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中國(guó)住房抵押證券化屏障研究論文住房抵押貸款證券（MBS）是一種創(chuàng)新金融工具，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款后，把所持有的抵押貸款債權(quán)出售給一家特別機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)將其收購(gòu)的抵押貸款按照貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類(lèi)型等條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化組合，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增強(qiáng)后在資本市場(chǎng)上發(fā)行的證券。住房抵押貸款證券化就是形成住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)的過(guò)程。國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的實(shí)踐表明，實(shí)行住房抵押貸款證券化能成為貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的堅(jiān)實(shí)后盾，通過(guò)證券化，可以源源不斷地從資本市場(chǎng)上獲取資金用于發(fā)放住房抵押貸款，以支持更多的住房消費(fèi)者圓住房之夢(mèng)。

隨著我國(guó)住房制度改革進(jìn)程的加快，個(gè)人住房抵押貸款的需求量和實(shí)際發(fā)放量迅速增長(zhǎng)。但是當(dāng)住房抵押貸款發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，商業(yè)銀行就會(huì)面臨較大的資金缺口，出現(xiàn)資金來(lái)源的短期性與貸款資金需求的長(zhǎng)期性的矛盾。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)要繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)行MBS將是一個(gè)必然趨勢(shì)。

它的積極意義主要表現(xiàn)為：首先，發(fā)行MBS可以使商業(yè)銀行通過(guò)出售抵押貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)提前套現(xiàn)從而增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，還可以將住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散，并且可以把抵押貸款業(yè)務(wù)從資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，就可以回避資本充足率的限制；其次，MBS具有信用級(jí)別高、收益率較高、流動(dòng)性較好、未來(lái)現(xiàn)金可預(yù)測(cè)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，會(huì)非常受投資者歡迎；再次，發(fā)行MBS可以擴(kuò)大住房貸款市場(chǎng)的規(guī)模，提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的貸款資金來(lái)源，使銀行有能力延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，調(diào)低貸款利率，增加貸款額度。這對(duì)于鼓勵(lì)個(gè)人貸款購(gòu)房、增強(qiáng)居民購(gòu)房的支付能力必將起到積極作用，也必將會(huì)使住宅產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

勿庸置疑，我國(guó)住房抵押貸款證券化對(duì)商業(yè)銀行、投資者、貸款者來(lái)說(shuō)具有很大的積極意義。從學(xué)術(shù)界到政府有關(guān)部門(mén)對(duì)盡快發(fā)行MBS的呼聲也很高，工商銀行、建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)都對(duì)住房抵押貸款證券化進(jìn)行了研究并且提出了一些研究方案，但證券化的實(shí)施卻依然是“猶抱琵琶半遮面”，始終“呼之不出”。筆者認(rèn)為，住房抵押貸款證券化具體操作方案之所以遲遲未見(jiàn)推出，是因?yàn)槟壳拔覈?guó)實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化還存在很多障礙。

一、目前我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不成熟

1.一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模太小。截至到2001年末，我國(guó)四家國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款余額為5072億元，雖然比年初增加了1994億元，增幅達(dá)65%，但個(gè)人住房貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重為2%.占GDP的比重為5.2%.從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的情況來(lái)看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國(guó)為56%、美國(guó)為54%、日本為33%、香港地區(qū)為31%，可以看出，我國(guó)目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。而創(chuàng)立MBS市場(chǎng)時(shí)，需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒(méi)有相當(dāng)規(guī)模的貸款積累，就無(wú)法找出足夠多在還款期限、利率標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)性質(zhì)、違約率等方面相同的債權(quán)，當(dāng)然就無(wú)法實(shí)施“打包”“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無(wú)法建立。

2.一級(jí)市場(chǎng)貸款條件不統(tǒng)一。住房抵押貸款在全國(guó)剛剛興起，雖然1997年我國(guó)出臺(tái)了一部《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，但它對(duì)具體的實(shí)施細(xì)則并未明確規(guī)定，還沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的住房抵押貸款體系。各地、各銀行之間的情況不同，在貸款標(biāo)準(zhǔn)、貸款格式、發(fā)放程序、信息管理等方面有很大差異，貸款條件的不統(tǒng)一，也使得構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池步履艱難。

二、商業(yè)銀行壓力和動(dòng)力不足

1.目前我國(guó)住房抵押貸款在銀行資產(chǎn)中所占份額較低，還沒(méi)有對(duì)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性造成威脅。國(guó)外銀行之所以實(shí)行抵押貸款證券化，主要是為了解決資金流動(dòng)性不足帶來(lái)的資金結(jié)構(gòu)不匹配及防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房貸款占全部貸款比例達(dá)到30%左右時(shí)，可能給銀行帶來(lái)流動(dòng)性威脅，商業(yè)銀行就會(huì)提出住房抵押貸款證券化的要求。可是，我國(guó)目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小，僅占總貸款余額的2%左右。從整體上來(lái)講，我國(guó)商業(yè)銀行存款的總量大于貸款，有大量的閑置資金，并且我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄總量屢創(chuàng)新高，目前商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金非常充足。所以盡管個(gè)人住房抵押貸款的數(shù)量增加很快，但還沒(méi)有給銀行造成流動(dòng)性的威脅。

2.目前住房抵押貸款的違約率較低，還沒(méi)有對(duì)銀行資產(chǎn)的安全性造成威脅。我國(guó)銀行資產(chǎn)的質(zhì)量很差，其中不良資產(chǎn)所占比例至少在25%以上，而1999年美國(guó)花旗銀行的不良資產(chǎn)率僅為0.6%.在我國(guó)銀行目前的資產(chǎn)中，住房抵押貸款一直是國(guó)有商業(yè)銀行的少有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然利率的波動(dòng)、就業(yè)收入的增減、借款人的健康狀況、房地產(chǎn)價(jià)格的震蕩等因素也會(huì)使住房抵押貸款存在一些安全性風(fēng)險(xiǎn)，但目前它的違約率卻很低，其不良資產(chǎn)率僅為0.23%.另外，隨著個(gè)人住房抵押貸款在銀行總資產(chǎn)中比重的不斷增加，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)所占的比例也會(huì)逐步下降，將使商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量得到明顯的改善。

因此，商業(yè)銀行不愿把自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售給其他投資者，當(dāng)然住房抵押貸款證券化的腳步也就無(wú)法前行。

3.實(shí)行住房抵押貸款證券化會(huì)使銀行的收益率降低。如果將住房抵押貸款的債權(quán)出售，原本由銀行一家獨(dú)享的貸款收益就要大部分隨著債權(quán)而轉(zhuǎn)移給投資者，進(jìn)行證券化操作的特別機(jī)構(gòu)也需要從中獲得證券發(fā)行的手續(xù)費(fèi)和管理費(fèi)。一盤(pán)美餐被多方分食，那么銀行就只能通過(guò)發(fā)放和回收住房抵押貸款取得一些中間的服務(wù)費(fèi)用，不能像現(xiàn)在這樣獲得由于存貸利息差帶來(lái)的明顯的收益。所以，目前商業(yè)銀行要求實(shí)行抵押貸款證券化的意愿不強(qiáng)烈。

三、我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)不夠完善

住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)程序性強(qiáng)，涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的工程，只有完善的法律、法規(guī)才能確保它的有效運(yùn)行。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，我國(guó)先后頒布和修改了二系列經(jīng)濟(jì)法律、法規(guī)，以維持經(jīng)濟(jì)秩序。但由于我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)起步較晚，相關(guān)的法律建設(shè)還很不完善，尤其是住房抵押貸款證券化的政策法規(guī)還未出臺(tái)，對(duì)于證券化過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題尚無(wú)明確的法律依據(jù)?，F(xiàn)行某些法律法規(guī)與住房抵押貸款證券化的某些操作手續(xù)還有許多相違背的地方，這些都極大限制了住房抵押貸款證券化的發(fā)展。因此在法律上亟待解決以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.住房抵押貸款證券的潛在投資者很多，尤其是一些機(jī)構(gòu)投資者將是購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券的主力軍，但在我國(guó)目前法律環(huán)境下，一些擁有長(zhǎng)期資金的投資者卻不能進(jìn)入證券市場(chǎng)。在穩(wěn)定金融秩序的前提下，應(yīng)該制定相關(guān)的法律，允許其中一部分進(jìn)入MBS投資領(lǐng)域。公務(wù)員之家

2.當(dāng)商業(yè)銀行或發(fā)行住房抵押貸款證券的公司破產(chǎn)時(shí)，需要進(jìn)行破產(chǎn)隔離操作，并且需要一個(gè)信托公司介入，但在目前我國(guó)還沒(méi)有《信托法》對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容做出規(guī)定。

3.住房抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓是該資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但是現(xiàn)行法律規(guī)定，該債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，必須抵押人到場(chǎng)同意才能完成，而實(shí)行住房抵押貸款證券化，涉及的抵押人數(shù)目龐大，不可能要求其一一到場(chǎng)，所以，現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。

4.在實(shí)行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中需要涉及到很多中介機(jī)構(gòu)，如資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等的參與。這些中介機(jī)構(gòu)彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)，職責(zé)的分配等問(wèn)題，目前還沒(méi)有法律做出明確的規(guī)定，而這些中介機(jī)構(gòu)的共同配合對(duì)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)健康有序的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。

四、有關(guān)會(huì)計(jì)、稅收制度的欠缺和空白

發(fā)行MBS還會(huì)遇到會(huì)計(jì)、稅收方面的技術(shù)問(wèn)題。這些問(wèn)題會(huì)影響到證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動(dòng)性，也關(guān)系到每一參與者的利益。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，所以需制定一套適應(yīng)于復(fù)雜的創(chuàng)新金融環(huán)境的、較為完善的關(guān)于住房抵押貸款證券化的會(huì)計(jì)制度。另外，目前的稅收制度對(duì)于資產(chǎn)銷(xiāo)售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收，實(shí)施MBS過(guò)程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)收，都沒(méi)有明確的規(guī)定。制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是十分重要的，對(duì)住房抵押貸款證券化將起到助推器作用。

在我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，除了要遇到上述一些主要障礙之外，也要解決一些其它問(wèn)題，如完善中介機(jī)構(gòu)、監(jiān)管MBS的運(yùn)作、培育一些合格的技術(shù)人才、管理人才等?？傊?，住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)復(fù)雜的金融工程，它需要政府的支持以及多方的努力，這樣才能逐步清除橫在我們面前的障礙，為我國(guó)MBS的實(shí)施鋪出一條平坦大道。