導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)宣傳廣告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

新《廣告法》9月1日起實施

四項內(nèi)容不得出現(xiàn)

記者翻閱新《廣告法》，在第二章廣告內(nèi)容準則中看到，其中第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應當真實，面積應當標明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報的承諾;(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;(三)違反國家有關價格管理的規(guī)定;(四)對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其它市政條件做誤導宣傳。

銀川市市場監(jiān)督管理局商標廣告科相關負責人告訴記者，這些規(guī)定在以前的《房地產(chǎn)地廣告暫行規(guī)定》中也有要求，但只是作為部門規(guī)定，而此次在《廣告法》中明確提出，也意味著這些內(nèi)容提升到了法律規(guī)定的層面。

該負責人表示，新《廣告法》中提到的四項內(nèi)容都是目前房地產(chǎn)開發(fā)商在廣告宣傳中常用到的內(nèi)容，也是近幾年容易和消費者產(chǎn)生糾紛或被消費者投訴較多的內(nèi)容，將其列入新《廣告法》中也將進一步促進和規(guī)范房地產(chǎn)的廣告內(nèi)容。

記者在與新《廣告法》同步實施的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定(修訂稿)》中看到，房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚;廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限;廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。

房地產(chǎn)商廣告

不能再任性

眾所周知，現(xiàn)在的購房者在買房時除了項目本身外，還比較關注周邊的配套設施，例如：交通、商業(yè)、學校等。因此，開發(fā)商在廣告宣傳時也會將這些作為項目的賣點加以宣傳，有些甚至夸大宣傳，來吸引購房者。例如，開發(fā)商為了大肆宣傳自己的樓盤，往往會刻意夸大自己樓盤的區(qū)域或者是配套優(yōu)勢。最常見的就是明明樓盤周邊沒有大型的配套，學校等，為了達到宣傳目的，幾公里以外的配套、隔了多條馬路的學校都會被寫進該樓盤的配套中，從而誤導消費者。

對此，銀川市市場監(jiān)督管理局商標廣告科相關負責人指出，這些不符合新《廣告法》規(guī)定的廣告內(nèi)容在9月1日起將不得出現(xiàn)在的印制品、報紙、電視、網(wǎng)絡、戶外電子屏等廣告中。也就是說，9月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)商無論是新的廣告還是以前印制的廣告包括樓書、宣傳彩頁、戶外廣告等全部不得出現(xiàn)違反新《廣告法》規(guī)定的宣傳內(nèi)容。監(jiān)管部門將在新《廣告法》實施后組織開展專項檢查工作，對違規(guī)、非法行為進行查處。

記者了解到，根據(jù)新《廣告法》規(guī)定，違反第二十六條規(guī)定的將由工商行政管理部門責令停止廣告，責令廣告主在相應范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件，一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

在此，也提醒房地產(chǎn)開發(fā)商抓緊時間對以前印制的樓書、宣傳彩頁以及網(wǎng)站上的宣傳廣告中違規(guī)的內(nèi)容進行修改和更換，以免帶來不必要的麻煩。

消費者遇到違規(guī)宣傳

可投訴12315

新《廣告法》對房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容作出規(guī)定，不僅有有利于規(guī)范房地產(chǎn)廣告市場，還有利于保障購房者的合法權益。銀川市市場監(jiān)督管理局商標廣告科相關負責人說，新《廣告法》正式實施后，消費者如遇到違規(guī)宣傳可向12315進行投訴。

篇2

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

（一）位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少，一般而言，應選擇拆遷補償費用低、交通方便、服務設施較為齊全的地段進行開發(fā)。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)項目應處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現(xiàn)。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發(fā)達的地方自然能帶來更多人氣，例如，北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。曾有這樣的例子，很多大商家對一個商業(yè)項目的外部環(huán)境非常滿意，但一進到商場內(nèi)部就馬上放棄了進駐的想法，往往只因為電梯數(shù)量不夠。因此，從客流動線這個角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項目的內(nèi)部的合理設計能夠讓消費者在商業(yè)體中逗留更長的時間，從而產(chǎn)生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務設施齊全等方面的條件。

（二）產(chǎn)品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業(yè)知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。

（三）品牌設計：我國目前房地產(chǎn)品牌策略以副品牌為主導，即將現(xiàn)有品牌與一個新品牌相結合，從而為產(chǎn)品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價值加以利用，又可以創(chuàng)造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產(chǎn)品。

建立產(chǎn)品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質(zhì)量，實現(xiàn)品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產(chǎn)品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網(wǎng)絡、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。

二、房地產(chǎn)價格策略（Price）

一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據(jù)競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產(chǎn)品主導型”定價策略蘊含著定價過高產(chǎn)品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。

另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，無論規(guī)劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達到最高。

三、房地產(chǎn)營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網(wǎng)絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。

直接銷售，最常見的形式就是派出房地產(chǎn)銷售人員，在一個固定的場所主要是現(xiàn)場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經(jīng)驗的不足和銷售網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

委托，相對于直接銷售策略，分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發(fā)商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產(chǎn)。

許多房地產(chǎn)商也利用因特網(wǎng)資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結構，同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)營銷渠道也呈現(xiàn)出全方位、多樣化的局面。

四、房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion)

房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：

人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費者發(fā)放其房地產(chǎn)宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。

非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。

（一）房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產(chǎn)推出時機確定后，在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況，預告房地產(chǎn)即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產(chǎn)企業(yè)通過設計樣板房，表現(xiàn)完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產(chǎn)生具體的臨場感。

（二）營業(yè)推廣

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，有助于提高銷售量。

（三）公共關系

房地產(chǎn)公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。

目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產(chǎn)營銷策略，這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻

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【關鍵詞】購房合同；不平等條款

長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應個人需求的商品。這種產(chǎn)權的明晰化、個體化，催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。全國各地的房地產(chǎn)開發(fā)商如雨后春筍一般發(fā)展起來，當中有萬科，恒大，綠地，SOHO中國，招商地產(chǎn)等一批實力強大的開發(fā)商，當然也有很大一部分地產(chǎn)開發(fā)商都是中小型企業(yè)，也能在到處建設的城市中分到一杯羹。如此之多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，質(zhì)量誠信必定參差不齊。消費者在面對參差不齊的房地產(chǎn)開發(fā)商的購房合同時，難免不能分析出期中的條約陷阱，給自己在購房過程中造成不可挽回的損失。

一、房地產(chǎn)交易合同中易出現(xiàn)的不平等霸王條款

（1）開發(fā)商延期交房。條款內(nèi)容：因不可抗力影響，工程施工做出技術調(diào)整，市政規(guī)定等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將該商品交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。（2）訂金不予退還。條款內(nèi)容：認購書簽訂后7日內(nèi)，認購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還。（3）侵占消費者權益。條款內(nèi)容：小區(qū)的外墻及樓面等公共設施不屬于買受人，買賣雙方同意樓頂及屋面的廣告權，和其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設施權益都屬出賣方。（4）實際與廣告資料宣傳不符。條款內(nèi)容：出賣人在售房宣傳過程中向買受人提供的宣傳廣告，資料以及說明等，僅供消費者參考，不視為合同條款的內(nèi)容。（5）物業(yè)的權限范圍太大。條款內(nèi)容：某物業(yè)公司規(guī)定，對小區(qū)內(nèi)拒絕繳納物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)有權對該業(yè)主停水，停電。同時，物業(yè)管理費、水電費捆綁收取。

二、關于房地產(chǎn)交易合同常見不平等條款的分析

（1）對于開發(fā)商延期交房的條款。第一，該條款主要存在出賣人擴大延期交房的免責范圍的問題。由于出賣人自身原因或第三方原因?qū)е陆环垦诱`的，如在施工過程中設計技術做出調(diào)整、停水停電等不可抗力因素，出賣人應當承擔違約責任；市政配套安裝及市政重要活動，高考期間停工，中、大雨等原因則是出賣人可以事先預見的，不能作為延期交房的免責事由。第二，該條款免除了及時通知買受人的義務。根據(jù)《合同法》第一百一十八條：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內(nèi)提供證明。因此出賣人應在不可抗力消除后，及時通知買受人，并提供相應的證明，180天的告知期限明顯違反“及時”的要求。違背法規(guī)：該條款違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十七條第一款第二項的規(guī)定“免除或者部分免除因經(jīng)營者故意或者重大過失造成消費者財產(chǎn)損失而應當承擔的賠償責任”。（2）對于何時退還定金的條款。根據(jù)此條合同規(guī)定的內(nèi)容，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、定購、預定等方式向買受人收受定金，作為訂立商品房買賣合同擔保的，如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應按法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！辟I賣雙方不能就購房合同達成一致意見的原因有多種多樣。有的是因為出賣人的原因，有的是買受人的原因，有的是不可歸責于當事人雙方的原因。對屬于出賣人的原因?qū)е潞贤荒苓_成一致的，出賣人應雙倍返還定金；屬于買受人的原因，買受人就不能要求返還定金；而對不能合意的條款又未在預約中事先約定，不能歸責于哪一方的情況，雙方均不構成違約，出賣人應當將定金返還買受人。該認購書不分原因把合同不能成立的責任全部由買受人承擔，免除了因出賣人的原因造成合同不能達成一致所應承擔的責任，或不可歸責于雙方當事人的原因，返還定金的責任。違背法規(guī)：該條款違反《福建省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第二十七條第一款第七項的規(guī)定“限制消費者獲得違約金及其他合理賠償?shù)臋嗬?。?）對于侵犯消費者權益的條款。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理條例》等明文規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設備進行經(jīng)營，應征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位產(chǎn)權，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。由此可見，小區(qū)內(nèi)的一切公用設施、構造物等費用實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到買受人身上，實際上都是消費者花錢購買的，其所有權、使用權理應屬全體買受人所有，出賣人不享有這部分財產(chǎn)的所有權。違背法規(guī)：該條款違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的規(guī)定，侵犯業(yè)主的財產(chǎn)權。（4）對于開發(fā)商不以廣告為實的條款。對于開發(fā)商不以廣告衛(wèi)視的條款，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由此可見，并非所有的資料、宣傳廣告都不能視為合同條款。然而該條款排除了出賣人所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，免除出賣人履行其在廣告、宣傳資料中所作出的應當被視為合同內(nèi)容的承諾的義務。違背法規(guī)：該條款違反了《中華人民共和國消費者權益保護法》第二十七條第一款第三項、第二款的規(guī)定“免除或者部分免除經(jīng)營者應當承擔的合同基本義務”。

三、簽訂購房合同的注意事項

購買房產(chǎn)最重要的一個環(huán)節(jié)就是簽訂購房合同，購房合同的內(nèi)容就是表達了購房人售房人雙方的權利及義務。購房者一定要逐條審查購房合同條款，需要對照該樓盤廣告等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較，把沒有在購房合同上體現(xiàn)的條款要以補充條款的形式確定下來。（1）明確合同中雙方當事人。在新房買賣過程中，合同簽署的雙方為，購房者與開發(fā)商。購房者，就是房屋買賣合同的“買受人”，“買受人”是需要在房屋產(chǎn)權證上記載的所有人；需要支付房款，一旦違反合同約定，承擔違約責任。開發(fā)商，即購買合同中的“出賣人”。購房者需要簽約購房合同的對方就是開發(fā)商，簽訂合同前要審查開發(fā)商的各項證書及資質(zhì)。在訂認購書的時候，需要最重要的事情就是核實購房合同中的內(nèi)容和相關文件是否一致。（2）審查證書是否齊全。國家法律明文規(guī)定，作為銷售方必須提供建筑工程施工許可證（建設工程開工證）、商品房銷售（預售）許可證、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。統(tǒng)稱“五證”“兩書”?！拔遄C”中的是國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證兩證齊全，表明所購房屋在合法交易的范疇內(nèi)。商品房銷售（預售）許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者需要核實所購房產(chǎn)是否在預售范圍內(nèi)。

參考文獻

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[2]趙強．遠離房地產(chǎn)合同陷阱[J]．新經(jīng)濟導刊．2006（3）

篇4

1.國家宏觀政策影響

當前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件的出臺，房地產(chǎn)通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優(yōu)勢雖然開始顯現(xiàn)，但同時也將風險轉(zhuǎn)移了過來。2005年銀監(jiān)會出臺了212號文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。

2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風險

房地產(chǎn)投資增長率與國家經(jīng)濟增長速度相一致，國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關系到房地產(chǎn)信托。例如上個世紀九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結果。如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，2005年1—12月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風險進行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風險增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風險。

3.項目自身及市場風險

信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場風險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產(chǎn)或信托財產(chǎn)損失的風險，主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等，這種風險可分為系統(tǒng)分險和非系統(tǒng)風險，是信托投資公司風險的主要來源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。

4.產(chǎn)品設計上的缺陷

信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，即一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會遭受巨大的損失。

5.信息不對稱

為了合作和共同的利益，房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題。比如，和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經(jīng)驗和實力，避諱自己曾經(jīng)在項目上出現(xiàn)的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實情況，如企業(yè)的過去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財務風險防范能力等。而信托投資者對此風險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。

6.財產(chǎn)流動性風險

信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權等形態(tài)表現(xiàn)，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權，則可能產(chǎn)生流動性風險。

7.財產(chǎn)所有權風險

《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。我國的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎上，委托行為不需要財產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，信托財產(chǎn)的所有權屬于委托人，受托人只是把信托財產(chǎn)制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務和稅收等，從而保護委托人的債權人利益和不知情的第三者的利益，但當業(yè)務中涉及以所有人的名義進行經(jīng)濟活動時，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財產(chǎn)的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當，會形成所有權風險。

8.信托公司管理不善風險

《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財產(chǎn)或因違背管理職責、處理信托事務不當致使信托財產(chǎn)遭受損失的，承擔賠償責任。信托投資公司在實際業(yè)務操作中，可能存在著這些行為，產(chǎn)生大量的投資風險和財務風險。在信托投資業(yè)務中信托投資公司追求最高的回報率，在缺乏有效的風險控制的情況下，由于投資項目和合作項目選擇不當時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險。

二房地產(chǎn)信托風險的成因分析

1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性

宏觀性房地產(chǎn)信托風險指的是整個房地產(chǎn)信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險，在市場經(jīng)濟環(huán)境下這種系統(tǒng)風險普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當及違規(guī)違法行為引起金融動蕩，但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定，即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產(chǎn)信托體系而言，由于房地產(chǎn)商品具有價值量大、生產(chǎn)周期長的特點，同時房地產(chǎn)業(yè)占用的社會資金量很大，因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定，尤其在我國更是如此。

2.房地產(chǎn)信托機構的內(nèi)在脆弱性

不少金融危機的爆發(fā)都以某些金融機構的倒閉為征兆，而金融機構在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變?yōu)槿娴慕鹑谖C。對于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)信托機構所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風險的主要來源。信息經(jīng)濟學是解釋信托機構內(nèi)在脆弱性的有力工具。在信息經(jīng)濟學中，常常將博弈中擁有私人信息的一方稱為“人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—問題，委托—問題是信托市場上一個普遍存在的問題，而這一問題也是導致信托機構內(nèi)在脆弱性而帶來信托系統(tǒng)風險的主要原因之一。

3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限理性

房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風險的另一個更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場主體的非理。這些非理包括從眾行為、災難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等，對于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風險的傾向。

4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格的內(nèi)在波動性

幾乎所有的金融危機都與金融資產(chǎn)價格的過度波動相關，信托資產(chǎn)價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標志。信托機構形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，其價格同樣具有較強的波動性。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動原因也與信息不完全性有關，其定價受到不完全信息的制約，即市場據(jù)以對房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價值進行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知，這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動蕩之中。

三房地產(chǎn)信托風險控制的建議

1.完善相關法律法規(guī)

目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項和配套立法，一方面是要完善信托業(yè)務范圍，對動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、其他財產(chǎn)信托等業(yè)務品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調(diào)整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項信托管理辦法；同時，為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關法律法規(guī)和已有法律中適應條款的研究。

2.加強信托投資公司內(nèi)控制度

加強信托公司內(nèi)部控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國房地產(chǎn)投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托投資公司雖經(jīng)過多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱等問題，因此，加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設，重新樹立信譽，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

3.建立信息披露制度

監(jiān)管部門規(guī)范信息披露行為應做到：一是信息披露要在監(jiān)管機關指定的媒體上進行；二是只能且必須披露監(jiān)管機關要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務文件，反映信托財產(chǎn)管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質(zhì)的其他任何信息；三是只能按照監(jiān)管機關規(guī)定的規(guī)范格式、文本進行信息披露。

4.大力加強房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

目前，我國已推出的幾個房地產(chǎn)投資信托項目，都是中短期的某一獨立項目的融資，是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，房地產(chǎn)投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來源的創(chuàng)新。依據(jù)目前的政策，接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過200份，這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機構需要開辟新的集資渠道。其次是房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品創(chuàng)新。為了適應市場的變化和提高自身競爭力，信托公司必須通過創(chuàng)新，設計出多渠道、多類型的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，滿足市場主體多元化和特定的需求。

5.加強投資風險的普及教育和機構投資者的培育

投資者的風險教育是由當前投資者的結構和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風險決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中，90％以上是個人投資者，只有10％左右是機構投資者，與美國證券市場近40％的機構投資者相比，差距甚大。而對于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具，國內(nèi)散戶投資者對風險的心理承受能力和產(chǎn)品的認同程度在短時間內(nèi)很難提高，所以面對高風險的房地產(chǎn)投資信托，投資者風險的教育特別重要；另外，應抓緊修訂有關法規(guī)，允許機構投資者如養(yǎng)老金基金、保險基金投資于房地產(chǎn)投資信托。

篇5

休閑城市、休閑經(jīng)濟、休閑生活……當“休閑”二字已經(jīng)跳脫了文學化的字面含義，以具體化的形象走近我們時，一個休閑時代便這樣宣告它的來臨。自然，房地產(chǎn)業(yè)亦在其中。在限購令出臺數(shù)月的今天，房地產(chǎn)市場“有價無市”的狀況并無緩解――樓市日益蕭條，房價卻依舊“盛氣凌人”。

休閑產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長的新亮點，拉動著各行各業(yè)向休閑業(yè)靠攏，自然，地產(chǎn)業(yè)也不能例外。面對著風云變幻的調(diào)控政策和越來越多持資觀望的消費人群，“休閑地產(chǎn)”這個地產(chǎn)業(yè)態(tài)正娉婷走來。如今，休閑地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)業(yè)的一次全新轉(zhuǎn)型，更是人類休閑生活方式的一次全面升級。而無論是轉(zhuǎn)型還是升級，這一系列過程中都少不了揚棄、改革和突破。

休閑地產(chǎn)的春天？

第三屆中國國際休閑度假地產(chǎn)博覽會暨2011北京夏季房地產(chǎn)展示交易會在盛夏的北京開幕。這是一場在政策嚴控下的地產(chǎn)博覽會。

“休閑度假地產(chǎn)已成為全國乃至全球可持續(xù)發(fā)展的地產(chǎn)消費主流，夏季房展正是看重這個發(fā)展方向”，北京四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹。在限購背景下，夏季房展仍然能夠異軍突起，逆市而上，是與博覽會鎖定休閑地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分不開的。

其實，不只是在今天，休閑地產(chǎn)早就有所發(fā)展。

20年前，國內(nèi)就出現(xiàn)過一些依山傍海，以自然資源為消遣核心的地產(chǎn)形式，如最早在北京燕郊的養(yǎng)老地產(chǎn)、海南島的海景度假房等等?？梢哉f休閑地產(chǎn)在當時，僅僅停留在對周邊環(huán)境的選擇層面上，從開發(fā)商到消費者，都沒有對“休閑”二字深度理解。由于對休閑地產(chǎn)本身的核心優(yōu)勢認知不明確，市場尚未完全成熟，傳統(tǒng)地產(chǎn)市場一路飄紅導致開發(fā)商和投資者對休閑地產(chǎn)市場的忽略等原因，休閑地產(chǎn)的星星之火沒能及時推動房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型進程。

雖然初期發(fā)展得并不順暢，但休閑地產(chǎn)的萌芽在慢慢成長，亟待著勃發(fā)的契機，一片混沌的休閑地產(chǎn)界，等待著行業(yè)破冰者。

經(jīng)過20年的摸索，更多的業(yè)內(nèi)人士對休閑地產(chǎn)有了較為清晰的認識。專家指出：完全可以把休閑地產(chǎn)的外延擴大，包括旅游地產(chǎn)，高端別墅等。

最關鍵的是消費者的觀念也已發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變：人們不愿再像動物那樣行動，而寧愿把節(jié)奏慢下來，像植物那樣自然生長。于是乎，山居、海居、農(nóng)家院在城市悄然盛行。

休閑地產(chǎn)似乎迎來了產(chǎn)業(yè)的春天。

對話專家

北京大學教授、北京大家博雅方略旅游景觀規(guī)劃設計院董事長竇文章

《休閑榜》：休閑地產(chǎn)在近來較低迷的地產(chǎn)業(yè)中為什么會火起來？

竇文章：我想主要有三個原因。一是有市場。學術界普遍認為，人均GDP達到3000美元就是上了一個臺階。中國現(xiàn)在已經(jīng)越過了這個臺階，就代表著人們已經(jīng)從吃穿住的簡單物質(zhì)需求向更高的層面轉(zhuǎn)變。休閑地產(chǎn)很大程度上滿足了人們的高層次需求。二是因為我們國家現(xiàn)在的投資渠道還比較單一，人們沒有更豐富的選擇空間。三是中國傳統(tǒng)觀念就是買房置地，投資不動產(chǎn)，現(xiàn)代人也難出其右。

《休閑榜》：休閑地產(chǎn)現(xiàn)在的市場是否可以算作一個成熟的市場？

竇文章：休閑地產(chǎn)的市場范圍很廣，因此具體的公司采取怎樣的運營手段非常重要?？梢哉f，對于這樣的一個新興地產(chǎn)模式，地產(chǎn)商應該逐步創(chuàng)造消費者的需求，引導和培育市場需求。這可能是一個比較緩慢的過程，切勿急功近利。但只要品牌打響了，品質(zhì)過硬了，市場應該非常廣闊。

休閑地產(chǎn)的希望與尷尬

2007年7月，觀瀾湖•上堤低調(diào)推出224套單位，在短短1.5個小時內(nèi)被搶購一空。

這一成功案例，讓商業(yè)嗅覺靈敏的開發(fā)商似乎找到了一劑救市良藥。一夜之間，海景宜居住宅、養(yǎng)老房產(chǎn)、度假休閑區(qū)，打著“休閑”標識的房產(chǎn)齊齊出現(xiàn)在人們的視線中。

而在業(yè)內(nèi)專家看來，觀瀾湖成功開創(chuàng)出了一種旁人難以復制的運營模式――融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)于一爐的模式。在今天看來，將適當?shù)馁Y源進行合理配置，甚至人為營造一些可利用資源都不是難事，但觀瀾湖做這些事開始在15年前?！岸枷袢A僑城、觀瀾湖一樣花幾年甚至十幾年的時間去造景，開發(fā)商承受不起，而且現(xiàn)在做也趕不上行情了?！币晃恢康禺a(chǎn)營銷公司總監(jiān)這樣說。

雖然成功的模式難以復制，但其為整個房地產(chǎn)業(yè)彰顯出了休閑地產(chǎn)許多未曾被重視的鮮明特征：超前規(guī)劃思維、房產(chǎn)多功能屬性和人性化內(nèi)涵。

“眾中選優(yōu)”本應是好事――消費和投資的選擇余地增加了，消費者應該會找到更適合自己的房產(chǎn)。可由于習慣性地跟風而動，這些迅速崛起的休閑地產(chǎn)存在同質(zhì)化嚴重的問題，反而令消費投資者在鋪天蓋地的宣傳廣告中激不起置業(yè)的欲望。

在以主打“休閑、度假、置業(yè)”為主題的2011年北京夏季房展，一方面是房產(chǎn)量的踴躍參展，另一方面卻是成交量的持續(xù)低迷?！拔覀儽緛泶蛩阗I一個外省100萬以內(nèi)的小別墅，來了一看，房子太多了，宣傳的也差不多，不看樓盤誰也不知道到底怎么樣?！币粚⒓诱箷睦戏驄D握著手中的一沓宣傳資料，顯得有些茫然。

不是消費者沒有一雙識別優(yōu)劣的“火眼金睛”，也不是房地產(chǎn)廣告商“黔驢技窮”，找不到獨具新意的宣傳點，問題恰恰就出在樓盤本身上。在林林總總以休閑為主題的樓盤上，有不少是因救市而不得不“半路出家”的“準休閑地產(chǎn)”――建在周邊配套設施不完善的遠郊養(yǎng)老房產(chǎn)、離海岸線幾公里之外的濱海景觀住宅區(qū)……這讓本來就對樓盤呈觀望態(tài)度的消費投資者望而卻步。

除了“準休閑地產(chǎn)”的出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫仍然是威脅著休閑地產(chǎn)的重要危機之一。投資的極端行為就是投機，而房地產(chǎn)業(yè)投資膨脹的表象往往就是泡沫出現(xiàn)的前兆。對于目前供求尚且平衡的休閑地產(chǎn)，泡沫暫時沒有出現(xiàn)。但商家和投資者一擁而上的行情，會不會使休閑地產(chǎn)成為下一個“泡沫堆積地”，誰都不知道。

對話專家

《休閑榜》：您認為該如何利用休閑地產(chǎn)的優(yōu)勢將這塊蛋糕做好做大？

竇文章：地產(chǎn)行業(yè)總給人以高利潤的錯覺，事實上，土地費用占據(jù)了房地產(chǎn)成本中的大部分，這是地產(chǎn)業(yè)的特點。地價一直在漲，房價肯定跟著漲，但漲幅過快就會引發(fā)一系列矛盾。上有消費投資者的承受度，下有土地成本，上下擠壓只能讓開發(fā)商面臨窘境。而休閑地產(chǎn)的優(yōu)勢之一就是能利用相對遠離市區(qū)的，便宜的土地，通過自主開發(fā)，營造一些自然和人文景觀，達到創(chuàng)造稀缺資源的目的。這樣既滿足了顧客的休閑需求，也能夠達到盈利目的，從而樹立品牌。

篇6

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 稅種 優(yōu)惠政策 開發(fā)

一、概述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的定義，它是指房地產(chǎn)企業(yè)為了減輕企業(yè)的稅收負擔，根據(jù)相關稅收法律條例的漏洞，來進行合理的避稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)國家的各個稅種規(guī)定的差別之中，找到企業(yè)納稅籌劃的機會和空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)有很重的稅收負擔，政府的稅收制度也沒有做到很好的引導，法律政策也存在其缺陷，而且，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是不違背相關法律法規(guī)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃就變得具有可行性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）納稅種類多，稅收負擔重

我們都知道，房地產(chǎn)企業(yè)是有很大的投資金額的，而且經(jīng)營周期也比較長，開發(fā)成本也很高。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得土地、開發(fā)房地產(chǎn)、經(jīng)營以及銷售等各個環(huán)節(jié)都會牽扯到繳納稅收的問題。房地產(chǎn)的建設環(huán)節(jié)，需要繳納耕地占用稅、營業(yè)稅以及作為營業(yè)稅的附加稅——城市維護建設稅；在房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅會因房產(chǎn)的租賃而有所變化；房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，此時的營業(yè)稅主要在不動產(chǎn)的銷售過程中征收，同時還需要繳納城市維護建設稅，單位及個人轉(zhuǎn)讓建筑以及其附著物、國有土地使用權的時候，所取得的增值稅，另外還有印花稅等等。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅種的稅率一般為，土地增值稅：三級超稅率累進稅率的30%至60%；企業(yè)所得稅：25%；營業(yè)稅：5%等等。

（二）有相關的房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策

在房地產(chǎn)繁多的稅種中，國家都有相關的優(yōu)惠政策，所以這對進行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃提供了很多政策支持，如果房地產(chǎn)企業(yè)能做好這方面的納稅籌劃，必定可以為企業(yè)稅收減輕很多負擔，提高自身企業(yè)的競爭力，為企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展打下基礎，同時，在某種程度上，也能夠為實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的作用，這也是國家和企業(yè)的一種“雙贏”。

四、房地產(chǎn)企業(yè)對主要稅種的一些納稅籌劃

（一）營業(yè)稅

我們都知道，營業(yè)稅的稅基是來自銷售收入的，所以，改變銷售模式是對營業(yè)稅納稅的一種很好的籌劃。比如：

1、先成立物業(yè)公司

在房地產(chǎn)銷售房屋的時候，通常會代替收取一些費用，比如有：水電初裝費、物業(yè)費、設置配套費等等。如果在房地產(chǎn)銷售房屋之前，先成立一個物業(yè)公司，由新成立的物業(yè)公司來收取這一部分費用，這樣以來，這些代收的費用就不是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的相關價外費了，也就不需要再繳納營業(yè)稅了。

2、進行收入分散

在銷售一些精裝修房屋時，把銷售合同在合理的范圍內(nèi)拆散為裝修合同和房屋出租合同兩個，讓另設的裝修公司來簽訂裝修合同。用這種方法進行納稅規(guī)劃時，要綜合考慮裝修公司自己實際承擔的稅收。

（二）土地增值稅

2006年，國稅發(fā)的87號文件已經(jīng)實施，原來的預征制度已經(jīng)轉(zhuǎn)變成了嚴格的清算制，所以做好土地增值稅的納稅籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點。具體有以下方法：

1、利用稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)若是根據(jù)政府的相關優(yōu)惠政策，權衡增值額等增加帶來的收益以及放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅負，來選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，這樣就能避免因增值率高于起征點所造成的稅負增大。

2、財務管理

房地產(chǎn)企業(yè)應當明確財務管理的內(nèi)容，為降低房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本而做好企業(yè)的精細化財務管理，一方面，可以使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程得到優(yōu)化，降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，從而減少了財務的支出。另外一方面，這樣也能降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的成本，可讓經(jīng)濟增益實現(xiàn)最大化。精細化管理企業(yè)財務，需要密切的與企業(yè)其他各部門有效聯(lián)系，財務人員也要廣泛參與和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)，保證財務信息的有效性、及時性和準確性，根據(jù)企業(yè)的自身情況進行財務管理，讓企業(yè)的財務管理優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。

3、采用代建方式

可以采用代建的方式，來實施一些代建工程，企業(yè)收取一定的勞務費，這種方法不僅不用繳納代墊資金，而且只是對勞務費營業(yè)稅的征收只按照建筑業(yè)3%的稅率。這種代建行為，房地產(chǎn)企業(yè)有關資產(chǎn)的產(chǎn)權并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不需要計征土地增值稅。

4、合作建房

房地產(chǎn)企業(yè)擁有土地使用權，可以找合作方合股，用貨幣資金，成立合營企業(yè)，來達到合作建房的目的。房屋建成后，雙方可以采用風險共擔并且利潤共享的合作分配方式，此種情況，這種共擔風險以無形資產(chǎn)投入投資入股的方式將不會征收營業(yè)稅。倘若合作完畢，房屋建成后按照比例進行分房，也就沒有發(fā)生所有權的轉(zhuǎn)移，也不用征收土地增值稅。如果自己用來對外出租，則要對租金收入收取營業(yè)稅。如果合作建房后，要對外銷售，則不能免除營業(yè)稅和土地增值稅。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是收入所得稅與準予扣除的項目金額之差，再乘以所得稅率便可以計算出企業(yè)所得稅，其中涉及到的企業(yè)收入、成本和有關費用等已經(jīng)在前文有所闡述，所以不再詳細說明了。

（四）土地征用和拆遷費以及政府性規(guī)費

在這方面，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是無法控制這部分費用的，所以房地產(chǎn)企業(yè)籌劃也不存在籌劃的空間。配套費、白蟻防治費、規(guī)劃費等這些是政府強制性費用，也沒有納稅籌劃的空間。

（五）開發(fā)間接費

這其中包括進行組織、管理和開發(fā)時所需要的費用，比如工資、折舊費、修理費、職工福利費、水電費、廣告費、辦公費等等，這些都可以進行企業(yè)的納稅籌劃。

在這里，分析探討一下廣告費，房地產(chǎn)企業(yè)必定要通過做一些宣傳廣告，來促進所建房屋的銷售，根據(jù)國家的相關規(guī)定，如果當年取得了銷售收入，那么廣告費最多可以扣除掉銷售收入總和的15%，但是房屋的建造周期是比較長的，而且在產(chǎn)生廣告費用的當年也不能保證一定會有營業(yè)收入，所以這就意味著，這些廣告費用是不能進行稅前扣除，所以會增加企業(yè)稅收的負擔。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該在對廣告費用的產(chǎn)生期間，事前做好籌劃安排。

五、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中常用的一些技術

（一）延期納稅的方法

納稅人可以按照稅法相關規(guī)定將應該繳納的稅款推遲到某個一定的期限繳納，這樣做雖然不能減少相應的稅額，但是可以使納稅人無償?shù)氖褂眠@筆款項，并且不用支付利息，也就相當于降低了企業(yè)的稅收負擔。

（二）利用稅率差異

由于房地產(chǎn)企業(yè)有很多不同的稅種，這些不同的稅種之間稅率不同，就算是同種稅種，它的稅率也會有所差別。征稅的深度是由稅率的高低來體現(xiàn)的，企業(yè)的稅收負擔輕重也由它來反映出來，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種稅種之間的稅率差異，來進行納稅籌劃，降低企業(yè)稅收負擔。

（三）優(yōu)化股權結構

作為房地產(chǎn)企業(yè)，股權多元化是未來的基本努力方向，如果可以吸引來自各個方面的優(yōu)勢來為公司所利用，就可以更好地促進公司的發(fā)展，分散控股股東的一些股權，縮小這些持股差距，減少公司股價的暴漲暴跌，從而提高公司的業(yè)績。

通過前面對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的探索和研究，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃是個不容易做好的工作，但是做好了卻可以為企業(yè)帶來很大的利益，減輕稅負。當然，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃也存在一定的風險，房地產(chǎn)企業(yè)應當做好相關的防范措施，對籌劃工作中出現(xiàn)的問題及時進行解決，避免疏忽。對企業(yè)的納稅籌劃人員也應該提高要求，全面掌握納稅籌劃方面的知識和技能。只有企業(yè)做好了納稅籌劃工作的相應防范措施，再嚴格按照相關稅法和法律法規(guī)等，才能真正做到為企業(yè)的稅收減負，才能長期發(fā)展。

長期以來房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗表明，各個房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很努力在降低經(jīng)營成本了，但是其涉及的稅種多，稅負重，所以做好企業(yè)的納稅籌劃工作是企業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是使企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的必要手段。

參考文獻：

[1]高鯤.關于房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思考[J].遼寧科技學院學報，2012，9（2）：66-68

[2]王艷麗.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].會計之友，2012，10（8）：78-80

篇7

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。

二、合作優(yōu)勢

《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航

同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動

《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事

5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動，《××周刊》期待合作

1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖

2、組織看樓專車免費服務

3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章

4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢

5、其他合作另行協(xié)商

篇8

關鍵詞：建筑漫游動畫；房地產(chǎn)銷售；工程施工

隨著科學技術的發(fā)展，計算機三維動畫技術在建筑工程設計投標、建設項目審批、古建保護、園林景觀、環(huán)境藝術設計、廣告設計、影視節(jié)目制作等許多專業(yè)領域得到廣泛的應用。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)中，建筑漫游動畫在房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案設計、項目審批、房產(chǎn)銷售推廣、樓盤展示及項目施工等方面都具有極其重要的作用，能極大提高開發(fā)商以及樓盤的知名度，起到了一個很好的宣傳效果。

建筑漫游動畫是利用三維技術來制作樓盤的動態(tài)效果圖，表現(xiàn)設計師的設計意圖，讓購房者體驗小區(qū)的規(guī)劃與布局的動畫影片。制作建筑漫游動畫的計算機軟硬件要求性能都很高，參與制作人員專業(yè)復雜，涉及計算機應用、景觀設建筑設計、室內(nèi)裝飾設計、陳設設計、動畫制作、音樂、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越來越逼真。建筑漫游動畫制作是在前期Auto CAD平面圖的基礎上，使用三維動畫制作軟件3ds Max，將建筑的設計方案進行場景建模，構筑逼真的三維動態(tài)模型；模擬現(xiàn)實場景中的燈光與材質(zhì)，利用攝像機制作隨意可調(diào)的鏡頭，施加鳥瞰、俯視、仰視及穿梭等運動方式，同時加入一些烘托氣氛的飛禽、動物、植物等，構建各種不同的環(huán)境氛圍；在3ds Max中將動畫制作完成后，渲染輸出為avi格式的動畫文件，然后導入到Premiere或AE等影視后期編輯軟件中進行三維動畫后期編輯，添加聲音、文字等介紹，施加環(huán)境特效，聲畫結合，將建筑樓盤的外觀、室內(nèi)布局及裝飾、小區(qū)的環(huán)境設計及相關的配套設施等進行全方位的展示與預演，完美的展示樓盤的未來整體規(guī)劃，使購房者更加直觀的了解未來建筑生活區(qū)的樣子，如同身臨其境，提前感受到未來居住區(qū)的環(huán)境氛圍。

建筑漫游動畫使用三維動畫的表現(xiàn)形式展示樓盤整體規(guī)劃，這種方式在設計師與開發(fā)商溝通的過程中，起到重要的橋梁作用。在房地產(chǎn)樓盤的前期設計階段，設計單位需要與樓盤開發(fā)商進行良好的溝通與交流，房地產(chǎn)樓盤的設計方案及施工圖紙包括整個小區(qū)的規(guī)劃圖、鳥瞰圖、總平面圖、戶型平面圖、結構施工圖、電氣施工圖及消防圖等許多專業(yè)圖紙。這些專業(yè)圖紙對于樓盤開發(fā)商來說，是不容易完全看懂的，因此簡單、直觀而效果極佳的三維電腦效果圖和建筑漫游動畫就發(fā)揮了重要的作用。單幅三維電腦效果圖是平面、靜止的，只能展示設計方案的局部內(nèi)容；而三維漫游動畫則是全方位的展示整個居住小區(qū)的規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀設計等內(nèi)容。開發(fā)商通過觀看居住小區(qū)的建筑漫游動畫，可以對樓盤設計方案進行多角度的體驗與觀察，通過自身的感受與體會，對設計方案進行綜合評價；對于設計方案的不理想之處，按照自己的設想與設計師進一步溝通，從而不斷的修改、完善設計方案，直到滿意為止。這樣一方面縮短了設計時間，減輕了設計人員的重復勞動，節(jié)省設計經(jīng)費，為設計單位增加了設計方案的中標率；同時避免了工程施工后再去更改設計，降低了施工難度，加快工程進度。

建筑漫游動畫在房地產(chǎn)建設項目的審批過程中，為建設工程項目的審批提供了良好的交流平臺。目前我國國內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，必須經(jīng)過國家政府部門的審批許可，審批過程非常復雜，需要幾十道手續(xù)。審批者通過建筑漫游動畫，可以充分了解房地產(chǎn)樓盤建設項目的具體內(nèi)容與項目規(guī)劃，對建設項目有了更加全面的了解，可以極大地加快建設項目的報批速度。

在房地產(chǎn)開發(fā)及銷售中，最核心、最重要的是房地產(chǎn)銷售。對于已經(jīng)建好的樓盤，開發(fā)商采用制作精美的樓盤及戶型宣傳畫冊、吸引購房者實地參觀建好的樓盤及設計樣板間等各種方式來促進樓盤的銷售。但對于尚在建造之中或未建的期房，房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)做法是制作沙盤模型和戶型模型，但沙盤只能獲得整個小區(qū)的鳥瞰形象，無法從人的正常視角來感受小區(qū)的建筑空間與環(huán)境氛圍；戶型模型也只能給購房者一個大體的室內(nèi)空間規(guī)劃，而購房者都想要直觀、全面的了解樓盤的所有內(nèi)容。當房產(chǎn)沒有建成的情況下，不能進行實景拍攝，建筑漫游動畫的應用則滿足了購房者的這一需求。建筑漫游動畫作為一種新型的展示方式，比靜態(tài)效果圖更加生動、真實，大到整個城市的鳥瞰全景，小到一個花壇樹木，立體化地展示設計方案的布局，帶給購房者一種不一樣的視覺體驗，使購房者深入了解小區(qū)的特點和優(yōu)勢，購房者通過觀看動畫，將樓盤的地理位置、樓宇外觀、內(nèi)部裝修、園林景觀及配套設施等都有了一個比較深刻的印象。特別是樣板房的動畫展示，不僅可以向購房者展示多種風格的室內(nèi)設計，刺激購房者的購買欲望，同時還可以為開發(fā)商省去建造多個真實樣板間的時間和費用，極大地節(jié)省了建設成本。因此許多規(guī)格比較高的小區(qū)，都在樓盤銷售中心設置了專門播放建筑漫游動畫的區(qū)域。如許多房地產(chǎn)小區(qū)的售樓部內(nèi)，一般會專辟一塊場地，設立“數(shù)字化演播區(qū)”，高清晰度的數(shù)碼DVD配大型液晶電視，通過交互技術，讓客戶融入到小區(qū)的虛擬環(huán)境中，定位觀察小區(qū)環(huán)境及小區(qū)的幾種戶型，親身體驗小區(qū)建成后的效果；動態(tài)優(yōu)美、真實自然的鏡頭畫面，配合富有生活情趣的主題音樂，文字介紹和配音解說的配合，帶給購房者最全面、最直觀、最震憾的效果，使購房者不知不覺就會被這種炫酷的畫面所吸引，不僅充分獲得想要的信息，而且提前感受到了居住區(qū)的美好。演示區(qū)前舒適的座椅與茶香，飄蕩著悠揚的背景音樂，旁側售樓人員的適度引導，使購房者感覺整個購房過程愜意十足，對未來的家有著美好的憧憬，建筑漫游動畫在房產(chǎn)銷售的應用不僅方便了購房者，也省去了銷售人員的許多不必要的解釋，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的推廣與營銷，取得了較好的銷售效果。

建筑漫游動畫還可以為房地產(chǎn)建設項目的工程施工提供參考。房地產(chǎn)建設項目必須通過建筑施工得以實現(xiàn)。在建筑項目的施工中，施工人員根據(jù)施工平面圖、立面圖及節(jié)點大樣等建筑施工圖紙進行施工，效果圖及建筑漫游動畫可以給工程的施工人員作為施工的參考。同時可以幫助開發(fā)商及施工監(jiān)理人員更好的監(jiān)督工程施工的質(zhì)量及進度，隨時觀看、對比設計效果，減少了工程糾紛，使工程按時、保質(zhì)、保量的完成。

隨著計算機技術的發(fā)展，制作水平的提高，三維全景動畫也成為近年來迅速流行的虛擬現(xiàn)實技術，與傳統(tǒng)的三維建模技術相比，三維全景制作簡單，數(shù)據(jù)量小，電腦系統(tǒng)要求低，采用真實場景的圖像，效果真實感更強，購房者置身于這種全景虛擬空間，利用鼠標控制瀏覽的方向，上下左右的任意瀏覽場景中的物體，可以自由穿梭在這種虛擬場景中，仿佛身臨其境。

在房地產(chǎn)樓盤宣傳及銷售中，房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇車站、廣場、酒店及商場等人員密集場所的LED顯示屏上，以及在電視節(jié)目、網(wǎng)絡上或公交系統(tǒng)等播放建筑漫游動畫，來加強樓盤的影響力，提升企業(yè)影響力。如一些城市廣場的LED顯示屏上，就經(jīng)常播放房地產(chǎn)商的樓盤銷售宣傳廣告等。總之，建筑漫游動畫在房地產(chǎn)業(yè)的應用，可以極大提高樓盤的建設項目規(guī)劃設計質(zhì)量，降低建設成本與風險，加快工程建設項目施工進度。在未來，三維動畫制作技術手段會越來越豐富，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)除了提升樓盤的質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃、服務水平等手段外，還應不斷與時俱進，應用最新的制作技術做出最好的作品，充分體現(xiàn)公司的實力與能力，這樣才能更好的促進樓盤的銷售，提升企業(yè)形象，未來樓盤展示的三維動畫視覺效果沖擊力會更加炫目，制作技術會更加多樣化。

篇9

承辦：信息時報社 南方電視臺

協(xié)辦：地產(chǎn)商、汽車商、珠寶商、旅行社等

前言

廣州，一個充滿魅力的現(xiàn)代都市，成就了無數(shù)青年的夢想;

廣州，一個充滿動感的活力之都，鍛造了無數(shù)的精英與強者;

廣州，滲透了無數(shù)青年的柔情與熱血，因而根深葉茂，欣欣向榮。

無數(shù)來自五湖四海在此擊浪的男女精英，因為一個緣字相聚相知于此，相愛相守于此。

xx年歲末、xx年新年前夜這一特別時刻，由共青團廣州市委、廣州市民政局主辦，廣州日報集團信息時報社、南方電視合承辦的珠江花月夜——xx廣州首屆水上大型集體婚禮將如禮花絢爛廣州的天空。

用浪漫、溫情感動這座城市，廣州首屆水上大型集體婚禮必將成為現(xiàn)代都市婚禮的標桿!

婚禮特色

史無前例，同城相慶：廣州迄今為止首次水上大型集體婚禮，從白云到碧水，暢游珠江麗景，聚焦全城目光;

模范夫妻，標桿幸福：“模范夫妻”付笛聲、任靜驚喜相伴，讓幸福與新人們終生同行;

激情白晝，魅力廣州：隆重的宣誓儀式加上特別的城市巡禮，讓旋舞的婚紗驕傲地穿行鬧市，用眾人羨慕的目光為新人們祝福;

浪漫月夜，碧海情天：煙花、明月在如水的夜色里交織，歡歌、笑語在浪漫的珠江上飄揚，夢想之都廣州因這個夜晚而倍加絢麗。

報名及組織

1、 舉辦時間：xx年12月31日

2、 報名截止時間：xx年12月20日

3、參加人員：領取結婚證書準備舉行婚禮的新人，結婚紀念夫婦(戶口、地域不限)

4、參加人數(shù)：限60對，報滿為止

5、參加費用：

新人：3000元人民幣/對(費用含全部活動、婚宴)

親友：280元/人(費用含婚典、婚宴、婚慶晚會及禮品)

6、新人回報：a、價值1500元的鉑金項鏈或戒指一個;

b、價值3999元的婚紗照;

c、價值300元的婚典紀念畫冊;

d、當天免費提供新郎新娘禮服各一套，化妝、發(fā)型等全套設計服務，全程攝影、錄相，每對新人獲贈婚禮vcd一個;

e、“模范夫妻”付笛聲、任靜的祝福合影照一張;

f、每位親友可獲得50元的禮品一份。

7、活動組織單位：

主辦單位：共青團廣州市委 廣州市民政局

承辦單位：信息時報社 南方電視臺

協(xié)辦單位：

婚禮旅程

集體婚禮旅程：

1、心心相印(10：～11：00)

在廣州市著名的標志物天河體育中心舉行“天長地久”宣誓儀式：

a、新人交換結婚定情禮物;

b、共飲交杯紅酒;

c、在特制(印有每對新人的心型照片)的婚禮紀念巨幅上，牽著伴侶的手，簽下各自的名字及愛情誓言(心心相印)。

2、情緣廣州(11：00～13：00)

新人們乘坐特別的轎車(每對新人一輛，每輛車上，貼有新人的合影和愛情誓言)，繞行廣州的鬧市區(qū)，讓無數(shù)的目光為新人們祝福，然后往白云山祈福、許愿。

路線：天河體育中心——北京路——上下九——西關——白云山

3、普天同慶(13：30～15：30)

在預定的酒店，舉行簡短集體婚禮的中式儀式，新人們在司儀的引導下，身穿大褂和旗袍，女方蓋頭巾，步入會場。

a、由團市委領導作主婚人，主持婚禮;

b、信息時報、南方電視臺、廣州市民政局領導講話;

c、主婚人作祝酒辭;

d、新郎、新娘代表答謝，敬酒;

e、就餐。

4、心語心愿(16：00～17：00)

下午，乘車前往珠江帝景放飛心愿鴿。

5、一路有你(17：00～18：00)

乘游輪沿珠江漫游，在二沙島等景點自由合影。

6、情暖珠江(18：00～22：00)

晚上，全體新人乘坐珠江夜游的信息時報號游輪，在夜風輕拂的珠江，舉行莊嚴的西式婚禮儀式，奏響婚禮交響曲。

a、自助酒會(18：00～19：30)

b、在婚禮進行曲的背景音樂中，新郎們在手持圣經(jīng)的外國神父的主持下，面對珠江，親吻新娘，并將代表自己承擔的責任的心形神秘盒交與新娘;(19：30～20：00)

c、新人及親友觀賞特別婚慶晚會(南方電視臺現(xiàn)場拍攝);(20：15～21：45)

任靜、付笛生合唱《知心愛人》;

新人對唱;

《情暖珠江》劇組人員現(xiàn)場表演及合影;

大型歌舞等

d、燃放煙花，讓美麗的珠江夜景祝福新人百年好合;(21：45～22：00)

e、婚禮結束

招商方案

根據(jù)整個活動流程，本次集體婚禮的招商計劃如下：

一、總冠名(1名)

行業(yè)：房地產(chǎn)、珠寶、婚紗、服裝、化妝品、煙草等。

贊助費用：50萬元

回報：1、在所有活動宣傳資料及禮品上(含婚禮紀念畫冊、婚禮全程vc

等)，全部以“×××·廣州首屆珠江花月夜集體婚禮”冠名宣傳;

2.、在新聞會上和影視宣傳上以“特別鳴謝”的字樣進行宣傳;

3、在天河體育中心、信息時報號游輪婚禮現(xiàn)場的巨幅展板上以“特別鳴謝”的字樣進行宣傳;

4、在集體婚禮現(xiàn)場，以“×××·廣州首屆珠江花月夜集體婚禮”宣傳;

5、在信息時報和南方電視臺前期活動宣傳廣告中以“冠名贊助”進行宣傳;

6、信息時報贈送5個版彩色廣告(可分期投放);

7、南方電視臺贈送價值10萬元的廣告;

8、在南方電視臺播出的“珠江花月夜婚慶晚會”新聞宣傳中以“冠名贊助”提名;

9、信息時報在12月31日獨家策劃的“珠江花月夜婚慶特刊”中給予專版報道;(詳見特刊方案)。

二、指定獨家贊助(6名)

行業(yè)：房地產(chǎn)、酒店、禮品、珠寶、婚紗、酒類各一名。

贊助費用：15萬元(可以用等價產(chǎn)品、服務代替)

回報：

1、在所有活動宣傳資料及禮品上(含婚禮紀念畫冊、婚禮全程vcd等)，全部以“指定贊助”冠名宣傳，如“指定場地贊助”;

2.、在新聞會上和影視宣傳上以“特別鳴謝”的字樣進行宣傳;3、在天河體育中心、信息時報號游輪婚禮現(xiàn)場的巨幅展板上以“特

別鳴謝”的字樣進行宣傳;

4、信息時報贈送3個版彩色廣告(可分期投放);

5、信息時報在12月31日獨家策劃的“珠江花月夜婚慶特刊”中給予1/2版新聞報道;(詳見特刊方案)。

三、普通贊助(名額不限)

行業(yè)：房地產(chǎn)、酒店、食品、禮品、珠寶、婚紗、床上用品、服裝、煙草、攝影、禮儀、廣告等。

贊助費用：5萬元(可用實物代替)

回報：1、在所有活動宣傳資料上及禮品(含婚禮紀念畫冊、婚禮全程vcd等)，全部以“贊助單位”冠名宣傳;

2.、在新聞會上和影視宣傳上以“鳴謝”的字樣進行宣傳;

3、在天河體育中心、信息時報號游輪婚禮現(xiàn)場的巨幅展板上以“鳴謝”的字樣進行宣傳;

4、信息時報贈送1版彩色廣告;

篇10

第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章銷售條件

第六條商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

(三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實；

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章廣告與合同

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房基本狀況；

(三)商品房的銷售方式；

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

(五)交付使用條件及日期；

(六)裝飾、設備標準承諾；

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；

(九)面積差異的處理方式；

(十)辦理產(chǎn)權登記有關事宜；

(十一)解決爭議的方法；

(十二)違約責任；

(十三)雙方約定的其他事項。

第十七條商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款；

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權登記面積-合同約定面積面積誤差比＝---------------×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

第二十一條按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

第四章銷售

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第二十七條受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。

受托房地產(chǎn)中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條受托房地產(chǎn)中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條商品房銷售人員應當經(jīng)過專業(yè)培訓，方可從事商品房銷售業(yè)務。

第五章交付

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

第三十五條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第六章法律責任

第三十六條未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

第三十七條未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

(五)分割拆零銷售商品住宅的；

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的；

(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

(八)委托沒有資格的機構銷售商品房的。

第四十三條房地產(chǎn)中介服務機構銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。超級秘書網(wǎng)

第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中、、，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。