好不容易在網(wǎng)上找到了價(jià)廉物美的房源，不料在交了“房東”全年9400元以后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)的“房東”提供的身份證、房產(chǎn)證等全是假的，這套房子根本就是所謂的“二房東”交了一個(gè)月房租，從原房東手中租來(lái)的。近日，涉嫌合同詐騙的倪某被XX區(qū)檢察院批準(zhǔn)逮捕。

網(wǎng)上覓得房源

據(jù)受害人黃先生介紹，去年11月7日，他與朋友通過(guò)某網(wǎng)站查詢到XX區(qū)二道埂子有一套60平方米的房子出租。于是他按照網(wǎng)上的聯(lián)系方式與出租人倪某取得了聯(lián)系。在倪某的帶領(lǐng)下看房后，倪某說(shuō)這是他父母留給他結(jié)婚用的房子。如果要租的話，希望租金年付，價(jià)格還可以在原來(lái)1100元／月的基礎(chǔ)上優(yōu)惠一點(diǎn)。黃先生發(fā)現(xiàn)房子還算不錯(cuò)，而自己原來(lái)租的房子的房東又在不停地催促自己搬走，于是他決定當(dāng)晚就把房子訂下來(lái)。

“房東”證件齊全

在經(jīng)過(guò)協(xié)商之后，倪某和黃先生敲定了9400元／年的價(jià)格把房子租下來(lái)，以這個(gè)價(jià)格在XX區(qū)租到了這樣一套房子，黃先生顯然認(rèn)為自己撿了便宜。在簽合同前，黃先生認(rèn)真核對(duì)了對(duì)方的身份證，以及他們認(rèn)為最重要的房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證原件，倪某也極為認(rèn)真地檢查了黃先生的身份證，令人覺(jué)得他非常謹(jǐn)慎。在雙方都沒(méi)有異議的情況下，大家簽訂了一份倪某預(yù)先準(zhǔn)備好的一份房屋租賃合同，并約好第二天中午把現(xiàn)金帶過(guò)來(lái)，交清。

一次支付7500元

自2008年實(shí)施廉租房項(xiàng)目以來(lái)，我局組建專班，落實(shí)專人具體負(fù)責(zé)廉租房項(xiàng)目的實(shí)施，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)程序，嚴(yán)格項(xiàng)目合同管理和質(zhì)量監(jiān)理，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的使用管理，確保了所有項(xiàng)目按時(shí)、按進(jìn)度完成目標(biāo)任務(wù)，現(xiàn)將項(xiàng)目實(shí)施的有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、廉租房

該項(xiàng)目位于管委會(huì)龍王廟社區(qū)5號(hào)安置房側(cè)，是我縣實(shí)施的第一期廉租住房，于2008年立項(xiàng)，財(cái)政評(píng)審?fù)顿Y規(guī)模1213萬(wàn)元。占地面積2293平方米，建成廉租房196套、9800平方米。2009年元月主體開(kāi)工建設(shè)，2010年底竣工，于2011年元月通過(guò)竣工驗(yàn)收，已審定決算，工程款項(xiàng)已結(jié)清，賬務(wù)已轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。2011年3月政府批準(zhǔn)配租方案，4月15日——5月31日通過(guò)“四審四公示”的調(diào)查核實(shí)程序，共有341戶申請(qǐng)家庭符合承租條件，6月27日上午通過(guò)公開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)抽號(hào)確定了承租人，6月28日——7月28日為簽訂合同入住階段。經(jīng)發(fā)改局批準(zhǔn)，廉租房的月租金標(biāo)準(zhǔn)為1.1元/平方米。

該項(xiàng)目由縣時(shí)代設(shè)計(jì)所負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，市建筑工程有限公司承建，市建筑工程監(jiān)理有限公司負(fù)責(zé)監(jiān)理，縣物業(yè)公司負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。

二、街廉租房

該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)街社區(qū)二水廠后面，是我縣實(shí)施的第二期廉租住房，于2009年4月立項(xiàng)，財(cái)政評(píng)審?fù)顿Y規(guī)模1373萬(wàn)元，占地面積2721.5平方米，規(guī)劃建設(shè)廉租房196套、面積9800平方米。項(xiàng)目于2009年10月主體開(kāi)工建設(shè)，2011年11月全面竣工，2012年元月交付使用。項(xiàng)目實(shí)際占地7800余平方米，建成廉租房208套、10400平方米及附屬設(shè)施，配建公益性用房400平方米。目前根據(jù)縣人民政府有關(guān)專題會(huì)議的要求，已安排用于老街拆遷周轉(zhuǎn)安置106套，絲綢企業(yè)改制過(guò)渡安置8套，配租給絲綢企業(yè)改制職工家庭中符合承租廉租房條件的57套，余下的37套住房于2014年6月配租入住，工程竣工決算總投資1771萬(wàn)元，已付工程款1257萬(wàn)元，下差工程款514萬(wàn)元。

_________公司（簡(jiǎn)稱甲方），為已簽訂《勞動(dòng)合同》的優(yōu)秀員工_________（乙方），提供租用住房，并向甲乙雙方訂立如下合同：

第一條乙方在其《勞動(dòng)合同》期內(nèi)，甲方為乙方提供_________，建筑面積為_(kāi)________平方米的租用住房，地址為_(kāi)________。

第二條以上租房費(fèi)、治理費(fèi)等，按標(biāo)準(zhǔn)每月從工資中扣除。房租和治理費(fèi)隨物價(jià)上漲情況，作必要調(diào)整。

第三條乙方應(yīng)按照_________的有關(guān)規(guī)定，向當(dāng)?shù)厮㈦娭卫聿块T繳交水、電費(fèi)其他有關(guān)費(fèi)用。

第四條乙方未征得甲方同意，不得擅自拆除、改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、上下水管道和電器線路。如甲方批準(zhǔn)乙方進(jìn)行改造，改造費(fèi)用由乙方自付。對(duì)擅自拆除、改動(dòng)的租房者，除責(zé)令其修復(fù)外，將終止租用合同。

第五條乙方租用的住房涉及原有設(shè)備的正常維修及公共衛(wèi)生由甲方負(fù)責(zé)，住房?jī)?nèi)設(shè)備的非正常維修費(fèi)由乙方自己負(fù)責(zé)。

摘要：報(bào)告要求加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”讓許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買辦房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——以租代售。租購(gòu)并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的方向之一。針對(duì)這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢(shì)與弊端出發(fā)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：以租代售;新型房地產(chǎn);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響

四限令的頒布對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購(gòu)房屋的減少甚至消失，許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來(lái)，并且在自住性商品房等經(jīng)濟(jì)房中尤為明顯[1]。以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響；而其存在的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，也應(yīng)受到更多重視與關(guān)注。

1以租代售的內(nèi)涵與特點(diǎn)

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進(jìn)行處理，通過(guò)出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應(yīng)當(dāng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)購(gòu)買所租的房，開(kāi)發(fā)商則按照租房時(shí)的價(jià)格出售給租房者。租房者在合同期限內(nèi)所交的房租，可以用作抵充購(gòu)房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應(yīng)房產(chǎn)所有權(quán)；相反，若是在合同規(guī)定期限內(nèi)，租房者不購(gòu)房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當(dāng)作開(kāi)發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購(gòu)房者提供了更綠色、更方便的消費(fèi)。

2以租代售的優(yōu)勢(shì)

隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實(shí)施，越來(lái)越多的人開(kāi)始經(jīng)商、辦實(shí)體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢(shì)，而且涉及稅種較多，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點(diǎn)多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來(lái)許多困難，成為我們地稅部門的一個(gè)征收難點(diǎn)，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及如何解決談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來(lái)大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營(yíng)（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因?yàn)榘徇w新居后將原有的舊房出租用來(lái)謀利；有的是因?yàn)榉课莸牡乩砦恢煤?，可用于?jīng)營(yíng)，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長(zhǎng)期不開(kāi)工資的人員，他們靠出租房屋來(lái)賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無(wú)法區(qū)分是有租使用還是無(wú)租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對(duì)容易收取，因?yàn)檫@種情況大多是有職有權(quán)者多占的住房，害怕因小失大而招來(lái)麻煩。

即將邁進(jìn)XXX大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里。我終于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。我又害怕又膽怯,我常常會(huì)捫心自問(wèn):我準(zhǔn)備好了嗎？是的,我在校園里生活了數(shù)十載,而社會(huì)與校園是完全不同的兩個(gè)世界,也許我不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，專門安排了我們產(chǎn)學(xué)合作，在暑假進(jìn)行實(shí)習(xí)。

我對(duì)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)也是十分地感興趣,所以我進(jìn)入了日月豪庭二手房銷售中心，一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀。許多專家給房地產(chǎn)下了一個(gè)美妙的定義:房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù)。正是這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力,我才能滿腔熱血的激情的去做這一行業(yè),才能主動(dòng)的在房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游!

日月豪庭二手房銷售中心是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司秉承“德載重任，匯鑄永恒”的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持“兩種經(jīng)營(yíng)模式”銷售策劃運(yùn)作的獨(dú)創(chuàng)理念，力求使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到人與環(huán)境的天人合一。公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、樓盤整合營(yíng)銷、推廣等。公司現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷精英及管理人員，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的專業(yè)整合服務(wù)，從而創(chuàng)造集成最大績(jī)效。我就是從這個(gè)部門開(kāi)始我的實(shí)習(xí)生涯的。

實(shí)習(xí)是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。我的實(shí)習(xí)工作分為兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是在銷售部做戶外廣告的招商工作，工作內(nèi)容是主動(dòng)尋找客戶，給客戶講房子的地理位置和價(jià)格等，如果客戶有意就和約談判。后一階段就是在售房部做置業(yè)顧問(wèn)，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的信息，并幫助客戶計(jì)算房屋的總價(jià)，幫助他們更好的了解整個(gè)樓盤的情況。銷售中心的工作千頭萬(wàn)緒，我每天都需要文件起草、提供調(diào)研資料、數(shù)量，為決策提供一些有益的資料，數(shù)據(jù)。有文書(shū)處理、檔案管理、文件批轉(zhuǎn)等。同時(shí)給顧客提出一些我們自己的見(jiàn)解。有時(shí)配合辦公室人員處理日常工作。

現(xiàn)在實(shí)習(xí)已經(jīng)結(jié)束，回頭總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房制度市場(chǎng)化變革為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來(lái)了春天，但春天畢竟是耕耘的季節(jié)，需要付出艱辛的勞動(dòng)。隨著房改的深入，尤其是切斷實(shí)物分房，推行貨幣化分房，住房市場(chǎng)出現(xiàn)多元化、梯度化、集約化的趨勢(shì)，這就既為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)帶來(lái)了機(jī)遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對(duì)策精心培育。它尤如苗輔中的花木，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既需要自身充分發(fā)育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有一定的發(fā)展，但仍沒(méi)有得到較好的發(fā)育，因此必須精心地培育。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，活躍的住房市場(chǎng)必然要求有一個(gè)活躍的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)為其服務(wù)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的住房市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“助力器”和“催化劑”，其發(fā)展水平又是衡量整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。

為貫徹落實(shí)上級(jí)下達(dá)的民生工程實(shí)事目標(biāo)任務(wù)，多渠道增加保障性住房供應(yīng)，進(jìn)一步完善我市住房保障體系，加快解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，推進(jìn)我市保障性住房建設(shè)，根據(jù)市政府辦《關(guān)于落實(shí)2013年市下達(dá)民生工程實(shí)事目標(biāo)任務(wù)的通知》，現(xiàn)將我局2013年度上半年保障性住房建設(shè)落實(shí)情況總結(jié)如下：

一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況

根據(jù)省、市下達(dá)我市保障房建設(shè)任務(wù)，我局牽頭負(fù)責(zé)建設(shè)廉租房1000套，公租房500套，棚改400戶，租賃補(bǔ)貼893戶。保障性住房項(xiàng)目為我市2013年度1500套公共租賃房建設(shè)目標(biāo)；上坪下周屋棚改、南路棚改項(xiàng)目為我市今年400戶改造建設(shè)目標(biāo)。各項(xiàng)目進(jìn)展情況如下：

1、保障房項(xiàng)目：該項(xiàng)目用地77.92畝(含道路用地)，項(xiàng)目總建筑面積97122.78平方米(含地下室7980平方米），總套數(shù)1500套（其中廉租房1000套，公租房500套），項(xiàng)目共16棟（其中18層建筑6棟，11層建筑6棟，6層建筑4棟）。到目前77.92畝土地中，截止目前鎮(zhèn)已組織丈量土地66.016畝，其中發(fā)放征地補(bǔ)償款的10.545畝；涉及遷墳186座，已簽訂遷墳協(xié)議及并發(fā)放補(bǔ)償款60座，遷墳7座；涉及原醫(yī)藥公司倉(cāng)庫(kù)未拆遷，國(guó)資辦已通知原承租戶騰空清場(chǎng)，以便拆除建筑物；房產(chǎn)置業(yè)公司組建了項(xiàng)目指揮部，主體工程已完成招標(biāo)并已簽訂施工合同，入口道路工程已簽訂施工合同，擬在8月中旬進(jìn)行清表，8月下旬進(jìn)場(chǎng)施工。

2、上坪下周屋棚改、南路棚改項(xiàng)目進(jìn)展情況：

（1）、南路棚改項(xiàng)目：該項(xiàng)目原上年度轉(zhuǎn)結(jié)項(xiàng)目，總拆遷戶為260戶，除完成2011、2012年上級(jí)下達(dá)的135戶，超出任務(wù)125戶轉(zhuǎn)結(jié)為2013年度，目前已全部完成拆遷任務(wù)，安置房己開(kāi)工建設(shè)，正在基礎(chǔ)施工中。

出租方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：

甲方人：

承租方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：

乙方人：

見(jiàn)證方：*XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

見(jiàn)證人：

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)案件中幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題的調(diào)查分析

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。