導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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在此前提下，房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作將成為市場的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運用各種經(jīng)營資源的基礎(chǔ)上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計和計劃。我國房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言，通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出，以土地價值最大化策劃為核心，包含市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設(shè)計、形象設(shè)計、營銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個方面的內(nèi)容。時間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項目的前期策劃也與房地產(chǎn)項目的銷售密切聯(lián)系，許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市，還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費、只收取銷售費的新模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同從法律上定性，屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究，凡屬工程設(shè)計、工程驗收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實質(zhì)性技術(shù)活動不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項目實施之前。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃屬于決策服務(wù)，合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外，委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發(fā)生的損失，受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

（一）委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有：

1、如實告知受托人房地產(chǎn)項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題，并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求，它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點。一般而言，受托人應(yīng)當(dāng)提供市場調(diào)查分析、項目投資策劃分析、項目規(guī)劃策劃、項目可行性總評估分析四個方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù)，也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報告和意見，在受托人完成咨詢報告和意見后，委托人要及時組織評價鑒定，確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件，予以驗收。

4、支付報酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定，分次或一次性履行支付報酬的義務(wù)。

（二） 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項，一是完成房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場分析，三是進(jìn)行有獨創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項目包括：

（1）市場調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研

B類比競爭樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場調(diào)研

D項目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場定位分析和項目價格定位分析

F項目可行性總評估分析報告

（2）項目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場調(diào)研

B項目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢判斷

C項目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項目土地SWTO調(diào)查和項目規(guī)模定位、價值分析

E項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議

（3）項目規(guī)劃策劃

A項目背景分析

B項目名稱和標(biāo)志

C項目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)

K項目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù)，受托人要盡可能收集與所策劃項目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識和經(jīng)驗，綜合分析項目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產(chǎn)項目策劃方案不僅僅是一個結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報告是委托人進(jìn)行項目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中，采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度，力求咨詢報告的先進(jìn)性、可行性，避免咨詢報告華而不實或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價值等情況的發(fā)生，從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗收。

受托人進(jìn)行的策劃，需經(jīng)委托人對策劃方案驗收后方為履行完畢合同。在項目驗收過程中，受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計人員按時參加由委托人組織召開的工作會議，對咨詢報告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個書面報告的內(nèi)容并有能力予以實施。

對于委托人在驗收過程中所指出的問題，受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的性質(zhì)，不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。

如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃公司在房地產(chǎn)項目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用，僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項目起決定性作用?！安邉澣f能論”將策劃不切實際地吹捧為靈丹妙藥，似乎立桿見影，一通百通，成了無所不能的百寶囊。它的觀點與實際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一，稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為，兩類合同根本沒有合并訂立的必要：

（1） 兩類合同的法律性質(zhì)不同，簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同，委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點看，兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

（2） 兩類合同合并訂立對于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性，決定了沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評價受托人的工作業(yè)績。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對受托人產(chǎn)生信用危機，委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行，解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金，委托人的自我保護(hù)能力較差。

（3）筆者建議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃合同履行完畢之后，視受托人的工作業(yè)績再行選擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī)，前期策劃就會失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時間。

對受托人而言，前期策劃合同的履行是一個調(diào)查－分析論證－獨創(chuàng)性策劃的過程，策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時間不足，受托人難以投入足夠的人力、物力、財力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的策劃方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上；創(chuàng)作的策劃方案不具備獨創(chuàng)性，僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終，利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為，對受托人應(yīng)遞交書面報告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因，也是此類糾紛處理的難點之所在。相對雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析，房地產(chǎn)開發(fā)商對此并不處于強勢，且我國現(xiàn)行法律、法規(guī)對此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時參考中國管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營銷案提綱》一文，對受托人的策劃要點和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個階段，一是訂立合同后的付款，二是受托人遞交初步策劃方案提綱時的付款，三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗收后的付款，四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎金。將前期策劃分為四次付款，對于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障，對于調(diào)動受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識，都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；質(zhì)量；控制

【中圖分類號】 TU712.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A【文章編號】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)通過對各項資源(如策劃單位、規(guī)劃設(shè)計單位、建造單位、物業(yè)管理等)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建造階端、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合和提升，形成企業(yè)的核心競爭力，并開發(fā)出高質(zhì)量的項目。各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對獨立卻又密不可分的，如何把各方面資源協(xié)調(diào)運作好，是關(guān)系到房地產(chǎn)項目成敗的重要問題。而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來實現(xiàn)。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)問題的剖析

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般對開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均己確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都己經(jīng)審查通過，這時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，則很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查(宏觀、微觀調(diào)查)，及對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深入分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題己嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3開發(fā)項目前期工作的質(zhì)量管理

3.1建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負(fù)責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是；①根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施;②按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動;③對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告;④編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。

3.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司完成項目咨詢工作以后，開發(fā)商項目團(tuán)隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給委托方。建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。

4設(shè)計階段的質(zhì)量控制

4.1方案設(shè)計階段。開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。在方案設(shè)計過程中，業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。

4.2設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差;不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。

5施工階段的質(zhì)量控制

項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，以此確保工程的工作過程質(zhì)量。只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有；檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中，可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進(jìn)行監(jiān)控;監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量要求;做好設(shè)計變更的控制工作;做好施工過程中的檢查驗收工作;做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理。當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令;要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度;對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評價和確認(rèn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立和實施質(zhì)量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準(zhǔn)確地過渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計風(fēng)險，滿足市場需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，進(jìn)行質(zhì)量改進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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1、完善政策措施，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價。進(jìn)一步細(xì)化企業(yè)綜合信用等級考核標(biāo)準(zhǔn)，通過對企業(yè)隊伍素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、開發(fā)業(yè)績、經(jīng)營行為等情況綜合考核，評定企業(yè)綜合信用等級，依據(jù)考評結(jié)果進(jìn)行獎懲，提高企業(yè)素質(zhì)，樹立行業(yè)良好形象。

積極扶持企業(yè)做大做強。從資質(zhì)管理、信用評價等方面，幫助企業(yè)做大做強。堅決取締一批常年無開發(fā)項目的弱小企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)走聯(lián)合發(fā)展的路子，選取部分社會信譽好、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進(jìn)行重點扶持。使全市三級以上開發(fā)企業(yè)有現(xiàn)在的81家發(fā)展到100以上。

2、完善管理程序，加強項目管理。認(rèn)真貫徹落實《**省物業(yè)管理條例》，改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目配套設(shè)施建設(shè)管理體制改革，加強對開發(fā)項目建造過程的監(jiān)督管理。組織協(xié)調(diào)市直有關(guān)部門、公用事業(yè)單位和開發(fā)企業(yè)搞好開發(fā)小區(qū)紅線內(nèi)外大小配套設(shè)施建設(shè)。

嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)項目綜合驗收備案制度。要求開發(fā)商嚴(yán)格按照審批的項目規(guī)劃和簽訂的開發(fā)建設(shè)合同對配套設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對沒有按照規(guī)劃、建設(shè)條件意見書進(jìn)行建設(shè)的，或是配套不齊全的開發(fā)建設(shè)項目不予驗收備案。

推行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度。在土地進(jìn)行拍賣前，提出開發(fā)建設(shè)條件，從源頭上對開發(fā)項目配套設(shè)施建設(shè)、住宅性能認(rèn)定、一次性裝修、中水回用、雨水收集、住宅節(jié)能等工作提出要求，提高新建開發(fā)小區(qū)建設(shè)水平。

3、積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅小區(qū)建設(shè)水平。以創(chuàng)建國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)為切入點，積極開展住宅性能認(rèn)定工作，督促企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國家新建居住建筑節(jié)能65%的強制性標(biāo)準(zhǔn)，推廣太陽能建筑一體化、中水回用、地源熱泵和智能化等住宅產(chǎn)業(yè)化新技術(shù)，大力發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅。

4、做好房地產(chǎn)統(tǒng)計工作，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計工作，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)統(tǒng)計年報、季報制度的基礎(chǔ)上，實行房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)統(tǒng)計月報制度，及時對房地產(chǎn)業(yè)運行形勢進(jìn)行分析，及時房地產(chǎn)市場行情，并提出行業(yè)發(fā)展對策，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）強力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工作

1、進(jìn)一步完善工作程序。根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃及村居改造現(xiàn)狀，編制市區(qū)城中村改造與棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度計劃，將城中村和棚戶區(qū)改造任務(wù)分解落實到區(qū)、街道和村居；指導(dǎo)編制城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；及時組織調(diào)查摸底，研究批復(fù)城中村和棚戶區(qū)改造總體策劃方案；協(xié)助辦理城中村和棚戶區(qū)改造拆遷、建設(shè)審批手續(xù)。

2、進(jìn)一步加強統(tǒng)計宣傳，搞好調(diào)查研究。嚴(yán)格執(zhí)行市來源于/區(qū)城中村與棚戶區(qū)改造工作季度統(tǒng)計、通報制度，努力營造各級各部門及社會各界關(guān)心、支持城中村與棚戶區(qū)改造工作的社會氛圍；深入實際，調(diào)查研究，及時發(fā)現(xiàn)典型，總結(jié)經(jīng)驗，推廣經(jīng)驗，查找問題，解決問題。

3、進(jìn)一步加強組織領(lǐng)導(dǎo)，加大工作措施。建議市政府組建XX市城中村與棚戶區(qū)改造辦公室，組建XX市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室，兩個辦公室合署辦公，加強對城中村與棚戶區(qū)改造及房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)；繼續(xù)制定完善鼓勵支持城中村與棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，調(diào)動各級政府、村居和企業(yè)及單位的改造積極性。

（三）大力開展房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作

1、提供信息服務(wù)。認(rèn)真抓好協(xié)會會刊《XX房地產(chǎn)》編輯出版和XX住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的網(wǎng)站建設(shè)，及時準(zhǔn)確地向企業(yè)提供政策法規(guī)、市場動態(tài)、開發(fā)經(jīng)營等方面的信息。

2、提供學(xué)習(xí)培訓(xùn)。采取“請進(jìn)來、走出去”的辦法，通過舉辦培訓(xùn)班與高峰論壇、召開現(xiàn)場會、外出參觀考察，對企業(yè)經(jīng)理、經(jīng)營負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理等各類管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助他們提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3、提供交流服務(wù)。根據(jù)工作實際需要，組織召開協(xié)會會長與副會長、常務(wù)理事會、理事會及各專業(yè)委員會不同層級的會議，針對各類熱門話題，進(jìn)行相互交流，達(dá)到互相啟發(fā)、共同提高的目的。

4、提供合作服務(wù)。針對目前開發(fā)企業(yè)面對的經(jīng)濟(jì)形勢，協(xié)會要積極開展工作，推動企業(yè)之間開展合作，使企業(yè)能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。

篇4

―、重新審視樓盤策劃的作用，走出策劃誤區(qū)

樓盤策劃是根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，采用科學(xué)的策劃手段，以獨特的主題策劃刀核心，在市場凋查利市場定位的基礎(chǔ)上，對未來的房產(chǎn)開發(fā)項日進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的樓盤策劃文本為結(jié)果的綜合性活動。

樓盤策劃涉及面廣，內(nèi)容復(fù)雜。我們應(yīng)該重新認(rèn)識它的地位和作用。

(一)樓盤策劃能為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值。樓盤策劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作的智囊和靈魂，是房產(chǎn)開發(fā)公司高層決策的前提和基礎(chǔ)。首先，樓盤策劃接觸面廣，涉及的環(huán)節(jié)多，從項目立項到物業(yè)管理的各個環(huán)：策劃活動都參與其中。其次樓盤策劃的思維活躍、理論根基深厚，這些都給予房地產(chǎn)開發(fā)公司以啟迪和幫助。房產(chǎn)項目策劃貫穿項目建設(shè)的始終，經(jīng)過市場凋齊、項口選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、房產(chǎn)營銷、物業(yè)管理等一系列過程和環(huán)節(jié)，通過概念的設(shè)計和手段的運用，使開發(fā)的房屋適銷對路，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)和社會價值。

(二)樓盤策劃提高企業(yè)決策的準(zhǔn)確性。目前許多開發(fā)商已經(jīng)意識到了樓盤策劃所起的作川。但是，由于認(rèn)識的偏差，在具體進(jìn)行策劃時，還存在如卜誤區(qū)：

在樓盤策劃的前期和中期，個人決策，盲目決斷，缺乏總體部署；只注重設(shè)計開發(fā)，缺少對市場的凋查研究：只注重樓盤的包裝，忽視物業(yè)管理和服務(wù)。在銷售階段。，觀念落后，不土動尋找市場，抄襲別人的經(jīng)驗：銷售的節(jié)奏太慢，廣告宣傳滯后；銷售廣告過于藝術(shù)化，達(dá)不到宣傳的目的：只注重前期創(chuàng)意，不注意監(jiān)控和信息反饋。更不注意運作方案的調(diào)整和修改。等等現(xiàn)象，不一而足。

總的來說，樓盤策劃過于簡單和機械，這與房地盧企業(yè)的人員素質(zhì)和對策劃的認(rèn)識密切相關(guān)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多起步較晚，管理人員的綜合素質(zhì)較低，樓盤策劃的模式單一，方法簡單，很多策劃是即興之作或。“克隆”抄襲，毫無新意，更談不上創(chuàng)作主題了。這樣就使得樓盤策劃看起來毫無價值。這實際上都是對樓盤策劃的歪曲。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，――切都應(yīng)為策劃服務(wù)，房產(chǎn)開發(fā)首先要確定開發(fā)主題，建筑設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃表現(xiàn)開發(fā)主題，市場營銷則實現(xiàn)策劃方案。這樣的策劃方案才能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、適應(yīng)市場的需要，把握樓盤策劃的標(biāo)準(zhǔn)

樓盤策劃應(yīng)把握以下標(biāo)準(zhǔn)：

(一)獨創(chuàng)原則獨創(chuàng)就是獨到、創(chuàng)新、差異化、有個性。獨創(chuàng)應(yīng)貫穿房產(chǎn)項目策劃的各個環(huán)節(jié)，無論是房產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念，還是策劃方案的制定、營銷推廣的策略，沒有獨創(chuàng)，要在市場中贏得主動地位是不可能的。只有具有獨特的策劃理念、進(jìn)行獨特的主題策劃、手段創(chuàng)新，才能使開發(fā)的產(chǎn)品在眾多的樓盤中別具一格，脫穎而出。創(chuàng)新是房產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

(二)定位原則定位就是給房產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)；項日定位關(guān)系到頂目的發(fā)展方向。必須把握三點：首先從大小兩方面著手，大的方面，要對開發(fā)項日的口標(biāo)、指導(dǎo)思想、總體規(guī)模、發(fā)展方向進(jìn)行總體定位：小的方面包括進(jìn)行主題定位、市場定位、日標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計定位等。第二，把握各項定位內(nèi)容的功能作川，策劃者要全面掌握定位內(nèi)齊的內(nèi)涵，確定定位的難易點，為整個項目的總體定位服務(wù)。第三，運用項目定位的只體方法利技巧。房地產(chǎn)全程策劃定位就是對房產(chǎn)項日從項目前朋的凋查研究到項目后期的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行全過程的策劃，每個環(huán)節(jié)的策劃都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項口以最佳形象走向市場。

(二)客觀原則在房地產(chǎn)策劃的過程中，策劃者應(yīng)努力使自己的主觀意忐符合策劃對象的客觀實際。實事求是地進(jìn)行樓盤策劃，做好市場調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。

(四)可行原則可行就是指房產(chǎn)策劃的方案要達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)和效果，要求房產(chǎn)策劃活動科學(xué)、可行。可行性要求策劃方案經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、社會環(huán)境效益顯著。

(五)入文原則人文原則要求在樓盤策劃中，認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每―個環(huán)節(jié)中，策劃者要充分深入領(lǐng)會人文精神的精髓，運川社會學(xué)原理，分析人口因素對房產(chǎn)市場的要求，把文化因素滲透到項目策劃的各個方面，創(chuàng)立自己的樓盤個性，促進(jìn)產(chǎn)品和企業(yè)品牌的形成。

(六)整合原則住房產(chǎn)項日的開發(fā)中，有各種各樣的客觀資源。為了要達(dá)到預(yù)想的效果，必須進(jìn)行資源的整合：第一，整合資源必須緊緊圍繞項目開發(fā)的主題，達(dá)到提高資源利川效率的目的；第二，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如獨到的主題資源人都是隱性資源，需要策劃者的提煉利創(chuàng)造：第二，要把握資源整合的技巧，在整理分類利組合中，要有的放失，抓住重點，使資源的合力加強，達(dá)到l+l=3的效果。

(七)應(yīng)變原則所謂應(yīng)變就是隨機應(yīng)變。它要求房地產(chǎn)策劃要在冬天復(fù)雜的環(huán)境中，技術(shù)準(zhǔn)確地把握市場發(fā)展變化的日標(biāo)利信息，預(yù)測市場變化發(fā)展的方向，并以此為依據(jù)凋整策劃目標(biāo)、變更策劃方案應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證。應(yīng)變原則要求策劃者增強動態(tài)意識利隨機應(yīng)變觀念，時刻掌握策劃樓盤的變化信息，預(yù)測策劃對象的變化趨勢，掌握曬機應(yīng)變的主動權(quán)，及時調(diào)整策劃目標(biāo)，變更策劃方案。

(八)全局原則全局原則從總體的角度衡量樓盤策劃的成敗。它要求房產(chǎn)策劃要從整體山發(fā)，以人局為重，注意企業(yè)總體日標(biāo)利效益的實現(xiàn)，要求策劃人從企業(yè)長遠(yuǎn)的利益著眼，處理奸眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，以動態(tài)發(fā)展的思路，關(guān)注全局的發(fā)展態(tài)勢。

房戶策劃要綜合運用策劃的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一協(xié)凋地實現(xiàn)策劃的目標(biāo)：

把握人勢――山思路。在把握宏觀人勢的前提卜，根據(jù)每個項日的不同特點，尋找合適的發(fā)展思路，人勢的把握包括中國經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)競爭形勢的判斷。

理念創(chuàng)新――山個性。思路確定斤，選扦擺脫同質(zhì)化的迷局，確定差異化發(fā)展的突破點，總結(jié)提煉山―個能體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展或產(chǎn)品發(fā)展的土旋律。歷年創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、思維創(chuàng)新、整合創(chuàng)新等。

資源整合――山平臺。進(jìn)行項目內(nèi)外資源的整合，創(chuàng)造――個良好的操作平臺，止各種力量發(fā)揮應(yīng)有的作用。

動態(tài)管理――山監(jiān)管。操作過程由專業(yè)技術(shù)人員完成。策劃者作為總參謀，起參謀監(jiān)管什川。監(jiān)管包括對項日重大事件、項日實施的重要環(huán)節(jié)、項日時時節(jié)奏的把握、產(chǎn)品質(zhì)量和品牌的提升等內(nèi)齊的監(jiān)管。

三、分析樓盤策劃的發(fā)展趨勢，占領(lǐng)市場制高點

未來的房產(chǎn)策劃無論是策劃的理念、策劃的方法，還是策劃工作的糾織、策劃的信息收集都將發(fā)生質(zhì)的變化。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制是一個全過程的控制，唯有全過程、各方位的對成本進(jìn)行有效地控制，才能做到控制開發(fā)成本，使項目整體經(jīng)濟(jì)效益的提高能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制貫穿于整個項目，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)項目的五個階段。

1前期調(diào)研階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研階段，不僅要充分考慮項目的市場環(huán)境，還要考慮項目的地理環(huán)境，同時論證項目的可行性，切實做好改項目的前期調(diào)研工作，這是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目要實現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟(jì)效益，必須要做好項目可行性研究，強化成本控制意識。在前期調(diào)研階段，對項目進(jìn)行選擇時，一定要用科學(xué)的方法分析開發(fā)項目的投資效率，充分了解項目的成本、利潤、以及相關(guān)的項目風(fēng)險。同時必須做好現(xiàn)金流量計劃和營銷策劃方案，必須合理安排工程開發(fā)進(jìn)度計劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項目資金使用成本，并確保項目得以順利實施。在項目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、地下室車位設(shè)計配比等各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價的高低。項目投資決策不僅為保障工程造價合理性的前提，而且決定著整個項目的成本、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項目造價這兩者的決定因素在于項目決策的深度。因此，項目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場需求和未來的趨勢；要預(yù)測產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競爭力，準(zhǔn)確制定市場價格，預(yù)測市場的前景；對項目方案展開全方位的考慮，包括市場、環(huán)境以及技術(shù)等，使項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學(xué)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該基于目標(biāo)市場的整體經(jīng)濟(jì)水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級、不同消費能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求以及建筑材料的價格等。

1.3準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：①項目投資；②工程設(shè)計招標(biāo)；③資金籌措；④工程限額設(shè)計等。編制時，應(yīng)實事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價的信息數(shù)據(jù)庫，長期積累投資估算經(jīng)驗；實時收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

2設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段是全面造價管理重點階段之一，其對建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競爭機制是必要的，需要實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度，以達(dá)到成本控制目標(biāo)。主要措施：①通過設(shè)計招標(biāo)選擇設(shè)計單位。應(yīng)該選擇可以保證設(shè)計質(zhì)量的單位，在設(shè)計的過程中，可以對項目進(jìn)行分階段招標(biāo)；②加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。應(yīng)該要求設(shè)計單位實行限額設(shè)計。要定量分析那些可以定量分析的設(shè)計內(nèi)容；在設(shè)計的過程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個平臺；保證建筑材料的經(jīng)濟(jì)性；設(shè)計的過程中要充分使用標(biāo)準(zhǔn)化；基于保證項目達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)下，對設(shè)計的投資金額進(jìn)行限制，同時保證施工圖紙與技術(shù)設(shè)計的一致性，確保總的造價不超過房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資限額；在招標(biāo)過程中，應(yīng)該對設(shè)計公司其提供的設(shè)計概算指標(biāo)提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結(jié)構(gòu)設(shè)計造價；③加強設(shè)計出圖前的審核工作。在工程施工之前，應(yīng)該控制工程的變更，避免因設(shè)計方案的不足或缺陷影響工程造價；在設(shè)計圖的制定之后，應(yīng)該嚴(yán)格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

3招標(biāo)階段

3.1做好招標(biāo)文件及合同的編制

一份好的招標(biāo)文件對項目開發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標(biāo)文件應(yīng)對以下多個方面進(jìn)行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現(xiàn)場情況；④地質(zhì)；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對于工程變更賠償以及處理簽證等，應(yīng)該清晰的寫明時間、結(jié)算方式以及時效等；要合理的制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；要準(zhǔn)備的推算出工期；符合實際的制定各種獎懲條款。

3.2施工隊伍的選擇及施工合同的簽訂

在準(zhǔn)入機制以及資質(zhì)這兩個方面要嚴(yán)格把關(guān)。并且要清楚詳細(xì)的規(guī)定施工單位的注冊資本、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎懲、風(fēng)險范圍、結(jié)算方式等。

3.3做好施工組織設(shè)計的審定

在設(shè)計施工組織的過程中，施工單位有可能會隱藏一些開發(fā)商可以向其索賠的內(nèi)容。這個階段控制造價的方法難以把握，一旦出錯，會使日后結(jié)算難以把控，房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價人員必須全程參與、嚴(yán)加控制。

3.4做好圖紙會審

圖紙會審的工作任務(wù)是由項目實施人員仔細(xì)審核圖紙的內(nèi)容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙以后，應(yīng)該立即組織技術(shù)人員或者聘請專業(yè)人士來審核圖紙。其中重點審查的內(nèi)容包括：①施工圖紙是否完整；②設(shè)計方案是否滿足用戶需求；③質(zhì)量是否達(dá)到國家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟(jì)可行性；⑤有沒有嚴(yán)格控制施工成本等。如果最終審核結(jié)果不合格，那么就需要設(shè)計單位根據(jù)建議進(jìn)行修改并且按時提交，之后重新組織人員進(jìn)行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場以后，在施工隊開工之前，應(yīng)該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會審圖紙。使得施工單位與每個施工人員對工程的設(shè)計與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點，制定解決方案；同時及時發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯，盡量消除各種隱患。圖紙會審?fù)瓿梢院?，要提醒監(jiān)理單位做好問題清單，并且及時交于設(shè)計單位進(jìn)行改進(jìn)和完善。

4施工階段

進(jìn)入工程施工階段，由于工程設(shè)計及招標(biāo)階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價的因素減少。但考慮到其實體屬性，一旦未進(jìn)行較好控制，一樣會導(dǎo)致項目成本失控，可見在該階段進(jìn)行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對工程變更的管理力度

工程變更包括進(jìn)度計劃、設(shè)計、工程項目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設(shè)單位或者政府部門等形成。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責(zé)任，明確工程、預(yù)算等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，對洽商簽證的質(zhì)量負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)不實簽證或者虛假簽證。

4.2對承包商的索賠申請嚴(yán)格審核

在處理承包商的賠償索取時，應(yīng)當(dāng)以合同規(guī)定為基準(zhǔn)。在工程建設(shè)環(huán)節(jié)常常會出現(xiàn)現(xiàn)場簽證，一旦不能進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應(yīng)要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設(shè)單位代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價格差

對建材市場的實時情況預(yù)算人員應(yīng)大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價格，將價差控制在合理范圍。

5竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)?？⒐そY(jié)算要求在結(jié)算核對時認(rèn)真而細(xì)致，面對高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)。同時也要尊重實際，不惡意壓價，在審核時，以良好的職業(yè)道德維護(hù)好開發(fā)項目的信譽。應(yīng)當(dāng)依托合同以及設(shè)計圖紙完成竣工結(jié)算，竣工驗收單是必不可少的。驗收單中應(yīng)當(dāng)注明是否有甩項，結(jié)算時據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)扣減。應(yīng)對預(yù)算的增減帳進(jìn)行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調(diào)價以及材料價差作為重點。審核時應(yīng)當(dāng)對原有招標(biāo)文件進(jìn)行核對，已包含在原標(biāo)底內(nèi)的項目不能再次出現(xiàn)。應(yīng)嚴(yán)格遵守合同以及協(xié)議的相應(yīng)規(guī)定，對于下述費用進(jìn)行合理說明，比如：優(yōu)質(zhì)獎、技措費以及提前獎等，并對工程尾款的會簽與結(jié)算復(fù)審等制度認(rèn)真進(jìn)行推行，從而使結(jié)算的質(zhì)量得到保證。

6結(jié)束語

由上可知，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有過程的成本予以控制，勢必能夠達(dá)到對項目開發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場競爭中贏得效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2011,(6).

[2]肖子偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(3):12.

篇6

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開發(fā)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：

房地產(chǎn)開發(fā)是一種動態(tài)過程，許多工程要花費幾年甚至十幾年才能完成。因此，難以準(zhǔn)確計算出整個開發(fā)期內(nèi)的建設(shè)費用及收益值。從工程承接至完成之間有不可避免的時滯，消費者愛好的變化、經(jīng)濟(jì)圈中的興衰或銀行利率的變化等也是難以預(yù)測的。這些不確定因素客觀上增加了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點，房地產(chǎn)開發(fā)只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，風(fēng)險管理意識淡薄、風(fēng)險管理機構(gòu)缺失、風(fēng)險管理手段單一，使房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險因素對項目的影響，認(rèn)真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容，以期能夠為有效化解房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中的風(fēng)險提供一些參考。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理理論

1. 風(fēng)險管理的相關(guān)定義。根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是人們對未來行為的不確定性而可能引致的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。在房地產(chǎn)投資的范疇內(nèi)，風(fēng)險專指投資主體在項目開發(fā)的整個過程中將遭受損失的可能性和后果程度。風(fēng)險管理就是對該可能性和產(chǎn)生的后果進(jìn)行分析、評估、預(yù)防、控制的過程。

2. 房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險管理的意義。風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。風(fēng)險管理基于風(fēng)險識別衡量和科學(xué)分析，使其既能夠為風(fēng)險損失的出現(xiàn)與衡量提供科學(xué)、準(zhǔn)確的計算基礎(chǔ)，正確識別、衡量風(fēng)險，為管理、處置風(fēng)險提供科學(xué)決策基礎(chǔ)；又能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法，對各種風(fēng)險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合。

風(fēng)險管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)投資主體決策的科學(xué)化、合理化，減少決策的風(fēng)險性。風(fēng)險管理利用科學(xué)系統(tǒng)的方法，管理和處置各種風(fēng)險，有利于投資主體減少和消除經(jīng)營風(fēng)險、決策失誤風(fēng)險等。其實施措施可以將損失減少到最低限度，或在損失發(fā)生后及時合理地得到經(jīng)濟(jì)補償，這就直接或間接地減少了企業(yè)的費用支出，從而保障了投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)。

風(fēng)險管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)商增強風(fēng)險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發(fā)提供安全的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析

風(fēng)險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險,實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險,在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1、項目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的,是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

2、項目的投資支持能力風(fēng)險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后,由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策,對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn);或者是成本過程控制嚴(yán)重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過多等等原因,導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求,給項目建設(shè)造成的風(fēng)險(可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險)。

3、項目的合約履行能力風(fēng)險。在項目運作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復(fù)性)特點,建設(shè)周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤,那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。比如,在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

4、項目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)險。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。

5、項目的“政府”風(fēng)險。“政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的對策建議

1. 樹立風(fēng)險價值觀念。房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動是有風(fēng)險的，即在一定條件下和一定時期內(nèi)可能會發(fā)生各種不同的結(jié)果。如果開發(fā)商選擇了某項投資方案，既有可能出現(xiàn)收益，也有可能出現(xiàn)虧損，風(fēng)險與收益都是相對的。樹立風(fēng)險價值觀念，就是要求決策者依據(jù)財務(wù)活動所面臨的風(fēng)險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。如果籌資時風(fēng)險較高，則必須降低成本支出，反之則要提高成本支出。

2．積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定符合質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項原則(①以顧客為關(guān)注焦點;②領(lǐng)導(dǎo)作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統(tǒng)方法;⑥持續(xù)改進(jìn);⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關(guān)系。規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。

3.重視項目完成過程中階段性工作、實施結(jié)果的評價考核,及時總結(jié)經(jīng)驗,為企業(yè)正確認(rèn)識自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評定由項目管理層組織進(jìn)行,也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計劃的節(jié)點控制目標(biāo)進(jìn)行,考核的內(nèi)容是計劃的節(jié)點控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況,考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計劃、調(diào)整目標(biāo),是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項目管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分,考核評價的對象是項目管理層(主要是項目經(jīng)理),考核的內(nèi)容是按照《項目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo),對項目實施情況、項目管理水平、管理績效進(jìn)行終結(jié)評價,確認(rèn)階段性考核的結(jié)果,確認(rèn)最終結(jié)果,確認(rèn)項目管理組織(項目部)的職能是否具備“解體”。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)項目的建設(shè)是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復(fù)性特點和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項目過程的各種風(fēng)險，風(fēng)險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設(shè)的過程實際上就是風(fēng)險管理、規(guī)避風(fēng)險的過程，而風(fēng)險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進(jìn)行的，每個風(fēng)險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；控制；項目

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的意義

企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。而成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，加強成本管理有利于適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，可以讓房企有下調(diào)房價的主動權(quán)。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

2.房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

2.1成本管理的范圍過小

受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理而言，往往只是關(guān)注生產(chǎn)成本如何管理，而對供應(yīng)與銷售的環(huán)節(jié)卻未有過多的考慮，這種觀念往往是達(dá)不到市場經(jīng)濟(jì)的要求。根據(jù)成本動因的理論來看，企業(yè)的所有成本，從生產(chǎn)到消費者手中的所有過程，其成本不僅僅是指制造成本，而是貫穿于產(chǎn)品生命周期的一切成本。所以，成本管理不僅僅是涵蓋了物質(zhì)產(chǎn)品成本，同時也涵蓋了非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、環(huán)境成本等。

2.2成本管理觀念較為落后

以往的成本管理理念認(rèn)為降低成本的主要手段就是節(jié)約，而按照現(xiàn)代成本管理的理論來看，成本降低也是有一定的極限的。在一些情況下，減少成本的費用可能會使企業(yè)效益和工程質(zhì)量下降。所以，這樣的成本管理是一種消極的而不是積極的成本管理。從這個意義上來說，企業(yè)不應(yīng)該只是采用減少成本來達(dá)到管理成本的目的，而是要利用科技進(jìn)步來提高生產(chǎn)率，以便獲得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地價、建筑勞務(wù)、材料價格都有大幅度的上漲，而房地產(chǎn)生產(chǎn)成本也就隨之上升，但很多企業(yè)存在成本管理落后、物流管理失控，嚴(yán)重的浪費現(xiàn)象，致使成本無形中大大上升了。除此之外，還會經(jīng)常出現(xiàn)成本核算不實的現(xiàn)象，其一是由于核算從業(yè)人員未能從思想上引起重視，其二是企業(yè)管理者為了達(dá)到某些目的故意調(diào)節(jié)所致，企業(yè)好像是盈余，其實是在虧損，企業(yè)管理者缺乏科學(xué)的成本管理意識。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪費。

3.加強成本控制管理的措施

3.1決議方案期間工程造價成本的控制

在決議方案期間，是房地產(chǎn)商要做工程造價成本的最為重要的期間，因而，好的策劃方案書和精確的成本報價核算是房地產(chǎn)工程能否順暢進(jìn)行的確保。因而，要做好房地產(chǎn)根底材料的收集和商場研討。房地產(chǎn)工程比較復(fù)雜，觸及許多類別和專業(yè)，簡單受許多的要素干擾，要求收集許多根底材料和做好商場研討。在工程施工開端前，決議方案人員要安排優(yōu)異的對施工地址的地質(zhì)狀況、大型設(shè)備以及建筑施工材料報價收購進(jìn)行全方位的了解，要對周邊的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開展水平做一個牢靠的剖析和研討。為核算造價成本人員供給牢靠的數(shù)據(jù)和豐厚的材料，然后為方案單位方案好的施工方案打下良好根底。

商場研討主要是對行將建造的項目進(jìn)行可能性和可行性進(jìn)行剖析，有關(guān)部門要對進(jìn)行證明，對商場占有率和房地產(chǎn)要求做一個合理的評估；要仔細(xì)剖析研討國家對房地產(chǎn)職業(yè)出臺的各項規(guī)則方法，猜測將來開展的趨勢，為房地產(chǎn)公司開展供給極好的前提條件，為全部工程項目的建造供給牢靠的依據(jù)。

其次，工程項目建造的決議方案應(yīng)多方面征求意見，要采納團(tuán)體決議方案的手法，處理好當(dāng)時和長遠(yuǎn)利益的聯(lián)系，嚴(yán)格各項準(zhǔn)則法令，防止房地產(chǎn)出資的盲目性，然后完結(jié)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)職業(yè)良性開展。

3.2方案期間工程造價成本的控制

方案期間是全部房地產(chǎn)項目進(jìn)行造價成本控制的要害，在這一期間要求建筑師和方案師采納盡可能多的技巧和方法，爭取方案出最優(yōu)化最文眉的方案。這就要求公司和方案人員做到以下幾個方面：榜首，要嚴(yán)格方案方案的評定，包括根底構(gòu)造、平面方案、施工圖方案以及核算進(jìn)程等方面，鋼筋含量、混凝土含量、施工圖核算和變更費用等要到達(dá)規(guī)范。第二，在具體施工安排方案上，要方案優(yōu)化，不能存在趕工的表象，防止呈現(xiàn)過錯，不然就會有很大的費事，后果不堪設(shè)想。第三，在方案變更上要依據(jù)實際狀況，要多從施工方案上考慮，方案的變更會給工程造價成本添加可猜測性的難度，影響施工工期和質(zhì)量，因而，方案變更要充分考慮技術(shù)、法令、經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量多方面要素，盡量不添加成本，掌握好這個度，既不能太高也不能太低，這對造價人員提出了更高的要求。第四，依據(jù)簽定合同進(jìn)行限額方案，假如方案概算超出審定的工程造價或許其他一些過錯，就可以采納以下方法：在方案進(jìn)程中發(fā)現(xiàn)的過錯，就要在不變更本來方案構(gòu)思、規(guī)范和進(jìn)度下進(jìn)行無償修正；在施工期間發(fā)現(xiàn)過錯，就要依據(jù)合同采納相應(yīng)的結(jié)局方法，方案單位就要承擔(dān)損失和進(jìn)行補償。方案方案不只要有極好的可行性，還要愈加合理愈加經(jīng)濟(jì)，這樣才干極好的控制和辦理工程造價的成本。

3.3招投標(biāo)收購期間

招投標(biāo)收購是房地產(chǎn)項目成本控制進(jìn)程中的一個重要環(huán)節(jié)。在這個期間通常存在工程量是不是準(zhǔn)確，評標(biāo)是不是規(guī)范，是不是有不正當(dāng)競爭等一系列問題存在。所以說，在這一期間，我們對設(shè)備、材料收購一定要堅持選用確保工程質(zhì)量，削減收購成本的準(zhǔn)則。材料收購貨品質(zhì)量好欠好，報價是不是有競爭力，將會對房地產(chǎn)項目的總成本，以及最終的收益都會有一定的影響。為了對收購期間的費用辦理進(jìn)行辦理，我們要進(jìn)行限額收購，并對其間顯著違背辦理基準(zhǔn)的費用做出科學(xué)的剖析，一起做出科學(xué)的決議方案。

3.4施工期間工程造價成本的控制

施工期間是房地產(chǎn)資金投入量比較大的期間，對這一期間造價成本的具體控制和辦理就顯得尤為重要。

（一）加強合同管理

合同在控制與辦理工程造價成本中的重要性不言而喻，從核算到結(jié)算，從付款到索賠，合同是一個很重要的依據(jù)和確保。這就要求房地產(chǎn)公司要有清晰的法令意識和職責(zé)意識，盡可能的剖析和總結(jié)出各施工項目的特色，簽定的合同條款要全部緊密，不能呈現(xiàn)一絲疏忽，不能發(fā)作歧義，導(dǎo)致不必要的膠葛和費事。要依據(jù)合同樹立相應(yīng)的監(jiān)督機制，清晰資金的流向，清晰具體施工細(xì)則和職責(zé)分工，從成本辦理上樹立資金控制系統(tǒng)，按合同對工程進(jìn)度款進(jìn)行審閱，防止腐敗表象發(fā)作，防止資金失控，削減工程出資風(fēng)險和資金補償膠葛，確保工程按期順暢的進(jìn)行。

（二）對工程變更的控制

工程變更是為了非常好的完結(jié)工程項目按期竣工，而在施工進(jìn)程中進(jìn)行剖析、評估和改善，確保施工更安全合理。工程變更辦理人員不得隨意對項目進(jìn)行變更，在多方考慮的狀況下，要與工程造價人員密切配合，做好具體的技術(shù)鑒定和成本剖析，充分表現(xiàn)各自的優(yōu)勢，使用各方面資本，對工程變更的形成的有利和不利影響作出明確評估，在歸納各方面定見后斷定是不是進(jìn)行變更。工程項目變更不能違背合同的各項條款規(guī)則，必須在合同要求規(guī)模以內(nèi)。變更后的報價要依據(jù)本來規(guī)則履行，假如沒有本來報價，就要萬確按合同要求進(jìn)行合理評價，在通過各方仔細(xì)剖析研討后，工程項目才干按變更方案進(jìn)行。

（三）對施工材料報價的控制

施工材料出資在房地產(chǎn)施工中占有很大比重，控制好原材料報價可以極好的降低工程造價的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益。而影響施工原材料報價要素許多，比如運送間隔、天氣狀況、質(zhì)量品牌、質(zhì)料產(chǎn)地、寄存時刻等，都會使材料報價的距離很大，這種報價的動搖會對工程造價的成本發(fā)作很大的影響。這就要求造價人員要有敏銳的觀察力和洞察力，對商場行情了若指掌，挑選報價適宜質(zhì)量有確保的材料；要掌握商場最新動態(tài)和信息，對于不一樣材料的基本狀況進(jìn)行分類和剖析，收集生產(chǎn)商和銷售商的有關(guān)信息，要求最優(yōu)報價和材料；要有一些固定的供貨商和貨品來源地，確保在施工期間材料可以源源不斷地供給。只要挑選質(zhì)量牢靠，報價合理的材料，才可有效控制工程造價的成本，進(jìn)步工程的經(jīng)濟(jì)效益和贏利，確保工程施工的質(zhì)量。

3.5竣工審閱期間工程造價的控制

最終的竣工期間也不能忽略對工程造價的辦理，假如收官作業(yè)做欠好，還會對全部工程形成不良影響，要確保工程高質(zhì)量的完結(jié)，就要仔細(xì)對待竣作業(yè)業(yè)，不得隨意敷衍塞責(zé)。主管部門要安排施工單位和方案單位等進(jìn)行工程質(zhì)量檢驗，造價人員要依據(jù)合同對全部工程的出資進(jìn)行決算，對財政進(jìn)行盤查清點，依據(jù)施工方案圖和變更的工程項目進(jìn)行總結(jié)，理清各方要承擔(dān)的職責(zé)和責(zé)任，調(diào)整工程核算和出資。還要導(dǎo)致對竣工材料辦理作業(yè)的重視，按實際狀況陳述工程量和工程造價，不得隱秘虛報，要合理分配竣工中所需費用，仔細(xì)照實的核算成本，一起要防止壞賬死賬表象，確保工程款準(zhǔn)時回收；加強工程收尾作業(yè)監(jiān)督力度，準(zhǔn)時完結(jié)竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力財力的浪費，要活躍表現(xiàn)檢驗審閱監(jiān)督作用，加強竣工期間各項資金辦理，不斷總結(jié)經(jīng)驗，為今后的施工供給學(xué)習(xí)和協(xié)助。

4.結(jié)束語

房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，單靠自覺是不夠的。必須建立一個強有力的、實時參與的監(jiān)督機構(gòu)在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)實行監(jiān)督管理，以確保各項制度和目標(biāo)的嚴(yán)肅性。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞：消費者導(dǎo)向 房地產(chǎn)營銷 體驗式營銷

引言

房地產(chǎn)企業(yè)實施的體驗式營銷系指以顧客與產(chǎn)品、企業(yè)及企業(yè)人之間的互動為基礎(chǔ)，來刺激企業(yè)與消費者之間產(chǎn)生積極的感官與情感交流，并使得顧客認(rèn)可企業(yè)給出的產(chǎn)品或服務(wù)的定義的一個營銷過程。房地產(chǎn)體驗式營銷是在充分考慮消費者體驗感和實質(zhì)性利益的基礎(chǔ)上，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方案作出人性化改進(jìn)，從而有效促進(jìn)消費者的購買欲望轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實收益，實現(xiàn)企業(yè)價值和消費者利益的雙重最優(yōu)化目標(biāo)。

消費者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗式營銷模式的若干問題

（一）房地產(chǎn)體驗式營銷的營銷主題定位問題

房地產(chǎn)企業(yè)體驗式營銷方案的營銷主題定位存在如下不容忽視的問題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位缺乏精準(zhǔn)性，企業(yè)產(chǎn)品無法給消費者留下獨特印象，導(dǎo)致消費者難以快速從眾多房地產(chǎn)品牌中有效識別其產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利本性決定開發(fā)商傾向于模仿當(dāng)前熱銷樓盤的營銷主題定位模式，產(chǎn)品定位隨波逐流。例如多數(shù)開發(fā)商的樓盤開發(fā)貪大求洋，偏好使用“高檔社區(qū)、上流品味、水岸雅景、傳世名宅”等內(nèi)容空泛的宣傳噱頭，未能使消費者清楚認(rèn)知該小區(qū)的具體功能定位和質(zhì)量優(yōu)越之處（尹麗，2011）。其二，部分房地產(chǎn)企業(yè)重視對小區(qū)營銷主題定位和品牌宣傳，忽視對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷主題定位和品牌打造。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特定小區(qū)的營銷主題設(shè)計和品牌建設(shè)只能給企業(yè)帶來一次利潤回報，而企業(yè)營銷主題設(shè)計和品牌打造則可以增進(jìn)企業(yè)可持續(xù)競爭能力。消費者的消費行為對其關(guān)系網(wǎng)內(nèi)的親朋好友具有顯著的激勵性，具有良好口碑的企業(yè)品牌有助于促使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額呈幾何倍數(shù)增長。其三，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷主題定位缺乏有效的全流程設(shè)計。消費者體驗的改進(jìn)是一個持續(xù)、漸進(jìn)式過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將增進(jìn)消費者利益的基本理念貫穿到從項目調(diào)研到小項目立項，從市場細(xì)分到市場營銷策略實施的每個階段。

（二）房地產(chǎn)體驗式營銷產(chǎn)品設(shè)計的問題

其一，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計未能充分考慮消費者對周邊景觀設(shè)計的需求，或在景觀設(shè)計環(huán)節(jié)盲目追求奢華設(shè)計效果，忽視景觀設(shè)計對消費者價值的增進(jìn)。房地產(chǎn)景觀設(shè)計中存在如下具體問題：一是景觀設(shè)計前期準(zhǔn)備工作中忽視與房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群體的充分溝通，在景觀設(shè)計的整體效果協(xié)調(diào)和后序施工階段未能將消費者對景觀設(shè)計的訴求有效整合進(jìn)景觀設(shè)計方案中，從而導(dǎo)致景觀設(shè)計與消費者需求的背離。二是開發(fā)商在“貪大求洋”心態(tài)的誤導(dǎo)下盲目追求景觀設(shè)計奢華效果，使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目表現(xiàn)為奢華、浮躁、異國情調(diào)的特點，忽視占消費者主流的中產(chǎn)階級對“鄰里和睦、生活溫馨”社區(qū)的迫切需求。在房地產(chǎn)小區(qū)景觀設(shè)計方案的決策方式須從房地產(chǎn)企業(yè)決策者個人獨斷式?jīng)Q策方式，向以充分市場調(diào)研為數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)，以消費者為導(dǎo)向的民主決策型決策方式轉(zhuǎn)變。三是房地產(chǎn)企業(yè)的景觀設(shè)計存在個性化不足，模仿性凸顯的特點，同質(zhì)化景觀設(shè)計和建設(shè)模式與消費者個性化需求特征相背離。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑設(shè)計師與消費者之間缺乏有效的互動渠道，致使房地產(chǎn)前期設(shè)計方案偏離消費者導(dǎo)向，降低消費者體驗水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視房地產(chǎn)開發(fā)所具有的長周期、動態(tài)性等特點，只考慮房地產(chǎn)項目立項階段的市場調(diào)研，對于后續(xù)階段市場變化缺乏有效的跟蹤，對房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的國家及地區(qū)政策環(huán)境缺乏深入研究，上述市場因素和政策因素加大了房地產(chǎn)企業(yè)增進(jìn)消費者體驗的努力的難度。

其三，由房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計瑕疵所衍生的不良房地產(chǎn)營銷策劃方案也不利于增進(jìn)消費者體驗水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)在知曉其產(chǎn)品存在明顯質(zhì)量瑕疵的前提下，不積極履行對消費者的告知義務(wù)，反而采取廣告促銷等營銷技巧來掩飾其產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵或夸大其住宅價值。此種營銷策劃的實質(zhì)是用“廣告創(chuàng)意”來掩飾“品質(zhì)瑕疵”，是房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的心智博弈和利益對抗，對開發(fā)商的誠信和消費者的實質(zhì)利益都造成了損害。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還存在強制消費者簽訂權(quán)責(zé)不平等的格式合同，房屋實際交付面積小于合同約定面積，房屋預(yù)售廣告浮夸現(xiàn)象普遍，售后服務(wù)條款難以落實等問題，其根源在于我國房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)尚不健全，行政管理當(dāng)局監(jiān)管不力，以及房地產(chǎn)企業(yè)缺乏消費者導(dǎo)向意識，致使房地產(chǎn)營銷行為與消費者利益相背離。

（三）房地產(chǎn)體驗式營銷方案的實施階段問題

基于消費者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗式營銷的實施階段存在如下問題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)實施的促銷價格策略顯單調(diào)，未能與改善消費者體驗水平的營銷目標(biāo)實現(xiàn)有機結(jié)合。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略一般遵循著在開盤階段采取低價促銷策略，在中后期樓盤推廣階段采取穩(wěn)步提價策略，其目的是試圖給消費者營造一種樓盤熱銷，產(chǎn)品銷售緊俏、供不應(yīng)求的幻象，從而激勵消費者盡快支付購房款。該定價策略背后的營銷理念是假設(shè)消費者屬于沖動型購買者，其購買行為缺乏理性，這一策略所期待制造出的熱銷假象有引發(fā)消費者逆反心理的可能。房地產(chǎn)企業(yè)在制定價格策略時應(yīng)當(dāng)充分考慮消費者的購房心理價位，采取市場導(dǎo)向型價格策略，并根據(jù)房地產(chǎn)熱銷周期和競爭對手的價格定位來適時調(diào)整本企業(yè)的產(chǎn)品價格。其二，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷策略顯單調(diào)，重視形式華麗，忽視實質(zhì)利益，缺乏對消費者的實質(zhì)性讓利行動（黃天虎，2011）。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較為重視營造房地產(chǎn)促銷活動的火爆場面，各種熱場式促銷方案偏重營造形式上的熱烈營銷氣氛，并無確鑿證據(jù)表明此類方案可以實質(zhì)性改善銷售結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)的形式化促銷策略的成本最終都要攤薄在單位面積的銷售價格上，其實質(zhì)上是增加了消費者的購房負(fù)擔(dān)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷廣告策略重視運用華麗的效果圖和浮夸的廣告語來刺激消費者的購買欲，廣告中很少明示該物業(yè)對消費者的體驗感提升和實際價值增進(jìn)有何幫助。導(dǎo)致上述問題的根源在于房地產(chǎn)企業(yè)忽視了營銷活動的過程性和長期性，未能重視在營銷策略的制定和實施階段與消費者展開積極互動。

消費者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗式營銷模式實施對策

（一）營銷主題定位環(huán)節(jié)的體驗式房地產(chǎn)營銷策略

體驗營銷的核心內(nèi)容是挖掘客戶的真實需求信息，掌握客戶需求的內(nèi)在驅(qū)動因素及其對增進(jìn)企業(yè)價值的幫助，并據(jù)此研究客戶的心理體驗水平。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費者對房地產(chǎn)的需求定位已然從傳統(tǒng)的“居者有其屋”的物質(zhì)性需求層面上升為“營造家庭溫馨，改進(jìn)生活方式”的情感式精神層面的需求（趙劍英，2009）。體驗式房地產(chǎn)營銷模式的營銷主題定位可從如下方面展開：其一，以生態(tài)宜居性為主題設(shè)計體驗式房地產(chǎn)營銷方案。在房地產(chǎn)客戶的消費決策過程中，除了對房屋本身質(zhì)量及價格提出基本要求之外，更多的消費者開始關(guān)心房地產(chǎn)的生態(tài)型及宜居性價值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前消費者特征的變動趨勢，以生態(tài)性及宜居性作為房地產(chǎn)營銷主題設(shè)計的核心理念。其二，以營造消費者體驗氛圍為主導(dǎo)來設(shè)計體驗式房地產(chǎn)營銷方案。房地產(chǎn)營銷方案的主題設(shè)計內(nèi)容是房地產(chǎn)企業(yè)傳遞品牌理念和承諾的載體，體驗主題不是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念內(nèi)容的重復(fù)，而是以提升消費者體驗水平為導(dǎo)向?qū)Ψ?wù)內(nèi)容進(jìn)行重構(gòu)，將企業(yè)服務(wù)內(nèi)容與消費者體驗活動有機結(jié)合為一體。消費者體驗是包含情感、認(rèn)知與行為于一體的復(fù)雜心理過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適合消費者消費特征的方式刺激消費的感官，創(chuàng)造令消費者印象深刻的體驗感，確保營銷方案與消費者的情感訴求的高度一致性。

（二）產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗式營銷策略

在房地產(chǎn)體驗式營銷模式的產(chǎn)品開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)心體驗式房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)給企業(yè)帶來的價值增進(jìn)，而消費者更為關(guān)注自我消費欲求的滿足程度。在進(jìn)行體驗式房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)營銷主題的不同和目標(biāo)市場的差異性來制定恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品開發(fā)策略。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可從如下方面選擇適合本企業(yè)特點的體驗式營銷產(chǎn)品設(shè)計角度：其一，房地產(chǎn)企業(yè)可從營造營銷情景的方式強化消費者體驗感知度。情境式營銷體驗系指房地產(chǎn)企業(yè)通過營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品消費氛圍的方式向顧客傳遞產(chǎn)品價值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)超越傳統(tǒng)的居住需求體驗要求，使得消費者感知到其購買的絕非單純的房屋，而是以房屋實體為基礎(chǔ)的居住環(huán)境。這要求房地產(chǎn)企業(yè)突出其開發(fā)區(qū)內(nèi)的精致景觀設(shè)計，并使得消費者認(rèn)知到房地產(chǎn)項目周邊的高尚教育、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施給其物業(yè)實體價值帶來的情境體驗價值增值。其二，房地產(chǎn)企業(yè)可通過在產(chǎn)品設(shè)計中融入房地產(chǎn)項目參與體驗項目的方式來增強消費者對該項目的情感體驗價值。美國學(xué)者巴里·費格教授指出，形象與情感是營銷世界的力量源泉。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊扣以人為本，在營銷產(chǎn)品開發(fā)中融入文化理念，強化消費者在房地產(chǎn)項目設(shè)計與建設(shè)過程中的參與度，從而增強消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的愉悅感受，提升消費者對房地產(chǎn)企業(yè)的情感認(rèn)知價值（戴春山，2011）。

（三）營銷方案實施環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗式營銷策略

其一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從增進(jìn)客戶物業(yè)價值的角度來設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷方案。具體而言，一是要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化對客戶需求特征的跟蹤調(diào)查，深入把握特定區(qū)域的特定客戶群的需求特征，以客戶個性化需求為基礎(chǔ)，因地制宜的設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)品和營銷方案；二是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變對待客戶的購買要求和投訴建議的應(yīng)對策略，將客戶放置在企業(yè)運營的核心地位，特別應(yīng)當(dāng)對客戶的非理性要求給出積極的、人性化的解決方案，從而營造良好的企業(yè)形象；三是重視建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的開放、公平、公正的利益博弈平臺，誠摯邀請業(yè)主積極參與房地產(chǎn)項目的營銷策劃和物業(yè)管理，在增進(jìn)業(yè)主物業(yè)價值的前提下提升房地產(chǎn)項目的銷售額和收益率水平。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握與行業(yè)內(nèi)競爭者的競爭與合作關(guān)系定位。鑒于房地產(chǎn)項目的天然壟斷性，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭者之間可以在如下領(lǐng)域結(jié)成企業(yè)聯(lián)盟并采取合作策略：一是房地產(chǎn)客戶信息資源及營銷策略等方面實現(xiàn)知識共享；二是聯(lián)盟內(nèi)部的企業(yè)伙伴之間可以采取共同的防御策略以應(yīng)對外部競爭者對本地市場的入侵。再者，即便合作伙伴企業(yè)之間也存在一定強度的競爭關(guān)系。這是由于房地產(chǎn)合作企業(yè)擔(dān)心過度的資源整合將導(dǎo)致本企業(yè)在未來市場競爭中喪失領(lǐng)先地位，故將在合作中采取一定的自我保護(hù)措施。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過制定有別于競爭對手的差異化營銷策略的方式，有效規(guī)避競爭對手特長，凸顯本企業(yè)優(yōu)勢領(lǐng)域，從而鞏固本企業(yè)核心競爭力優(yōu)勢地位。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以強化內(nèi)部員工管理水平為基礎(chǔ)來確保體驗式營銷策略的有效實施。房地產(chǎn)企業(yè)員工是企業(yè)與消費者展開溝通的橋梁，是企業(yè)實施一切營銷方案的基礎(chǔ)性人事保障。房地產(chǎn)企業(yè)若想提升消費者的體驗水平，首先則需在企業(yè)內(nèi)部塑造良好的員工服務(wù)文化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為員工創(chuàng)設(shè)有利于有營銷才華員工通過公平競爭脫穎而出的制度環(huán)境，為員工提供充分的個人成長發(fā)展空間；為員工提供具有濃郁人文關(guān)懷的企業(yè)文化環(huán)境，形成企業(yè)、員工與客戶之間相互理解、關(guān)懷的良好企業(yè)文化氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)期許員工對待客戶的方式作為企業(yè)對待員工的方式，有助于企業(yè)潛移默化的培養(yǎng)員工善待客戶的信念，并在此思維慣式的作用下有效改善客戶的體驗水平。

參考文獻(xiàn)：

1.尹麗.當(dāng)前房地產(chǎn)體驗營銷存在的問題及策略研究[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報，2011.25（5）

2.黃天虎.房地產(chǎn)業(yè)顧客參與對品牌忠誠的影響—顧客體驗的中介作用[D].南京財經(jīng)大學(xué)，2011

篇9

房地產(chǎn)咨詢合同范文1委托方(甲方)：

服務(wù)方(乙方)：

甲方委托乙方承擔(dān)“XXX地塊項目”(暫定名稱)規(guī)劃設(shè)計顧問咨詢服務(wù)工作，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂該項目規(guī)劃設(shè)計和項目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略的顧問咨詢服務(wù)合同(以下簡稱“本合同”)。甲、乙雙方同意進(jìn)行密切配合，并按照合同規(guī)定，履行各自的責(zé)任。

一、 項目規(guī)模：

本項目總占地面積：約 畝;

二、 服務(wù)邊界：

在合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)對甲方本項目的規(guī)劃設(shè)計給予專業(yè)顧問咨詢的支持，具體工作內(nèi)容如下：

1、對本項目項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計全程顧問咨詢： ⑴對項目規(guī)劃設(shè)計的定位提出專業(yè)意見;

⑵對項目規(guī)劃設(shè)計的總體布局提出專業(yè)意見;

⑶對項目規(guī)劃設(shè)計的功能分布及空間布置提出專業(yè)意見;

⑷對項目規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及戶型配比提出專業(yè)意見; ⑸對項目規(guī)劃設(shè)計的配套設(shè)施規(guī)劃的合理、完整性提出專業(yè)意見; ⑹對項目規(guī)劃設(shè)計的建筑風(fēng)格提出專業(yè)意見;

⑺對項目規(guī)劃設(shè)計的住宅及商業(yè)規(guī)劃提出專業(yè)意見;

⑻對項目規(guī)劃設(shè)計的園林規(guī)劃提出專業(yè)意見;

⑼對項目規(guī)劃設(shè)計的路網(wǎng)布局提出專業(yè)意見;

⑽對項目規(guī)劃設(shè)計的目前及未來市場風(fēng)險規(guī)避、后續(xù)項目發(fā)展提出專業(yè)意見;

2、項目用地的建筑方案設(shè)計全程顧問咨詢服務(wù)：

⑴對項目規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提出專業(yè)意見;

⑵對每期項目建筑方案的建筑形式、建筑單體外立面的造型、色彩組合、使用材質(zhì)等提出專業(yè)意見;

⑶對每期項目建筑方案的戶型配比及戶型設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑷對每期項目建筑方案的商業(yè)規(guī)劃細(xì)化提出專業(yè)意見;

⑸對每期項目建筑方案的環(huán)境景觀設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑹對每期項目規(guī)劃設(shè)計的路網(wǎng)布置提出專業(yè)意見;

⑺對每期項目規(guī)劃設(shè)計的安防消防布置設(shè)計提出專業(yè)意見;

⑻對每期項目規(guī)劃設(shè)計的交通消防分布設(shè)計提出專業(yè)意見;

3、項目成本控制：

根據(jù)本項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計和建筑方案設(shè)計的內(nèi)容，從該項目區(qū)域發(fā)展和項目營銷策略角度，結(jié)合品質(zhì)要求，提出對項目成本控制的專業(yè)意見。

4、項目形象和企業(yè)品牌建設(shè)：

通過該項目規(guī)劃的后續(xù)發(fā)展及甲方企業(yè)發(fā)展對土地的規(guī)劃需求，編制并提交：

⑴項目形象品牌建設(shè)發(fā)展策略的專業(yè)建議;

⑵甲方以此項目為契機的企業(yè)品牌發(fā)展策略的專業(yè)建議。

5、其它方面：

⑴參加甲方組織的各類針對性考察學(xué)習(xí);

⑵參加關(guān)于項目的有關(guān)會議及討論;

⑶提交甲方要求的各類報告及建議書。

備注：以上服務(wù)工作所提交的成果應(yīng)根據(jù)該項目開發(fā)節(jié)奏、強度，視階段性不同針對性地提出相應(yīng)的調(diào)整和修改，以支撐項目的順利推進(jìn)。

6、顧問咨詢服務(wù)工作要求：

⑴乙方應(yīng)對顧問咨詢工作持有專業(yè)服務(wù)態(tài)度，對各提案或方案提出專業(yè)可行參考意見，發(fā)揮為甲方項目穩(wěn)定良性運作的參謀支持作用;

⑵乙方提出的專業(yè)建議需附帶以下內(nèi)容以供甲方對乙方提出建議的可行性進(jìn)行論證：

①該建議相關(guān)的規(guī)劃知識及政策法規(guī)支持;

②該建議在規(guī)劃報批通過的經(jīng)驗或技巧;

③該建議在市場或同行業(yè)可借鑒的先進(jìn)范例、經(jīng)驗或新信息支持。 ⑶乙方需準(zhǔn)時參加甲方通知的各類會議;

⑷乙方需按照甲方要求及時間規(guī)定準(zhǔn)時提交各類書面報告及建議書。

四、 服務(wù)目標(biāo)

對本項目的規(guī)劃設(shè)計和項目、企業(yè)品牌建立發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行全程顧問咨詢，為甲方該項目在規(guī)劃設(shè)計、成本控制、風(fēng)險規(guī)避、項目形象建立、后續(xù)發(fā)展、企業(yè)品牌建設(shè)等方面起到參謀、顧問作用，使本項目實現(xiàn)甲方社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益最大化發(fā)展。

五 、服務(wù)費用

1、在本合同范圍內(nèi)，本項目全程顧問咨詢服務(wù)費共計：人民幣XX萬元整(￥XXX元)，該費用包括乙方人員的各種工作過程中產(chǎn)生的費用，

2、雙方約定，如因以下情況出現(xiàn)的費用，由甲方承擔(dān)：

1)由甲方指定的，非廣西本省范圍內(nèi)的專項考察的出差費用。

2)乙方在顧問咨詢作業(yè)過程中，應(yīng)甲方要求派出人員赴非本項目所在城市與外協(xié)機構(gòu)溝通的出差費用。

六 付款方式

1、項目全程顧問咨詢費用以分階段方式支付，具體分期如下：

⑴在雙方簽定合同后X天內(nèi)，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費預(yù)付款：人民幣XXX萬元整(￥XXX元)。

⑵甲方本項目完成項目用地概念性規(guī)劃暨總圖設(shè)計，并通過甲方和合作單位審定后XXX天內(nèi)，甲方支付乙方項目全程顧問咨詢費第二筆款：人民幣伍萬元整(￥50000元)。

⑶甲方本項目完成每期項目用地的建筑方案設(shè)計后，并通過甲方和合作單位審定后十五天內(nèi)，甲方每期支付乙方該期項目全程顧問咨詢費人民幣XXX萬元整(￥XXX元)/每期。

⑷其余款項在甲方完成該項目全部建筑方案設(shè)計后，并通過甲方和合作單位審定后半年內(nèi)逐步支付完成。

3、上述各階段付款均以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金形式支付。

銀行資料如下：

戶 名：

帳 號：

開戶行：

七 合同終止

1、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務(wù)作業(yè)，因甲方責(zé)任非正常終止，甲方應(yīng)根據(jù)乙方實際工作進(jìn)度情況給予乙方相應(yīng)

的補償。

2、如出現(xiàn)在乙方已完成本合同所約定的部分全程顧問咨詢服務(wù)作業(yè)，因乙方責(zé)任非正常終止，乙方根據(jù)項目的實際工作進(jìn)度情況給予甲方相應(yīng)補償。

3、如經(jīng)甲方評估乙方的工作確未按本合同要求完成或完成情況未能推動本項目進(jìn)程，甲方有權(quán)終止合同，甲方不需承擔(dān)違約責(zé)任，同時甲方不需再支付未付余款。

八 其他

1、本合同的訂立、生效、解釋、履行、變更或爭議均應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行法律和有關(guān)規(guī)定辦理。

2、本合同書如需增訂或刪除，必須經(jīng)雙方授權(quán)代表協(xié)商并同意后簽訂補充合同。

3、其它未盡事宜另以補充協(xié)議(合同條件)為準(zhǔn)。

4、本合同一式肆份，雙方各持兩份，具同等法律效力，雙方簽字蓋章后即日生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文2委托人(甲方)

人(乙方)

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方完成的有關(guān)事宜，訂立本合同。

第一條 策劃(咨詢)項目

第二條 委托項目進(jìn)度

策劃工作分為兩個階：

第一階段：策劃市場調(diào)查，包括商圈調(diào)查、目標(biāo)人群調(diào)查、目標(biāo)市場調(diào)查、產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)查和競爭對手調(diào)查5個內(nèi)容，并對整體項目進(jìn)行初步定位，雙方溝通達(dá)成共識后進(jìn)入第二階段。本階段完成雙方溝通用的《 》的中期匯報演示文本，期限為自合同書生效之日起 至 個工作日。

2.第二階段：在甲方認(rèn)可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關(guān)內(nèi)容做出進(jìn)一步完善，完成《 》，期限為 至 個工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過 個工作日。

第三條 合同金額和付款方式

1.策劃咨詢費為 元人民幣(￥ 元)。

1)合同簽訂之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預(yù)付費，即人民幣 元(￥ 元)。

2)乙方完成項目整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當(dāng)場做出演示講解，甲方認(rèn)可后日內(nèi)，甲方足額支付策劃費余款人民幣 元(￥ 元)，乙方方能將《 》的正式文本交付甲方。

2.乙方前往甲方進(jìn)行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔(dān)，在甲方調(diào)查工作的交通、住宿費用由甲方承擔(dān)。

第四條 甲方責(zé)任與權(quán)利

1.甲方須指派專人(須書面指定)作為聯(lián)絡(luò)人，負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)絡(luò)并協(xié)助乙方工作;

2.為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;

3.為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認(rèn);

4.及時向乙方支付報酬;

5.如果就委托項目內(nèi)容、期限做出原則性改變的決策，應(yīng)及時通知乙方，并采取適當(dāng)措施，便于乙方及時調(diào)整工作。

第五條 乙方責(zé)任與權(quán)利

1.由擔(dān)任專家組總負(fù)責(zé)人指派專人擔(dān)任專門聯(lián)絡(luò)人;

2.按進(jìn)度計劃完成各階段任務(wù)，保證質(zhì)量，及時與甲方溝通;

3.按甲方提出的指導(dǎo)性要求修改和完善各階段策劃成果;

4.保守甲方的商業(yè)機密，未經(jīng)甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內(nèi)容。

第六條 成果歸屬和冠名宣傳

1.成果歸屬甲方所有;

2.乙方在保守甲方項目相關(guān)商業(yè)機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權(quán)利。

第七條 違約責(zé)任

由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并支付當(dāng)期款項。

第八條 合同終止

1.本合同履行完畢自動終止;

2.一方違約并承擔(dān)責(zé)任后自動終止;

3.任何一方無權(quán)單方面要求終止，待雙方協(xié)商一致后，簽訂終止協(xié)議;

4.甲乙雙方同意終止時須以書面形式確定。

第九條 合同爭議

本合同履行過程中出現(xiàn)爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，并以補充協(xié)議形式載明;協(xié)商不成時，任何一方可向人民法院起訴。

第十條 合同有效期

本合同正本一式兩份，甲乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力。本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達(dá)成策劃意向;自甲方支付第一筆款項 萬元到達(dá)賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產(chǎn)咨詢合同范文3甲方：

乙方：

鑒于：

1、甲方經(jīng)合法方式獲得 XXXX 地塊項目的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，項目土地性質(zhì)為住宅用地，其土地使用年限為 70 年，項目產(chǎn)品種類為公寓、花園住宅、別墅等。XXX路項目總占地約 19.74 萬㎡,規(guī)劃設(shè)計總建筑面積約 20 萬㎡。為快速回收開發(fā)資金，樹立甲方公司的品牌，降低房產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場風(fēng)險，甲方需要借助于擁有項目策劃和營銷經(jīng)驗的房地產(chǎn)中介機構(gòu)支持或介入，幫助開發(fā)項目的順利運作。

2、乙方系全國知名的專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)，其策劃、營銷團(tuán)隊具有多年房地產(chǎn)項目的策劃營銷、銷售執(zhí)行的經(jīng)驗，有能力為甲方的項目提供全過程的營銷、策劃及銷售服務(wù)。

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就甲方投資開發(fā)的南潯年豐路項目交由乙方策劃和全程營銷總事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條、 委托內(nèi)容

根據(jù)本項目的特殊情況，以及目前項目開發(fā)的進(jìn)度，甲方?jīng)Q定分階段對乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)服務(wù)委托。甲方承諾在乙方無重大過錯情況下，甲方將繼續(xù)委托乙方擔(dān)當(dāng)本項目后續(xù)營銷策劃和銷售工作(若甲方安排銷售人員，到時由雙方共同銷售)。待項目開盤前3個月，甲乙雙方本著友好協(xié)商的原則，簽訂本合同的補充協(xié)議，進(jìn)一步明確傭金、銷售進(jìn)度、銷售底價等事項。本合同階段甲方委托乙方進(jìn)行項目前期研究定位及推向市場銷售前的全程咨詢服務(wù)，具體委托范圍為：

1、 房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析：南潯房地產(chǎn)住宅市場調(diào)研與分析，項目同類物業(yè)類型房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析，項目周邊住宅市場分析，項目周邊同類型物業(yè)競爭市場分析，未來一定階段內(nèi)的房地產(chǎn)市場走勢分析;

2、 項目及產(chǎn)品定位：根據(jù)市場需求、根據(jù)市場競爭態(tài)勢、根據(jù)項目位置特征，以及對未來市場走勢分析的基礎(chǔ)上，對該項目進(jìn)行定位、對開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行定位，以及各類不同產(chǎn)品的體量配比;

3、 項目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議：規(guī)劃、建筑效果、房型設(shè)計、景觀設(shè)計、物業(yè)管理、會所功能等建議。

第二條、 合同期限

本合同自簽訂之日起生效，至項目開始推向市場銷售后失效;執(zhí)行銷售則階段另行簽署合同。

第三條、前期咨詢服務(wù)內(nèi)容

1、項目目標(biāo)市場調(diào)研與分析。

2、項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計建議。

3 、項目企劃概念策劃及現(xiàn)場銷售(另行簽訂合同,費用另行商定)。 具體明細(xì)詳見附件。甲方與乙方簽訂營銷合同時，則前期咨詢服務(wù)費用實行優(yōu)惠收取，即乙方返還全部前期咨詢服務(wù)費用給甲方(在傭金中扣除)。

第四條、前期服務(wù)費支付方式

前期咨詢服務(wù)費用總計25萬元整，服務(wù)周期為8個月，具體支付方式如下：

1、本合同簽訂后5天內(nèi)，甲方支付前期服務(wù)啟動資金10萬元人民幣(大寫：壹拾萬元整);

2、本合同簽訂后30個工作日內(nèi)，乙方提交《目標(biāo)市場研究報告》;

3、本合同簽訂后60個工作日內(nèi)，乙方提交《項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議報告》，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);

4、本合同簽訂后5個月內(nèi)，乙方提供市場、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整);

5、本合同簽訂后8個月內(nèi)，乙方提供市場、產(chǎn)品跟進(jìn)服務(wù)，甲方支付前期咨詢服務(wù)費5萬元人民幣(大寫：伍萬元整)。

第五條、其它約定

1、本合同簽訂后一周內(nèi)，乙方向甲方遞交為本項目服務(wù)的工作小組人員名單，以及工作小組內(nèi)人員主要工作業(yè)績介紹。并確定固定的工作小組組長人選，如果乙方更換工作小組主要人員，或工作小組組長，必須事先告知甲方，并得到甲方的認(rèn)可。

2、本合同簽訂后，甲乙雙方將定期或不定期召開工作會議，除相關(guān)的工作小組人員參加外，乙方保證指派總監(jiān)以上級別技術(shù)管理人員參加。

3、乙方提交報告后，甲方應(yīng)該在一周內(nèi)給予確認(rèn);

4、甲方承諾，如果在乙方無重大過錯的情況下，甲方與乙方簽訂后續(xù)的銷售補充協(xié)議，按市場傭金結(jié)算。

第六條、雙方的權(quán)責(zé)

1、甲方的責(zé)權(quán)

1.1、在乙方過程中，甲方有權(quán)派出代表檢查乙方的工作進(jìn)度，督促乙方的工作;

1.2、乙方制作的對外宣傳廣告、涉及甲方利益對外簽訂的合同須事先征得甲方書面同意。

1.3、甲方有權(quán)力要求乙方修改乙方提交的方案、各類報告。

2、乙方責(zé)權(quán)

2.1、全面地、適當(dāng)?shù)?、及時地完成事項;

2.2、信守職業(yè)道德，保守甲方商業(yè)機密，積極維護(hù)甲方的利益與名譽;

2.3、乙方有權(quán)力、有義務(wù)本著順利做好項目的本意，真實向甲方提出一系列的合理化建議，不能無原則的迎合甲方而最終使項目造成損失。

第七條、違約處理

甲、乙雙方中任何一方單方面解除本合同，對責(zé)任方均按未支付總金額的 2倍標(biāo)準(zhǔn)賠償給對方。

第八條、免責(zé)條款

1、因不可抗力，如戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、海嘯、傳染病、火災(zāi)及其他不可預(yù)見、不可預(yù)防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力致當(dāng)事人無法繼續(xù)履約的，可免予承擔(dān)違約責(zé)任。

3、一旦發(fā)生不可抗力事件，雙方應(yīng)積極協(xié)商，并盡其最大努力為雙方繼續(xù)履行本合同及補救或減輕該等相應(yīng)而應(yīng)采取必要措施。

第九條、糾紛的處理

1、本合同在履約中發(fā)生糾紛的，可由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成的向法院起訴。

2、合同的簽約地為 XXX 市，合同的履約地為 XXX 。

第十條、合同的生效

1、本合同經(jīng)雙方法定代表或者授權(quán)代表簽字并加蓋法人公章后即行成立且生效。

2、本合同壹式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份。

3、附件與本合同具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇10

(一)城市建設(shè)領(lǐng)域

(1)京滬高鐵濟(jì)南西客站片區(qū)綜合體開發(fā)建設(shè)項目

京滬高鐵西客站片區(qū)位于主城區(qū)西部,規(guī)劃面積約55 平方公里,功能定位金融、商務(wù)、會展、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的城市副中心,其中核心區(qū)6平方公里。目前,站前廣場項目已具備建設(shè)條件。

(2)濟(jì)南市小清河片區(qū)綜合體開發(fā)建設(shè)項目

小清河開發(fā)建設(shè)地區(qū)東起東繞城高速公路,西至濟(jì)南西編組站,南起北園大街開發(fā)帶及工業(yè)北路,北至黃河南岸,總面積約120平方公里,沿線規(guī)劃開發(fā)片區(qū)26塊,開發(fā)總面積約1700公頃。小清河綜合治理工程計劃分兩期實施,一期工程已完成;二期工程計劃2012年完成。改造后小清河將成旅游休閑、商貿(mào)服務(wù)、生活居住多功能、復(fù)合型城市綜合體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。

(3)濟(jì)南市天橋區(qū)鵲山龍湖綜合體開發(fā)建設(shè)項目

項目規(guī)劃范圍南起黃河北大堤,北至黃河北展大堤,西靠李家岸引黃干渠,東至國道104,總面積43平方公里。該項目是集娛樂休閑、旅游觀光、生態(tài)保護(hù)、都市農(nóng)業(yè)等功能于一體的大型生態(tài)項目,已列入省級重點工程,并通過國家黃委項目施工許可等審批。建成后,可形成商住及旅游開發(fā)建設(shè)用地866公頃,每年觀光旅游可達(dá)100萬人次。

(二)工業(yè)領(lǐng)域

1、新能源產(chǎn)業(yè)

(1)山東力諾太陽能電力股份有限公司300MW光伏電池片項目

公司是專業(yè)從事太陽能電池、組件及光伏發(fā)電系統(tǒng)的研發(fā)、制造與銷售的國際化高科技集團(tuán)公司。計劃建設(shè)300MW光伏電池片生產(chǎn)項目,并配套建設(shè)九條晶體硅電池生產(chǎn)線及生產(chǎn)廠房。產(chǎn)品規(guī)格:125mm×25mm,156mm×56mm光伏電池片,厚度0.24μm。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為:IEC。項目總投資2億美元,合作方式為合資或合作。

(2)山東豪特太陽能有限公司百萬臺太陽能熱水器自動化生產(chǎn)線項目

公司成立于1994年,是全國能源重點高新科技企業(yè)之一,年產(chǎn)太陽能熱水器20萬臺、年銷售額2900萬美元。公司規(guī)劃建設(shè)國內(nèi)最大太陽能熱水器自動化生產(chǎn)線,計劃年產(chǎn)量達(dá)到100萬臺。項目總投資4500萬美元,合作方式為合資或合作。

(3)濟(jì)南高新區(qū)多晶硅光伏電池及應(yīng)用系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)化項目

濟(jì)南高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新區(qū)之一,園區(qū)道路、供排水、熱、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善。根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,擬引進(jìn)建設(shè)規(guī)模年產(chǎn)晶體硅光伏電池2.4MW,太陽能電池組件7.2 MW,太陽能光伏玻璃幕墻2.4 MW,年產(chǎn)逆變器10萬臺、控制器10萬臺的企業(yè)。項目總投資5000萬美元,合作方式為合資合作。

(4)山東寶雅新能源汽車公司電動汽車制造項目

公司于2007年開始生產(chǎn)電動汽車,擁有電動車底盤傳動、驅(qū)動電機的適配優(yōu)化、高速高扭直流變頻無刷電機、可換擋前驅(qū)變速箱等核心技術(shù),產(chǎn)品主要出口歐洲和美國,已通過了歐盟的EEC認(rèn)證。項目占地67公頃,投產(chǎn)后計劃年產(chǎn)低速電動汽車6萬輛,其中70%以上出口美國和歐洲市場。投產(chǎn)后預(yù)計年銷售收入2.86億美元。項目總投資4000萬美元,合作方式為合資或融資。

2、電子信息產(chǎn)業(yè)

(5)國家信息通信國際創(chuàng)新園(CIIIC)項目

國家信息通信國際創(chuàng)新園簡稱CIIIC,是國家科技部、工業(yè)和信息化部(原信息產(chǎn)業(yè)部)、商務(wù)部與山東省共同建立的國家創(chuàng)新園區(qū)。重點發(fā)展世界級軟件、集成電路、網(wǎng)絡(luò)通信、數(shù)字裝備以及信息服務(wù)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。園區(qū)配套設(shè)施已基本完成,已有微軟、IBM、NEC等一批知名企業(yè)入園。

(6)濟(jì)南西區(qū)數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目

項目占地面積約為100公頃,規(guī)劃建筑面積60萬平方米。園區(qū)按國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,區(qū)內(nèi)2萬平方米“山東數(shù)娛大廈”已投入使用。園區(qū)周邊集中了8所駐濟(jì)高校,人才密集,環(huán)境優(yōu)美,現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施齊全,主要引進(jìn)文化創(chuàng)意及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目。

(7)濟(jì)南晶恒電子有限責(zé)任公司6英寸功率半導(dǎo)體芯片生產(chǎn)線項目

公司是山東省半導(dǎo)體行業(yè)的龍頭企業(yè),2008年全國分立器件與集成電路銷售額排名第19位。項目規(guī)劃建設(shè)一條線寬為0.35-0.8μm的6英寸功率半導(dǎo)體器件芯片生產(chǎn)線。廠房規(guī)劃占地面積1.7萬平方米,總建筑面積5萬平方米,生產(chǎn)線產(chǎn)能24萬片/年。投產(chǎn)后,每年可新增銷售收入6570萬美元。項目總投資3200萬美元,合作方式為合資或合作。

3、生物醫(yī)藥及化工產(chǎn)業(yè)

(8)山東藍(lán)金生物工程有限公司治療癌癥新型靶向緩釋藥物融資項目

山東藍(lán)金生物工程有限公司是主要進(jìn)行抗癌新藥研究開發(fā)的高科技企業(yè),公司在山東大學(xué)建立了腦細(xì)胞研究中心,在濟(jì)南留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園建立了藥物開發(fā)綜合實驗室。該項目以緩釋技術(shù)為平臺,以靶向給藥為手段,研制了一系列國內(nèi)外首創(chuàng)的靶向介入(植入、注射)的局部緩釋制劑,以降低藥物的毒副作用,達(dá)到治愈疾病或延長生存期、提高患者生存質(zhì)量的目的,是國家重點支持發(fā)展的醫(yī)藥新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。公司已申請國內(nèi)外專利幾十個。項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)技術(shù)研發(fā)已完成。項目總投資1142萬美元。

(9)濟(jì)南明鑫制藥馬來酸氟吡汀、雷奈酸鍶等原料與制劑改造項目

公司是山東省重要的核酸類醫(yī)藥產(chǎn)品、醫(yī)藥制劑的專業(yè)生產(chǎn)廠家,其主導(dǎo)產(chǎn)品肌苷原料藥在全國同行業(yè)居第二位。非阿片類中度鎮(zhèn)痛藥臨床需求量大,項目原料藥國際市場需求旺盛。該項目投產(chǎn)后,新增原料藥產(chǎn)品年總產(chǎn)量約17噸,新增制劑產(chǎn)品馬來酸氟吡汀膠囊60萬粒/年和雷尼酸鍶顆粒劑500萬袋/年,新增銷售收入1500萬美元。項目總投資710萬美元,合作方式為投資入股、參股。

(10)濟(jì)南華陽應(yīng)用技術(shù)有限公司精細(xì)化工生產(chǎn)項目

公司主要產(chǎn)品為煙草薄片粘合劑,高速卷煙膠、甲殼素等,產(chǎn)品已通過ISO9001及ISO2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。公司尋求合作伙伴,擴大再生產(chǎn)。項目總投資429萬美元,合作方式為合資或合作。

4、農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)

(11)濟(jì)南市商河縣畜牧肉食加工項目

商河周邊六縣(市)均為畜牧大縣(市),畜牧產(chǎn)品資源十分豐富。計劃引進(jìn)規(guī)?；竽寥庵破飞罴庸て髽I(yè)。項目計劃總投資575萬美元,合作方式為獨資或合作。

(12)濟(jì)南市商河縣大蒜及蔬菜深加工項目

商河縣大蒜種植面積1.4萬公頃,年產(chǎn)各類蒜薹10萬噸,蒜頭30萬噸,蒜油含量比為0.24%―0.3%。全縣現(xiàn)有冷庫33座,存儲能力16800噸。規(guī)劃引進(jìn)大蒜蔬菜深加工及儲運龍頭企業(yè),建設(shè)大蒜及蔬菜加工、儲藏基地,以提升加工的規(guī)模與檔次。項目計劃總投資570萬美元,合作方式為獨資或合作。

(三)金融商貿(mào)及房地產(chǎn)開發(fā)

(1)濟(jì)南高新區(qū)引進(jìn)擔(dān)保、創(chuàng)投等金融服務(wù)業(yè)項目

濟(jì)南高新區(qū)擬引進(jìn)中外投資擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司等金融服務(wù)業(yè)項目,滿足濟(jì)南市和高新區(qū)中小企業(yè)融資擔(dān)保、高科技創(chuàng)業(yè)投資需求。濟(jì)南市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚,民營企業(yè)數(shù)量眾多,總體規(guī)模較大,高新項目較多,資金需求量大,發(fā)展投資擔(dān)保業(yè),具有廣闊的市場前景。

(2)濟(jì)南市金融商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)項目

濟(jì)南市金融商務(wù)中心區(qū)東至順河街、西至緯二路、北到經(jīng)二路、南到經(jīng)七路,地處濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)(CBD)內(nèi),面積約80公頃,規(guī)劃總建筑規(guī)模約468萬平方米。該項目通過拆舊建新、置換改造等方式,重點引進(jìn)金融機構(gòu)總部和區(qū)域性總部。項目已納入全省及全市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃策劃方案已經(jīng)基本完成。

(3)濟(jì)南百年老商埠區(qū)項目

該項目規(guī)劃范圍為緯一路、經(jīng)一路、經(jīng)四路、緯五路、小緯六路的合圍區(qū)域,占地面積約0.76平方公里,拆遷約43公頃,需拆遷各類建筑約48萬平方米,新建面積92.5萬平方米。項目利用區(qū)域內(nèi)濟(jì)南老商埠保留的德式、英式、日式及中西合璧的多種建筑,規(guī)劃建設(shè)特色商務(wù)、文化、旅游、商業(yè)、住宅等項目。

(4)濟(jì)南市歷城區(qū)賽馬場商業(yè)用地開發(fā)項目

項目所在地濟(jì)南市歷城區(qū)港溝鎮(zhèn),規(guī)劃總用地93公頃?，F(xiàn)有居住用地兩塊,面積分別為4.6公頃、11公頃;商業(yè)用地三塊,面積分別為1.3公頃、1.9公頃、0.5公頃。項目比鄰濟(jì)南全運會賽馬場,是我國長江以北第一家賽馬場,全運會后,賽馬場將是一座集運動、生態(tài)、休閑于一體的馬術(shù)主題公園。項目所在地環(huán)境優(yōu)美,服務(wù)配備設(shè)施齊全。

(5)濟(jì)南市市中區(qū)魯能?領(lǐng)秀城商業(yè)綜合中心項目

該項目總用地面積10.52公頃,容積率1.60,地上建筑面積17萬平米,包括購物中心10萬平米,規(guī)劃建設(shè)以百貨、超市為主題,綜合零售、餐飲、娛樂等功能為一體的一站式購物中心,輻射整個濟(jì)南南部區(qū)域。此外,五星級酒店及高檔寫字樓各3.5萬平米。目前地上物已基本清除,建設(shè)、規(guī)劃等各項開發(fā)條件已經(jīng)成熟。

預(yù)計項目總投資1.4億美元,該項目既可以由開發(fā)商按照投資商要求規(guī)劃設(shè)計并建設(shè),建成后整建制出售,也可由投資商分塊開發(fā)建設(shè)。

(四)旅游文化休閑娛樂

(1)濟(jì)南市歷城區(qū)華山歷史文化公園項目

項目位于歷史名山華山,文化歷史底蘊深厚。依托景區(qū)內(nèi)省級重點文物保護(hù)單位華陽宮等景觀,規(guī)劃建設(shè)面積14平方公里的國家級公園。隨著小清河的改造,項目將形成區(qū)域內(nèi)連通大明湖、護(hù)城河的大山水旅游格局。目前景區(qū)總體規(guī)劃已通過國務(wù)院和省市批準(zhǔn),項目已列入濟(jì)南市 “十一五”總體規(guī)劃,是省、市重點生態(tài)旅游建設(shè)項目。預(yù)計項目總投資7.14億美元,合作方式為合資或獨資。

(2)濟(jì)南市長清區(qū)小柿子園片區(qū)(歡樂世界)項目

該項目位于長清區(qū)主城南側(cè),規(guī)劃建設(shè)以現(xiàn)代化主題游樂園為主,美食街、酒店、住宅等作為功能補充。初步測算,主題游樂園運營四年可收回成本,住宅的稅前利潤年率達(dá)到42%,同時,將帶動餐飲、住宿、娛樂及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目前期策劃方案已完成。預(yù)計項目總投資2.85億美元,合作方式為整體出讓土地,旅游加地產(chǎn)綜合開發(fā)。