導(dǎo)語：物業(yè)管理制度論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價值

《現(xiàn)代漢語詞典》對“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動產(chǎn)的所有權(quán)人。但無論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對應(yīng),可能會在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說是基于對物(不動產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說,是房屋的所有權(quán)人對其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來看,許多學(xué)者贊同德國學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對獨(dú)自占有、使用的部分享有專有權(quán),對共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。

業(yè)主權(quán)如果能明確地作為民事主體的一種法定權(quán)利,將有利于進(jìn)一步保護(hù)公民(業(yè)主)的財產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和完善我國的物業(yè)管理制度,有利于完善我國的物權(quán)法體系。首先,業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權(quán)、使用權(quán)的自然人、法人及非法人組織。當(dāng)我們充分維護(hù)保障了社會私人權(quán)利尤其是自然人的各種權(quán)利和利益時,社會利益本身便當(dāng)然地得到了有力的維護(hù)與保障。[5]其次,業(yè)主權(quán)只有受到憲法、物權(quán)法以及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)才具有合法性,因此,將業(yè)主權(quán)法律化有利于進(jìn)一步保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán),也有利于進(jìn)一步完善我國的物權(quán)法體系。再次,業(yè)主權(quán)的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個概念,長期以來作為房屋產(chǎn)權(quán)所有人或相關(guān)權(quán)利人的代稱,已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會經(jīng)濟(jì)生活中的一種習(xí)慣名稱。法律作為反映社會物質(zhì)生活條件的法權(quán)關(guān)系的主要載體,將社會生活中被反復(fù)使用的“業(yè)主權(quán)”引入民法制度之中,是立法機(jī)關(guān)尊重社會生活中的風(fēng)俗習(xí)慣、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)民主、遵從經(jīng)濟(jì)生活條件的恰當(dāng)行為,也是立法者關(guān)注民生,關(guān)愛普通百姓生活,促進(jìn)、發(fā)揚(yáng)民法制度“親民性”風(fēng)格的重要舉措。[6]

總之,業(yè)主權(quán)法律地位的確立,可以使業(yè)主權(quán)得到更好的行使與保護(hù),可以使其與相應(yīng)的權(quán)利更好地結(jié)合在一起,從而形成完整的法律關(guān)系。

二、業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突

目前,對于業(yè)主權(quán)的立法保護(hù)已經(jīng)受到越來越廣泛的關(guān)注。而在現(xiàn)實(shí)生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權(quán)出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突最為明顯。

(一)物業(yè)管理的困境及制度缺陷

近年來住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關(guān)系協(xié)調(diào)問題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。

物業(yè)管理是在我國改革開放中新興的一個行業(yè)。這個行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對于我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進(jìn)住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權(quán)利意識的日益覺醒,由傳統(tǒng)住房管理機(jī)構(gòu)發(fā)展而來的物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象——業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件159件,較2002年的65件上升了144.62%。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003年6月8日,國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》,這是我國第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。[7]《物業(yè)管理條例》的頒布實(shí)施,使我國的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關(guān)部門、政府部門與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系,特別是對業(yè)主在物業(yè)活動中的權(quán)利作出了一些規(guī)定。

從《物業(yè)管理條例》的總則當(dāng)中可以看出其立法目的是為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。而“改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”的立法目的,體現(xiàn)了《物業(yè)管理條例》以人為本的價值取向。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,在提高和改善人民群眾生活質(zhì)量、工作環(huán)境方面,物業(yè)管理具有以下功能:(1)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)通過規(guī)范化的管理為小區(qū)提供了較好的服務(wù),如綠化、維修、保潔等,使得生活環(huán)境和質(zhì)量有了較好的改善和提高。(2)有利于構(gòu)建和諧社區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)通過加派保安以及設(shè)置安全防控系統(tǒng)使小區(qū)更為安全有序,從而保障了社區(qū)的穩(wěn)定和諧。(3)推動小區(qū)的精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時,努力創(chuàng)造條件,積極開展社區(qū)文化活動,豐富了居民的業(yè)余生活,促進(jìn)了居民的身心健康,改善了鄰里關(guān)系,使人居環(huán)境得到了較大改善。

然而,綜觀我國現(xiàn)有的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度的立法與實(shí)踐的狀況,可以發(fā)現(xiàn)該制度仍然存在一些缺陷,主要表現(xiàn)在:一是業(yè)主委員會的法律地位不確定,導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利得不到真正的保障。

依我國現(xiàn)行法,業(yè)主委員會不具有實(shí)體法的權(quán)利能力,真正法律上的權(quán)利主體是全體業(yè)主,業(yè)主委員會只是業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)。因此,由業(yè)主委員會作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是不妥當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理合同的當(dāng)事人應(yīng)是全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會應(yīng)作為全體業(yè)主的代表人與物業(yè)管理企業(yè)訂立合同。[8]二是業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利難以保障?！段飿I(yè)管理條例》第3條規(guī)定:“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。”該條雖然規(guī)定了業(yè)主選擇物業(yè)管理者的權(quán)利,但在實(shí)踐中不易操作。正如有的學(xué)者所言,立法的目的本來就是要細(xì)致精確,具備操作性,只“提倡”而不做硬性規(guī)定,會在操作過程中帶來麻煩。三是業(yè)主委員會的登記機(jī)關(guān)缺乏法律依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第16條規(guī)定:“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！卑凑瘴覈嚓P(guān)法律規(guī)定,商業(yè)性社團(tuán)需要到工商部門登記備案,非商業(yè)性社團(tuán)應(yīng)該到民政部門登記備案,不管什么社團(tuán)都不應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門辦理備案。四是業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)缺乏合法性?！段飿I(yè)管理條例》第20條第2款規(guī)定:“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！倍覈稇椃ā芬?guī)定,居民委員會是基層群眾性自治組織。它不是一級國家機(jī)關(guān),所以它沒有權(quán)力指導(dǎo)和監(jiān)督另外一個群眾性自治組織。這些缺陷的存在,必然導(dǎo)致業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生沖突。(二)業(yè)主與物業(yè)公司利益沖突的主要類型

業(yè)主與物業(yè)公司之間應(yīng)當(dāng)是一種委托服務(wù)關(guān)系。在《物業(yè)管理條例》實(shí)施后,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾有些得到了消除或緩解,有些仍然尖銳地存在著?？偟恼f來,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間主要存在以下幾種矛盾:

一是新老體制交替導(dǎo)致的建設(shè)與管理的矛盾。隨著大規(guī)模住房建設(shè)的興起和住房制度改革的深化,在物業(yè)管理這一行業(yè)得到迅速發(fā)展的同時,住宅建設(shè)與管理逐漸形成了開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)體經(jīng)營的模式。到《物業(yè)管理條例》出臺前,據(jù)不完全統(tǒng)計,全國約有70%的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā),導(dǎo)致重建設(shè)和銷售、輕管理的問題無法得到根本解決,很多開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段就埋下了很多隱患。這種建設(shè)與管理的矛盾,除了少部分屬于質(zhì)量問題外,更多的是在移交物業(yè)管理時,沒有或缺乏嚴(yán)格的承接驗收手續(xù),業(yè)主被動接受開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約中所包含的物業(yè)管理內(nèi)容而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬、維護(hù)、使用與收益處置等一系列問題。在《物業(yè)管理條例》頒布后,這一矛盾雖有所緩解,但并未得到根本解決。

二是由市場理念與物業(yè)管理消費(fèi)觀念沖突導(dǎo)致的服務(wù)與收費(fèi)的矛盾。在服務(wù)與收費(fèi)方面,業(yè)主與物業(yè)公司之間常?；ハ嗲謾?quán):業(yè)主以物業(yè)公司管理不善、服務(wù)不周的名義拒絕交納本應(yīng)交納的費(fèi)用,致使物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低;物業(yè)管理企業(yè)則巧立名目多收費(fèi)、少服務(wù)、質(zhì)價不符,以押金、罰款等亂攤成本,以停水停電相威脅等不正當(dāng)手段對業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理,擠占公共場所、公共設(shè)施搞經(jīng)營創(chuàng)收,挪用維修基金等。這些使得物業(yè)管理陷入“管理不善就拒繳費(fèi),費(fèi)用不足就管理不善”的惡性循環(huán)之中。

三是由物業(yè)管理活動中相關(guān)責(zé)任主體缺位所導(dǎo)致的權(quán)利與義務(wù)的矛盾。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行管理的活動,是產(chǎn)權(quán)人對其財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進(jìn)行處置的活動。在《物業(yè)管理條例》頒布前,業(yè)主的這一權(quán)利是被剝奪的,這是導(dǎo)致物業(yè)管理實(shí)踐中矛盾重重的主要原因。業(yè)主管理權(quán)的缺位以及其他相關(guān)責(zé)任主體職責(zé)不清、關(guān)系不順,導(dǎo)致在物業(yè)專項資金的管理與使用,公用事業(yè)收費(fèi)的代收代付與公攤,小區(qū)公共設(shè)施與公共場所的產(chǎn)權(quán)歸屬以及維護(hù)、使用和收益的處置等方面矛盾很多。這些矛盾在《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施后,有的得到了明確,有的得到了化解或緩和,有的仍不明晰。

(三)當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾難以解決的原因

物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的原因是多種多樣的,但目前這一矛盾難以得到有效解決的原因,主要在于糾紛解決機(jī)制的缺位。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)由于種種原因而出現(xiàn)一些矛盾和分歧是在所難免的,但是,導(dǎo)致矛盾難以解決甚至進(jìn)一步激化的原因主要在于分歧和糾紛產(chǎn)生之后,沒有一個比較好的解決糾紛的機(jī)制。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾沖突時,由物業(yè)管理公司出面疏導(dǎo)的做法顯然是不合適的,因為讓矛盾的一方當(dāng)事人來溝通往往會使人產(chǎn)生不公和偏袒的感覺。而找行政主管部門投訴解決的話,行政主管部門也往往難以有效化解矛盾,甚至常常以“發(fā)生矛盾的雙方民事主體協(xié)商不成應(yīng)該通過法律訴訟”為由而退到后面。至于法律訴訟也并不是有求必應(yīng),由于物業(yè)管理糾紛常常社會危害性小,經(jīng)濟(jì)損失少,訴訟處理時間長,因此法院一般也不太愿意受理。這樣,由于糾紛解決機(jī)制的缺位,處于弱勢地位的業(yè)主的權(quán)利得不到保障,無法討回公道,往往會采取一些比較過激的方法,結(jié)果是矛盾不僅沒有得到解決,反而更加尖銳。

三、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律制度的對策

目前我國雖然頒布了《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》,但是有關(guān)業(yè)主權(quán)制度的立法還相當(dāng)缺乏。為了使物業(yè)管理健康有序發(fā)展,應(yīng)當(dāng)盡快完善我國的物業(yè)管理法律制度,對業(yè)主權(quán)予以明確保障和規(guī)制。根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀和物業(yè)管理的實(shí)際情況,完善我國業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個原則:

第一,權(quán)利和義務(wù)平等原則。物業(yè)管理制度不僅要保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展,更重要的是最大限度地保護(hù)大多數(shù)人的利益。每一位業(yè)主(物業(yè)使用人)和物業(yè)管理人的正當(dāng)權(quán)益均不受侵犯,一切活動均應(yīng)在公平、公正的原則下進(jìn)行;使業(yè)主的權(quán)利得到法律的規(guī)范與保護(hù),使業(yè)主不再處于弱勢地位。

事實(shí)上,《物業(yè)管理條例》已確立了業(yè)主與物業(yè)管理人之間的平等地位及權(quán)利運(yùn)行規(guī)則。《物業(yè)管理條例》第2條規(guī)定:“本條例所稱的物業(yè)管理,指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！睆倪@一規(guī)定可以看出,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是一種平等的法律關(guān)系,雙方通過簽訂有法律效力的合同,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行管理?！段飿I(yè)管理條例》也明確了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系,它們是被委托方和委托方的關(guān)系,是合同雙方的主體。業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的有法律效應(yīng)的合同是一種“物業(yè)服務(wù)合同”[9]?！拔飿I(yè)服務(wù)合同”的稱謂更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位,增強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識。由此可見,業(yè)主與物業(yè)公司之間在法律上是平等的,是不存在管理與被管理關(guān)系的。

第二,從實(shí)際出發(fā),符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的原則。從實(shí)際出發(fā),就要從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)出發(fā),完善我國的物業(yè)管理法律制度。市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),而法制建設(shè)又必須符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律,反映市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求?？梢哉f,我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)在我國的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系,專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆有賴于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,沒有市場經(jīng)濟(jì),也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理。因此,在完善我國物業(yè)管理法律制度時,必須符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,必須符合我國的國情且具有實(shí)用性。

第三,同社會主義法制相一致的原則。物業(yè)管理法律制度是我國社會主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會主義法制相一致的原則。立法時既要符合憲法,也要符合全國人大及其常務(wù)委員會制定的有關(guān)法律。同時要在《物權(quán)法》之中,強(qiáng)化對業(yè)主權(quán)的法律保護(hù),使之有法可依。第四,借鑒國外經(jīng)驗的原則。完善物業(yè)管理法律體系,既要總結(jié)國內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗教訓(xùn),又要比較研究并借鑒國外物業(yè)管理法律的成功經(jīng)驗,尋求科學(xué)的立法方法和途徑。這樣,既有利于完善我國的物業(yè)管理立法,又有利于我國的物業(yè)管理同國際接軌。例如美國的物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對于我國的物業(yè)管理法律體系的構(gòu)建就有一定的借鑒意義。

根據(jù)上述原則,在完善業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度時,應(yīng)當(dāng)注意以下兩個方面的問題:首先是立法模式的選擇問題。在立法模式上有兩種選擇:一是民法典模式,把業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度納入民法典的相關(guān)條款之中。二是單行法模式,在現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上,制定《物業(yè)管理法》,強(qiáng)化對業(yè)主權(quán)的保護(hù),規(guī)范業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),把物業(yè)管理進(jìn)一步納入到法制化、規(guī)范化、程序化的軌道。對于以上兩種模式,筆者更傾向于選擇后一種模式,因為我國目前編纂統(tǒng)一的《民法典》的條件尚不成熟,而物業(yè)管理制度中暴露出來的許多問題又急需解決,必須要有一部法律對其進(jìn)行規(guī)范。同時,先行制定單行法也可以為以后編纂《民法典》積累經(jīng)驗,等到編纂條件成熟之時再將它納入其中。二是立法的制度安排問題。由于業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理制度關(guān)系密切,所以在制度的安排上應(yīng)該把它們視為一個綜合的法律體系。其既要包含實(shí)體法的有關(guān)內(nèi)容,如對于業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的準(zhǔn)確界定及法律適用等,又要包含程序法的有關(guān)內(nèi)容,如對于業(yè)主權(quán)的取得及行使權(quán)力和維權(quán)的程序設(shè)計等。

此外,在完善物業(yè)管理法律制度時,要注意構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。具體說來,應(yīng)從以下幾個方面入手:

一是制度設(shè)計上要兼顧業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)三方的權(quán)益。業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的糾紛,有的是開發(fā)商的過錯引發(fā)的,有的是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任導(dǎo)致的,也有的是因業(yè)主的問題所引起的。就此而言,在進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計時,應(yīng)當(dāng)平衡業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,既要確立、維護(hù)業(yè)主的諸多權(quán)益,也要關(guān)注、保護(hù)開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)。在立法時,要避免因“業(yè)主權(quán)維護(hù)”這一濃烈的社會氛圍而過分偏重對業(yè)主權(quán)的保護(hù)。

二是在制度運(yùn)行時要平衡好各方利益關(guān)系。在構(gòu)建良好的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度的基礎(chǔ)上,要著力落實(shí)、解決制度運(yùn)行上的問題,以保證相關(guān)主體的權(quán)益得到全面、公平的實(shí)現(xiàn)。在制度運(yùn)行上,尤其要平衡好業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權(quán)利行使的關(guān)系,防止任何一方權(quán)利的不正常擴(kuò)張或濫用。就司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)處理相關(guān)糾紛而言,需要審判者、仲裁者公正地對待各方當(dāng)事人的權(quán)益,減少主客觀因素的干擾,公平地進(jìn)行裁判。

三是樹立科學(xué)的業(yè)主維權(quán)意識。近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和糾紛的增多,業(yè)主維權(quán)意識日趨濃厚,加之媒體及社會大眾的情感因素的推波助瀾“,維護(hù)業(yè)主權(quán)”的呼聲、訴求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了法律維權(quán)之范圍,甚至出現(xiàn)了一些非理性的“維權(quán)”?？陀^而言,由于前些年房地產(chǎn)市場的混亂、房地產(chǎn)開發(fā)的暴利取向、物業(yè)管理的“行政化”傾向,的確造就了一些霸道的、不講規(guī)矩的開發(fā)商和物業(yè)企業(yè),同時也形成了業(yè)主為“弱勢群體”的社會現(xiàn)象。但隨著房地產(chǎn)市場秩序逐步穩(wěn)定,制度逐步健全,我們需要重新思考相關(guān)的社會現(xiàn)象,樹立科學(xué)的權(quán)利觀,特別是要把“業(yè)主維權(quán)”放置于創(chuàng)建和諧社會這一整體環(huán)境之中,避免一味地強(qiáng)調(diào)“維權(quán)”而忽略對他人權(quán)利、對社會公共利益的尊重,更不應(yīng)遷就業(yè)主背離法律的訴求。

總之,和諧秩序乃至和諧社會的創(chuàng)建,不僅需要制度上的健全,也需要制度運(yùn)行機(jī)制的完善和主體權(quán)利觀的更新。只有這樣,才能夠真正構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。

關(guān)鍵詞:業(yè)主權(quán)/物業(yè)管理權(quán)/物業(yè)管理法律制度

內(nèi)容提要:近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理糾紛的增多“,維護(hù)業(yè)主權(quán)”的呼聲越來越高。但在現(xiàn)行的《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》中,對業(yè)主權(quán)都未作出明確的規(guī)定。立法上的這一缺陷,導(dǎo)致實(shí)踐中業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。對此,我國應(yīng)盡快完善物業(yè)管理法律制度,將業(yè)主權(quán)法律化,構(gòu)建業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理權(quán)之間的和諧體制。