導語：物業(yè)管理創(chuàng)新問題綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

現(xiàn)代物業(yè)管理是指在市場經(jīng)濟條件下，業(yè)主委員會通過招標，委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)或自主成立物業(yè)管理組織向業(yè)主提供物業(yè)管理服務的行為。近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的城市管理形式，契合了市場經(jīng)濟的需求，成為新興的服務產(chǎn)業(yè)我國物業(yè)管理不斷發(fā)展壯大起來，隨著物業(yè)管理的覆蓋面在全國范圍內(nèi)不斷擴張，行業(yè)初具雛形，城鎮(zhèn)居民的物業(yè)管理意識加強，其競爭機制逐步建立，行業(yè)呈現(xiàn)出良好勢態(tài)。這一新興的行業(yè)己得到越來越多人的認可，并在社會、經(jīng)濟和環(huán)境等方面呈現(xiàn)越來越明顯的效益。但在國內(nèi)，物業(yè)管理仍是一個處于成長階段的新興行業(yè)，許多問題和矛盾在實踐中不斷涌出，并逐步演變成普遍的社會問題，所以我國的物業(yè)管理水平需要不斷提升，才能真正地適應現(xiàn)代社會的發(fā)展。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的特點分析

我國物業(yè)管理是伴隨建立社會主義市場經(jīng)濟的要求誕生的，它是一種與現(xiàn)代化房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式相配套，與產(chǎn)權多元化格局相銜接的綜合性管理。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、市場化等四個基本特點。

1．社會化。

物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經(jīng)營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的專業(yè)分Tgt]是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將原來分散的社會服務分工匯集在一起統(tǒng)一進行管理。對于物業(yè)使用者而言，物業(yè)管理猶如為業(yè)主找到了一個“總管家”：對于政府部門來說，則猶如找到了一個“總”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業(yè)主又便于統(tǒng)一管理，大大提高了城市管理的社會化程度。

2．專業(yè)化。

物業(yè)管理是由專業(yè)的機構一物業(yè)管理公司對物業(yè)實施統(tǒng)一管理的。它將有關物業(yè)的各專業(yè)管理都納入企業(yè)業(yè)務范疇之內(nèi)，通過設置分專業(yè)管理部門從事相應的管理業(yè)務。隨著社會的發(fā)展，社會分工日趨專業(yè)化，有些物業(yè)管理企業(yè)也開始將一些專業(yè)管理、服務業(yè)務以經(jīng)濟合同的方式轉包給相應的專業(yè)經(jīng)營或服務公司。這種轉向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，促進城市管理的現(xiàn)代化。

3．企業(yè)化。

物業(yè)管理公司作為一個獨立的法人，按照國家頒布的企業(yè)法、公司法等法律法規(guī)的規(guī)定運作，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。

4．市場化。

物業(yè)管理公司必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，實行有償服務，按照誰享用、誰受益、誰負擔的原則來分擔物業(yè)管理費用。作為經(jīng)濟實體的物業(yè)管理公司，是否實現(xiàn)利潤是衡量其管理成效的重要標志之一，而實現(xiàn)利潤要依靠企業(yè)自身的經(jīng)營素質(zhì)，積極地參與市場競爭，遵循市場經(jīng)濟的一般做法，實行管理招投標制，以優(yōu)質(zhì)的服務和合理的收費，在物業(yè)管理市場爭取位置、擴展業(yè)務。

二、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題

1．物業(yè)管理權責不明晰。

物業(yè)管理權責不明晰，過多不應該承擔的風險和責任施加在了物業(yè)管理企業(yè)身上。為了提高房屋銷售業(yè)績或接到項目管理權，有的房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)甚至把物業(yè)管理說成了“包治百病”，從而造成廣大業(yè)主錯誤的把一些應由社區(qū)承擔的社會保障職能、應由政府行政部門承擔的社會治安職能、應由開發(fā)商承擔的建設質(zhì)量與保修責任、應由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能都誤以為是物業(yè)管理的事情。并且一旦發(fā)生問題，業(yè)主都會找到物業(yè)管理企業(yè)身上追究責任。物業(yè)管理服務活動涉及多個相關主體，其中包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公用事業(yè)單位以及政府行政管理部門等。相互之間關系錯綜復雜，而且各方認識也存在差異，責任界定也不明確，使得在對一些涉及相關主體利益方面的問題層出不窮。

2．市場機制尚待健全。

現(xiàn)代服務業(yè)中物業(yè)管理己經(jīng)成為其重要組成部分，但物業(yè)管理作為一個成長于市場經(jīng)濟時期的新興行業(yè)，不成熟的市場運作機制和交易雙方導致各種矛盾和糾紛，引來眾多社會關注和爭議。市場經(jīng)濟條件下，整個行業(yè)發(fā)展會受到不規(guī)范市場化運作的嚴重影響。物業(yè)管理市場缺乏活力，需要必要的監(jiān)督和競爭，健全的競爭環(huán)境還沒有完全形成，招投標的標準化和透明度還不夠，違法違規(guī)現(xiàn)象依然存在。因為缺少合理的市場競爭機制，必然導致物業(yè)管理企業(yè)管理水平低下，運作不規(guī)范，而業(yè)主也不滿意此種不合格的物業(yè)管理，業(yè)主參與自治的積極性無法調(diào)動。此外，由于必要監(jiān)管機制體制的缺失，造成了物業(yè)管理市場的持續(xù)混亂。

3．優(yōu)化物業(yè)管理收費制度。

一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費包括：“(1)服務、管理人員的工資和按相應規(guī)定抽取的福利費；(2)公共設備、設施日常維修、運行及保養(yǎng)費用；(3)清潔衛(wèi)生費用；(4)綠化管理費用：(5)辦公費：(6)保安費；(7)固定資產(chǎn)折舊費：(8)稅費”。目前物業(yè)管理行業(yè)中，聽到最多的是物業(yè)管理收費困難的抱怨。資金回籠困難無疑是影響物業(yè)管理企業(yè)健康成長的重大問題，嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)擴大再發(fā)展的進程。而業(yè)主為了證明自己不交物業(yè)管理費合理，則舉出諸多理由來證明物業(yè)公司服務不到位。從本質(zhì)上講，物業(yè)管理費收繳率低的直接后果是欠費業(yè)主侵害了付費業(yè)主的合法權益，同時也干擾了物業(yè)管理企業(yè)正常工作的開展，進而降低了物業(yè)管理的服務質(zhì)量，形成了惡性循環(huán)。雖然有關行政主管部門出臺各種考核措施，但都是針對物業(yè)管理企業(yè)進行制度上的規(guī)范，對于業(yè)主的違法行為，尚無有效的制約措施。

三、促進物業(yè)管理發(fā)展的幾點建議

1．改革物業(yè)管理改制。在物業(yè)管理中，引入競爭機制，主動改革，增加動力。創(chuàng)建社會化、專業(yè)化的品牌物業(yè)管理公司必須引入競爭機制。業(yè)主是物業(yè)的真正主人，業(yè)主大會直接選聘物業(yè)公司，而不是由政府和開發(fā)商指派，從而為物業(yè)管理企業(yè)帶來競爭壓力，淘汰一批分散的素質(zhì)低的小企業(yè)，促進服務質(zhì)量高、收費合理的物業(yè)管理公司。形成規(guī)模化的經(jīng)營管理，促進品牌物業(yè)管理公司的產(chǎn)生，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化，使物業(yè)管理公司的資源配置更加合理。

2．完善物業(yè)立法。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，所以物業(yè)管理也應該有法律作為保障。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理主管部門、政府、上級行政主管部門等都有很大的關系，尤其是與業(yè)主的關系是最重要的。如果這些關系沒有法律作為保障，就很難保證物業(yè)管理快速健康的發(fā)展。

3．培養(yǎng)人才。物業(yè)管理部門要注重培育高素質(zhì)的物業(yè)管理人才。目前我國的物業(yè)管理人才文化素質(zhì)不高，沒有經(jīng)過專門的培訓，觀念落后，缺乏物業(yè)管理知識，致使物業(yè)公司的發(fā)展具有被動性、粗放型和盲目性，嚴重制約了物業(yè)公司水平的發(fā)展和提高。因此要培養(yǎng)一拼具有專業(yè)技術素質(zhì)的高水平的物業(yè)管理人才，管理者應該具備現(xiàn)代化的管理技術，同時也可以引入競爭機制，招聘人才，建立一支具有高水平高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。