第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條漢中市人民政府房產(chǎn)行政管理部門（漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。

各縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門（房產(chǎn)管理局或城建局）是本縣的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

一、管理制度內(nèi)涵

物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進(jìn)行物業(yè)管理過程中需要遵守的準(zhǔn)則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進(jìn)行公司的內(nèi)部控制，通過制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對(duì)物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進(jìn)行明確劃定，同時(shí)對(duì)居民住戶進(jìn)行合理約束。

二、管理制度的缺陷

盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運(yùn)作過程中出現(xiàn)各種問題。

1.物業(yè)管理法規(guī)不完善

物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗(yàn)，在這種情況下，很難針對(duì)居民的具體生活問題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對(duì)很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時(shí)間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

一、我國物業(yè)管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)制度設(shè)計(jì)的缺陷

在現(xiàn)代都市社會(huì)生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權(quán)關(guān)系——由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國《物權(quán)法》(全國人民代表大會(huì)，1997年)、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部，1989年)等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨(dú)所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，但并不能很好地解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理其財(cái)產(chǎn)，尤其是其共有財(cái)產(chǎn)管理的問題?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院，2003年)、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理共有財(cái)產(chǎn)，重新構(gòu)建我國物業(yè)自治管理制度為目的。實(shí)踐證明，這些法律制度在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業(yè)主委員會(huì)法律地位之質(zhì)疑

業(yè)主委員會(huì)法律地位的問題，是指業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，其對(duì)內(nèi)管理權(quán)、對(duì)外代表權(quán)的問題。主要包括：在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)能否具有獨(dú)立的民事主體資格或法人資格，能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執(zhí)行”公共物業(yè)管理事務(wù)?與物業(yè)管理公司簽訂民事合同?最終責(zé)任如何落實(shí)?

1．業(yè)主委員會(huì)可否具有法人資格，成為獨(dú)立的民事主體。到底我國業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有怎樣的法律地位?對(duì)此，學(xué)界主要有“社團(tuán)法人”、“非法人組織”、“其他組織”三種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，這三種觀點(diǎn)都有失偏頗。業(yè)主委員會(huì)既非“法人團(tuán)體”，也不是“其他組織”，它既無獨(dú)立訴訟主體資格，也無民事主體資格。一方面，我國現(xiàn)行物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員會(huì)，僅是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，根本沒有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不可能成為“法人團(tuán)體”。值得注意是，在1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《物業(yè)管理?xiàng)l例》)中，曾將業(yè)主委員會(huì)登記為社團(tuán)法人，但1999年進(jìn)行了修改：“取消業(yè)主委員會(huì)的社團(tuán)法人登記制度，業(yè)主委員會(huì)不再登記為社團(tuán)法人?！绷硪环矫妫瑯I(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，其權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)只有在取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)后，才能代表全體業(yè)主從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的行為。為此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)?！痹谖覈飿I(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員會(huì)，只是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治性組織。它像公司的董事會(huì)一樣，只有對(duì)內(nèi)能力而沒有對(duì)外的資格。

2．業(yè)主委員會(huì)可否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體。如果業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，作為一個(gè)“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，能否代表全體業(yè)主參與訴訟(以原告或者被告的身份)?如果可以，所帶來的訴訟風(fēng)險(xiǎn)由誰來承擔(dān)?在實(shí)務(wù)中，各地法院做法不一，故引起多多異議。一般來說，業(yè)主的訴訟可以分為三種情況：業(yè)主個(gè)人訴訟，部分業(yè)主訴訟，全體業(yè)主訴訟。業(yè)主個(gè)人訴訟以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行即可；部分業(yè)主訴訟可以采取推薦代表的集團(tuán)訴訟。對(duì)此，我國《民事訴訟法》有相關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行訴訟。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。”“訴訟標(biāo)的是同一種類、當(dāng)事人一方人數(shù)眾多在起訴時(shí)人數(shù)尚未確定的，人民法院可以發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請(qǐng)求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記。”但對(duì)于全體業(yè)主的訴訟，是否也適用這種推薦代表的集團(tuán)訴訟呢?對(duì)此，《民事訴訟法》并未明定。當(dāng)然，我國一些地方法院通過司法解釋的方式進(jìn)行了有益的探索。如，北京市高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院規(guī)定：凡涉及全體業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)作為原告提起訴訟。與北京、上海法院不同的是，重慶市高級(jí)人民法院不僅明確了業(yè)主委員會(huì)的原告身份，還明確規(guī)定了業(yè)主委員的“被告”身份及訴訟風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的情形。重慶市高級(jí)人民法院《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)指出：“依法成立的業(yè)主委員會(huì)可當(dāng)原、被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)?！鼻疫€特別強(qiáng)調(diào)，業(yè)主委員會(huì)在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)，須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料。這是司法上的一大突破。2007年3月剛通過的《物權(quán)法》，僅規(guī)定了業(yè)主個(gè)人訴訟可以以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行，而對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否可以為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體并未涉及。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價(jià)值

《現(xiàn)代漢語詞典》對(duì)“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但無論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主都還不是一個(gè)明確的法律概念,而是生活中對(duì)于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會(huì)生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對(duì)應(yīng),可能會(huì)在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會(huì)使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會(huì)生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說是基于對(duì)物(不動(dòng)產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說,是房屋的所有權(quán)人對(duì)其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來看,許多學(xué)者贊同德國學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對(duì)獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán),對(duì)共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個(gè)規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識(shí)、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對(duì)小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會(huì)縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時(shí)在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價(jià)值

《現(xiàn)代漢語詞典》對(duì)“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但無論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主都還不是一個(gè)明確的法律概念,而是生活中對(duì)于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會(huì)生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對(duì)應(yīng),可能會(huì)在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會(huì)使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會(huì)生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說是基于對(duì)物(不動(dòng)產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說,是房屋的所有權(quán)人對(duì)其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來看,許多學(xué)者贊同德國學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對(duì)獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán),對(duì)共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個(gè)規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識(shí)、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對(duì)小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會(huì)縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時(shí)在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。

為建設(shè)和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區(qū)全體住戶的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明、有序的小區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定，制定本制度。

1、凡在局機(jī)關(guān)住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

2、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對(duì)“文明小區(qū)”的要求和相關(guān)規(guī)定外，各單元均應(yīng)選出“單元長”?！皢卧L”負(fù)責(zé)制定單元“輪值”制度，協(xié)調(diào)住戶關(guān)系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行。

4.各住戶應(yīng)自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物；愛護(hù)小區(qū)內(nèi)道路、球場、綠化、供電、供水設(shè)施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動(dòng)拉閘、治安室等公用設(shè)施。若損害公共設(shè)施和設(shè)備，須照價(jià)賠償。

5.自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序，不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴(yán)以律己、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《省條例》），結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理部門和單位，享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》規(guī)定的義務(wù)。

中心城市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用以及物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》和本辦法的規(guī)定。

第三條市規(guī)劃與建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。

各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

城建、規(guī)劃、公安、行政執(zhí)法、安全監(jiān)督、環(huán)保、物價(jià)、民政、稅務(wù)、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關(guān)行政管理部門按各自的職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)助實(shí)施本辦法。

1物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國立法現(xiàn)狀

1.1物業(yè)管理立法的必要性

1.1.1促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展

市場經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。

1.1.2法律適應(yīng)時(shí)代要求，與時(shí)俱進(jìn)

現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個(gè)特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。

第一章總則

第一條為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

[摘要]在商品住宅的物業(yè)管理中，實(shí)行業(yè)主自治管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。目前，我國新興物業(yè)管理制度下應(yīng)運(yùn)而生的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所發(fā)揮的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但學(xué)界爭論最大的是：業(yè)主委員會(huì)的法律地位問題；業(yè)主對(duì)公共物業(yè)自治管理的團(tuán)體性問題。筆者不贊成一些學(xué)者關(guān)于引入“業(yè)主團(tuán)體”概念的觀點(diǎn)，并建議：第一，確立業(yè)主大會(huì)為獨(dú)立的民事主體，以其名義對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)；第二，在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；第三，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)的法律保障制度。

[關(guān)鍵詞]業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)；業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；自治管理制度

一、我國物業(yè)管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)制度設(shè)計(jì)的缺陷

在現(xiàn)代都市社會(huì)生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權(quán)關(guān)系——由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國《物權(quán)法》(全國人民代表大會(huì)，1997年)、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部，1989年)等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨(dú)所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，但并不能很好地解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理其財(cái)產(chǎn)，尤其是其共有財(cái)產(chǎn)管理的問題?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院，2003年)、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理共有財(cái)產(chǎn)，重新構(gòu)建我國物業(yè)自治管理制度為目的。實(shí)踐證明，這些法律制度在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業(yè)主委員會(huì)法律地位之質(zhì)疑

業(yè)主委員會(huì)法律地位的問題，是指業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，其對(duì)內(nèi)管理權(quán)、對(duì)外代表權(quán)的問題。主要包括：在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)能否具有獨(dú)立的民事主體資格或法人資格，能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執(zhí)行”公共物業(yè)管理事務(wù)?與物業(yè)管理公司簽訂民事合同?最終責(zé)任如何落實(shí)?