導(dǎo)語(yǔ)：宏觀經(jīng)濟(jì)政策下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的現(xiàn)狀

根據(jù)著名財(cái)經(jīng)專家所述，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一種“畸形行業(yè)”，權(quán)利和市場(chǎng)需求是行業(yè)市場(chǎng)的核心部分。這主要是因?yàn)?，專?quán)者可以利用手中對(duì)于某個(gè)地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)控制的權(quán)利，向消費(fèi)者收取高價(jià)費(fèi)用。之所以說(shuō)它是一個(gè)畸形行業(yè)，是因?yàn)閲?guó)家政府出臺(tái)的政策可實(shí)行性不強(qiáng)，再加上開(kāi)發(fā)商人貪婪的心理，土地政策失誤和投機(jī)投資者的消費(fèi)活動(dòng)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大，并且一直沒(méi)有得到抑制。從理論上來(lái)說(shuō)，無(wú)論是哪個(gè)行業(yè)，它的內(nèi)在和外在表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是具有一致性，內(nèi)在和外在力量是一個(gè)整體的兩個(gè)表現(xiàn)方面，兩者相互調(diào)諧促使行業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)周期類型

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)專家眼中，房地產(chǎn)行業(yè)的周期大致可以分為短周期、中長(zhǎng)周期和長(zhǎng)周期三種。短周期主要指的是行業(yè)中經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)度不超過(guò)40個(gè)月的周期，中長(zhǎng)周期指的是經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)度在8年到10年之間的周期，而長(zhǎng)周期指的是行業(yè)中經(jīng)濟(jì)浮動(dòng)時(shí)間在50年左右的周期?？v觀我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)主要存在中、短浮動(dòng)周期，其中短周期最為常見(jiàn)，這也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不同于國(guó)外的原因之一。

三、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期理論

筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要原因是外部沖擊和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的相互作用結(jié)果。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)里希曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)好比是鐘擺的波動(dòng)狀況，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是主導(dǎo)部分，它既決定了擺動(dòng)的周期也決定了擺動(dòng)的長(zhǎng)度。而外部沖擊力量則是一個(gè)輔助力量，主要能導(dǎo)致行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期呈波浪式運(yùn)動(dòng)，無(wú)論系統(tǒng)是不是穩(wěn)定性結(jié)構(gòu)，只要存在外部力量的沖擊，就會(huì)呈現(xiàn)不規(guī)則變化趨勢(shì)。根據(jù)筆者的調(diào)查結(jié)果顯示，自2003年之后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始迅速崛起發(fā)展，各地的房?jī)r(jià)漲幅比較大，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)周期性變化幅度也在加大。其中波動(dòng)幅度最大的還要屬2006年～2011年間，這個(gè)時(shí)期的房?jī)r(jià)周期浮動(dòng)狀態(tài)讓人瞠目結(jié)舌。比如：2006年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比指數(shù)為108.13。到了2008年6月，由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，全國(guó)房?jī)r(jià)同比指數(shù)下降到93.32，到了2009年1月時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)的同比指數(shù)又回升到110.5的高位狀態(tài)，之后又呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。之所以在2006年突然增長(zhǎng)，是因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，三年是一個(gè)突破點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)由2003年開(kāi)始崛起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的增多和投資者的加入，我國(guó)房?jī)r(jià)在這個(gè)時(shí)期處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，到2006年就出現(xiàn)爆發(fā)情況，這就是外部沖擊力量。房?jī)r(jià)之所以會(huì)在2008年出現(xiàn)大幅度下滑的情況，主要是因?yàn)?008年爆發(fā)了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在這種大環(huán)境的沖擊下，導(dǎo)致了全國(guó)房?jī)r(jià)大幅度下滑。這同樣也屬于外部沖擊力量。筆者認(rèn)為，無(wú)論是從短期還是長(zhǎng)期角度，房?jī)r(jià)浮動(dòng)過(guò)高對(duì)國(guó)家和行業(yè)的發(fā)展都是不利的，應(yīng)該盡力避免這種問(wèn)題。除了房?jī)r(jià)在大幅度波動(dòng)之外，投資者的加入更是加劇了這個(gè)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有“空手套白狼”的特點(diǎn)。一些沒(méi)有足夠資金，但是有投資想法的開(kāi)發(fā)商，可以從銀行借貸出大部份投資資金進(jìn)行住房開(kāi)發(fā)，賺取的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初從銀行借來(lái)的款項(xiàng)。舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子：開(kāi)發(fā)商以2000元每平方米的價(jià)格收購(gòu)了一個(gè)樓盤(pán)，在兩年后以6000元每平方米的價(jià)格賣(mài)出，這樣他就可以凈賺4000元每平方米。在還完銀行的貸款之后，還會(huì)剩余很多資金進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，讓一個(gè)沒(méi)有足夠資金進(jìn)行投資的商人，在短時(shí)間內(nèi)迅速擁有開(kāi)發(fā)投資的能力。這可以很直觀的表現(xiàn)為房地產(chǎn)商的銷售利潤(rùn)，并且可以解釋為什么有那么多人熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。據(jù)調(diào)查，在2006年～2011年間，我國(guó)銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投入就占到房地產(chǎn)整體投資的11.%左右。再加上流動(dòng)性資金的加入和越來(lái)越多的相關(guān)政策出臺(tái)。到了2009年上半年時(shí)，我國(guó)銀行在房地產(chǎn)信貸方面的余額達(dá)到了2490.3億元，與2008年上半年相比，出現(xiàn)了接近50%的漲幅。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)行業(yè)之一，也是宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，它對(duì)我國(guó)的社會(huì)發(fā)展和民生問(wèn)題都有重大的影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期研究，我國(guó)還處于初級(jí)階段，還未形成較為完善的認(rèn)知體制。在研究房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中，設(shè)定的研究時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，基本上以3-5年為好，并且需要結(jié)合內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征和外部沖擊力量。

作者：張晨琛