導語：房地產(chǎn)企業(yè)財務報表探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：新時期大數(shù)據(jù)技術在企業(yè)財務管理領域得到廣泛運用，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。因此，文章通過梳理企業(yè)財務報表分析工作存在的缺陷與問題，分別圍繞運用多種財務分析方法、強化財務人員培訓、完善財務報表分析評估體系、引入合理估值技術等方面提出具體的解決方案，致力于有效解決企業(yè)財務報表分析問題，提升企業(yè)財務數(shù)據(jù)準確性及綜合利用價值，輔助管理者制定科學決策。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務報表分析；有效對策

財務報表分析主要是指通過對相關采取數(shù)據(jù)展開科學整理和收集，并適當補充，采用合理的方法進行分析，準確快捷計算財務指標，之后結合企業(yè)近年來經(jīng)營情況，為財務管理工作提供幫助。由于房地產(chǎn)領域具有周期長、資金投入多等特點，若不能合理進行財務報表分析，將導致企業(yè)未來發(fā)展受到影響，需要采用相應的措施解決財務報表分析存在的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析存在的問題

（一）財務分析方法存在的缺陷

目前，進行財務報表分析過程中常用方法包含趨勢分析法、比率分析法、比較法等，但在具體運用過程中存在較多的問題，無法保證分析結果的準確性。以比較分析法為例，具體應用環(huán)節(jié)需調(diào)查了解不同企業(yè)的經(jīng)營理念與方法，獲取準確的財務報表與經(jīng)營數(shù)據(jù)進行針對性分析，但若企業(yè)運用的會計政策、分析口徑不統(tǒng)一，將導致分析結果存在較大的偏差，無法體現(xiàn)財務分析工作的價值。而趨勢分析法主要是通過長時間觀察報表中相似的數(shù)據(jù)和指標，并展開系統(tǒng)性比較，從中呈現(xiàn)出近階段企業(yè)經(jīng)營效果，但此種方法極易受到市場因素變動的影響，促使分析結果缺少科學性和有效性。

（二）分析人員專業(yè)素質(zhì)待提高

財務報表分析人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)水平直接決定工作效果，影響各項分析結果的真實性，但當前很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺少專業(yè)性的分析人員，現(xiàn)有管理人員專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，難以及時根據(jù)新會計準則等政策性文件進行財務分析方法的調(diào)整，一味地采用傳統(tǒng)的方法進行分析，分析結果過于片面，不能真正體現(xiàn)企業(yè)收入。另外，個別房地產(chǎn)企業(yè)相關工作人員態(tài)度不端正，無法認識到財務報表分析工作的重要性，不能結合以往作業(yè)經(jīng)驗，系統(tǒng)性地制作財務報表。部分房地產(chǎn)企業(yè)在工作團隊建設、團隊專業(yè)素養(yǎng)等方面仍處于較低水平，往往交由項目會計套用模板進行財務報表的直接分析，導致分析成果難以密切結合企業(yè)實際業(yè)務，未能發(fā)揮財務報表分析價值。

（三）管理者不重視財務報表分析

結合相關調(diào)查結果，管理者都缺少對財務分析工作的認識，未能根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應的分析制度，使得財務管理人員日常工作缺乏有效監(jiān)督與約束力，不能真正為各個部門提供準確的財務數(shù)據(jù)。大多管理者比較重視銷售活動以及項目投資等一些經(jīng)濟利益比較顯著的項目，忽視對財務報表分析工作，導致進行企業(yè)決策過程中無法做出正確的判斷。同時，由于財務報表中反映的數(shù)據(jù)均為企業(yè)已發(fā)生事項，根據(jù)既有信息進行企業(yè)未來經(jīng)營狀況、發(fā)展趨勢的預測存在一定局限性，加之不同企業(yè)的報表報送時間不一致，例如月度報表選擇在次月初報送，年度報表則在年度終了后4個月內(nèi)報出，然而因管理層未重視財務報表分析工作，進一步增加財務報表報送時間的不確定性，可能導致財務報表反饋的事項與企業(yè)實際情況之間發(fā)生變化，難以保證真實反饋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的有效對策

（一）運用多種分析方法

為了彌補企業(yè)財務報表分析方法存在的弊端，需要工作人員將多種分析方法進行有效融合，從而充分提高報表分析結果的科學性，并能有效優(yōu)化具體分析流程。具體而言，應將財務分析與經(jīng)營分析方法相融合，當對房地產(chǎn)企業(yè)財務指標展開準確解讀過程中，應通過財務分析的方法準確解讀，能夠從多個角度進行分析，及時了解影響財務指標的因素。并系統(tǒng)性調(diào)查客戶的滿意程度，可以做出正確評價，靈活調(diào)整企業(yè)未來經(jīng)營方向，及時做好風險預警工作。同時，還要運用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化技術，加快各項信息的收集和傳遞，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的銷售模塊，可以通過合理引入信息技術，幫助工作人員快速查找具體交易信息，提高財務數(shù)據(jù)的準確性，保證分析效果，避免浪費大量的時間和人力，實現(xiàn)高效化完成分析任務。

（二）加強專業(yè)人員的培訓

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開展財務報表分析工作對于財務人員素養(yǎng)與能力要求較高，不僅需要有較高的業(yè)務能力以及豐富的工作經(jīng)驗，還需具有較高綜合素質(zhì)和責任意識，仔細完成報表的分析工，在具有全過程會計核算能力的基礎上，可以加強對企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的了解，從全局角度進行分析，具有前瞻性?；诖?，處于財務報表分析階段，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強對專業(yè)人員的培訓，從職業(yè)素養(yǎng)、工作能力、工作態(tài)度等各個方面進行考核，并要適當?shù)匾M一些現(xiàn)代化的專業(yè)人才，為財務報表分析工作提供支撐。在開展日常財務數(shù)據(jù)收集、分析統(tǒng)計工作時，要求工作人員能夠積極主動進行學習、端正工作態(tài)度，加強對財務管理知識的了解，掌握一些注意事項，避免出現(xiàn)分析結果偏差較大等不良現(xiàn)象。并仔細研究一些特殊指標，保持對數(shù)據(jù)的敏感性，深入研究每一個財務數(shù)據(jù)，不放過任何一個細節(jié)，掌握財務報表分析的重點和難點，仔細闡述報表具體的應用價值，使得企業(yè)內(nèi)部各個部門能夠配合此項工作。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)建立SWOT矩陣進行現(xiàn)有人力資源管理情況的分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)在財務管理人才隊伍建設、培訓機制落實、企業(yè)文化建設方面存在顯著缺陷，并對此圍繞以下三個方面進行戰(zhàn)略調(diào)整定位：一是重構企業(yè)戰(zhàn)略目標，面向市場加快存貨消化速度，健全人才引進與培養(yǎng)機制，并明確制定未來三年的財務戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)總營收穩(wěn)步增長、凈利潤維持穩(wěn)定、總資產(chǎn)增長率持續(xù)攀升、應收賬款與存貨周轉天數(shù)有效縮短；二是完善內(nèi)部組織架構，引進市場營銷部門分擔應收賬款管理任務，由財務部門結合賒銷信用期提示營銷人員進行跟進式催款、落實業(yè)務風險評估，并額外增設戰(zhàn)略執(zhí)行監(jiān)督工作團隊，實現(xiàn)對企業(yè)戰(zhàn)略目標執(zhí)行情況的動態(tài)跟蹤；三是培育創(chuàng)新管理意識，例如引入直接轉銷法進行應收賬款壞賬處理，嚴格落實對壞賬準備賬戶的審核，并細化公司財務報表披露內(nèi)容，保證實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營情況的如實反饋。

（三）強化對財務報表工作的重視程度

若想有效解決財務報表分析工作中存在的問題，需要加強管理者對此項工作的重視程度，企業(yè)內(nèi)部各個部門和相關管理者能夠從內(nèi)心深處提高認識，利用網(wǎng)絡技術主動學習相關內(nèi)容，為財務報表分析工作按時完成奠定基礎。具體工作中，需要保證企業(yè)內(nèi)部各個部門能夠相互配合，實現(xiàn)資源共享，科學展開財務報表分析工作，以便于快速發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營中存在的問題，快速制定針對性的解決措施，并為一些重要的決策提供數(shù)據(jù)支持。另外，設立財務部門，制定相應的管理制度，明確其主要職責，使其可以嚴格要求財務人員日常工作，確保每個工作人員都能按照制度工作，從根本上強化財務人員的業(yè)務能力。不僅如此，應引入計算機技術，通過合理借助現(xiàn)代化設備，使得整個財務報表分析工作更加準確化，避免由于人工失誤造成大量的損失，保證財務數(shù)據(jù)的真實性。

三、其他對策的思考

（一）參考項目經(jīng)營周期的特殊性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，若想高質(zhì)量地完成財務分析工作，改變其傳統(tǒng)工作中存在的弊端，應參考項目經(jīng)營周期的特殊性，實現(xiàn)高效化分析，避免由于前期數(shù)據(jù)未達到預計要求，而做出降低房地產(chǎn)近期的盈利能力判斷，使得此項工作缺少實際意義。需要參考房地產(chǎn)項目具體進展情況，工作人員能夠參考以往的工作經(jīng)驗，到網(wǎng)絡查找相關資料，準確判斷數(shù)據(jù)變化特點。同時在這一過程中，應將多種分析方法進行有效融合，為具體報表分析工作提供幫助，利用信息化平臺進行財務數(shù)據(jù)變動情況的跟蹤監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常波動等情況，并通過資料收集、數(shù)據(jù)比對調(diào)查了解其背后原因，結合企業(yè)實際經(jīng)營特征編制具體的整改措施，保障財務報表分析質(zhì)量。由此可以得出，項目經(jīng)營周期對財務報表分析工作的重要性，需要工作人員能夠從多個角度展開研究，不應該僅僅局限于某一階段，導致整個分析結果誤差較大。

（二）引進合理的估值技術

在財務報表分析過程中，可引入合理的估值技術，如通過利用歷史成本計價法，可以提高會計信息的準確性，借助有效方法進行財務信息比對能夠有效避免主觀判斷現(xiàn)象的出現(xiàn)，但隨著時代的發(fā)展，歷史成本計價的弊端逐漸顯現(xiàn)出來，不能真正體現(xiàn)房地產(chǎn)近期盈利狀況。基于此，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)當前市場的變化情況，選擇科學的價值評估方法，對企業(yè)內(nèi)部重要的資產(chǎn)展開科學評估，之后得出準確的價值數(shù)，進行正確的評判和分析。不僅如此，可以通過平衡計分卡的考核策略，能夠在企業(yè)團結合作、政企關系、創(chuàng)新能力的各個展開深入的分析。以某房地產(chǎn)企業(yè)的價值評估為例，引入預測財務報表與現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型評估該房地產(chǎn)企業(yè)在2022年度的企業(yè)價值，主要圍繞以下三個方面入手。1.建立企業(yè)財務價值評估指標體系對外考慮宏觀市場經(jīng)濟環(huán)境、同行業(yè)內(nèi)部的其他企業(yè)發(fā)展情況，對內(nèi)結合企業(yè)財務經(jīng)營狀況，分別在營運能力評價、盈利能力評價與成長能力評價三個層面設計分級評價指標，其中“營運能力評價”中劃分出企業(yè)流動資產(chǎn)周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、營運資本周轉率等具體評價指標，“盈利能力評價”中細分出企業(yè)營業(yè)凈利率、總資產(chǎn)凈利率及權益凈利率等指標，在“成長能力評價”中包含企業(yè)營業(yè)收入增長率等具體指標，用于全面反饋企業(yè)的資金周轉水平及綜合運營能力，便于及時查看企業(yè)面臨的財務風險指標，并采取相應的應急處理措施。2.針對企業(yè)2022年資產(chǎn)負債表與利潤表進行全面預測基于一定權限獲取信息化平臺中該企業(yè)上一年度的財務報表分析結果，從銷售收入中減去銷售成本、企業(yè)管理費用、折舊費用等數(shù)值，獲得企業(yè)的息稅前營業(yè)利潤，將其乘以（1-25%）計算獲得企業(yè)的息前稅后利潤，結合固定資產(chǎn)折舊金額獲得企業(yè)的營業(yè)現(xiàn)金毛流量，從中剔除固定資產(chǎn)增量、折舊金額，即可最終獲得企業(yè)新一年實體現(xiàn)金流量的預測結果。3.綜合考慮企業(yè)收益額的具體計算方法引入加權平均資本成本模型完成企業(yè)折現(xiàn)率的計算，綜合考慮債務資本、權益資本等指標代入回歸公式中，完成房地產(chǎn)企業(yè)年度行業(yè)風險系數(shù)的測算，配合不同基期內(nèi)的實體現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、預測現(xiàn)金流量現(xiàn)值、折現(xiàn)系數(shù)、后續(xù)期增長率、后續(xù)期價值、實體價值等參數(shù)的綜合計算，最終將不同周期的現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行累計相加，將價值評估成果應用于對企業(yè)未來營收、存貨及資金流動性指標的預測，輔助完成企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理模式變革。

（三）建立財務報表分析體系

與房地產(chǎn)企業(yè)其他工作不同的是，財務報表分析對工作人員的專業(yè)性要求較高，需要其掌握較多的相關知識，并且整體工作時間比較長。基于此，為了更好地優(yōu)化工作流、減少工作任務量，可由財務共享中心建立財務報表分析體系，利用互聯(lián)網(wǎng)技術，為工作人員提供幫助，查找相關資料，設計完善的報表分析框架，以便于工作人員了解整個工作流，開展有目的分析，快速完成預期工作目標。同時，還要結合房地產(chǎn)行業(yè)當前發(fā)展現(xiàn)狀，選擇最科學、最規(guī)范的報表分析措施，并針對報表分析體系的內(nèi)容不斷進行完善、定期進行更新，促使整個管理財務管理工作更加符合國家相關規(guī)定，保證報表分析結果質(zhì)量有個質(zhì)的飛躍。此外，為充分發(fā)揮財務報表分析成果的利用價值，可引入哈佛框架、SWOT等戰(zhàn)略分析工具與財務報告分析進行有機結合，輔助企業(yè)完整戰(zhàn)略轉型方案的編制，保證實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營情況的如實反饋。在財務戰(zhàn)略分析環(huán)節(jié)，根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略進行內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境與外部市場環(huán)境的科學預測，運用波士頓矩陣、PEST模型等方法進行房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀、各項經(jīng)濟活動的全面分析，建立針對性財務分析方案。鑒于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設周期長達數(shù)年，應基于全生命周期理念明確企業(yè)不同階段財務分析重點，例如在項目開發(fā)前期，將項目預算投資成本與實際進度成本進行比較，逐項分析超支或結余原因，并生成分析報告；在項目預售階段，重點針對房地產(chǎn)企業(yè)的簽約額、按揭回款率等指標進行分析，與預算金額進行差額比較，并根據(jù)物業(yè)類型差異進行產(chǎn)品市場評價的反饋，便于在項目開發(fā)中期及時調(diào)整產(chǎn)品設計方案；在項目開發(fā)后期，將項目總預算與總產(chǎn)值、總收入等數(shù)據(jù)進行對比分析，生成完整的財務分析結果，并納入項目數(shù)據(jù)庫中，為后續(xù)同類項目開發(fā)、目標成本控制提供借鑒依據(jù)。

（四）非財務信息與財務信息融合

開展財務報表分析工作時，大多工作人員只注重財務信息的研究，使得非財務信息被忽略，導致分析結果缺少準確。基于此，需要將非財務信息與財務信息進行有機融合，利用大數(shù)據(jù)技術，大范圍收集相關數(shù)據(jù)，不斷提高分析結果質(zhì)量。并能合理運用財務指標，根據(jù)行業(yè)動態(tài)、經(jīng)營環(huán)境等一些重要的非財務信息，選擇最恰當?shù)呢攧請蟊矸治龇椒ǎ岣叻治鼋Y果的針對性。

四、結語

綜上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于復雜化，各種規(guī)模企業(yè)加強對財務報表分析工作的重視程度，希望通過此工作系統(tǒng)化了解企業(yè)經(jīng)營狀況，做出正確的判斷，讓經(jīng)營管理水平更上一層樓?；诖耍枰髽I(yè)能夠根據(jù)市場變化動態(tài)，將非財務信息與財務信息融合，建立財務報表分析體系，引進合理的估值技術，參考項目經(jīng)營周期的特殊性，提高專業(yè)人員綜合素質(zhì)，選擇最佳的財務報表分析方法，明確房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

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作者:何海明 單位:中國武夷實業(yè)股份有限公司