導(dǎo)語：鐵路房物業(yè)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：我國房改房如何推行物業(yè)管理，本文以鐵路房改房為例，在分析當(dāng)前鐵路房改房的特點、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義的基礎(chǔ)上，論述鐵

路房改房如何推行物業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：房改房物業(yè)管理

房改房是指按照國家規(guī)定以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋。從20世紀(jì)80年代至今，我國的房管體制逐步從計劃經(jīng)濟傳統(tǒng)的行政福利型向市場經(jīng)濟的專業(yè)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)變，即房改房的管理也從單位自管逐步向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理實行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)的運行機制，社會各界普遍認(rèn)為推行物業(yè)管理是搞好房改房管理成效最為顯著的管理模式。鐵路部門如何順應(yīng)潮流，對管內(nèi)房改房推行物業(yè)管理？本文作一探討。

一、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義

（一）鐵路職工生活小區(qū)的特點

鐵路職工住宅分散；規(guī)模小，跨度大；住戶比較單一；長期由房建段、生活段等不同部門分散管理；大部分樓房殘舊，維修費不到位；沒有向住戶收取維修基金；對公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的協(xié)調(diào)缺乏自治、自律機制，難以統(tǒng)一管理。

而長期以來的福利性住房制度使人們習(xí)慣了房屋消費的依賴性，以前單位充當(dāng)物業(yè)公司的角色，屋主享受的物業(yè)管理是免費的。對有償服務(wù)的管理機制難以接受，推行物業(yè)管理困難重重！

（二）推行物業(yè)管理的緊迫性和意義

1.緊迫性

物業(yè)管理，大勢所趨。物業(yè)管理20多年前由港、澳地區(qū)引入大陸，經(jīng)國內(nèi)各地大力扶持發(fā)展，已成為最新最有活力的房管機制。隨著鐵路房建系統(tǒng)脫離業(yè)主以及住房由實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)制，房改制度不斷深入，加深了住房的商品化。所有這些都要求鐵路部門緊跟形勢，推行物業(yè)管理。

2.意義

首先，物業(yè)管理以其服務(wù)社會化、維修專業(yè)化和經(jīng)營企業(yè)化的特點區(qū)別于傳統(tǒng)的管理模式，物業(yè)管理企業(yè)配備專門的管理人員，對生活小區(qū)進行統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)了住房管理從單一的房屋維修養(yǎng)護和房屋租賃調(diào)配向小區(qū)管理一體化的轉(zhuǎn)變，克服了行政福利型房管制度的政出多門、多頭管理的弊端，避免了因管理問題而出現(xiàn)互相扯皮，互相推諉，最終造成管理落空的結(jié)局，大大提高了小區(qū)管理的效率和質(zhì)量；

其次，物業(yè)管理使一部分職工從主業(yè)分離出來，專職小區(qū)管理，解決職工住戶的后顧之憂，對生產(chǎn)部門、職工全心身投入生產(chǎn)具有積極的意義；

再次，物業(yè)管理企業(yè)向用戶提供多方面的綜合服務(wù)，使物業(yè)住用人在方便、舒適、安全的生活和工作環(huán)境中安居樂業(yè)、陶冶和培養(yǎng)出高尚、文明的情操，改善精神面貌，對促進精神文明建設(shè)，凈化小區(qū)精神生活和治安環(huán)境起著重要的作用。

二、鐵路房改房如何推行物業(yè)管理

目前的狀況是，房改房物業(yè)管理不盡如人意之處普遍存在，其主要原因是很多業(yè)主對原來由單位包辦的管理局面的改變難以適應(yīng)。人們的依賴性較強，無法建立服務(wù)消費觀念，導(dǎo)致物業(yè)管理難以進入房改房管理當(dāng)中。

如何突破房改房小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸，如何在鐵路房改房中推行物業(yè)管理？重點從以下幾方面入手：

（一）采取強有力的整治措施

1.徹底拆除違章建筑，清理二違三亂

鐵路住宅違章建筑存在由來已久，有亂拆建的，有占地搭建的，也有空中違章樓閣，有的還在媒介上曝過光，但都得不到有效的解決，這些違章建筑不僅影響了生活小區(qū)的整體外觀，而且影響了主體建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、創(chuàng)建物業(yè)小區(qū)，首先面臨的是違章建筑，拆除這些違章建筑，采取強行拆除措施前，需經(jīng)過多次細(xì)致調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)過去經(jīng)驗教訓(xùn)，并詳細(xì)制訂整治方案，掌握違章情況后，依靠組織強行拆除。一方面，在深入摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，先后多次張?zhí)媸竞托麄鳂?biāo)語，召開現(xiàn)場座談會，把整治小區(qū)的目的和規(guī)劃反復(fù)告知住戶，另一方面通過有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)對違章戶做工作，爭取得到住戶的理解和支持，并采取相應(yīng)的經(jīng)濟制約辦法，對不配合整治的釘子戶依靠組織，強行拆除。

2.完善配套設(shè)施，狠抓硬件建設(shè)

良好完善的配套設(shè)施，是小區(qū)管理順利進展的基本硬件。對于不同情況的小區(qū)，可以采取不同的側(cè)重點。對有一定基礎(chǔ)的小區(qū)，要重在完善，對無人管理的小區(qū)，則要重在建設(shè)。完整的圍墻和門樓可以實現(xiàn)封閉式的管理，增強小區(qū)的外圍防范能力，車棚、車場的建設(shè)、使用可以解決三車的亂停放問題，減少車輛失竊案件，消防設(shè)施、防盜門、道路、沙井蓋等的修復(fù)可以消除安全隱患。宣傳欄和宣傳標(biāo)語的設(shè)立有利于改善小區(qū)的面貌，增強小區(qū)的文明氛圍。

（二）加強物業(yè)管理的軟件建設(shè)，不斷規(guī)范物業(yè)管理

1.完善規(guī)章制度和設(shè)立資料臺帳

沒有規(guī)距不成方圓，完善的規(guī)章制度不僅規(guī)范了管理人員的管理活動，而且對住戶的一些過激行為具有約束的作用，有利于住戶對物業(yè)管理處工作的監(jiān)督，促進管理水平的提高，這些規(guī)章制度包括：住戶公約、物業(yè)管理規(guī)定、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定，管理費收費辦法、住戶手冊、員工手冊，房屋裝修規(guī)定，門衛(wèi)制度以及各專項服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和工作實施要求等，而健全的資料臺帳則有且于管理處更有效地處理工作，例如完整的住戶情況臺帳，有助于門了保安嚴(yán)密地控制“三無人員以及小攤小販的混入。

2.組織成立業(yè)主委員會

成立業(yè)主委員會是物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，也是住戶參與管理的形式。但如何成立一個代表大多數(shù)住戶意志的業(yè)主委員會，目前很多城市的做法是由當(dāng)?shù)卣抗懿块T牽頭，召開全體業(yè)主大會，由業(yè)主大會推選。但由于各種原因，這種做法在既有小區(qū)中沒有得到很好實施，選舉的方式五花八門。鐵路房改房有些生活段的物業(yè)管理公司的做法是由部分業(yè)主推舉各樓長各梯長候選人，采用差額選舉的辦法，由本樓本梯全體業(yè)主投票產(chǎn)生樓長、梯長，然后在此基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會，保證所產(chǎn)生的業(yè)主委員會具有一定的代表性，并通過業(yè)主委員會制訂住戶公約、住戶手冊、業(yè)主委員會章程，使小區(qū)管理制度得到完善，管理力度得到有效的補充，促進小區(qū)管理工作向規(guī)范化邁進一大步。

3.有償服務(wù)，房管轉(zhuǎn)制實現(xiàn)大突破

有償服務(wù)是物業(yè)管理區(qū)別于舊房管體制的標(biāo)志。物業(yè)公司可根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實行有償服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費與專項服務(wù)費并存，參照地方物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)并考慮鐵路職工實際上的經(jīng)濟承受能力，收取適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費和專項服務(wù)費。對房屋的維修也應(yīng)一改過去的體制，實行有償維修服務(wù)，根據(jù)有關(guān)修繕工程定額向住戶收取修繕費，從而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)房屋管理從福利型向市場化轉(zhuǎn)變。

（三）加強日常管理

1.治安安全管理

一個治安安全的生活小區(qū)，其安全防線是相當(dāng)堅固的，對進出小區(qū)的人、物、車了如指掌，只有這樣，在安全方面才能做到靜動檢查、點面結(jié)合。

（1）建立“三道防線”、緊抓“四個控制點”

三道防線，即：一是嚴(yán)把門崗，聘請保安人員，實行門衛(wèi)值班制度，二是職工家屬中組成義務(wù)護區(qū)隊，三是小區(qū)管理人員和保安人員組織巡查；

四個控制點：第一，對進出小區(qū)的裝修人員進行登記掌握；第二，對住宅小區(qū)進出人員的掌握；第三，對汽車進出的掌握；第四，對貨物進出的掌握。（2）加強戶籍和出租屋的管理，清理三無人員

由于“三無人員”無固定職業(yè)、無固定住所，管理難度大，也是違法犯罪等不安定的

潛在因素，在創(chuàng)建安全小區(qū)的工作中，清理三無人員非常重要，可在地方綜治辦的指導(dǎo)下，對住戶人籍對號入冊，建立來訪登記制度，嚴(yán)格控制外來閑雜人員及小販、派發(fā)廣告單和拾破爛者進入小區(qū)，另外，制訂房屋出租管理規(guī)定，加強對出租屋的管理。

（3）成立幫教小組，搞好幫教工作

配合地方打擊“黃、賭、毒”活動，與派出所、居委會聯(lián)合成立幫教小組，重點對住宅區(qū)內(nèi)不良人員進行跟蹤幫教，防止住戶吸毒，凈化小區(qū)環(huán)境。

（4）重點抓好保安隊伍的建設(shè)，確保小區(qū)安全

萬事人為本，充分發(fā)揮員工的作用非常重要，特別是做為與治安工作直接關(guān)系的保安人員。如何加強保安隊伍的建設(shè)呢？具體的做法：一是制定保安員工作崗位責(zé)任制、工作標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的考核辦法，嚴(yán)格兌現(xiàn)獎優(yōu)罰劣的情況，把小區(qū)內(nèi)的安全管理和保安人員在經(jīng)濟上掛鉤，及時嚴(yán)肅處理各種失職問題，對較大問題造成重大影響或情節(jié)惡劣的，即時清退；二是對保安員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和演習(xí)，提高保安員的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和處理問題的能力，全面提高管理質(zhì)量；三是對好人好事的宣傳，讓員工之間互相學(xué)習(xí)，互相促進，最大限度地發(fā)揮每一員工的作用。

2.房屋設(shè)施管理

（1）實行房屋裝修申報制度，控制違章建筑

房屋裝修管理是治安管理工作中一個不可忽視的問題，經(jīng)常引發(fā)諸多管理問題，例如施工噪音，建筑垃圾、亂拆亂改影響主體結(jié)構(gòu)，影響正常使用，還有不良裝修工人的小偷小摸等。實踐證明，實行房屋裝修申報制度，可有效地控制這些問題的發(fā)生，保證物業(yè)管理的順利開展。

（2）日常巡檢，防治結(jié)合，動態(tài)維修

貫徹“堅持預(yù)防為主，周期狀態(tài)修繕，重點整治病害，逐步改善條件，確保使用安全”的工作方針。堅持日常巡檢，對病害發(fā)現(xiàn)一處，處理一處，延長維修周期。

（3）堅持春檢制度

每年春季設(shè)備安全大檢查，及時發(fā)現(xiàn)房建設(shè)施設(shè)備的病害，根據(jù)掌握的情況合理編制大修計劃，把有限的資金用于最需要之處。

3.衛(wèi)生管理

這是物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)的重要組成部分，其好壞直接影響物業(yè)管理的成效，需要予以高度重視。鐵路物業(yè)小區(qū)是在既有的情況下介入物業(yè)管理的，衛(wèi)生管理方面的工作一般由所在居委會負(fù)責(zé)，實行物業(yè)管理后，衛(wèi)生管理應(yīng)納入物業(yè)管理范疇，由物業(yè)管理專職保潔員負(fù)責(zé)，便于對工作的日常監(jiān)管，也便于全天候的保潔工作。根據(jù)所管小區(qū)的面積、人口，聘用適當(dāng)人數(shù)的保潔員，日常打掃公共環(huán)境衛(wèi)生，清潔垃圾箱（桶），定期清洗樓梯等或采取直接上門收取垃圾的做法，但所收取的衛(wèi)生費需滿足人員工資支出的需要。

4.車輛停放管理

涉及汽車、摩托車及單車的停放管理工作。根據(jù)場地的大小，適當(dāng)劃分車位，專項保管，收取專項服務(wù)費，對進入封閉式車場的車輛采用進出收發(fā)牌制度，確保車輛安全，

5.費用管理

（1）正確把握物業(yè)管理的收費原則

物業(yè)管理涉及多種費用的收取工作，包括綜合管理費、專項服務(wù)費、特約服務(wù)費。各種費用有其本身的內(nèi)涵和構(gòu)成，制訂費用標(biāo)準(zhǔn)時要立足于整個物業(yè)管理市場，找準(zhǔn)自身的市場地位，理順管理與收費的關(guān)系，既要考慮職工的經(jīng)濟承受能力，又要符合政策法規(guī)的要求，并且需要與自身提供的服務(wù)相適應(yīng)。

（2）采取有效的收取方式

鐵路住宅區(qū)有一個非常突出的特點，即住戶比較單一，絕大部分為內(nèi)部鐵路職工，針對這一特點，可以采取工資代扣管理費的做法。

（3）增強收費工作的監(jiān)督力度

配備專職的收費人員，定期對收費員的工作進行督促，每月對收費情況進行總結(jié)、分析，了解住戶不交費的理由、原因，一方面不斷規(guī)范自身的管理行為，提高管理水平；另一方面采用上門做工作，逐個擊破的方式，有針對性地解決問題。定期將費用的收支情況向住戶公布，增加費用收支工作的透明度。

結(jié)論：

總之，推行物業(yè)管理工作是一項長期性復(fù)雜的工作。但只要在整治前規(guī)劃合理、領(lǐng)導(dǎo)重視，設(shè)立合理的管理機制及足夠資金的投入，整治時采取強有力的合理措施，積極發(fā)動住戶共同參與，日常嚴(yán)格規(guī)范管理，便可以有效地對管內(nèi)的物業(yè)進行管理，既減輕公司的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，又能真正地為職工創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。