位職責(zé)

第三部分、銷(xiāo)售政策與考評(píng)

第四部分、業(yè)務(wù)管理體系

第五部分、《現(xiàn)場(chǎng)管理制度》

第一部分：總則

第二部分：服飾規(guī)范

第三部分：考勤制度

第四部分：衛(wèi)生制度

第五部分：現(xiàn)場(chǎng)制度

第六部分：電話(huà)規(guī)定

第七部分：接待與解說(shuō)制度

第八部分：物品擺放制度

第九部分：會(huì)議制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜訪(fǎng)制度

篇6

關(guān)鍵詞：能源；建筑規(guī)劃；消耗

能源短缺問(wèn)題已經(jīng)引起世界各國(guó)廣泛的關(guān)注，由于缺乏能源，許多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到了限制。在我國(guó)的社會(huì)能耗中，有約20%~25%的比例消耗在建筑中，這就意味著節(jié)約能源無(wú)法避開(kāi)建筑節(jié)能。而隨著人們的生活水平和經(jīng)濟(jì)能力的提升，人們開(kāi)始意識(shí)到節(jié)能建筑的出色價(jià)值，并比過(guò)去更加愿意為節(jié)能建筑支付更高的價(jià)格。我國(guó)的建筑市場(chǎng)中節(jié)能建筑已經(jīng)占據(jù)了一定的優(yōu)勢(shì)地位。我國(guó)未來(lái)對(duì)節(jié)能建筑的需求會(huì)更高，而節(jié)能降耗則是我國(guó)的一項(xiàng)重要國(guó)策，做好節(jié)能建筑是提高我國(guó)建筑水平的必經(jīng)之路。

1建筑節(jié)能的概念與發(fā)展方向

建筑節(jié)能指的是通過(guò)在建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、使用階段中，利用可再生能源、可循環(huán)材料、節(jié)能型技術(shù)等方式，使建筑內(nèi)環(huán)境成為一個(gè)節(jié)能系統(tǒng)，在保障建筑的使用功能的基礎(chǔ)上，使建筑能耗最大限度地降低。因此，建筑節(jié)能并不會(huì)降低人們的生活水平，相反，它會(huì)令人們的生活更加舒適。建筑能耗主要出現(xiàn)在室內(nèi)采光、供暖、空調(diào)、炊事等方面，家用電器和電梯也占有相當(dāng)?shù)谋壤Ｒ_(dá)到建筑節(jié)能的目標(biāo)，就要做到低消耗、少排放，增加可再生能源的使用，制定資源節(jié)約型目標(biāo)，并將這個(gè)目標(biāo)和建筑功能融合起來(lái)。遵循綠色環(huán)保、生態(tài)和諧的原則，建筑節(jié)能要盡量做到因地制宜，盡量采用本地的材料，規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用當(dāng)?shù)匚幕厣?，考慮自然、天氣、地理等條件，讓建筑最大限度地從外界的自然環(huán)境中獲得能源，并減少對(duì)外界自然環(huán)境排放副產(chǎn)品。通過(guò)在通風(fēng)、換氣、采光、日照、采熱、降溫和節(jié)水等各個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)能設(shè)計(jì)處理，既降低了建筑能耗，又營(yíng)造了舒適、自然、健康的建筑環(huán)境，保護(hù)了生態(tài)環(huán)境。

2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)建筑節(jié)能的影響

2.1設(shè)計(jì)方案影響工程建造直接能源消耗

建筑的平面設(shè)計(jì)對(duì)建筑從外界獲能的能力有著巨大的影響。例如，房屋建設(shè)采用內(nèi)廊式或外廊式，涉及多少房間比較合適，房間進(jìn)深多少，樓房高度和成熟等問(wèn)題，最終都會(huì)影響到建筑的能耗。

2.2設(shè)計(jì)方案影響建成后使用的能耗

建筑專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的學(xué)科領(lǐng)域非常復(fù)雜，要做到有效的建筑節(jié)能就必須要從建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中來(lái)操作。從建筑的初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度安排，到模擬運(yùn)營(yíng)、投入使用最終拆除這一整個(gè)過(guò)程中，都可以找到實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能的節(jié)點(diǎn)?，F(xiàn)在人們比較重視的是如何減少施工過(guò)程中使用的能源，而對(duì)建筑投入使用后的能耗節(jié)約缺乏關(guān)注。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，由于設(shè)計(jì)階段投入的功夫深，雖然技術(shù)水平與我國(guó)相持平，但能耗卻只有我國(guó)的一半，甚至更少。因此，我們要將建筑壽命周期理論和建筑節(jié)能理論充分地結(jié)合起來(lái)，讓建筑在整個(gè)壽命期內(nèi)的能耗逐漸降低，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的效益。在方案設(shè)計(jì)當(dāng)中，建筑師需要對(duì)建筑的方位、體形、朝向進(jìn)行優(yōu)化，必須要為充分利用自然風(fēng)、陽(yáng)光等自然資源創(chuàng)造條件。

3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中實(shí)現(xiàn)綠色建筑節(jié)能

完整的建筑節(jié)能要從設(shè)計(jì)規(guī)劃階段開(kāi)始進(jìn)行。通過(guò)設(shè)計(jì)階段有效的節(jié)能規(guī)劃，建筑的能耗可以降低2/3～3/4的建筑能耗，所以，在進(jìn)行建筑規(guī)劃時(shí)，設(shè)計(jì)人員必須充分了解建筑所處的周邊地理和氣候條件，調(diào)查哪些因素可以為建筑提供能源，加強(qiáng)對(duì)自然條件的利用，以盡量減少對(duì)建筑設(shè)備的依賴(lài)。

3.1建筑規(guī)劃的節(jié)能設(shè)計(jì)

3.1.1建筑選址、建筑布局、季風(fēng)風(fēng)向節(jié)能設(shè)計(jì)

根據(jù)建筑所處的具體地理和氣候條件來(lái)選擇獲取自然界能源的方式。如在寒冷地區(qū)，要充分利用太陽(yáng)能中的熱和光，建筑物向陽(yáng)布置，并適當(dāng)控制通風(fēng)條件，來(lái)加強(qiáng)對(duì)空氣中的光的吸收和減少熱擴(kuò)散；而在炎熱地區(qū)，則要考慮建筑群落的分布，讓街道和夏季主導(dǎo)風(fēng)向保持同向，促進(jìn)城市內(nèi)的熱交換，提高空氣中熱量的利用率。

3.1.2建筑體型、朝向、間距節(jié)能設(shè)計(jì)

合理的建筑提醒能夠幫助建筑更好地完成對(duì)溫度的需求。節(jié)能建筑不宜采用大體積的組合體，建筑物的層數(shù)可以適當(dāng)增加，并采用簡(jiǎn)潔建筑外形等措施來(lái)控制體型系數(shù)。建筑物朝向?qū)ㄖ?jié)能的影響是非常明顯的。在陽(yáng)光常射的地區(qū)就要考慮如何遮陽(yáng)、如何利用季風(fēng)氣候來(lái)沖散堆積的熱量；酷寒地區(qū)則要考慮如何擴(kuò)大室內(nèi)的自然光照面積，從自然環(huán)境中獲取能源。

3.1.3室外空間環(huán)境、綠化節(jié)能設(shè)計(jì)

建筑環(huán)境規(guī)劃中應(yīng)考慮到水面和綠地的合理分布。水面和綠地雖然位于建筑外，但分布和配置的條件也會(huì)對(duì)建筑能耗產(chǎn)生影響。室外有面積適宜的綠地和水面，不僅能夠使人身心愉悅，水面和綠地還可以起到調(diào)節(jié)建筑周邊濕氣和溫度的效果，綠化帶還能為建筑物抵抗輻射線(xiàn)，創(chuàng)造出一個(gè)健康、舒適的生活環(huán)境。綠地建設(shè)中還要注意增加本地植被的比例。各地區(qū)具有獨(dú)特的小氣候條件，在這些條件下，合理布局植物的種類(lèi)、高度、外形，能夠使有限的綠化帶面積發(fā)揮出更大的效益。布置合理的綠化帶位置還能引導(dǎo)建筑周邊風(fēng)向和氣流，在冬季抵御寒風(fēng)，在夏季引來(lái)涼風(fēng)。建筑墻壁、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)以及屋頂?shù)木G化，能有效緩解暴曬及驟雨造成建筑物表面的溫差變化，使絕大部分輻射熱被阻隔進(jìn)入圍護(hù)結(jié)構(gòu)向室內(nèi)傳遞，從而改善了生態(tài)和室內(nèi)環(huán)境。

3.2建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)建筑節(jié)能?chē)o(hù)結(jié)構(gòu)就需要對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的各個(gè)部分都進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，包括外墻、屋面、門(mén)窗、地基等部分的節(jié)能設(shè)計(jì)水平，都會(huì)影響到最終建筑消耗的能量、室內(nèi)空氣質(zhì)量。通過(guò)正確地設(shè)計(jì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式，能夠有效地達(dá)到調(diào)整室溫的目的，讓建筑達(dá)到自發(fā)的冬暖夏涼，從而減少建筑內(nèi)為控制溫度產(chǎn)生的能耗。

3.4建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中使用節(jié)能材料

節(jié)能材料在建筑中起到的節(jié)能效果是立竿見(jiàn)影的。當(dāng)前市場(chǎng)上流通的節(jié)能材料種類(lèi)豐富，技術(shù)也相對(duì)成熟，在建筑規(guī)劃中利用好這些材料也能起到很好的節(jié)能效果。（1）建筑節(jié)能材料的選用選購(gòu)節(jié)能材料時(shí)，首先必須保障材料的性能能夠滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)的需求，其次才是具有足夠的節(jié)能和經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前社會(huì)科技和經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，不斷地有新材料被開(kāi)發(fā)出來(lái)推進(jìn)市場(chǎng)，這些材料有的隔熱效果良好，有的能夠防水，功能齊全，種類(lèi)豐富。合理使用這些節(jié)能材料能給建筑帶來(lái)顯著的變化。采用可調(diào)節(jié)的鋁材遮陽(yáng)板，達(dá)到遮陽(yáng)的目的。（2）新型材料構(gòu)造節(jié)能外墻必須考慮因地制宜的因素。我國(guó)國(guó)土地域遼闊，最大溫差可以達(dá)到40℃以上，這就要求設(shè)計(jì)人員充分考慮建筑當(dāng)?shù)氐那闆r。建筑外墻應(yīng)該具有較好的隔熱效果，將室內(nèi)的熱量截留住，減少室內(nèi)供暖的能耗。通常采用的方法是輕質(zhì)材料加厚實(shí)材料兩者結(jié)合的構(gòu)造做法。實(shí)踐表明，如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的視覺(jué)效果，建筑外形奇異，很有可能會(huì)造成建筑無(wú)法正常從外界環(huán)境采集能源，使建筑能耗增加。

4綠色建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)策略

4.1規(guī)劃好建筑密度

受城市土地資源的限制，完全按照節(jié)能的需求來(lái)設(shè)計(jì)樓間距是不切實(shí)際的。這也是為什么要進(jìn)行建筑密度研究的一個(gè)重要原因。從保證節(jié)能效益的前提來(lái)提高建筑密度。其相對(duì)有效的方法，莫過(guò)于在滿(mǎn)足日照條件的前提下，適當(dāng)縮短南墻面的日照時(shí)間。除縮短南墻日照時(shí)間外，在建筑的單體設(shè)計(jì)中，還可以采用退層處理、降低層高等方法，也可有效縮小建筑間距，對(duì)于提高建筑密度，具有一定意義。

4.2自然通風(fēng)設(shè)計(jì)

自然通風(fēng)是一項(xiàng)改善人與環(huán)境的重要技術(shù)手段。我國(guó)的許多傳統(tǒng)建筑中都有對(duì)自然通風(fēng)的巧妙運(yùn)用，如在許多傳統(tǒng)的民居中，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)有穿堂風(fēng)，提升室內(nèi)的空氣流通效果。在設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)的合理設(shè)置，可以用自然風(fēng)來(lái)代替空調(diào)完成降溫、減潮、換氣等任務(wù)，能使居民對(duì)空調(diào)的依賴(lài)性降低，并在自然環(huán)境中獲得更強(qiáng)的適應(yīng)能力和抵抗力。

4.3太陽(yáng)能的利用

在一些科技水平較高的國(guó)家，已經(jīng)出現(xiàn)完全使用太陽(yáng)能作為能源的建筑，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了完全太陽(yáng)能小區(qū)。由此可見(jiàn)用太陽(yáng)能來(lái)代替建筑電能和其他能源在技術(shù)上是完全可以實(shí)現(xiàn)的。另外，在一些法規(guī)比較完善的國(guó)家，居民還會(huì)將家庭太陽(yáng)能電網(wǎng)連入國(guó)家電網(wǎng)，將剩余的部分賣(mài)給國(guó)家，或從國(guó)家電網(wǎng)獲得不足的部分。這種做法可以在很大程度上推廣太陽(yáng)能電池的使用，并促進(jìn)太陽(yáng)能電器市場(chǎng)的發(fā)展。

4.4復(fù)合節(jié)能墻體綠色節(jié)能設(shè)計(jì)

復(fù)合墻體使用的一般是由隔熱性能較好的材料制成的。一些保溫材料中具有空氣層，能夠很好地將熱量保存在墻體中。而在建筑中有時(shí)甚至?xí)苯釉O(shè)置空氣隔離層，利用空氣隔離層不僅可以做到保存熱量，隔絕外界熱氣，還可以減少水分的滲透，減少墻體受潮。結(jié)語(yǔ)建筑設(shè)計(jì)本身內(nèi)容復(fù)雜，而節(jié)能設(shè)計(jì)工作更需要貫徹到建筑的整個(gè)壽命期中去。這就要求設(shè)計(jì)人員深刻地了解建筑節(jié)能的意義，掌握節(jié)能設(shè)計(jì)技術(shù)，在工作中多學(xué)習(xí)、多研究、多嘗試，積極將理論和實(shí)踐結(jié)合，開(kāi)拓創(chuàng)新，加強(qiáng)交流，設(shè)計(jì)出成本低、排放少、效率高的節(jié)能建筑。

作者:孫樹(shù)勇 單位:泰安市建設(shè)工程施工圖審查中心

參考文獻(xiàn):

篇7

2009年6月12日，中國(guó)科學(xué)院與北京市人民政府在懷柔簽署《共建中國(guó)科學(xué)院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園合作協(xié)議》，確定在懷柔建設(shè)中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園。

園區(qū)集教育、科研、技術(shù)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化與企業(yè)孵化等功能于一體，注重原始創(chuàng)新，融合知識(shí)創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新，計(jì)劃經(jīng)過(guò)10年左右的努力，將園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際重要影響力的科研學(xué)術(shù)中心；培養(yǎng)并聚集一批具有戰(zhàn)略型思維的高端科技領(lǐng)軍人才及其領(lǐng)銜的復(fù)合型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)；推出一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的高科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，最終將園區(qū)建設(shè)成為國(guó)家自主創(chuàng)新體系的重要示范基地。

懷柔科教產(chǎn)業(yè)園是近幾年中科院與北京市科技合作的重點(diǎn)工作，中科院在“創(chuàng)新2020”規(guī)劃中明確提出，要建設(shè)以懷柔園區(qū)為重點(diǎn)的北京區(qū)域創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化集群，建成后的懷柔園區(qū)將成為中科院在北京繼中關(guān)村、奧運(yùn)村科技園區(qū)后第三個(gè)重要的綜合性科技園區(qū)。北京市已將懷柔園區(qū)納入中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，并享受示范區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策。目前，懷柔園區(qū)已進(jìn)入全面建設(shè)階段。

三大基地有序推進(jìn)

中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園由教育基地、科研與轉(zhuǎn)化基地、北京綜合研究中心(基礎(chǔ)與前沿科學(xué)基地)三部分組成。

科研與轉(zhuǎn)化基地位于北京雁棲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南部，計(jì)劃吸引并聚集中科院相關(guān)科研單位的國(guó)家工程中心、實(shí)驗(yàn)室、中試生產(chǎn)線(xiàn)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目落戶(hù)，先期規(guī)劃面積1300余畝。

為做好科研轉(zhuǎn)化基地的整體規(guī)劃和布局，指導(dǎo)人園單位完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，中科院北京分院與懷柔區(qū)政府聯(lián)合制定了科研轉(zhuǎn)化基地整體設(shè)計(jì)導(dǎo)則，對(duì)于基地總體控規(guī)指標(biāo)、建筑外形和結(jié)構(gòu)要求、功能布局等方面進(jìn)行統(tǒng)一要求。

根據(jù)科研轉(zhuǎn)化基地入園項(xiàng)目篩選的總體布局，北京分院提出了“項(xiàng)目不落實(shí)、土地不征用”、“1配1進(jìn)入”(研究所進(jìn)駐園區(qū)一個(gè)科研項(xiàng)目，同時(shí)匹配一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目)的項(xiàng)目供地原則，對(duì)于入園項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃、嚴(yán)格篩選。

截至目前，已有中科院共13家科研單位、7家研究所持股企業(yè)進(jìn)入或即將入駐科研與轉(zhuǎn)化基地，總投資近50億元。其中，電子所、力學(xué)所及中科合成油公司3個(gè)首批入園單位項(xiàng)目均已在2010年完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收；化學(xué)所“北京納米材料綠色打印技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”一期工程已于20lO年6月份開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年6月底竣工；空間中心、網(wǎng)絡(luò)中心項(xiàng)目今年開(kāi)工建設(shè)；聲學(xué)所、生態(tài)中心、自動(dòng)化所、生物物理所、動(dòng)物所等單位項(xiàng)目完成初步設(shè)計(jì)，將進(jìn)入立項(xiàng)階段；地質(zhì)地球所、煤化所已經(jīng)完成初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；高能所、空問(wèn)中心等單位持股企業(yè)也正式與懷柔開(kāi)發(fā)區(qū)簽署了入園合作協(xié)議。

教育基地即中科院研究生院雁棲湖校區(qū)，規(guī)劃面積1075畝，項(xiàng)目總投資約18億元，將建成各類(lèi)校舍34萬(wàn)平方米。目前一期西區(qū)工程共18萬(wàn)平米于2009年lO月28日正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)2012年建成投入使用。屆時(shí)將滿(mǎn)足1萬(wàn)余名研究生的教學(xué)、生活和科研活動(dòng)，成為中科院最具規(guī)模的研究生教育園區(qū)。

北京綜合研究中心是懷柔園區(qū)重要組成部分，也是未來(lái)要啟動(dòng)建設(shè)的重要內(nèi)容，規(guī)劃用地147公頃(約2200畝)，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)國(guó)家“十二五”規(guī)劃中部分大科學(xué)裝置項(xiàng)目，主要由北京先進(jìn)光源、綜合極端條件設(shè)施、腦科學(xué)成像設(shè)施等大科學(xué)裝置和若干前沿交叉研究中心組成。初步估算，項(xiàng)目總投資達(dá)到60億元，計(jì)劃于“十二五”至“十三五”規(guī)劃期間分步建設(shè)。今年3月18日，中科院與北京市正式簽署共建北京中心合作框架協(xié)議，目前北京中心項(xiàng)目初步規(guī)劃方案已編制完成，用地選址已基本確定。

搭建三大服務(wù)平臺(tái)

隨著中科院越來(lái)越多的高、精、尖項(xiàng)目入駐，迫切需要在知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、科研成果轉(zhuǎn)化、投融資服務(wù)等方面得到更多的支持和幫助。為此，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)搭建了知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、科研成果轉(zhuǎn)化和投融資服務(wù)三大新型服務(wù)平臺(tái)。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)使區(qū)內(nèi)企業(yè)“足不出戶(hù)”就能享受專(zhuān)利申請(qǐng)咨詢(xún)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)和維權(quán)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，由知識(shí)產(chǎn)權(quán)舉報(bào)投訴服務(wù)工作站和知識(shí)產(chǎn)權(quán)托管工程兩部分組成。

科研成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)的功能是引進(jìn)和投資。一方面由中科院國(guó)家技術(shù)轉(zhuǎn)移中心懷柔分中心把中科院更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和專(zhuān)家引進(jìn)到懷柔；另一方面，通過(guò)三方出資成立的專(zhuān)項(xiàng)投資基金，看準(zhǔn)的科研轉(zhuǎn)化項(xiàng)目就可以投資占股，有效解決了科研項(xiàng)目轉(zhuǎn)化過(guò)程中的融資難題。

投融資服務(wù)平臺(tái)是由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)通過(guò)吸收銀行、擔(dān)保公司、證券公司和各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)加入、引進(jìn)系列風(fēng)司落戶(hù)等方式組建的多層次投融資服務(wù)體系。其中，2011年4月，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與民生銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，民生銀行將優(yōu)先為開(kāi)發(fā)區(qū)推薦的企業(yè)提供一定的授信額度，為企業(yè)提供一攬子金融服務(wù)。

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)持續(xù)增大。一季度規(guī)模以上企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，42家都市產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)值比同期增長(zhǎng)17.4％，占園區(qū)經(jīng)濟(jì)比重為59.5％，比同期下降了約2個(gè)百分點(diǎn)；24家規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值比同期增長(zhǎng)35.6％，占園區(qū)經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到40.2％，比去年提高約5個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，都市產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，對(duì)園區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐作用依然明顯，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯。

明確“十二五”發(fā)展目標(biāo)

未來(lái)，中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園將引進(jìn)50家以上的中科院及其他研究單位的工程中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)和科研成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)10年左右的努力，將建設(shè)成為具有國(guó)際重要影響力的科研學(xué)術(shù)中心；推出一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核心競(jìng)爭(zhēng)力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的高科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)；成為國(guó)家自主創(chuàng)新體系的重要示范基地。

以此為契機(jī)，“十二五”期間，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展科技研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要加大傳統(tǒng)企業(yè)的資源整合，積極實(shí)施“五十百”工程，實(shí)現(xiàn)超5億元的企業(yè)20家，超10億元的企業(yè)10家，上市企業(yè)15家，力爭(zhēng)使綠色印刷、碧水源、合成油、有研院、稀土科技等一批項(xiàng)目總產(chǎn)值達(dá)到或接近百億元規(guī)模，到“十二五”期末，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)科技企業(yè)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到300億元，園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到500億元，稅金達(dá)到30億元。屆時(shí)，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)將成為北京一個(gè)新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，將成為新一代的科技創(chuàng)業(yè)中心和科技企業(yè)總部基地!

下一步，雁棲開(kāi)發(fā)區(qū)將在篩選科研轉(zhuǎn)化項(xiàng)目入?yún)^(qū)、加快配套設(shè)施建設(shè)、健全服務(wù)機(jī)構(gòu)、完善扶持政策方面加大中科院北京懷柔科教產(chǎn)業(yè)園工作力度。

在進(jìn)一步推動(dòng)已入園項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，根據(jù)懷柔園區(qū)整體征地進(jìn)展和中科院相關(guān)單位入園項(xiàng)目需求，中科院北京分院、市科委和懷柔區(qū)將繼續(xù)聯(lián)合組織篩選新的科研轉(zhuǎn)化項(xiàng)目進(jìn)入園區(qū)。

篇8

關(guān)鍵詞：暖通空調(diào)；設(shè)計(jì)使用；應(yīng)對(duì)策略；發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

暖通工程是現(xiàn)代建筑行業(yè)中必不可少的，而空調(diào)的設(shè)計(jì)與安裝施工又是暖通工程中的重中之重，其施工質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到暖通工程效益的優(yōu)劣。因此，對(duì)其中存在的問(wèn)題，我們要深入發(fā)掘，并制定必要的預(yù)防措施，盡量地減少錯(cuò)誤發(fā)生。

1、暖通空調(diào)工程設(shè)計(jì)施工中的常見(jiàn)問(wèn)題

1.1管理標(biāo)高及定位交叉

當(dāng)前，暖通空調(diào)工程的設(shè)計(jì)圖紙主要采取CAD繪制，且在繪制施工圖紙前初步規(guī)劃設(shè)計(jì)了管道及設(shè)備的標(biāo)高。然而，施工圖紙的設(shè)計(jì)完成之前，相關(guān)人員并沒(méi)有詳細(xì)周密的校對(duì)，造成各個(gè)專(zhuān)業(yè)施工圖中出現(xiàn)管線(xiàn)標(biāo)高、交叉定位等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了暖通空調(diào)工程的質(zhì)量管理。對(duì)于綜合性的建筑物來(lái)說(shuō)，吊頂空間內(nèi)包括了空調(diào)末端設(shè)備、冷凍水管、送回風(fēng)管、冷凝水管、消防管以及噴淋管等專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)。如果暖通空調(diào)工程的設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)注不明確清楚，那么很容易造成先進(jìn)行的管道施工方便省時(shí)，而后來(lái)進(jìn)行的管道安裝施工卻十分困難和復(fù)雜。后來(lái)的管道只能偏離安裝位置或安裝在標(biāo)高上，對(duì)工程的質(zhì)量和安全造成了影響，導(dǎo)致工程不能投入使用，需要進(jìn)行返工。

1.2暖通空調(diào)管線(xiàn)和相關(guān)設(shè)置設(shè)計(jì)不合理

雖然暖通空調(diào)的施工是在整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)束之后進(jìn)行的，但是暖通空調(diào)管線(xiàn)的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是與建筑整體規(guī)劃設(shè)計(jì)一同進(jìn)行的。然而在現(xiàn)階段，暖通空調(diào)管線(xiàn)的設(shè)計(jì)存在著很多方面的問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)滯后，這不僅導(dǎo)致暖通空調(diào)設(shè)計(jì)與建筑整體設(shè)計(jì)不能很好地統(tǒng)一，還會(huì)給具體施工帶來(lái)很多麻煩。其次，設(shè)計(jì)人員水平較低，進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙的過(guò)程中，一方面對(duì)暖通空調(diào)所有的管線(xiàn)，包括排風(fēng)管、排水管等以及相關(guān)設(shè)備等的標(biāo)高、位置標(biāo)注不準(zhǔn)確、不詳細(xì)，另一方面暖通空調(diào)管線(xiàn)與建筑物其他管線(xiàn)的位置點(diǎn)出現(xiàn)矛盾的情況，這會(huì)使具體施工有很大的隨意性，進(jìn)而暖通空調(diào)的工程質(zhì)量也得不到保障。

1.3暖通空調(diào)設(shè)備的噪音超標(biāo)

在暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工過(guò)程中，設(shè)備噪音超標(biāo)問(wèn)題極為常見(jiàn)。其噪音的主要來(lái)源是空調(diào)末端的設(shè)備碰撞，嚴(yán)重影響了工程質(zhì)量和其最終的使用效果。通常情況下，大多數(shù)空調(diào)廠家的產(chǎn)品噪音是符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，但實(shí)際情況并非如此。在安裝施工后的噪音檢測(cè)中，空調(diào)噪音的實(shí)際數(shù)值遠(yuǎn)高于廠家給出的參數(shù)。這種差距產(chǎn)生的主要原因是施工中的人為操作影響，造成空調(diào)噪音超標(biāo)。

1.4結(jié)露滴水問(wèn)題

暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工完成后，在調(diào)試階段容易遇到結(jié)露滴水問(wèn)題，而造成空調(diào)系統(tǒng)結(jié)露滴水的原因很多，主要有：（1）在安裝施工過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，管道與管件、管道與空調(diào)設(shè)備間的連接不夠嚴(yán)密。（2）管道、管件的質(zhì)量較為低劣，在具體施工時(shí)也沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格核檢，系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)也未嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行相關(guān)水壓試驗(yàn)。除此之外，在安裝施工過(guò)程中，冷凝水管路過(guò)長(zhǎng)，在安裝時(shí)與吊頂碰撞就容易出現(xiàn)滴水現(xiàn)象。如果空調(diào)機(jī)組冷凝水管沒(méi)有設(shè)置水封，其冷凝水就無(wú)法排出，也會(huì)造成結(jié)露滴水問(wèn)題。而且在施工過(guò)程中，如果保溫材容重不足或者其厚度不夠，空調(diào)設(shè)備在運(yùn)行時(shí)其保溫材料外表溫度會(huì)達(dá)到露點(diǎn)溫度產(chǎn)生結(jié)露。如果保溫材料與管道的外壁結(jié)合不緊密，空調(diào)水管道末端也未進(jìn)行相關(guān)封閉處理，那么潮氣會(huì)侵入保溫層導(dǎo)致結(jié)露水。

1.5暖通空調(diào)施工質(zhì)量問(wèn)題

暖通空調(diào)施工的高質(zhì)量是保證居民舒適生活的重要前提和基礎(chǔ)，然而現(xiàn)階段我國(guó)建筑公司在安裝暖通空調(diào)這一實(shí)際施工中的整體質(zhì)量不高，也存在著很多方面的問(wèn)題，具體而言，有以下三個(gè)方面的問(wèn)題：首先，暖通空調(diào)施工材料不合格。一方面，很多施工單位為了取得更大的經(jīng)濟(jì)利益，減少原材料設(shè)備的成本，會(huì)選擇質(zhì)量、規(guī)格等方面都不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備機(jī)械。另一方面，施工單位對(duì)有質(zhì)量瑕疵的設(shè)備材料沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，因此不僅會(huì)造成施工質(zhì)量不合格，還會(huì)浪費(fèi)大量的人財(cái)物。其次，暖通空調(diào)管道堵塞問(wèn)題。筆者認(rèn)為主要有兩方面的原因：其一，從暖通系統(tǒng)本身來(lái)說(shuō)，整體管線(xiàn)較為復(fù)雜，這會(huì)導(dǎo)致管網(wǎng)出現(xiàn)氣囊，這會(huì)嚴(yán)重影響水循環(huán)。其二，在暖通空調(diào)運(yùn)行過(guò)程中，會(huì)導(dǎo)致很多灰塵堆積，若清洗工作不到位，則會(huì)造成暖通空調(diào)系統(tǒng)效果不好。

2、暖通空調(diào)工程設(shè)計(jì)施工問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

2.1提高暖通空調(diào)設(shè)計(jì)工作的重視

全面合理的設(shè)計(jì)圖紙是進(jìn)行暖通空調(diào)實(shí)際施工的重要前提，因此為了避免在施工時(shí)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，就應(yīng)該事先做好統(tǒng)一全面的安排。建筑暖通空調(diào)工程中包括通風(fēng)管道、排風(fēng)管道以及連接空調(diào)系統(tǒng)的管道等等，因此，要在設(shè)計(jì)圖紙上詳細(xì)標(biāo)明各個(gè)管線(xiàn)的走向以及高點(diǎn)位置。設(shè)計(jì)圖紙也要交與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)修改，以免造成更大的損失。另外，在現(xiàn)代建筑中，除了暖通空調(diào)管道外，還有其他諸如水管道、燃?xì)夤艿?、配電線(xiàn)管道等等，因此，在設(shè)計(jì)暖通空調(diào)管道時(shí)還要全面考慮已有管道的位置，避免出現(xiàn)管道交叉而影響建筑物其他功能的發(fā)揮。

2.2提高設(shè)計(jì)方案的可行性

在對(duì)暖通空調(diào)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，提高設(shè)計(jì)人員的規(guī)范設(shè)計(jì)自覺(jué)性，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度。遇到需要進(jìn)行特殊處理的工藝時(shí)，要綜合分析設(shè)計(jì)系統(tǒng)在全年各種條件下運(yùn)行的工況，以保證設(shè)計(jì)系統(tǒng)能夠在室外任何氣象條件下正常工作。對(duì)于不能使用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的情況，方案中要對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行可靠性的分析，并結(jié)合實(shí)地考察數(shù)據(jù)（比如使用地點(diǎn)的室內(nèi)面積、室外條件等），按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在最大程度上提高設(shè)計(jì)方案的可行性。

2.3科學(xué)合理地設(shè)置管線(xiàn)

實(shí)踐證明，管線(xiàn)的設(shè)置是否科學(xué)直接影響到施工的質(zhì)量，因此，在設(shè)計(jì)施工圖紙之前，應(yīng)該將工程中所涉及到的管道進(jìn)行詳細(xì)分類(lèi)，從而根據(jù)不同類(lèi)型的管道進(jìn)行不同的工藝布置。一旦其中有某個(gè)工程與其他的工程不一致，那么則應(yīng)該盡快與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，并且根據(jù)具體的施工情況采取有效的解決措施，努力將其完善。此外，如果有某個(gè)管線(xiàn)自身布置存在不合理的情況，對(duì)其處理應(yīng)該從全局的角度出發(fā)，將各個(gè)部分功能進(jìn)行合理、優(yōu)化安排，確保各個(gè)部分的作用能夠充分發(fā)揮出來(lái)。

2.4對(duì)施工組裝過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制和管理

在暖通空調(diào)設(shè)備安裝施工過(guò)程中，施工人員必須根據(jù)實(shí)際空調(diào)安裝情況進(jìn)行質(zhì)量控制?？照{(diào)中的管道位置、坡度等設(shè)計(jì)要符合施工標(biāo)準(zhǔn)和要求，不得進(jìn)行私自更改和變更。要盡量減少因施工和設(shè)計(jì)造成的偏差，填補(bǔ)出現(xiàn)的管道漏洞。保證考慮到各方面不利因素，采取先進(jìn)的管理措施和方案，應(yīng)用新的技術(shù)工藝，遵循一定的章程和規(guī)則，避免出現(xiàn)定位標(biāo)高不精確，噪音比較大，管道阻塞，結(jié)露滴水以及設(shè)計(jì)圖紙數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。同時(shí)要做好施工組裝過(guò)程的監(jiān)督管理工作，保證施工質(zhì)量，做到萬(wàn)無(wú)一失。

2.5暖通系統(tǒng)管道的設(shè)計(jì)安裝

不論是水管、風(fēng)管，都有其嚴(yán)格的安裝標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。例如，冷熱水管的吊架應(yīng)固定在梁上，吊架的材質(zhì)最好為彈簧減震型的。風(fēng)管應(yīng)保證強(qiáng)度，其進(jìn)出口和拐彎處應(yīng)安裝消聲器，以避免摩擦和振動(dòng)所產(chǎn)生的大量噪聲擾民。同時(shí)，為了避免不良振動(dòng)傳導(dǎo)給設(shè)備造成嚴(yán)重的損害，應(yīng)在設(shè)計(jì)安裝中大量采用橡膠減震墊等減震消音材質(zhì)。

2.6加強(qiáng)工程施工管理

焊接鋼管安裝之前，施工人員應(yīng)該人工或利用機(jī)械鏟除污垢及銹斑。管內(nèi)壁被清潔干凈后，封閉管口。在施工中如果發(fā)現(xiàn)存在沒(méi)有封閉的管口，則要進(jìn)行臨時(shí)封口，以防污穢物進(jìn)入管內(nèi)；連接管口時(shí)應(yīng)該及時(shí)清除殘留在連接處的焊渣及麻絲等。除此之外，還應(yīng)該在空調(diào)管網(wǎng)的最低處安裝大排污閥，從而增強(qiáng)排污效果，減少管壁堵塞。同時(shí)，管網(wǎng)中可以適當(dāng)添設(shè)臨時(shí)的旁通沖洗閥門(mén)及過(guò)濾器，設(shè)備連接前可以采用通水試壓的方法來(lái)分段清潔設(shè)備。清洗后，還應(yīng)該試運(yùn)行水系統(tǒng)循環(huán)功能，把管網(wǎng)中的污物帶到過(guò)濾器中，以便拆洗過(guò)濾器，從而去除污物。

2.7加強(qiáng)各部門(mén)和各專(zhuān)業(yè)人員的通力合作

任何一項(xiàng)工程項(xiàng)目都是通過(guò)施工全體員工和各部門(mén)相互協(xié)調(diào)和合作完成的。比如進(jìn)行土建的工作人員要為空調(diào)安裝留出管道的空洞，為方便排水應(yīng)當(dāng)提前設(shè)置排水溝或是其他裝置，做到有備無(wú)患。這就要求整個(gè)建筑工程各單位和各部門(mén)在設(shè)計(jì)圖紙方案時(shí)，加強(qiáng)各部門(mén)之間的溝通，做好協(xié)調(diào)工作，提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備和預(yù)防措施，為后期施工和安裝奠定基礎(chǔ)，提高各方面施工效率，保證施工質(zhì)量

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，暖通空調(diào)工程設(shè)計(jì)施工中會(huì)遇到多種問(wèn)題，相關(guān)施工單位及人員應(yīng)該對(duì)存在的問(wèn)題給予重視，并積極采取有效措施進(jìn)行防范。暖通空調(diào)的設(shè)計(jì)施工程序十分復(fù)雜，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，施工人員在安裝時(shí)必須嚴(yán)格按照相關(guān)的設(shè)計(jì)程序進(jìn)行規(guī)范化操作。這樣不僅能夠提高暖通空調(diào)工程的施工質(zhì)量和運(yùn)行可靠性，有效預(yù)防安全隱患，而且還能保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和居民的使用舒適性，并促進(jìn)暖通空調(diào)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇9

關(guān)鍵詞：技校 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè) 人才培養(yǎng)方案 制定

一、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案制定的前期工作

1.分析計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

目前我國(guó)對(duì)網(wǎng)絡(luò)人才有較大需求的主要用人單位是政府機(jī)關(guān)、企業(yè)。政府方面，我國(guó)電子政務(wù)建設(shè)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，全國(guó)已有2000余個(gè)地級(jí)以上政府機(jī)關(guān)建立網(wǎng)站并逐步形成網(wǎng)上辦公。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上網(wǎng)的縣級(jí)以下政府機(jī)關(guān)數(shù)量超過(guò)1萬(wàn)個(gè)，全國(guó)等待建設(shè)的政府網(wǎng)站不少于15萬(wàn)個(gè)，未來(lái)三年從業(yè)人員總需求將不少于30萬(wàn)人。企業(yè)方面，隨著網(wǎng)絡(luò)的蓬勃發(fā)展，企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的人才需求也將越來(lái)越多。截止到2011年12月31日，我國(guó)企業(yè)網(wǎng)站約130萬(wàn)個(gè)，按照每個(gè)企業(yè)網(wǎng)站1人計(jì)算，從業(yè)人員共130萬(wàn)人，目前企業(yè)上網(wǎng)總數(shù)還不足全部企業(yè)的5%，企業(yè)網(wǎng)站增長(zhǎng)速度將會(huì)有大幅度的上升，未來(lái)5年從事企業(yè)信息化工作的網(wǎng)絡(luò)人才需求將不少于100萬(wàn)人。

2.進(jìn)行計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)調(diào)研

為了科學(xué)地制定出計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案，應(yīng)組織對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)類(lèi)行業(yè)、企業(yè)進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研的主要內(nèi)容有計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)業(yè)人才需求情況，企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)學(xué)生的知識(shí)、能力、素質(zhì)要求等。通過(guò)實(shí)地調(diào)研，收集行業(yè)、企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才的需求等信息。通過(guò)與行業(yè)企業(yè)專(zhuān)家召開(kāi)專(zhuān)家訪(fǎng)談會(huì)，分析網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)職業(yè)崗位進(jìn)行描述，分析企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)從業(yè)人員的職業(yè)能力結(jié)構(gòu)與素質(zhì)總體要求，為計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人才培養(yǎng)方案的制定提供科學(xué)的依據(jù)。

二、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案的主要內(nèi)容

1.培養(yǎng)目標(biāo)

培養(yǎng)德、智、體、美、勞全面發(fā)展，具有計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)領(lǐng)域的基本理論和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，較強(qiáng)的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力；具有計(jì)算機(jī)組裝與維護(hù)能力，初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)和應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的能力；能組建較基礎(chǔ)的中小企業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；能進(jìn)行局域網(wǎng)設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試、經(jīng)營(yíng)及管理維護(hù)；能進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)，網(wǎng)站的安裝、部署和調(diào)試；具有較強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和社會(huì)適應(yīng)能力；實(shí)踐能力強(qiáng)，有創(chuàng)新精神的應(yīng)用技術(shù)型人才。

2.課程體系設(shè)計(jì)

（1）設(shè)計(jì)思路。成立由企業(yè)專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)骨干教師組成的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)一體化課程改革小組，以培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)能力為主線(xiàn)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)工作過(guò)程為導(dǎo)向，以企業(yè)生產(chǎn)典型工作任務(wù)為切入點(diǎn)，按照職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)課程內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)“學(xué)中做，做中學(xué)，邊做邊學(xué)”，形成工學(xué)結(jié)合一體化課程體系。

（2）構(gòu)建一體化課程體系。制定一體化課改實(shí)施計(jì)劃表，主要內(nèi)容包括：

行業(yè)情況分析：開(kāi)展企業(yè)調(diào)研，確定專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)和就業(yè)方向，形成調(diào)研報(bào)告。

企業(yè)調(diào)研：針對(duì)課改工作進(jìn)入企業(yè)調(diào)研，進(jìn)行工作崗位及工作任務(wù)分析，并為下一步課改物色實(shí)踐專(zhuān)家。制作調(diào)查問(wèn)卷，進(jìn)行學(xué)生、企業(yè)、社會(huì)等各方面的調(diào)研分析，形成企業(yè)訪(fǎng)談?wù){(diào)研報(bào)告。

召開(kāi)實(shí)踐專(zhuān)家訪(fǎng)談會(huì)：根據(jù)實(shí)踐專(zhuān)家職業(yè)能力發(fā)展階段提取有一定職業(yè)進(jìn)階的典型工作任務(wù)，以此作為該專(zhuān)業(yè)課程建設(shè)的來(lái)源。從調(diào)研的企業(yè)中聘請(qǐng)實(shí)踐專(zhuān)家，召開(kāi)實(shí)踐專(zhuān)家訪(fǎng)談會(huì)，結(jié)合企業(yè)工作過(guò)程，從代表性工作任務(wù)中提取典型工作任務(wù)。

確定學(xué)習(xí)領(lǐng)域：根據(jù)辦學(xué)目標(biāo)和人才培養(yǎng)目標(biāo)，將企業(yè)典型工作任務(wù)轉(zhuǎn)化為計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)專(zhuān)業(yè)一體化學(xué)習(xí)領(lǐng)域，并由行業(yè)、企業(yè)和職教專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審論證。

設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)情境：在企業(yè)實(shí)踐專(zhuān)家和職教專(zhuān)家的指導(dǎo)下，結(jié)合學(xué)校師資、場(chǎng)地、設(shè)備的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)可執(zhí)行的學(xué)習(xí)情境，并對(duì)學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)進(jìn)行論證。編制一體化課程標(biāo)準(zhǔn)，并組織專(zhuān)家對(duì)課程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行論證。

根據(jù)一體化課程標(biāo)準(zhǔn)及學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)方案，完成8門(mén)學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程相關(guān)工作頁(yè)的編寫(xiě)。

3.基本實(shí)訓(xùn)條件

（1）校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室。為滿(mǎn)足工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)需要， 在校企合作指導(dǎo)委員會(huì)及職教專(zhuān)家的指導(dǎo)下，進(jìn)行一體化教室的建設(shè)，主要內(nèi)容為：一體化教室（工作站）教學(xué)區(qū)：改變?cè)袑?shí)訓(xùn)室布局，使實(shí)訓(xùn)室能滿(mǎn)足理論教學(xué)、學(xué)生小組討論需要；設(shè)置小型宣傳層架，用于展示學(xué)習(xí)小組學(xué)習(xí)文化及成果，設(shè)置信息檢索區(qū)域，配置電腦、打印機(jī)、資料柜等設(shè)施設(shè)備，配套相關(guān)工具書(shū)。一體化教室（工作站）實(shí)訓(xùn)區(qū)：根據(jù)不同的實(shí)訓(xùn)課題，配備相關(guān)實(shí)訓(xùn)設(shè)備，創(chuàng)建真實(shí)的工作環(huán)境，實(shí)行6S管理。

（2）校外實(shí)訓(xùn)基地。為實(shí)現(xiàn)校內(nèi)工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)與校外實(shí)訓(xùn)相結(jié)合的工學(xué)交替教學(xué)模式，學(xué)校與企業(yè)共建了校外實(shí)訓(xùn)基地，實(shí)現(xiàn)共同建設(shè)、共同育人、共同管理，雙向互派、雙向評(píng)價(jià)、雙向服務(wù)。

4.師資要求

師資隊(duì)伍是保證人才培養(yǎng)質(zhì)量的首要條件，因此實(shí)施人才培養(yǎng)方案對(duì)教師的數(shù)量和素質(zhì)要有較高的要求。要求具備本專(zhuān)業(yè)大學(xué)本科及以上學(xué)歷；從事實(shí)踐教學(xué)的主講教師要具備計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計(jì)等中級(jí)以上的IT認(rèn)證資格證書(shū)或工程師資格；信息系統(tǒng)工程工作過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，至少有一名教師有實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)，能夠帶領(lǐng)學(xué)生完成實(shí)際項(xiàng)目；教師“雙師”資格的比例要達(dá)到80%以上；專(zhuān)任教師與學(xué)生比例1：25左右，校外實(shí)訓(xùn)基地指導(dǎo)學(xué)生實(shí)訓(xùn)實(shí)習(xí)的企業(yè)兼職教師的比例不低于80%。

5.教學(xué)組織與實(shí)施

一是成立課改試點(diǎn)班。在試點(diǎn)班級(jí)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)一體化教學(xué)，進(jìn)入課改試驗(yàn)性實(shí)施階段。二是創(chuàng)新教學(xué)方法。試點(diǎn)班任課教師在教學(xué)中貫徹“學(xué)中做、做中學(xué)”的理念，改變傳統(tǒng)教學(xué)模式，以學(xué)生為主體，通過(guò)行動(dòng)導(dǎo)向法，實(shí)施“項(xiàng)目教學(xué)”“任務(wù)引領(lǐng)型教學(xué)”。三是推行工學(xué)結(jié)合、校企一體、頂崗實(shí)習(xí)。在教學(xué)安排上，加強(qiáng)校企合作，采取校內(nèi)工學(xué)結(jié)合一體化教學(xué)與校外實(shí)訓(xùn)相結(jié)合的工學(xué)交替教學(xué)模式，重點(diǎn)突出實(shí)踐性教學(xué)。具體安排是：第一、二學(xué)期主要開(kāi)設(shè)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課程，讓學(xué)生逐漸了解所學(xué)專(zhuān)業(yè)；第三、四學(xué)期以專(zhuān)業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)為主，在夯實(shí)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)的前提下，滲透專(zhuān)業(yè)前沿技術(shù)，以拓展學(xué)生的視野；第二、三、四學(xué)期，每學(xué)期每個(gè)學(xué)生必須到校外實(shí)訓(xùn)基地實(shí)訓(xùn)不少于100學(xué)時(shí)；第五、六學(xué)期以頂崗實(shí)習(xí)為主，讓學(xué)生提前適應(yīng)企業(yè)的氛圍，為將來(lái)在短期內(nèi)適應(yīng)工作打下良好基礎(chǔ)。四是邀請(qǐng)行業(yè)、企業(yè)專(zhuān)家共同研究課程體系改革，共同開(kāi)發(fā)一體化課程并指導(dǎo)一體化教學(xué)過(guò)程實(shí)施。根據(jù)企業(yè)用工需求、生產(chǎn)需要，安排學(xué)生到校外實(shí)訓(xùn)基地教學(xué)實(shí)習(xí)和頂崗實(shí)習(xí)，校企共同做好學(xué)生實(shí)習(xí)期間的組織和管理工作。聘請(qǐng)企業(yè)專(zhuān)家指導(dǎo)學(xué)生參與企業(yè)項(xiàng)目施工、定期到校為學(xué)生授課，制定校外實(shí)訓(xùn)基地管理制度，參與工學(xué)結(jié)合課程的教學(xué)組織和考核、實(shí)結(jié)、成績(jī)?cè)u(píng)定等工作。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);供應(yīng)鏈;供應(yīng)鏈管理;成本優(yōu)化;利潤(rùn)最大化

近幾年，商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目成為企業(yè)爭(zhēng)相投資的對(duì)象，作為具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特征的集合體，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上的意義是區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)意義。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

商業(yè)地產(chǎn)是滿(mǎn)足人們“衣、食、行”的作為經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，用來(lái)供人們購(gòu)買(mǎi)生活用品、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指用于從事商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)或地產(chǎn)，一切用于商業(yè)用途并取得實(shí)質(zhì)的商業(yè)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目都統(tǒng)稱(chēng)為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)的方式、用途和地產(chǎn)功能上是區(qū)別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)，它集地產(chǎn)性、商業(yè)性和投資性于一體，兼有這三方面的特點(diǎn)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又具有自己獨(dú)特特點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)。

在1999年，商業(yè)地產(chǎn)的概念為人們所知，以大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)模式下的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，此后，各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相繼推出商業(yè)地產(chǎn)品牌。商業(yè)地產(chǎn)比傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)用途更廣泛，其中包括商務(wù)賓館與酒店、商場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、商務(wù)寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街以及功能多樣的會(huì)展中心等。在中國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目就是大型的購(gòu)物中心，在房地產(chǎn)業(yè)中，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)相通，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式成為購(gòu)物中心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式效仿的對(duì)象。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化體制逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的比重越來(lái)越大，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來(lái)越重要。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為作為新興產(chǎn)業(yè)，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。然而盲目投資引發(fā)商業(yè)設(shè)施與資源浪費(fèi)、項(xiàng)目工程中斷、實(shí)際收益較低等問(wèn)題，從而給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)阻礙作用。商業(yè)地產(chǎn)作為一種商品，它就像現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)一樣從原材料到最終的地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)生再到把地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)，這正是一條涉及多方面的供應(yīng)鏈，在這條供應(yīng)鏈上面設(shè)計(jì)規(guī)劃方、原材料供應(yīng)商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)投資商、建設(shè)施工企業(yè)、物業(yè)管理公司等等構(gòu)成了這條供應(yīng)鏈上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，各個(gè)參與方都通過(guò)相互協(xié)作、雙方互利的原則向最終的消費(fèi)者提供滿(mǎn)足消費(fèi)者意愿和需求的地產(chǎn)產(chǎn)品。

1.供應(yīng)鏈管理

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家政策的調(diào)控影響較大，進(jìn)而地產(chǎn)市場(chǎng)未能實(shí)現(xiàn)建立完善的市場(chǎng)機(jī)制。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)時(shí)刻面臨除市場(chǎng)以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力才能使得地產(chǎn)企業(yè)生存下去。增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)力首先需要加強(qiáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制力，運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化管理，生產(chǎn)出更多地產(chǎn)產(chǎn)品，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的要求，從而開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

供應(yīng)鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應(yīng)鏈上游企業(yè)（原材料供應(yīng)商）、供應(yīng)鏈核心企業(yè)（開(kāi)發(fā)商或制造商）和供應(yīng)鏈下游企業(yè)（產(chǎn)品分銷(xiāo)商或運(yùn)營(yíng)商）中的信息流、資金流和物流使用供應(yīng)鏈管理的方法和思想進(jìn)行管理。

圖 供應(yīng)鏈流程

供應(yīng)鏈管理的目的是對(duì)產(chǎn)品從籌劃生產(chǎn)到產(chǎn)品分銷(xiāo)再到市場(chǎng)進(jìn)行有效的生產(chǎn)控制與管理，以達(dá)到在最短的生產(chǎn)期內(nèi)，用最小的成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最大化，從而為整條供應(yīng)鏈系統(tǒng)提供更廣闊的利潤(rùn)空間，達(dá)成多方共營(yíng)的局面。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本達(dá)到最小，給企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)化機(jī)制的建立和完善，使得商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更大的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本管理

供應(yīng)鏈成本包括了產(chǎn)品生產(chǎn)流通過(guò)程中供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。供應(yīng)鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運(yùn)用到供應(yīng)鏈上，由企業(yè)內(nèi)部拓展至整條供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)企業(yè)，對(duì)跨越組織邊界的所有成本進(jìn)行分析和控制的方法和概念。供應(yīng)鏈成本一般包括產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售所發(fā)生的包括采購(gòu)管理成本、原材料批發(fā)成本和設(shè)備成本、運(yùn)輸成本以及產(chǎn)品分銷(xiāo)和銷(xiāo)售成本等等在內(nèi)的為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的費(fèi)用。而供應(yīng)鏈的成本管理是以供應(yīng)鏈中的企業(yè)為重心，起始于供應(yīng)商原材料的供應(yīng)到產(chǎn)品最終在市場(chǎng)上流通銷(xiāo)售，這就體現(xiàn)了產(chǎn)品的形成過(guò)程中供應(yīng)鏈的各個(gè)參與方和企業(yè)之間的成本控制策略，各供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的企業(yè)都力爭(zhēng)將成本降到最小，利潤(rùn)變成最大。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應(yīng)鏈的視角下將商業(yè)地產(chǎn)成本分為供應(yīng)鏈上游成本、供應(yīng)鏈核心成本和供應(yīng)鏈下游成本。商業(yè)地產(chǎn)上游成本是地產(chǎn)工程的前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的成本，包括土地開(kāi)發(fā)成本、資本成本等;商業(yè)地產(chǎn)核心成本是指的地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段產(chǎn)生的成本，包括地產(chǎn)建設(shè)及安裝成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的管理成本及開(kāi)發(fā)成本等;商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈下游成本是指地產(chǎn)銷(xiāo)售階段產(chǎn)生的成本，包括與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的交涉成本、物業(yè)公司管理成本等。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的分析找出最優(yōu)的供應(yīng)鏈管理方法，比如一些發(fā)達(dá)國(guó)家和成熟企業(yè)通過(guò)對(duì)地產(chǎn)工程進(jìn)行項(xiàng)目成本控制來(lái)推進(jìn)一個(gè)國(guó)家或企業(yè)的快速發(fā)展。

（1）日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制分析

日本地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制實(shí)行的是供應(yīng)鏈全過(guò)程管理模式，即從項(xiàng)目調(diào)查階段開(kāi)始，工程的后續(xù)計(jì)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、監(jiān)督檢查階段、竣工交付階段直至項(xiàng)目保修階段都實(shí)行嚴(yán)格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本。同時(shí)，日本一些地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)在制定了日本建筑工程分部分項(xiàng)定額、編制了工程費(fèi)用估算手冊(cè)的基礎(chǔ)上，還定期根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化進(jìn)行修改，從而實(shí)現(xiàn)工程管理成本控制的動(dòng)態(tài)管理。在項(xiàng)目成本管理方式上，日本的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制都是處于有序的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，結(jié)合市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)同來(lái)確定和管理地產(chǎn)價(jià)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理成本控制實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，從而更加經(jīng)濟(jì)高效地管理和控制項(xiàng)目成本。

（2）萬(wàn)科關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本的控制

中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科，在部分中小企業(yè)因資金短缺而面臨困境時(shí)，采取在工程項(xiàng)目成本控制方面進(jìn)行創(chuàng)新，從地產(chǎn)供應(yīng)鏈的完整性出發(fā)，采取了建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購(gòu)模式，引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商”的概念;重視工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖等，從供應(yīng)鏈的各節(jié)點(diǎn)出發(fā)對(duì)全過(guò)程進(jìn)行成本控制。萬(wàn)科通過(guò)建立電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“統(tǒng)一采購(gòu)”的信息化和透明化;并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)招標(biāo)，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書(shū)，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進(jìn)行采購(gòu)各種原材料，節(jié)省各種交易費(fèi)用，這種利用電子商務(wù)平臺(tái)，通過(guò)大批量、大規(guī)模采購(gòu)，使得造價(jià)成本得到優(yōu)勢(shì)控制。此外，萬(wàn)科通過(guò)成立萬(wàn)創(chuàng)設(shè)計(jì)研究中心，從項(xiàng)目的初步規(guī)劃、各種工藝改進(jìn)、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進(jìn)行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和確定大致的建筑成本。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)相比于一般的房地產(chǎn)特點(diǎn)是選擇地產(chǎn)建筑地時(shí)要更為考慮區(qū)位因素，注重未來(lái)客流量以及政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)該區(qū)位的影響。

1.地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游成本控制優(yōu)化

上游成本主要包括：土地開(kāi)發(fā)成本，資金成本、勘察設(shè)計(jì)成本、咨詢(xún)成本等，其中土地開(kāi)發(fā)成本與資金成本是影響商業(yè)地產(chǎn)超額利潤(rùn)的兩大關(guān)鍵成本。

（1）土地開(kāi)發(fā)成本控制

地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地的壟斷性較強(qiáng)，地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放程度不高。土地成本受政府各項(xiàng)宏觀政策影響較大，全國(guó)各區(qū)域發(fā)展水平不一樣，地價(jià)的構(gòu)成和相關(guān)的配套水平也不一樣。因此，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)了解開(kāi)發(fā)區(qū)域的各項(xiàng)土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后，要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算，分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本三部分，核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優(yōu)化

建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來(lái)進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段，可在滿(mǎn)足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過(guò)選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來(lái)進(jìn)行控制。

（2）管理費(fèi)用成本優(yōu)化

管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開(kāi)支，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門(mén)和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本，使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國(guó)，房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。其中交納金額較多的是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項(xiàng)。按目前標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，按增值額扣除項(xiàng)目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負(fù)擔(dān)較重的情況下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)稅金籌劃來(lái)減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過(guò)借款利息的籌劃，土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式，綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過(guò)合理拆分業(yè)務(wù)，剝除價(jià)外費(fèi)用，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式，綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過(guò)遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式，綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作，可以有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

3.地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈下游成本控制

在下游成本中銷(xiāo)售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷(xiāo)售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn)，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷(xiāo)售出去，以及企業(yè)銷(xiāo)售成本和盈利水平。通過(guò)聘用專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人員，制定完善合理的銷(xiāo)售計(jì)劃，通過(guò)各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式，力爭(zhēng)以最少的銷(xiāo)售成本贏得最大的銷(xiāo)售量。

通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類(lèi)分析，提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對(duì)多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費(fèi)需求，從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就要對(duì)成本進(jìn)行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進(jìn)行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

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