2006年8月6日，我受易綱教授之邀，出席了北京大學中國經(jīng)濟研究中心宏觀組主辦的“美國財政聯(lián)邦制和財產(chǎn)稅研討會”，對美國印第安納大學教授滿燕云博士的主題發(fā)言《美國財政聯(lián)邦制和財產(chǎn)稅》進行了評論，以下是發(fā)言要點。

我首先對滿燕云博士從整個財政制度視角研究財產(chǎn)稅的方法對我國的啟示表示了感謝。我認為，滿教授研究與國內研究的最大不同就在于不是就財產(chǎn)稅研究財產(chǎn)稅，而這恰恰是國內研究存在的問題。在我國，只要是向公眾征稅的，多數(shù)都能夠獲得順利通過，而相應的取消或減少某個稅收項目則十分困難。關鍵在于稅務部門的局部研究的結果使然。從這個意義上說，物業(yè)稅或不動產(chǎn)財產(chǎn)稅應當立足整個財政制度，站在如何處理政府與公眾關系的高度進行討論，不能僅僅就一項稅收征收的利弊進行討論。

聽了滿教授的演講，我深深地體會到美國和中國經(jīng)濟社會背景上的巨大差別。雖然從名義上兩個國家都是市場經(jīng)濟國家。我本人也曾經(jīng)參與過北京師范大學李曉西教授主持的《中國市場化進程研究》課題，我們那個課題的結論認為2000年的中國市場化程度達到了67%。但是與美國比較，我們的差距是何其巨大??！在美國聯(lián)邦制下，各個州具有獨立的立法權，而我國基本上是統(tǒng)一的法律；美國的地方政府都是自治的，政府領導人由地方居民選舉，而在我國是自上而下任命的，領導人惟上級考核是從；在財政收入上，美國聯(lián)邦政府財政收入主要來源于個人所得稅和社會保障稅，地方政府才增收入主要來自于財產(chǎn)稅，而我國的中央政府的收入主要來自于生產(chǎn)型銷售稅、關稅和國有企業(yè)收入，地方政府財政收入主要來自分成的生產(chǎn)型銷售稅、企業(yè)所得稅和土地出讓收入；在土地產(chǎn)權上，美國是土地私有制，而我國是土地公有制，任何公民對土地只具有理論上的支配權；在地方政府競爭方面，美國地方政府主要通過服務吸收外來人口獲得良性發(fā)展，而我國地方政府競爭的主要手段是大生產(chǎn)、大建設、污染環(huán)境、坑害農(nóng)民和城市被拆遷居民、壓低地方工資水平、討好世界富豪、驅趕原住居民和農(nóng)民工。一句話，美國是公眾導向型的，而我國則是政府導向型的。

通過對美國不動產(chǎn)財產(chǎn)稅征收的了解，我認為在中國征收物業(yè)稅是有其必要性的。主要體現(xiàn)在四個方面：第一，物業(yè)稅是根據(jù)財產(chǎn)顯示征收的，它可以起到公平納稅、促進社會穩(wěn)定的作用，避免了現(xiàn)行的實際上的累退制的直接稅征收的根本弊端；第二，在當前中國房地產(chǎn)大開發(fā)和房價不斷推高的背景下，可以抑制對房地產(chǎn)占有的無限欲望，抑制房價上漲，限制房地產(chǎn)開發(fā)，控制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對公眾財產(chǎn)的任意剝奪；第三，由于城市物業(yè)稅的法定稅率遠遠高于鄉(xiāng)村，城市的多重納稅有利于調整城鄉(xiāng)不動產(chǎn)的價格體系，也就是降低城市房地產(chǎn)價格和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)價格的差距，有利于從財政上保證城中村和農(nóng)村居住環(huán)境的改善；第四，在房地產(chǎn)價格高漲時，物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)交易。

但是，我們也必須考慮到在中國征收物業(yè)稅面臨的各種問題和困難：其一，是我國財政稅收制度和財政理念上的問題。在我國，由于政府的稅收主要來自于間接稅，似乎與居民的貢獻無關，居民所使用的教育、醫(yī)療、住房等基本上采取市場化的方式提供，非常的不公平，表明政府對自身職能定位的存在嚴重問題，需要進行根本的檢討；其次，在我國，新征稅容易，而取消或減免稅種則相當困難，反映了政府稅收的剛性很強，關鍵是政府變成了獨立于公眾的一個利益團體，政府追求收益最大化的傾向和貪污腐化問題非常嚴重；再次，地方政府通一方面通過大上投資項目獲得增值稅，另一方面又通過抬高地價獲得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在獲得了土地收入之后減免了各種銷售稅和企業(yè)所得稅，我國政府能否痛快地執(zhí)行這種稅收和土地收入的沖銷機制呢？最后，當前中國公眾道德水平低下，征收物業(yè)稅恐很難保證評估的準確定和公平性，且對評估員的賄賂問題也幾乎沒有辦法解決，必然給評估工作帶來各種技術上、操作上的難題。

征收物業(yè)稅的前提是要落實公眾對房地產(chǎn)的財產(chǎn)權，否則對缺乏財產(chǎn)權保障的物品征稅，屬于政府對公眾財產(chǎn)的雙重剝奪。具體來說，要落實居民對住宅用地的財產(chǎn)權，如果居民只是土地租賃的主體，憑什么對居民征收包括土地價格在內的物業(yè)稅？同時要保障居民的建房權，避免地方政府和開發(fā)商通過推高低價盤剝公眾，又以此為依據(jù)要求公眾繳納高額的物業(yè)稅。其次，應嚴格禁止地方政府參與非自用土地的交易和土地牟利機制。如果地方政府又要從土地交易中賺錢，又要對房地產(chǎn)征稅，并且不落實政府義務，很同意引起政府和公眾之間的矛盾。最后，應該徹底改革現(xiàn)行財政制度。要改革以間接稅為主的稅收制度，增加直接稅的比重，減少間接稅的比重，并且逐步廢止生產(chǎn)性間接稅制度，實行透明、公開的公共財政支出監(jiān)督制度，真正把財政收入分配到公眾當中。

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

一、物業(yè)稅一般原理

財產(chǎn)課稅(Propertytax)歷史悠遠。它伴隨著私有財產(chǎn)制度和國家的起源而產(chǎn)生，是統(tǒng)治者最先采用的稅收形式，曾經(jīng)在奴隸制和封建制國家的財政制度中擔當重要角色。自人類社會進入商品貨幣經(jīng)濟時代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國地方稅系中發(fā)揮著不可替代的作用，據(jù)統(tǒng)計，全世界有130多個國家課征各種形式的財產(chǎn)稅。在上世紀末的十年里，為適應經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)，先后有英國、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國進行了財產(chǎn)稅制的改革。在中東歐經(jīng)濟轉型國家，財產(chǎn)稅制改革還被看作是推進國家政治、經(jīng)濟制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進一國（地區(qū)）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅性質。理論界目前尚無一個統(tǒng)一、權威的定義，各國稅務管理當局的叫法也不盡相同，大多稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)的價值而提高。大多數(shù)國家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業(yè)稅；不過我國臺灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產(chǎn)占有成本，從而促進不動產(chǎn)的流動和更有效的利用，提高不動產(chǎn)的供給量。

二、對我國開征物業(yè)稅的具體構想

資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟下，土地（住房）是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調整社會公平尺度、促進資源合理利用以及調整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關系的重要稅種。

（一）我國開征物業(yè)稅應遵循的基本原則

物業(yè)管理問題是廣大市民普遍關注的一個熱點問題，在社區(qū)推廣實施物業(yè)管理更是熱點中的難題。社區(qū)是若干個群體或社會組織聚集在某個區(qū)域里所形成的一個在生活上相互關聯(lián)的大集體，是社會生活的載體。社區(qū)物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，其管理范圍涵蓋了從居民小區(qū)到工商業(yè)各類物業(yè)項目。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，提高城市的品位，有利于提高城市經(jīng)營管理水平，促進房地產(chǎn)的保值增值，推動我市城市建設和和諧社會建設。

在深入開展學習實踐科學發(fā)展觀活動中，我局組織相關人員，圍繞加強社區(qū)物業(yè)管理等重點內容，開展開展集中調研，調研的對象主要是城區(qū)花園等小區(qū)的業(yè)主、物管企業(yè)工作人員以及社區(qū)居委會、相關職能部門的管理工作人員，調查主要采取了問卷調查、隨機訪談、召開座談會、查閱檔案及實地查勘等方式，重點就社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)實存在的問題以及加強和改進的措施等內容進行分析研究，為開展社區(qū)物業(yè)管理試點，扎實推進社區(qū)綜合管理改革提供參考依據(jù)，現(xiàn)將情況報告如下。

一、社區(qū)物業(yè)管理基本現(xiàn)狀

（一）基本情況

據(jù)年我市住房現(xiàn)狀調查，馬店城區(qū)（不含社區(qū)）現(xiàn)有住房2.51萬套，住房總建筑面積315萬平方米，人均住房建筑面積36.22平方米，分布在馬家店街道辦事處五柳樹、豐坪巷、七口堰、熊家窯等4個社區(qū)居委會。4社區(qū)總人口約8.7萬人，國土總面積13.85平方公里。截止年底，我市城區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)6家，即達等物業(yè)管理公司，物業(yè)管理資質等級均為三級，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證、物業(yè)管理人員上崗證的持證上崗人員48人，相關從業(yè)人員240人。全面實施物業(yè)管理面積80萬平方米，其中住房78萬平方米，社區(qū)物業(yè)管理尚未全面推開，已歸集公共部位公用設施維修基金318萬元，已有10個住宅小區(qū)組建業(yè)主委員會，實現(xiàn)了業(yè)主自治或委托物業(yè)管理公司進行管理。

（二）社區(qū)物業(yè)管理作法

一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因

1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，服務效率低、經(jīng)營效益差。

2、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業(yè)服務費現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網(wǎng)較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務費的現(xiàn)象比比皆是。

二、物業(yè)服務收費現(xiàn)狀

新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現(xiàn)：

關于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調研中我聽到最多的字眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

一、公司概況

我公司是太原市人民政府一九八三年成立的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，后加入中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，是建設部審定的房地產(chǎn)一級資質企業(yè)。公司成立二十年來，先后開發(fā)建設了太原市老軍營、興華街、南海街、金剛里、漪汾苑、永樂苑和蘇州一箭河山莊等二十余個配套齊全的住宅小區(qū)，以及太原市食品一條街、千峰北路等市政建設工程，總開發(fā)面積達到200多萬平方米。先后榮獲“國家住宅試點小區(qū)綜合金牌獎”、國家工程質量最高獎——“魯班獎”，“建設部優(yōu)質樣板工程獎”、“中房集團品牌住宅小區(qū)稱號”、山西工程質量最高獎——“汾水杯獎”、“山西省樣板住宅小區(qū)”等眾多榮譽。

我公司也是山西省最早進行物業(yè)管理的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一九九四年七月組建山西首家比較規(guī)范的物業(yè)管理公司——太原漪汾苑物業(yè)管理公司，在省內率先對自建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，并在一九九五年十二月使漪汾苑小區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號，我們總結的“自建自管、以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的經(jīng)驗曾被省、市在業(yè)內進行推廣普及。目前，我公司下屬物業(yè)管理中心(公司)共3個，員工600余人，其中國有正式職工210人，(占到公司在冊職工的一半以上)。管理有太原市漪汾苑住宅小區(qū)、永樂苑住宅小區(qū)、山西省軍區(qū)軍官住宅小區(qū)、長治市城市生活家等物業(yè)項目8個，連同單項物業(yè)管理(供暖)4個項目在內，管理面積達到150萬平方米。成為省內集房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理于一體的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。黨和國家領導人、喬石、羅干、李鐵映、鄒家華、俞正聲等首長先后視察我公司建設并管理的太原漪汾苑、永樂苑小區(qū)，并獲得好評。

二、改制思路

根據(jù)中央、省、市國有企業(yè)改制精神，目前我公司正處于改制階段，公司“改制方案”和“人員分流安置實施細則”日前已經(jīng)公司職工代表大會審議通過報市政府審批。

(一)改制的必要性和緊迫性

一、從“管理”到“服務”轉變對行業(yè)的影響

1．有利于整個行業(yè)工作理念的轉變

所謂物業(yè)管理，應是服務與管理的結合，首先是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的服務，其次才是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的管理。長期以來，物業(yè)企業(yè)處在一個嚴重的角色錯位中，大量的物業(yè)糾紛產(chǎn)生在主次關系的顛倒上。物業(yè)企業(yè)在戴上“管理”這頂帽子的同時，便以“管理者”自居，不僅將小區(qū)內的各種設施設備、建筑物“管理”了，還一并把小區(qū)的業(yè)主也“管理”了?，F(xiàn)實中，他們不僅僅是來管理小區(qū)，而是來管理業(yè)主的，真正的管理者事實上被異化成了“被管理者”，成為事實上的弱勢。實踐中，很多物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居，角色顛倒造成的。從“管理”到“服務”的轉變，雖然只是文字上的變化，其中蘊含的理念轉變卻是深刻的，這是國家對物業(yè)企業(yè)的明確定位。明確了物業(yè)企業(yè)的性質是服務而非管理，標志著物業(yè)管理徹底從傳統(tǒng)行政福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化的服務模式的轉變。有助于讓物業(yè)企業(yè)清醒地認識到自己的身份；有助于物業(yè)公司恪守份內職責,從而有利于整個行業(yè)工作理念的轉變,改變重管理”輕“服務”的不正確認識。

2．催化優(yōu)勝劣汰，行業(yè)洗牌臨近

“管理”更多體現(xiàn)的是物業(yè)企業(yè)與建筑物、設施設備、場地等“人與物”的關系，而“服務”才能真正體現(xiàn)企業(yè)與客戶之間“人與人”的關系?！段餀喾ā贰⑿碌摹段飿I(yè)管理條例》無疑會帶來物業(yè)服務的改革，將物業(yè)企業(yè)由原來的管理者定位于服務者的位置，引入優(yōu)勝劣汰的競爭機制，使更多優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供高品質的物業(yè)服務，可以明顯提升物業(yè)品質，滿足業(yè)主不斷增長的改善居住條件的需求,有利于豐富業(yè)主精神文化生活，提升業(yè)主的生活品質。對開發(fā)商而言，可以為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，提高市場競爭力。對于物業(yè)企業(yè)來說，重新定位，以服務意識、服務質量、服務內容為中心，已成為物業(yè)企業(yè)的立足軸心。

《物業(yè)管理條例》的修訂，明確了物業(yè)管理的服務性質，促使物業(yè)公司為了自身生存不得不優(yōu)化服務項目、提高服務水平和競爭能力，促使物業(yè)管理公司走市場化、專業(yè)化甚至是規(guī)?；陌l(fā)展道路。因此，物業(yè)企業(yè)將面臨洗牌，展現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的格局。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運作?；诖?，我們在市區(qū)物業(yè)企業(yè)中開展了專題調研，認真剖析物業(yè)服務收費難的成因，研究應對策略，現(xiàn)將調研情況報告如下：

一、物業(yè)管理服務收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務收費情況令人擔憂，物業(yè)服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形色色現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

物業(yè)服務管理，是指物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務，其直接收取的物業(yè)服務費主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作全部是通過有償服務收費來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務市場的主體結構要求是“誰受益、誰交費”。

目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務收費問題尤為突出，如何加強監(jiān)管已屬刻不容緩。

××市自從80年代起物業(yè)服務收費均是由企業(yè)申報、物價局審定批復每戶每月9-12元的服務價格。這在計劃經(jīng)濟時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業(yè)管理及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關職能部門針對小區(qū)內所配套功能需求，物業(yè)管理服務內容、樓房檔次等制定物業(yè)服務的收費標準，扶持了物業(yè)服務企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務也不盡相同，雖然政府有關部門非常謹慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解，個別物業(yè)服務企業(yè)的違規(guī)操作，輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)服務的收費問題成為市民普遍關注的，爭議性較大的熱點問題。

2003年國家發(fā)展改革委、建設部下發(fā)《物業(yè)服務收費管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。以該辦法為依據(jù)，××市政府于2007年6月下發(fā)了《××市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉變逐步將物業(yè)服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節(jié)價及政府指導價?！掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務等級、標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務收費以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務收費實行市場調節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；物業(yè)服務企業(yè)應為業(yè)主提供優(yōu)質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示。

《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當中、廣大業(yè)主當中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協(xié)調定價等方面的存在著這樣那樣的質疑。我們曾經(jīng)在一天內接到10多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再則業(yè)主素質參差不齊、需求的物業(yè)服務較表面等等問題，對物業(yè)服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補服務費等做法，導致物業(yè)的重新招標，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務費的含金量重新評定問題。

一、我市物業(yè)服務管理的現(xiàn)狀：