導(dǎo)語(yǔ)：《物業(yè)管理案例分析》匯編----實(shí)訓(xùn)案例篇（4）一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[案例十九]

設(shè)備功率過(guò)剩怎么辦

上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司管理的福興大廈原設(shè)計(jì)5-6樓為餐飲、酒家，7-15層為辦公樓，均帶有套內(nèi)衛(wèi)生間，為此設(shè)計(jì)中二級(jí)污水處理以每小時(shí)用水流量為20立方米每小時(shí)，選用風(fēng)機(jī)11千瓦二臺(tái)，但大樓竣工后，7-15層辦公樓套內(nèi)衛(wèi)生間改為樓層公用衛(wèi)生間，5-6樓經(jīng)招租后，也改為辦公樓。因此，用水流量大大減少，實(shí)際二級(jí)污水處理每小時(shí)流量?jī)H為5立方米每小時(shí)，故原配套11千瓦風(fēng)機(jī)嚴(yán)重過(guò)剩，這時(shí)候企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了修理還是更換的分歧。

[提示]

綜合大廈由于設(shè)計(jì)和實(shí)際竣工使用后用途有所改變，原設(shè)計(jì)有部分設(shè)備不甚合理，通過(guò)適當(dāng)改造，可節(jié)約大量費(fèi)用。

[案例分析]

物業(yè)管理公司組合子有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行了認(rèn)真的測(cè)算，并提出幾套方案進(jìn)行論證。經(jīng)過(guò)測(cè)算，根據(jù)目前用水量，只要配備4千瓦的風(fēng)機(jī)就足夠保證設(shè)備的正常運(yùn)行，與原11千瓦的風(fēng)機(jī)相比，僅每年電費(fèi)就可節(jié)省2.4萬(wàn)元。從不同方案費(fèi)用對(duì)比看，對(duì)遠(yuǎn)設(shè)備改造費(fèi)用3000元，更換費(fèi)用3萬(wàn)元，相關(guān)10倍，但更新后選用風(fēng)機(jī)的型號(hào)更先進(jìn)了，且3-5年內(nèi)基本無(wú)維修費(fèi)用。所以，以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，還是長(zhǎng)痛不如短痛，物業(yè)管理公司決定采用更新方案。

[案例二十]

小區(qū)車(chē)庫(kù)成了“酒窖”

某小區(qū)11號(hào)樓的52戶居民們投訴稱(chēng)11號(hào)樓原有兩層車(chē)庫(kù)，為小區(qū)居民停車(chē)專(zhuān)用，這是全小區(qū)業(yè)主參與投資的公共配套設(shè)施?？墒?，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司卻將第二層車(chē)庫(kù)分別出租給了兩家公司，車(chē)庫(kù)的一半被當(dāng)作存酒的倉(cāng)庫(kù)，另一半則被一外地商家修理復(fù)印機(jī)和存放硒鼓碳粉，運(yùn)貨車(chē)輛整天在居民樓下進(jìn)進(jìn)出出裝卸貨物?！皷|邊車(chē)庫(kù)內(nèi)整箱堆放的酒使樓面承載過(guò)重，勢(shì)必造成樓座鋼筋水泥疲勞，并且酒是易燃物品，一旦出現(xiàn)火情后果不堪設(shè)想；西邊的修理廠存放硒鼓碳粉等大量污染物，發(fā)出的氣味刺鼻……”

[提示]

首先應(yīng)查找資料弄清物業(yè)管理公司這樣做是否改變了該共用設(shè)施的原設(shè)計(jì)用途，然后再根據(jù)具體的情況妥善處理。

[案例分析]

經(jīng)查11號(hào)樓下的兩層車(chē)庫(kù)本來(lái)為小區(qū)居民停車(chē)專(zhuān)用，這也是全小區(qū)業(yè)主參與投資的公共配套設(shè)施，可是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司未經(jīng)廣大業(yè)主同意，卻私自將第二層車(chē)庫(kù)出租挪作它用。如今，小區(qū)內(nèi)由于業(yè)主的車(chē)輛過(guò)多，致使許多車(chē)輛被迫停在小區(qū)的馬路上。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施，不得改變用途?！憋@而易見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商和小區(qū)物業(yè)的做法直接損害了業(yè)主的利益。

物業(yè)管理公司應(yīng)迅速明確表態(tài)表態(tài)：立刻終止租賃合同，并向業(yè)主公布收取租金的使用情況。

[案例二十一]

轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)

余女士系本市亮都商場(chǎng)某商鋪的原業(yè)主。幾個(gè)月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過(guò)讓她沒(méi)想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。余女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個(gè)月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)。

[提示]

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

[案例分析]

庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時(shí)，須將轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對(duì)該單元的管理費(fèi)用及一切相關(guān)事項(xiàng)負(fù)有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。日前，法院判定，該管理公約對(duì)雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)1568.8元。

[案例二十二]

ATM取款機(jī)忘鎖門(mén)怎么辦

上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司管理的11號(hào)店內(nèi)有一臺(tái)ATM取款機(jī)，在銀行保安員押運(yùn)現(xiàn)金過(guò)程中，由于疏忽忘記鎖取款機(jī)門(mén)（后查內(nèi)有價(jià)值35萬(wàn)元現(xiàn)金）。此時(shí)正處于商場(chǎng)的購(gòu)物高峰時(shí)段，顧客川流不息，被管理處巡邏保安員在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)。超市中的ATM取款機(jī)，應(yīng)屬于銀行的管理范圍，保安員應(yīng)該怎么辦。

[提示]

此類(lèi)事件屬突發(fā)事件，雖然發(fā)生幾率很低，而且一般在物業(yè)管理突發(fā)事件處理預(yù)案中不會(huì)提及，但應(yīng)參照突發(fā)事件處理預(yù)案中的相關(guān)事件進(jìn)行妥善處理。

[案例分析][案例二十三]

樓頂變私家花園怎么辦

某花園個(gè)別業(yè)主“圈占”公用天臺(tái)（樓頂），有的建了一個(gè)私家花園，有的利用樓頂建了鴿子房，該花園已經(jīng)有6個(gè)樓頂被私人占用。該花園B座被“改造”過(guò)的3個(gè)天臺(tái)中，某住戶的“手筆”可謂匠心獨(dú)運(yùn)：不僅200平方米的天臺(tái)被其全部據(jù)為己有，連天臺(tái)上原有的通風(fēng)管道、消防器材也被統(tǒng)統(tǒng)拆除。該住戶還自行拆除了樓頂?shù)母魺釋樱伾狭朔鹿诺卮u，種上了花草，設(shè)置了假山、假樹(shù)，上得天臺(tái)，真是別有洞天。為了把其他人拒之門(mén)外，該住戶還“安排”了一條大狼狗把門(mén)。好端端的公用天臺(tái)，變成了這位住戶的“私家花園”。對(duì)此大多數(shù)業(yè)主很有意見(jiàn)，紛紛到物業(yè)管理公司投訴。

[提示]

公用天臺(tái)屬于全體業(yè)主的共用部位，任何人無(wú)權(quán)占用。私占公用天臺(tái)是對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)行為。

[案例分析]

公用天臺(tái)是作為建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主們的購(gòu)房款中的，現(xiàn)在卻被個(gè)別人據(jù)為己有，是一種侵權(quán)行為。亂搭亂建行為，破壞了樓體的結(jié)構(gòu)，造成天臺(tái)承壓過(guò)重；把隔熱層鏟掉，也會(huì)影響到樓下業(yè)主的居住環(huán)境。因此，管理處應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，采取行動(dòng)拆除“私家花園”。如違章業(yè)主不予配合，或采取抵制行動(dòng)，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)用法律手段保護(hù)大多數(shù)野豬的利益。

[案例二十四]

有人逗留損毀綠地怎么辦

某花園前原來(lái)有一片敞開(kāi)式綠地。綠地上亭榭多姿，曲徑通幽，池水泛光，花木含情。春、夏、秋的傍晚時(shí)分，眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小憩，裝點(diǎn)著深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而，其中也有一些不太自覺(jué)的人，隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲，導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露，不得不反復(fù)補(bǔ)種和重植，成為小區(qū)管理中的一個(gè)難題，想了許多辦法，都未奏效。

[提示]

克服人們的劣習(xí)，不做宣傳教育工作是不行的，光靠宣傳教育也是不行的。既要講道理，使之不想，又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施，使之不能、不敢。久而久之，習(xí)慣成自然。

[案例分析]

后來(lái)，管理處拓寬思路，采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù)：

教——加大宣傳力度，提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、逗留的綠地中，同時(shí)將警示語(yǔ)由刺眼的“請(qǐng)勿踐踏草地、違者罰款”更改為動(dòng)心的“足下留請(qǐng)、春意更濃”，讓人舉目可及，怦然心動(dòng)；

管——配足護(hù)衛(wèi)力量，強(qiáng)調(diào)全員管理。針對(duì)午后至零時(shí)人們出入較多的特點(diǎn)，此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏，同時(shí)規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地，都要主動(dòng)上前勸阻把綠地管理擺上重要“版面”，不留真空；

疏——營(yíng)造客觀情境，疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺(tái)才能避開(kāi)綠地通行的地段，增鋪平順的人行通道，同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚，保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新濕潤(rùn)（說(shuō)明白點(diǎn)，就是灑上水。灑了水，請(qǐng)你坐，你會(huì)去坐嗎？），使人們盡享自然，而又無(wú)由無(wú)法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。

三招并用，效果顯現(xiàn)。之后，花園的綠地中依然游人如織，但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見(jiàn)。

該保安員立即用對(duì)講機(jī)通知當(dāng)值隊(duì)長(zhǎng)到場(chǎng)。隊(duì)長(zhǎng)到場(chǎng)后，果斷下達(dá)指令：

1．安排保安隊(duì)員設(shè)崗負(fù)責(zé)安全。

2．及時(shí)通知商場(chǎng)防損部有關(guān)人員

3．等待銀行派員前來(lái)處理事件。

該管理處保安員在處理此事時(shí)，充分體現(xiàn)了保安員的責(zé)任心，把平時(shí)培訓(xùn)時(shí)的要求，運(yùn)用到了實(shí)際工作中，避免國(guó)家財(cái)產(chǎn)的損失。整個(gè)事件的處理，得到了銀行方面、店方主管的稱(chēng)贊。