導(dǎo)語(yǔ)：住房抵押貸款研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長(zhǎng)期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來(lái)調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長(zhǎng)貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場(chǎng)和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級(jí)市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)自身無(wú)法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，分析我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)，論證我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國(guó)已將住房產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場(chǎng)對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國(guó)的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場(chǎng)上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)上形成的，是購(gòu)買房屋的消費(fèi)者將購(gòu)買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購(gòu)買房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬(wàn)的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場(chǎng)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相通并形成良性的資金市場(chǎng)。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國(guó)際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國(guó)商業(yè)銀行面對(duì)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。

（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道

實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場(chǎng)上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國(guó)每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來(lái)提供的。在我國(guó)，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場(chǎng)的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國(guó)商業(yè)銀行籌集長(zhǎng)期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長(zhǎng)貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力

實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來(lái)源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。1.銀行對(duì)已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來(lái)費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對(duì)剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢姡》康盅嘿J款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來(lái)源。同時(shí)，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理

按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國(guó)商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國(guó)商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問題。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級(jí)。因此，我國(guó)商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對(duì)策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對(duì)策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來(lái)提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控

公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場(chǎng)上買賣的有價(jià)證券除政府債券、國(guó)庫(kù)券外，住房抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對(duì)象。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和住房抵押二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場(chǎng)買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。

（六）有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展

根據(jù)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場(chǎng)為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場(chǎng)提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的對(duì)接，成為貨幣市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

三、我國(guó)住房抵押貸款證券化的措施

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在美國(guó)，一級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)上的金融機(jī)構(gòu)有四類，即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行和人壽保險(xiǎn)公司。而我國(guó)只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來(lái)看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國(guó)應(yīng)選擇住房抵押貸款已達(dá)到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國(guó)建設(shè)銀行是我國(guó)開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國(guó)有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計(jì)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項(xiàng)貸款近10％，同業(yè)市場(chǎng)份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國(guó)建設(shè)銀行應(yīng)作為我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時(shí)，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進(jìn)行試點(diǎn)。

（二）完善住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)

實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，而住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)。對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化一級(jí)市場(chǎng)的完善包括以下兩個(gè)方面：1.隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長(zhǎng)，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在都會(huì)直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來(lái)源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來(lái)，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設(shè)交易機(jī)構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對(duì)住房抵押貸款證券化的運(yùn)行效率及未來(lái)發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因?yàn)椋?.由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對(duì)住房金融的引導(dǎo)與扶持，強(qiáng)化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對(duì)住房抵押貸款的真實(shí)銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行；3.目前我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不完善，金融市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗(yàn)，因而初始階段的SPV將面臨更大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的償付危機(jī)，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發(fā)行住房抵押貸款證券在我國(guó)作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗(yàn)，投資者對(duì)其也有一個(gè)認(rèn)識(shí)和接受的過程。因此我國(guó)發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，而且因有政府機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保而具有較高的安全性、流動(dòng)性和收益性。因此，我國(guó)政府抵押貸款證券化在試點(diǎn)階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認(rèn)購(gòu)，又可以推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對(duì)策：1.應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2.應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計(jì)不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應(yīng)實(shí)行浮動(dòng)利率，以防范因市場(chǎng)利率變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；4.應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好且社會(huì)信譽(yù)度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。

在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔(dān)保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

實(shí)行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內(nèi)部條件，而且需要?jiǎng)?chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實(shí)施。1.成立政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，在一級(jí)抵押市場(chǎng)上為住房抵押貸款提供擔(dān)保，充當(dāng)無(wú)條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者，在二級(jí)抵押市場(chǎng)上對(duì)住房抵押貸款組合進(jìn)行強(qiáng)化擔(dān)保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級(jí)；2.在加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，大力培育住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場(chǎng)的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；3.逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；4.加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設(shè)，形成一個(gè)涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險(xiǎn)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系，同時(shí)加強(qiáng)各有關(guān)部門的相互協(xié)調(diào)，為住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施和健康發(fā)展提供法律保障；5.對(duì)試點(diǎn)階段的住房抵押貸款證券化實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，以促進(jìn)住房抵押貸款證券化的全面推行。

我國(guó)推行住房抵押貸款證券化不僅是為了一種工具創(chuàng)新，更重要的是要實(shí)現(xiàn)一種制度創(chuàng)新，它將為更多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供動(dòng)力機(jī)制，在滿足各種金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、獲取利潤(rùn)降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，引導(dǎo)社會(huì)資金流向與居民生活密切相關(guān)的普通住宅市場(chǎng)，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。