導(dǎo)語(yǔ)：住房保險(xiǎn)信貸消費(fèi)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

開展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需，是我國(guó)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而采取的一項(xiàng)重要舉措。由于此舉關(guān)系到住房改革的成敗和宏觀經(jīng)濟(jì)的消長(zhǎng)，已成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)之一。但銀行要成功推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就需要解決在開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)中所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)。否則，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用制度尚未健全的市場(chǎng)環(huán)境下，要推進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，就會(huì)面臨重重困難。自1997年由部分商業(yè)銀行啟動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)以來(lái)，雖然獲得了一定的發(fā)展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔(dān)保，仍然對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的推廣持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上制約了住房消費(fèi)信貸的發(fā)展。在此背景下，與住房消費(fèi)信貸相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。要消除銀行開展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，運(yùn)用保險(xiǎn)所具有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，對(duì)住房消費(fèi)者的信用予以有效支持，以便有效地促進(jìn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)。

一、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)及擔(dān)保

我國(guó)保險(xiǎn)界對(duì)保證保險(xiǎn)的有關(guān)論著甚少，少量書籍中對(duì)此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對(duì)保證保險(xiǎn)及相關(guān)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險(xiǎn)這一概念的內(nèi)涵和外延。

據(jù)《保險(xiǎn)法與保險(xiǎn)實(shí)務(wù)全書》所載，“保證保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人為被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保的保險(xiǎn)。當(dāng)被保證人的行為致使權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任”?！吨袊?guó)保險(xiǎn)百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對(duì)保證保險(xiǎn)作了如下闡述：“保證保險(xiǎn)，這實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。為兩種，一種是由保險(xiǎn)人代被保證人向權(quán)利人提供擔(dān)保，……另一種是信用保險(xiǎn)，是權(quán)利人投保他人的信用?！庇纱艘鰞蓚€(gè)問(wèn)題：（1）保證保險(xiǎn)與擔(dān)保之間有何聯(lián)系？（2）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)有何不同？

（一）保證保險(xiǎn)和擔(dān)保之比較

擔(dān)保合同具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人，即申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人；（2）擔(dān)保合同通常由義務(wù)人申請(qǐng)用來(lái)保障權(quán)利人的利益；（3）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，如被擔(dān)保人不付，可由保證人來(lái)代付；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人追索。

而保證保險(xiǎn)的特征在《中國(guó)保險(xiǎn)百科全書》中有如下闡述：“保證保險(xiǎn)要涉及三個(gè)方面的關(guān)系，保證人即保險(xiǎn)人，權(quán)利人即被保險(xiǎn)人或受益人，義務(wù)人即被保證人。在保證保險(xiǎn)中，當(dāng)保證的事件發(fā)生而權(quán)利人遭受損失時(shí)，只有在被保證人不能補(bǔ)償損失時(shí)，始由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償，被保證人對(duì)保險(xiǎn)人（保證人）為其向權(quán)利人支付的任何補(bǔ)償均有返還給保險(xiǎn)人的義務(wù)?！?/p>

比較保證保險(xiǎn)和擔(dān)保合同的特征，保證保險(xiǎn)體現(xiàn)著擔(dān)保的特征。同時(shí)，擔(dān)保與一般保險(xiǎn)相比，具有如下特征：（1）擔(dān)保合同必須有三方當(dāng)事人：申請(qǐng)人、受益人和擔(dān)保人，每一方從一開始就知道另兩方的存在；而保險(xiǎn)合同只有兩方當(dāng)事人：投保人和保險(xiǎn)人，有時(shí)出現(xiàn)被保險(xiǎn)人、受益人等，只是作為關(guān)系人存在；（2）擔(dān)保通常由義務(wù)人申請(qǐng)、付費(fèi)來(lái)保障他人（權(quán)利人）的利益；而保險(xiǎn)則是由投保人申請(qǐng)、付費(fèi)來(lái)保障自己的利益；（3）擔(dān)保所承擔(dān)的是申請(qǐng)人方面的風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)所承擔(dān)的是投保人自己無(wú)法控制的、偶然的、意外的風(fēng)險(xiǎn)，投保人的故意行為屬于除外責(zé)任；（4）在擔(dān)保項(xiàng)下，擔(dān)保人賠償后有權(quán)向被擔(dān)保人（即申請(qǐng)人）追索；而保險(xiǎn)項(xiàng)下的賠款是不能向被保險(xiǎn)人或投保人追索的，只是在一定條件下可向應(yīng)負(fù)責(zé)任的第三方追償；（5）擔(dān)保項(xiàng)下的賠償責(zé)任通常是第二性的，即“如果被擔(dān)保人不付，我來(lái)支付”，這是由擔(dān)保合同對(duì)商業(yè)合同的從屬性所決定的；而保險(xiǎn)賠償無(wú)所謂第二性，只要符合條款規(guī)定，保險(xiǎn)人即應(yīng)從速支付；（6）在辦理?yè)?dān)保時(shí)，擔(dān)保人通常要求申請(qǐng)人出具償還保證書、第三方反擔(dān)保、或提供附屬抵押品；在辦理保險(xiǎn)時(shí)，保險(xiǎn)人對(duì)投保人無(wú)類似要求。

需要說(shuō)明的是保證保險(xiǎn)的英文“BOND”，本身也有“保證書”或“擔(dān)保函”的意思。所謂“BOND-ING”，就是辦理“擔(dān)保函”的業(yè)務(wù)，銀行稱之為“保函業(yè)務(wù)”。保證保險(xiǎn)雖有擔(dān)保特征但又不同于銀行保函，其業(yè)務(wù)范圍、條件、手續(xù)、程度、收費(fèi)等方面均有差別，保證保險(xiǎn)只是在傳統(tǒng)上或依照有關(guān)法律規(guī)定保險(xiǎn)公司可以辦理的一種特殊的擔(dān)保函。由上可知，保證保險(xiǎn)是一種由保險(xiǎn)公司開展的具有擔(dān)保特征的特殊保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

（二）保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)之比較

廣義的保證保險(xiǎn)提供兩個(gè)方面的保證：應(yīng)被保證人要求向權(quán)利人保證其信用和根據(jù)權(quán)利人要求保證被保證人的信用。二者存在嚴(yán)格的區(qū)別，前者稱之為保證保險(xiǎn)，后者稱之為信用保險(xiǎn)。狹義的保證保險(xiǎn)僅指前者，本文所指的保證保險(xiǎn)是狹義的。關(guān)于信用保險(xiǎn)的性質(zhì)，理論界常常把它與保證保險(xiǎn)相提并論，均納入擔(dān)保行為。教科書上把信用保險(xiǎn)作為保證保險(xiǎn)的一種，僅把二者作保險(xiǎn)對(duì)象上的區(qū)分，甚至出現(xiàn)信用保證保險(xiǎn)這樣的名詞，實(shí)際上是不確切的。

信用保險(xiǎn)具有一般保險(xiǎn)的特征與原則，如信用保險(xiǎn)只有兩方當(dāng)事人，即保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人；承保的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)方的信用，是投保人自己無(wú)法控制的、偶然的、意外的風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)人可行使追償權(quán)等等，無(wú)不體現(xiàn)信用保險(xiǎn)的保險(xiǎn)本質(zhì)特征。比如拿買賣合同來(lái)說(shuō)，賣方向保險(xiǎn)公司投保了買方的不支付貨款的風(fēng)險(xiǎn)，這是信用保險(xiǎn)；反之，賣方應(yīng)買方的要求向保險(xiǎn)公司投保自己不履行合同的風(fēng)險(xiǎn)，才是保證保險(xiǎn)。這里，保證保險(xiǎn)的標(biāo)的是賣方應(yīng)盡的義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)為賣方的不守約行為；而信用保險(xiǎn)的標(biāo)的是買方應(yīng)盡的義務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)為買方不守約行為。在一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，債權(quán)人投保債務(wù)人不還債的信用風(fēng)險(xiǎn)，叫信用保險(xiǎn)；而債務(wù)人應(yīng)債權(quán)人要求投保自己不履行還債義務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)，叫保證保險(xiǎn)。所以，不能因兩者都承擔(dān)“信用風(fēng)險(xiǎn)”而將它們混為一談。

二、住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的特征分析

（一）住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)的特征

住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)是購(gòu)買住房的借款人應(yīng)銀行的要求，為屆時(shí)分期付款而向保險(xiǎn)公司尋求信用保證的一種保險(xiǎn)。當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生，受益人（銀行）遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人代為補(bǔ)償；借款人對(duì)保險(xiǎn)人為其向受益人支付的任何賠償，有返還給保險(xiǎn)人的義務(wù)。保險(xiǎn)人承保的是借款人還款的信用，保險(xiǎn)人必須嚴(yán)格審查被保證人的資信?？梢娮》肯M(fèi)信貸保證保險(xiǎn)合同具有如下特征：（1）具有三方當(dāng)事人：投保人（借款人）、受益人（銀行）和保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）。（2）借款人投保，支付保險(xiǎn)費(fèi)來(lái)保障受益人（銀行）的利益。（3）保險(xiǎn)人承保的風(fēng)險(xiǎn)是投保人（借款人）方面的還款信用風(fēng)險(xiǎn)。（4）在辦理此保險(xiǎn)時(shí)，保險(xiǎn)人通常要求申請(qǐng)人出具償還保證書、第三方反擔(dān)?；蛱峁└綄俚盅浩贰＃?）保險(xiǎn)人在保證項(xiàng)下（保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)）發(fā)生保險(xiǎn)事故并收到索賠要求后，有權(quán)處置附屬抵押品，或向借款人及其反擔(dān)保追索，以代償借款人的債務(wù)。

（二）住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)操作中的誤區(qū)及解決方法

由保證保險(xiǎn)的擔(dān)保特征所決定，在住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)中，對(duì)抵押物的處置適用民法及擔(dān)保法等法律法規(guī)?，F(xiàn)今我國(guó)有關(guān)保證保險(xiǎn)合同中，往往是銀行（受益人）和借款人（投保人）在簽訂借款合同時(shí)，設(shè)置了相應(yīng)住房抵押條款或已把相應(yīng)抵押合同作為借款合同的從合同。其本質(zhì)是，既要求借款人作貸款所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，又要求借款人選擇保證保險(xiǎn)，造成借款人雙重?fù)?dān)保負(fù)擔(dān)，而銀行作為受益人便獲得了“雙重保險(xiǎn)”。這一做法，完全是銀行利用自身地位優(yōu)勢(shì)，在大量呆帳和不良資產(chǎn)的重壓下，為了自身貸款安全，重復(fù)防范住房信貸中的道德及行為等風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)公司未獲得投保人（借款人）的任何抵押擔(dān)保，從而使保險(xiǎn)人在履行保險(xiǎn)合同的責(zé)任時(shí)，缺乏對(duì)其權(quán)利的應(yīng)有保障，使得在保證保險(xiǎn)操作實(shí)務(wù)中，人為地增加了抵押權(quán)在保險(xiǎn)人和受益人之間的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，甚至是障礙，不利消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。

科學(xué)的做法是，應(yīng)根據(jù)《保險(xiǎn)法》及《擔(dān)保法》有關(guān)立法精神及相關(guān)規(guī)定，采取如下兩種方法解決：方法一：變更住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)合同為住房消費(fèi)信貸信用保險(xiǎn)合同。合同中，銀行作為投保人，為借款人不履行還款義務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)由銀行支付，仍可保留原相應(yīng)住房抵押合同作為借款合同的從合同或必要條款。方法二：還住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)本來(lái)面目，讓保險(xiǎn)人與借款人直接簽訂貸款所購(gòu)住房抵押協(xié)議，或把它作為相應(yīng)保證保險(xiǎn)合同中的必要條款。這是由保證保險(xiǎn)合同的擔(dān)保特征所決定的，也是保證保險(xiǎn)運(yùn)作規(guī)范的要求，同時(shí)，也符合《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。

（三）住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)對(duì)被保證人（借款人）的信用起到了一個(gè)有效的保證作用，在一定程度上保障了銀行貸款安全。雖然許多風(fēng)險(xiǎn)可由相應(yīng)的其他險(xiǎn)種覆蓋，但保險(xiǎn)公司自身仍面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，難度最大的是借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。雖然理論上保證保險(xiǎn)是零賠付率賠償，但由于保證保險(xiǎn)運(yùn)作的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、賠款與抵押物處置后追回的款項(xiàng)差額，特別是經(jīng)濟(jì)衰退期，賠付概率會(huì)增大。同時(shí)在賠償基金的提取上，一般方法，對(duì)一年期合同，按自留保費(fèi)的50%計(jì)提未到期責(zé)任準(zhǔn)備金；但對(duì)長(zhǎng)期合同，責(zé)任準(zhǔn)備金的計(jì)算應(yīng)按借款年限來(lái)折算準(zhǔn)備金。這些均應(yīng)該由保險(xiǎn)公司收取一定費(fèi)率的保費(fèi)，以使其順利運(yùn)作。

實(shí)際上，貸款所購(gòu)住房，抵押合同附屬于銀行與借款人的借款合同，其抵押權(quán)歸銀行所有，住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)合同就必須有一個(gè)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的操作環(huán)節(jié)，而這一轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)相應(yīng)的法律法規(guī)尚未完善，增加了保險(xiǎn)公司抵押權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，所以，這一轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)必須清除。必須保證貸款所購(gòu)住房抵押合同成為相應(yīng)保證保險(xiǎn)合同的必要條款或合同，這也是保證保險(xiǎn)科學(xué)運(yùn)作的必要條件。保險(xiǎn)人即使在完全擁有相應(yīng)抵押物的抵押權(quán)后，在抵押權(quán)的處置上，仍面臨處置不了的風(fēng)險(xiǎn)，這在法律實(shí)踐中也大量發(fā)生。在法律、法規(guī)不完善，執(zhí)法不力的環(huán)境中，保險(xiǎn)公司如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，仍是保證保險(xiǎn)運(yùn)作的關(guān)鍵問(wèn)題。實(shí)際上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上至少有50%以上的交易對(duì)象是期房，開展保證保險(xiǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，抵押物的確實(shí)存在，以及其價(jià)值確如購(gòu)房合同所定的價(jià)值一致，其中風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，保險(xiǎn)人必須面對(duì)這些復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避，否則，保證保險(xiǎn)本身無(wú)法“保險(xiǎn)”。

但是，由于其風(fēng)險(xiǎn)覆蓋率低，遠(yuǎn)沒有充分防范及規(guī)避對(duì)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中各方主要風(fēng)險(xiǎn)的需求，其只是提供了對(duì)保證擔(dān)保的需求，真正替借款人保障的很少，沒有達(dá)到最大可能保障購(gòu)房者所有權(quán)的要求。同時(shí)，在操作層面上，幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)還存在如下障礙：

1.保證保險(xiǎn)合同中，保險(xiǎn)人承保的是借款人還款的信用，因此，要求保險(xiǎn)人必須嚴(yán)格審查被保證人的資信。但在實(shí)際運(yùn)作中，這一環(huán)節(jié)往往由銀行審查。銀行在保證保險(xiǎn)中，往往根據(jù)其對(duì)住房貸款者所作的信用評(píng)估，只是對(duì)其認(rèn)為信用風(fēng)險(xiǎn)大的消費(fèi)者，強(qiáng)制要求其購(gòu)買保證保險(xiǎn)，而對(duì)其認(rèn)為信用風(fēng)險(xiǎn)不大的消費(fèi)者，則并不努力推薦保證保險(xiǎn)。因而造成投保人數(shù)減少，保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)選擇被動(dòng)，從而使保險(xiǎn)公司自身風(fēng)險(xiǎn)增加。加上銀行及其相關(guān)機(jī)構(gòu)沒有建立個(gè)人信用制度，相配套的信用信息系統(tǒng)工程也尚未建立，而保證保險(xiǎn)作為一種擔(dān)保，必須要求保險(xiǎn)公司與借款人是一種長(zhǎng)久密切合作的關(guān)系，以便在過(guò)程中跟蹤服務(wù)、控制風(fēng)險(xiǎn)，這一矛盾使得保險(xiǎn)公司在開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)中難以控制風(fēng)險(xiǎn)。

2.保證保險(xiǎn)是一種特殊的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜，在一定保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)，其保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算，要有一個(gè)嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及成本核算做為基礎(chǔ)，且要求科學(xué)可行。而目前我國(guó)保證保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)尚未建立，其承保的屬信用風(fēng)險(xiǎn)，必須搜集和研究有關(guān)信息，逐一地做出是否接受的判斷以及以何種條件承保，要制訂出商業(yè)上可行的保險(xiǎn)費(fèi)率，目前需要靠市場(chǎng)試驗(yàn)。

3.住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)往往同時(shí)要求以貸款所購(gòu)住房作為抵押。一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，銀行或保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)及抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)具有不可控制的一面，這需要進(jìn)一步完善配套相關(guān)的法律、法規(guī)及政策。

4.由于風(fēng)險(xiǎn)覆蓋率低，沒有覆蓋的風(fēng)險(xiǎn)還需要相應(yīng)的住房保險(xiǎn)、壽險(xiǎn)或其它方式來(lái)規(guī)避。

三、拓展保證保險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)住房制度的改革

（一）西方國(guó)家可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

在歐洲國(guó)家，一般采用住房抵押擔(dān)保、住房貸款保險(xiǎn)等方式，如英國(guó)、荷蘭等國(guó)；采用團(tuán)體保險(xiǎn)模式，如法國(guó)、意大利、西班牙等國(guó)；采取住房貸款壽險(xiǎn)模式，如瑞典等國(guó)。不同保險(xiǎn)方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)。其中法國(guó)的住房貸款保險(xiǎn)不僅僅對(duì)死亡提供保障，同時(shí)還保證在借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)等情況下向銀行還貸，消除了借款人無(wú)處藏身之擔(dān)憂，值得我們參考。法國(guó)的住房貸款保險(xiǎn)運(yùn)作基本程序如下：銀行受保險(xiǎn)公司委托，要求借款人填寫投保時(shí)必需的健康問(wèn)卷，同時(shí)，借款人和銀行之間展開購(gòu)房貸款的談判。如果保險(xiǎn)公司對(duì)某些銀行轉(zhuǎn)來(lái)的問(wèn)卷存在疑慮，其結(jié)果將直接影響銀行是否提供此筆貸款。銀行、借款人和保險(xiǎn)公司三方的責(zé)、權(quán)、利主要通過(guò)兩個(gè)合同加以明確。一是保險(xiǎn)公司和銀行的合同；二是銀行與借款人之間的借款合同。其住房貸款保險(xiǎn)一般采用團(tuán)體險(xiǎn)模式，使其投保人數(shù)非常多，可以最大限度地降低保險(xiǎn)費(fèi)率，同時(shí)對(duì)任何年齡的投保人可以實(shí)行相同的費(fèi)率，保費(fèi)計(jì)算簡(jiǎn)單，容易管理。

（二）我國(guó)拓展住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)的對(duì)策

1.進(jìn)一步營(yíng)造信用消費(fèi)的政策環(huán)境。住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的興衰休戚相關(guān)，而要在短期內(nèi)改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足之重癥，就必須完善有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)。第一，鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司積極參與，給予其專項(xiàng)低稅政策或?qū)ｍ?xiàng)補(bǔ)貼政策；第二，盡快削減或取消在住房開發(fā)中的不合理收費(fèi)，使商品房?jī)r(jià)大幅度的削減成為可能，從而增大商品房的有效供給；第三，進(jìn)一步深化有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有利于促進(jìn)老百姓收入增量的經(jīng)濟(jì)政策。在居民的收入增長(zhǎng)預(yù)期趨緩，對(duì)住房未來(lái)消費(fèi)不確定因素尚有后顧之憂，銀行消費(fèi)信貸的條件還不夠優(yōu)惠和便捷的情況下，提高老百姓的收入增量是推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)的根本之道；第四，要加快住房商品化、貨幣化房改政策的全面落實(shí)；第五，政策可規(guī)定住房信貸保險(xiǎn)采用團(tuán)體險(xiǎn)形式，規(guī)定單位團(tuán)體在住房改革中，必須給員工購(gòu)買相應(yīng)的住房信貸保證保險(xiǎn)。使之具有保險(xiǎn)強(qiáng)制性的一面，更有利于其進(jìn)一步開展，以推動(dòng)房改政策的落實(shí)。

2.健全法治，保障流通秩序。銀行、消費(fèi)者、房產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司形成住房消費(fèi)市場(chǎng)的“生物鏈”，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)。發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，健全配套相關(guān)的法律、法規(guī)，尤其是針對(duì)我國(guó)執(zhí)法過(guò)程中，住房作為抵押物處置難的問(wèn)題，要嚴(yán)于執(zhí)法，同時(shí)政府應(yīng)采取相應(yīng)的住房救濟(jì)政策。3.建立個(gè)人信用制度。銀行及相關(guān)機(jī)構(gòu)（保險(xiǎn)公司）應(yīng)建立個(gè)人信用制度，以現(xiàn)代信息系統(tǒng)工程為基礎(chǔ)，分階段建立個(gè)人信用檔案制度，形成多層次個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度，逐步建立并擴(kuò)展個(gè)人基本帳戶制度，形成銀行與保險(xiǎn)公司對(duì)個(gè)人的信用信息調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。保險(xiǎn)公司加強(qiáng)對(duì)個(gè)人健康問(wèn)卷的設(shè)計(jì)審核，并在銀行配合下，嚴(yán)格把關(guān)，控制風(fēng)險(xiǎn)。也可建立對(duì)居民個(gè)人資信進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估的征信機(jī)構(gòu)來(lái)完善信用制度。

4.建立科學(xué)的保證保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。充分考慮保證保險(xiǎn)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，用科學(xué)可行的系統(tǒng)方法建立住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)嚴(yán)密風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，使保險(xiǎn)費(fèi)率的厘定建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。

5.創(chuàng)新住房信貸險(xiǎn)種。突破保證保險(xiǎn)的局限性，把住房保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、壽險(xiǎn)，甚至相關(guān)的住宅建設(shè)險(xiǎn)、住宅質(zhì)量險(xiǎn)、住宅抵押物險(xiǎn)、住宅物業(yè)管理險(xiǎn)等險(xiǎn)種，進(jìn)行組合創(chuàng)新，形成風(fēng)險(xiǎn)覆蓋率大的新險(xiǎn)種，然后以此為主險(xiǎn)種，其它相關(guān)險(xiǎn)種為附加險(xiǎn)，組成可供消費(fèi)者任意選擇的“菜單”，以滿足不同消費(fèi)者的需求。

6.變革營(yíng)銷方式。保險(xiǎn)公司應(yīng)從公關(guān)、廣告、促銷等深層面構(gòu)建消費(fèi)者保險(xiǎn)意識(shí)，建立真正以顧客為中心的服務(wù)體系。拓展銷售渠道，盡量使手續(xù)簡(jiǎn)單易行，以方便顧客。