一、引言

商場物業(yè)是指建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設中的重要功能組成部分，其功用就是為消費者提供購物場所。如今，隨著人們消費水平和消費能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質的物業(yè)管理在商場運營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎性內(nèi)容包括保潔、綠化、設備設施養(yǎng)護及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。

二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時間性強、服務繁多、結構復雜、功能齊全，設備設施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。

（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題

××商城管理守則

前言

尊敬的租戶：

為把××城建成一個興旺、安全、文明、整潔、環(huán)境優(yōu)美的專業(yè)市場，本公司將高標準、高素質地做好××城的各項服務及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶執(zhí)行。敬請各住租戶務必仔細閱讀《管理守則》內(nèi)容，明確雙方的權利、責任與義務。并向本公司簽訂承諾書,共同遵守執(zhí)行。

衷心希望在我們對您的服務中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對我們的管理工作予以客觀評價，以進一步提高××城的服務質量和管理水平，如有不足之處，懇請各位租戶提出定貴的意見。

××城管理有限公司

內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響,近年來我國商業(yè)物業(yè)在開發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問題,分析其原因,并提出相應的解決措施。

關鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運營措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營理念和管理技術落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時間,是否接受進行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

一、前言

在邁入21世紀的今天,我國商品經(jīng)濟越來越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費環(huán)節(jié),也越來越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場的延續(xù)和補充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟高度發(fā)達的國家,物業(yè)管理服務的項目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設前后飛物業(yè)使用全過程,同時延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標客戶群認定、市場行情調(diào)研和預測、項目建設融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。

隨著商品經(jīng)濟意識在國人頭腦中的深入,為了適應經(jīng)濟、搞活流通,甚至增加就業(yè)機會,我國各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點、服務網(wǎng)點、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務網(wǎng)點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產(chǎn)權是獨立與多元化并存的。對于物業(yè)管理從業(yè)人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務的對象有業(yè)主、使用人、消費者等多重顧客,服務內(nèi)容也由簡單勞動密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權人經(jīng)營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業(yè)管理。

商服物業(yè)管理就是為了適應商服物業(yè)產(chǎn)權及顧客多元化,以經(jīng)營效益為導向的特定需求,為促進商品交換而提供服務的一個新的物業(yè)管理服務領域。

二、商服物業(yè)的分類

商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業(yè)競爭,消費者行為的改變,零售商業(yè)服務業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實。基本上來說,零售商業(yè)務業(yè)的經(jīng)營方式可分為以下幾個商業(yè)形式:

摘要：隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場經(jīng)濟高速發(fā)展環(huán)境下，更是需要注重加強內(nèi)部控制水平，以此適應新時期對物業(yè)管理服務的需求。本文分析當前商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)部控制過程中存在的問題，提出針對性的解決策略，旨在為提升商業(yè)物業(yè)管理水平獻力。

關鍵詞：物業(yè)管理；內(nèi)部控制；改進分析

1前言

近年來，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新和改革，為商業(yè)物業(yè)管理的良性發(fā)展帶來了機遇。由于商業(yè)物業(yè)管理水平會直接影響著企業(yè)的服務質量，提升商業(yè)物業(yè)管理水平，促進企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展便要從內(nèi)部控制改進的方面入手，并且在物業(yè)管理中形成穩(wěn)定持續(xù)性的工作狀態(tài)，才能有效提升服務質量和經(jīng)濟效益。

2內(nèi)部控制應用到商業(yè)物業(yè)管理的概述

內(nèi)部控制是指企業(yè)為實現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值，以更加嚴密完整的控制體系，將具有控制職能的方法和程序進行規(guī)范化、系統(tǒng)化的調(diào)整，保證內(nèi)部財務信息質量，實現(xiàn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中可持續(xù)發(fā)展。將內(nèi)部控制應用到商業(yè)物業(yè)管理中能夠規(guī)范內(nèi)部各項業(yè)務的開展，有效提升物業(yè)服務水平。由于近年來人們生活水平和收入的提升，對于服務種類以及質量的要求明顯提升。商場物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)，也是大型商場服務的進一步延伸。經(jīng)過數(shù)年發(fā)展后，我國物業(yè)管理已經(jīng)取得了一定的進展，但在激烈的市場競爭下，物業(yè)管理行業(yè)的相對分散仍會造成企業(yè)發(fā)展失衡，也影響自身的競爭力。越來越多的商業(yè)物業(yè)企業(yè)意識到加強內(nèi)部控制的重要性，紛紛制定內(nèi)部控制制度，并優(yōu)化內(nèi)控方式，其目的是保證內(nèi)部資產(chǎn)的真實完整，經(jīng)濟活動能夠按照預算嚴格執(zhí)行，在減少企業(yè)潛在風險的基礎上促進企業(yè)的良性發(fā)展[1]。

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理服務收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權人（以下簡稱產(chǎn)權人）和房屋使用人（以下簡稱使用人）的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家計委、建設部《**住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》和《**市物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定，制定本辦法（以下簡稱辦法）。

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并取得物業(yè)管理資質等級證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務的收費。

第三條**市物價局是全市物業(yè)管理服務收費的主管機關，區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務收費的管理機關。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的指導和監(jiān)督。

第四條**市物價局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價部門對物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領導、分級管理。**市物價局的管理職責是：

（一）制定物業(yè)管理服務收費管理辦法及其它有關政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務收費價格水平；

*8年是公司發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“優(yōu)質服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發(fā)展面臨的機遇、困難和挑戰(zhàn)，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現(xiàn)各項工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成公司發(fā)展規(guī)劃上確立的目標奠定扎實的基礎。

今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、完善企業(yè)機制，強化基礎管理

l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。

l計財部肩負著調(diào)控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經(jīng)濟業(yè)務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業(yè)的相關法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

l行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務標準和質量、不斷創(chuàng)新員工培訓內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關系，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境。

20*年是公司發(fā)展規(guī)劃蓄勢的一年，也是我們工作繼往開來的新的一年，除了要一如既往地堅定“優(yōu)質服務”的理念外，還要開拓工作思路，準確分析公司發(fā)展面臨的機遇、困難和挑戰(zhàn)，強化危機意識，提倡實干意識，同心同德，實現(xiàn)各項工作全面健康有序地發(fā)展，為全面完成公司發(fā)展規(guī)劃上確立的目標奠定扎實的基礎。

今年我公司工作重點主要有以下幾個方面：

一、完善企業(yè)機制，強化基礎管理

l綜合管理部要緊抓基礎管理，突出重點，不斷加大對各管理處的監(jiān)管力度。對一些發(fā)生過事故的小區(qū)，重點加強監(jiān)督檢查，對管理處相關負責人組織學習，分析原因。嚴格執(zhí)行公司各項制度，對存在的發(fā)出意見書，落實整改，強化小區(qū)責任評估工作推進力度，使各管理處長效監(jiān)管機制健全。

l計財部肩負著調(diào)控公司各項費用的合理支出，保證公司財務物資的安全的職責。明年財政部實行的新的會計準則，對財務人員提出了更高的要求，很多賬務的處理都要在充分了解經(jīng)濟業(yè)務實質的基礎上進行判斷后才能進行，所以，計財部要加強內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動溝通，在做好日常會計核算的基礎上，不斷學習，提高團隊綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營活動，按照財政部會計準則和集團財務管理制度及物業(yè)的相關法律法規(guī)的要求，力求會計核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細、做好日常財務管理工作。

l行政辦辦公室在今年工作的基礎上，明年以公司對物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務標準和質量、不斷創(chuàng)新員工培訓內(nèi)容等方面做扎實有效工作。強化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門、管理處保持良好的協(xié)作關系，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境。