導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)形勢(shì)營(yíng)銷策略全面質(zhì)量營(yíng)銷

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨的新形勢(shì)

資金、土地和消費(fèi)者是房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控作用的逐步顯現(xiàn)和房地產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨新的形勢(shì)。

自2004年3月末以來(lái)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)總體過(guò)熱信號(hào)，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控力度。國(guó)家有關(guān)部門從房地產(chǎn)的源頭——信貸和土地開始，采取了一系列調(diào)控措施，盡管存在一定的時(shí)滯作用但已經(jīng)取得了初步成效。隨著各項(xiàng)調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。其成效包括：投資增速過(guò)猛的勢(shì)頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；貸款規(guī)模得到有效控制，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；市場(chǎng)削減不合理需求，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀根、土地收緊盡管有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展，但短期將帶來(lái)較大的壓力。

房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。從2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來(lái)，盡管一些地方的房?jī)r(jià)上漲有所放緩，即全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度有所下落。如1月～2月全國(guó)70個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)上漲幅度為5.5%。但我們也應(yīng)該看到，一些地方房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也是不爭(zhēng)之事實(shí)。特別是進(jìn)入2006年，以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為領(lǐng)頭，全國(guó)的房地產(chǎn)輿論是漲聲一片。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍處于高位運(yùn)行。2005年，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別增長(zhǎng)10.1％、9.7％和1.4％。

住宅空置率升高。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來(lái)看，一是2005年以來(lái)房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。比如，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2006年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%。

個(gè)人住房需求下降。從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)的需求正在減少。央行的數(shù)據(jù)表明:2004年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)35%以上，增長(zhǎng)達(dá)4700億元，而2005年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)為15.8%，僅增加2600億元，僅為2004年的一半。同時(shí)從2006年一季度的情況來(lái)看，居民戶消費(fèi)性中長(zhǎng)期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費(fèi)貸款提前還款的因素與房地產(chǎn)投機(jī)減弱，但從中可以推斷，個(gè)人住房需求下降。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)營(yíng)銷模式

新形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的銷售挑戰(zhàn)，營(yíng)銷策略創(chuàng)新勢(shì)在必行。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)居住的選擇不再停留于感性的消費(fèi)，當(dāng)市場(chǎng)需求逐漸從強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)向追求高品質(zhì)生活轉(zhuǎn)化，地產(chǎn)就進(jìn)入“品質(zhì)致勝”時(shí)代。這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程實(shí)施全面質(zhì)量營(yíng)銷。從規(guī)劃到設(shè)計(jì)，從選材到施工，從人員招聘到服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，一磚一瓦，一草一木，房地產(chǎn)企業(yè)都要舍得投入時(shí)間、精力打造讓目標(biāo)客戶覺(jué)得有價(jià)值的“品質(zhì)”。

全面質(zhì)量營(yíng)銷是以顧客需求為先導(dǎo),以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn),通過(guò)全過(guò)程的營(yíng)銷努力來(lái)提高產(chǎn)品質(zhì)量,驅(qū)動(dòng)質(zhì)量績(jī)效,以實(shí)現(xiàn)顧客滿意目標(biāo)的一種新型營(yíng)銷理念。實(shí)施全面質(zhì)量營(yíng)銷,要求營(yíng)銷者不僅僅要注重營(yíng)銷全過(guò)程的質(zhì)量,實(shí)施營(yíng)銷全過(guò)程的質(zhì)量管理(即營(yíng)銷全面質(zhì)量管理);而且要關(guān)注產(chǎn)品(包含服務(wù),下同)自身的質(zhì)量,參與產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定和控制,使產(chǎn)品質(zhì)量能符合消費(fèi)者的要求。一方面要通過(guò)外部營(yíng)銷的質(zhì)量控制,提高顧客對(duì)產(chǎn)品的感知質(zhì)量,從而提高顧客對(duì)產(chǎn)品的滿意度;另一方面要通過(guò)內(nèi)部營(yíng)銷,來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的提高。

實(shí)施全面質(zhì)量營(yíng)銷,必須做好以下工作:

1.合理的市場(chǎng)定位

只有市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，銷售才能進(jìn)展快，進(jìn)而資金流動(dòng)順暢，短缺土地得到高效開發(fā)，這樣國(guó)家宏觀調(diào)控才不會(huì)造成什么不利影響。動(dòng)工前弄清楚“為誰(shuí)建房”而不是房子建成后問(wèn)自己“房子為誰(shuí)而建”，即房子未建，精確定位先行。這是應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控等當(dāng)前不利形勢(shì)的必然要求。因此，必須在市場(chǎng)調(diào)研充分和了解客戶的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)細(xì)分，以確定有良好發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分群體為目標(biāo)客戶；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者狀況的研究，以防定位趨同。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,正確識(shí)別顧客的現(xiàn)實(shí)需求、潛在需求,競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)需求的滿足狀況,并根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)合理進(jìn)行市場(chǎng)定位,確定目標(biāo)顧客。

2.差異化的質(zhì)量定位

通過(guò)對(duì)目標(biāo)顧客的需求狀況和期望質(zhì)量的調(diào)查分析,確定企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量定位。企業(yè)的質(zhì)量定位不僅僅要注重產(chǎn)品的功能性質(zhì)量,更要注重產(chǎn)品的適用性質(zhì)量。

在消費(fèi)個(gè)性越來(lái)越突出的今天,企業(yè)要想在產(chǎn)品方面贏得優(yōu)勢(shì),必須從產(chǎn)品的創(chuàng)新和產(chǎn)品的個(gè)性化這兩個(gè)方面著手。一方面,隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展,顧客需求不斷發(fā)生變化,從而對(duì)產(chǎn)品提出新的要求,而企業(yè)只有向顧客提供不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品才能適應(yīng)這種變化。另一方面,較高層次的顧客已不再滿足于成批生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品,他們對(duì)于能體現(xiàn)個(gè)性的產(chǎn)品更加青睞。由于技術(shù)的發(fā)展,產(chǎn)品的個(gè)性化與生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益已不再是相互對(duì)立的矛盾。企業(yè)可以在保持一定規(guī)模經(jīng)濟(jì)的同時(shí),為顧客提供滿足其不同需求的個(gè)性化產(chǎn)品,使每位顧客都能獲得滿意的感受。

3.及時(shí)的外部溝通

主動(dòng)關(guān)心顧客,經(jīng)常主動(dòng)保持顧客聯(lián)系,收集顧客對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)及其他方面的改進(jìn)意見,并及時(shí)向顧客傳遞企業(yè)和產(chǎn)品的有關(guān)信息,不斷改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量,使顧客滿意度能得到提升。企業(yè)與顧客之間信息、情感的溝通,不僅有利于建立長(zhǎng)期穩(wěn)定、相互依賴的關(guān)系,還可以為產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量定位、內(nèi)部員工的管理提供重要信息,使企業(yè)及每個(gè)員工更加接近顧客,提供更加符合顧客需求的產(chǎn)品,更好地為顧客服務(wù)。

4.和諧的內(nèi)部溝通

一方面通過(guò)與內(nèi)部員工的溝通,提高內(nèi)部員工的滿意度和忠誠(chéng)度。如果說(shuō)忠誠(chéng)的顧客是企業(yè)寶貴的外部資源,那么忠誠(chéng)的員工則是企業(yè)最寶貴的內(nèi)部資源。滿意、忠誠(chéng)的員工,才能對(duì)顧客期待的價(jià)值有所貢獻(xiàn),從而提高顧客的感知質(zhì)量,令顧客更加滿意。管理者的角色不僅僅是監(jiān)督與管理,更重要的是協(xié)助與支持,建立起一個(gè)包括培訓(xùn)系統(tǒng)、激勵(lì)系統(tǒng)和內(nèi)部溝通系統(tǒng)在內(nèi)的良好的內(nèi)部管理系統(tǒng),讓員工在和諧、快樂(lè)的環(huán)境中工作。另一方面通過(guò)與其他部門的溝通,將顧客需求、競(jìng)爭(zhēng)者狀況以及產(chǎn)品質(zhì)量定位思路(產(chǎn)品適用性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn))準(zhǔn)確、迅速地傳達(dá)給產(chǎn)品設(shè)計(jì)者和生產(chǎn)者,促使研發(fā)部門和生產(chǎn)部門能按照市場(chǎng)需求制定出適應(yīng)市場(chǎng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),提供適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品;并及時(shí)反饋顧客對(duì)產(chǎn)品及其質(zhì)量方面的抱怨,站在顧客立場(chǎng)上向有關(guān)部門進(jìn)行呼吁,以保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的控制和提高。

篇2

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)行為金融學(xué)

消費(fèi)函數(shù)理論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋了房地產(chǎn)、股票等財(cái)富與消費(fèi)的關(guān)系。然而，很多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象無(wú)法僅僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)自身角度得到解釋，比如房?jī)r(jià)上漲往往得不到基本經(jīng)濟(jì)面的支持，股價(jià)上漲嚴(yán)重脫離公司價(jià)值。行為金融學(xué)將心理學(xué)、決策科學(xué)與金融學(xué)、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來(lái)分析金融市場(chǎng)，克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法的一些弊端。行為金融學(xué)能夠很好的從消費(fèi)者主觀因素和心理因素，對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行解釋。

一、預(yù)期理論

與理性人假說(shuō)不同，西蒙（Simon，1955）認(rèn)識(shí)到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差?；诖耍匚炙够═versky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對(duì)馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進(jìn)行了修改，提出新的決策理論——預(yù)期理論。預(yù)期理論用值函數(shù)v(x)和決策權(quán)重函數(shù)π(p)代替了期望效用理論中的效用函數(shù)u(x)和概率P。

期望效用理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)

預(yù)期理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)

式(1)，(2)中，E(A)為效用值；

u(x)為效用函數(shù)，P為概率；

v(x)是決策者對(duì)x的心理效用函數(shù)；

π(p)是決策者對(duì)客觀概率的權(quán)重函數(shù)；

值函數(shù)v(x)的特征在于，在獲利區(qū)值函數(shù)為凹函數(shù)，即當(dāng)x＞0，v″(x)≤0；在損失區(qū)值函數(shù)為凸函數(shù)，即x＜0，v″(x)≥0。值函數(shù)如圖1。

值函數(shù)的特征解釋了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)正負(fù)效應(yīng)對(duì)消費(fèi)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。消費(fèi)的增加或減少不完全取決于當(dāng)期財(cái)

富價(jià)值，還取決于對(duì)未來(lái)財(cái)富增加的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升時(shí)，人們基于過(guò)去價(jià)格的上漲產(chǎn)生房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，未來(lái)收益的增加將刺激現(xiàn)期消費(fèi)支出的增加。而房?jī)r(jià)下跌會(huì)加重他們的悲觀情緒，從而減少當(dāng)期消費(fèi)。預(yù)期理論的值函數(shù)特征更能解釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲和下跌對(duì)消費(fèi)的不同影響，即房?jī)r(jià)上漲的正財(cái)富效應(yīng)小于房?jī)r(jià)下跌的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房?jī)r(jià)正負(fù)財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性歸因于，人們對(duì)于虧損的沮喪程度往往超過(guò)同等盈利帶來(lái)的快樂(lè)。

二、財(cái)富幻覺(jué)和影子財(cái)富

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐文·費(fèi)雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺(jué)，指出人們只是對(duì)貨幣的名義價(jià)值作出反映，而忽視其實(shí)際購(gòu)買力變化的一種心理錯(cuò)覺(jué)。人們往往根據(jù)名義貨幣額的增加而增加消費(fèi)支出，從而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，當(dāng)房屋被用于投資時(shí)，房屋具有虛擬性質(zhì)。房屋的預(yù)期價(jià)值就是“影子財(cái)富”，當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升時(shí)，投資者的這種財(cái)富就增加。但只有將房屋變現(xiàn)后，才能得到實(shí)際上的財(cái)富。影子財(cái)富與實(shí)際財(cái)富的差額稱作“財(cái)富幻覺(jué)”。根據(jù)行為金融學(xué)理論，消費(fèi)者的消費(fèi)支出不僅僅取決于勞動(dòng)收入水平或一般物價(jià)水平，還取決于對(duì)資產(chǎn)增值的預(yù)期。而貨幣、股票和房地產(chǎn)是居民最重要的三種資產(chǎn)（托賓Tobin，2000）。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值的預(yù)期越高，則影子財(cái)富或財(cái)富幻覺(jué)就越多，當(dāng)期消費(fèi)支出就越多，消費(fèi)的增加刺激需求的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，房?jī)r(jià)預(yù)期下跌，居民的影子財(cái)富縮水，由于財(cái)富幻覺(jué)的作用，居民消費(fèi)支出減少，消費(fèi)的減少導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖2形象的描繪了財(cái)富幻覺(jué)對(duì)消費(fèi)支出的影響。假設(shè)供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應(yīng)的價(jià)格水平為P0，消費(fèi)為Q0。當(dāng)國(guó)家實(shí)行寬松的貨幣政策時(shí)，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費(fèi)曲線外移至D1，此時(shí)消費(fèi)為Q1。需求曲線的外移使得一般物價(jià)水平增加，同時(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，已擁有住房者或者投資者的住房?jī)r(jià)值將增加，基于財(cái)富幻覺(jué)，需求曲線再次外移至D2，相應(yīng)的消費(fèi)為Q2。則(Q2-Q1)為財(cái)富幻覺(jué)引起的消費(fèi)增加額。

同樣的方法可以用來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格降低引起的財(cái)富縮水的幻覺(jué)導(dǎo)致的消費(fèi)減少（如圖3）。房?jī)r(jià)的降低通過(guò)財(cái)富幻覺(jué)引起消費(fèi)降低(Y1-Y2)。

三、過(guò)度反應(yīng)、過(guò)度自信

“過(guò)度反應(yīng)”描述的是投資者對(duì)信息理解和反映上出現(xiàn)非理性偏差，從而產(chǎn)生對(duì)信息權(quán)衡過(guò)重，行為過(guò)激的現(xiàn)象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統(tǒng)地提出了“過(guò)度反應(yīng)”假說(shuō)，認(rèn)為“過(guò)度反應(yīng)”是和貝葉斯規(guī)則“恰當(dāng)反應(yīng)”相對(duì)而言的。針對(duì)貝葉斯規(guī)則中投資者完全理性，對(duì)信息理解的一致性、無(wú)偏性，“過(guò)度反應(yīng)”認(rèn)為投資者投資行為的非理性，對(duì)信息反應(yīng)情緒化，易產(chǎn)生過(guò)度反應(yīng)，導(dǎo)致估價(jià)的過(guò)高或過(guò)低?？崧↘ahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發(fā)式思維對(duì)過(guò)度反應(yīng)進(jìn)行了解釋，當(dāng)一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時(shí)，則它易被判斷屬于該范疇，人們過(guò)分強(qiáng)調(diào)了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導(dǎo)致反應(yīng)過(guò)度。

“過(guò)度自信”是指人們對(duì)自己的能力和對(duì)未來(lái)的預(yù)期能力表現(xiàn)出過(guò)分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發(fā)（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過(guò)度自信的投資者定義為高估他的私人信號(hào)而不是公開信號(hào)的精確性。根據(jù)本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過(guò)去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當(dāng)市場(chǎng)走勢(shì)與投資者的私人信息一致時(shí)，投資者的信心將會(huì)膨脹，而當(dāng)市場(chǎng)走勢(shì)與投資者的私人信息矛盾時(shí)，投資者的信心并不是等量地減少，因?yàn)樗麄儍A向于將這種結(jié)果歸因于客觀原因。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與投資者的私人信息吻合時(shí)，往往導(dǎo)致投資者的信心膨脹，因?yàn)檫^(guò)去房?jī)r(jià)的走勢(shì)進(jìn)一步提高了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。投資者的過(guò)度自信以及過(guò)度反應(yīng)往往把房地產(chǎn)名義財(cái)富增長(zhǎng)當(dāng)作實(shí)際增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)財(cái)富增長(zhǎng)當(dāng)作永久收入增長(zhǎng)，從而擴(kuò)大消費(fèi)支出。

四、從眾心理

心理學(xué)實(shí)驗(yàn)表明，人們不能做出完全獨(dú)立的判斷，當(dāng)大部分人都做出相同判斷時(shí)，行為主體認(rèn)為這個(gè)結(jié)論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復(fù)一日的波動(dòng)中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個(gè)市場(chǎng)的行為。費(fèi)斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時(shí)指出，當(dāng)遇到?jīng)_突時(shí)，我們的思想會(huì)潛意識(shí)地剔除那些與整體關(guān)聯(lián)性最弱的看法，不自覺(jué)地尋求平衡。

在房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲或下跌過(guò)程中，如果多數(shù)投資者是理性的，彼此相互獨(dú)立，那么正確或錯(cuò)誤的思想對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響將可能彼此相互抵消，其結(jié)果不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲暴跌。然而更經(jīng)常的情況是，大多數(shù)投資者在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲或下跌過(guò)程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產(chǎn)生盲目的從眾行為，導(dǎo)致過(guò)度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導(dǎo)致消費(fèi)領(lǐng)域的財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費(fèi)支出。根據(jù)位置消費(fèi)理論，人們不僅追求絕對(duì)消費(fèi)量的大小，更注重自己的相對(duì)消費(fèi)地位，住房投資者由于房?jī)r(jià)上漲增加消費(fèi)支出往往影響其他消費(fèi)者的消費(fèi)行為②，即使他們的收入沒(méi)有增加，從而產(chǎn)生正的財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投資住房者消費(fèi)支出的減少可能引起其他消費(fèi)者消費(fèi)支出的減少，從而產(chǎn)生負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

行為金融學(xué)從上述角度分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的視角之一。應(yīng)該看到，影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的因素是多方面的，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)制度。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，有利于人們對(duì)房地產(chǎn)投資收益的合理預(yù)期，從而持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的積極作用。

[參考文獻(xiàn)]

[1]Simon.Abehavioralmodelofrationalchoice[J].QuarterlyJounalofEconomics,1955,69(1):99-118.

[2]蔣勝,黃迪.從行為金融學(xué)角度詮釋股市財(cái)富效應(yīng)[J].云南財(cái)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào).2004(2),43-47

[3]臧旭恒，中國(guó)消費(fèi)函數(shù)分析[M].上海人民出版社，1994.56-90

[4]孫敬水.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社2006.332-337,340，344-345

篇3

論文摘要：為滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求，國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部推行了房地產(chǎn)策劃師等級(jí)國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證，按照教育部《關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》，探討房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程和教學(xué)內(nèi)容體系的改革。

1房地產(chǎn)策劃專業(yè)人才市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)、就業(yè)空間廣闊

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)界衍生了一個(gè)特殊的新興職業(yè)——房地產(chǎn)策劃師。據(jù)住建部中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)研究報(bào)告指出:“中國(guó)目前有65%的房產(chǎn)企業(yè)急需策劃人員，有90%的企業(yè)出現(xiàn)崗位空缺。”這表明，目前中國(guó)從事房地產(chǎn)策劃工作的人員還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專業(yè)人員更是少之又少，在房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的今天，隨著中國(guó)城市化，城市國(guó)際化的進(jìn)程的加快，市場(chǎng)需求越來(lái)越大，據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)策劃師已經(jīng)連續(xù)三年蟬聯(lián)智聯(lián)招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對(duì)房地產(chǎn)策劃師日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求，國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部正式推出《房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，并將房地產(chǎn)策劃師正式列入《中國(guó)職業(yè)大典》，并將房地產(chǎn)策劃師共分為四個(gè)等級(jí)。

房地產(chǎn)策劃師可在大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事投資分析、開發(fā)、策劃、銷售工作;在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)、咨詢工作;在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從事經(jīng)紀(jì)、銷售、咨詢工作;在物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)與管理工作;也可在房地產(chǎn)交易中心、土地拍賣行、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所從事相關(guān)崗位等等多種工作。

2房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)和職業(yè)能力特征

2.1房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力的培養(yǎng)

房地產(chǎn)策劃師的專業(yè)能力培養(yǎng)，需要通過(guò)系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃理論、銷售與管理基礎(chǔ)理論、規(guī)劃設(shè)計(jì)等知識(shí)，鍛煉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目策劃、房屋銷售技能及管理等專業(yè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)。

2.2房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征

房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力特征包括具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、文字表達(dá)能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協(xié)調(diào)合作能力以及信息處理能力和計(jì)算能力。同時(shí)，房地產(chǎn)策劃師應(yīng)有良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革

教育部《關(guān)于加強(qiáng)高職高專教育人才培養(yǎng)工作的意見》指出，“課程和教學(xué)內(nèi)容體系改革是高職高專教學(xué)改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)，要按照突出應(yīng)用性、實(shí)踐性的原則重組課程內(nèi)容”;“教學(xué)內(nèi)容改革與教學(xué)方法、手段改革相結(jié)合”;“教學(xué)內(nèi)容要突出基礎(chǔ)理論知識(shí)的應(yīng)用和實(shí)踐能力的培養(yǎng)，基礎(chǔ)理論教學(xué)要以應(yīng)用為目的，以必需、夠用為度”;“專業(yè)課教學(xué)要加強(qiáng)針對(duì)性和實(shí)用性”等。這無(wú)疑為創(chuàng)建富于高等職業(yè)教育特色的課程體系指明了方向。

3.1科學(xué)系統(tǒng)地進(jìn)行專業(yè)課程體系設(shè)計(jì)

專業(yè)知識(shí)主要課程可以設(shè)計(jì)安排經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、房地產(chǎn)概論、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、消費(fèi)者心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃、房地產(chǎn)商務(wù)談判及推銷技巧、公關(guān)禮儀、房地產(chǎn)定價(jià)理論、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、建筑概論、房屋結(jié)構(gòu)與識(shí)圖、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、建筑工程概預(yù)算、物業(yè)管理、房屋維修與管理、會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、房地產(chǎn)投資分析與開發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)法實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)法律法規(guī)等課程。

從事房地產(chǎn)策劃與銷售管理等工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)營(yíng)銷與工程建設(shè)的關(guān)系等方面要求較多，涉及的學(xué)科包括建筑學(xué)、城市規(guī)劃、內(nèi)外環(huán)境以及建筑工程建設(shè)、工程概預(yù)算、建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備與材料等基礎(chǔ)知識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)早期就較多涉及到與房地產(chǎn)營(yíng)銷后期的協(xié)調(diào)，如售樓處包裝、樣板房建設(shè)、銷售培訓(xùn)內(nèi)容等，但隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷意識(shí)的深入，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身越來(lái)越受到重視，根據(jù)市場(chǎng)和自身?xiàng)l件而確定房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，從營(yíng)銷角度出發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)已成為普遍做法，這就要求房地產(chǎn)策劃師具備更為專業(yè)的知識(shí)。

3.2加強(qiáng)校內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”和校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)

建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念展示廳(配置房地產(chǎn)主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設(shè)備)，滿足形成房地產(chǎn)概念資料庫(kù)，滿足專業(yè)及專業(yè)群建筑產(chǎn)品從認(rèn)知與運(yùn)營(yíng)等方面的教學(xué)需要功能;

建設(shè)概念設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)室(配置概念設(shè)計(jì)用桌椅，多媒體教學(xué)設(shè)施設(shè)備，設(shè)計(jì)資料庫(kù))，滿足包括城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)初步、建筑設(shè)計(jì)原理、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃等基本技能的實(shí)訓(xùn)功能;

建設(shè)房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)訓(xùn)大廳(配置樓盤沙盤，洽談桌椅，銷售管理軟件及其它售樓道具)，滿足開展銷售策劃與銷售實(shí)務(wù)技能實(shí)訓(xùn)，組織學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)上房產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與交流平臺(tái)，滿足房地產(chǎn)營(yíng)銷員培訓(xùn)需要;

建設(shè)樣板間實(shí)訓(xùn)室，通過(guò)建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造節(jié)點(diǎn)剖析與展示，滿足房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、建筑構(gòu)造、裝飾構(gòu)造等方面的教學(xué)和實(shí)訓(xùn)需要，滿足房地產(chǎn)營(yíng)銷員培訓(xùn)需要;

建設(shè)物業(yè)設(shè)備實(shí)訓(xùn)室(配置各類物業(yè)設(shè)備，包括消防系統(tǒng)，樓宇智能化運(yùn)行系統(tǒng)等)，滿足建筑設(shè)備安裝施工、設(shè)備運(yùn)行、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要，提供建筑設(shè)備安裝施工、運(yùn)行、調(diào)試、物業(yè)管理等方面的教學(xué)工作需要和物業(yè)管理公司員工上崗培訓(xùn)需要。

在加強(qiáng)院內(nèi)“房地產(chǎn)實(shí)訓(xùn)中心”的同時(shí)，要加強(qiáng)校外實(shí)習(xí)基地的建設(shè)與利用。通過(guò)與多家房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司、房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)等簽訂了校外實(shí)習(xí)基地建設(shè)協(xié)議，已形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的實(shí)習(xí)基地。這些校外實(shí)習(xí)基地一方面為學(xué)生成才提供了良好的實(shí)踐機(jī)會(huì)和實(shí)踐條件，另一方面為這些企業(yè)輸入了新鮮血液并儲(chǔ)備了急需的人才。

3.3加強(qiáng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程改革和精品課程建設(shè)

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的一門主干專業(yè)核心必修課，是一門實(shí)踐性、應(yīng)用性很強(qiáng)的一門課程，對(duì)學(xué)生從事房地產(chǎn)行業(yè)的策劃、銷售等相關(guān)職業(yè)能力培養(yǎng)起主要支撐作用，可以幫助分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，掌握策劃與銷售規(guī)律。因此，在教學(xué)過(guò)程中，需要對(duì)本課程進(jìn)行多方面的改革嘗試。

1)自編教材、建立教材群，并重組課程內(nèi)容，與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)認(rèn)證要求結(jié)合起來(lái)。采用“雙教材”教學(xué)，即文字教材與多媒體教材相結(jié)合。

2)進(jìn)行教學(xué)模式創(chuàng)新。有針對(duì)性地采取工學(xué)交替、任務(wù)驅(qū)動(dòng)、項(xiàng)目導(dǎo)向、課堂與實(shí)習(xí)地點(diǎn)一體化等行動(dòng)導(dǎo)向的教學(xué)模式。

3)進(jìn)行教學(xué)方式創(chuàng)新。實(shí)行多種形式的互動(dòng)式教學(xué)，如討論式教學(xué)、邊講邊練、社會(huì)實(shí)踐等，在教學(xué)過(guò)程中堅(jiān)持“以教師為主導(dǎo)，以學(xué)生為主體”的創(chuàng)新教育觀。

通過(guò)精品課程建設(shè)，促進(jìn)形成特色專業(yè)。

參考文獻(xiàn)

[1]薛長(zhǎng)青.房地產(chǎn)營(yíng)銷管理.廣州:廣東高等教育出版社，2004.

篇4

[論文摘要]借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的研究成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以上海市房地產(chǎn)消費(fèi)者為研究對(duì)象，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查定性定量的分析諸多影響上海市消費(fèi)者購(gòu)房決策制定的因素，并從把握消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷提出建議。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已逐步走向成熟，上海作為國(guó)際性大都市更吸引了世界各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升。但經(jīng)歷了多次宏觀政策調(diào)控之后，2007年底至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)日益明顯，新房及二手房的交易數(shù)額不斷走低。從營(yíng)銷手段來(lái)看，僅僅靠重金投入舉辦大型推介活動(dòng)，大規(guī)模投放廣告等方式已經(jīng)很難收到良好的營(yíng)銷效果?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)營(yíng)銷只有從項(xiàng)目策劃階段開始就準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理開發(fā)符合消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品才有可能完成預(yù)期銷售目標(biāo)。

一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者特征

心理活動(dòng)是人的頭腦反映客觀現(xiàn)實(shí)的過(guò)程，是各種信息在人的頭腦內(nèi)進(jìn)行整合后，形成意識(shí)，并以言語(yǔ)、動(dòng)作和活動(dòng)的行為方式表現(xiàn)出來(lái)的反射過(guò)程，因此，消費(fèi)者心理對(duì)購(gòu)買行為起著重要的作用。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性特征，因此不同城市的房地產(chǎn)消費(fèi)者在選擇住房的過(guò)程中有其不同的心理特點(diǎn)，本文以上海為研究對(duì)象，采用市場(chǎng)調(diào)研法，收集了從2007年1月到2008年7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查對(duì)象為在上海居住3年以上并已在上海購(gòu)房或打算在1年內(nèi)購(gòu)房的準(zhǔn)購(gòu)房者，共獲得調(diào)查問(wèn)卷5000份，經(jīng)電話核實(shí)其中有效問(wèn)卷為4500份。調(diào)查內(nèi)容包括 購(gòu)房者基本特征、 購(gòu)房者購(gòu)房要求和購(gòu)房者購(gòu)房行為及習(xí)慣三個(gè)方面。購(gòu)房者基本特征包括被調(diào)查者年齡、職業(yè)、家庭收入、性別等個(gè)人基本情況；購(gòu)房者購(gòu)房要求包括房型、區(qū)位、建筑形態(tài)、價(jià)格等因素；購(gòu)房者購(gòu)房行為習(xí)慣包括房款支付方式、購(gòu)房影響因素、房地產(chǎn)品牌影響力、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期等因素。本文以定量研究為主，定性研究為輔分析了諸多影響上海市消費(fèi)者購(gòu)房決策制定的因素，并從把握消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷提出建議。通過(guò)調(diào)查分析，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理具有以下特征：

（一）購(gòu)房者年輕化

數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，購(gòu)房者年齡處于26-35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲-45歲之間的購(gòu)房者，占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的25%，55歲以上的購(gòu)房者比例最低僅為5%。結(jié)合其他問(wèn)卷問(wèn)題進(jìn)行分析，26-35歲之間的購(gòu)房者大多收入良好，職業(yè)以企業(yè)管理層、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者為主，具備良好的經(jīng)濟(jì)條件，其中63%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，37%的被調(diào)查者在上海擁有一套以上的房產(chǎn)。相比26-35歲之間的購(gòu)房者，36-45歲購(gòu)房者的二次置業(yè)比率明顯上升，達(dá)到58%。對(duì)于55歲以上的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款門檻高成為制約他們置業(yè)的最主要原因。

（二）高學(xué)歷購(gòu)房者比重增加

購(gòu)房者中?？茖W(xué)歷所占比例最高為30%，本科為28%，碩士及以上學(xué)歷15%，此比例除受到中國(guó)人口學(xué)歷組成的金字塔形結(jié)構(gòu)影響之外，還受到其他因素的影響。結(jié)合年齡統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析，?？茖W(xué)歷中年齡位于36-45歲之間的占總?cè)藬?shù)的64%，以上海本地居民為主。本科學(xué)歷中年齡位于26-35歲之間的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。碩士及以上學(xué)歷中26-35歲購(gòu)房者比例與本科學(xué)歷中此年齡段比例基本相當(dāng)，但上海本地居民的比例大幅下降，他們當(dāng)中大多數(shù)都是“新上海人”，其中包括本地高校畢業(yè)留滬人員，外地或國(guó)外赴滬就業(yè)人員等，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，這些人大多年紀(jì)輕、收入高，逐漸在購(gòu)房者中占有越來(lái)越大的比重。

（三）單身購(gòu)房者期待受到重視

與傳統(tǒng)觀念中所認(rèn)為的不同，購(gòu)房者不在單純以家庭為單位進(jìn)行購(gòu)房行為，越來(lái)越多的單身人士加入到購(gòu)房者的行列中來(lái)。調(diào)查顯示，大概有38%的購(gòu)房者為單身。這些單身購(gòu)房者需求大大多是總價(jià)低、面積小、功能完善、交通便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

（四）房型與住房面積受購(gòu)房者關(guān)注

在參與調(diào)查的購(gòu)房者中，三室二廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為二室二廳和二室一廳，分別為17%和15%。購(gòu)房者心目中合適的住房面積為80-130平方米。相當(dāng)比例的住房者參與問(wèn)卷調(diào)查的過(guò)程中反映了對(duì)目前市場(chǎng)房型的不滿，住房面積越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越高，面積房型都合適的住宅產(chǎn)品越來(lái)越稀有。

（五）多層住宅受歡迎

52%的被調(diào)查者表示希望購(gòu)買多層住宅，30%希望購(gòu)買小高層，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目占比例最小，僅為5%。與上世紀(jì)90年代末、本世紀(jì)初消費(fèi)者青睞高層住宅的情況不同，更多的被調(diào)查者認(rèn)為，多層住宅讓消費(fèi)者享受更加輕松的居住氛圍，更寬闊的草坪和更低的人口密度。

（六）多種因素影響購(gòu)房決策

影響購(gòu)房決策最重要的指標(biāo)為總價(jià)，約有30%的被調(diào)查者表示房屋總價(jià)是影響購(gòu)房決策的最重要的因素，其次地段約占被調(diào)查者總?cè)藬?shù)的20%，關(guān)注社區(qū)環(huán)境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數(shù)被調(diào)查者提到了物業(yè)管理、升值潛力、房屋年代、區(qū)域生活配套等因素。從數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，房屋總價(jià)依然影響消費(fèi)者決策的最重要因素。大多數(shù)關(guān)注地段的被調(diào)查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產(chǎn)時(shí)不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區(qū)域生活配套的關(guān)注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了上海市郊區(qū)一些區(qū)位配套及其不完善的房產(chǎn)熱銷的原因，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為配套不完善僅僅是暫時(shí)現(xiàn)象，隨著區(qū)域發(fā)展、市政設(shè)施完善，區(qū)位配套程度有可能在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高。

（七）付款方式隨年齡變化

被調(diào)查者中，年齡在26-35歲之間的購(gòu)房者中70%左右選擇按揭購(gòu)房，55歲以上的購(gòu)房者多選擇一次付清和向親戚朋友借款。除了銀行貸款制度的制約外，通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)，理財(cái)觀念不同也是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。

（八）投資性購(gòu)房者比例下降

通過(guò)比較2008年1月之前與之后被調(diào)查者的購(gòu)房目的發(fā)現(xiàn)，隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控制度的出臺(tái)，投資性購(gòu)房者的比例出現(xiàn)相當(dāng)幅度的下降。2008年之前以投資為目的的購(gòu)房大約占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的27%左右，而2008年之后投資購(gòu)房者比例下降了約10個(gè)百分點(diǎn)，有投資需求的購(gòu)房者也多數(shù)選擇持幣觀望。

（九）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期走低

通過(guò)對(duì)比2008年前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年之前，約70%的購(gòu)房者認(rèn)為上海市房地產(chǎn)價(jià)格將大幅上漲或小幅攀升，2008年之后的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示只有30%左右的人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)將走高，約30%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將走低，其余受訪者選擇未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗。

（十）上海消費(fèi)者對(duì)區(qū)域無(wú)明顯偏好

與通常認(rèn)為的不同，黃浦、徐匯等中心區(qū)域并沒(méi)有受到購(gòu)房者的額外青睞，選擇在各區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)者數(shù)量大致持平。究其原因，上海市交通狀況不斷改善，出行時(shí)間不斷縮短；郊區(qū)擁有更高的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量且房?jī)r(jià)普遍較低。

二、提出建議

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理呈現(xiàn)出以上特點(diǎn)，在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，把握消費(fèi)者心理特征無(wú)疑將取得更好的營(yíng)銷效果。本文試從把握房地產(chǎn)消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷提出以下建議：

（一）在項(xiàng)目可行性研究階段，必需全面細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查，把握需求信息尤其消費(fèi)者心理信息分析

這一工作要摸清消費(fèi)者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者有怎樣的審美觀念，對(duì)產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費(fèi)心理合理地進(jìn)行產(chǎn)品定位。開發(fā)商生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)，建造過(guò)程中使用哪此工藝等都必須圍繞消費(fèi)者心理需要展開。

（二）要善于從眾多消費(fèi)者多樣性的消費(fèi)心理中提煉具有共性的心理特點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行客戶定位

從目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)營(yíng)銷還沒(méi)有到針對(duì)個(gè)人心理需要“量身定制”的程度，而往往是針對(duì)一批消費(fèi)者開發(fā)一批產(chǎn)品。消費(fèi)者心理需求各種各樣，但是在某一層次的消費(fèi)者中還是存在著帶有共性的消費(fèi)特點(diǎn)，如何把這些帶有共性的心理提煉出來(lái)，貫穿到房地產(chǎn)再生產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程中是需要高度重視的問(wèn)題。只有將共性心理提煉出來(lái)，營(yíng)銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費(fèi)群體，實(shí)施客戶定位。

（三）實(shí)施名牌戰(zhàn)略，進(jìn)行形象定位

名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)通過(guò)對(duì)自身的產(chǎn)品、管理、服務(wù)、商譽(yù)等進(jìn)行宣傳，讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程，它不僅僅是利用某一方面信息對(duì)消費(fèi)者實(shí)施影響，而是通過(guò)多種“良性”信息對(duì)消費(fèi)者心理進(jìn)行長(zhǎng)期影響。

（四）通過(guò)有效的營(yíng)銷手段和營(yíng)銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購(gòu)買決定

房地產(chǎn)營(yíng)銷人員科學(xué)地運(yùn)用一些營(yíng)銷技巧（如營(yíng)銷人員細(xì)致地服務(wù)、詳盡地講解等），同樣可以與消費(fèi)者形成心理共鳴，促成交易。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹志東，成都市主城區(qū)住房需求結(jié)構(gòu)分析[d].電子科技大學(xué).2007年.

[2]張曉斌、張聲東，試論我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目策劃模式[j].國(guó)外建材科技.2004年02期.

[3]萬(wàn)浩華，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和行為分析[j].江西社會(huì)科學(xué).2006年06期.

[4]鄒高祿，成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求敏感性因素分析[j].資源與人居環(huán)境. 2004年05期.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 房地產(chǎn)網(wǎng)站

1.研究題目的背景及存在的現(xiàn)實(shí)意義

1.1研究題目的背景

1.1.1當(dāng)今中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用概況

2011年12月底，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心（CNNIC）在京了《第29次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》　，《報(bào)告》顯示，截至2011年12月底，中國(guó)網(wǎng)民規(guī)模突破5億，達(dá)到5.13億，全年新增網(wǎng)民5580萬(wàn)，互聯(lián)網(wǎng)普及率較上年底提升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到38.3%，中國(guó)手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)到3.56億，占整體網(wǎng)民比例為69.3%，較上年底增長(zhǎng)5285萬(wàn)人。

在2011年國(guó)家加大各項(xiàng)調(diào)控力度的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)不景氣局面。降價(jià)謀出路的樓盤也遭到老業(yè)主的圍攻和不理解。此時(shí)，房地產(chǎn)電子商務(wù)隨即出臺(tái)，成為新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)打破局限形勢(shì)的創(chuàng)新型營(yíng)銷模式。常規(guī)的線下營(yíng)銷手段，配上獨(dú)具互動(dòng)性的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣，當(dāng)然事半功倍。

1.1.2網(wǎng)上拍賣的熱興

因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)可以跟用戶實(shí)現(xiàn)互動(dòng)聯(lián)絡(luò)，且通過(guò)多種軟件能實(shí)現(xiàn)文字、視頻及通話聯(lián)系，無(wú)論參與者在任何地方，都可以隨時(shí)上線參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易，所以網(wǎng)上拍賣切實(shí)可行，而且很多公司企業(yè)和個(gè)人都比較熱衷這種方式，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷企業(yè)也大多是通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行特色銷售，以此來(lái)吸引人，既進(jìn)行了交易，又達(dá)到了廣告宣傳的效應(yīng)。例如淘寶網(wǎng)、易趣網(wǎng)等均屬此類交易。那么，這兩年網(wǎng)上拍賣房子也成為時(shí)尚。

1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火熱，很多房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商看到了中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展前景，紛紛加入地產(chǎn)界，很顯然，大家是朝著房地產(chǎn)市場(chǎng)豐厚的利潤(rùn)回報(bào)來(lái)的。而隨著競(jìng)爭(zhēng)商家的增多，中國(guó)人民對(duì)人活一輩必須有自己房子以及年輕人結(jié)婚對(duì)房屋的剛性需求，各類商品房?jī)r(jià)格就一路飆升，高得讓老百姓難以接受；隨之政府出來(lái)通過(guò)各種宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，抑制價(jià)格不斷上漲，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年處于比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)今后的出路在哪呢？無(wú)論是一手房還是二手房？到底企業(yè)今后應(yīng)該怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)商品的銷售呢？因?yàn)榇蠹叶际且粋€(gè)套路在做市場(chǎng)，我們能不能有什么新渠道呢？

1.1.4論文的現(xiàn)實(shí)意義

我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)這些年發(fā)展速度很快，中國(guó)人民對(duì)網(wǎng)上參與買賣活動(dòng)已經(jīng)漸漸開始增加了不少的信心，但像房地產(chǎn)這種交易金額較大的商品交易環(huán)節(jié)更多還是要通過(guò)線下來(lái)實(shí)現(xiàn)，而能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)起到輔助作用的更多的還只是房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息互通。如：樓盤照片的公布、樓盤詳情介紹、樓盤網(wǎng)上咨詢等服務(wù)。雖然只是如此，也已經(jīng)給廣大房地產(chǎn)企業(yè)在品牌宣傳上起到了推動(dòng)作用。

1.2　國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用模式研究現(xiàn)狀

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和專業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷領(lǐng)域的研究，本文認(rèn)為中國(guó)還是停留在表面，應(yīng)該多借鑒參考西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常成熟的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式，這樣，我國(guó)無(wú)論是一手房還是二手房地產(chǎn)市場(chǎng)都將少走彎路，節(jié)省時(shí)間，節(jié)約成本，早日建成符合我國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)行情的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)模式。

1.2.1　國(guó)外網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究現(xiàn)狀

（1）營(yíng)銷學(xué)基礎(chǔ)理論研究

20世紀(jì)50年代，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)起源于美國(guó)，市場(chǎng)營(yíng)銷理論最早是由美國(guó)著名營(yíng)銷學(xué)之父菲利普?科特勒提出來(lái)的，是他給出營(yíng)銷學(xué)的基礎(chǔ)理論鋪墊，認(rèn)為市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的核心就是如何滿足消費(fèi)者需求。此后的研究則永遠(yuǎn)以此理論為基點(diǎn)，無(wú)論提出什么新理論都是此基礎(chǔ)上的進(jìn)一步提升。此后，美國(guó)學(xué)者杰瑞?麥卡錫　在出版于1960年的《營(yíng)銷學(xué)》第一版書籍中第一個(gè)提出了市場(chǎng)營(yíng)銷4Ps理論：即產(chǎn)品、定價(jià)、渠道、促銷，4Ps即取其每個(gè)英文單詞的大頭大寫字母；1956年美國(guó)營(yíng)銷學(xué)家溫德爾?史密斯　最早提出了市場(chǎng)細(xì)分的概念，而后，美國(guó)營(yíng)銷學(xué)家菲利普?科特勒進(jìn)一步完善了該理論，總結(jié)出了STP理論，即市場(chǎng)細(xì)分（Segmentation）、目標(biāo)市場(chǎng)選擇（Targeting）和市場(chǎng)定位（Positioning）；菲利普?科特勒提出來(lái)的4Ps理論是站在企業(yè)的立場(chǎng)上的，1990年，美國(guó)的勞朋特教授又提出了4C理論，是站在消費(fèi)者立場(chǎng)上的，即即消費(fèi)者的需要和欲望、客戶成本、客戶便利、客戶溝通，4C實(shí)際上更加說(shuō)明了客戶需要的是什么，就是帶來(lái)什么價(jià)值，付出多大成本，是否便利，是否方便溝通，是4P基礎(chǔ)的升級(jí)，考慮的更加完善；而如今，網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)，奧美又提出了網(wǎng)絡(luò)整合營(yíng)銷4I原則：即Interesting　趣味原則、Interests利益原則、Interaction互動(dòng)原則、Individuality　個(gè)性原則　，該原則應(yīng)用于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特色方面的研究最為適用。

（2）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷學(xué)的理論研究

關(guān)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷國(guó)外還有一些研究理論，本文將國(guó)外的研究成果大致劃分為兩個(gè)階段：

第一階段，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道主要作為信息傳遞渠道，起到信息傳播的作用。雷波特和斯歐卡拉（Ray　Port　&　Sviokla，1995）[49]，他們最先提出在網(wǎng)絡(luò)電子虛擬市場(chǎng)中存在電子渠道的定義，認(rèn)為電子渠道可以幫助人們順暢、方便、快捷、低成本地將信息傳遞給潛在消費(fèi)者；阿倫和弗杰梅斯特德?。ˋ11en&Fjermestad，2001）[50]　則認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)可以很方便地聯(lián)絡(luò)到世界各地，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷中渠道構(gòu)架都有著顛覆性的影響，例如，不受地域限制、營(yíng)銷渠道更寬、虛擬構(gòu)建的組織團(tuán)體等，可以為傳統(tǒng)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上宣傳、網(wǎng)絡(luò)搜索功能為企業(yè)開拓出更廣闊的市場(chǎng)。

第二階段，認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道是一種新型的電子商務(wù)交易平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)新型交易模式。麥克唐納德和威爾森（McDonald&wi15n，2002）[51]　認(rèn)為，應(yīng)該多研究買方市場(chǎng)的行為因素，覺(jué)得這個(gè)平臺(tái)還是更多地給網(wǎng)絡(luò)在線消費(fèi)者提供了更多的便利，網(wǎng)上挑選商品、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上選擇物流配送等功能更好地幫助網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式實(shí)現(xiàn)；愛德華.J.迪克?。‥dwardJ.Deak，2006）[52]　認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式的優(yōu)勢(shì)就在于他的互動(dòng)性和開放性，有了信息的強(qiáng)大傳遞，其他市場(chǎng)營(yíng)銷功能均可以借此平臺(tái)來(lái)發(fā)揮作用了，并提出當(dāng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道與競(jìng)爭(zhēng)者之間發(fā)生沖突時(shí)，要注重建立合作關(guān)系、各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)來(lái)解決這些問(wèn)題。

1.2.2　國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

近些年，互聯(lián)網(wǎng)在人們的生活、工作等各個(gè)領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，每天基本上都離不開網(wǎng)絡(luò)的使用；而近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)又在轟轟烈烈地進(jìn)行著，房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者們經(jīng)歷了幾起幾落的市場(chǎng)變化。如今，房地產(chǎn)業(yè)僅靠客戶上門店的被動(dòng)營(yíng)銷方式顯然正在落后，現(xiàn)在各房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)月約有一半左右的營(yíng)業(yè)額是來(lái)自網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。所以借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)營(yíng)銷的新渠道，新模式是當(dāng)前的研究熱點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者們對(duì)“網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷”的定義也有著不同的說(shuō)法：

張泉馨和王凱平（2005）[2]認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)際上是借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，發(fā)揮現(xiàn)代信息傳遞的先進(jìn)性，研究如何更好地滿足消費(fèi)者需求的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

篇6

關(guān)鍵詞：中國(guó)房?jī)r(jià)影響因素政策建議

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況

1978—1991年，隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成。從1992年開始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正式全面啟動(dòng)，與此同時(shí)全國(guó)陸續(xù)開始推行住房公積金政策。隨著1993年安居工程正式啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速增長(zhǎng)，月平均投資最高可達(dá)146%左右，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在部分地區(qū)卻呈現(xiàn)出混亂的局勢(shì)。1997年開始，亞洲地區(qū)出現(xiàn)金融風(fēng)暴，房地產(chǎn)業(yè)也隨著進(jìn)入了低潮時(shí)期。1998年以后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于住房制度的不斷深化和實(shí)物制度的取消而進(jìn)入到了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了當(dāng)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)支柱之一。2003年以后，由于住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分配不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序被打亂出現(xiàn)混亂局面，政府緊接出臺(tái)一系列的政策方案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)跌價(jià)的現(xiàn)象。直到2009年國(guó)家制定貨幣寬松政策調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才再次進(jìn)入投資加快，銷售量增加，價(jià)格快速增長(zhǎng)的局面。2012年為了切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，合理權(quán)衡定價(jià)，四大行將首套房貸利率降到基準(zhǔn)線。政府的這一系列調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量逐漸減少，價(jià)格上漲趨勢(shì)得到遏制。

二、 房地產(chǎn)價(jià)格因素的影響

雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格保持著健康、快速的發(fā)展，但是仍有少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)速度上漲，住宅供給的結(jié)構(gòu)不合理等等問(wèn)題。為了可以解決這些問(wèn)題，中央出臺(tái)了宏觀經(jīng)濟(jì)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)并取得一定效果。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控前應(yīng)該知道整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)前存在的各種因素，具體哪些因素是能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)造成直接影響的。

1、 國(guó)家和地方政府的政策扶持。從2003年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)混亂局面后，國(guó)家一直都有出臺(tái)各種政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但是由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)行業(yè)都具有積極帶動(dòng)的效應(yīng)， 國(guó)家和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體政策的大方向未曾改變，一直保持著支持的態(tài)度。

2、全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)和相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)的效應(yīng)使其成為目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，與全國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)密不可切了。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越來(lái)越好，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也日趨上漲，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)成正比發(fā)展。

3、居民收入水平日漸增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展，居民的生活水平也在不斷的提高，與此同時(shí)對(duì)居住的房屋環(huán)境和住宅面積也有了更高的要求。當(dāng)前很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，然而居民的住房需求加大肯定會(huì)使房地產(chǎn)銷售量的大幅度增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲使居民收入水平增長(zhǎng)幅度已經(jīng)超過(guò)了住房?jī)r(jià)格的迅速增長(zhǎng)。有明確數(shù)據(jù)顯示，從1998年開始到現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展加快，城鎮(zhèn)的人口數(shù)量增加帶動(dòng)了商品房的需求，城鎮(zhèn)居民的收入也成為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足和相關(guān)政策調(diào)控

在過(guò)去的20年里，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的規(guī)范度低，這種情況雖然可以在一定程度上改變房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，可是卻造成了市場(chǎng)秩序的混亂。然而造成這些現(xiàn)象的主要原因卻是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步比較晚，發(fā)展的時(shí)間周期又比較短，政府方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也不明確，其中存在的一些不足的地方也需要我們引起重視。

1、房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度不夠。目前，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)政策的貫徹落實(shí)和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)控力度不夠；政策本身也不全面和不完善，如經(jīng)濟(jì)適用房“價(jià)高質(zhì)低”、銷售違規(guī)，土地出讓出現(xiàn)“天價(jià)”等現(xiàn)象，就是問(wèn)題表現(xiàn)的一個(gè)側(cè)面。

2、房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省的房地產(chǎn)投資、交易占全國(guó)的一半以上，另一方面則表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)。

3.融資渠道還很狹隘。國(guó)家政府雖然在土地政策上面有了較大的改革，但是卻在房產(chǎn)融資渠道上面表現(xiàn)得比較保守。伴隨著商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款實(shí)行緊縮政策時(shí)，融資渠道較為狹窄和單一，主要依賴商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)已明顯感覺(jué)到運(yùn)營(yíng)資金的不足，雖然有銷售回款但也不能完全的緩解企業(yè)的資金壓力，長(zhǎng)此下去，會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)隨時(shí)面臨因資金鏈中斷而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、在現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)還處于蓬勃發(fā)展的時(shí)候，居民的住房問(wèn)題也逐漸成為了目前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。這些問(wèn)題如果一直無(wú)法得到解決，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫將會(huì)越來(lái)越大，金融風(fēng)險(xiǎn)也越積越深，最后爆破的時(shí)候會(huì)直接影響全國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，對(duì)社會(huì)造成動(dòng)蕩。如何有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲， 我們提出以下幾方面的政策建議：

1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，制定相關(guān)政策法規(guī)

要從根本上抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)， 掌握著宏觀調(diào)控命脈的政府需要制定出一套更加完善的相關(guān)的政策法規(guī)。首先，政府應(yīng)該從征房稅入手，對(duì)投資性的進(jìn)行抑制。其次， 政府應(yīng)盡快嘗試制定物業(yè)稅的相關(guān)法律條款。目前很多城市的高檔住宅小區(qū)的空置率已經(jīng)高于國(guó)際警戒線的10%，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因是由于我國(guó)的房屋持有成本太低，幾乎為零。最后政府還應(yīng)該盡早建立出房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控體系相對(duì)應(yīng)的健全的土地房屋政策。

2、把握市場(chǎng)契機(jī)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利能力隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展日漸變得成熟起來(lái)，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也慢慢的呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。在此情況下，那些具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐漸凸顯出來(lái)，能夠生存下來(lái)的企業(yè)將會(huì)既有優(yōu)勢(shì)并且具有競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展成熟品牌、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系越來(lái)越成為具有綜合實(shí)力的開發(fā)商用作提高自己競(jìng)爭(zhēng)力的手段。

五、小結(jié)

迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，使得房市迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，部分大中城市早已出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮誠(chéng)然能夠拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的上升，但是僅靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的地方發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也存在極大的危害。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的僅是短暫的增長(zhǎng)和收入，這些短暫的增長(zhǎng)和短暫的收入，最后都將會(huì)以更長(zhǎng)久的地方財(cái)政危機(jī)和經(jīng)濟(jì)減速為代價(jià)。國(guó)家每年都出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并未達(dá)到預(yù)期的效果，接下來(lái)的工作應(yīng)該如果開展等問(wèn)題我們都需要從以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出相應(yīng)的對(duì)策。以現(xiàn)在的情況作為問(wèn)題的起點(diǎn)做出對(duì)未來(lái)的規(guī)劃。政府方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)完善和落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，注重未來(lái)的建設(shè)，做到標(biāo)本同治，為以后更好的調(diào)控創(chuàng)造有利的條件。（作者單位：貴州大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1]王劍.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].市場(chǎng)營(yíng)銷，2008（9）.

[2]王蕾.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的回顧[J].價(jià)格月刊，2011（11）.

[3]弓瑞瓊，王和林等.影響房?jī)r(jià)上漲的因素分析[J].江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（12）.

[4]王驪.淺議我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（10）.

[5]張曉瑞，董亥寧.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊，2008（6）.

篇7

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應(yīng)潮流，把握大勢(shì)的主要手段。

（1）城市規(guī)劃的指導(dǎo)。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局，指導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)，利用起指導(dǎo)作用。目前我國(guó)的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權(quán)的土地使用者委托編制，土地使用者還要進(jìn)行市政工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)[51]。高層次的規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)和供應(yīng)，低層次的細(xì)部規(guī)劃應(yīng)能為土地出讓過(guò)程中確定規(guī)劃要點(diǎn)提供依據(jù)。同時(shí)還要使社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認(rèn)識(shí)到兩個(gè)城市發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，遵循經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場(chǎng)要與經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程協(xié)調(diào)發(fā)展的原則進(jìn)行，整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、和適應(yīng)性。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學(xué)、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實(shí)施管理。規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理。報(bào)建審批管理主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關(guān)鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作責(zé)任心，保證規(guī)劃得到切實(shí)的實(shí)施。同時(shí)，加強(qiáng)批后的監(jiān)督管理。

（2）土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控。政府作為國(guó)有土地的所有者，對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng)，是通過(guò)制定和調(diào)整年度土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃來(lái)調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計(jì)劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點(diǎn)、修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)、上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需經(jīng)費(fèi)，預(yù)計(jì)的地價(jià)款收入[52]?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌?chǎng)信號(hào)做出靈敏反應(yīng)。要增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的透明度，避免市場(chǎng)的盲目競(jìng)爭(zhēng)和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備是實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件，因此要建立有效的土地儲(chǔ)備制度。通過(guò)完善土地儲(chǔ)備制度，引入市場(chǎng)機(jī)制，盤活閑置廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等用地，提高建設(shè)用地效率。鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，實(shí)施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調(diào)劑，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變?cè)隽?，提高土地利用效率。通過(guò)合理補(bǔ)償?shù)韧緩?，建立企業(yè)用地退出機(jī)制，對(duì)于已出讓但無(wú)資金開發(fā)的土地適當(dāng)收取閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)。

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎(chǔ)上，抓好基礎(chǔ)設(shè)施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目選址和私人投資的導(dǎo)向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點(diǎn)構(gòu)筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結(jié)合的交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)還要建設(shè)一系列樞紐、換車、停車設(shè)施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強(qiáng)的交通流，使咸陽(yáng)的交通更加的便捷。為了促進(jìn)西安咸陽(yáng)兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動(dòng)，加快兩市進(jìn)一步的密切聯(lián)系，應(yīng)該考慮：（1）規(guī)劃建設(shè)西安咸陽(yáng)快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進(jìn)入兩市中心或與城市快速路順接，進(jìn)一步拉進(jìn)兩市的時(shí)空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達(dá)西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應(yīng)將咸陽(yáng)一并考慮，在建設(shè)時(shí)序安排上將西咸軌道交通建設(shè)列入優(yōu)先建設(shè)項(xiàng)目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽(yáng)統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設(shè)上：（1）規(guī)劃建設(shè)橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴(kuò)大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽(yáng)城區(qū)過(guò)境交通，但過(guò)境交通穿越城市問(wèn)題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過(guò)境車輛服務(wù)的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴(yán)重不足且級(jí)別低不通暢的問(wèn)題，加大南北向城市道路建設(shè)。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽(yáng)路、世紀(jì)大道、陽(yáng)光大道等7條主干道；建設(shè)朝陽(yáng)四路、東風(fēng)路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進(jìn)一步實(shí)行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對(duì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施布局做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務(wù)設(shè)施體系，提高設(shè)施等級(jí)，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實(shí)要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問(wèn)題，關(guān)鍵還是要解決就近就業(yè)，實(shí)現(xiàn)人口和工作崗位的同時(shí)一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理

經(jīng)濟(jì)適用房是目前針對(duì)住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對(duì)住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟(jì)適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟(jì)適用房要價(jià)過(guò)高、有的經(jīng)濟(jì)適用房面積過(guò)大或過(guò)小、有的經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位過(guò)偏,交通不便。經(jīng)濟(jì)適用房用途“不經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象普遍存在。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴(yán)格控制經(jīng)39濟(jì)適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽(yáng)市市政府出臺(tái)的新規(guī)定，今后經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模要控制在住房建設(shè)總規(guī)模的20%左右。同時(shí)限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計(jì)劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。既要防止供不應(yīng)求，又要防止供過(guò)于求，努力實(shí)現(xiàn)供求平衡。（2）嚴(yán)格審定程序，把經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)重點(diǎn)工程拆遷居民出售。嚴(yán)格處罰導(dǎo)致銷售對(duì)象錯(cuò)位的各種違規(guī)違法行為，嚴(yán)重者應(yīng)追究刑事責(zé)任。（3）經(jīng)濟(jì)適用房的政府稅費(fèi)優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。所以,增加經(jīng)濟(jì)適用房供給的關(guān)鍵是“限房?jī)r(jià)”?！跋薹?jī)r(jià)”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤(rùn)空間,在供給土地的時(shí)候就規(guī)定其最高限價(jià)。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)售樓利潤(rùn)≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)空間起到了一定的限制。（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中設(shè)計(jì)、建筑和工程質(zhì)量的管理。通過(guò)公開招標(biāo)，讓那些信譽(yù)好、勢(shì)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程質(zhì)量監(jiān)控和完工后的驗(yàn)收工作，確保工程質(zhì)量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度

目前，一些國(guó)有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導(dǎo)致國(guó)有土地資源和政府應(yīng)收稅費(fèi)的流失，而且嚴(yán)重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于集資房減少了土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當(dāng)一部分以低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行出售，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格和較高的利潤(rùn)沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。到目前為止，住宅建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時(shí)咸陽(yáng)西安的交接處及城鄉(xiāng)結(jié)合部，個(gè)人建私房的現(xiàn)象沒(méi)有得到真正的遏制，一些人利用各種關(guān)系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽(yáng)市以北及以南的大學(xué)城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的力度，堅(jiān)決制止非商品房的開發(fā)，并應(yīng)對(duì)所有商品房實(shí)行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，以保證廣大購(gòu)房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治工作。（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系建設(shè)，為廣大消費(fèi)者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超價(jià)抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)[56]。40

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是第一位的，只要是符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場(chǎng)，在項(xiàng)目開發(fā)的前期做好詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，建設(shè)市民需要的商品房，而不應(yīng)該盲目上項(xiàng)目，去建設(shè)市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然相當(dāng)突出，一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、戶型不合理、通風(fēng)采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價(jià)格合理、設(shè)計(jì)優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉商品住宅卻嚴(yán)重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時(shí)，適合廣大老百姓需要的中低價(jià)實(shí)用性質(zhì)優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應(yīng)市場(chǎng)變化，針對(duì)老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提高施工質(zhì)量，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、物超所值的高素質(zhì)商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂(lè)業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問(wèn)題[58]。

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，樹立品牌、提高質(zhì)量、擴(kuò)大規(guī)模、降低成本和提高信譽(yù)才能提供更多市民需要的高質(zhì)量商品房，擴(kuò)大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)變化，研究市場(chǎng)，選定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。其次，也應(yīng)努力提高商品房的質(zhì)量，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當(dāng)前需要，又能為未來(lái)發(fā)展留有充分余地，工程質(zhì)量包括設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部是高質(zhì)量的。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)出名牌、維護(hù)名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，永無(wú)止境。另外，完善的售后服務(wù)是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無(wú)缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務(wù)可以彌補(bǔ)住宅建筑中的缺陷，減少顧客購(gòu)買后的風(fēng)險(xiǎn)和損失，消除消費(fèi)者的怨氣和不滿，維護(hù)企業(yè)的名牌的信譽(yù)和形象[59]。

6.2.3提高商品房質(zhì)量

商品房的質(zhì)量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應(yīng)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質(zhì)量。尤其對(duì)于咸陽(yáng)與西安的交界處及南邊的大學(xué)城的購(gòu)房客戶，相對(duì)于其他的人口素質(zhì)較高，質(zhì)量要求也應(yīng)相對(duì)較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅(jiān)41持綜合開發(fā)、配套建設(shè)的社會(huì)大生產(chǎn)方式；加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)技術(shù)創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率；促進(jìn)建筑成果的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；加強(qiáng)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，建立商品房技術(shù)保障體系；健全管理制度，建立完善的質(zhì)量控制體系[60]。

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營(yíng)銷理念

伴隨著“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭(zhēng)奪更多的市場(chǎng)份額，確立自己的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，成為呼風(fēng)喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)手段外，房地產(chǎn)營(yíng)銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來(lái)，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過(guò)度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營(yíng)銷有點(diǎn)變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營(yíng)銷步入了一個(gè)又一個(gè)誤區(qū)。咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位，就應(yīng)貫徹以下先進(jìn)的營(yíng)銷理念。

（1）品牌營(yíng)銷隨著市場(chǎng)發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費(fèi)者認(rèn)知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當(dāng)前業(yè)界普遍存在的一個(gè)誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡(jiǎn)單的等同于案名效應(yīng)，片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了對(duì)房地產(chǎn)這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行全方位的品質(zhì)提升。同時(shí)，由于市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造，過(guò)多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過(guò)宣傳造勢(shì)來(lái)快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來(lái)，腳踏實(shí)地的進(jìn)行一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、提供一流的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對(duì)于品牌形象進(jìn)行良好的構(gòu)建，營(yíng)造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的贏家。

（2）競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷開發(fā)商能否在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的深入分析和準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)以及培育自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場(chǎng)上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)必須建構(gòu)完善的企業(yè)治理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動(dòng)力和動(dòng)力支持系統(tǒng)，以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)等區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略占領(lǐng)市場(chǎng)。

（3）合作營(yíng)銷開發(fā)商在運(yùn)做中既要講求競(jìng)爭(zhēng)，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其他社會(huì)組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場(chǎng)份額而展開各種競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)各種競(jìng)爭(zhēng)壓力使之難以支撐時(shí)，應(yīng)多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結(jié)42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營(yíng)銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來(lái)越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的成長(zhǎng)環(huán)境，購(gòu)房者對(duì)居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來(lái)越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來(lái)愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過(guò)富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過(guò)高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園和中小學(xué)來(lái)營(yíng)造小區(qū)的文化氣息。

（5）綠色營(yíng)銷隨著環(huán)保意識(shí)的逐漸興起，消費(fèi)者已愈來(lái)愈關(guān)心自己的居住環(huán)境，更加關(guān)注擬購(gòu)房屋的環(huán)境設(shè)計(jì)。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團(tuán)錦簇，有充足的陽(yáng)光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠(yuǎn)離工廠，附近沒(méi)有污染源。開發(fā)商應(yīng)該以環(huán)境保護(hù)為經(jīng)營(yíng)理念，改變過(guò)去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽(yáng)光照射、綠化間隔等，為消費(fèi)者營(yíng)造人與自然和諧共生的理想家園[62]。現(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說(shuō)已涵蓋了環(huán)保營(yíng)銷的經(jīng)營(yíng)理念。

（6）知識(shí)營(yíng)銷悄然臨近的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代使企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)不再只關(guān)注物質(zhì)分配，更強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供更多的應(yīng)用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)新產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)需求。在這一背景下，以知識(shí)普及為先導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)的營(yíng)銷新思想，應(yīng)該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過(guò)開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建設(shè)選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。這必然會(huì)在引起社會(huì)反響的同時(shí)，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。

6.3消費(fèi)者角度

6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國(guó)人的夢(mèng)想，為了這個(gè)夢(mèng)想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場(chǎng)購(gòu)物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟(jì)條件和資源條件，脫離實(shí)際承受能力或者超過(guò)實(shí)際需求，片面追求過(guò)大住房面積的消費(fèi)行為43是一種浪費(fèi)行為，只會(huì)加劇城市住房的緊張程度，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心主任劉艷輝認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)房要及時(shí)走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費(fèi)者應(yīng)樹立正確的梯度消費(fèi)觀及健康住宅的消費(fèi)理念。居民購(gòu)房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來(lái)，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi)，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。長(zhǎng)期住房實(shí)物分配政策和凝固的存量市場(chǎng)，造成了“一房伴終生”的消費(fèi)模式?，F(xiàn)在，隨著二三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和成熟，消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭情況，先買一套小一點(diǎn)的房子，再逐漸擴(kuò)大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務(wù)實(shí)的住房觀念由于目前房?jī)r(jià)普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來(lái)政府積極鼓勵(lì)住房私有化的影響。消費(fèi)者普遍認(rèn)為：只有購(gòu)買了商品房才稱得上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。其實(shí)這是一個(gè)消費(fèi)誤區(qū)，正是這個(gè)觀念導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購(gòu)商品房，雖然大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很好，能夠承受目前的房?jī)r(jià)，但是其中也有部分中低收入家庭為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，超越了正常的支付能力，因?yàn)楣┓勘成狭顺林氐呢?fù)擔(dān)，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實(shí)際上“居者有其屋”應(yīng)該是指每個(gè)公民都有住房。居民可以購(gòu)買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會(huì)上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，仍有相當(dāng)一部分居民由于經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的原因選擇租房的消費(fèi)方式見表6-1,出租房在住房商品市場(chǎng)上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀(jì)末各國(guó)自有住房與出租房的比率美國(guó)英國(guó)德國(guó)日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來(lái)源:汪利娜:《跨世紀(jì)中國(guó)住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長(zhǎng)期固定在一個(gè)地方,不利于人員的自由流動(dòng),是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向相背離的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá),人員流動(dòng)的頻繁,工作崗位的變換,人們對(duì)租房的需求會(huì)越來(lái)越大。居民樹立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，就應(yīng)該采用租房的方式改善居住條件。實(shí)際上，比較目前很多城市的購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟(jì)。即使是選擇購(gòu)房的家庭，也不一定追求一步到位，應(yīng)選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

參考文獻(xiàn)

[1]周誠(chéng).土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：農(nóng)業(yè)出版社，1999.

[2]RobertS.Pindyck,DanielL.Rubinfeld,Microeconomic4th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1998.

[3]BredelyR.Schiller,TheMicroeconomyToday17th,theMCGRAW-HillCompany,INC,1998.

[4]JohnB.Corgel.RealEstatePerspectives,anintroductiontoRealEstate,irwin/MC/Graw-Hill,1998.

[5]CharlesJ.Jacobus.RealEstatePrinciples18th,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[6]ArlyneGeschwender.RealEstatePrinciplesandPractices16th,Gorsuch/PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,2000.

[7]DavidSirota.EssentialofRealEstateInvestment,Chicago,RealEstateEducationCo,1997.

[8]Rogerp.Sindt.RealEstateInvestmentAnalysisandApplications,PrenticeHallUpperSaddleRiver,NewJersey,1999.

[9]艾倫·伊文思.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：遠(yuǎn)東出版社，2002.[10]雷利·巴洛維.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1999.

[11]GracielaChichilnisky,WhatisSustainableDevelopment?LandEconomics,Volume73Number4,2000.

[12]查爾斯·溫茨巴奇.現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001.

[13]梁小民.西方經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2004.

[14]傅家驥，萬(wàn)海川.技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)概論[M].北京：高等教育出版社，2005.

[15]錢昆潤(rùn)，蘆金鋒.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，1999.

[16]范翰章，端然.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].大連：大連理工大學(xué)出版社，2003.

[17]關(guān)柯.房地產(chǎn)市場(chǎng)[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，1999.

[18]張記康.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社，1999.

[19]田德錄.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的機(jī)理及保障體系研究[R].中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)博士選題報(bào)告，1998.

[20]盧有杰，盧家儀.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2000.

[21]蓋倫·格里爾.房地產(chǎn)投資決策分析[M].上海：上海人民出版社，2000.

[22]董藩.房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控等的幾個(gè)基本理論問(wèn)題[J].城市開發(fā)，2003（11）：12.

[23]張泓銘.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J].社會(huì)科學(xué)，2003（9）：5—13.

[24]汪麗娜.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的冷靜思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2004（12）：5—9.

[25]畢寶德.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003.

[26]何芳.城市土地經(jīng)濟(jì)與利用[M].上海，同濟(jì)大學(xué)出版社，2004.

[27]盧有杰.新建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)水利水電出版社，2001.

[28]丹尼斯·迪帕斯奎爾，威廉·惠頓，龍奮杰等譯.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002.

[29]周誠(chéng).土地價(jià)值簡(jiǎn)論[J].中國(guó)土地科學(xué)，1996，（10）：1—4.

[30]張永岳，陳伯庚.新編房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：高等教育出版社，1998.

[31]何芳.城市土地集約利用及潛力評(píng)價(jià)[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2003.

[32]華偉.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.

[33]咸陽(yáng)市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局，咸陽(yáng)概況.45[34][40]2005年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).

[35][37][39]2006年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).[36]劉科偉，關(guān)中星火產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃.

[38]咸陽(yáng)：大手筆打造濱水宜居城市.

[41]2002年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).

[42]2007年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).

[43]紀(jì)貴紅.上海郊區(qū)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究[D].華東師范大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文，2005.

[44]2003年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).

[45]2004年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).

[46]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.

[47]趙小虹，趙財(cái)福.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)[M].上海：百家出版社，2004.

[48]朱紅兵，劉建通等.GM(1,1)模型灰色預(yù)測(cè)法及其在預(yù)測(cè)體育成績(jī)中的應(yīng)用[J].首都體育學(xué)院學(xué)報(bào)，2003,(1):118—121.

[49]隋天中，姜永軍.基于GM模型的刀具耐用度灰色預(yù)測(cè)[J].工具技術(shù)，2003,(2):10—12.

[50]高兆蔚.我國(guó)21世紀(jì)森林資源發(fā)展趨勢(shì)灰色預(yù)測(cè)[J].林業(yè)資源管理，2003,(2):31—32

[51]張雪寧.我國(guó)城市住宅郊區(qū)化發(fā)展中存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2004，（8）：47—49.

[52]張笑寒.城市郊區(qū)化進(jìn)程中的用地問(wèn)題研究[J].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004，（2）：51—54.

[53]咸陽(yáng)市建委.咸陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，1990—2010.

[54]羅文春，南靈.淺談房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007，（12）：36.

[55]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)基本制度與政策[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.

[56]景悅.規(guī)范運(yùn)作放開房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)住房消費(fèi)[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2003，（2）：22—24.

[57]景乃權(quán),劉玉錄.住宅郊區(qū)化現(xiàn)象及對(duì)策建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2002，（6）:56—58.

[58]劉長(zhǎng)岐，甘國(guó)輝.李曉江北京市人口郊區(qū)化與居住用地空間擴(kuò)展研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2003（9）：666—670

[59]李志勇.廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與市場(chǎng)前景[D].暨南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2000.

[60]開彥.集成化是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要特征[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2004，（7）：77—79.

[61]曹春堯.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.

[62]葉劍平.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000.

[63]高重恒.房地產(chǎn)營(yíng)銷反思[J].銷售與市場(chǎng)，2001，（7）：74—75.

篇8

【關(guān)鍵詞】PDCA；責(zé)任矩陣；項(xiàng)目；全面；設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

引言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，營(yíng)銷無(wú)疑是企業(yè)生存的重要手段，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，越來(lái)越多的企業(yè)把營(yíng)銷作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生命線。然而，在市場(chǎng)營(yíng)銷觀念經(jīng)歷的三個(gè)階段（生產(chǎn)觀念、推銷觀念、需求觀念）中，產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量始終處于核心地位。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)營(yíng)銷是產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品質(zhì)量的營(yíng)銷。房地產(chǎn)企業(yè)存在的根本價(jià)值在于消費(fèi)者利益最大化。不斷趨于多樣化、個(gè)性化的消費(fèi)者需要要求市場(chǎng)營(yíng)銷必須識(shí)別顧客的需求和欲望，確定所能提供最佳服務(wù)的目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品以滿足這些市場(chǎng)的需要，創(chuàng)造顧客滿意并且獲取利潤(rùn)，使企業(yè)在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。保證產(chǎn)品質(zhì)量，全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理勢(shì)在必行。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

ISO9000：2000《質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)》和GB/T9000——2000標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于質(zhì)量的定義：所謂質(zhì)量，是指一組固有特性滿足要求的程度。

項(xiàng)目全生命周期是指項(xiàng)目從立項(xiàng)到收尾的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期包括投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投階段，項(xiàng)目立項(xiàng)階段，全程策劃階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工階段，市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段，租售及物業(yè)管理階段。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期中工程施工前是為了確定項(xiàng)目方向和設(shè)計(jì)方案，方向和設(shè)計(jì)錯(cuò)誤必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，而且這種失敗常常是無(wú)法彌補(bǔ)的。圖1為項(xiàng)目各階段累計(jì)投資和影響對(duì)比圖，從圖中可以看出施工階段開始之前投資較少，施工階段投入的資金大，但是前幾個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目生命期的影響卻最大，稍有失誤就會(huì)產(chǎn)生巨大損失，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目夭折，而施工階段的工作對(duì)于項(xiàng)目生命期的影響很小。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理不僅要保證施工階段的質(zhì)量，還要更加重視施工前幾個(gè)階段的工作質(zhì)量，這樣才能更好的保證項(xiàng)目整體質(zhì)量。本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理運(yùn)用PDCA循環(huán)方法進(jìn)行了初步的研究。

全面質(zhì)量管理是以質(zhì)量為核心，建立在全員參與的基礎(chǔ)上的一種管理方法，其目的在于長(zhǎng)期獲得顧客滿意、組織成員和社會(huì)的利益。全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是將設(shè)計(jì)這一過(guò)程單獨(dú)提出來(lái)經(jīng)行質(zhì)量管理。

二、PDCA循環(huán)和責(zé)任分配矩陣簡(jiǎn)介

PDCA循環(huán)最早是由美國(guó)貝爾實(shí)驗(yàn)室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世紀(jì)30年代構(gòu)想，隨后被美國(guó)質(zhì)量管理專家戴明博士（Edwards Deming）采納，將之引進(jìn)日本，在日本得到了推廣和充實(shí)，所以又被稱為戴明環(huán)，它是全面質(zhì)量管理所應(yīng)遵循的科學(xué)程序。PDCA是英語(yǔ)單詞Plan（計(jì)劃）、Do（實(shí)施）、Check（檢查）和Action（處理）的第一個(gè)字母，PDCA循環(huán)（如圖2）就是按照這樣的順序進(jìn)行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進(jìn)行下去的科學(xué)程序。五十年代初傳入日本，七十年代后期傳入我國(guó)。

第一步：分析現(xiàn)狀，找出存在的問(wèn)題；

第二步：找出并分析產(chǎn)生問(wèn)題的各種影響因素；

第三步：找出各種因素中的最關(guān)鍵因素，制訂措施，提出質(zhì)量改進(jìn)活動(dòng)計(jì)劃；

第四步：擬定措施，制定計(jì)劃；

第五步：執(zhí)行所制訂的計(jì)劃和措施；

第六步：根據(jù)計(jì)劃的要求，檢查執(zhí)行的情況；

第七步：總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成績(jī)，把效果好的納入各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或管理工作標(biāo)準(zhǔn)）；

第八步：提出遺留問(wèn)題，并將其轉(zhuǎn)入到下一個(gè)PDCA循環(huán)予以解決。

責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細(xì)目的個(gè)人責(zé)任方法。這是在項(xiàng)目管理中一個(gè)十分重要的工具，因?yàn)樗麖?qiáng)調(diào)每一項(xiàng)工作細(xì)目由誰(shuí)負(fù)責(zé)，并表明每個(gè)人的角色在整個(gè)項(xiàng)目中的地位。制定責(zé)任矩陣的主要作用是將工作分配給每一個(gè)成員后，通過(guò)責(zé)任矩陣可以清楚地看出每一個(gè)成員在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中所承擔(dān)的責(zé)任。責(zé)任矩陣表頭部分填寫項(xiàng)目需要的各種人員角色或職能部門，而與活動(dòng)交叉的部分則填寫每個(gè)角色對(duì)每個(gè)活動(dòng)的責(zé)任關(guān)系，從而建立“人”和“事”的關(guān)聯(lián)。不同的責(zé)任可以用不同的符號(hào)表示。

責(zé)任矩陣的作用有：1、將項(xiàng)目的具體任務(wù)分配、落實(shí)到相關(guān)的人員或職能部門，使項(xiàng)目的人員分工一目了然；2、清楚地顯示出項(xiàng)目執(zhí)行組織各部門或個(gè)人之間的角色、職責(zé)和相互關(guān)系，避免責(zé)任不清而出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象；3、可以充分考慮任務(wù)執(zhí)行人員的工作經(jīng)驗(yàn)、教育背景、職業(yè)資格、興趣愛好、年齡性別等不同的方面進(jìn)行分工，確保最適當(dāng)?shù)娜巳プ鲎钸m當(dāng)?shù)氖拢瑥亩岣吖ぷ骱晚?xiàng)目管理的效率；4、有利于項(xiàng)目經(jīng)理從宏觀上看清任務(wù)的分配是否平衡、適當(dāng)，以便進(jìn)行必要的調(diào)整和優(yōu)化，確保最適當(dāng)?shù)娜藛T去做最適當(dāng)?shù)氖虑椤?/p>

三、基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

本文以某房地產(chǎn)公司為例，論述了運(yùn)用PDCA循環(huán)方法和責(zé)任矩陣來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程。該房地產(chǎn)職能部門分為：綜合部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、采購(gòu)部、項(xiàng)目開發(fā)部、策劃部、營(yíng)銷部、預(yù)算合同部、總工辦、工程管理部。其各職能部門的職責(zé)（因?yàn)槠邢?，只列舉了與本文有關(guān)的部分職責(zé)）如下：

（一）綜合部

1、根據(jù)總經(jīng)理指示，檢查各個(gè)時(shí)期的行政工作開展情況，為總經(jīng)理部署工作提交材料；起草各個(gè)時(shí)期的工作計(jì)劃、總結(jié)和各種文件。

2、根據(jù)總經(jīng)理的指示召集總經(jīng)理辦公會(huì)議和專題會(huì)議，做好會(huì)議記錄；組織編制公司行政工作計(jì)劃和工作總結(jié)。

（二）財(cái)務(wù)部

負(fù)責(zé)資金管理，調(diào)度。編制月，季，年度財(cái)務(wù)情況說(shuō)明分析，向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告公司經(jīng)營(yíng)情況。

（三）經(jīng)營(yíng)管理部

1、結(jié)合行業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及自身的情況分析，對(duì)公司重大問(wèn)題進(jìn)行研究，提出建議；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行跟蹤研究，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重大舉措進(jìn)行預(yù)警，并給予相應(yīng)的建議。

2、通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境分析，會(huì)同有關(guān)部門擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)策略，制定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

3、配合財(cái)會(huì)和采購(gòu)部門加強(qiáng)固定資產(chǎn)和物資管理，對(duì)資產(chǎn)與物資進(jìn)行盤點(diǎn)。

（四）采購(gòu)部

1、負(fù)責(zé)公司的招標(biāo)采購(gòu)。

2、負(fù)責(zé)標(biāo)底的編制、審核工作。

3、負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃以及工程施工需要做好項(xiàng)目采購(gòu)資金使用計(jì)劃。

4、負(fù)責(zé)根據(jù)工程制定的各階段施工進(jìn)度和采購(gòu)計(jì)劃做好材料采購(gòu)計(jì)劃。

（五）項(xiàng)目開發(fā)部

1、研究市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和投資方向，確定基本開發(fā)需求；

2、對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行可行性分析；

3、依據(jù)合作協(xié)議會(huì)同公司相關(guān)部門辦理開發(fā)資料和土地的接收工作；

4、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的搜集、整理及研究工作。

5、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)公司開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行收益評(píng)估，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

6、進(jìn)行項(xiàng)目樓盤的細(xì)分市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位；

7、確定新項(xiàng)目客戶群定位、競(jìng)爭(zhēng)定位；

8、根據(jù)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)特征及市場(chǎng)熱點(diǎn)，會(huì)同規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)產(chǎn)品功能規(guī)劃、總體規(guī)劃、細(xì)部構(gòu)造、公共配套、外立面造型、內(nèi)部三維空間處理、戶型設(shè)計(jì)、面積配比、建材設(shè)備選擇等提出具體的建議與要求。

（六）策劃部

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的策劃和推廣工作。

2、針對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查、綜合相關(guān)方面情況分析和銷售預(yù)測(cè)，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，全面組織實(shí)施。

（七）銷售部

1、定期組織市場(chǎng)調(diào)研，收集市場(chǎng)信息，分析市場(chǎng)動(dòng)向，特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。收集有關(guān)房地產(chǎn)的信息，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，分析銷售和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案和措施。負(fù)責(zé)收集，整理，歸納客戶資料，對(duì)客戶群進(jìn)行透徹的分析。

2、確定銷售策略，建立銷售目標(biāo)，制定銷售計(jì)劃。

（八）預(yù)算合同部

1、協(xié)助營(yíng)銷部、策劃部評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和撰寫可行性研究報(bào)告的相關(guān)部分，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織的圖紙會(huì)審并提出有關(guān)預(yù)算意見；

2、在工程設(shè)計(jì)階段協(xié)助公司決策層優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)；

（九）總工辦

1、參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案討論和審核工作。

2、主持工程圖紙的會(huì)審工作及工程的驗(yàn)收工作。

（十）工程管理部

1、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作。

2、負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審，參加開發(fā)項(xiàng)目圖紙交底、竣工圖的審定、圖

紙變更的審定工作。

運(yùn)用PDCA循環(huán)方法結(jié)合責(zé)任矩陣，建立如表1所示的項(xiàng)目全生命周期設(shè)計(jì)質(zhì)量管理流程及流程中各職能部門的責(zé)任矩陣。

在對(duì)土地資料和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)人文環(huán)境經(jīng)行整理分析過(guò)程中，項(xiàng)目開發(fā)部為負(fù)擔(dān)主要責(zé)任，經(jīng)營(yíng)管理部和設(shè)計(jì)單位參與。項(xiàng)目開發(fā)部對(duì)擬開發(fā)土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研并進(jìn)行可行性分析，將得到的土地地質(zhì)勘探資料等信息經(jīng)行整理分析；經(jīng)營(yíng)管理部和設(shè)計(jì)單位參與進(jìn)來(lái)，經(jīng)營(yíng)管理部介入其中，了解情況，為將來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理工作做好準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)單位參與其中，可以提前了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，這對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性和合理性，提供了主要依據(jù)。

在對(duì)戰(zhàn)略環(huán)境、市場(chǎng)信息和產(chǎn)品定位經(jīng)行整理分析過(guò)程中，項(xiàng)目開發(fā)部和經(jīng)營(yíng)管理部為承擔(dān)主要責(zé)任，策劃部輔助它們，設(shè)計(jì)單位參與其中。項(xiàng)目總成本由預(yù)算合同部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目總進(jìn)度由工程管理部負(fù)責(zé)制定，設(shè)計(jì)單位參與其中，以項(xiàng)目的總成本和總進(jìn)度約束條件，為制定出可行的設(shè)計(jì)方案做準(zhǔn)備。

總工辦和工程管理部負(fù)責(zé)找出約束設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素，制定設(shè)計(jì)方案，提出設(shè)計(jì)改進(jìn)計(jì)劃。設(shè)計(jì)單位主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)草圖，如果設(shè)計(jì)草圖通過(guò)，那么主要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙。經(jīng)營(yíng)管理部、項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、總工辦和預(yù)算合同部參與其中，了解設(shè)計(jì)情況。總工辦和工程管理部主要負(fù)責(zé)工程圖紙的會(huì)審，檢查是否滿足約束條件。設(shè)計(jì)單位根據(jù)總工辦和工程管理部的檢查結(jié)果和提出的建議，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出遺留的問(wèn)題，然后再返回到計(jì)劃過(guò)程中，進(jìn)入下一個(gè)PDCA循環(huán)，直至達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)為止，終止循環(huán)。

本文只是以某一房地產(chǎn)公司的職能部門為例，對(duì)于其它房地產(chǎn)公司其職能部門有可能不相同，他們可以根據(jù)自身的情況制定自己的責(zé)任矩陣，以適應(yīng)其房地產(chǎn)公司的結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

[1]成虎.工程項(xiàng)目管理[M].北京：高等教育出版社，2003

[2]王祖和.項(xiàng)目質(zhì)量管理[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2004

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；實(shí)踐性教學(xué)；探討

中圖分類號(hào)：G642.41文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1674-9324（2015）07-0139-02

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程是我國(guó)高等院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程管理、工商管理和物業(yè)管理等房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的重要課程。課程以管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)為基礎(chǔ)，涉及房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)營(yíng)銷與策劃、房地產(chǎn)法律制度及房地產(chǎn)金融等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的實(shí)踐性。作為一門理論與實(shí)際緊密結(jié)合的課程，在教學(xué)中如果僅僅以“以教為主”，以結(jié)論形式把深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)理論直接呈現(xiàn)在學(xué)生面前，學(xué)生很難清楚地理解經(jīng)濟(jì)理論的深刻含義。只有將理論性和實(shí)踐性很好地結(jié)合在一起，才能達(dá)到教學(xué)目的，完成教學(xué)任務(wù)。所以，改變以知識(shí)傳承為首要目標(biāo)的滿堂灌的填鴨式教學(xué)模式，代之以實(shí)踐性教學(xué)模式，是當(dāng)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)改革的出路之一。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的必要性

西方國(guó)家倡導(dǎo)行為主義教育哲學(xué)和實(shí)用主義教育哲學(xué)，強(qiáng)化教育職業(yè)化，在這一歷史背景下產(chǎn)生實(shí)踐性教學(xué)模式。實(shí)踐性教學(xué)的運(yùn)用是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的重大變革，是提高該課程教學(xué)質(zhì)量的一條切實(shí)可行的途徑。

1.實(shí)踐性教學(xué)真正體現(xiàn)“以學(xué)生為主”的教學(xué)理念。教學(xué)改革的核心內(nèi)容就是變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，學(xué)生根據(jù)自己的興趣作出選擇，體現(xiàn)了自主學(xué)習(xí)，學(xué)生運(yùn)用已有的知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)并提高自己的技能；從師生互動(dòng)的方面考慮，該教學(xué)方法表現(xiàn)出學(xué)生主動(dòng)提出問(wèn)題、教師為學(xué)生解答問(wèn)題的互動(dòng)學(xué)習(xí)形式，實(shí)踐證明，該教學(xué)方法大大地調(diào)動(dòng)了學(xué)生的內(nèi)在動(dòng)力，且能維持長(zhǎng)久。

2.實(shí)踐性教學(xué)能夠做到理論聯(lián)系實(shí)際。在實(shí)踐性教學(xué)中，理論能夠和實(shí)際相結(jié)合，使學(xué)生在職業(yè)成長(zhǎng)中先人一步?！袄碚撀?lián)系實(shí)際”理念來(lái)源于工程師工作對(duì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的依賴，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)強(qiáng)調(diào)利用課程理論知識(shí)解決房地產(chǎn)相關(guān)工作實(shí)際問(wèn)題的過(guò)程。美國(guó)工程與技術(shù)認(rèn)證委員會(huì)（ABET）在工程教育專業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中也強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際的重要性。通過(guò)課程實(shí)踐環(huán)節(jié)的訓(xùn)練，提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力，有助于后期的職業(yè)發(fā)展。

3.實(shí)踐性教學(xué)有利于知識(shí)的融合，以提高人才培養(yǎng)質(zhì)量?！爸R(shí)融合”理念體現(xiàn)了現(xiàn)代教育思路，強(qiáng)調(diào)知識(shí)的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識(shí)進(jìn)行有機(jī)組合，從而改變知識(shí)“一盤散沙”的無(wú)序狀態(tài)，促使知識(shí)產(chǎn)生聚合效應(yīng)、質(zhì)變效應(yīng)，使知識(shí)能夠相互催化、相互作用，以完成知識(shí)的升華，實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)質(zhì)量的飛躍。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)存在的問(wèn)題分析

1.教學(xué)方法單一。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教育主要以傳統(tǒng)式理論灌輸教學(xué)方法為主，在教師為主導(dǎo)的教學(xué)模式中，教師機(jī)械地講，學(xué)生只能被動(dòng)地聽，學(xué)生不能參與到課堂中來(lái)，課堂氣氛死氣沉沉，學(xué)生缺乏參與的主動(dòng)性與積極性。雖然有時(shí)也進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的案例教學(xué)、課堂討論等教學(xué)方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學(xué)教學(xué)模式的框架，教學(xué)方法過(guò)于單一的問(wèn)題不能從根本上解決。

2.學(xué)生缺少實(shí)踐機(jī)會(huì)，解決實(shí)際問(wèn)題的能力不足。長(zhǎng)期進(jìn)行課堂教學(xué)，學(xué)生外出實(shí)踐的機(jī)會(huì)很少，課堂內(nèi)學(xué)習(xí)的理論知識(shí)不能被真正理解，理論與實(shí)踐不能融會(huì)貫通。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的課程目標(biāo)在于培養(yǎng)學(xué)生掌握房地產(chǎn)課程基本理論，在此基礎(chǔ)上，學(xué)生在將來(lái)的實(shí)際工作中分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力才能得到提高。這就要求教師和學(xué)校充分利用一些有利條件給學(xué)生爭(zhēng)取更多的實(shí)踐機(jī)會(huì)，通過(guò)實(shí)踐鍛煉，既能夠加深學(xué)生對(duì)課程理論知識(shí)的理解，又可以有效提高學(xué)生的思考和動(dòng)手能力。

3.師資水平匱乏。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、建筑、規(guī)劃、金融學(xué)、財(cái)政學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)涉及的學(xué)科領(lǐng)域非常多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程的綜合性、交叉性很強(qiáng)。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業(yè)理論知識(shí)。而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教師大都畢業(yè)于其他相關(guān)專業(yè)，如土地管理、地理、經(jīng)濟(jì)類等，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的時(shí)間也不長(zhǎng)，精通的也只是本專業(yè)領(lǐng)域的、某一方面的理論知識(shí)。所以，讓精通某一方面專業(yè)理論知識(shí)的教師面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中大量存在著的綜合性、交叉性知識(shí)時(shí)，這些教師難免會(huì)感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論教學(xué)。

4.考核形式單調(diào)。在課程成績(jī)考核方面，學(xué)校目前仍以理論考試成績(jī)?yōu)橹?，?shí)踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績(jī)考核。而校方各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制直接與學(xué)生成績(jī)掛鉤，這就造成學(xué)生思想上對(duì)教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的不重視，理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐之間的關(guān)系不能得到平衡。最后可能學(xué)生的成績(jī)都相對(duì)較高，但實(shí)際動(dòng)手能力很差，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課程失去設(shè)置的意義。

三、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)踐性教學(xué)的建議

1.實(shí)行案例教學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學(xué)過(guò)程中教師如果照本宣科，很難激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)，具有很強(qiáng)的理論性和實(shí)踐性，在課堂教學(xué)中可根據(jù)每章教學(xué)內(nèi)容的特點(diǎn)靈活地引入房地產(chǎn)相關(guān)案例，結(jié)合案例介紹相應(yīng)的理論知識(shí)，這既可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)習(xí)過(guò)程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實(shí)踐相結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立分析、解決問(wèn)題的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.分組進(jìn)行專題辯論。在授課過(guò)程中，教師可以根據(jù)教學(xué)內(nèi)容要求提前設(shè)定辯論題目，比如，在講房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，可結(jié)合2014年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看跌的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，就地方政府是否應(yīng)該救市、如何救市設(shè)定辯論題目，將學(xué)生分成正方、反方兩個(gè)小組，安排小組成員去搜索相關(guān)的文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)資料，對(duì)辯題進(jìn)行深入的分析。在上課時(shí)，正反兩方就此專題進(jìn)行辯論，最后教師進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。通過(guò)專題辯論，既可以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，使學(xué)生所學(xué)知識(shí)更加牢固，也培養(yǎng)了學(xué)生思考問(wèn)題的能力和語(yǔ)言表達(dá)能力。

3.互換角色教學(xué)。本科學(xué)生已經(jīng)具備較強(qiáng)的自學(xué)能力、分析理解能力和創(chuàng)新能力。在課程教學(xué)過(guò)程中，可以適當(dāng)安排一些較易理解的章節(jié)由學(xué)生進(jìn)行講述。比如在房地產(chǎn)價(jià)格一章，房?jī)r(jià)的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統(tǒng)的教學(xué)模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學(xué)生自己講述，事先將全班同學(xué)分成幾個(gè)小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時(shí)教師挑選小組代表上臺(tái)演示，這樣學(xué)生由被動(dòng)接受知識(shí)到主動(dòng)思考問(wèn)題，既調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，又鍛煉了學(xué)生的膽量。由此可見，教師應(yīng)逐步完成角色轉(zhuǎn)換，由知識(shí)傳授者和教學(xué)監(jiān)督者轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者。

4.進(jìn)行社會(huì)調(diào)查。社會(huì)調(diào)查是一種被普遍運(yùn)用的方式，讓學(xué)生在調(diào)查中學(xué)會(huì)理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)會(huì)認(rèn)識(shí)社會(huì)、了解社會(huì)、適應(yīng)社會(huì)，學(xué)會(huì)如何解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題等。因此，教師可適當(dāng)布置一些大型作業(yè)，要求學(xué)生利用課余時(shí)間或假期開展多種形式的專題調(diào)查，利用網(wǎng)絡(luò)查詢、問(wèn)卷調(diào)查等形式收集相關(guān)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)處理的基礎(chǔ)上撰寫專題報(bào)告，這樣可以彌補(bǔ)課堂實(shí)踐的不足，加深對(duì)所學(xué)知識(shí)的理解和運(yùn)用。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)一章，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是實(shí)踐性很強(qiáng)的教學(xué)內(nèi)容，單純的理論講述學(xué)生很難掌握。可以安排學(xué)生選擇學(xué)校附近待開發(fā)的住宅或商業(yè)樓盤進(jìn)行調(diào)研，獲取項(xiàng)目的第一手資料，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴(yán)謹(jǐn)、翔實(shí)的項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告。實(shí)踐證明，通過(guò)這一作業(yè)的完成可以收到很好的教學(xué)效果。

5.加強(qiáng)校企合作。為了實(shí)現(xiàn)課程教學(xué)和企業(yè)人才需求的“無(wú)縫對(duì)接”，專業(yè)系室可以通過(guò)教師個(gè)人的人脈關(guān)系，或者聯(lián)系房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的本校畢業(yè)生，爭(zhēng)取和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介公司形成校企合作關(guān)系，建立實(shí)習(xí)基地。將學(xué)生分批推薦到合作單位實(shí)習(xí)，為提高專業(yè)技能，圍繞公司某一具體項(xiàng)目讓學(xué)生參與可行性研究報(bào)告編制、項(xiàng)目審批、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目融資、施工預(yù)算分析、施工組織設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策劃等實(shí)際工作，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)技能進(jìn)行初步培訓(xùn)，并深化對(duì)課程理論的理解和認(rèn)識(shí)。

6.加強(qiáng)“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)?！半p師型”要求教師既有豐富的理論知識(shí)又有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另外，教師還需具有一定的組織能力和創(chuàng)新精神。因此，可以采用“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請(qǐng)校外的具備較高理論水平及實(shí)踐能力的企業(yè)人才擔(dān)任課程兼職教師，也可以有計(jì)劃地安排授課教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)或到相關(guān)企業(yè)鍛煉。

7.完善實(shí)踐性教學(xué)評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)合理的考評(píng)體系是實(shí)踐性教學(xué)改革的重要保障。教師應(yīng)積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內(nèi)容多元化和考核過(guò)程全程化。

篇10

關(guān)鍵詞：土地資源管理；課程體系；優(yōu)化

中圖分類號(hào) G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2017）04-0098-03

土地資源管理專業(yè)是介于自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)的邊緣科學(xué)，是一門集行政管理、信息管理和工程技術(shù)管理等為一體的綜合學(xué)科，具有經(jīng)濟(jì)、管理、法律和工程技術(shù)等方面的學(xué)科性質(zhì)[1]。目前全國(guó)已有近百所高校開設(shè)了土地資源管理專業(yè)，其中廣東省內(nèi)有5所，分別為華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣州工業(yè)大學(xué)、廣州大學(xué)、廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)和廣東海洋大學(xué)。

課程體系是培養(yǎng)方案的核心內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)，培養(yǎng)具有高素質(zhì)的復(fù)合應(yīng)用型人才的關(guān)鍵。面對(duì)日益嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)，為了提高人才培養(yǎng)質(zhì)量，許多學(xué)者對(duì)土地資源管理專業(yè)課程體系的改革進(jìn)行了探討[2-8]。本文在前人研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合廣東海洋大學(xué)實(shí)際，從人才培養(yǎng)與社會(huì)需求的角度出發(fā)，對(duì)如何優(yōu)化高校土地資源管理專業(yè)課程體系進(jìn)行了探討，為新一輪人才培養(yǎng)方案修訂提供借鑒，以優(yōu)化學(xué)生知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高學(xué)生的綜合素質(zhì)。

1 專業(yè)歷史沿革

我校土地資源管理專業(yè)發(fā)端于1994年湛江農(nóng)業(yè)專科學(xué)校的土地規(guī)劃與管理專業(yè)（?？疲?。1997年湛江農(nóng)業(yè)?？茖W(xué)校與湛江水產(chǎn)學(xué)院合并成立湛江海洋大學(xué)，土地規(guī)劃與管理專業(yè)（?？疲┯枰员Ａ簟?998年教育部對(duì)我國(guó)高等教育專業(yè)目錄進(jìn)行修訂布，將原來(lái)的“土地管理”專業(yè)和“土地規(guī)劃與利用”專業(yè)合并，更名為“土地資源管理”專業(yè)，并劃歸公共管理一級(jí)學(xué)科。由于我校土地規(guī)劃與管理專業(yè)（專科）尚不符合申報(bào)土地資源管理本科專業(yè)的條件，因此按照學(xué)科相近原則，劃入到農(nóng)業(yè)資源與環(huán)境本科專業(yè)下招收土地規(guī)劃與管理方向本科生。2005年6月，湛江海洋大學(xué)更名為廣東海洋大學(xué)，本專業(yè)仍舊在農(nóng)業(yè)資源與環(huán)境本科專業(yè)下招收土地規(guī)劃與管理方向本科生。2007年教育部批準(zhǔn)我校設(shè)立土地資源管理本科專業(yè)，至此，土地資源管理專業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展期。每年培養(yǎng)的本科生由原來(lái)的1個(gè)班35人左右，發(fā)展到2個(gè)班70人左右。2016年9月，為了優(yōu)化學(xué)科專業(yè)布局，加快推進(jìn)特色鮮明高水平大學(xué)建設(shè)，學(xué)校對(duì)相關(guān)學(xué)院及其學(xué)科專業(yè)布局進(jìn)行了調(diào)整。在本次調(diào)整中，土地資源管理專業(yè)由農(nóng)學(xué)院調(diào)整至管理學(xué)院。

2 現(xiàn)行課程體系概況

自2005年以來(lái)，我校土地資源管理專業(yè)每隔4年對(duì)人才培養(yǎng)方案進(jìn)行修訂，目前正在執(zhí)行的是2013版人才培養(yǎng)方案。按照這一方案，我校土地資源管理專業(yè)課程體系由公共必修課、公共選修課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課和實(shí)踐教學(xué)等構(gòu)成，總學(xué)分176.5（見表1）。

3 現(xiàn)行課程體系存在的問(wèn)題

3.1 總學(xué)分偏高 我校土地資源管理專業(yè)總學(xué)分達(dá)176.5。根據(jù)筆者對(duì)國(guó)內(nèi)15所典型高校土地資源管理專業(yè)總學(xué)分的調(diào)查，總學(xué)分超過(guò)我校的只有4所，分別為內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)、河南理工大學(xué)和天津城市建設(shè)學(xué)院[9]。由于總學(xué)分偏高，學(xué)生修讀壓力大，導(dǎo)致課堂教學(xué)效果不佳，不利于學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力提高和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。

3.2 學(xué)科基礎(chǔ)較薄弱 我校土地資源管理專業(yè)是在農(nóng)學(xué)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，因而在成立初期學(xué)科基礎(chǔ)課主要以數(shù)學(xué)類和農(nóng)學(xué)類課程為主。經(jīng)過(guò)三輪培養(yǎng)方案的修訂，農(nóng)學(xué)類課程已被調(diào)整出培養(yǎng)方案，并增加了經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、管理學(xué)原理等經(jīng)濟(jì)管理類課程，但經(jīng)濟(jì)管理類課程數(shù)量仍偏少，特別是隨著土地資源管理專業(yè)由農(nóng)學(xué)院調(diào)整至管理學(xué)院，在大類培養(yǎng)背景下，必然要增加更多的經(jīng)濟(jì)管理類課程。

3.3 專業(yè)選修課較少，且設(shè)置混亂 由于師資力量嚴(yán)重不足，我校土地資源管理專業(yè)開設(shè)的專業(yè)選修課只有9門課程，遠(yuǎn)低于南京農(nóng)業(yè)大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)的42門、28門，學(xué)生的選擇面十分有限。且專業(yè)選修課設(shè)置較隨意，只是簡(jiǎn)單地將9門課程拼湊在一起，未按方向（模塊）進(jìn)行歸納，導(dǎo)致學(xué)生選課較盲目，不利于學(xué)生形成完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系。

3.4 部分課程實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)缺失 土地資源管理是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的專業(yè)，它不僅要求從業(yè)人員有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，更要有較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力[10]。我校土地資源管理專業(yè)雖已構(gòu)建了包括課程實(shí)驗(yàn)、課程實(shí)習(xí)、技能訓(xùn)練、畢業(yè)實(shí)習(xí)、畢業(yè)論文等在內(nèi)的較為完善的實(shí)踐教學(xué)體系，但有些與實(shí)踐聯(lián)系緊密的課程既沒(méi)有設(shè)置實(shí)驗(yàn)，也沒(méi)有設(shè)置實(shí)習(xí)，如房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等；有些n程雖然設(shè)置了實(shí)驗(yàn)或?qū)嵙?xí)，卻由于實(shí)驗(yàn)室建設(shè)滯后，實(shí)習(xí)基地?cái)?shù)量不足，導(dǎo)致部分實(shí)驗(yàn)或?qū)嵙?xí)難以開出，即使勉強(qiáng)開出，實(shí)驗(yàn)、實(shí)習(xí)效果也難以保證。

4 課程體系優(yōu)化建議

4.1 壓縮總學(xué)分 將總學(xué)分壓縮至160左右，讓學(xué)生有更多時(shí)間自主學(xué)習(xí)。一是刪掉部分與專業(yè)相關(guān)性不強(qiáng)的課程，如C語(yǔ)言程序設(shè)計(jì)、普通地質(zhì)學(xué)、地圖編繪、環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、水土保持學(xué)等課程；二是在不減少教學(xué)內(nèi)容的前提下，減少部分課程學(xué)時(shí)，如將遙感技術(shù)、地籍管理、土地資源調(diào)查與評(píng)價(jià)、土地信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價(jià)從64學(xué)時(shí)減少至56學(xué)時(shí)，將土地管理學(xué)從56學(xué)時(shí)減少到40學(xué)時(shí)，將土地資源學(xué)、房地產(chǎn)投資分析從48學(xué)時(shí)減少到40學(xué)時(shí)。

4.2 夯實(shí)學(xué)科基礎(chǔ) 學(xué)科基礎(chǔ)課增加公共管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、統(tǒng)計(jì)學(xué)原理、海洋綜合管理等經(jīng)濟(jì)管理類課程，將經(jīng)濟(jì)學(xué)原理拆分為微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，并適當(dāng)增加學(xué)時(shí)數(shù)。

4.3 增加專業(yè)選修課，并按方向設(shè)置 根據(jù)近幾年我校土地資源管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)去向，將專業(yè)選修課歸納為土地行政管理、土地利用規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)3個(gè)方向，每個(gè)方向設(shè)置7～8門課程。在專業(yè)選修課按方向設(shè)置后，引導(dǎo)學(xué)生按照方向進(jìn)行選課，有利于學(xué)生系統(tǒng)地掌握某一方面的知識(shí)，為學(xué)生將來(lái)就業(yè)做好準(zhǔn)備。

4.4 加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié) 加大實(shí)踐環(huán)節(jié)比重，以提高學(xué)生的實(shí)踐和創(chuàng)新能力。一是對(duì)已開設(shè)實(shí)驗(yàn)的課程，重新調(diào)整實(shí)驗(yàn)學(xué)時(shí)，如將土地利用規(guī)劃的實(shí)驗(yàn)學(xué)時(shí)由16學(xué)時(shí)增加至24學(xué)時(shí)，將遙感技術(shù)、地籍管理、土地資源調(diào)查與評(píng)價(jià)的實(shí)驗(yàn)學(xué)時(shí)由24學(xué)時(shí)減少至16學(xué)時(shí)。二是增設(shè)房地產(chǎn)投資分析實(shí)驗(yàn)、CAD制圖實(shí)驗(yàn)、社會(huì)統(tǒng)計(jì)分析軟件應(yīng)用實(shí)驗(yàn)、農(nóng)田水利學(xué)實(shí)驗(yàn)、土地整理學(xué)實(shí)驗(yàn)、農(nóng)用地分等定級(jí)實(shí)驗(yàn)。三是增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)習(xí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程實(shí)習(xí)、房地產(chǎn)估價(jià)課程實(shí)習(xí)。四是整合土地利用圖件處理技能訓(xùn)練與土地利用數(shù)據(jù)處理技能訓(xùn)練，設(shè)立土地管理綜合實(shí)習(xí)。

4.5 調(diào)整部分課程性質(zhì) 將景觀生態(tài)學(xué)由專業(yè)必修課調(diào)整為專業(yè)選修課，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷由專業(yè)選修課調(diào)整為專業(yè)必修課，優(yōu)化后的土地資源管理專業(yè)課程體系見表2。

參考文獻(xiàn)

[1]趙凱，夏顯力.論土地資源管理專業(yè)本科教育的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題[J].高等農(nóng)業(yè)教育，2009（12）：43-46.

[2]吳壯金，嚴(yán)志強(qiáng)，廖赤眉.土地資源管理專業(yè)課程w系優(yōu)化的理論與實(shí)踐研究――以廣西師范學(xué)院土地資源管理專業(yè)為例[J].廣西師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2006，27（1）：20-25.

[3]劉慶.高校土地資源管理專業(yè)課程體系改革初探[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2012（24）：180.

[4]何靈.完善土地資源管理專業(yè)課程體系的思考[J].中國(guó)輕工教育，2015（1）：84-86.

[5]王輝，汪應(yīng)宏，陳龍乾，等.土地資源管理專業(yè)課程體系編制[J].高教學(xué)刊，2016（4）：143-144.

[6]魯春陽(yáng)，文楓，張宏敏.管理學(xué)科工科化視閾下土地資源管理專業(yè)課程體系優(yōu)化[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2012，23（7）：164-165.

[7]李雪梅.就業(yè)導(dǎo)向的土地資源管理專業(yè)課程體系改革[J].大學(xué)教育，2013（8）：38-40.

[8]譚雪蘭，朱紅梅，張坤，等.地方農(nóng)業(yè)院校土地資源專業(yè)課程體系優(yōu)化與學(xué)生綜合能力培養(yǎng)研究――以湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2014，42（1）：317-319.