一、存在問題分析來源：考試大

（一）相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>

由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

我們?cè)趯?shí)踐中體會(huì)到，對(duì)一個(gè)2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對(duì)5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對(duì)低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會(huì)越大。

（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

一段時(shí)間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè),一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的,如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。

不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

但是,作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

1國(guó)外物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，國(guó)外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比較成熟，具體表現(xiàn)在：

1.1物業(yè)管理市場(chǎng)法律法規(guī)比較健全發(fā)達(dá)國(guó)家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)服務(wù)公司在接受委托實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一開始就有了良好的基礎(chǔ)。

1.2物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)揮重要作用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的政府職能總體上都比較簡(jiǎn)化，行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會(huì)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺(tái)政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會(huì)來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級(jí)協(xié)會(huì)。

1.3管理層與操作層分離，物業(yè)公司成為“管理型”公司國(guó)外的物業(yè)服務(wù)公司大多經(jīng)歷了從“服務(wù)型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)服務(wù)公司自己的來做。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識(shí)的限制，弊端越來越明顯，如服務(wù)成本不斷增加，服務(wù)質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。

一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。

現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會(huì)問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:

(一)政府協(xié)調(diào)

區(qū)分不同情況和類型,一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面

(二)市場(chǎng)調(diào)整

隨著管理局對(duì)油田社區(qū)的費(fèi)用補(bǔ)貼的逐年減少，社區(qū)賴以生存的費(fèi)用補(bǔ)貼也即將走到盡頭，到2005年費(fèi)用補(bǔ)貼將為零。費(fèi)用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落其中物業(yè)管理方面費(fèi)用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對(duì)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，作為社區(qū)主業(yè)的物業(yè)管理今后如何生存、發(fā)展，如何真正走向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作。帶著這一問題，我們對(duì)玉山物業(yè)公司的9個(gè)四級(jí)單位進(jìn)行了深入調(diào)查和分析。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理的基本定位

1997年管理局推行社區(qū)改革，把原來各二級(jí)單位分散管理社會(huì)部分分離出來，實(shí)行區(qū)域化管理、社會(huì)化服務(wù)。因此，社區(qū)是在分離主業(yè)辦社會(huì)職能、分流企業(yè)富余人員的大背景下成立的。作為社區(qū)的重要組成部分之一，物業(yè)管理公司一直是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務(wù)，隨著這種變形的運(yùn)作模式的不斷循環(huán)，物業(yè)公司的管理服務(wù)也在不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目不斷增多，但經(jīng)濟(jì)效益卻在逐步下降。這主要是由于當(dāng)初對(duì)水、電、氣、暖、住房、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面物業(yè)的有效投入，逐步變成主業(yè)單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降。

從目前的實(shí)際情況看，物業(yè)公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務(wù)職能。這些職能的確定現(xiàn)在看來帶有很大的計(jì)劃性，還保留著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業(yè)管理公司。與真正意義上的市場(chǎng)化運(yùn)作相比，油田物業(yè)公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產(chǎn)生了概念模糊，存在偏差，認(rèn)為自己是管理局和社區(qū)成立的物業(yè)管理單位，專門負(fù)責(zé)管轄各小區(qū)的物業(yè)管理，住戶理應(yīng)接受管理。而真正市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間應(yīng)是不斷更替、互動(dòng)的過程，二者之間的關(guān)系是服務(wù)的提供者與享受者的關(guān)系。因此，物業(yè)管理既是一種物業(yè)上的管理行為，同時(shí)，它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，把握競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的新路子。

二、玉山物業(yè)公司在市場(chǎng)化道路上所取得的成績(jī)

玉山物業(yè)管理公司作為油田物業(yè)行業(yè)的一條巨龍?jiān)谕袠I(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場(chǎng)開拓方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐，同時(shí)也取得了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)。

摘要：物業(yè)管理是提高居民生活水平的重要工作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，居民對(duì)物業(yè)管理的要求也越來越高，物業(yè)管理公司需要持續(xù)創(chuàng)新管理，提高服務(wù)水平，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)，獲得可

持續(xù)發(fā)展。文章探討市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理的要求，分析存在的問題，著重研究物業(yè)管理創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理專業(yè)化；發(fā)展方向；創(chuàng)新措施

隨著我國(guó)城市規(guī)模和城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市和城鎮(zhèn)社區(qū)的居民越來越多，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。當(dāng)前，物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢(shì)越來越明確，居民可以對(duì)提供服務(wù)的物業(yè)公司進(jìn)行選擇。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)加大了各物業(yè)

公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，需要物業(yè)公司不斷的進(jìn)行管理創(chuàng)新，提高服務(wù)水平，獲得小區(qū)居民的認(rèn)可。

1市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理的新形勢(shì)

20*年，我處在建設(shè)局的直接領(lǐng)導(dǎo)下，局屬其他各單位的配合、支持下，圍繞年初制定的工作目標(biāo)，結(jié)合開展“作風(fēng)建設(shè)年”活動(dòng)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，團(tuán)結(jié)一致，奮發(fā)進(jìn)取，認(rèn)真履行職能。經(jīng)過全體工作人員的共同努力和扎實(shí)工作，克服了人員少、工作量大等各種困難，較好地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。現(xiàn)將主要工作情況總結(jié)如下：

一、貫徹建設(shè)部等八部委文件精神，部署開展專項(xiàng)整治工作

根據(jù)建設(shè)部等八部門《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽[20*]87號(hào)）和省建廳等十廳委局聯(lián)合下發(fā)的《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八部門關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的的通知》要求，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，健全和完善長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展,及時(shí)擬訂方案，在全縣開展為期一年時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。

1、宣傳發(fā)動(dòng)，制訂方案。今年六月份，在廣泛深入地開展宣傳貫徹建設(shè)部等八部門和省建廳等十廳委局聯(lián)合下發(fā)有關(guān)文件的基礎(chǔ)上，擬訂《*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治實(shí)施方案》。這次專項(xiàng)整治工作為期一年，分三個(gè)階段進(jìn)行。第一階段為動(dòng)員部署階段，第二階段為組織實(shí)施階段，第三階段為鞏固總結(jié)階段。這次專項(xiàng)整治工作的重點(diǎn)內(nèi)容：一是按照房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治和前階段已經(jīng)開展的整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序和治理商業(yè)賄賂兩項(xiàng)工作有機(jī)結(jié)合的工作方針，重點(diǎn)對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理；對(duì)涉及群眾投訴和媒體曝光的案件進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)、錢權(quán)交易等行為進(jìn)行依法查處。切實(shí)將專項(xiàng)整治工作納入房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的總體安排，納入黨風(fēng)政風(fēng)建設(shè)的總體部署。二是建立審計(jì)制度和案件線索移送制度。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。同時(shí)，暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，對(duì)群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，配合監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)集中查處房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄等違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。與此同時(shí)，還明確了在專項(xiàng)整治中各部門的工作職責(zé)和任務(wù)。保證專項(xiàng)整治工作按計(jì)劃、有重點(diǎn)、分階段穩(wěn)步推進(jìn)。

2、廣泛動(dòng)員，全面部署自查自糾。今年六月份，分別組織縣有關(guān)部門、全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)召開會(huì)議，部署我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。會(huì)議要求各部門和企業(yè)要從全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度出發(fā)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的原則，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的重要意義，集中開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，狠抓各項(xiàng)整頓和規(guī)范工作的落實(shí)，加大對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域違法行為的查處力度，加強(qiáng)制度建設(shè)，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

3、分階段組織實(shí)施，全面開展自查自糾。自查自糾工作分二個(gè)層面展開，即，部門自查自糾和企業(yè)自查自糾。部門自查自糾工作的重點(diǎn)內(nèi)容是查找并糾正房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項(xiàng)目土地取得、立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策、廉租住房資金落實(shí)情況等相關(guān)工作的執(zhí)行情況；企業(yè)自查自糾的重點(diǎn)內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)前期及交易秩序、稅收和其他方面是否存在違法違規(guī)問題。對(duì)照方案要求，我縣列入在建并已進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)五個(gè)，列入自查自糾范圍的還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)65家，部門4個(gè)。通過自查自糾，發(fā)現(xiàn)了一些問題。如個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付使用商品房前未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案；已經(jīng)具備條件的住宅小區(qū)，建設(shè)單位未能及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中有20家無執(zhí)業(yè)資格人員，還有10家無證經(jīng)營(yíng)等。

1、建立長(zhǎng)效管理工作機(jī)制，加大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序整治力度。

①加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。保持市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)大街暢通，堅(jiān)持做到車輛停放整齊，經(jīng)營(yíng)秩序規(guī)范。并實(shí)行專人管理責(zé)任制，跟蹤保障道路暢通及規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，保持市容市貌良好。

②進(jìn)一步規(guī)范入市農(nóng)副產(chǎn)品交易秩序，不斷規(guī)范農(nóng)民自產(chǎn)自銷水果、蔬菜和家禽等農(nóng)產(chǎn)品活躍市場(chǎng)，做到不亂放、亂賣、流動(dòng)經(jīng)營(yíng)，阻塞交通。

2、理順環(huán)境衛(wèi)生保潔體制，提高衛(wèi)生保潔質(zhì)量。將北門市場(chǎng)、橋頭市場(chǎng)、牡丹苑臨時(shí)市場(chǎng)、鎢都廣場(chǎng)、安康廣場(chǎng)的衛(wèi)生保潔交由縣環(huán)凈美公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，從而進(jìn)一步提升市場(chǎng)保潔質(zhì)量，同時(shí)解決市場(chǎng)與周邊居民區(qū)結(jié)合部衛(wèi)生管理脫節(jié)問題。

3、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平。一是牢固樹立“誠(chéng)信服務(wù)、以人為本”的服務(wù)理念，以服務(wù)求生存，以服務(wù)謀發(fā)展，為市場(chǎng)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；二是加強(qiáng)干部禮貌待人，推行首問負(fù)責(zé)制等方式，切實(shí)做到文明管市、熱情服務(wù)，努力提高服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平，使職工正確處理好管理與服務(wù)的關(guān)系，與業(yè)主多溝通、多聯(lián)系，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范性工作與人性化管理的有效結(jié)合。

4、進(jìn)一步實(shí)施“崗位工作責(zé)任考核”機(jī)制。從工作任務(wù)、勞動(dòng)紀(jì)律、管理實(shí)效等方面對(duì)在崗職工進(jìn)行考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，獎(jiǎng)勤罰懶，讓“想做事、能做事、做了事”的干部職工得到肯定和獎(jiǎng)勵(lì)。

近幾年來，面對(duì)油田物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)，我們玉山物業(yè)管理公司審時(shí)度勢(shì)，積極運(yùn)籌，充分把握管理局社區(qū)改革的戰(zhàn)略緩沖機(jī)遇期，著眼于公司生存與發(fā)展的前途和命運(yùn)問題，通過大力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，引導(dǎo)廣大干部職工清醒認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，準(zhǔn)確分析市場(chǎng)，主動(dòng)融入市場(chǎng)，在一定程度上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展要求，有效地培養(yǎng)和鍛煉了職工隊(duì)伍，初步總結(jié)積累了一些市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并且取得了比較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，為公司的發(fā)展帶來了旺盛活力和無限生機(jī)。

一、由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識(shí)向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)轉(zhuǎn)變，在思想觀念上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展要求

回顧這幾年搏擊市場(chǎng)風(fēng)浪的艱難歷程，我們深切地體會(huì)到，作為一個(gè)特大型國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，影響推進(jìn)市場(chǎng)化管理進(jìn)程的主要制約因素，除了體制方面的原因外，主要是由于我們的思想觀念還比較落后，始終不想承認(rèn)，甚至不敢承認(rèn)社區(qū)物業(yè)管理“自主經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展趨勢(shì)，揉入了太多的依賴思想，表現(xiàn)出了太強(qiáng)的惰性意識(shí)。邁不開解放思想的步子，就找不到生存發(fā)展的路子，不徹底掙脫長(zhǎng)期以來在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的陳舊思想觀念的束縛，不盡快樹立起全新的物業(yè)管理市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念，就只能在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步萎縮，直至徹底消亡。為了促進(jìn)廣大職工的思想盡快由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)意識(shí)向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)轉(zhuǎn)變，我們一手抓教育推動(dòng)，一手抓干部帶動(dòng)，取得了比較好的效果。

一是堅(jiān)持依靠教育推動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。否定過去是痛苦的，轉(zhuǎn)變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉(zhuǎn)變，思想觀念就難以有大的突破，改革發(fā)展就難以有大的作為。幾年來，我們緊緊圍繞油田物業(yè)改革的方針政策，牢牢把握物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，積極暢通內(nèi)部宣傳教育信息渠道，根據(jù)上級(jí)黨委的要求，毫不衰減地把推進(jìn)社區(qū)改革和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的信號(hào)傳遞到了最基層，傳遞到了每一個(gè)員工，使大家逐步認(rèn)識(shí)到，走物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展道路是大勢(shì)所趨，只有從事實(shí)上具有準(zhǔn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的運(yùn)作模式向充滿活力和生機(jī)、競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)模式轉(zhuǎn)變，我們所從事的物業(yè)管理才大有希望，才能從根本上維護(hù)好企業(yè)和職工群眾的切身利益。當(dāng)前，我們公司上下集中討論、廣泛關(guān)注的問題，已經(jīng)不再是“走不走市場(chǎng)化道路”的問題，而是“如何走好市場(chǎng)化道路”的問題。認(rèn)真分析市場(chǎng)，努力適應(yīng)市場(chǎng)，已經(jīng)成為我們公司這個(gè)團(tuán)隊(duì)的堅(jiān)定共識(shí)。

二是堅(jiān)持依靠干部帶動(dòng)觀念轉(zhuǎn)變。職工隊(duì)伍思想觀念轉(zhuǎn)變的程度，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)的強(qiáng)弱，既取決于加強(qiáng)教育引導(dǎo)等基礎(chǔ)性工作的效果，更取決于干部的思想認(rèn)識(shí)和行為表率作用。轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立市場(chǎng)意識(shí)搞“齊步走”是行不通的，在認(rèn)識(shí)水平和轉(zhuǎn)變程度上要求達(dá)到“一般高”也是不現(xiàn)實(shí)的。為此，我們突出加強(qiáng)了公司領(lǐng)導(dǎo)和基層負(fù)責(zé)同志的市場(chǎng)觀念培育，主要是利用公司工作例會(huì)這個(gè)很好的機(jī)會(huì)，努力灌輸物業(yè)管理市場(chǎng)理念，經(jīng)常集體探討物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)問題，經(jīng)常研究實(shí)施模擬市場(chǎng)運(yùn)作的方案和機(jī)制問題，并組織交流開拓市場(chǎng)的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。我們還創(chuàng)造條件，經(jīng)常給大家提供一些參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，幫助大家開闊視野、開拓思路，盡量使基層領(lǐng)導(dǎo)干部比普通職工站得更高些，看得更遠(yuǎn)些，想得更深些，在解放思想、干事創(chuàng)業(yè)、開拓市場(chǎng)、加快發(fā)展中，為職工群眾做出表率，用實(shí)際行動(dòng)影響和促進(jìn)職工群眾盡快轉(zhuǎn)變觀念，基本達(dá)到了預(yù)期的目的。

二、由維持基本生存向謀求更大發(fā)展轉(zhuǎn)變，在工作思路上逐步適應(yīng)了物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展要求

現(xiàn)代物業(yè)管理是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)，委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)或自主成立物業(yè)管理組織向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的行為。近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的城市管理形式，契合了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，成為新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)我國(guó)物業(yè)管理不斷發(fā)展壯大起來，隨著物業(yè)管理的覆蓋面在全國(guó)范圍內(nèi)不斷擴(kuò)張，行業(yè)初具雛形，城鎮(zhèn)居民的物業(yè)管理意識(shí)加強(qiáng)，其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步建立，行業(yè)呈現(xiàn)出良好勢(shì)態(tài)。這一新興的行業(yè)己得到越來越多人的認(rèn)可，并在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面呈現(xiàn)越來越明顯的效益。但在國(guó)內(nèi)，物業(yè)管理仍是一個(gè)處于成長(zhǎng)階段的新興行業(yè)，許多問題和矛盾在實(shí)踐中不斷涌出，并逐步演變成普遍的社會(huì)問題，所以我國(guó)的物業(yè)管理水平需要不斷提升，才能真正地適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)分析

我國(guó)物業(yè)管理是伴隨建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求誕生的，它是一種與現(xiàn)代化房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式相配套，與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的綜合性管理。物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化等四個(gè)基本特點(diǎn)。

1．社會(huì)化。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的專業(yè)分Tgt]是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將原來分散的社會(huì)服務(wù)分工匯集在一起統(tǒng)一進(jìn)行管理。對(duì)于物業(yè)使用者而言，物業(yè)管理猶如為業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”：對(duì)于政府部門來說，則猶如找到了一個(gè)“總”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主又便于統(tǒng)一管理，大大提高了城市管理的社會(huì)化程度。

2．專業(yè)化。