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一、物業(yè)稅一般原理

財產(chǎn)課稅(Propertytax)歷史悠遠。它伴隨著私有財產(chǎn)制度和國家的起源而產(chǎn)生，是統(tǒng)治者最先采用的稅收形式，曾經(jīng)在奴隸制和封建制國家的財政制度中擔當重要角色。自人類社會進入商品貨幣經(jīng)濟時代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國地方稅系中發(fā)揮著不可替代的作用，據(jù)統(tǒng)計，全世界有130多個國家課征各種形式的財產(chǎn)稅。在上世紀末的十年里，為適應經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)，先后有英國、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國進行了財產(chǎn)稅制的改革。在中東歐經(jīng)濟轉型國家，財產(chǎn)稅制改革還被看作是推進國家政治、經(jīng)濟制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進一國（地區(qū)）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅性質。理論界目前尚無一個統(tǒng)一、權威的定義，各國稅務管理當局的叫法也不盡相同，大多稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)的價值而提高。大多數(shù)國家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業(yè)稅；不過我國臺灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產(chǎn)占有成本，從而促進不動產(chǎn)的流動和更有效的利用，提高不動產(chǎn)的供給量。

二、對我國開征物業(yè)稅的具體構想

資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟下，土地（住房）是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調整社會公平尺度、促進資源合理利用以及調整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關系的重要稅種。

（一）我國開征物業(yè)稅應遵循的基本原則

稅收原則，是一國政府征稅(包括稅制的建立和稅收政策的運用)所應遵循的基本準則。從中國先秦時期的“平均稅負”——對土地劃分等級分別征稅、春秋時代管仲的“相地而衰征”——按照土地的肥沃程度來確定稅負的輕重的稅收原則，到重商主義后期的英國經(jīng)濟學家威廉•配第的“公平、便利、節(jié)省”稅收原則、亞當•斯密的“公平，確實、便利、節(jié)省”稅收四原則，和現(xiàn)代西方財政學提倡的“公平、效率、穩(wěn)定經(jīng)濟”三原則，稅收原則經(jīng)歷了一個不斷發(fā)展、不斷完善的過程。作為稅收體系組成部分的物業(yè)稅，在遵循稅收的一般性原則同時，因其課稅對象的敏感性和調節(jié)作用的特殊性，還必須遵循以下原則。

1、公平稅負原則。從一般意義上講，稅收公平原則就是指政府征稅要使各個納稅人承受的負擔與其經(jīng)濟狀況相適應，并使各個納稅人之間的負擔水平保持均衡，它是納稅人之間稅收負擔程度的比較。稅負的公平包括橫向公平和縱向公平。所謂橫向公平是指條件相同或納稅能力相同的納稅人，其稅收負擔也應該相同。橫向公平主要保證納稅人在公平的稅收負擔下平等競爭?？v向公平也稱垂直公平，即在納稅人的負擔能力不同的情況下，繳納不同數(shù)額的稅。縱向公平原則適用于對負擔能力不同的個人納稅人的收入進行再分配，削峰填谷，避免貧富差距過于巨大。

物業(yè)稅由于其課稅對象的特殊性，在公平原則上除了上述一般意義外，還必須具有公平調節(jié)占據(jù)不同土地資源者利益、引導節(jié)約用地的功能，即多占地、多納稅；非普通住宅擁有者比普通住宅擁有者多納稅，通過體現(xiàn)公平原則的稅制設計，達到均衡稅收負擔和促進土地節(jié)約的雙重功效。

2、民生優(yōu)先原則。《辭?！分袑τ凇懊裆钡慕忉屖恰叭嗣竦纳嫛保且粋€帶有人本思想和人文關懷的詞語，話語語境中顯然滲透著一種大眾情懷。民生優(yōu)先原則就是在設計物業(yè)稅系統(tǒng)時，必須堅持以人為本，始終把最廣大人民的根本利益作為工作的出發(fā)點和落腳點，通過合理的稅收調節(jié)，保證居者有其屋，促進“社會和諧”這一中國特色社會主義本質屬性的實現(xiàn)。

體現(xiàn)民生原則，主要落實在“生計扣除”上。解決居民基本生活住房是維護社會安定和再生產(chǎn)能力的國家責任，因此，如同個人所得稅1600元的稅前扣除額一樣，物業(yè)稅也必須在稅前設定一個扣除額，僅就超過部分征稅，據(jù)以保障社會低層人員的基本生存。本文提倡實行同戶籍共同生活人員的人均扣除標準，以體現(xiàn)人性化，提升人們的稅法遵從度。

3、科學發(fā)展原則。堅持科學發(fā)展觀是解決構建社會主義和諧社會中諸多問題、矛盾的必由之路。物業(yè)稅體系的建立，必須符合科學發(fā)展觀的要求，促進經(jīng)濟發(fā)展與資源保護的雙贏局面的形成。

現(xiàn)在，圍繞將現(xiàn)有的“租、稅、費”合并為物業(yè)稅的爭議非常大，其中反對者最突出的觀點就是從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金，必然會使政府目前的財政收入大幅減少，這將會使政府改善公共服務和城市基礎設施的能力受到很大影響，甚至影響地方經(jīng)濟發(fā)展。同時他們還認為，這樣做會使消費者有可能買得起供不起，增加消費者購房風險，還有開發(fā)商的土地來源問題，等等。

我們不能說這種擔心沒有合理的因素，但我們必須清醒地看到，實施物業(yè)稅，客觀上從根本上動搖了當前整個房地產(chǎn)市場的基礎，直接影響了一大批相關群體的利益，包括既得利益和維持現(xiàn)狀即將得到的利益，因此，對待這個課題必須從整個民族的利益出發(fā)，用科學發(fā)展觀來剖析問題。

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營？這是因為，在中央政府控制了稅收的主要來源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再沒有更多的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟，不得不千方百計地炒作房地產(chǎn)，通過拉高房價帶動本地相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財政收入，這就是為什么有的觀點反復強調“租、稅、費”合并會影響經(jīng)濟發(fā)展的根本所在。事實上這是一種竭澤而漁的經(jīng)營模式，它以不可再生的土地資源作為籌碼，進行經(jīng)濟上的大博弈。所以，控制中國經(jīng)濟過熱的問題，首先就是要解決土地資源利用問題，達到抑制土地價格增長過快、保護土地資源良性、合理利用的目的，而物業(yè)稅正是這樣一個法律規(guī)范，能夠通過抑制消費需求，保證利益的各方都能獲得理性的預期收入。

4、簡便易行原則。簡便易行原則是稅收效率原則的體現(xiàn)，但又具有自身的特殊性。稅收的效率原則是指稅收活動要有利于經(jīng)濟效率的提高，其主要內容是：①提高稅務行政效率，使征稅費用最少；②對經(jīng)濟活動的干預最小，使稅收的超額負擔盡可能小；③要有利于資源的最佳配置，達到帕累托最優(yōu)。因為物業(yè)稅計稅依據(jù)特殊，必須要考慮簡便易行原則。

一是房地產(chǎn)價值評估工作的異常繁雜。暫時拋開是否“租、稅、費”合并不談，以房地產(chǎn)價值為物業(yè)稅稅基已得到大多數(shù)人的認可，房地產(chǎn)價值評估工作異常繁重復雜。從嚴格意義上講，應該定期“一房一評”，但這是要建立在比較健全完善的市場和法治基礎上的，與美、英等國相比較，再參照一下個人所得稅、房屋出租房產(chǎn)稅的征管現(xiàn)狀，考慮到現(xiàn)有的評估力量、征管力量，難度可想而知，更不用說個人金融信息條件缺失、相關主管部門之間信息不共享等因素了。

二是評估價格的矯正機制難以準確建立。從國外經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)估價制度本身就是一個“麻煩制造源”。如果業(yè)主所屬的小區(qū)最近成交了幾個大樓盤，而且漲幅較大，就會扭曲統(tǒng)計結果，導致整片小區(qū)的房屋估價上漲，不管舊房業(yè)主是否能按這個價格賣出去，結果是，居住在舊城區(qū)小房子的居民所交得物業(yè)稅并不亞于新城區(qū)新房子的業(yè)主。

因此必須設計一個能代表課稅對象價值正常變化、而又能夠簡便計算的“介質體”來充當物業(yè)稅的計稅依據(jù)。

（二）我國物業(yè)稅的稅基構成

基于以上四項原則的要求，我國應該把現(xiàn)有針對房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金等“租、稅、費”統(tǒng)一歸并為物業(yè)稅，以房產(chǎn)實際占用土地面積為征稅對象，依照定期的土地等級評估價格，從價定率征收，即按地產(chǎn)價值征收：

物業(yè)稅＝超過扣除額建筑面積所占土地使用權面積×單位土地面積價格×適用稅率。其可行性是：

1、公平合理，操作性強。我國實行的是土地國家所有制，居民擁有的實際上是不完全產(chǎn)權，房屋所有權受制于土地使用權。從目前地價與房價的關系看，土地的增值占了物業(yè)增值很大的比例，建筑物本身隨著時間的增長逐步老化，維修的成本逐步上漲，甚至會貶值，但土地作為稀缺資源，從長期看價格肯定會不斷上漲，加上區(qū)位優(yōu)勢，房產(chǎn)價格并不會下降，反會一路飚升，現(xiàn)實中的學區(qū)房就很好地說明了這個問題。由于土地價格在房產(chǎn)價值中占絕對主導地位，因此能夠作為房產(chǎn)價值的代表構成計稅依據(jù)，這樣做可以用同一標準來衡量征稅客體量的大小，不僅公平合理，而且土地面積固定，土地價格可以按區(qū)域地段評估，回避房屋個性化價值差異，相對而言操作性強。此外，由于讓渡了房屋價值作為稅基的利益，在法理構想上也與西方國家普遍采取的按房產(chǎn)價值一定比例（如70%）征收相接近。

2、財產(chǎn)權力和政治權力相互融通的合理性。有的學者認為把土地出讓金并入物業(yè)稅是不科學的，因為稅是政府以公共管理者的身份，憑借政治權力收取的，如果把具有地租性質的土地出讓金改為稅，這等于否定了國家政府對土地的所有權，混淆了財產(chǎn)權力與政治權力。這種認識從理論上講并不錯，但從現(xiàn)實看，在目前土地批租制下，政府對開發(fā)商使用國有土地征收的土地出讓金，是政府作為土地的所有者向開發(fā)商出售40年至70年土地使用權而取得的地租，而不是真正的土地價格，而且在批租過程中大量存在的非正常行為讓這個“地租”往往也偏離了價值軌道，如果讓其單獨存在，如上文所述，就必須在對房產(chǎn)征稅時予以扣除包括土地出讓金在內的各項租金，以避免重復征稅，而這事實上是無法做到的。從實踐上看，1983年6月，國務院決定在全國范圍內對國營企業(yè)實行“利改稅”，把國家與國營企業(yè)的財政分配關系通過稅收形式固定下來，以稅收的強制性、固定性和無償性保證了國家財政利益的穩(wěn)定增長，為妥善處理財產(chǎn)所有權和征稅權提供了成功的范例。

3、租、稅實際承擔者的統(tǒng)一性。不論是土地出讓金、征地拆遷費，還是改為物業(yè)稅，負擔的實際承受者都是完全一致的，開發(fā)商交付的地租和其它費用，都會通過價格一次性轉嫁到購買者身上，而稅收只不過是把這種負擔分到40—70年間而已，同時也降低了購買價格，對購買者來說并無本質上不同。

4、政府收益增長和資源保護的法律保障。現(xiàn)行土地批租制下，政府獨自承擔了土地價格風險，諸多的外界因素也在不斷侵蝕著地租，中央的管制性文件隨時可能中止土地的轉讓，因此政府的一次性收益盡管看上去較多，但得不到穩(wěn)定的保障。實施物業(yè)稅后，稅收的法律特征將使政府收益固化下來，并隨著土地價格的上漲而增長。同時，由于稅負從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)向房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的轉變，市場需求趨于理性，土地利用的科學性和合理性得到加強，土地資源的法律保護得以實現(xiàn)。

（三）我國物業(yè)稅征管的基本框架

在設計物業(yè)稅征管制度基本框架時，應在充分考慮和研究我國開征物業(yè)稅的配套措施的前提下，科學地設計出物業(yè)稅稅基、稅率、減免稅優(yōu)惠等稅制要素，逐步使物業(yè)稅成為地方財政收入的重要支柱。

1、納稅人。在中華人民共和國境內的不動產(chǎn)的所有人，為本稅種的納稅義務人，稅基為其擁有的不動產(chǎn)價值。

2、計稅依據(jù)。按居住用房和經(jīng)營性用房分別計算。

①居住用房：土地等級、價格標準由各省級人民政府確定。居住用房的生計扣除額如下表所示：

類別扣除額（建筑面積）備注

單身40平方米

已婚家庭（3口之家）60平方米夫婦房產(chǎn)合并計算

其他同戶籍共同生活人員每人20平方米必須為從未購置房產(chǎn)人員，依申請確認

居住用房物業(yè)稅=超過扣除額建筑面積所占土地使用權面積×單位土地面積價格×適用稅率

②經(jīng)營性用房：無扣除額。

經(jīng)營性用房物業(yè)稅=土地使用權面積×單位土地面積價格×適用稅率

3、稅率設計。稅率類型的選擇從我國目前的實際情況看，物業(yè)稅的開征一方面不應對置業(yè)及房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生限制作用，而要形成鼓勵置業(yè)的政策導向，從這方面來看采用有差別的比例稅率比較合適。另一方面物業(yè)稅的開征還要達到抑制投機、促進公平的效應。從這方面來看，采用有差別的累進稅率比較合適。統(tǒng)籌考慮這兩個方面，適應簡化稅制的需要，物業(yè)稅的稅率采用有差別的比例稅率更為合適。具體是多少，這需要地方政府部門在廣泛調研的基礎上進行科學測算，并按居住用房和經(jīng)營性用房分別計算。

①居住用房：分為普通住宅和非普通住宅。稅率和非普通住宅標準由各省級人民政府確定，原則上各類別墅和容積率在1.0以下的公寓房應列為非普通住宅。稅率表如下所示：

普通住宅稅率：t1

非普通住宅稅率：2—3倍t1

②經(jīng)營性用房：分為生產(chǎn)性用房和非生產(chǎn)性用房，稅率由各省級人民政府確定。生產(chǎn)性用房是指工業(yè)、商業(yè)、建筑安裝業(yè)、交通運輸業(yè)用房占用，非生產(chǎn)性用房是指娛樂業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)和出租用房占用。稅率表如下所示：

生產(chǎn)性用房稅率：t2

非生產(chǎn)性用房稅率：1.5—3倍t2

從計稅依據(jù)和稅率設計思想可以看出：物業(yè)稅一方面可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質資源，繼而推進資源節(jié)約；另一方面可以使政府獲取更多的資源，通過完善住房保障體系來幫助中等收入、低收入和特困群體獲得住房及改善住房條件。

4、減免稅設想。參照國際通行做法，對下列房產(chǎn)予以減征、免征：

①國家機關、人民團體、軍隊自用的公務用房；

②宗教寺廟、公園、名勝古跡自用房；

③公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院等）。

④外交使、領館。

⑤直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用房。

⑥由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用房產(chǎn)和其他房產(chǎn)。

⑦純低保戶、農村五保戶以及無生活來源家庭。

除上述規(guī)定外，納稅人繳納物業(yè)稅確有困難需要定期減免的，由省級稅務機關審核后，報國家稅務總局批準。

5、征收管理。物業(yè)稅的征收涉及面廣，事關人民群眾的切身利益，事關地方經(jīng)濟發(fā)展大局，我們必須認真總結、吸取以往稅制改革、尤其是增值稅和個人所得稅改革中的經(jīng)驗教訓，制定縝密細致而又富有可行性的征收管理體系，真正實現(xiàn)其立法本意。

①明確征收范圍與征收方式。實行“新房新辦法、老房老辦法”的過渡方案。對物業(yè)稅實施以前購置的房產(chǎn)，在其剩余土地使用權年限內，不再征收物業(yè)稅，期滿后納入征收范圍。在征收方式上實行納稅人按年自行申報或委托申報。

老房子不征稅，并不代表不存在征稅的理論基礎。因為物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處，政府可以通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分轉移到公共利益中來。但是考慮到原先購置的房產(chǎn)在交易環(huán)節(jié)已一次性交納了40年到70年的土地使用權的代價，并且這個代價又作為基數(shù)交納了若干遍不同的稅費，參照“從輕兼從舊”的法理思想，不應該再次重復征收。

②建立和完善土地評估服務體系。開征物業(yè)稅需要定期對土地進行評估，確認不同歷史時期的土地價格，為稅款征收提供計稅依據(jù)。為此，必須建立和完善土地評估服務體系，在稅務機關、或在房產(chǎn)管理部門、或雙方聯(lián)合設立評估機構，在市場價值基礎上，合理確定計稅土地價格，并及時。

征收機關要設立咨詢渠道，接受納稅人咨詢、查詢，提供救濟幫助，維護納稅人合法權益。

③構建房產(chǎn)交易管理部門與稅務部門信息網(wǎng)絡平臺。物業(yè)稅能否順利開征，取決于稅務部門對房產(chǎn)交易信息和購買人信息能否及時、全面和準確地掌握。在實施物業(yè)稅之前，要構建好房產(chǎn)交易管理部門與稅務部門的信息實時交換平臺，使稅務機關同步獲取相關信息，及時為納稅人立戶建檔。

④培育、發(fā)展中介服務市場。即使在全民納稅意識較強的西方發(fā)達國家，直接和稅務當局打交道的個人也并不多，絕大多數(shù)人是通過自己的律師或會計師事務所等中介機構代為辦理納稅事項，這樣一方面不會因疏漏而招致經(jīng)濟和法律上的風險，另一方面可以發(fā)揮專業(yè)人士的業(yè)務特長，合理籌劃，合法減輕稅收負擔。因此，大力培育、發(fā)展中介服務市場，有助于減輕納稅人納稅成本，提升我國公民的依法納稅意識。

⑤違法處理。對違反稅收法規(guī)，經(jīng)催繳提醒仍不按時申報納稅、或進行虛假申報、或故意隱匿房產(chǎn)的，除按《中華人民共和國稅收征收管理法》追究其法律責任外，稅務機關還應將相關處理信息納入建設中的個人征信系統(tǒng)，提高其違法成本，保證該項稅收的及時、足額入庫。

三、建立完善開征物業(yè)稅的保障機制

開征物業(yè)稅后，各相關主體的利益關系將發(fā)生根本性變化，為確保物業(yè)稅的立法得以全面、正確的實現(xiàn)，必須制定、完善有關保障措施，一并配套實施。

1、制定科學的土地供應機制。施行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地的行為，必須加大政府的宏觀調控，建立科學的、嚴格的土地供應機制。具體建議政府加強統(tǒng)一規(guī)劃，保證城市整體功能的協(xié)調。對開發(fā)商供應土地時要加大審核力度，除了審核每個開發(fā)商資質以外，還要對不同開發(fā)商的開發(fā)計劃進行審核，從中選擇最符合城市可持續(xù)發(fā)展的方案。同時在項目建設階段要加強監(jiān)督，如果發(fā)現(xiàn)惡意違規(guī)行為則給予重罰。此外，為了防止開發(fā)商對政府的尋租行為，還要加強對政府有關部門的監(jiān)督，甚至是對監(jiān)督部門的再監(jiān)督。

2、保障經(jīng)濟適用住房和廉租房供給。實施物業(yè)稅后，由于政府當期收益急劇下降，可能造成土地供應萎縮、地價上漲。為防止這種情況發(fā)生，要從量上規(guī)定一個地區(qū)經(jīng)濟適用住房和廉租房供給水平，切實保障低收入人群的基本生存，維護社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展。