導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宏觀政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀政策 綜合評價(jià) 房地產(chǎn)市場發(fā)展 評價(jià)

模型

1 綜述

要想評價(jià)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，就需要對房價(jià)和房地產(chǎn)市場的走勢進(jìn)行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產(chǎn)指標(biāo)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動情況進(jìn)行分析比較，通過建立科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系，做出科學(xué)的決策。

由于房地產(chǎn)指標(biāo)眾多，需要對各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，采取統(tǒng)一的量綱，然后才能進(jìn)行定量計(jì)算，本文選用Z-Score法。在房地產(chǎn)市場發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這個(gè)指標(biāo)需要運(yùn)用線性內(nèi)插和外推的方法進(jìn)行調(diào)整。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價(jià)的實(shí)證分析

2.1 房地產(chǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化及調(diào)整

文章收集了大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)（詳見表1、表2[1]）進(jìn)行綜合評價(jià)。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)的性質(zhì)，首先運(yùn)用線性內(nèi)插外推方法對其進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，該指標(biāo)當(dāng)期數(shù)值會對未來

期數(shù)值造成影響，還需要進(jìn)行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見表3。

然后對各年份其他房地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。處理后的數(shù)值詳見表4、表5。

2.2 確定房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值

借鑒文獻(xiàn)[2][2]用層次分析法得出的主觀權(quán)重值。用變異系數(shù)法計(jì)算出客觀權(quán)重值，然后運(yùn)用組合賦權(quán)公式計(jì)算出組合權(quán)重值。各房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值見表6。

2.3 計(jì)算房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值

將各年份的房地產(chǎn)指標(biāo)與對應(yīng)的組合權(quán)重值相乘以后求和，就得到該年份房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值。2001-2011年份綜合評價(jià)值見表7。

2.4 評價(jià)結(jié)果分析

根據(jù)先前表7的數(shù)據(jù)，就可以得到房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r走勢圖，詳見圖1。

將房價(jià)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值結(jié)合起來，建立房價(jià)――房地產(chǎn)市場評價(jià)模型，更有利于研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r波動較大，在2010年達(dá)到最大，2002、2008和2011年出現(xiàn)回落。這是因?yàn)?002年我國大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，出臺的規(guī)范性政策抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；2008年國務(wù)院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產(chǎn)市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產(chǎn)生了重大影響，各大房地產(chǎn)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向了大連等二線城市，再加上邊遠(yuǎn)地區(qū)執(zhí)行政策的滯后性，導(dǎo)致2010年大連市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；2011年，號稱“史上最嚴(yán)”政策出臺，同時(shí)大連市在其轄區(qū)內(nèi)實(shí)行住房限購政策、征收房產(chǎn)稅政策，有效地抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價(jià)分析

基于大連市2001-2011年房價(jià)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r模型分析的結(jié)果，再結(jié)合2001-2011年我國實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢也隨之上下波動，但是房價(jià)卻一直降不下來。我們可以這樣認(rèn)為，房價(jià)的高低是對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀的評價(jià)，房價(jià)居高不下，說明我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有達(dá)到預(yù)期效果，這是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)調(diào)控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行政干預(yù)較為嚴(yán)重，類似限購、限貸、限價(jià)，這些在短期內(nèi)調(diào)整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，同時(shí)還要重點(diǎn)實(shí)施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財(cái)政政策實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，促使房價(jià)回歸合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]2001-2011大連市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，http：///.

篇2

[關(guān)鍵詞] 當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)周期 房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)從2000年前所未有的繁榮階段,到2005年、2006年通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)的價(jià)格上漲過快,隨后2007年價(jià)格再次較快上漲,再到由于金融危機(jī)的影響帶來的2008年價(jià)格開始明顯下降,都顯示出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系日益緊密。

因此,進(jìn)一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動主要由哪些因素影響,房地產(chǎn)價(jià)格波動對宏觀經(jīng)濟(jì)中的社會總消費(fèi)與總投資有什么影響,應(yīng)如何進(jìn)行宏觀調(diào)控,具有一定的現(xiàn)實(shí)意義與理論價(jià)值。

一、20世紀(jì)90年代以來中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的階段分析

20世紀(jì)90年代以來,中國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了三次較大起伏,隨之經(jīng)歷了三次時(shí)間集中、規(guī)模和力度較大的宏觀調(diào)控,這三輪宏觀調(diào)控都比較主動地采用了間接的經(jīng)濟(jì)手段。

1.1993年～1996年的緊縮性宏觀調(diào)控

針對1992年的經(jīng)濟(jì)過熱,從1993年起實(shí)施的緊縮性的宏觀調(diào)控,在初期采取較多直接行政操作方式,以治理當(dāng)時(shí)混亂的金融秩序。

2.1998年～2002年以擴(kuò)大內(nèi)需為主的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控

針對1997年經(jīng)濟(jì)偏冷,從1998年開始實(shí)施擴(kuò)張性的宏觀調(diào)控,更多地采取擴(kuò)張性的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,同時(shí)采取了必要的行政手段和組織措施,解決了擴(kuò)大社會總需求的問題。

3.2003年以來的中性宏觀調(diào)控

針對2003年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中又出現(xiàn)的一些新的不穩(wěn)定、不健康因素,從2004年開始實(shí)施的中性宏觀調(diào)控,政府果斷做出了加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策,在手段的運(yùn)用上講究綜合性,動手早,見效快,未雨綢繆。

二、當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

自2002年以來,中國一直處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段,并且經(jīng)歷了持續(xù)六年的經(jīng)濟(jì)繁榮期。2002年至2007年,中國的GDP增長率分別為9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度間的平均波幅很小。2007年,中國GDP達(dá)到24.66萬億元,比2002年增長65.5%,從世界第六位上升到第四位,但這種經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的背后也存在著一些隱憂。

1.物價(jià)總水平逐步擺脫了20世紀(jì)90年代末以來保持低速增長的趨勢,出現(xiàn)了較大幅度的反彈和上升

2002年至2006年,居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)分別為-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度達(dá)到4.8%。進(jìn)入2008年,CPI進(jìn)一步創(chuàng)新高,由農(nóng)產(chǎn)品和食品引發(fā)的價(jià)格上漲,逐漸向其他商品和生產(chǎn)資料領(lǐng)域擴(kuò)散,以致許多學(xué)者作出這樣的判斷:中國存在著由結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲走向全面通貨膨脹的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資增長持續(xù)偏快,推動中國經(jīng)濟(jì)過熱增長

2002年至2006年,全社會固定資產(chǎn)投資增長速度分別達(dá)到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。對宏觀經(jīng)濟(jì)而言,投資需求是一把“雙刃劍”,一方面有助于拉動經(jīng)濟(jì)走出蕭條實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長;另一方面,過度的投資沖動也很容易推動經(jīng)濟(jì)走向過熱。

3.信貸規(guī)模擴(kuò)張,流動性過剩問題突出

與經(jīng)濟(jì)高速增長,與投資擴(kuò)張相伴生的,則是不斷擴(kuò)張的信貸規(guī)模及日益突出的流動性過剩問題。從中國的信用擴(kuò)張周期來看,2000年以后,銀行信用系統(tǒng)逐步擺脫了1997年金融危機(jī)所造成的緊縮局面,而處于一個(gè)持續(xù)擴(kuò)張的時(shí)期。2000年,代表社會信用總量的廣義貨幣M2增長率為10%,此后M2的增速不斷加快,到2005年上升至21.1%。盡管近年來,M2增速有所放緩,但仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

4.房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格上漲孕育了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與股票價(jià)格膨脹產(chǎn)生的偏離經(jīng)濟(jì)基本面的資產(chǎn)泡沫,導(dǎo)致居民存款從銀行搬家,流入房市和股市,不僅增加了貨幣供應(yīng)量,吹大了資產(chǎn)泡沫,加重了通貨膨脹,而且孕育了資產(chǎn)泡沫崩潰后經(jīng)濟(jì)劇烈收縮重組的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

5.來自國際收支雙順差的壓力與困境

近年來,中國的國際收支順差以每年約2000億美元的速度增加,到2007年底,外匯儲備已經(jīng)超過1.5萬億美元。長期的國際收支雙順差對中國的宏觀經(jīng)濟(jì)帶來了一些不利影響,如中國日益成為貿(mào)易保護(hù)主義和反傾銷實(shí)施的對象;人民幣升值的壓力不斷增大;大量國際投機(jī)性資本流入中國的資本市場和房地產(chǎn)市場等。這些都對經(jīng)濟(jì)過熱和結(jié)構(gòu)失衡,起到推波助瀾的作用。

6.國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不利影響逐步顯現(xiàn)

除了國際原油、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格持續(xù)走高推動國內(nèi)生產(chǎn)成本和物價(jià)上漲外,2007年3月美國發(fā)生的次貸危機(jī)逐步拉開了美國經(jīng)濟(jì)衰退的序幕。國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化不僅對中國未來的出口貿(mào)易產(chǎn)生不利影響,而且也在一定程度上削弱了中國宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性與有效性,特別是美國為刺激經(jīng)濟(jì)所采取的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策,有可能部分抵消或削弱中國緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆周期調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動和影響因素

事實(shí)證明,由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的多種經(jīng)濟(jì)因素的影響,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。從第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始,到第二次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之間,定義為一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。每個(gè)經(jīng)濟(jì)周期都會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。

1.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)從萌芽起步到不斷發(fā)展壯大的過程,這個(gè)增長過程不是平穩(wěn)的而是波動性的,發(fā)展至今,大致經(jīng)歷了四個(gè)周期:1981～1983年的第一輪周期;1984～1990年的第二輪周期;1991～1996年的第三輪周期;1997年開始至今的第四輪周期。

比較這四輪周期可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)形式在發(fā)生著明顯的變化:周期的長度在增加,波動幅度在減小,衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。可以判斷,未來中國房地產(chǎn)周期除了延續(xù)這一趨勢外,還將表現(xiàn)為周期每一階段的變動將呈波浪式,且變化越來越無規(guī)律性。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是改革開放和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,尤其是住房制度體制改革推動的結(jié)果。

從20世紀(jì)80年代初開始,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期,目前正處在第四個(gè)周期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展引發(fā)了不少經(jīng)濟(jì)和社會問題,出于對房地產(chǎn)發(fā)展過熱的擔(dān)心,國家為此出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象,實(shí)際是其發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)。研究導(dǎo)致房地產(chǎn)周期波動的原因及政府應(yīng)采取的宏觀調(diào)控措施,對于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展意義重大。

2.影響房地產(chǎn)周期波動的因素

分為內(nèi)生因素和外生因素,內(nèi)生因素在本質(zhì)上決定著房地產(chǎn)周期波動的周期性和持續(xù)性,外生因素則是波動的初始原因或初始推動力。

(1)內(nèi)生因素主要包括房地產(chǎn)供求和房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)需求與供給。價(jià)格、收入、政策以及預(yù)期的變動都會使房地產(chǎn)需求總量受到影響繼而發(fā)生變化與此同時(shí),房地產(chǎn)供給總量也會在技術(shù)、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的變化。只有房地產(chǎn)供給和需求在總量和結(jié)構(gòu)同時(shí)平衡的情況下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)快速發(fā)展;供求總量和結(jié)構(gòu)任何一方面出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就需要進(jìn)行調(diào)整,繼而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。

房地產(chǎn)投資。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí),房地產(chǎn)投資利潤率是需要被考慮的重要指標(biāo)。利潤率通過引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資走向擴(kuò)張或收縮,對房地產(chǎn)周期的波動產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)投資波動常被看作是房地產(chǎn)周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。有直接影響的政策因素。指與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革政策等。這些具有明顯周期性質(zhì)的宏觀政策因素,在短期內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的影響是較為顯著的。

有間接影響的社會經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān),宏觀經(jīng)濟(jì)增長率越高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快;在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。此外,技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、體制變遷等都會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成沖擊,影響房地產(chǎn)周期波動。

(3)隨機(jī)因素,指地震、洪水等自然災(zāi)害,戰(zhàn)爭、等社會突發(fā)因素,以及不可預(yù)測的因素如科學(xué)技術(shù)的根本變革等。這些因素對房地產(chǎn)波動有突然、直接、猛烈的影響,這些影響一般是短期的,但有時(shí)也會持續(xù)很長時(shí)間。

3.對我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的建議

目前關(guān)于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段的看法主要存在以下兩種觀點(diǎn):未到波峰或者沒有過熱、已到波峰或者已經(jīng)過熱。筆者認(rèn)為這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長周期還包含一些短周期,我國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中周期性波動是很自然的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,這些周期性波動都在可控的范圍。政府可以采取措施對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅度波動。

(1)在加強(qiáng)周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上,正確判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中,一般可以通過房地產(chǎn)投資量的增減、產(chǎn)業(yè)增長率的高低、房價(jià)的漲跌和市場交易的旺盛等主要指標(biāo)來分析和衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期波動,評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段。為此,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)周期的研究,積累經(jīng)驗(yàn),建立房地產(chǎn)周期運(yùn)行的監(jiān)控指標(biāo)體系,為正確評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期所處階段提供科學(xué)的依據(jù)。判斷正確與否,是實(shí)施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,預(yù)先采取措施,避免大起大落引起的強(qiáng)烈震蕩。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越大。未來幾年,擴(kuò)大內(nèi)需仍是我國一項(xiàng)基本國策,如果沒有房地產(chǎn)市場的活躍,擴(kuò)大內(nèi)需就會缺少活力,經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將缺少動力。因此,宏觀調(diào)控政策首先要立足于保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面,根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r,力求與之相適應(yīng),防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷;另一方面,也要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)作用,積極促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,延緩周期波動,縮小波幅,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(3)要處理好我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。我國各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣,東、中、西部差距很大。因此各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一,且房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn),這就決定了房地產(chǎn)周期既有全國性的周期,也有各地的發(fā)展周期。因此,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既要避免“一刀切”,又要保證地方政府有效執(zhí)行。宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策,由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行,用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。

參考文獻(xiàn):

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篇3

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營銷策略是否到位，在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)失去了政策優(yōu)勢，只有依靠自身的力量來維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴(kuò)大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進(jìn)行考慮，在營銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購房幾率，從而盤活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國家經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行房地產(chǎn)作為高利潤企業(yè)，對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過重要的貢獻(xiàn)，但是如果任其發(fā)展，不采取相應(yīng)的措施加以限制，則會導(dǎo)致無序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)泡沫跡象初現(xiàn)的當(dāng)前，更應(yīng)該對房地產(chǎn)行業(yè)通過宏觀調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在營銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新營銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營銷策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問題。在宏觀調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當(dāng)大的程度上吸引顧客的目光，對質(zhì)量的營銷是要貫徹到各個(gè)方面的：第一，房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中要注意質(zhì)量把關(guān)，用合格的原材料，不能因貪圖利潤而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設(shè)過程中要本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營銷過程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點(diǎn)，向客戶耐心解釋，形成示范效應(yīng)，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營銷團(tuán)體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價(jià)格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營銷團(tuán)體，把不同的公司聯(lián)合起來。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎(chǔ)上制定出價(jià)格段，穩(wěn)定房價(jià)。在沒有競爭關(guān)系的房地產(chǎn)公司之間，可以進(jìn)行樓盤代售，加強(qiáng)不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開發(fā)出不同類型的住房對于房地產(chǎn)公司來說，單一開發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢。面對不同客戶的需求，公司可以開發(fā)不同類型的住房，如：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務(wù)廣泛化，增強(qiáng)整體實(shí)力。在務(wù)工人員較多的城市，公司可以多開發(fā)小戶型住房，滿足務(wù)工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營銷策略，因此，公司要對市場需求進(jìn)行細(xì)致分析，及時(shí)推出不同的住房類別，延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

（四）重視網(wǎng)絡(luò)營銷在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們每天都從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營銷，也應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)營銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應(yīng)該廣泛選擇網(wǎng)絡(luò)形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進(jìn)行信息。第二，要及時(shí)更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務(wù)、新樓盤的開售等，都要進(jìn)行滾動更新，加強(qiáng)人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營銷隊(duì)伍，要有足夠的耐心、較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)水平等，將營銷工作各個(gè)方面都做到位。

（五）積極尋找目標(biāo)客戶對于房地產(chǎn)營銷而言，沒有客戶就沒有利潤，客戶的開發(fā)是營銷的一個(gè)重要方面。在建房之前，要對所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，鎖定相應(yīng)的目標(biāo)客戶，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時(shí)能制定出有針對性的營銷策略。

（六）打造誠信品牌對于任何企業(yè)而言，誠信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該以誠信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面努力：第一，營銷廣告要名副其實(shí)，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實(shí)事求是，這就要求住房質(zhì)量過關(guān)，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務(wù)，可以讓客戶免費(fèi)試住一定時(shí)間，若試住過后滿意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡(luò)上不虛假消息，及時(shí)對其它惡意中傷的虛假消息進(jìn)行澄清，防止客戶受騙。企業(yè)誠信辦事一方面可以讓客戶享受實(shí)惠，在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中買到心儀的住房，另一方面誠信也成為了企業(yè)的長期名片，帶來良好的社會效應(yīng)。

三、結(jié)語

篇4

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時(shí)間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

篇5

【關(guān)鍵詞】 信貸調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控REITS房地產(chǎn)信托

一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢背景

長期看，我國經(jīng)濟(jì)基本向好，穩(wěn)定增長仍是大趨勢。預(yù)計(jì)隨著物價(jià)漲幅的回落和政策緊縮力度的減弱，我國經(jīng)濟(jì)增速將啟穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)較小。從拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車來看，我國經(jīng)濟(jì)仍將保持9%以上的增長。

2011年，固定資產(chǎn)投資雖然面臨房地產(chǎn)市場調(diào)控、地方融資平臺治理等壓力，但仍保持了較快增長，其中地方項(xiàng)目投資增速保持穩(wěn)定是關(guān)鍵原因，尤其是保障房建設(shè)將進(jìn)入開工高峰期；物價(jià)漲幅回落，居民實(shí)際收入增速提高將有助于消費(fèi)需求啟穩(wěn)回升?！笆濉币?guī)劃中政府明確提出將通過提高可支配收入及減輕家庭稅負(fù)負(fù)擔(dān)來刺激消費(fèi)，在政策主導(dǎo)下，國內(nèi)的消費(fèi)能力加速提升僅是時(shí)間問題；世界經(jīng)濟(jì)雖有不確定性但復(fù)蘇態(tài)勢明確，我國出口環(huán)境不會再度惡化。展望以后的出口情況，從外部環(huán)境來看，雖然歐洲債務(wù)危機(jī)仍面臨較多不確定性，但進(jìn)一步惡化可能性也不大，美國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的總體態(tài)勢明確，出口環(huán)境最難的時(shí)期已經(jīng)過去。

二、房地產(chǎn)市場短期受到?jīng)_擊，長期看好

1、房地產(chǎn)市場短期受到的沖擊

短期來看，對房地產(chǎn)市場最直接的影響是貨幣信貸政策。2011年，信貸供給總體受控的局面難以明顯改觀，經(jīng)濟(jì)增速下降也將導(dǎo)致信貸需求放緩。金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率在較高水平上繼續(xù)上調(diào)對信貸投放的制約“邊際遞增”。此外，一系列監(jiān)管新規(guī)的實(shí)施或準(zhǔn)備實(shí)施也將限制銀行資產(chǎn)擴(kuò)張和信貸投放的速度，部分存貸比較高的銀行將不得不通過壓縮部分貸款來滿足監(jiān)管要求。

2011年初政府出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些調(diào)控文件主要包括“國八條”、地方政府限購措施和房地產(chǎn)稅等等。這些調(diào)控措施和貨幣政策疊加對房地產(chǎn)市場起到了抑制作用，房地產(chǎn)市場價(jià)格大幅上漲的預(yù)期已有所改變。

從政府房地產(chǎn)調(diào)控政策看，2011年下半年，在通脹趨緩和地方財(cái)政壓力較大的情況下預(yù)計(jì)政府不會出臺更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從2010年以來的4次加息、12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21%的歷史高位。經(jīng)過這一系列調(diào)控，我國目前通脹已在可控范圍內(nèi)，價(jià)格上漲趨勢正得到控制。此外，各城市的限購政策仍將持續(xù)，這些政策的持續(xù)仍然對房地產(chǎn)價(jià)格起到抑制作用。

2、房地產(chǎn)市場需求強(qiáng)勁，決定了房地產(chǎn)市場的長期走勢

宏觀經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)下的剛性需求是房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的強(qiáng)勁動力：消費(fèi)對總產(chǎn)出的帶動效果反映了消費(fèi)誘發(fā)程度。研究表明，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)誘發(fā)程度最高為2.714，即城鎮(zhèn)居民消費(fèi)每增加一元，將帶動總產(chǎn)出增加2.714元。中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一個(gè)不可逆的過程，預(yù)計(jì)到2020年，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到55%，越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，這部分群體的生活方式將發(fā)生重大變化，從而加大了對住房需求。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶來房地產(chǎn)市場的改善型需求：從全國整體水平來看，我國人均GDP超過3000美金，消費(fèi)升級將快速展開，就住房來講，普通的改善型需求，也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律所證實(shí)、必然會產(chǎn)生的大量需求。

投資性需求會持續(xù)存在：房地產(chǎn)的性質(zhì)決定了其具備兩個(gè)方面的作用，一為居民提供住所的使用價(jià)值屬性；另外一個(gè)是具備保值增值能力的投資品屬性。在目前我國股市不完善、利率沒有市場化的情況下，對投資的要求會越來越多，因而有理由認(rèn)為這一性質(zhì)的需求仍會持續(xù)增長。

剛性需求、改善型需求和投資型需求的長期強(qiáng)勢增長，必將為房地產(chǎn)市場的需求增長提供強(qiáng)勁的動力，即便在投資型需求受到政策制約的情況下，剛性需求和改善型需求將因城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級而強(qiáng)勁增長。

三、破解銀行融資困境的必然選擇――信托與房地產(chǎn)的緊密協(xié)作

在國家的房地產(chǎn)市場限購政策以及嚴(yán)格控制的信貸政策下，目前房地產(chǎn)市場的資金狀況可以說進(jìn)入了嚴(yán)冬。從根本上說，長期以來單一的銀行融資渠道是導(dǎo)致目前房地產(chǎn)業(yè)融資困難的關(guān)鍵因素。控貸政策切斷了房地產(chǎn)開發(fā)商的主流融資渠道，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不能、或者來不及獲得銀行金融支持。

在傳統(tǒng)的單一銀行融資渠道受到嚴(yán)格限制及民間資本資源得不到有效運(yùn)用的情況下，房地產(chǎn)信托無疑是破解目前產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)困局的唯一出路。同時(shí)，社會資金投資需求的存在，也為房地產(chǎn)信托的發(fā)展提供了必要的支撐。

發(fā)展房地產(chǎn)信托的意義，不僅限于解決融資困難，更重要的是優(yōu)化了房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。首先，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分散風(fēng)險(xiǎn)：長期以來中國的房地產(chǎn)開發(fā)融資都集中于銀行體系，同樣房地產(chǎn)衰敗的風(fēng)險(xiǎn)對金融體系的破壞和威脅也會更大。信托與房地產(chǎn)的結(jié)合將改變這一局面。其次，為投資者提供了優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會：對投資者來說，房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。最后，發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程提供了實(shí)證：國際上大的地產(chǎn)商都是由信托基金支持，這必然也是我國房地產(chǎn)融資的發(fā)展方向。比如在美國，房地產(chǎn)開發(fā)資金更多地來源于社會大眾資金，只有15%左右才是銀行資金。社會大眾資金的運(yùn)用方式中，最重要的就是房地產(chǎn)投資信托（REITS）。

四、以信托的方式為房地產(chǎn)提供全方位、全流程的融資解決方案

1、開創(chuàng)信托與房地產(chǎn)全方位的緊密協(xié)作

借鑒西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展房地產(chǎn)信托，需要從一個(gè)更加寬廣的視角看待房地產(chǎn)市場，住宅地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)市場的一個(gè)組成部分，更多的商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及土地整理開發(fā)等都屬于廣義的房地產(chǎn)市場范疇，信托要與房地產(chǎn)建立全方位的緊密協(xié)作機(jī)制。

就商業(yè)地產(chǎn)來說，其與一般的住宅地產(chǎn)不同的是，其根本屬性為投資品。與住宅地產(chǎn)相比較，作為持有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金回流一般較慢，一般為10―20年的時(shí)間，不可能短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)本息收益。但是從另外一個(gè)角度來看，商業(yè)地產(chǎn)才是真正的投資意義的品種，而非是以短期炒作升值或是賭博性質(zhì)的投資，無疑是符合當(dāng)前調(diào)控政策本質(zhì)的。商業(yè)地產(chǎn)的投資一方面有利于培養(yǎng)真正的投資者，另一方面也可以做到為民謀利，實(shí)現(xiàn)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入。

養(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合開發(fā)模式，這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式的密切結(jié)合。隨著我國財(cái)富階層的增加和逐漸進(jìn)入人口老齡化社會，具有養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的人群在急劇膨脹。這類地產(chǎn)是一種開發(fā)投資，要追求利潤，但同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)一個(gè)社會“老有所養(yǎng)”的必要產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性特征，因而得到了政策層面的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)本身除了住宅建設(shè)之外，需要大量的運(yùn)營、管理配套設(shè)施，以滿足老年人的服務(wù)需求，因而對資金需求的規(guī)模大、期限長。信托的介入，一方面支持了這一社會朝陽產(chǎn)業(yè)、福利事業(yè)的發(fā)展，另一方面也為投資者創(chuàng)造了長期、穩(wěn)定的收益。

城市綜合體綜合開發(fā)在我國這樣一個(gè)高速城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段中，顯得尤為重要，是一個(gè)關(guān)系到城市發(fā)展的關(guān)鍵問題。但是城市綜合體的開發(fā)，往往動輒占地幾百畝、上千畝，投資量非常巨大，其中的商業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施部分的資金回籠期限比較長，單個(gè)企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)的力量很難滿足投資需求。而借助信托平臺可以引入大量的社會資金，沒有規(guī)模的限制，可以滿足城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)需求。

2、致力于信托與房地產(chǎn)流程的各個(gè)階段

信托是極為靈活的金融工具，除了在規(guī)模和期限上具備競爭力，可以適用于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目（上節(jié)所述）外，還可以靈活運(yùn)用投資于房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)階段。

土地儲備階段：對于位置優(yōu)越、市場開發(fā)前景良好、交易對手經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目，信托資金可以在土地儲備階段以股權(quán)的形式合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。信托公司接受委托人的資金委托，信托資金對項(xiàng)目公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，控股項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司運(yùn)用原股東的投資款及信托資金支付土地出讓價(jià)款及進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)。信托資金可以通過多種方式實(shí)現(xiàn)收益，可以以類似優(yōu)先股的概念獲得固定收益，也可以獲得浮動的開發(fā)收益。

項(xiàng)目開發(fā)階段：項(xiàng)目開發(fā)階段是銀行機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)金融合作的主要階段，市場中較為普遍的形式為項(xiàng)目開發(fā)貸款，其交易結(jié)構(gòu)比較簡單，不做過多介紹。

按揭貸款：在項(xiàng)目開發(fā)完成或者是將要完場階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目就進(jìn)入銷售期，此為實(shí)現(xiàn)投資收益的關(guān)鍵階段。信托可以充分利用市場資金，以購買擔(dān)保性應(yīng)收賬款、直接發(fā)放按揭貸款等多種方式來滿足購房貸款需求。一方面實(shí)現(xiàn)了百姓住房的要求；另一方面實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速資金回流，對整個(gè)金融，乃至宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有重要意義。

財(cái)產(chǎn)信托：財(cái)產(chǎn)信托是指委托人將現(xiàn)存資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)性權(quán)利委托給信托公司，再向投資者轉(zhuǎn)讓信托權(quán)益。投資者購買財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，由于信托財(cái)產(chǎn)可見，所以信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的信托收益也真實(shí)可見，從而避免產(chǎn)生信托收益的財(cái)產(chǎn)形成過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營性物業(yè)貸款：經(jīng)營性物業(yè)貸款是指向經(jīng)營性物業(yè)的持有者發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。企業(yè)獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款，用途靈活，可以用于物業(yè)改造，也可以用于償還原來的負(fù)債性資金及置換自有資金，還款方式也可以根據(jù)物業(yè)收益情況靈活約定。

倒按揭：也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給信托公司，信托公司在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。而房主可繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售所得款用來償還信托資金本息，其升值部分歸信托投資收益。

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篇6

（一）理論構(gòu)想

根據(jù)理論分析可知，當(dāng)宏觀調(diào)控政策趨緊時(shí)，貨幣供應(yīng)量M2的增量會相對減少，房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款這個(gè)渠道進(jìn)行融資的方式會受阻，所以房地產(chǎn)企業(yè)會相對減少使用貸款融資方式的規(guī)模，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大企業(yè)自籌資金和其他資金的規(guī)模，選擇其他融資方式，拓寬融資渠道；當(dāng)宏觀調(diào)控政策寬松時(shí)，貨幣供應(yīng)量M2的增量會增長，金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模會明顯擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金來源中，國內(nèi)貸款也會相對增多，企業(yè)會傾向于貸款融資的方式。因?yàn)樵谀壳拔覈康禺a(chǎn)企業(yè)的主要融資方式中，上市融資、房地產(chǎn)信托投資基金等融資方式要用數(shù)據(jù)來進(jìn)行實(shí)證分析宏觀調(diào)控變化對其的影響比較困難，所以在實(shí)證部分，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源：國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資、其他資金來源，來有針對性的分析宏觀政策調(diào)整時(shí)我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以及融資方式的變化。

（二）變量和數(shù)據(jù)

根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒和中國人民銀行網(wǎng)站選取1999年至2013年廣義貨幣M2供應(yīng)量的同比增長量以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款同比增長量的數(shù)據(jù)以及1998年至2013年國內(nèi)貸款占本年實(shí)際到位資金比例以及自籌資金占本年實(shí)際到位資金比例的數(shù)據(jù)建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1軟件對房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款相對增量（GNDK）和廣義貨幣供應(yīng)量M2增量之間的關(guān)系進(jìn)行回歸分析，可以初步建立線性回歸模型。

（四）實(shí)證結(jié)果

由模型分析可得，當(dāng)廣義貨幣供應(yīng)量M2增量增加即宏觀政策寬松時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款增量隨之增加，表示房地產(chǎn)企業(yè)采用貸款融資的方式較多；反之，當(dāng)廣義貨幣M2增量減少就是加強(qiáng)宏觀調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款增量隨之減少，房地產(chǎn)企業(yè)選擇其他融資渠道和方式進(jìn)行融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占本年實(shí)際到位資金比重增加時(shí)，其自籌資金占比會減少，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占比減少時(shí)，其自籌資金占本年實(shí)際到位資金比例增加。也即，當(dāng)宏觀政策寬松時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會傾向于利用貸款進(jìn)行融資，而減少自籌資金的比重；當(dāng)宏觀調(diào)控趨緊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)利用貸款進(jìn)行融資的行為就會相對減少，減少間接融資，轉(zhuǎn)而增加自籌資金的比重，拓寬融資渠道，選擇其他直接融資的融資方式。

二、宏觀政策變遷對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式影響的進(jìn)一步分析

利用模型通過廣義貨幣供應(yīng)量M2增量的變化代表宏觀調(diào)控的變化來分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化，為了對宏觀調(diào)控變化與房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化做進(jìn)一步的分析，在這一部分，利用存款準(zhǔn)備金率和M2增量的變化來說明宏觀調(diào)控的變化，綜合房地產(chǎn)企業(yè)資金來源來研究。國內(nèi)貸款的增長率也明顯上升，自籌資金的增長率明顯下降。第二，之后繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，從2010年開始又逐步上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，M2的增長率顯著下降，信貸規(guī)模收縮，房企國內(nèi)貸款的增長率也顯著下降，自籌資金的增長率也有了明顯的上升。

三、結(jié)論

篇7

近期市場走勢和宏觀政策撲朔迷離，在接受記者采訪時(shí)，上投摩根投資部副總監(jiān)、行業(yè)輪動基金經(jīng)理許運(yùn)凱表示，短期內(nèi)市場將步入震蕩筑底階段，宏觀政策也將進(jìn)入觀察期。

政策效果正在顯現(xiàn)

對于未來市場的走勢，許運(yùn)凱說目前“分歧巨大”，而他個(gè)人認(rèn)為，年初以來的一系列調(diào)控手段，包括貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等都取得了較為明顯的效果，宏觀政策應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入了一個(gè)觀察期，市場未來3個(gè)月可能處于震蕩筑底階段。

許運(yùn)凱認(rèn)為，短期加息的可能性相對較小，“從貨幣政策來看，2010年的貨幣政策應(yīng)當(dāng)說是比較提前的。在CPI數(shù)據(jù)還沒有超過3％的時(shí)候，央行就已經(jīng)提高了存款準(zhǔn)備金率。從目前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)來看，GDP已在第一季度見頂，CPI高點(diǎn)極有可能出現(xiàn)在5月份。今后的數(shù)據(jù)將環(huán)比向下。另外，市場的流動性并不像大家想象的那么泛濫，如果考慮到人民幣升值對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力，加息在短期內(nèi)將是一個(gè)小概率事件”。

“從已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控手段來看，2010年房地產(chǎn)調(diào)控的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2007、2008年。房地產(chǎn)調(diào)控的影響基本與以往一樣，首先是資本市場反應(yīng)，市場預(yù)期房價(jià)會下跌20％～30％，造成房地產(chǎn)股大幅下調(diào)；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地產(chǎn)價(jià)格回落”，許運(yùn)凱認(rèn)為，今年房產(chǎn)價(jià)格回落的速度會比較慢，而房產(chǎn)稅可能短期不會出臺。

他說：“受房地產(chǎn)調(diào)控影響第二大的行業(yè)是銀行。另外，銀監(jiān)會正在進(jìn)行地方融資平臺的清理和摸底工作，這對銀行有一定影響?？紤]到銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，政府將保留一個(gè)政策觀察期來評估宏觀調(diào)控的效果。”

信貸政策方面，許運(yùn)凱表示，從掌握的情況來看，5月份新增貸款比4月份進(jìn)一步回落，調(diào)控效果非常明顯。

震蕩筑底　下有支撐

許運(yùn)凱認(rèn)為，市場已進(jìn)入震蕩筑底階段。國際市場方面，歐洲債務(wù)危機(jī)繼續(xù)惡化的可能性很低，而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過熱的擔(dān)憂有所緩解。同時(shí)，企業(yè)盈利和估值比較合理。他說：“2010年～季度，上市公司凈利潤同比增長超過40％，現(xiàn)在滬深300的估值不過是15-16倍市盈率，這在中國證券史上是比較低的水平。從行業(yè)來看，房地產(chǎn)股今年的盈利下調(diào)空間不是很大，銀行今年凈利潤增長25％左右也是有保障的。”

他認(rèn)為，值得關(guān)注的是一些正面因素，“政府出臺的兩項(xiàng)措施給市場以信心：一是最近政府推出的700萬保障性住房建設(shè)工程。此舉將對沖房地產(chǎn)市場調(diào)整所帶來的負(fù)面影響，這個(gè)負(fù)面影響不僅是對房地產(chǎn)本身，而且對固定資產(chǎn)投資，特別是與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈(包括鋼鐵、建材、家電、機(jī)械，一部分有色金屬)都有影響。另一個(gè)是醫(yī)改。衛(wèi)生部已經(jīng)和各地方政府簽了協(xié)議。全國正進(jìn)入老齡化時(shí)代，醫(yī)改是老百姓開支較大、較擔(dān)心的。保障性住房和醫(yī)改恰好給市場提供了很好的熱點(diǎn)”。

篇8

2009年底開始陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，直接目的是為了抑制房價(jià)的快速上漲，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，如果單純從產(chǎn)業(yè)政策的角度看待這一調(diào)控，恐怕未必能夠完全把握未來政策走勢的完整脈絡(luò)。次貸危機(jī)已經(jīng)提示全世界，房地產(chǎn)行業(yè)的政策應(yīng)當(dāng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)政策中除了貨幣政策、財(cái)政政策之外的又一個(gè)重要指標(biāo)和杠桿，而這在中國過往的宏觀政策中其實(shí)早已有所體現(xiàn)，因此，將房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺看作中國宏觀調(diào)控政策的一部分，會更容易把握未來的政策走向。

表面上看，近來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的時(shí)機(jī)，選在房價(jià)飛漲、投機(jī)氣氛開始濃厚之際，其背景是民間對高房價(jià)的抵觸情緒上升、高房價(jià)對未購房者“居者有其屋”理想的沖擊有可能造成社會不穩(wěn)定因素。但深究起來，這次調(diào)控不論時(shí)機(jī)還是力度選擇，其實(shí)都脫離不了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化的大背景。

本輪房價(jià)的飛漲始于2009年中。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場執(zhí)行的是偏寬松的政策，這是由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)行業(yè)還背負(fù)著帶動中國經(jīng)濟(jì)走出蕭條的重任，適度的過熱正是政策所要催化的結(jié)果之一。到了2009年底，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)相當(dāng)可靠，甚至由于流動性旺盛，已初現(xiàn)局部過熱的苗頭。從這個(gè)角度看，對房市的調(diào)控，其實(shí)可以理解為中國宏觀刺激政策退出中的一步棋，而絕非對房地產(chǎn)市場的急剎車。從政策節(jié)奏上看，中國已經(jīng)開始提高準(zhǔn)備金率，也證明刺激政策處于逐步退出之中。

事實(shí)上，此次房地產(chǎn)調(diào)控的力度并不是很大，絕非2007年下半年到2008年底的調(diào)控那樣從供給和需求兩方面下猛藥。其原因在于，當(dāng)時(shí)的大背景是宏觀經(jīng)濟(jì)明顯過熱，地產(chǎn)作為重要的龍頭產(chǎn)業(yè)，自然首當(dāng)其沖受到抑制，加之高房價(jià)引起的諸多社會矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是對開發(fā)商融資的嚴(yán)格控制，結(jié)合近乎窒息的需求方，最終使得房價(jià)大幅走低。然而，在當(dāng)前的局勢下，這一情形重現(xiàn)的概率幾乎不存在，政策不可能讓房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，從而拖累整體的經(jīng)濟(jì)增長。因此總體來看，目前對房地產(chǎn)市場不宜過度悲觀，畢竟政策還處于早期的微調(diào)階段，而且長遠(yuǎn)看，越早微調(diào)，越有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。此次調(diào)控最有可能的結(jié)果，是飛漲的房價(jià)得以抑制，伴以交易量適度下降。

房地產(chǎn)政策之所以不同于其他行業(yè)，主要與其行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)。首先，房地產(chǎn)業(yè)一般杠桿率較高，占用的資金總量龐大，所以，房價(jià)波動對于流動性有舉足輕重的影響，房價(jià)上升可以創(chuàng)造出巨大的流動性，下跌則可能給一個(gè)高杠桿的金融體系帶來危機(jī)。次債危機(jī)之所以震倒全球金融體系，就在于地產(chǎn)杠桿加上各種金融衍生品杠桿所產(chǎn)生的多米諾骨牌效應(yīng)。其次，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例接近20%，調(diào)控這一產(chǎn)業(yè)，對總需求的影響就足以對整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用。再次，房地產(chǎn)具有金融屬性，房地產(chǎn)投資的變化會對資金的流動產(chǎn)生巨大影響。最后，中國經(jīng)濟(jì)正處在調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)刻，出口作為經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車之一，未來很難再起到支柱作用，在調(diào)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)成果以前，如果盲目過度調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，很可能會間接給經(jīng)濟(jì)調(diào)整造成困難。因此，如果單從微觀的行業(yè)角度看，很難猜測還會出臺哪些調(diào)控政策、政策要執(zhí)行到什么程度，但是，一旦將房地產(chǎn)政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合來看，就可以判斷，這次調(diào)控不會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊。

篇9

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大，運(yùn)作周期長，涉及環(huán)節(jié)多，市場風(fēng)險(xiǎn)大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要意義，努力控制和規(guī)避各種市場風(fēng)險(xiǎn)，謀求企業(yè)合理的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)度高、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的拉動作用，一個(gè)時(shí)期以來，為國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和國內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長做出了積極的貢獻(xiàn)，已發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或波動，將會很快影響到其他行業(yè)，給金融、建材、建筑施工等其他行業(yè)的發(fā)展帶來沖擊和影響，最終會影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系的穩(wěn)定發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制從宏觀上看，它是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)高速增長的首要前提。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購買能力提高，特點(diǎn)是隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入，都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技進(jìn)步的要求，及時(shí)滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，實(shí)際上是增加了那些企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的整合和洗牌。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著力加強(qiáng)對市場的研究，采取靈活的經(jīng)營策略，努力控制各種風(fēng)險(xiǎn)。

1.提高風(fēng)險(xiǎn)控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先提高自身的能力建設(shè)，只有自身能力提高了，才能從根本上規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。一是要加強(qiáng)對國家宏觀政策的把握，提高政策運(yùn)用能力。做為一個(gè)涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關(guān)的行來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對國家宏觀政策及地方法規(guī)的研究，提高政策的運(yùn)用能力，把握主動性、減少盲目性，增強(qiáng)對市場的靈敏度和快速反應(yīng)能力。二是要提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強(qiáng)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，打造一支團(tuán)結(jié)高效、充滿活力與競爭力的管理團(tuán)隊(duì)。尤其是房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，要求企業(yè)的決策層要有較高的綜合素質(zhì)，能在較短的時(shí)間內(nèi)完成決策的全過程。

2.進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

3.在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進(jìn)行滾動開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競爭機(jī)制，運(yùn)用多種手段，促使施工單位降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率，減少經(jīng)營管理費(fèi)用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動；對策

住房已經(jīng)是人們生活不可缺少的物質(zhì)保障,在市場經(jīng)濟(jì)背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項(xiàng)福利,而是由市場通過價(jià)值規(guī)律來支配,隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支柱之一.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總盤圍繞其長期發(fā)展趨勢而上下振蕩形成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動包括了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率(國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出水平)的變動，房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)水平、房地產(chǎn)價(jià)格水平以及房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等的變動.根據(jù)研究對象的需要，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的劃分以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的形成機(jī)制、持續(xù)時(shí)間以及表現(xiàn)特征為依據(jù).

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素有許多種，大體上可分為內(nèi)生因素和外生因素兩大類.所謂內(nèi)生因素是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動起內(nèi)部傳導(dǎo)作用.所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內(nèi)生因素而起作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動是內(nèi)生因素與外生因素共同作用的結(jié)果.

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的外生因素

1.1.1 經(jīng)濟(jì)因素.包括直接影響房地產(chǎn)開發(fā)活動的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)的影響和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的影響等.宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的影響主要是通過經(jīng)濟(jì)變量，經(jīng)濟(jì)參數(shù)來完成，而宏觀經(jīng)濟(jì)變量和參數(shù)主要有經(jīng)濟(jì)增長率，國民收人與消費(fèi)水平，物價(jià)與通貨膨脹率，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，銀行利率等.

1.1.2 社會發(fā)展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質(zhì)的提高，住房消費(fèi)的觀念和行為將會對房地產(chǎn)產(chǎn)生重要的影響，從而，引發(fā)對住房的價(jià)值需求、功能需求以及對社區(qū)和社區(qū)環(huán)境的需求，這將影響房地產(chǎn)的市場和需求空間.

1.1.3 城市發(fā)展因素.城市化的進(jìn)程將極大地加劇對城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，而這些因素，又進(jìn)一步對地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用，進(jìn)而影響各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動.

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)、敏感程度較大的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革、政府以及區(qū)域發(fā)展政策等，這是政府對房地產(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，從而，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動.

1.1.5 房地產(chǎn)業(yè)的隨機(jī)因素.這包括戰(zhàn)爭、、地震、自然災(zāi)害、社會突發(fā)因素等的影響.

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)生因素

1.2.1房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在原因.房地產(chǎn)供給與需求是市場中經(jīng)常變動的因素.房地產(chǎn)投入的快速增長要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間.房地產(chǎn)供給總量由于受技術(shù)、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發(fā)生擴(kuò)張或收縮的運(yùn)行.同時(shí)，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化，再加上房地產(chǎn)供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產(chǎn)供給總量與需求總盆平衡是暫時(shí)的，不平衡是經(jīng)常的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就要進(jìn)行調(diào)整，因此房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，必然會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動.

1.2.2 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素.房地產(chǎn)投資的波動，常常被人們看作是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的引擎.從理論上說，房地產(chǎn)投資的增加，將會引起房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場進(jìn)人繁榮階段;投資下降，則會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)蕭條.房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產(chǎn)投資波動比房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動往往更為活躍一些.

1.2.3房地產(chǎn)收益率也是一個(gè)重要的內(nèi)生因素.收益率就是房地產(chǎn)開發(fā)獲取的凈收益與房地產(chǎn)的投資額的比率，即投資回報(bào)率.一般說來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益率不斷提高時(shí)，開發(fā)商會增加投資和擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模;當(dāng)預(yù)期收益率不斷下降時(shí)，開發(fā)商的投資行為就會變得較為謹(jǐn)慎.因此，收益率的大小是開發(fā)商最為關(guān)心的問題之一.

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

2.1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)業(yè)對拉動GDP 增長的貢獻(xiàn). 房地產(chǎn)投資開發(fā)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP 增長的直接貢獻(xiàn)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動 GDP 增長的間接貢獻(xiàn)；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動消費(fèi)對GDP 增長的引致消費(fèi)貢獻(xiàn).房地產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻(xiàn)可以用貢獻(xiàn)率來表示.計(jì)算方法是：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量 / 總貢獻(xiàn)量）×100%.利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)總量增長的貢獻(xiàn)率.當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了 1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義.

2.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

在國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián).房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，其基礎(chǔ)性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等 50 多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門 20 多個(gè)大類近2000 種產(chǎn)品的發(fā)展.

3 政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的控管對策

3.1 對因國民經(jīng)濟(jì)波動而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國家的總體經(jīng)濟(jì)政策.當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來巨大壓力時(shí)，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時(shí)必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

在房地產(chǎn)市場上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時(shí)的.因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實(shí)際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產(chǎn)市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協(xié)調(diào)，這時(shí)就會爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長時(shí)間才能恢復(fù)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn).為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場供需矛盾發(fā)生時(shí)根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時(shí)加以化解.

3.3對因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

對于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行，因?yàn)樗Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展.對于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時(shí)制止和糾正.另外，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性.

3.4 對因房地產(chǎn)價(jià)格變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的調(diào)控

對于房地產(chǎn)價(jià)格變化引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，國家應(yīng)正確分析、區(qū)別對待，國家對房地產(chǎn)價(jià)格有責(zé)任進(jìn)行調(diào)控，并不意味著對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行管制.對于房地產(chǎn)市場價(jià)格在正常范圍內(nèi)的變動，國家不應(yīng)加以干預(yù).事實(shí)上，一定的價(jià)格波動有利于促進(jìn)市場競爭，促使企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高企業(yè)的效率和經(jīng)濟(jì)效益.另一方面，如果房地產(chǎn)市場上地價(jià)和物業(yè)價(jià)格嚴(yán)重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調(diào)控.特別是地價(jià)，是物業(yè)價(jià)格的重要構(gòu)成部分，是房地產(chǎn)市場的核心.地價(jià)偏低，會造成國有權(quán)益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價(jià)偏高，會影響房價(jià)上升，限制普通消費(fèi)者對住宅的消費(fèi)需求，還會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升，增加國民經(jīng)濟(jì)通貨膨脹壓力.因此，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展.

參考文獻(xiàn)：

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