導(dǎo)語：住房反向政策思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現(xiàn)，養(yǎng)老問題越來越受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。在現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應(yīng)對社會(huì)老齡化現(xiàn)象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達(dá)國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對此從理論和實(shí)踐角度進(jìn)行探討，無疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房反向抵押貸款及其社會(huì)效應(yīng)

住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，并從金融機(jī)構(gòu)獲得借款，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋現(xiàn)值、未來增值、折損情況及借款人去世時(shí)或徹底搬出抵押房屋時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按老人的預(yù)期壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現(xiàn)金的同時(shí)繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)就獲得抵押房的產(chǎn)權(quán)并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當(dāng)屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養(yǎng)老途徑、彌補(bǔ)社會(huì)保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費(fèi)水平、促進(jìn)社會(huì)整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會(huì)效用主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養(yǎng)老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費(fèi)的資產(chǎn)，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時(shí)，通過住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長期護(hù)理費(fèi)用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會(huì)貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會(huì)功能。

其次，住房反向抵押貸款在增加金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，還可增加二手房上市量，對調(diào)節(jié)房價(jià)起積極作用。對貸款機(jī)構(gòu)而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)中間業(yè)務(wù)擴(kuò)大的表現(xiàn)，可成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這種類似于買房即積蓄的養(yǎng)老方式，除了拉動(dòng)內(nèi)需，還會(huì)使房地產(chǎn)市場的買賣趨于投資化而非投機(jī)需求。

中國工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實(shí)，未富先老開始成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的重大障礙，加之社會(huì)保障體系不健全，養(yǎng)老問題的嚴(yán)峻性日益凸顯。從中國大多數(shù)老年人的生活現(xiàn)狀來看，僅依靠現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以應(yīng)對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象及其養(yǎng)老問題，住房反向抵押貸款無疑是一種理性的選擇。

二、中國實(shí)施住房反向抵押貸款面臨的障礙

近幾年，理論界對中國實(shí)施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關(guān)注的則是實(shí)際操作中所面臨種種障礙。

1.土地制度不明確，缺少國家政策支持。從反向抵押貸款的特征來看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(quán)（包括土地的所有權(quán)）。中國現(xiàn)行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無法擁有絕對產(chǎn)權(quán)，即在擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)無法擁有土地所有權(quán)，只擁有有限期限的土地使用權(quán)，即居住用地使用權(quán)限最高期限為七十年。據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附屬物，都將被政府無償收回。這意味著反向抵押貸款的基礎(chǔ)資產(chǎn)不復(fù)存在，住房反向抵押貸款難以有效實(shí)施。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜且缺少規(guī)避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)復(fù)雜。包括：（1）房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，即住房在最后出售時(shí)，其總價(jià)格低于貸款本息總額，貸款機(jī)構(gòu)就可能面臨損失。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)，由于住房反向抵押貸款期限較長，信用關(guān)系存續(xù)期間，利率發(fā)生變化會(huì)加大貸款的機(jī)會(huì)成本，使抵押機(jī)構(gòu)的信貸資金遭受損失。（3）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機(jī)構(gòu)資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。

中國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)完全高度集中于提供商，不利于調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動(dòng)性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后，才獲得長足發(fā)展的。

3.傳統(tǒng)觀念根深蒂固?！靶ⅰ睘榘偕浦?，贍養(yǎng)父母是子女應(yīng)盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應(yīng)的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識(shí)觀念，導(dǎo)致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統(tǒng)的代際財(cái)富觀念使得老人盡管需要養(yǎng)老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導(dǎo)致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無法發(fā)展為現(xiàn)實(shí)的有效需求。

4.經(jīng)營主體復(fù)雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：（1）該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)經(jīng)營房產(chǎn)，以往國內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動(dòng)買賣房產(chǎn)動(dòng)力不大且不是其長項(xiàng)。（2）傳統(tǒng)房貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨時(shí)間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報(bào)周期過長且市場波動(dòng)大，銀行涉足此領(lǐng)域沒有內(nèi)在動(dòng)力和外部條件。保險(xiǎn)公司、特別是壽險(xiǎn)公司在壽險(xiǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營的管理體制下，保險(xiǎn)公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會(huì)保障機(jī)構(gòu)無論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗(yàn)，雖具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷售等業(yè)務(wù)職能。

三、中國現(xiàn)存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展

中國住房反向抵押貸款的變異形式及實(shí)施模式有：

1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產(chǎn)權(quán)房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時(shí)兩年實(shí)踐已經(jīng)夭折。

2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實(shí)施機(jī)構(gòu)是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場價(jià)等同。

老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費(fèi)用歸公積金中心交付。此模式利用房價(jià)與租金的差價(jià)將老人資產(chǎn)盤活，但要求以產(chǎn)權(quán)先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。

3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運(yùn)作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

上述模式可看做中國實(shí)施反向抵押貸款在實(shí)踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實(shí)踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機(jī)制缺陷。同時(shí)，理論探討多于實(shí)際操作，在缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo)以及社會(huì)大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應(yīng)有的社會(huì)效應(yīng)還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。

四、結(jié)論和對策建議

盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會(huì)保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動(dòng)內(nèi)需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內(nèi)開展和實(shí)施以現(xiàn)有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠(yuǎn)來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應(yīng)積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。

首先，發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實(shí)施創(chuàng)造條件。比如，調(diào)整相關(guān)法律法規(guī)，吸引保險(xiǎn)資金和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入；通過開征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強(qiáng)住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財(cái)政貼息、費(fèi)用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟(jì)收入較低老年人參與的積極性等?？v觀發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時(shí)期，政府的主導(dǎo)力量不容忽視。

其次，加強(qiáng)對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導(dǎo)人們改變現(xiàn)有的個(gè)人消費(fèi)方式和理財(cái)方式。相信隨著時(shí)代的進(jìn)步和老齡化危機(jī)的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會(huì)逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當(dāng)然需要在一些比較開放的大城市開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過示范效應(yīng)吸引更多的老年人前來參加。

最后，著眼長遠(yuǎn)，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會(huì)養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機(jī)制、明確界定經(jīng)營主體以及壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的示范作用逐步過渡，同時(shí)，為使金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)有效流動(dòng)，減弱其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運(yùn)作，使金融機(jī)構(gòu)獲得資金支持。

總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對人們觀念的引導(dǎo)。