房地產(chǎn)法律法規(guī)范文

時間:2023-06-11 08:35:24

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房地產(chǎn)法律法規(guī)

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營與估價;說課;職業(yè)教育

說課是教師面對同行和專家,以先進的教育理論為指導,將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據(jù)進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明,說課活動有效地調(diào)動了教師投身教學改革,學習教育理論,鉆研課堂教學的積極性,是提高教師素質(zhì),培養(yǎng)造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學的特點,是對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對象的一次說課。

一、說課程目標

1.課程性質(zhì)

在確定課程目標前,首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才培養(yǎng)方案,《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課,它有兩個方面的作用,一是通過它的學習為專業(yè)課打下基礎(chǔ),同時起到鏈條的作用,將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的三大技能:經(jīng)紀、評估和營銷串聯(lián)起來,讓學生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學生房地產(chǎn)法律意識,為學生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2.課程目標

對課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ),因此需要幫助學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案,房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導向,因此幫助學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時,突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心,從而讓學生能夠知法、用法和守法,成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。

知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標,讓學生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標,讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標,讓學生將法律意識轉(zhuǎn)化為自覺行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。

二、說學情及學習方法指導

1.學情分析

《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開設(shè)在大一的第一二學期,總課時為72個。該課程面對的是大一的學生,學情分析重點放在知識結(jié)構(gòu)和學習方法上。大一的學生,對房地產(chǎn)專業(yè)知識了解相對較少,這就要求教師在講授相關(guān)知識的時候,注意知識的銜接,對相關(guān)概念做適當?shù)慕忉尯完U述,幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上,大一的學生學習較主動,但文化基礎(chǔ)薄弱,學習的自主性較差,因此教師在上課的時候應注重培養(yǎng)學生正確的學習方法。正所謂,授人以魚,僅供一飯之需,授人以漁,則終身受益。學生知道怎么學,比學什么更重要,學習方法的好壞,直接影響到學生的學習成績。

2.學習方法指導

根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點重點培養(yǎng)學生三種學習方法,自主學習法、合作學習法和反思學習法。

房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多,更新快,需要培養(yǎng)學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長,但發(fā)展速度快,很多法律法規(guī)都是在實踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生,國家將它作為宏觀調(diào)控的重點對象,因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多,更新快。比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金制度,即投資項目的資本金占總投資的比例,從最初的20%,調(diào)整到30%,再調(diào)整到35%,由于08年的全球金融危機,為了加快經(jīng)濟復蘇,國家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學生養(yǎng)成自主學習的習慣,不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識,適應社會的發(fā)展。自主學習法的培養(yǎng),是通過在課堂上以學生為主,根據(jù)課程目標,設(shè)置思考題,促使學生獨立思考和分析,在課堂外布置拓展型題,讓學生在業(yè)余時間自學。

房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實踐性強,需要培養(yǎng)學生合作學習法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項目調(diào)查常常涉及多個知識點,比如對房地產(chǎn)開發(fā)類型的調(diào)研,就會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)公司,房地產(chǎn)開發(fā)樓盤,房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識,綜合實踐性強,單個學生完成學習任務(wù)比較困難,因此培養(yǎng)學生合作學習法,讓學生以小組為單位共同完成學生任務(wù)。在這個過程中,教師和學生,學生和學生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系,調(diào)動學生學習的積極性。

反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據(jù)原認知理論,通過培養(yǎng)學生的反思學習法,讓學生選擇能達到目標的最適當?shù)膶W習,檢測達到目標的情況,必要時采取補救措施,總結(jié)達到目標的成功經(jīng)驗和失敗教訓,及時調(diào)整自己的學習方法,提高學習效率。

三、說課程內(nèi)容

根據(jù)教學目標,結(jié)合學情分析,確定課程內(nèi)容。教學目標要求學生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系,突出房地產(chǎn)中介服務(wù),因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié),即從土地取得,到房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場,到物業(yè)管理,并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導向。

根據(jù)課程內(nèi)容,從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源,課程內(nèi)容的實現(xiàn)離不開教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求,選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》,它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括(1)文獻資料,輔助建立課程理論框架,(2)視頻資源,幫助建立感性認識;(3)案例資源,提供案例分析材料;(4)網(wǎng)絡(luò)資源,提供課程擴展材料。(下轉(zhuǎn)第104頁)

(上接第20頁)

四、說教學設(shè)計

1.課程設(shè)計理念

課程設(shè)計的理念是與專業(yè)能力結(jié)合,縮短教學與專業(yè)的距離;以能力培養(yǎng)為中心,應用為目的;以學生為中心,激發(fā)學生學習興趣。

2.課程設(shè)計思路

與專業(yè)能力相結(jié)合,即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細化出具體能力,以該能力培養(yǎng)為核心,組織教學。激發(fā)學生學習興趣,通過導入案例引出法律法規(guī),再進行知識應用,最后總結(jié)和反思,達到能力的培養(yǎng)的目的。在這個過程中,讓學生能夠知法、用法和守法的目的。

3.說教學方法

怎樣展開法律法規(guī)這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發(fā)式教學和案例教學啟發(fā)式教學主要有兩種形式,問題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問題設(shè)置即將問題擺在學生面前,通過問題的分析,引出法律法規(guī)。現(xiàn)代教學論研究指出,感知不是學習產(chǎn)生的根本原因,產(chǎn)生學習的根本原因是問題。問題能夠激發(fā)學生求知欲,激發(fā)學生活躍的思考;沒有問題學生就感覺不到問題的存在,也就不會去思考?,F(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學生面前,通過對現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開發(fā)類型的時候,以學校附近某樓盤為例,通過分析投資商和建設(shè)單位,引出房地產(chǎn)開發(fā)類型法律法規(guī),讓學生得到了感性認識,同時也將理論聯(lián)系實踐。

案例教學在法律法規(guī)教學中應用較為普遍,本門課也以案例教學為主要教學方法,通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流,甚至包括調(diào)查等活動,教給學生分析和解決問題的方法,進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節(jié)知識緊密聯(lián)系,或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產(chǎn)估價公司時,以某房地產(chǎn)估價公司的視頻介紹為導入,讓學生建立感性的認識。分析型案例,主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析,也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實質(zhì)時,學生對轉(zhuǎn)讓實質(zhì)感性認識少,認識不深刻,通過視頻的方式讓學生運用理論知識,解決問題,幫助學生加深認識,激發(fā)學生的興趣。

五、課程評價

有效的評價能夠及時了解教學狀況,也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結(jié)性評價來實現(xiàn)。形成性評價包括:(1)學習參與度,(2)學生知法、用法的能力,(3)學生之間的自評和互評。終結(jié)性評價即為期末考試測評。

【參考文獻】

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[3]譚冰,王陽,徐國東.《關(guān)于說課內(nèi)容的理論探索》[J].長春理工大學學報(高教版).2009,(3).

篇2

關(guān)鍵詞:法律;規(guī)范;房地產(chǎn)交易

一、現(xiàn)行法律存在問題

(一)土地征用制度不健全

要規(guī)范房地產(chǎn)市場必須從源頭入手:嚴格控制土地征用?,F(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺的相關(guān)規(guī)定,但遺憾的是這些法律對于土地征用過程中可能存在的問題規(guī)定的普遍過于籠統(tǒng),有些實質(zhì)性的問題更是只字未提,這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

(二)拆遷賠償制度的不合理

在現(xiàn)行的賠償制度中,賠償數(shù)額的確定是一個老大難的問題,按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國家所有,農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動產(chǎn)去屬于私有,這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r候只是賠償房屋及其不動產(chǎn)的價值,再加之賠償標準的偏低等因素導致了大量釘子戶的出現(xiàn),比如近期的“宜黃事件”,這在一定程度上破壞了和諧社會的構(gòu)建。

(三)商品房預售款的監(jiān)管存在問題

在具體的實踐中,由于法律對房屋預售有相當嚴格的規(guī)定,許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問題就會想盡各種辦法拿到預售許可證,從而將房屋購買者的預購房款套入自己囊中,然而由于其自身資金的不足也就難免其將預購房款挪作他用,這種情況則很容易的就導致資金鏈斷裂的情況發(fā)生,最終使購房者的權(quán)益受到損害,從而不利于房地產(chǎn)交易市場穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預售款的政策,預售資金將全部存入在商業(yè)銀行開設(shè)的專用賬戶監(jiān)管,而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過審批,資金將只能用于指定樓盤的建設(shè)。這只是一個開始,在實際的運用過程中會遇到很多問題,開發(fā)商同樣可以巧立名目來提取預售款。要徹底解決這個問題,還需要做長期的努力。

(四)行政強制拆遷所帶來的問題

在實際的過程中,各地政府特別是基層政府,為了完成拆遷任務(wù),經(jīng)常會出現(xiàn)強制拆遷的行為,這會使群眾更加的反感,激起群眾的憤怒,從而發(fā)生過激的行為,這不利于社會的穩(wěn)定,也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報報道,新拆遷條例有望近期出臺,行政強拆將被取消,這對房地產(chǎn)交易市場來說是一個利好消息。

二、房地產(chǎn)交易市場的存在的風險

隨著經(jīng)濟社會的進步,人們的消費觀念發(fā)生的變化直接導致了在房地產(chǎn)市場中按揭制度的盛行,銀行業(yè)隨之大量的向社會發(fā)放貸款來獲取利潤。然而由于我國法律體系存在的諸多問題,使我國房地產(chǎn)市場中存在著大量的風險,具體而言這些風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

(一)預售中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過規(guī)避法律的方式順利的申請預售許可,而預售許可又可能導致房地產(chǎn)企業(yè)對預售房款挪作他用,這又可能導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂,從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位,最后造成房屋的交付不能或者不能交付,使購房者的權(quán)益受到難以彌補的損害。雖然現(xiàn)在出臺了設(shè)置預售款專用賬戶的文件,但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗證。

(二)房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象

由于法律規(guī)范存在漏洞,直接導致了“一房多賣”等現(xiàn)象的發(fā)生,這樣不利于整個市場交易的穩(wěn)定,增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對待此類問題時多是將其定性為民事欺詐行為,這不能從對此類違法者予以有效地打擊也加劇了風險的存在。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題

資金問題肯定是不能回避的,但在具體的實踐中有些開發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn),故而將土地抵押給銀行以獲得預售許可從而對房屋進行預售。但由此產(chǎn)生糾紛時沒有法律依據(jù)使得購房者的權(quán)益得不到保障。

三、預防、控制房地產(chǎn)交易市場風險的建議

(一)完善房地產(chǎn)市場關(guān)于預售的相關(guān)法律法規(guī)

立法機關(guān)應從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺的規(guī)范預售款的文件,國家更應該對房地產(chǎn)市場預售作更為嚴格的相關(guān)規(guī)定,加強對預收款的監(jiān)管,確保??顚S?。

(二)嚴格房地產(chǎn)市場的準入標準,提高準入門檻

相關(guān)部門應加強對本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,嚴格的控制準入標準,確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生;同時要堅決的對那些信譽差、資質(zhì)低的企業(yè)進行淘汰,從而達到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風險的目的。

(三)定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔保的信息

公布企業(yè)的抵押擔保信息有利于購房者在決策的時候作出更為合理的判斷,使購房者的權(quán)益得到更為合理的保障。

(四)銀行應加強對貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查

銀行在發(fā)放貸款的時候應兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查,將貸款投放到那些信譽好、發(fā)展成熟的企業(yè)上;同時要嚴格控制對貸款的滾動發(fā)放;另外一個方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象,確保房地產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(五)加強執(zhí)法

相關(guān)部門應加大對土地市場的監(jiān)管力度,防止土地浪費現(xiàn)象的發(fā)生;另外也要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度,重點打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為,加大對房地產(chǎn)交易市場中欺詐行為的打擊力度。

四、結(jié)束語

綜上所述,當前我國房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問題不是輕而易舉就可以解決的,對房地產(chǎn)市場管理的相關(guān)法律法規(guī)進行全面的修改現(xiàn)在又不可行,因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對該問題循序漸進的予以解決。我們可以對法律作進一步更為細化的規(guī)定,加強對土地的統(tǒng)一管理,將國家的調(diào)控與市場的調(diào)控有機的結(jié)合起來,徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場交易的相關(guān)規(guī)定,合理的預防和控制房地產(chǎn)交易市場中存在的風險。

參考文獻:

[1]沈暉.健全我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系[J].現(xiàn)代商業(yè),2009,(2).

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟;發(fā)展規(guī)律;分析;探討

目前,隨著社會的發(fā)展和人們對生活要求的提升,房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要,同時,對我國財政政策也產(chǎn)生了深遠影響,因此,對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的國民經(jīng)濟的促進作用

首先,房地產(chǎn)消費帶動生活消費。在居民的生活消費中,住房消費作為其中的一種綜合性消費,是房地產(chǎn)消費的重要方面,一方面,房地產(chǎn)消費與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系,涉及到人們生活的

各個方面,直接影響到人們的的正常生活,另一方面,在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時,對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用,從某種角度上來講,消費作為拉動經(jīng)濟增長的重要因素,因此,房地產(chǎn)消費,必然會促進消費的增長,從而有效地帶動我國國民經(jīng)濟的快迅發(fā)展。

其次,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展促進我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中,需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ),這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強配合,尤其是對于一些機械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等,房地產(chǎn)部門都與這個行業(yè)有著緊密的聯(lián)系,所以,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,必然會拉動這些部門經(jīng)濟的發(fā)展。

第三,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中,其促進就業(yè)的增長,具體來講,主要表現(xiàn)在以下兩個方面:其一,房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時,通過帶動其他相關(guān)部門的發(fā)展,進而帶動了其他部門的就業(yè)機率的增加;其二,根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著我國人口的增長以及市場經(jīng)濟的發(fā)展,就業(yè)業(yè)問題越來越嚴重,而在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的帶動下,刺激了我國其他部門的發(fā)展,使得就業(yè)人數(shù)大大增加,有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。

二、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,其從一個萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大,這整個的過程中是具有極大波動性的,而不是平穩(wěn)的,根據(jù)其發(fā)展的情況分析,其大致可以分為四個過程:

第一輪周期為1981~1983年;

第二輪周期為1984~1990年;

第三輪周期為199l~1996年;

第四輪周期為1997~2008年;

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個階段的發(fā)展狀況以及表現(xiàn)形式來分析,其存在的規(guī)律主要是:波動幅度在減小,周期的長度在增加,衰退與擴張的時間比在減少。所以,從以上規(guī)律我們可以看出,在未來的中國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中,除了會延續(xù)以上周期規(guī)律以外,還會呈現(xiàn)出波浪式的周期變動,而且這種變化會隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當前,我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個周期,在這個周期發(fā)展的過程中,其產(chǎn)生了不少的社會問題和經(jīng)濟問題,國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產(chǎn)過熱問題進行了宏觀調(diào)控,進而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來講,房地產(chǎn)發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。

三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟對的影響分析

首先,利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系,所以,一旦利率下降,就會使得貸款成本得以減少,同時,還款難度也會相應的減小,因此,在這個發(fā)展的過程中,消費者對房地產(chǎn)市場的介入,從而促進房地產(chǎn)價格上漲。而當利率上升時,情況則正好相反。所以,總體來講,兩都呈現(xiàn)一個反比關(guān)系。

其次,消費水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,消費水平也會隨之發(fā)生變動,進而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲,可是對于居民來講,其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高,那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此,從這個角度上來講,房價與居民消費水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三,國民生產(chǎn)總值的影響。在當前經(jīng)濟高速發(fā)展的期間,人們的收入也逐漸地穩(wěn)定,因此,對未來也有了更高的期望,隨著房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)步上升,進而促進國民生產(chǎn)總值的提升,形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的互動發(fā)展。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學有效的規(guī)劃,提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式,實現(xiàn)政策上的集約型管理,其次,要加強對空間資源以及土地資源的利用,提高其利用效率;第三,科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào),使得房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的支柱作用得到充分發(fā)揮,從而帶動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策,避免高房價問題的發(fā)生

在我國原有的土地政策的指導下,使得房價的不斷攀升,因此,一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本,從而使得得工程的質(zhì)量無法得到保障,因此,在進行土地拍賣時,一方面,要考慮到價格的問題,另一方面,還要加強對開發(fā)商實力的考慮和評定,有效地避免一些投機行為的發(fā)生。因此,我國政府要采取有效手段,結(jié)合我國現(xiàn)行的經(jīng)濟體現(xiàn)和經(jīng)濟情況,綜合考慮,加強對土地政策的改革,適當調(diào)整征收方式。

3.科學制定投資政策,形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟

政府要結(jié)合現(xiàn)實需要,制定和出臺一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先,加強對房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注,確保政府的宏觀調(diào)控,其次,規(guī)范化投資結(jié)構(gòu),保證其科學化、合理化以及理性化。第三,相關(guān)部門要加強對市場的調(diào)研,在滿足市場需求的基礎(chǔ)上,完善相關(guān)的政策,從而合理拉動市場擴張。

總結(jié):

總而言之,在當前這個經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代,房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟地位逐漸突顯,因此,其作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),必須要加強對其相關(guān)規(guī)律的分析和研究,及時發(fā)現(xiàn)問題,并解決問題,保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,進而為我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以,從這個角度來分析,對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

[1]邢燕.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究,2010.6.

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟;現(xiàn)狀;

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后,即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲,到目前為止,雖然銷售量有所萎縮,但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中.房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展,提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國,因其特殊的國情背景,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題,同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題,超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看。收效甚微,房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正,房價增長的勢頭仍未得到抑制,甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象??梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的,但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點,實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱,經(jīng)濟業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時缺乏有效的監(jiān)督機制,導致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱,致使會計信息失真秩序混亂,會計監(jiān)督流于形式,單位負責人違法干預會計工作,擾亂單位會計工作。其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用不明顯,在實際工作中,董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執(zhí)法不嚴,姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟犯罪。最后,企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認識.導致政策目標的短期性嚴重,缺乏前瞻性。同時,政策目標的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致,甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動.不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機,干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者,我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置.忙于具體的事務(wù)管理和救火中,缺乏長期規(guī)劃,事后調(diào)控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看,完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系.但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次,我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理.很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的,或是以國家部委辦的名義的,如國11條、新國四條等,缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立.但與此相配套的條例、實施細則不完備,造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴.陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位,使得法律應有效力大打折扣。

2機制不完善.管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年,政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場,執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強,存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責、范圍未劃分清晰和明確定位.導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作,極易導致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易.導致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上,在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政.協(xié)調(diào)不足,各自決策,決策相互脫節(jié),也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議

1完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行,需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī).建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系.實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先,應以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮,避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》,盡快出臺各相關(guān)的實施細則,促成《房地產(chǎn)法》的出臺,將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系,提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性.使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

篇5

目前很多位于二、三線城市的中小開發(fā)商選擇私募股權(quán)基金作為融資渠道以應對宏觀調(diào)控帶來的資金瓶頸。我們國家的情況,上市股權(quán)與上市債權(quán)現(xiàn)階段受政策抑制,很難達到這樣高的比重,而私募股權(quán)是有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。但現(xiàn)在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金面臨著法律身份的障礙、金融環(huán)境和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式不成熟等種種制約。

如何才能解決這些問題,促進房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的大發(fā)展,引導民間資本合理流動,支持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢?

首先,需要完善法律法規(guī)。

私募房地產(chǎn)股權(quán)基金作為房地產(chǎn)投資基金的衍生分支,與房地產(chǎn)投資基金一樣受到證券法、信托法、公司法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法、稅法等部門法律法規(guī)的綜合調(diào)整。作為有價金融工具的一種,其募集、交易、上市或退出都應納入并符合證券法的相關(guān)規(guī)定。從美國的情況看,稅法的特別規(guī)定與修訂是推動REITs誕生、調(diào)整和發(fā)展的最重要因素,可見國內(nèi)新興的私募房基未來與房地產(chǎn)投資基金的主要優(yōu)勢和吸引力將受到稅收優(yōu)惠待遇的影響。

所以,國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的起步、發(fā)展會涉及多個部門法律法規(guī)的調(diào)整,需要各部門問法律法規(guī)的相互配合與協(xié)調(diào)。所以,建立多元化房地產(chǎn)融資機制首先應做好法律準備,修訂完善包括《企業(yè)債券管理條例》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》,完善房地產(chǎn)信托法規(guī),提高房地產(chǎn)信托的融資功能,實現(xiàn)與銀行信貸的互補;同時應適時擇機調(diào)整避免雙重征稅的問題,為包括房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境,并逐步細化、完備投資渠道和投資比例的限制、信息披露要求、市場準入、民事賠償責任和上市流通退出機制等等。

其次,需要明確監(jiān)管機構(gòu),加強行業(yè)自律。

國外私募股權(quán)基金一向神秘低調(diào),屬于富人游戲,往往以獨特的營利模式、高杠桿的資本操作、隱蔽的交易方式及資本來源明顯區(qū)別于其他基金。私募股權(quán)基金管理和投資的不透明被視為其實現(xiàn)高回報的主要條件,所有財務(wù)報表與交易細節(jié)無須公布,投資人信息也很神秘。美國次貸危機爆發(fā)后,眾人都認識到,對于私募股權(quán)基金、對沖基金不斷借助杠桿手段繁殖的衍生金融產(chǎn)品缺乏有效監(jiān)管,正是導致危機來臨的重要原因。監(jiān)管部門需要尋找不同于以往的監(jiān)管辦法來對這些信息隱秘的私募股權(quán)基金形成有效約束,加大透明度保護投資者權(quán)益,成為監(jiān)管部門的關(guān)鍵問題。

再次,需要建立完善監(jiān)管規(guī)則。

在承認私募基金地位合法的基礎(chǔ)上,建立完善監(jiān)管規(guī)則,通過制定私募股權(quán)基金有關(guān)風險管理的規(guī)章制度,嚴格規(guī)范約束私募股權(quán)基金高管人員從業(yè)資格、內(nèi)控制度、法律地位、公司治理、市場風險、操作風險和信用風險控制要求,以及自有資本、資本充足率、風險準備金、財務(wù)杠桿、單一資產(chǎn)比重等風險控制指標,合理指導與適度監(jiān)管,疏通與防止私募基金這種現(xiàn)實存在的投融資工具因法律身份受阻而出現(xiàn)局部乃至全面風險而損害投資者利益。

篇6

關(guān)鍵詞:私有 房地產(chǎn) 交易 法律

由于我國對于不動產(chǎn)的立法還存在不夠完善以及房地產(chǎn)市場交易機制的缺陷,從而導致了房地產(chǎn)交易中存在法律的真空地帶,無形中制造了各種法律問題和糾紛;房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。 有很多房地產(chǎn)法律問題成為法律界爭議的焦點。2003年3月《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實施后,針對于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者之間的房地產(chǎn)合同糾紛有了具體的法律依據(jù)使糾紛也減少了。然而在現(xiàn)實生活中會涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯,特別是沒有辦理權(quán)屬證書或變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同,在認定其法律效力時較為復雜。在這里我們所指的私有房地產(chǎn)分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面。

一、 當前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應該從1988年《憲法》修訂以后實施的《土地管理法》這一階段標志著我國房地產(chǎn)立法進入新階段,主要表現(xiàn)從二個方面來說明,一是保留了必要的劃撥取得方式外,就是國家對土地的部分控制權(quán);二是與市場經(jīng)濟開始接軌,土地的使用權(quán)可以進行公開的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進行抵押;到了1990年5月國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定:“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則,實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”,包括中國境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán),進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》,應該說是房地產(chǎn)立法的一個里程牌,它的出臺細化并細分了房地產(chǎn)交易立法的可能,相繼出臺了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例,特別是我國的《合同法》也開始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)在交易過程中出現(xiàn)了不少新情況新問題;還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠遠不夠了,所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī),特別是在《物權(quán)法》開始實施后,房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開始發(fā)生了一些變化,這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量;比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準,那么在實際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護呢,特別是在私有房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問題,都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個方面:

1、簽訂書面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過程中,首先是要簽訂書面合同,這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實踐的需要,同時我國 《合同法》第十條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的,應當采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來說采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點,《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國家政策的傾向性上來說都做也了明確的回答,就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問題,我們必須不能回避它的主體,就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當事人必須是個人,對產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力,除此之外國家法律明確規(guī)定了任何單位不得購買和變相購買私有房地產(chǎn),如有特殊需要也要經(jīng)過縣區(qū)級以上政府批準方可實施。當然對于部分農(nóng)村的宅基地交易國家還有相應的政策和規(guī)定如:1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權(quán),即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定:由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的,必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),更換證書?!锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定:依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的,必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書;同時農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應經(jīng)所在村民委員會同意,否則,應當認定為無效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過當事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效,并且在房地產(chǎn)交易的過程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性,房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有,應取得所有共有人的同意方可進行交易,否則是無效的。

3、交易雙方的真實意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實意愿的表達,是基于我國相關(guān)法律法規(guī)的要求,如果在交易的過程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當?shù)美氖侄危`背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無效的,這樣的合同違背了意思表示真實的法律原則,這在我國的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提,也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性,另外新的法律法規(guī)也進一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準的法律原則,也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生,那么在沒有進行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體,那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況,這一點并不相抵觸,合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實施但未中止,也就是在買志雙方處于一個交易過程中,在交易的過程出現(xiàn)一方中止合同的行為,所造成的一切后果由中止方承擔,而相應的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止,所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個由諸多環(huán)節(jié)組成的行為,而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認。

結(jié)束語:私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理,只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性,才能保障買賣雙方的權(quán)益。

參考文獻:

篇7

1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一化

資金是企業(yè)運行的血液,能否正常循環(huán)流通,決定著企業(yè)的生存和發(fā)展,如果資金流量不足、流通不暢、資金斷鏈,企業(yè)就會出現(xiàn)財務(wù)危機,正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序就會被破壞,企業(yè)就會面臨停產(chǎn)甚至倒閉清算的危險。而在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費的過程中,必然會涉及大量資本的流動,為了最大限度的利用資金、實現(xiàn)投資的最優(yōu)化,房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇融資,即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用,大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風險能力;同時,由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟政策的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場,造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域,“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。

1.2房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一化

影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)的單一化,其主要表現(xiàn)在供給和需求的不平衡上:我國房地產(chǎn)市場的非理性繁榮與起伏,以及國外房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓,敲響了經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的警鐘,必須深刻認識到房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。為保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,中央政府多年來出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,運用金融、財政、土地等經(jīng)濟手段和行政手段,對過熱的房地產(chǎn)市場加以調(diào)節(jié)控制,如從供給上,打擊囤積土地,緊縮銀根,收縮信貸,提高利率;從需求上,提高第二套房購買者的首付比例和貸款利率,打擊投機需求等。但日益嚴厲的宏觀調(diào)控政策并未有效地抑制房地產(chǎn)市場的熱度,房價依然高漲。

1.3房地產(chǎn)住房貸款結(jié)構(gòu)不平衡

目前,消費者購房款一般都是采用商住房抵押貸款,對于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求。同時,金融機構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機構(gòu)所在地,即只有本地區(qū)的居民才能申請得到貸款,非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。經(jīng)濟發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因,此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導致此種弊端。

1.4房地產(chǎn)法律體系的不完善

調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等,但是主要是依靠部門規(guī)章,地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少,有時候僅能依據(jù)一些法律原則來進行管理,無法真正起到指導房地產(chǎn)商、消費者正確行為以及保護各方合法權(quán)益的作用。

2完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的對策

2.1利用信托融資,開發(fā)多種融資方式

目前,國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外,還有國內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點,使用信托融資和股票融資具有良好的發(fā)展前景。

2.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域的法律體系,對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進行規(guī)范,才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

2.3加大房地產(chǎn)經(jīng)濟改革力度

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整,除了最根本的法律調(diào)控手段外,還可以依賴經(jīng)濟手段和行政手段,將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下,相互補充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。

2.4完善金融創(chuàng)新體系

篇8

關(guān)鍵詞:差異化管理 房地產(chǎn)市場 問題探討 管理措施

房地產(chǎn)市場是關(guān)系到我國民生的重要問題,需要對其進行良好的控制,這樣才能夠保證我國社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。當前我國國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展中,房地產(chǎn)市場管理存在較多的問題,如果不能對其進行解決,將會影響到今后我國房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。

1、市場調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)市場作為拉動我國經(jīng)濟增長的重要市場之一,對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響,只有做好相應的調(diào)控工作,才能夠更好的維持市場的穩(wěn)定。市場存在一定的不確定性和自發(fā)性,隨著我國近幾年來房地產(chǎn)市場的擴發(fā),許多開發(fā)商在進行建房時沒有嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定進行。政府作為國家宏觀調(diào)控的主要部門,要對這種現(xiàn)象進行調(diào)控,維護我國行業(yè)之間發(fā)展的平衡性,降低我國經(jīng)濟發(fā)展的風險性,進而能夠保證我國社會的穩(wěn)定。

2、當前我國調(diào)控中存在的問題

當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在比較多的問題,其中表現(xiàn)為市場信息不對稱,房地產(chǎn)市場壟斷,外部效應以及房地產(chǎn)投機等會嚴重影響到市場的穩(wěn)定性。如果單純依靠市場自身的發(fā)展來調(diào)節(jié)市場中存在的問題,不能夠有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,不可能實現(xiàn)市場的良性發(fā)展。國家通過制定相應的政策,可以有效的減少房地產(chǎn)市場失靈現(xiàn)象,防止金融危機的爆發(fā)。我國房地產(chǎn)市場過熱不利于我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場管理中差異性管理還存在比較多的問題,相應的措施還不夠完善,這樣不僅會影響到政府的市場調(diào)控能力,同時還會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展質(zhì)量。當前我國居民的住房問題相對還是比較緊張,房地產(chǎn)市場化管理中相應的政策落實不夠放到位,進而不利于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。政府作為平衡市場的“有形的手”,要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題時要及時處理。

當前我國房地產(chǎn)調(diào)控機制不健全,也是導致房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的主要原因。除此之外,我國法律法規(guī)中對房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)定不明確,因此讓許多開發(fā)商在經(jīng)營中有機可乘。比如在經(jīng)濟適用房的購買上,由于政府監(jiān)管不力,可能會導致購買人群不規(guī)范,沒有真正達到經(jīng)濟適用房建設(shè)的目的,影響到我國民生的發(fā)展。

3、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控措施

根據(jù)2014年1月20日我國國家統(tǒng)計局整理并公布的2013年全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù),在過去的一年中,我國總共投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金為86012億元,同比增幅為19.8%。商品房的實際銷售面積為13億平米,同期增幅17.3%,房地產(chǎn)銷售的總額也突破8萬億,同期增幅為26.3%。

3.1制定科學的調(diào)控目標

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),我國在2013年度的房地產(chǎn)銷售是總體呈增長態(tài)勢,前快后慢,但總體趨勢超過預期。我國政府作為宏觀調(diào)控的主體,它的調(diào)控質(zhì)量將會直接影響到今后我國市場的發(fā)展水平。制定出科學的調(diào)控目標,需要政府加強對市場的監(jiān)控,尤其是要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題時要及時作出措施,制定出相應的措施來保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展,維護我國市場的穩(wěn)定。差異化的管理理論中需要政府結(jié)合每個地區(qū)的實際狀況,針對不同的市場需求來進行調(diào)控,降低市場發(fā)展風險的同時還能夠保證政府的控制質(zhì)量。

3.2加強法律法規(guī)建設(shè)

2013年度房地產(chǎn)銷售中我國的一線及二線城市房價表現(xiàn)出較大漲幅,基于不斷收緊的行政調(diào)控環(huán)境,市場需求的降低是很快就要出現(xiàn)的情況。深化法律法規(guī)的支持,才能夠保證我國房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。但是在實際的管理中,由于我國法律體系的不健全,最終導致我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在較多的問題。政府加強房地產(chǎn)法律法規(guī)建設(shè),首先要了解當前我國房地產(chǎn)市場規(guī)范中不健全的地方,并結(jié)合實際狀況來改善我國的法律,不斷彌補法律中的不足。其次政府還要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督,了解本地區(qū)市場發(fā)展中的不合理現(xiàn)象。

3.3加強主體差異化調(diào)控

房地產(chǎn)市場和其他市場發(fā)展有許多共性,同時它自身也有特性。對于房地產(chǎn)市場來說,存在主體的差異化,政府在調(diào)控時就可以按照主體的差異性來進行。房地產(chǎn)市場的主體主要是供地的地方政府、開發(fā)商、經(jīng)營商、供應者以及購房者等。政府在進行調(diào)控時要制定不同的政策法規(guī)來規(guī)范各個主體的行為,并且還要加大監(jiān)督,嚴格制定國家的相關(guān)政策,進而能夠減少房地產(chǎn)市場中不良行為出現(xiàn)。政府在進行房地產(chǎn)市場調(diào)控時,還要加大對價格的控制。房屋的價格能夠反映出房屋的價值,但是由于開發(fā)商內(nèi)部人員的補發(fā)操控,導致當前我國房屋價格嚴重超出其價值,這不符合市場價值規(guī)律。為了維護市場發(fā)展質(zhì)量,政府就要加大對房屋價格的控制,加大對開發(fā)商的控制,減少房地產(chǎn)市場中問題的出現(xiàn)。

3.4購房目的的差異化調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場中,由于房屋購買的目的不同,從而導致房屋價格的不同。政府在進行調(diào)控時需要根據(jù)這一數(shù)據(jù)來制定出科學的調(diào)控政策,要加大對過的投機行為的監(jiān)督,穩(wěn)定我國房地產(chǎn)發(fā)展水平。中國房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段,在運行機制、制度以及法律等方面還不夠完善,市場中的投機行為不容易被發(fā)現(xiàn),這樣就會導致市場問題的出現(xiàn)。因此國家可以根據(jù)實際的狀況來制定調(diào)控政策,保證各項工作的順利進行。

4、總結(jié)

綜上所述,我國房地產(chǎn)的發(fā)展需要進行科學的管理,制定出相應的調(diào)控政策,這樣才能夠更好的滿足我國房地產(chǎn)市場發(fā)展需求。政府在制定調(diào)控政策時要結(jié)合不同區(qū)域、不同主體的差異性來進行,根據(jù)地區(qū)的實際狀況制定出更加科學的調(diào)控政策,減少我國市場問題的出現(xiàn)。

參考文獻:

[1] 瀟琦. 品牌形象差異化――房地產(chǎn)品牌差異化的重心[J].北京房地產(chǎn),2010,(8):23-24.

篇9

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)交易、物權(quán)行為、區(qū)分原則、公示公信原則

房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動的總的稱謂。在我國現(xiàn)行土地制度下房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象而進行的一種商品交換活動。

房地產(chǎn)交易制度是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)交易是否規(guī)范有序直接關(guān)系到我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會秩序的穩(wěn)定。但是我國的房地產(chǎn)法已明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,例如立法尚不健全,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押制度有待完善,法律規(guī)范缺乏系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性、科學性等。這也給法律實務(wù)帶來了難度。因此,完善我國房地產(chǎn)立法刻不容緩。

物權(quán)行為是法律創(chuàng)造物,但它是客觀存在的,是與債權(quán)行為相對應的法律行為。它規(guī)定了物權(quán)變動規(guī)則,有利于保護交易安全,維護當事人的利益平衡。借鑒該理論對于解決房地產(chǎn)交易中的有關(guān)問題具有重要的理論意義和實踐意義。

一、問題的產(chǎn)生

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定和立法解釋,合同是指債權(quán)合同,因而我國法律沒有承認物權(quán)合同。

我國《合同法》第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定是目前爭議較大。一般認為,該條所稱的“合同”是指買賣合同,即債權(quán)合同。也就是合同的成立、生效要附加一個條件,即行為人在訂立債權(quán)合同時必須具有處分權(quán),否則合同效力待定。這種觀點會引發(fā)理論上和實踐中的難題:即把一些本來有效的合同解釋為效力未定合同。

另外,按照債權(quán)合同,在買賣契約中,由于法律規(guī)定買賣標的物的所有權(quán)自債權(quán)契約成立時起移轉(zhuǎn)于買受人,即買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得買賣標的物的所有權(quán),但未經(jīng)登記或交付不具有對抗第三人的效力。這樣在法理上就自相矛盾:既然買受人自買賣合同成立之時起就已經(jīng)取得了標的物的所有權(quán),但其取得的所有權(quán)未經(jīng)登記或交付卻不能對抗第三人。然而所有權(quán)是對世權(quán),因此這顯然是互相矛盾的。

由于立法和理論上的缺陷,在我國的司法實踐中,長期存在著將登記作為合同生效要件的作法,也就是將原因行為與物權(quán)變動混為一談。例如房屋買賣合同履行后,未向房產(chǎn)管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的,法院往往判決房屋買賣合同無效,而不是判決強制出賣人補辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或判決出賣人承擔違約責任。訂立抵押權(quán)設(shè)立合同后,未向登記機關(guān)辦理抵押權(quán)登記的,法院往往判決抵押權(quán)設(shè)立合同無效,而不是判決抵押人補辦抵押權(quán)登記或判決抵押人承擔出賣責任。其結(jié)果,往往使無辜的買受人、債權(quán)人遭受損害而得不到救濟。按照物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則,未辦理登記手續(xù)的,只是不發(fā)生物權(quán)變動,原因行為的效力將不受影響。因此,房屋買賣合同履行后未辦理過戶手續(xù),或者判決出賣人依買賣合同承擔違約責任。抵押權(quán)設(shè)定合同成立后,未辦理抵押權(quán)登記手續(xù)的,只是抵押權(quán)不成立,抵押權(quán)設(shè)定合同并不無效,債權(quán)人可請求法院判決強制債務(wù)人辦理抵押登記手續(xù),或者判決抵押人依抵押合同承擔違約責任。[1]

物權(quán)的變動通過物權(quán)行為發(fā)生法律效果。屬于物權(quán)行為組成部分的交付或登記使物權(quán)的變動具有了公示的作用,而依賴該公示而取得所有權(quán)的人受公示之公信力的保護,即可取得標的物的所有權(quán)。從以上分析可以看出,否定物權(quán)行為的存在會帶來理論和實踐上的矛盾。

二、 房地產(chǎn)交易中的行為性質(zhì)區(qū)分

區(qū)分原則是指在發(fā)生物權(quán)變動時,物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實,他們的成立生效分別依據(jù)不同的法律根據(jù)。在原因行為中,當事人享受債法上的權(quán)利,并承擔債法上的義務(wù);在結(jié)果行為中,當事人完成物權(quán)變動,使得物權(quán)能夠產(chǎn)生請求權(quán)的負擔行為,而能夠發(fā)生物權(quán)變動效果的結(jié)果行為是處分行為。

區(qū)分原則在房地產(chǎn)交易中的運用就是要求法律上區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)屬和債權(quán)合同之間的關(guān)系。房地產(chǎn)過戶登記、抵押登記、使用權(quán)登記和他物權(quán)登記實質(zhì)是物權(quán)變動的一種公示形式,是法律法規(guī)中的強行法,登記使房地產(chǎn)權(quán)屬得到確認。權(quán)屬登記與債權(quán)合同的關(guān)系說到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系,二者權(quán)能有很大差異,不能混為一談。例如,在“一房二賣”等現(xiàn)象的法律實務(wù)中應嚴格區(qū)分標的物的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。如果買受人已實際占有使用出賣人的房屋,但還未辦理登記手續(xù),只能是說明標的物(房屋)的移轉(zhuǎn),而不是房屋產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)。

我國《合同法》第44條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定?!痹摋l沒有明確區(qū)分這里的登記是物權(quán)變動登記還是合同登記,由于法律法規(guī)沒有在二者之間作出明確區(qū)分或者明確規(guī)定是否影響合同效力,故在現(xiàn)實中最易導致人們依照該條將登記解釋為合同生效要件。此后,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)或者辦理批準登記等手續(xù)才生效的,在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準、登記等手續(xù)的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后才生效的,當事出有因未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?!备鶕?jù)這一司法解釋,房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在,并不受過戶登記的影響。換言之,房屋買賣是否辦理過戶登記,這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移,并不能影響買賣合同的效力,更不能決定買賣合同的效力。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條和《城市房屋租賃管理辦法》第13條的規(guī)定,房地產(chǎn)租賃合同實行登記備案制度,但登記備案不是合同的生效要件。

此外,我國民法典草案物權(quán)法編第9條規(guī)定:“依照法律規(guī)定,土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的,可以不經(jīng)登記,自法律施行之日起享有物權(quán)。除法律另有規(guī)定外,國家、集體、私人的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動、轉(zhuǎn)讓和消滅,應當?shù)怯洠徊唤?jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力?!痹摋l規(guī)定體現(xiàn)了區(qū)分原則。

由于我國的物權(quán)法還未制定出來,不動產(chǎn)登記制度尚不完善,各種規(guī)定散見于法律法規(guī)及行政規(guī)章中,比較混亂,容易使人形成“要式合同就是登記”、“不登記就不生效”的模糊認識。在目前施行的《城市房地產(chǎn)管理法》中,只規(guī)定了商品房預售合同應當報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,也沒有規(guī)定登記后生效。如果將過戶登記作為買賣合同的生效要件,其負面效應是很大的,大量的房屋買賣合同在過戶登記以前均處于無效狀態(tài),若一方不按約定履行過戶業(yè)務(wù),另一方將無法主張對方承擔違約責任,只能要求對方承擔并不明確的締約過失責任,合同中的各種擔保也因主合同無效而隨之無效,不履行義務(wù)一方可以不受合同約束,被損害方的合法權(quán)益得不到相應的法律救濟,而不履行義務(wù)一方也得不到法律的懲罰,交易安全無法保障。這與

民法的一般原則是相悖的。另外,如果一個合同不是依照生效之后再履行的順序去執(zhí)行,而是在合同履行完畢之后才生效,這也不符合法理。

三、房地產(chǎn)權(quán)利變動公示公信原則

物權(quán)行為理論指導下的物權(quán)變動規(guī)則,被稱為物權(quán)形式主義,其主要內(nèi)容是僅僅有物權(quán)變動的合意是不夠的,對此還必須有一個外在的形式:不動產(chǎn)的登記和動產(chǎn)的交付。本文通過對不動產(chǎn)權(quán)利的外部公示方法(登記)的分析來揭示不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)范功能。因為物權(quán)變動的合意或意思表示主要是通過公示行為來體現(xiàn),它符合人們的交易習慣。當然這里并沒有否定物權(quán)合意這一私法自治的理念,而是突出公示的正確性推定效力。公示公信原則以區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為為前提,在維護原權(quán)利人的利益與交易安全之間尋求一種平衡,從而為解決理論上的悖論和實踐中的問題提供一種思路。

物權(quán)公示原則,指的是物權(quán)的各種變動必須以可以公開的能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動的方式予以展示、并進而決定物權(quán)變動效力的原則。登記或交付作為物權(quán)變動的生效要件,目的主要是為了維護交易安全、保護善意第三人的利益。如果僅是為了雙方當事人之間的利益,法律根本沒有必要設(shè)立登記或交付制度,因為雙方當事人之間的約定足以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不經(jīng)登記或交付只依當事人之間的意思表示就發(fā)生物權(quán)變動的效力,反而更有利于交易的便捷。物權(quán)公示,對第三人來說,公示告知作用是使第三人明確權(quán)利歸屬的指示器。公示內(nèi)容具有正確性推定效力,是指對任何第三人來說,不管真實情況怎樣,推定公示的事實就是正確的。在完成公示行為之前,物權(quán)變動效力僅在交易當事人之間有效力,而對世人不發(fā)生效力;只有完成公示,取得表征物權(quán)的手段后,才真正使受讓權(quán)利具有對抗世人效力。[2] 物權(quán)行為理論是使公示行為具有公信力的基本保障,否則公示的權(quán)利正確性推定效力將受到質(zhì)疑。

物權(quán)公示包括行為方式(交付或登記)和靜態(tài)的表征(占有狀態(tài)或登記簿)。交付或登記是靜態(tài)的表征手段,二者當然不能截然分開。公示原則是產(chǎn)生公信力的前提。物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征,則依賴此表征而有所作為者,縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符,對于依賴此表征之人也不生任何影響,是為公信原則。

目前,我國不動產(chǎn)登記制度尚不完善,也不盡合理。我國已經(jīng)頒布了一些法律法規(guī),特別是眾多的司法解釋,部門規(guī)章,地方法規(guī),對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等登記作了相互重疊、相互沖突的規(guī)定,沒有統(tǒng)一的登記法律和登記機關(guān)。我國不動產(chǎn)登記法規(guī)屬于行政法,而不是民法。登記制度的目的是實現(xiàn)行政管理,而不是貫徹公示原則。需要指出的是登記的性質(zhì)并不是一種行政行為。各國的登記機關(guān)并不相同,例如,在我國是行政機關(guān),在德國是地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局,在瑞士是各州的地方法院。登記的目的只是起到公示作用,登記與行政行為并無必然聯(lián)系。借鑒外國經(jīng)驗,梁慧星教授主持起草的物權(quán)法草案第一章第三節(jié)專設(shè)第20條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄?!?/p>

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,我國的不動產(chǎn)登記效力主要采登記要件主義立法模式。《城市私有房屋管理條例》第6條第1款規(guī)定:“城市私有房屋的所有人,須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù),經(jīng)審查核實后,領(lǐng)取房屋所有權(quán)證;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時,須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?!蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?!?《擔保法》第41、42條規(guī)定,以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等到建筑物抵押的應當辦理抵押物登記手續(xù),抵押合同自登記處之日起生效(合同生效的特殊情形)。從以上規(guī)定可以看出,在我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中,權(quán)屬登記顯然采登記要件主義。另外,在因繼承、強制執(zhí)行、取得時效、法院判決、添附、婚姻關(guān)系等非法律行為而引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動的場合下,采取登記對抗主義。登記要件主義在法國的意思主義和德國的形式主義之間尋求折衷立場,雖然克服了意思主義的缺陷,將登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身結(jié)合為一體,對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取了公示的態(tài)度。但在法律實務(wù)中登記主義立法模式的弊端顯而易見,如易助長一物多賣現(xiàn)象。它偏向于對原權(quán)利人的保護,卻忽略了對第三人利益的關(guān)注,有損交易安全。

物權(quán)變動規(guī)則在不動產(chǎn)變動中的運用,就意味著物權(quán)變動所涉及的登記均為物權(quán)變動的公示,它只影響物權(quán)變動效力,而不影響合同效力。實際上,過戶登記、抵押登記等均是權(quán)利登記,而不是合同本身的登記。這種登記只確認原權(quán)利人權(quán)利喪失,新權(quán)利人取得權(quán)利,或者原權(quán)利人的權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變化,并向新權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程。這種登記屬于權(quán)利登記,它獨立于債權(quán)合同,發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

關(guān)于房地產(chǎn)登記的公信力問題。德國、瑞士等國在立法中明定了登記的公信力,法國、日本等國沒有規(guī)定。[3] 這種區(qū)別源于各國立法模式的不同。在我國主要有兩種觀點,一種認為我國房地產(chǎn)登記未體現(xiàn)公信力;[4] 另一種認為通過申請、注冊、登記發(fā)證等手續(xù)實際上已承認了公信力。[5] 本文認為公信力是公示原則的應有邏輯和基本價值取向。我國《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《土地登記規(guī)則》等具體規(guī)定了房屋所有權(quán)、抵押權(quán)和土地使用權(quán)、抵押權(quán)等的登記手續(xù)、登記程序、登記機關(guān)、登記種類等。不動產(chǎn)登記在我國是由當事人的登記意思和行政機關(guān)的登記行為來完成的,因此它是通過法律的方式來表示權(quán)利的合法存在,這是一種客觀事實,那么對通過不動產(chǎn)登記所表現(xiàn)出來的權(quán)利信賴就具有正當性。善意第三人就可以根據(jù)登記簿所表征的內(nèi)容進行權(quán)利推定,從而決定與他人是否進行交易。可以這樣認為,對這種善意的保護也就是對市場的有力維護。例如,最高人民法院2000年12月13日公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定:“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的以登記記載的內(nèi)容為準?!睂嶋H上本條解釋賦予了抵押權(quán)登記的公信力。但是我國在采登記要件主義的立法模式下,不區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為,將物權(quán)變動效果系于債權(quán)行為,從而使交易中的善意信賴不能有效保護,公信力受到影響。因此我國應盡快完善房地產(chǎn)法律制度,規(guī)范房地產(chǎn)交易活動,弱化房地產(chǎn)登記的行政色彩,注重權(quán)利的保護和交易秩序的維護。為保護房地產(chǎn)交易的安全,物權(quán)立法應明確規(guī)定房地產(chǎn)登記的法律效力:發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移;推定不動產(chǎn)登記簿所記載的當事人的權(quán)利內(nèi)容為正確的不動產(chǎn)權(quán)利;具有社會公信力,給予善意第三人以有效保護。

四、房地產(chǎn)權(quán)利變動中的利益衡平

無因性原則即抽象性原則,是指作為處分行為的物權(quán)行為,不問其是否基于某項有效的負擔行為,而自行發(fā)生效力。原因行為的無效或者撤銷不能導致轉(zhuǎn)移物權(quán)的履行行為的當然無效和被撤銷。物權(quán)變動是物權(quán)意思表示的結(jié)果,如果物權(quán)法上的意思沒被撤銷,債權(quán)法上的意思被撤銷,物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移,可以借助不當?shù)美碚搧斫鉀Q債權(quán)上意思表示的瑕疵引起的后果。

物權(quán)行為無因性對交易安全的保護是絕對的,如果物權(quán)移轉(zhuǎn)符合法律規(guī)定的要件,

即當事人合意加交付或登記公示行為,那么即產(chǎn)生物權(quán)效力,即產(chǎn)生對抗世人的效力。正因為如此,無因性原則成了否定論者對物權(quán)行為理論持否定態(tài)度的一個主要理由,如認為貫徹無因性原則損害了原權(quán)利人的利益等等。其實,無因性原則并不是物權(quán)行為理論的全部,而且也對原權(quán)利人進行債權(quán)保護及物權(quán)保護,如通過不當?shù)美贫群彤愖h登記制度達到保護的目的。無因性原則正是登記公信力的邏輯結(jié)果。

關(guān)于我國對無因性原則的態(tài)度。根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》等的規(guī)定,我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于強制性登記,不是自愿登記,屬義務(wù)規(guī)范。不登記者其權(quán)屬不僅不受法律保護,而且可能受到行政處罰。登記部門對登記申請實行實質(zhì)性審查,無異議時方予以登記,這也是產(chǎn)權(quán)的證明方式?!冻鞘蟹课輽?quán)屬登記辦法》第37條《土地登記規(guī)則》第71條規(guī)定了注銷登記和更正登記。從以上可以看出,這些條文較為詳細的規(guī)定了更正登記制度。這也就是要維護不動產(chǎn)的靜的安全,保護真正的權(quán)利人。因而,這里對善意第三人的權(quán)利的保護并不明確。我國法律并未貫徹絕對的公信力,也即無因性原則。

另外,我國民法典草案物權(quán)法編第7條規(guī)定:“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,除法律另有規(guī)定外,不動產(chǎn)應當?shù)怯?,動產(chǎn)應當交付。記載于不動產(chǎn)登記薄的權(quán)利人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人,動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人,但有相反證據(jù)的除外?!钡?2條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記簿記載的事項,是權(quán)利人及其物權(quán)內(nèi)容的根據(jù)?!钡?4條規(guī)定:“不動產(chǎn)權(quán)屬證書,是權(quán)利人享有該物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應當與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致。記載不一致的,以不動產(chǎn)登記簿為準?!钡?5條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力?!币陨弦?guī)定協(xié)調(diào)了原權(quán)利人與交易安全的保護的平衡問題。舉例來說,雖然處分人沒有處分權(quán)或后來沒有處分權(quán)(比如原合同關(guān)系被宣布無效),但若在處分時給予受讓人以有效的表征其有物權(quán)的外觀(如物權(quán)登記證書),那么受讓人的受讓行為即為有效,他能夠有效地取得物權(quán)(如房屋產(chǎn)權(quán)),此為保護善意第三人的利益(原權(quán)利人受到不當?shù)美贫鹊谋Wo)。但是,如果完成公示行為(登記)后,沒有涉及第三人利益(比如有處分權(quán)人甲將房屋賣給乙,而乙尚未處分房屋),那么,盡管完成了公示,但這種公示不得對抗與其有直接交易關(guān)系的原所有權(quán)人。也就是原所有權(quán)人仍可基于無效或被撤銷的合同要求受讓人予以返還,可稱為無因性原則的相對化。

由于物權(quán)行為無因性對交易安全的保護的絕對性,德國學說和判例提出了物權(quán)行為無因性的相對化,使物權(quán)行為效力受債權(quán)行為之影響。這些情形主要有三種:附加條件、行為統(tǒng)一和瑕疵一致。[6]

這種對無因性原則的修正旨在減少物權(quán)行為無因性的僵硬性所導致對所有權(quán)人保護的不利,也就是努力把無因性規(guī)則的適用局限于保護交易安全(涉及第三人利益)上,而不是毫無例外地適用分離原則。物權(quán)行為無因性理論相對化的目的是實現(xiàn)對民事法律關(guān)系的公平調(diào)整,以期能在原所有權(quán)人和第三人利益之間尋求一種平衡。但是抽象性原則的修正并不否定物權(quán)行為的獨立性。由此可以說,無因性原則是一般性規(guī)定,其相對化具有個案意義。

參考文獻

[1]梁慧星,為中國民法典而斗爭[m],北京:法律出版社,2002,160。

[2]高富平,物權(quán)法原論[m],北京:中國法制出版社,2001,597—599。

[3]肖厚國,物權(quán)變動研究[m],北京:法律出版社,2002,325。

[4]崔建遠,中國房地產(chǎn)法研究[m],北京:中國法制出版社,1995,266。

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;問題;對策

中圖分類號: C93 文獻標識碼: A

引言

在我們國家房地產(chǎn)行業(yè)不斷的深入推進市場化的時候,房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。經(jīng)過這么多年的努力,房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。而且,隨著房地產(chǎn)市場化的推進,確實也增加了地方政府在財政上的收入,對地方經(jīng)濟的發(fā)展起到了很好的帶動作用。在我們國家目前房地產(chǎn)的市場化進程已經(jīng)凸顯出初步的效果的情況之下,如何繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)頭作用,這才是我們需要重點研究的問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在問題

1、管理機制不夠合理

近幾十年來,房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重點方向和焦點行業(yè),我國政府制定一系列的政策和法規(guī)來努力維持房價的穩(wěn)定,但這些政策和法規(guī)實際可操作性和實際執(zhí)行效率較低,在不同地區(qū)的開展過程中存在大量的爭議內(nèi)容。另外,在不同地區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作時,其開展形式主要以自上向下為主,中央和地方政府全權(quán)承擔兩極的監(jiān)督管理工作的開展。這容易導致中央政府和地方政府之間工作劃分不夠清楚、各自承擔的管理職責不夠詳細,從而進一步導致中央政府和地方政府在房地產(chǎn)的政策和法規(guī)上產(chǎn)生不一致的意見。同時利益的驅(qū)動也導致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理工作無法順利開展。房地產(chǎn)是地方提升經(jīng)濟發(fā)展水平和提高財政收入的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展對地方的經(jīng)濟起到積極的作用,地方政府在此利益驅(qū)動下出現(xiàn)官商合謀提高房價的現(xiàn)象,這增大了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度,阻礙了中央房地產(chǎn)政策的良好實施。因此,建立一套健全合理的管理體制對我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理具有重大意義。

2、缺乏明確長遠的目標

缺乏明確長遠的目標是我國整個房地產(chǎn)事業(yè)存在的問題,不僅廣大的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確長遠的目標,政府在制定相應的政策法規(guī)時也缺乏科學性和合理性。大部分房地產(chǎn)企業(yè)制定的發(fā)展計劃都是針對企業(yè)短期的目標,政府只對房地產(chǎn)的部分問題制定了相應的解決措施,存在片面性和不完整性,不能有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的不足,不適應社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。管理的不當,使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不正當?shù)男袨椋瑖乐匚:Φ绞袌鼋?jīng)濟的健康發(fā)展。政府制定政策的片面性,使得政策實施期間會引發(fā)新的問題,房地產(chǎn)事業(yè)的管理涉及很多的方面,不斷地出現(xiàn)問題,會直接影響政策的作用,最后導致管理力度越大房地產(chǎn)市場越混亂的現(xiàn)狀。很多的房地產(chǎn)商只顧及眼前的利益,制定不合理的發(fā)展方案,阻礙了企業(yè)的長遠發(fā)展。

3、相關(guān)法規(guī)體系的不健全

我們從各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗可以看出,保障房地產(chǎn)市場良性有序快速運行的基礎(chǔ)和前提條件是完善的市場的法律法規(guī)體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟正處在這個快速發(fā)展初級階段的我國,非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)市場管理的法律體系不僅要涉及最初的開發(fā)、建設(shè)和交易,同時還要對后期后續(xù)管理進行完善。目前,我國還沒有出臺能夠覆蓋整個房地產(chǎn)過程的市場管理法律。我國當前房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè),與現(xiàn)如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求,存在明顯的不符,從而導致越來越多的法律不能很好地實施,并合理地在房地產(chǎn)市場中運用。現(xiàn)今,我國主要還是依靠政府的權(quán)威和力量對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟進行控制和管理,以國務(wù)院或國家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分,如新“國十條”、“國八條”等,缺乏法律所應有的穩(wěn)定性、嚴肅性,且普遍適用性也不是很強。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實施細則、條例不完備,造成房地產(chǎn)市場上執(zhí)法不嚴、有法不依,陷入惡性循環(huán),使法律應有的效力大打折扣。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的對策

1、構(gòu)建合理健全的管理機制

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展出現(xiàn)了許多深層次的問題,并且僅僅依靠政府的行政命令進行調(diào)控的效果并不樂觀。因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制的改革是解決這些問題的有效途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制改革的重要內(nèi)容就是劃分清楚中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的關(guān)系,明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的責任承擔者,建立雙方明確的職責范圍并各自做好相應的監(jiān)督工作。對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的詳細劃分有利于及時的發(fā)現(xiàn)市場中不良的現(xiàn)象,并且根據(jù)市場自身的可調(diào)節(jié)性,政府可以進行合理的干預市場。同時,地方的房地產(chǎn)行業(yè)需要在經(jīng)濟管理價值取向上保持與中央政府的一致性,并且從房地產(chǎn)行業(yè)本身的實際市場出發(fā),進行差異化的經(jīng)濟調(diào)控。地方政府也需要改善財政收入政策,減少對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟依賴,提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的實施力度。中央政府和地方政府積極構(gòu)建合理的管理機制來保障現(xiàn)在國家房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展,進而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的合理性和科學性。

2、明確發(fā)展方向,制定長遠的目標

房地產(chǎn)事業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展,明確而長遠的目標是關(guān)鍵。在制定目標時,要結(jié)合社會的發(fā)展現(xiàn)狀以及自身的情況,這樣才能很好地保證目標方案的科學性和合理性。國家政策的制定也應該長遠科學,根據(jù)現(xiàn)今經(jīng)濟的發(fā)展速度、居民的住房需求和居民實際的生活水平來制定相應的政策法規(guī)。政策在實施時,有針對性解決房地產(chǎn)經(jīng)濟活動存在的問題,提高政策的執(zhí)行力,真正發(fā)揮政策的宏觀調(diào)控作用,促進房地產(chǎn)事業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理者對政府頒布的政策法規(guī)有正確的認識,樹立正確的管理理念,合理地利用政策法規(guī)的優(yōu)勢,自身制定的長遠目標要符合國家的政策和房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、完善相關(guān)法律法規(guī)體系

只有不斷積累經(jīng)驗并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段,才能不斷完善法律法規(guī)體系。要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,需要逐步建立和完善法律法規(guī)的建設(shè),根據(jù)具體的國情,建立完整的有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟的法律體系,從而實現(xiàn)國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合法化、合理化和房地產(chǎn)市場運行過程的規(guī)范化。首先,對政府經(jīng)濟管理進行有效約束,盡可能地避免政府對房地產(chǎn)市場的運行進行過多的行政干預,防止給房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序帶來不良的負面影響。同時,切實保障我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立和順利實施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設(shè),并出臺相應的實施細則,積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺,把房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規(guī)范化的法律體系,并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴肅性和層次性,使整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的管理有法可依。

4、積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的和諧關(guān)系

中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的職責范圍和責任主體。即,我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府充分地保持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐,合理地對土地財政給予鉗制,積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟管理的有效落實,有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風氣的產(chǎn)生。

5、制定周密的經(jīng)濟管理計劃,嚴格控制成本

很多的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工后會發(fā)現(xiàn)自己并沒有獲得相應的經(jīng)濟效益,工程項目沒有創(chuàng)造價值,這樣的現(xiàn)象會直接影響到企業(yè)今后的正常運營。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目施工之前,分析和計算整個項目工程的成本,在保證質(zhì)量的同時將成本降到最低,提高自身的經(jīng)濟效益。在施工期間,采用科學合理的經(jīng)濟管理方案,嚴格按照方案施工,減少施工期間不必要的開支,將資金都用到實處,用最有限的資源創(chuàng)造最大的價值,這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經(jīng)驗,還能有效促進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的發(fā)展。

結(jié)束語

加快房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是促進國民經(jīng)濟增長的主要手段,房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展,不僅改善了人民的居住環(huán)境,提高了生活質(zhì)量,同時還促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展。所以面對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理出現(xiàn)問題的現(xiàn)狀,要及時地采取措施來解決,房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力的加強,不僅使得整個房地產(chǎn)事業(yè)適應社會的發(fā)展需要,更重要的是改善了房地產(chǎn)的經(jīng)濟環(huán)境。相比較國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能力,我國經(jīng)濟管理方面還存在很多的不足,需要進一步的加強和改善。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中,房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的管理理念,重視經(jīng)濟管理的重要性。在進行經(jīng)濟管理之前根據(jù)企業(yè)實際的情況制定科學合理的管理制度,樹立長遠的目標,不能只顧眼前利益而損害房地產(chǎn)事業(yè)的長遠利益。企業(yè)在加強自身管理的同時,不能忽視法律的重要性,企業(yè)的經(jīng)濟行為要嚴格按照法律的指示,這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進一步發(fā)展。只有采取多樣的方式全面提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理能力,才能實現(xiàn)社會經(jīng)濟又好又快發(fā)展的美好愿望。

參考文獻

[1]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與對策[J].黑龍江科技信息,2012,10(04)