一、正確把握物業(yè)管理市場未來發(fā)展的趨勢

企業(yè)的發(fā)展趨勢與社會發(fā)展緊密相關(guān)，物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)是做好企業(yè)宏觀環(huán)境與行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境的分析，并以社會、行業(yè)大環(huán)境、大趨勢為依據(jù)，把握市場的發(fā)展趨勢和企業(yè)中長期發(fā)展方向，不斷捕捉企業(yè)發(fā)展的機會，消除或減弱企業(yè)發(fā)展的威脅，強化企業(yè)優(yōu)勢、回避企業(yè)劣勢。

珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業(yè)管理企業(yè)之一。2001年，我們在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃時，企業(yè)已走過16年風(fēng)雨歷程，但是企業(yè)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，企業(yè)在管項目僅有10多個，企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入僅有800多萬元。為了加快企業(yè)的發(fā)展，上任不久的公司經(jīng)營班子決定制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在這一戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下，經(jīng)過5年的艱苦努力，公司在經(jīng)濟效益、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)品牌上實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，公司主營業(yè)務(wù)收入約增長了4倍，4個項目被評為“國優(yōu)”，10多個項目被評為“省優(yōu)”，并獲得了多個各級政府頒發(fā)的榮譽，公司無論從規(guī)模、品牌、效益都取得了質(zhì)的飛躍。

在制定企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃前，首先要把握市場發(fā)展的趨勢，做好宏觀環(huán)境分析，因為這些環(huán)境對企業(yè)的影響往往是深遠(yuǎn)的、廣泛的。我們在進(jìn)行宏觀環(huán)境分析時，應(yīng)從政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、技術(shù)環(huán)境四個方面入手：即分析當(dāng)時國家的政治制度改革、法律法規(guī)建設(shè)、政策動向、司法執(zhí)法情況、政府機構(gòu)設(shè)置與改革、重要政治事件等對行業(yè)、企業(yè)的影響；分析社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟體制、經(jīng)濟政策等的變化及對物業(yè)管理市場的影響深度與廣度；分析自然環(huán)境、文化環(huán)境對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發(fā)展水平等對企業(yè)經(jīng)營管理、企業(yè)裝備水平的影響等。

其次，在進(jìn)行行業(yè)發(fā)展趨勢分析方面，我們應(yīng)著重把握如下六方面的趨勢：行業(yè)政策不斷得到完善，行業(yè)法制管理逐步健全。非凡是近年來國務(wù)院、建設(shè)部、地方政府陸續(xù)出臺了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)文件。隨著時間的推移，猜測今后將會有更多的相關(guān)法律、法規(guī)陸續(xù)頒布，物業(yè)管理市場與行業(yè)將逐步走向法制化；房地產(chǎn)市場隨著中國城市化進(jìn)程和經(jīng)濟快速發(fā)展而進(jìn)入高速發(fā)展期，并帶動物業(yè)管理市場的進(jìn)一步繁榮；物業(yè)管理市場競爭、人才競爭將日趨激烈，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰、存強去弱和專業(yè)分工的不斷細(xì)化；客戶現(xiàn)實與潛在的需求持續(xù)增長，客戶對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理服務(wù)的廣度與深度將不斷增加；業(yè)主的維權(quán)意識、消費意識同步提高，必然要求物業(yè)管理企業(yè)運作更加規(guī)范化；物業(yè)管理企業(yè)呈集團化發(fā)展趨勢，跨地區(qū)、跨行業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)集團將陸續(xù)出現(xiàn)。

在做好行業(yè)發(fā)展趨勢分析的同時，我們要進(jìn)一步進(jìn)行行業(yè)競爭分析，即分析行業(yè)新進(jìn)入者、顧客、供給商、替代服務(wù)產(chǎn)品、行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)對本企業(yè)的競爭與影響。

一、物業(yè)管理人才現(xiàn)狀與發(fā)展需求分析

1.物業(yè)管理人才嚴(yán)重供不應(yīng)求

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個，占全國612萬從業(yè)人員的0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴(yán)重的失衡?！栋l(fā)展報告》第四部分有關(guān)制約行業(yè)發(fā)展的主要問題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。但實際情況是我們?nèi)珖诠艿?0萬個項目中，具備物業(yè)管理師資格的項目經(jīng)理數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到《暫行規(guī)定》的要求。

2.企業(yè)規(guī)?；l(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯

《發(fā)展報告》指出，到2012年底，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競爭力低，導(dǎo)致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導(dǎo)致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴(yán)重不匹配的現(xiàn)象。

3.未來物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細(xì)分

摘要：物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。市場經(jīng)濟是不斷促進(jìn)物業(yè)管理、推動物業(yè)管理向更高層次發(fā)展的重要動力。在物業(yè)經(jīng)營環(huán)境和市場特征正在孕育或者說已經(jīng)產(chǎn)生巨大變化的新經(jīng)濟背景下，物業(yè)管理企業(yè)唯有超越傳統(tǒng)的觀念，重塑企業(yè)形象，不斷開拓進(jìn)取，才能適應(yīng)新市場、新變化，以求健康持續(xù)的發(fā)展。

一、國有物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀

國有物業(yè)管理企業(yè)大部分是從計劃經(jīng)濟時期的房管所轉(zhuǎn)制過來，受到傳統(tǒng)體制的影響，不少國有物業(yè)管理企業(yè)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，管理體制落后、經(jīng)營機制不活、服務(wù)意識不強、市場意識滯后、經(jīng)營業(yè)績不佳，很多這樣的企業(yè)沒有經(jīng)營、拓展、投資較大項目的獨立自主權(quán)和決策權(quán)。這較為嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場的步伐。除了受到傳統(tǒng)體制的影響外，國有物業(yè)管理企業(yè)員工隊伍的整體素質(zhì)不高也是一個重要原因。如員工年齡偏大、文化水平較低、安于現(xiàn)狀、缺乏進(jìn)取心和危機感。這些無固定期限勞動合同的員工，企業(yè)要與其解除勞動關(guān)系，或者讓其待崗不是容易的，也不符合勞動政策、法規(guī)。即便企業(yè)費盡心機說服其下崗或解除勞動關(guān)系，但承擔(dān)的費用也是相當(dāng)驚人的。如此帶來的國有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)是很重的，企業(yè)的經(jīng)濟效益相對較差，員工的收入勢必受到影響，企業(yè)指望這些缺乏進(jìn)取心、沒有壓力的員工在日常管理服務(wù)中自覺、認(rèn)真、負(fù)責(zé)地維護企業(yè)形象和業(yè)主的利益確實相當(dāng)不易。因此，國有物業(yè)管理企業(yè)的改革、改制勢在必行。

二、國有物業(yè)管理企業(yè)改革的困惑

說到改革，很多人想到的是民營，似乎這樣所有問題就會迎刃而解，其實不然。不是有民營企業(yè)感嘆：有些地方享受不到應(yīng)有的待遇，抗風(fēng)險能力差，得不到政府部門的扶持、關(guān)照，小而散的結(jié)構(gòu)沒有市場的競爭力，只能管理物業(yè)市場的“邊角料”？等等。隨著改制工作的不斷深入，新情況、新問題就會不斷凸現(xiàn)出來（據(jù)先期轉(zhuǎn)制的民營企業(yè)介紹，相當(dāng)一部分員工要下崗）。體制的轉(zhuǎn)變，職工切身利益關(guān)系的調(diào)整，歷來都是特別敏感的問題，必然會產(chǎn)生不同的思想認(rèn)識和情緒波動，解決不好可能對改革造成消極的后果。我們應(yīng)當(dāng)從維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，以“三個代表”的思想為指導(dǎo)，以《物業(yè)管理條例》總則規(guī)定的“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”為立足點，在推進(jìn)改革的同時，妥善處理各方利益，不要忽略了計劃經(jīng)濟下的老職工的利益和想法，更不能把矛盾推向社會，企業(yè)能自己消化的盡量消化。

國有物業(yè)管理企業(yè)很多是由計劃經(jīng)濟下轉(zhuǎn)制而來的“老的事業(yè)單位新的企業(yè)”，在有些方面要承擔(dān)歷史遺留問題，要在一定時期擔(dān)負(fù)社會、政府的職能，并非純粹的經(jīng)濟組織，不能簡單地追求經(jīng)濟效益的最大化。政府、上級部門一些指派性的工作還是要做的。現(xiàn)在一些設(shè)備、設(shè)施陳舊，條件差，維修、管理難度大，而收費低廉的老公房、售后房大都由國有物業(yè)管理企業(yè)管理，往往是吃力不討好，吃力沒有效益?？倳浽谡劶啊傲Ⅻh為公、執(zhí)政為民”時要求“必須落實到各級領(lǐng)導(dǎo)干部的思想和行動中去”，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然不能例外。也就是要為群眾誠心誠意辦實事，凡是涉及群眾切身利益和實際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。老公房的物業(yè)管理集中了老百姓很多“看得見”的“急”“愁”“難”事，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，關(guān)系到黨和政府的形象，如以追求經(jīng)濟利益最大化的標(biāo)準(zhǔn)，有實力的專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)是不會接手的。再說現(xiàn)在上海售后房物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)是沿襲1997年的，收費標(biāo)準(zhǔn)是由政府早就核定的，并沒有實施“商品化”、“市場化”，最近幾年也沒有考慮到物價水平、工資等水平發(fā)生的變化，市場化運作的機制實際上還沒有完全建立。所以“國退民進(jìn)”的口號叫了十來年，至今不能全部“民營”的原因也就不難理解了。

摘要：我國房改房如何推行物業(yè)管理，本文以鐵路房改房為例，在分析當(dāng)前鐵路房改房的特點、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義的基礎(chǔ)上，論述鐵

路房改房如何推行物業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：房改房物業(yè)管理

房改房是指按照國家規(guī)定以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋。從20世紀(jì)80年代至今，我國的房管體制逐步從計劃經(jīng)濟傳統(tǒng)的行政福利型向市場經(jīng)濟的專業(yè)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)變，即房改房的管理也從單位自管逐步向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理實行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)的運行機制，社會各界普遍認(rèn)為推行物業(yè)管理是搞好房改房管理成效最為顯著的管理模式。鐵路部門如何順應(yīng)潮流，對管內(nèi)房改房推行物業(yè)管理？本文作一探討。

一、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義

（一）鐵路職工生活小區(qū)的特點

摘要：我國的物業(yè)管理起步較晚，由于諸多原因還不成熟。筆者試從我國現(xiàn)代物業(yè)管理的特點出發(fā)分析存在的問題和原因，并提出建設(shè)性的意見，進(jìn)行理論探討，供實際工作參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；原因；對策

物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

一、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

（一）物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點

自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。

1供電公司電梯管理工作現(xiàn)狀

目前，應(yīng)用電梯的范圍越來越廣，而且數(shù)量也日益增多。在電梯使用過程中，若稍有懈怠，就很可能會造成不可挽回的損失，這與人們的生命財產(chǎn)安全有著密不可分的聯(lián)系。故而，供電公司物業(yè)管理的電梯管理是一項非常重要的工作，必須予以重視?？墒?，目前很多供電公司在電梯管理方面還存在著諸多不足之處。

1.1維修人員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，存在無證上崗的現(xiàn)象

在現(xiàn)實生活中，有些供電公司在物業(yè)管理中為了以降低成本來獲取盈利，通常會聘請那些專業(yè)技術(shù)水平不高、沒有維修資質(zhì)的從業(yè)人員，令其負(fù)責(zé)電梯的日常維修和保養(yǎng)工作，有的從業(yè)人員甚至嚴(yán)重缺乏專業(yè)技術(shù)方面的知識，遇到問題往往會處理不當(dāng)，從而耽誤了供電公司電梯維修的進(jìn)程。

1.2維修人員對工作持不良態(tài)度

有些供電公司的電梯管理人員錯誤地以為只要電梯能夠正常運行，不發(fā)生故障，就不需要對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。對電梯的預(yù)防式維護和保養(yǎng)不夠重視，對電梯存在的安全隱患不積極排查，最終導(dǎo)致維修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，維修效果不好，嚴(yán)重的甚至?xí)劤纱蟮湣?/p>

當(dāng)前物業(yè)管理工作的幾點思考

為加強商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強以下工作。

1.發(fā)揮政府職能作用，強化對住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區(qū)擴權(quán)強縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實性、有效性；加強對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實行平時監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報批評、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護和正常使用。物價部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的價格機制問題。對于長期低費服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費調(diào)整的申請，順應(yīng)物價增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實現(xiàn)收費與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業(yè)管理條例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。

2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶作用，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展

百色市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要在政府與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁紐帶作用，積極協(xié)助政府職能部門加強行業(yè)管理，傳達(dá)、貫徹、落實政府相關(guān)法律法規(guī)和政策，及時反映廣大會員的意愿和要求，積極有效地組織制定本行業(yè)的行規(guī)行約并執(zhí)行監(jiān)督，完善行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象，維護行業(yè)誠信、構(gòu)建和諧服務(wù)，指導(dǎo)和帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)更好地為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步邁進(jìn)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進(jìn)程，為營造商品住宅小區(qū)“管理有序、服務(wù)完善、文明祥和”的和諧小區(qū)而努力。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困擾

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對物業(yè)管理認(rèn)識不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費層次、認(rèn)識能力、知識水平、個人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費，那么物業(yè)管理部門就要對房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

摘要：寫字樓的物業(yè)管理屬于管理服務(wù)業(yè)的范疇，其管理水平的高低直接決定了寫字樓質(zhì)量的好壞。近幾年，隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，建筑與科技領(lǐng)域發(fā)展也都較為迅速，人們大大提高了對于寫字樓物業(yè)管理的重視程度，這就使得整個行業(yè)領(lǐng)域的整體水平也有了大幅度的改善。在此種形勢背景下，報告會議曾提出，現(xiàn)如今的中國特色社會主義已經(jīng)邁入了新時代階段，這也就意味著我國的寫字樓物業(yè)服務(wù)與經(jīng)濟也已經(jīng)進(jìn)入了全新的發(fā)展時代。本文將對新時代背景下寫字樓物業(yè)管理的特點進(jìn)行研究分析，并對于寫字樓物業(yè)的管理服務(wù)的未來發(fā)展定位進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：新時代；寫字樓；物業(yè)管理；特點；定位及發(fā)展

一、新時字樓物業(yè)管理的特點

1.專業(yè)且專注的特點。新時代的寫字樓與傳統(tǒng)的寫字樓相比較，更加注重高端寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量。寫字樓的物業(yè)管理工作雖然是后來才被重視起來的，但其基礎(chǔ)較為牢固，既做到了基層的良好服務(wù)與管理，又做到了注重高品質(zhì)、品牌的打造建設(shè)。更加側(cè)重于寫字樓在運營服務(wù)商方面的角色擔(dān)任，憑借專注且專業(yè)的精神品質(zhì)來建設(shè)高端、高質(zhì)量的品牌。2.服務(wù)理念注重價值。新時代下，寫字樓被當(dāng)作一個富有生命的物體來看待。如此一來，便使得服務(wù)對象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企業(yè)更加注重用精心和匠心自外而內(nèi)地提升其自身內(nèi)涵與價值。例如寫字樓物業(yè)管理較為出色的楷林物業(yè)，本著細(xì)節(jié)與極致一手抓的價值理念，使物業(yè)向著更加輝煌光明的方向發(fā)展。該物業(yè)公司在此理念下可以將工作做到符合極其細(xì)微精致的標(biāo)準(zhǔn)，它的電梯可以嚴(yán)格控制在標(biāo)準(zhǔn)的27.5s以內(nèi)；在清潔過程中，甚至可以用棉簽來仔細(xì)地進(jìn)行清潔，針對于不同的污垢配以八十多種的污垢清潔劑；一個停車場坪漆的設(shè)計需要經(jīng)過九道復(fù)雜的工藝程序，在減少噪音和增加舒適感等方面極具優(yōu)勢?？治飿I(yè)之所以能夠做大做好，正是因為它給予了物業(yè)服務(wù)一定的生命理念，用心做好物業(yè)管理服務(wù)工作。3.寫字樓物業(yè)管理服務(wù)體系獨具特色。新時代下寫字樓物業(yè)管理服務(wù)體系主要分為以下四大板塊：精心的管理服務(wù)、愉悅的客戶體驗、優(yōu)化資產(chǎn)配置以及智能自動化共享。這便是新時代下物業(yè)管理的核心競爭力及產(chǎn)品的獨特競爭優(yōu)勢之所在。正如我們經(jīng)常問到的，一個企業(yè)在現(xiàn)如今市場競爭如此激烈的背景之下，要怎樣才能贏得顧客的芳心，占領(lǐng)更多的市場呢？答案很明了，就是靠企業(yè)的服務(wù)體系，企業(yè)的軟實力必須夠強，才可實現(xiàn)此目標(biāo)。

二、新時字樓物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展

1.寫字樓快速發(fā)展助推物業(yè)管理服務(wù)。從傳統(tǒng)封閉式的寫字樓工作環(huán)境演變?yōu)樾聲r代下開放形式的寫字樓，這能夠充分體現(xiàn)出國家在改革過程中的開放發(fā)展。現(xiàn)如今，寫字樓越來越多，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能用座來描述，取而代之的應(yīng)該是群。之所以會出現(xiàn)寫字樓群的現(xiàn)象，是由多種因素共同影響的。比如我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)一步步由“制造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸窃臁保@就需要有更多的產(chǎn)業(yè)研發(fā)部門，在我國大力倡導(dǎo)積極創(chuàng)業(yè)的前提下，有越來越多的科技企業(yè)應(yīng)時而生。高質(zhì)量、研發(fā)前沿的產(chǎn)業(yè)正在加快創(chuàng)新發(fā)展的前進(jìn)步伐，在一定程度上推動了高端寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的高要求、高標(biāo)準(zhǔn)。就我國現(xiàn)狀而言，我國的寫字樓年均落成量均是全世界最高的國家，這正是新時代下我國寫字樓的發(fā)展新趨勢與新定位。其實，在這種背景下的寫字樓空置率也是較高的，因此就出現(xiàn)了兩種不同的觀點，其中一種觀點認(rèn)為，如果依據(jù)現(xiàn)在的消化能量進(jìn)行發(fā)展消化的話，可能五十年、一百年都未能完全消化。該種看法顯然比較片面和狹隘的。如我國上海的浦東地區(qū)，在過去曾出現(xiàn)過寫字樓空置率極高，甚至不花錢就可以免費辦公的情況，但隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，上海浦東的房子已經(jīng)非常稀缺，不可同日而語。2.寫字樓物業(yè)管理要與時俱進(jìn)。改革開放以來，眾多的實踐案例證明了要想把事情辦好、辦成功，必須堅持中國特色的相關(guān)要求及標(biāo)準(zhǔn)，同樣，物業(yè)管理服務(wù)也應(yīng)該按照同樣的中國特色來發(fā)展創(chuàng)新，只有這樣，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作才能做得更好。需要特別注意的是，首先，要充分利用好政府給予的一些優(yōu)惠政策，如設(shè)備資助及人才供給等方面；其次，寫字樓的全球化商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)濟活動，要用國際化的視角全方位的審視其發(fā)展，做好職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)工作。3.虹吸現(xiàn)象倒逼寫字樓的服務(wù)及管理規(guī)劃。寫字樓對于周圍環(huán)境的影響極大，尤其是在經(jīng)濟方面，其造就的精神財富以及寫字樓所延伸出的各種產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)?shù)氐亩愂占癎DP增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。對此，物業(yè)管理部門要專門就寫字樓在所需資金來源、知識技能以及人才所需方面的虹吸現(xiàn)象，提前做好充分的物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計工作。首先，在寫字樓內(nèi)部，人流量及物流量都比較大，服務(wù)范圍延伸較廣。比如可以在寫字樓內(nèi)開展會、宣傳服務(wù)及餐飲等活動，這在一定程度上也為寫字樓物業(yè)管理帶來了難度與挑戰(zhàn)；其次，寫字樓新興技術(shù)及設(shè)備的使用增加了寫字樓物業(yè)管理的難度，對寫字樓管理提出了新要求；最后，寫字樓的客戶量急劇增多，為了給客戶帶來最佳的體驗，要求創(chuàng)新傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，使服務(wù)變得具有特色且多元化。如今，越來越多的企業(yè)會選擇將企業(yè)的后勤工作全權(quán)交與綜合服務(wù)商設(shè)計處理，這其實是一種新的發(fā)展形勢。綜上所述的各種情形，均能夠增大行業(yè)的發(fā)展增值空間與機遇。

一、現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

當(dāng)前要大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，必須依靠內(nèi)、外源型經(jīng)濟并舉發(fā)展。而對于一些商業(yè)區(qū)位優(yōu)越，處于經(jīng)濟發(fā)展初期的村鎮(zhèn)，“招商引資”“征地辦廠”無疑是打開經(jīng)濟發(fā)展局面的一種重要途徑。而要改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，離不開基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，更離不開社會治安的維護與穩(wěn)定，這正是新農(nóng)村建設(shè)的重要目標(biāo)之一———“村容整潔”的基本要求。在新農(nóng)村建設(shè)中引進(jìn)規(guī)范化的物業(yè)管理，有利于在短時期內(nèi)扭轉(zhuǎn)環(huán)境與治安的不利局面，盡快在外來投資者心中樹立投資信心，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展搭建一個和諧穩(wěn)定的平臺，最終實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展“”生活寬?！钡男罗r(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。

（一）對村民而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

1.發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)民的生活質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住質(zhì)量的高低是檢驗全面建設(shè)小康社會成果的重要標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善?，F(xiàn)在農(nóng)村居住的主要矛盾是農(nóng)村現(xiàn)有的管理制度無法滿足農(nóng)民的居住需求。好的物業(yè)管理公司可以改善農(nóng)村的居住環(huán)境，有利農(nóng)民安居樂業(yè),實現(xiàn)農(nóng)民住宅資產(chǎn)的保值增值。

2.發(fā)展物業(yè)管理有利于緩解農(nóng)村就業(yè)壓力就業(yè)是民生之本。當(dāng)前和今后我國相當(dāng)長一段時間就業(yè)形勢會極為嚴(yán)峻和復(fù)雜,就業(yè)需求也會十分強烈，擴大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時期重大而艱巨的任務(wù)。特別是在農(nóng)村，剩余勞動力的大量外出務(wù)工使在農(nóng)村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農(nóng)業(yè)的機械化發(fā)展進(jìn)一步解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力，使更多的農(nóng)民面臨工作需求。作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理,做好物業(yè)管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等，這些工種只要農(nóng)民愿意干，經(jīng)過培訓(xùn)都可以滿足物業(yè)管理公司的需要。引入物業(yè)管理模式，能夠為緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾作出重要貢獻(xiàn)。

（二）對物業(yè)企業(yè)而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性