導(dǎo)語：城市小區(qū)物業(yè)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的困擾

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對物業(yè)管理認(rèn)識不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費層次、認(rèn)識能力、知識水平、個人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費，那么物業(yè)管理部門就要對房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質(zhì)和規(guī)模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業(yè)主提供周到和全面的服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的物管服務(wù)評定項目，企業(yè)也難以實施到位。這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理水平的低下，無法達(dá)到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對管理人員的綜合素質(zhì)要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實是，國家尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此，管理隊伍素質(zhì)良莠不齊，從就業(yè)人員素質(zhì)看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對物業(yè)管理的基本概況、運行機(jī)制還沒有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識和管理技巧，面對紛繁的管理業(yè)務(wù)和千萬家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系就顯得力不從心，往往只習(xí)慣于公共服務(wù)項目，不善于拓展其他服務(wù)、物業(yè)專項經(jīng)營和多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。雖說有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責(zé)任制及標(biāo)準(zhǔn)，但沒有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，尤其是對職工不能經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。

4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。

所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，越來越多的小區(qū)開始實施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動智能化以及一些先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設(shè)資金，還需要專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行日常維護(hù)。其實，真正實施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策

一般來說，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴(kuò)展到人，要通過企業(yè)化的經(jīng)營、專業(yè)化管理及社會化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。

1.加強(qiáng)立法工作，為開展物業(yè)管理工作提供法律保障。

為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責(zé)分工，并對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費和獎懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責(zé)權(quán)等均必須以法規(guī)的形式確定下來，明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，管委會行使主權(quán)、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán)，以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實施過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啞⒀a(bǔ)充和完整，以適應(yīng)新形勢的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責(zé)任和各項規(guī)章制度。充分運用已出臺的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎(chǔ)管理工作，明晰物業(yè)管理主體。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作應(yīng)早介入，并使之法制化，為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)有效；在住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實施管理經(jīng)營與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應(yīng)主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業(yè)公司經(jīng)營管理爭取社會合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。

3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)，“以人為本”，提升管理服務(wù)的質(zhì)量。

科學(xué)的物業(yè)管理，來自于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲備人才。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。

4.積極推動城市小區(qū)業(yè)主大會的建立，選出水平比較高，對物業(yè)管理有著一定認(rèn)知的業(yè)主委員會，并引導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作，由業(yè)主委員會代業(yè)主行使各項權(quán)利。

在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，使廣大業(yè)主意識到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來實現(xiàn)，更重要的是要實現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實現(xiàn)保障業(yè)主權(quán)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因為物業(yè)管理意識的生疏，而影響其獲得應(yīng)有的合法權(quán)利，需要加強(qiáng)宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，把涉及到維護(hù)業(yè)主權(quán)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)通過適當(dāng)?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。

5.大力推動物業(yè)管理智能化。

物業(yè)管理智能化是以科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)，依靠先進(jìn)的設(shè)備和科學(xué)的管理，利用計算機(jī)及相關(guān)的最新技術(shù)，將傳統(tǒng)土木建筑技術(shù)與計算機(jī)技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信與信息處理技術(shù)、多媒體等先進(jìn)技術(shù)結(jié)合的自動化系統(tǒng)。智能化住宅小區(qū)利用高科技手段，通過系統(tǒng)軟件和硬件的組合，改善人們的生活質(zhì)量、生活環(huán)境、生活方式和生活內(nèi)容。人們通過高速互聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行各種各樣活動，使人們足不出戶就可以在家里進(jìn)行工作、學(xué)習(xí)、娛樂、購物、就醫(yī)、社交等各種目的，同時也可以使人們遠(yuǎn)在他鄉(xiāng)通過智能網(wǎng)操縱和控制家中的室內(nèi)溫度、家用電器等。住宅小區(qū)智能化可以節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量，提高住宅小區(qū)物業(yè)管理、安全防范以及信息服務(wù)等方面的自動化程度和綜合服務(wù)水平，同時也可以降低運行成本。物業(yè)管理智能化還要求加強(qiáng)先進(jìn)管理方法的推廣，物業(yè)管理人員要練好內(nèi)功，按照“管理專業(yè)化、服務(wù)規(guī)范化、機(jī)制現(xiàn)代化”的原則展開工作；要貫徹“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，積極開展各種專項特約服務(wù)，以創(chuàng)造更好的利潤。物業(yè)管理說到底不僅是對資產(chǎn)的管理，更是對業(yè)主服務(wù)的管理，只有使其走上規(guī)范化的道路，每一環(huán)節(jié)、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使其朝氣蓬勃的發(fā)展，使業(yè)主的切身利益得到保障，物業(yè)管理行業(yè)才能從中獲利，才能持續(xù)發(fā)展。

作者：李國富單位：中億建業(yè)集團(tuán)有限公司