導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理制度完善研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國(guó)物業(yè)管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)制度設(shè)計(jì)的缺陷

在現(xiàn)代都市社會(huì)生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權(quán)關(guān)系——由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國(guó)《物權(quán)法》(全國(guó)人民代表大會(huì)，1997年)、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部，1989年)等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨(dú)所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題，但并不能很好地解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理其財(cái)產(chǎn)，尤其是其共有財(cái)產(chǎn)管理的問(wèn)題。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院，2003年)、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理共有財(cái)產(chǎn)，重新構(gòu)建我國(guó)物業(yè)自治管理制度為目的。實(shí)踐證明，這些法律制度在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業(yè)主委員會(huì)法律地位之質(zhì)疑

業(yè)主委員會(huì)法律地位的問(wèn)題，是指業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，其對(duì)內(nèi)管理權(quán)、對(duì)外代表權(quán)的問(wèn)題。主要包括：在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)能否具有獨(dú)立的民事主體資格或法人資格，能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執(zhí)行”公共物業(yè)管理事務(wù)?與物業(yè)管理公司簽訂民事合同?最終責(zé)任如何落實(shí)?

1．業(yè)主委員會(huì)可否具有法人資格，成為獨(dú)立的民事主體。到底我國(guó)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具有怎樣的法律地位?對(duì)此，學(xué)界主要有“社團(tuán)法人”、“非法人組織”、“其他組織”三種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，這三種觀點(diǎn)都有失偏頗。業(yè)主委員會(huì)既非“法人團(tuán)體”，也不是“其他組織”，它既無(wú)獨(dú)立訴訟主體資格，也無(wú)民事主體資格。一方面，我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員會(huì)，僅是業(yè)主大會(huì)的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，根本沒(méi)有自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不可能成為“法人團(tuán)體”。值得注意是，在1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)管理?xiàng)l例》)中，曾將業(yè)主委員會(huì)登記為社團(tuán)法人，但1999年進(jìn)行了修改：“取消業(yè)主委員會(huì)的社團(tuán)法人登記制度，業(yè)主委員會(huì)不再登記為社團(tuán)法人?！绷硪环矫?，業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，其權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，而業(yè)主大會(huì)授權(quán)的基礎(chǔ)又源于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會(huì)只有在取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)后，才能代表全體業(yè)主從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的行為。為此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條明確規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。”在我國(guó)物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)之下的業(yè)主委員會(huì)，只是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治性組織。它像公司的董事會(huì)一樣，只有對(duì)內(nèi)能力而沒(méi)有對(duì)外的資格。

2．業(yè)主委員會(huì)可否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體。如果業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，作為一個(gè)“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，能否代表全體業(yè)主參與訴訟(以原告或者被告的身份)?如果可以，所帶來(lái)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?在實(shí)務(wù)中，各地法院做法不一，故引起多多異議。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主的訴訟可以分為三種情況：業(yè)主個(gè)人訴訟，部分業(yè)主訴訟，全體業(yè)主訴訟。業(yè)主個(gè)人訴訟以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行即可；部分業(yè)主訴訟可以采取推薦代表的集團(tuán)訴訟。對(duì)此，我國(guó)《民事訴訟法》有相關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當(dāng)事人推選代表人進(jìn)行訴訟。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意?！薄霸V訟標(biāo)的是同一種類、當(dāng)事人一方人數(shù)眾多在起訴時(shí)人數(shù)尚未確定的，人民法院可以發(fā)出公告，說(shuō)明案件情況和訴訟請(qǐng)求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記?！钡珜?duì)于全體業(yè)主的訴訟，是否也適用這種推薦代表的集團(tuán)訴訟呢?對(duì)此，《民事訴訟法》并未明定。當(dāng)然，我國(guó)一些地方法院通過(guò)司法解釋的方式進(jìn)行了有益的探索。如，北京市高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院規(guī)定：凡涉及全體業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)作為原告提起訴訟。與北京、上海法院不同的是，重慶市高級(jí)人民法院不僅明確了業(yè)主委員會(huì)的原告身份，還明確規(guī)定了業(yè)主委員的“被告”身份及訴訟風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的情形。重慶市高級(jí)人民法院《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)指出：“依法成立的業(yè)主委員會(huì)可當(dāng)原、被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)?！鼻疫€特別強(qiáng)調(diào)，業(yè)主委員會(huì)在提起訴訟或作為被告參加訴訟時(shí)，須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料。這是司法上的一大突破。2007年3月剛通過(guò)的《物權(quán)法》，僅規(guī)定了業(yè)主個(gè)人訴訟可以以業(yè)主個(gè)人名義進(jìn)行，而對(duì)業(yè)主委員會(huì)是否可以為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體并未涉及。

(二)業(yè)主大會(huì)是一種組織團(tuán)體，還是僅為一種議事形式

有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)業(yè)主大會(huì)僅是一種議事形式，所以建議引入“業(yè)主團(tuán)體”的概念。以筆者的分析，我國(guó)“業(yè)主大會(huì)”不僅是指一種議事形式，也是指一種組織團(tuán)體。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！薄耙粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?！薄巴粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！迸c《條例》相配套的政府規(guī)章《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)也規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。”由此可見(jiàn)，業(yè)主大會(huì)首先是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的團(tuán)體(或社團(tuán))，然后才是這種團(tuán)體的議事形式——業(yè)主大會(huì)會(huì)議。那么，長(zhǎng)期以來(lái)，人們?yōu)槭裁磧H把業(yè)主大會(huì)作為議事形式，而不把它當(dāng)作一個(gè)團(tuán)體(社團(tuán))呢?原因是我們?cè)诜沙绦蛟O(shè)置上出現(xiàn)了偏差：第一，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有常設(shè)機(jī)關(guān)，只以會(huì)議的形式出現(xiàn)，使其作為最高決策機(jī)關(guān)的性質(zhì)以及會(huì)議形成決策后的履行監(jiān)督無(wú)法體現(xiàn)。第二，由于我國(guó)物業(yè)自治管理的實(shí)踐時(shí)間不長(zhǎng)，業(yè)主的民主自治意識(shí)不強(qiáng)，出現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)、不能正常召開(kāi)或流于形式的現(xiàn)象，使業(yè)主大會(huì)的作用不能正常發(fā)揮。第三，在登記備案管理上出現(xiàn)了倒位：作為意思決策機(jī)關(guān)的業(yè)主大會(huì)不需要經(jīng)過(guò)備案，而作為“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的業(yè)主委員會(huì)卻需要經(jīng)過(guò)建設(shè)部門的備案。這就很容易讓人產(chǎn)生誤解：業(yè)主委員會(huì)是必要的，而業(yè)主大會(huì)是可有可無(wú)的。

(三)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督主體缺位

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。但誰(shuí)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作及其成員進(jìn)行監(jiān)督呢?我國(guó)物業(yè)管理的法律制度中，并沒(méi)有設(shè)置“監(jiān)督機(jī)關(guān)”來(lái)專門監(jiān)督。盡管《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》以及地方性法規(guī)都賦予業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)有監(jiān)督權(quán)，但現(xiàn)實(shí)效果并不理想，表現(xiàn)在：第一，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督落實(shí)難。在物業(yè)管理活動(dòng)中，雖然廣大業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)都有監(jiān)督權(quán)，但搭便車的心理，使得沒(méi)有哪個(gè)業(yè)主愿意為此付出成本(代價(jià))。并且，監(jiān)督的職權(quán)并沒(méi)有具體落實(shí)到誰(shuí)的頭上。第二，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的議事機(jī)關(guān)，并非常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常工作無(wú)法監(jiān)督。而業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)更換不稱職的業(yè)主委員會(huì)委員更是困難重重。第三，政府房地產(chǎn)行政主管部門要糾正業(yè)主委員會(huì)作出的違法決定也難以到位。第四，業(yè)主委員會(huì)侵犯了業(yè)主的利益，業(yè)主要維權(quán)也很困難。正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)的委員不但不維護(hù)業(yè)主的利益，反而與某些利益團(tuán)體惡意串通來(lái)?yè)p害小區(qū)業(yè)主利益的現(xiàn)象，使業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的矛盾激化。二、物業(yè)管理業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)制度之完善

完善物業(yè)管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的制度設(shè)計(jì)，必須解決好以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：第一，必須保障全體業(yè)主能夠參與物業(yè)管理事項(xiàng)的民主決策，保障業(yè)主成員權(quán)的行使。第二，準(zhǔn)確劃分業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)限。第三，有效地監(jiān)督自治管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)行。所以，筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)完善我國(guó)物業(yè)自治管理機(jī)構(gòu)制度。

(一)增設(shè)業(yè)主自治管理的監(jiān)察機(jī)關(guān)——業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)

筆者同意一些學(xué)者的建議，在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上，增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)的上位機(jī)關(guān)，是業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間的常設(shè)工作機(jī)關(guān)。其成員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所設(shè)職務(wù)可以包括：業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席、監(jiān)督委員會(huì)主任(可由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席兼任)、副主任、委員若干。另外，有關(guān)行政管理部門可派員進(jìn)行督導(dǎo)。

業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是對(duì)小區(qū)公共物業(yè)民主管理情況進(jìn)行監(jiān)察的必要的常設(shè)性合議制機(jī)關(guān)。其監(jiān)察內(nèi)容應(yīng)當(dāng)既包括小區(qū)公共會(huì)計(jì)監(jiān)督，又包括物業(yè)管理監(jiān)察；既包括合法性監(jiān)察，又包括妥當(dāng)性監(jiān)察；既包括事前監(jiān)察，又包括事后監(jiān)察。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的職權(quán)應(yīng)當(dāng)包括：有權(quán)直接調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)狀況；有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文件進(jìn)行調(diào)查，并將其認(rèn)為存有違反法律、章程或顯然不當(dāng)?shù)氖马?xiàng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告；對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員的行為開(kāi)展合法性和妥當(dāng)性監(jiān)督；有權(quán)決定向違反義務(wù)、侵害業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任或其成員提起訴訟，可以成為小區(qū)業(yè)主的訴訟代表人等等。筆者認(rèn)為，在立法思路上，目前可通過(guò)修訂現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》以及地方性法規(guī)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。在這方面，2007年1月1日起施行的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》邁出了可喜的一步。

(二)確立業(yè)主大會(huì)為獨(dú)立的民事主體，激活并完善業(yè)主大會(huì)的議事制度

筆者認(rèn)為，在現(xiàn)有物業(yè)自治管理制度的創(chuàng)制中，賦予業(yè)主大會(huì)(團(tuán)體)獨(dú)立民事主體資格并不是不可能的，也是成本最低的。因?yàn)椋旱谝唬凶约旱拿Q，可以以物業(yè)小區(qū)的名稱作為業(yè)主大會(huì)的名稱。第二，它有嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)：決策機(jī)關(guān)(業(yè)主大會(huì)會(huì)議)和執(zhí)行機(jī)關(guān)(業(yè)主委員會(huì))。第三，它有團(tuán)體章程——業(yè)主公約。第四，它有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，并能承擔(dān)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)責(zé)任。業(yè)主大會(huì)的資金來(lái)源主要是業(yè)主交納的維修基金以及共有物使用過(guò)程中產(chǎn)生的收益，如房頂移動(dòng)通訊天線設(shè)置產(chǎn)生的收益、房頂或外墻廣告物設(shè)置產(chǎn)生的收益、停車場(chǎng)、會(huì)所使用收益等。第五，業(yè)主大會(huì)是依法成立的組織，并能以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，以自己的名義起訴應(yīng)訴。在對(duì)外關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)與他人簽約，其權(quán)利、義務(wù)歸屬于業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，為了確保業(yè)主大會(huì)職能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立常設(shè)機(jī)關(guān)——業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，包括業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席(其結(jié)構(gòu)關(guān)系如前所述)，以在業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。其二，對(duì)業(yè)主大會(huì)實(shí)行登記備案管理，取消原對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案規(guī)定。

激活業(yè)主大會(huì)會(huì)議制度，完善業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則。具體建議有三：第一，應(yīng)當(dāng)確保首次業(yè)主大會(huì)的及時(shí)召集召開(kāi)。一方面必須進(jìn)一步明確首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)由誰(shuí)召集，幾時(shí)召開(kāi)；另一方面須加強(qiáng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組以及籌備工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。第二，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議尤其是臨時(shí)會(huì)議的及時(shí)召開(kāi)。我國(guó)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的三種法定情形——_20％以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。但還應(yīng)增加兩點(diǎn)措施：一是業(yè)主在請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)未果時(shí)，有權(quán)向法院起訴，法院有權(quán)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)；二是增設(shè)業(yè)主有業(yè)主大會(huì)會(huì)議自行召集權(quán)。第三，應(yīng)當(dāng)確保有表決權(quán)的業(yè)主能夠享有按照自己的內(nèi)心真意行使表決權(quán)的機(jī)會(huì)。建議：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用“集體討論”的形式，取消“書面征求意見(jiàn)”的形式。以防止業(yè)主委員會(huì)委員暗箱操作，損害廣大業(yè)主利益。應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主提案權(quán)、建議權(quán)與質(zhì)詢權(quán)，并明確其行使條件和程序。增設(shè)業(yè)主委員會(huì)及其成員的說(shuō)明義務(wù)等等。

(三)完善業(yè)主委員會(huì)制度

如前所述，我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有獨(dú)立的民事主體資格，不能承擔(dān)民事責(zé)任。但在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)卻代表小區(qū)業(yè)主對(duì)外簽訂物業(yè)服務(wù)合同、起訴或應(yīng)訴等，由此引發(fā)許多紛爭(zhēng)。筆者建議：第一，明確業(yè)主大會(huì)的團(tuán)體性，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)只能以業(yè)主大會(huì)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)。只有這樣，才能最終理順物業(yè)管理外部的法律關(guān)系，使得真正有財(cái)產(chǎn)者(業(yè)主)獲得民事法律活動(dòng)的權(quán)利并以其財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事法律義務(wù)。第二，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作及其成員的監(jiān)督，明確其法律責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)關(guān)——業(yè)主監(jiān)督委員(見(jiàn)前所述)且通過(guò)業(yè)主公約或業(yè)主委員會(huì)管理約定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格限制。第三，確立業(yè)主委員會(huì)委員的服務(wù)有償性，建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)的法律保障制度。業(yè)主委員會(huì)委員是由業(yè)主以多數(shù)票選舉出來(lái)的，他們對(duì)全體業(yè)主承擔(dān)著民事信用責(zé)任。因此，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)取得一定的工作報(bào)酬。至于報(bào)酬的來(lái)源、多寡則由小區(qū)業(yè)主共同決定。

[摘要]在商品住宅的物業(yè)管理中，實(shí)行業(yè)主自治管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。目前，我國(guó)新興物業(yè)管理制度下應(yīng)運(yùn)而生的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所發(fā)揮的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但學(xué)界爭(zhēng)論最大的是：業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題；業(yè)主對(duì)公共物業(yè)自治管理的團(tuán)體性問(wèn)題。筆者不贊成一些學(xué)者關(guān)于引入“業(yè)主團(tuán)體”概念的觀點(diǎn)，并建議：第一，確立業(yè)主大會(huì)為獨(dú)立的民事主體，以其名義對(duì)外進(jìn)行民事活動(dòng)；第二，在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；第三，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)的法律保障制度。

[關(guān)鍵詞]業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)；業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)；自治管理制度