導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)存在的問題及建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；存在問題；原因分析

一、目前房地產(chǎn)項目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項環(huán)節(jié)順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過程中，應(yīng)做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監(jiān)督，以實現(xiàn)金融價值的最大化利用。以房地產(chǎn)項目金融籌集來說，籌集金融是房地產(chǎn)項目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項目要進行經(jīng)營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項目的正常運轉(zhuǎn)。在履行金融籌集職能時，財務(wù)人員必須先要預(yù)測房地產(chǎn)投資項目生產(chǎn)經(jīng)營所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項目的承攬、工程項目的任務(wù)完成量、工程項目質(zhì)量的提高，一致認為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關(guān)鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業(yè)財務(wù)部門主要職責(zé)是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業(yè)的經(jīng)濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業(yè)金融管理的控制把關(guān)作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財務(wù)信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營管理提供科學(xué)的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對其金融管理缺乏動態(tài)控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設(shè)中金融的流出和工程項目的前期預(yù)算，房地產(chǎn)項目的事中實際發(fā)生數(shù)與預(yù)算缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術(shù)普遍應(yīng)用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實現(xiàn)財務(wù)管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有引起企業(yè)財務(wù)信息化的重視，企業(yè)的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理者很難及時地了解企業(yè)的財務(wù)信息和金融動態(tài)，財務(wù)信息嚴重滯后，嚴重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項目成本管理問題。房地產(chǎn)項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程開發(fā)過程中杜絕不良金融流動，加強企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財務(wù)管理的中心，在房地產(chǎn)項目金融的使用過程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運用。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的金融管理機構(gòu)，通過合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結(jié)企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時間價值。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

（二）對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集金融的問題，它實質(zhì)上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護金融體制安全的基礎(chǔ)上，進一步發(fā)展金融市場，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應(yīng)的政府服務(wù)措施，切實維護好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學(xué)的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對自身的特征、成長規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結(jié)構(gòu)達到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應(yīng)以典當融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權(quán)融資和債務(wù)融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業(yè)對金融的需求，而股權(quán)融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強對房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整合理。實行差別授權(quán)授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。

（四）發(fā)展專業(yè)融資中介機構(gòu)：金融機構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務(wù)體系作為支撐。發(fā)展專業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結(jié)語

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽，同時也會給企業(yè)、債權(quán)人、國家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時刻關(guān)注市場，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設(shè)計融資結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟收益。

參考文獻：

[1]易憲榮.房地產(chǎn)多元化融資[J].新金融，2005.6

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一、預(yù)售收入計征稅費核算中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計處理都存在一些問題。

一是按預(yù)收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”科目，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征、交納營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(3)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

(4)項目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”。

上述會計處理方法雖然符合《企業(yè)會計制度》的有關(guān)規(guī)定，但值得商榷。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，所預(yù)交的稅費在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”是紅字或負數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營周期一般都較長，若某企業(yè)既有正常銷售計征的稅費，又有按預(yù)收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數(shù)，不反映應(yīng)交數(shù)，則不能真實反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況。

二是按預(yù)收款計征的稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業(yè)稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“待攤費用一營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目。

(5)項目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“待攤費用――土地增值稅”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目。

上述會計處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費、遞延稅款，損益表也體現(xiàn)了配比原則。但是，把計征的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，不僅虛增了資產(chǎn)和負債，而且也與“待攤費用”科目的核算內(nèi)容不相符。

三是按當期應(yīng)交的全部稅費(包括預(yù)售收入和實現(xiàn)收入兩部分的應(yīng)交稅費)不加區(qū)別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時按其全部收入與預(yù)收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(4)項目竣工，結(jié)算、調(diào)整預(yù)提土地增值稅時，按實際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。

上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預(yù)收賬款”確認為收入，結(jié)算稅費，同樣虛增了資產(chǎn)和負債，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違背了會計的“配比原則”。

二、預(yù)售收入計征稅費核算的改進建議

鑒于上述按預(yù)售收入計征稅費核算中存在的問題，筆者建議將預(yù)交的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅記入“預(yù)收賬款”科目的借方，“預(yù)收賬款”科目下設(shè)四個明細科目，即“預(yù)售收入”、“預(yù)交營業(yè)稅金及附加”、“預(yù)交土地增值稅”和“預(yù)交企業(yè)所得稅”，使預(yù)售收入和預(yù)交稅金相互配比，反映時一同反映，結(jié)轉(zhuǎn)時一同結(jié)轉(zhuǎn)。這樣可以真實反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況，也符合會計的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產(chǎn)和負債的問題，但它優(yōu)于前幾種方法。

[例]某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年年初開發(fā)“普通住宅”項目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發(fā)公司采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規(guī)規(guī)定計算交納了預(yù)售收入應(yīng)該交納的相關(guān)稅費。項目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發(fā)該項目有關(guān)的實際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發(fā)成本850萬元(含不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費50萬元)、管理費用25萬元、銷售費用50萬元、財務(wù)費用利息支出90萬元(未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％，適用的營業(yè)稅稅率5％，城市維護建設(shè)稅5％，應(yīng)交教育費附加征收率3％；土

地增值稅預(yù)征率0．5％，計稅毛利率10％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2005年沒有開發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項和納稅調(diào)整項目。根據(jù)上述資料，會計處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

(2)計征應(yīng)交納營業(yè)稅及附加

借：預(yù)收賬款――預(yù)交營業(yè)稅金及附加 388800

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

10800

(3)計征應(yīng)交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

(4)計征應(yīng)交納企業(yè)所得稅

計征企業(yè)所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

109300

(5)交納計征的各種稅費

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

331200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認收入實現(xiàn)

借：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

(8)結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本1050萬元(200+850)

借：主營業(yè)務(wù)成本

10500000

貸：開發(fā)產(chǎn)品成本

10500000

(9)計提營業(yè)稅及附加

營業(yè)稅及附加稅費=1800×5．4％=97．2(萬元)

應(yīng)補交營業(yè)稅=1080×5％=54(萬元)

應(yīng)補交城建稅=54×5％=2．7(萬元)

應(yīng)補交應(yīng)交教育費附加=54×3％=1．62(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

972000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交主營業(yè)務(wù)稅金及附加 388800

應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

27000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

16200

(10)工程竣工，結(jié)算應(yīng)交土地增值稅

允許扣除項目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)

應(yīng)交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)

應(yīng)補交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

900900

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

(11)年底結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)

應(yīng)交企業(yè)所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)

應(yīng)補交企業(yè)所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)

借：所得稅

1302500

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

(12)補交各種稅費時

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

27000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

16200

貸：銀行存款

篇3

摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。本文對我國REITs發(fā)展中存在的問題進行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財產(chǎn)的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。美國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關(guān)注。作為一種在發(fā)達國家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來看，我國REITs的發(fā)展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國還未制定針對房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機制

REITs在我國目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構(gòu)、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動占重要地位，稅務(wù)帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進一步完善和加強行業(yè)監(jiān)管。目前我國信托公司歸銀監(jiān)會監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會、國稅、地稅等相關(guān)部門，要促進REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國經(jīng)驗，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機構(gòu)，實行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標準化及流動性。產(chǎn)品的標準化及流動性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會化、標準化，解決產(chǎn)品上市流通問題，促進統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

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[6]孫軍.建立多元化融資機制解決房地產(chǎn)融資瓶頸.企業(yè)家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

篇4

自1998年，我國房地產(chǎn)市場化的推行以來，我國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了15年。房地產(chǎn)業(yè)得到空前的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)也成為房地產(chǎn)業(yè)重要一部分。投資性房地產(chǎn)的出現(xiàn)，逐步發(fā)展，也伴隨了不斷完善投資房地產(chǎn)會計的處理。本文分析我國投資性房地產(chǎn)會計核算中的問題，并提出了幾點具體的解決方案，以期完善我國投資性房地產(chǎn)會計核算。

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會計核算；不足與完善

0 引言

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，和城市化的不斷推進。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為全國乃至全球投資收益率最高，風(fēng)險最小的行業(yè)。這些年來，無論是國企還是民企，為了獲取利潤都紛紛投入房地產(chǎn)業(yè)。會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的主要方式，企業(yè)一味把投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)處理按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊方法的會計計量和處置。期限較長的投資性房地產(chǎn)無法實現(xiàn)其短期的市場價值。在投資性房地產(chǎn)會計核算中，我們需要尋找存在的問題。就當前看，投資性房地產(chǎn)在我國的會計核算方面存在一些問題，需要有關(guān)部門去修改相關(guān)的政策以完善制度。

1 投資性房地產(chǎn)會計的核算

1.1 投資性房地產(chǎn)初始的核算

在投資性房地產(chǎn)的投資過程中，第一步要對投資性房地產(chǎn)的初始化成本進行準確有效的計量，其次在進行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部門對投資性的房地產(chǎn)總資產(chǎn)核算。分別對投資房地產(chǎn)企業(yè)中的固定和無形資產(chǎn)分別進行分類和核算。并對房地產(chǎn)的項目投資預(yù)算，以提高投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。

1.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算

后續(xù)的會計工作中要對投資性房地產(chǎn)進行記賬、算賬、報賬。房地產(chǎn)的維護、裝修、設(shè)施建設(shè)、管理等財務(wù)費用的計量要嚴格按照相關(guān)的會計計量法則對房地產(chǎn)進行日常計量，使其達到科學(xué)性、有效性，促進計量的價值體現(xiàn)。以人民幣為記賬單位對投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動進行核算，通過設(shè)置賬簿、填制憑證和特定的記賬方式以及會計報表的編制，進行的綜合、不間斷財務(wù)計量的反映以及風(fēng)險的監(jiān)督，形成的測控指標，為投資者提供可靠信息，考核經(jīng)營目標的完成情況。

2 投資性房地產(chǎn)會計核算中存在不足點

2.1 公允計量問題

有效的投資性房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)進行投資的基礎(chǔ)。在企業(yè)的資產(chǎn)負債表中，如果采用是公允價值核算模式進行的評估，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入損益，就會增加或減少企業(yè)利潤的總額。但是虛擬的資產(chǎn)在企業(yè)的實際運營中并未起到效果，只有在出售是才能體現(xiàn)。一旦房價出現(xiàn)大幅度的波動時，就會給房地產(chǎn)投資企業(yè)造成嚴重錯覺，并引發(fā)過度投機或者恐慌。同時，公允價值核算模式給了企業(yè)提供了控制利潤，偷稅漏稅的空子，影響到財務(wù)報表科學(xué)性和準確性，難以對企業(yè)的盈利空間作出準確判斷。

在我國會計的準則中，不許將固定資產(chǎn)的盈虧同其他業(yè)務(wù)收入和支出一起核算。企業(yè)的實際計量同會計準則出現(xiàn)不一致性，就會造成在實際的財務(wù)處理中的誤差，就會降低信息的準確性。

2.2 公允價值與賬面價值計量轉(zhuǎn)換誤差點

當投資性房地產(chǎn)用途發(fā)生變化時，需要對房地產(chǎn)進行重分類。

自用的房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)時，只是資產(chǎn)的用途變化，而資產(chǎn)根本性能變化，隨意的改變房地產(chǎn)原有賬面價值是不合理的。如表1，公允價值與賬面價值的差異會導(dǎo)致資產(chǎn)價值得到不真實的估量。

3 完善投資性房地產(chǎn)會計核算中的建議

3.1 出臺相關(guān)投資性房地產(chǎn)公允計量的建議

企業(yè)在投資的過程中，以公允價值方式計量的投資性房地產(chǎn)，當其價值發(fā)生波動時，將投資性房地產(chǎn)公允價值的與賬面價值差額進行計量。這樣就不會出現(xiàn)單一的信息缺失，可以有效對企業(yè)固定資產(chǎn)進行長期的評估，使投資性房地產(chǎn)的價值更加真實。

3.2 出臺計量方式轉(zhuǎn)變問題的建議

在轉(zhuǎn)換核算中，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時計量方式也由公允價值計量轉(zhuǎn)為成本價值計量，將投資性房地產(chǎn)公允價值作為房屋計量的基礎(chǔ)，而公允所產(chǎn)生的價值與原賬面值差計入當期盈利或者虧損。

4 小結(jié)

投資性房地產(chǎn)的討論成為學(xué)術(shù)界話題，尤其是2008年金融危機對于公允價值計量方式的深刻反思，同時房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房價的過快上漲。投資性房地產(chǎn)的公允價值方式計量尚有不足之處，但是這種方式是它的補充。這就需要會計準則制定人員進行更多思考，實踐和改進，深入分析關(guān)聯(lián)準則的有效性，真正實現(xiàn)準則合理運行。

【參考文獻】

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；市場風(fēng)險；法律規(guī)制

房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠。

（三）房地產(chǎn)信息披露機制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現(xiàn)象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當前，建議從加強金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標準。

房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。

參考文獻：

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財務(wù)方面的問題顯得尤為重要，社會經(jīng)濟發(fā)展當中，房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進行進一步探索，尋求合理的應(yīng)對措施，建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當中，想取得效益就需要加強對與財務(wù)成本管理的控制，財務(wù)成本管理工作主要指的是企業(yè)財務(wù)管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財務(wù)管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達到最小化，與此同時提高企業(yè)效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業(yè)的財務(wù)管理進行合理的分析和管控，同時由于企業(yè)的財務(wù)成本管理需要企業(yè)項目進行管控，這樣才能夠達到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，財務(wù)成本管理的狀況直接關(guān)系到企業(yè)的運營和發(fā)展，同時也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項目，因此想要得到一個良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財務(wù)成本工作做到盡善盡美，成為整個企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關(guān)重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當中會出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當中，由于財務(wù)管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟實力有待增強，造成銀行進行資金審核當中信貸標準不達標，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務(wù)管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費嚴重，同時企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實際用途沒有細致調(diào)查，從而造成企業(yè)在財務(wù)管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問題

企業(yè)進行內(nèi)部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調(diào)能力較差，在實際當中經(jīng)常出現(xiàn)報銷私人費用和私自采購的費用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)存在困難。同時中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集權(quán)問題突出，給財務(wù)管理工作帶來不便，財務(wù)管理人員核算財務(wù)時不能反映出真實情況，信息不明確，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項目進行當中未能給予財務(wù)充分重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當中，從項目前期的投資開發(fā)到后期的運營管理，都需要財務(wù)成本管理內(nèi)容貫穿其中，項目當中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運營和管理，因此，企業(yè)財務(wù)管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點認識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設(shè)計方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個企業(yè)項目利潤達到最大化，需要對企業(yè)的財務(wù)成本進行合理的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施建議

（一）實行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進行項目開發(fā)的過程當中，應(yīng)當加強對與資金的管控，項目使用資金過程當中制定出完善的計劃，同時應(yīng)當加強資金的使用效率，不能過度浪費資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進行資金管控的過程當中需要保證資金利用的平衡，通過財務(wù)管控降低資金的使用成本，達到效益最大化。

（二）增強企業(yè)財務(wù)成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學(xué)管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當中，需要把先進的科學(xué)的管理方法融入到企業(yè)財務(wù)管理當中去，形成一個全面系統(tǒng)的科學(xué)發(fā)展管理機制，將房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細節(jié)工作管理過程當中，面對不同項目，應(yīng)當通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為目標，增強企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進行計算的時候需要把企業(yè)的開銷進行核算，其中包括物質(zhì)以及非物質(zhì)的花費，這樣才能夠更加完善財務(wù)成本管理機制。

（三）強化項目管理與控制，實施監(jiān)督管理制度

增強房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟，因此必須嚴格把控好企業(yè)項目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當中，需要對于各個環(huán)節(jié)的花費進行嚴格控制，在工程項目結(jié)算的時候還要實行嚴格的檢查，這些都屬于項目管控當中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強管控力度，保證企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機制需要人為的進行實施，因此完善財務(wù)成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時期，在發(fā)展的過程當中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強員工對于新的財務(wù)管理制度的認可度。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財務(wù)管理制度方面的問題進行改革，并且從公司的實際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時進行查漏補缺，合理的規(guī)避風(fēng)險，創(chuàng)建出健全完善的財務(wù)資金管理體系，進而提升企業(yè)經(jīng)濟效益，完善市場。

參考文獻

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篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意；策略；問題；建議

中圖分類號：F713.8 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，它的存在不僅解決人們對于居住的基本要求，同時也具備了金融投資產(chǎn)品的保值與增值的特點，再加上中國人對置地購房獨有的情節(jié),使得擁有房產(chǎn)成為社會衡量現(xiàn)代人生活品質(zhì)的重要標志。

房地產(chǎn)市場的廣告可以說是推動和表現(xiàn)這場消費革命最重要的文化力量之一，它作為房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的重要促銷手段，占有舉足輕重的地位。而房地產(chǎn)廣告無疑可以說是廣告業(yè)界的巨無霸，它是房地產(chǎn)開發(fā)商與購房消費者進行有效溝通的一種重要媒介。因此，好的廣告創(chuàng)意成為房地產(chǎn)開發(fā)商及廣告設(shè)計者所要追求的終極目標。。本文就房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意策略進行淺析。

一、房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的產(chǎn)生過程

創(chuàng)意是現(xiàn)代廣告的靈魂，是廣告運作中最具有革命姓的一環(huán)，一個廣告得以站起來的東西并為人們所贊嘆的最本質(zhì)的東西就是創(chuàng)意。創(chuàng)意不僅僅是自娛自樂的游戲，好的廣告創(chuàng)意能夠打動消費者，說到消費者的心坎里面去，讓他們領(lǐng)會、接受我們的傳達的信息，知道企業(yè)通過廣告所表達意圖，讓消費者覺得我們確實是為其所想，能夠幫助他們實現(xiàn)某些需要。

（一） 信息收集階段

首先為樓盤項目收集最原始的資料信息，做好市場調(diào)研，在這樣的過程中我們要了解樓盤本身所處在的生命周期、獨有的特點與優(yōu)勢，為樓房做好準確的市場定位、找準訴求點。

（二） 綜合分析階段

1 分析、探尋創(chuàng)意素材

將搜集的資料進行整理分析，找出可能會成為形成創(chuàng)意的相關(guān)素材。

2 把握好訴求方向

由于房地產(chǎn)廣告的目的是向購房消費者宣傳、推銷樓房,因而必須廣泛而準確地占有豐富的資料，尋求本企業(yè)樓盤項目的鮮明特色和特定購房消費者的持續(xù)的興趣點。

（三） 產(chǎn)生創(chuàng)意階段

這一階段是廣告創(chuàng)意真正得以產(chǎn)生的階段。應(yīng)該包含“創(chuàng)意共鳴五因子”：

1 利益因子——創(chuàng)意要有創(chuàng)益

2 優(yōu)異因子——創(chuàng)意要有創(chuàng)異

3 強化因子——創(chuàng)意要有創(chuàng)議

4 藝術(shù)因子——創(chuàng)意要有創(chuàng)藝

5 印象因子——創(chuàng)意要有創(chuàng)憶

（四） 發(fā)展創(chuàng)意階段

對于一則廣告而言，當在頭腦中形成創(chuàng)意的初步概念時，可能會有幾個創(chuàng)意，但是由于受到時間和經(jīng)濟條件的制約，并不是每個創(chuàng)意都可以被測試的。

二、 房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的幾種策略

（一） 突出地段、地理環(huán)境優(yōu)勢

在這種廣告創(chuàng)意中，把地段、環(huán)境作為房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的策略點，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著很大的作用。傳統(tǒng)的優(yōu)勢地理位置往往是指位于交通要道上的繁華地段。隨著私家車的增多，優(yōu)勢地段則由市中心向郊區(qū)或周圍的衛(wèi)星城市擴展。

（二） 強調(diào)廣告訴求點

在前面我們提到了關(guān)于廣告的訴求點，也就是所謂持續(xù)的興趣點，它是指消費者對某種產(chǎn)品特定功效的追求。廣告的訴求點來源于這種持續(xù)的興趣點。

（三） 強調(diào)樓盤的綠化與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)

伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，精神生活要求也越來越高，一方面人們渴望在喧鬧嘈雜的城市環(huán)境中能夠?qū)ひ捵匀坏奶耢o，因此消費者對綠化這一元素的關(guān)注度是很大的，同時綠化會大大改善居住質(zhì)量和外觀形象，因此形成房地產(chǎn)新的賣點。

（四） 強調(diào)建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計

從建筑風(fēng)格和戶型為切入點，尋找房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)意策略點是不容易的。樓盤項目的建筑風(fēng)格是建筑設(shè)計中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，同時戶型也是備受購房消費者關(guān)注的，有的房地產(chǎn)廣告將自己公司開發(fā)的樓盤項目的戶型布局的編排在廣告畫面中的醒目位置，并配以戶型說明及面積大小，方便購房者進行選擇。

強調(diào)詩意的生活品位

現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意關(guān)注的不僅僅是房子,而是以一種人文關(guān)懷的眼光去發(fā)現(xiàn)全新的更有價值的生活方式，更有詩意的生活品味。因此，現(xiàn)代地產(chǎn)開發(fā)商都給予樓盤鮮明獨特的文化形象和富有詩意的生活品味,突出居住者得歸宿感。

強調(diào)文化定位與人文表現(xiàn)

以文化作支撐,可以使房地產(chǎn)在個性不變的情況下盡情發(fā)揮廣告創(chuàng)意的內(nèi)容,使新樓盤項目能在已有一定市場認知的主品牌下順利的走向市場,被同樣文化范圍下的消費者所接受。文化定位賦予了房地產(chǎn)廣告更加鮮明的品牌特色。

強調(diào)房產(chǎn)情理結(jié)合的創(chuàng)意

所謂情理結(jié)合也就是既闡述理性的元素，也強調(diào)情感的流露。對于房地產(chǎn)這種投資較大的特殊商品，其特性、功能與購買者的實際利益和情感有密切的聯(lián)系，在廣告創(chuàng)意中適宜綜合運用情理結(jié)合的方法，運用理性訴求的各種手法傳達客觀信息，同時融入感性訴求的種種情感，即可以傳達客觀信息，又可以引發(fā)訴求對象的情感共鳴。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)廣告創(chuàng)意中存在的問題

（一） 廣告創(chuàng)意的市場定位模糊

當今有許多開發(fā)商依然是以自我為中心，廣告的創(chuàng)意中往往追求時尚化、年齡化、消費能力等因素，只做簡單的受眾研究。

過多華麗、詩意的詞匯描述

我們在房地產(chǎn)的廣告中，經(jīng)常會看到富有詩意描述類的字眼，從廣告創(chuàng)意來講，設(shè)計師們的初衷是希望將樓盤以及周圍的環(huán)境描述得如同世外桃源般，這是符合消費者的購房心理的一種角度。對于大部分購房者來說，他們會用采用理性的思維去衡量樓盤，雖然煽情、詩意的詞語會打動人，但根據(jù)消費者的真實需求，客觀真實的詞語我想一樣會起到意想不到的效果。

創(chuàng)意表現(xiàn)缺乏新意

很多消費者打開報紙、雜志的時候，所呈現(xiàn)的地產(chǎn)廣告總是同樣臉譜的人物畫面，同樣語氣的文字，同樣的版面設(shè)計。這些廣告基本上都是一種固定的模式，沒有絲毫創(chuàng)意點。

忽視了廣告創(chuàng)意對品牌文化的價值

廣告的宣傳作用不僅僅是傳播產(chǎn)品的信息，同時也是對于企業(yè)品牌文化的一種有效傳遞，讓消費者認識到企業(yè)，進而形成對品牌的忠誠度。

四、解決上述問題的幾點建議

（一） 加強市場調(diào)研，找準目標市場

市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)可行性的重要依據(jù)，也是對后期產(chǎn)品定位、廣告推廣的重要尺度。所以房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意必須在充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對不同的目標市場，調(diào)整不同的表達主題，這樣才能取得良好的效果。

地產(chǎn)文化、營銷知識與詩意語言的有機結(jié)合

廣告創(chuàng)意是一則優(yōu)秀的廣告文案制勝的法寶，語言作用更是必不可少的一部分。詞語的運用少不了文化。我認為應(yīng)當把詩意的語言、現(xiàn)代的文字相結(jié)合來感染現(xiàn)代的消費者，把地產(chǎn)文化、營銷知識有機的結(jié)合起來加入廣告文案之中。這樣，對于語言的描述不僅有詩意，更有殺傷力，而且這種品牌概念更符合市場發(fā)展的大趨勢，引領(lǐng)時尚潮流。

在平凡中尋找新的創(chuàng)意

“沒有創(chuàng)意的廣告是沒有生命力的”，最佳的廣告方案就是房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意的重要目標。而最佳方案就是如何做到廣告投入與銷售收入形成最佳產(chǎn)出比。

創(chuàng)意要體現(xiàn)樓盤的品牌價值

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)不僅僅是樓房賣點、營銷手段的競爭，更是品牌、品質(zhì)硬件的競爭。在樓盤品質(zhì)的宣傳上，大多開發(fā)商選擇建立品牌。那么我們也要在房地產(chǎn)的創(chuàng)意中體現(xiàn)樓盤的品牌價值、品牌文化。

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟；健康可持續(xù)；問題；建議

Abstract: The real estate industry is the foundation of the national economy pillar industry, beneficial to the people's livelihood, relationship, influence future generations. With the implementation of national macro-control policy on the property, real estate profiteering era is over, how to realize the sustainable and healthy development of real estate economy in such a situation, combined with the author's many years of work experience, has carried on the discussion to this problem, and puts forward the healthy real estate industry can sustainable development suggestion.

Keywords: real estate economy; sustainable; problems; suggestions

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言

近幾年，伴隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的大規(guī)模推進，不僅居民對住房的剛性需求始終處于上漲狀態(tài)，各地政府也開始認識到房地產(chǎn)對當?shù)亟?jīng)濟巨大的拉動作用。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為各地的支柱行業(yè)，同時也成為最大的暴力行業(yè)，獲得了快速的發(fā)展。然而在發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了很多問題，最主要的問題就是由于供需矛盾而導(dǎo)致的房價居高不下問題，這一問題引得老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫(yī)療是老百姓“新三座大山”。為遏制房價，中央政府自2010年起不斷出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，但是北京、上海、深圳等一線城市的房價在低迷一段時間后，反而卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。究竟是什么原因?qū)е铝朔績r“愈挫愈勇”，又應(yīng)該采取哪些對策應(yīng)對呢？

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

中國根據(jù)自身國情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護，最終達到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟投資不僅要促進經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，還要建設(shè)一個適宜于人類居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟、社會全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。它有兩個含義：

一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代人對各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境的改善等。

二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長，又要與社會以及國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要意義

2.1房地產(chǎn)業(yè)在擴大內(nèi)需,保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展上具有重要作用。我們絕對不能否定房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用，必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題,在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中,房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。

2.2房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所,這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。

2.3房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭產(chǎn)業(yè),可以帶動諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合,對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算,在我國當前的情況下,每投入200元的住房資金,可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設(shè)若增加20個百分點,可望帶動國民生產(chǎn)總值增長2個百分點,住宅行業(yè)每吸納200人就業(yè),可帶動相關(guān)行業(yè)300～400人就業(yè)。由此可以看出,房地產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。

3 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中存在的問題

3.1房地產(chǎn)發(fā)展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。長期以來,我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展,表現(xiàn)為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識,其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。在房地產(chǎn)下一步的發(fā)展中,資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。

3.2房地產(chǎn)在發(fā)展過程中對于環(huán)境保護不夠重視。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益,致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高,容積率過高,產(chǎn)生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區(qū)污染不易向周圍散發(fā),城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發(fā)房地產(chǎn),大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區(qū)人民生命財產(chǎn)安全,對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟造成潛在威脅。

3.3與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展,雖然已完成了基本制度建設(shè),形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢,但有些問題如不解決,將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款,住房消費信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時,住房消費貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患;房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的制約,低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。

3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下?？罩梅康禺a(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng)引起的空置,包括上文提到的大大超過當?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn),以高利潤為目標,不顧市場需求的房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開發(fā)商資質(zhì)較低,開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優(yōu)勢導(dǎo)致的空置等?？罩梅康禺a(chǎn)不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。

4促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展的建議

4.1科學(xué)規(guī)劃,實現(xiàn)各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟,努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃,房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用,帶動經(jīng)濟增長,也要避免那種過分超前,危害經(jīng)濟的行為。

4.2注重環(huán)境保護，使房地產(chǎn)經(jīng)濟成為城市生態(tài)經(jīng)濟的一個有機組成部分。這就要求在建設(shè)項目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生態(tài)保護專家的意見和建議,科學(xué)規(guī)劃,在進一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能,樹立“以人為本”設(shè)計理念的同時,為人們提供更舒適美好的生活辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配,相得益彰。

4.3完善金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費貸款比重,并注意防范風(fēng)險。另外,為解決房地產(chǎn)金融進一步發(fā)展的資金來源問題,期限錯配問題,資產(chǎn)流動性問題,我國的房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系,從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來源問題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場,還能有效分散銀行貸款風(fēng)險,提高房地產(chǎn)金融的市場化程度,促進國有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌,提高整個房地產(chǎn)金融的效率。

4.4加強市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面,政府應(yīng)將制度建設(shè)作為重點,減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執(zhí)法、取消不合理收費。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟法律法規(guī),包括制定各項明細的實施規(guī)則,盡量做到法律、條令、規(guī)則之間能相互配套,創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境,依靠市場原則優(yōu)勝劣汰,提高開發(fā)商的素質(zhì),使房地產(chǎn)項目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào),與市場需求相協(xié)調(diào),將房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機減至最低。

篇9

【關(guān)鍵詞】

一、商品房預(yù)售制度概述

商品房預(yù)售，又稱期房預(yù)售、樓花預(yù)售，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款。該制度源于香港，我國對于商品房預(yù)售的法律反映在中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。房地產(chǎn)預(yù)售作為一種新興的交易制度，被引入大陸后，便迅速地得到了受廣大房地產(chǎn)發(fā)展商的認可和推崇。房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計報告指出，預(yù)售是當前中國房地產(chǎn)增量市場的主要銷售形式。全國主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達到90%。究其原因在于，采用預(yù)售的交易方式，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在施工過程中及時籌集部分建設(shè)資金，緩解借貸壓力，而且可以擴大商品房開發(fā)規(guī)模，提高商品房的建設(shè)速度。另一方面，預(yù)售樓價與正式竣工時的房價之間可能形成差價，預(yù)售商品房相對于現(xiàn)房銷售有一定的價格優(yōu)勢，所以大量的購房者喜歡選擇購買預(yù)售商品房。

二、商品房預(yù)售制度存在的問題

商品房預(yù)售時，標的物尚不存在，開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務(wù)。預(yù)售作為一種遠期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。

（1）商品房預(yù)售存在的風(fēng)險。商品房預(yù)售具有履行周期長、標的物尚不確定的特點，是法律關(guān)系比較復(fù)雜的交易行為。同時，房屋預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場，破壞了正常的經(jīng)營秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人要面臨承擔(dān)較大的金融風(fēng)險和市場風(fēng)險。具體來說，預(yù)購方要面臨開發(fā)商能否按時交付符合質(zhì)量要求的房屋以及開發(fā)商的隱瞞欺詐的風(fēng)險。其次，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人住房貸款的最主要的來源。房產(chǎn)開發(fā)商的貸款還是個人住房貸款都把金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了銀行，一旦出現(xiàn)問題如房地產(chǎn)泡沫破裂，樓市崩盤等都將會給銀行帶來很大的金融風(fēng)險。（2）因監(jiān)管不到位造成的問題。20世紀90年代以來，我國逐步加快建立并完善商品房預(yù)售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是我國在立法上第一次確認引進商品房預(yù)售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預(yù)售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國對商品房預(yù)售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風(fēng)險分擔(dān)機制還是資金運作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。（3）商品房預(yù)售制度的立法尚不完善。預(yù)售登記制度保護了購房者的合法權(quán)益，又避免和預(yù)防了一些不必要的糾紛，但商品房預(yù)售制度并不導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。因開發(fā)商的經(jīng)營危機而導(dǎo)致的金融風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作中，開發(fā)商利用政府對商品房預(yù)售回籠資金監(jiān)管空白，懲處不到位，使得其有機會不按規(guī)則輕易挪動預(yù)售款，開發(fā)商的這種違規(guī)行為增加了投資風(fēng)險。（4）預(yù)售合同簽訂后的監(jiān)管薄弱。商品房預(yù)售合同訂立之后，有關(guān)部門的監(jiān)管相對薄弱。尤其對于商品房預(yù)售中產(chǎn)生的新的法律關(guān)系，如預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓、按揭等沒有做出具體規(guī)定或制訂出實際的操作程序；信息公開機制建設(shè)嚴重滯后雖然，我國從2005年開始著手建立房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，但仍不能滿足市場的透明需求，仍然缺乏較為透明的房地產(chǎn)市場信息披露機制，預(yù)售制度下的商品房交易也是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。

三、商品房預(yù)售制度之完善建議

針對預(yù)售制存有的問題，筆者提出以下建議，希望為房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善起到一定的積極作用。

（1）實施科學(xué)嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)市場準入制度和退出制度。目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，很多缺乏開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風(fēng)險。因此我們認為應(yīng)該建立一個完備的企業(yè)信用體系，嚴厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準入制度改革，進一步加強市場的監(jiān)管，以抬高商品房預(yù)售者準入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強化開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。（2）建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度。對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴重問題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對于切實保護消費者利益和維護房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。任何一個真正成熟的住房預(yù)售市場，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度地安排由專門的機構(gòu)或銀行來專業(yè)管理。通過多種手段的綜合運用，采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式管理住房預(yù)售資金，形成一個完整、嚴格的房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管鏈條。（3）完善對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的懲處機制。首先，要有明確的處罰標準和處罰措施，并適當加大處罰力度，對不守信用、違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進入房地產(chǎn)市場的資格。其次，要制定規(guī)范的、明確的、操作性強的合同規(guī)范，從而能更好地保護購房者的切身利益。第三，建立相應(yīng)的訴訟、仲裁和補償?shù)臋C制，用來維護自己的權(quán)益。（4）建立開發(fā)商信息披露制度。在商品房預(yù)售中，可以通過特別立法對開發(fā)商的“信息披露”作為一項法定義務(wù)加以規(guī)定。具體而言，對商品房基本信息包括房屋規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設(shè)施以及取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額、開發(fā)商自留量等信息，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進行詳細公布，接受公眾監(jiān)督。與此同時，將信息披露的情況納入開發(fā)商誠信檔案，對于違反規(guī)定的開發(fā)商，制定相應(yīng)的懲戒措施。以此增強市場供應(yīng)信息透明度，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用信息的不對稱，從事房地產(chǎn)的投機倒買倒賣活動，使市場形成穩(wěn)定合理的房價預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻

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[3]周林彬,張永春.中國大陸、香港與澳門商品房預(yù)售法律制度比較研究[M].中山大學(xué)出版社,2007.

篇10

關(guān)鍵詞：非限購城市；房地產(chǎn)市場；購房意愿

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

1 淄博市房地產(chǎn)市場情況介紹

1.1 房地產(chǎn)市場開竣工情況

2012年淄博市房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑，全市房地產(chǎn)商品住房開發(fā)投資50.53億元，同比降低45.72%。商品住房新開工面積253.07萬平方米，同比降低9.26%；商品住房竣工面積49.73萬平方米，同比降低23.93%。全年淄博市住宅市場一直處在低靡狀態(tài)，開發(fā)、動工項目同比減少。

1.2 房地產(chǎn)交易情況

2012年淄博市房地產(chǎn)交易情況略為消沉。以張店區(qū)為例，商品住房累計批準預(yù)售面積327.07萬平方米，同比減少30.63%；商品住房銷售累計面積181.07萬平方米，同比減少37.48%；商品住房銷售均價4617元/平方米，同比降低10.77%。雖然2012年淄博市城市居民人均可支配收入達兩萬元，同比增長12.4%，但也未帶動居民的購房熱情。

2 購房意愿調(diào)查

2.1 問卷設(shè)計與數(shù)據(jù)收集

不同年齡、不同收入的居民有不同的購房動機,購房時優(yōu)先考慮不同因素,最終選擇不同的住房。本次調(diào)查對淄博市居民發(fā)放問卷，對答卷者的性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭收入以及家庭住房與購房情況等做了詳細統(tǒng)計，全市總計發(fā)放470份調(diào)查問卷，實際回收440份, 問卷有效回收率93.62%。

2.2 住房市場交易情況調(diào)查分析

表1 調(diào)查樣本的統(tǒng)計分析

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近四成居民已有住房無另購計劃，近兩成居民打算2年內(nèi)購買住房，2-5年購房者占8.1%，近三成者表示買不起房。由此看出居民住房仍存在較大需求量，其中，居民改善居住條件的欲望較強，用于結(jié)婚和投資意愿購房的居民相對少一些，年輕人較少有經(jīng)濟實力購房。有計劃購買100萬元以下房屋者占七成，首要看中價格因素的居民占57.4%，目前只有相對較差的住房有較低的價位，中低端項目占領(lǐng)大多數(shù)需求量。對大多數(shù)淄博市居民來說，年家庭收入保持在10萬元以下，購房存在巨大難題，如何切實有效的緩解住房供需矛盾，解決居民購房問題成為一大難題。

3 淄博市房地產(chǎn)市場存在的問題分析與建議

3.1 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在問題

2012年至今，在國家調(diào)控因素的影響下淄博市房地產(chǎn)運作在調(diào)控中前行。在調(diào)控居民購房需求管理中，支持絕大多數(shù)剛性需求，抑制投資和投機性需求，嚴重影響了市場預(yù)期，全市運行不景氣。雖然我市屬于非限購城市，但受整體市場調(diào)控影響，過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的態(tài)勢將一去不返，房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)量仍會下降，短期內(nèi)不能蓬來。主要存在以下問題：

（1）居民購房觀望態(tài)度明顯

淄博市居民剛需購房者普遍自有資金不足，在貸款利率較高，金融信貸政策也提高了首付比例的今天，居民購房困難。雖然部分企業(yè)采取打折促銷等活動激勵購房，但居民仍對當前形式把握不明朗，無法預(yù)測政府調(diào)控政策是否持續(xù)進行，期待房價大幅下降的心里導(dǎo)致購房者仍選擇觀望。

（2）房地產(chǎn)市場存在不規(guī)范行為

在利益的驅(qū)使下部分開發(fā)企業(yè)不惜鋌而走險違法虛假廣告、變相違法集資、非法預(yù)售、合同欺騙，未妥善辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)就開工現(xiàn)象也屢見不鮮，售后投訴糾紛不斷呈現(xiàn)。種種違法行為屢禁不止，擾亂房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)拿地數(shù)量減少

我市房地產(chǎn)開發(fā)多以小型民營企業(yè)為主，本身拿地能力有限，并且企業(yè)的融資隨著市場不景氣也變的困難，開發(fā)商無力拿地。企業(yè)對未來預(yù)期沒有信心，實行了“少拿地、緩開工、去庫存”的方式，新開工商品住房數(shù)量持續(xù)下降，對市場發(fā)展起到負面影響。

（4）優(yōu)質(zhì)樓盤價格飆升

近年房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅上漲，加上居民生活品質(zhì)逐漸提高，對配套設(shè)施的要求日趨上升，對子女受教育水平越發(fā)重視，而我市地段優(yōu)越、高品質(zhì)項目數(shù)量有限，致使黃金地段住宅和“學(xué)區(qū)房”價格持續(xù)上漲。一些改善居住條件需求和投資需求的居民在此帶動下也跟風(fēng)追漲。

（5）改善居住購房和投資性購房數(shù)量顯著增多

受房價瘋漲的影響，有支付能力的居民為了抵御通貨膨脹紛紛選擇購買房產(chǎn)來提高居住條件或投資增值，2010年我市一度出現(xiàn)供應(yīng)量劇增但仍供不應(yīng)求的情況。改善居住和投資性購房的顯著增多刺激市場發(fā)展，但也影響剛需居民買不起房，只能望樓興嘆。

3.2促進淄博市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

（1）認真貫徹實施政府調(diào)控政策

我市要認真貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)整優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在供應(yīng)和需求兩方面雙向發(fā)力，鼓勵居民剛性需求購房，堅決抑制投資和投機性需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極迎合市場需求，提高房屋質(zhì)量，高中低各檔次樓盤合理開發(fā)，切勿不合理漲價，杜絕盲目開發(fā)，合理規(guī)避市場風(fēng)險。

（2）加快保障性住房建設(shè)進程

完善保障性住房，加大經(jīng)濟適用房和廉租住房建設(shè)。保障資金到位，從設(shè)計規(guī)劃到竣工驗收合理規(guī)范，質(zhì)量責(zé)任終身制落實到位。加快保障性住房建設(shè)進程，嚴格控制開竣工進度，同時加強配套設(shè)施建設(shè)。完善保障性住房分配機制，嚴格審核申請材料，將保障性住房發(fā)到切實需要者手中，形成合理的供求關(guān)系，分擔(dān)居民購房壓力。

（3）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度

提高開發(fā)企業(yè)準入門檻，加強對開發(fā)過程監(jiān)督力度，加大不合格企業(yè)的清出力度。執(zhí)法部門加強檢查、處罰和曝光力度，重點查處出借資質(zhì)、違規(guī)收取預(yù)售資金、手續(xù)不全違法開工建設(shè)、未經(jīng)批準改變土地用途、售后延期辦證、物業(yè)管理不到位、推卸質(zhì)量責(zé)任等行為。實行“有保有壓”的信貸政策，同時根據(jù)市場變化對房地產(chǎn)貸款和住房按揭貸款及時清理，防范風(fēng)險。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)換開發(fā)思維，提高開發(fā)能力

我市房地產(chǎn)企業(yè)以民營為主，企業(yè)主往往對企業(yè)發(fā)展方向起絕對的權(quán)威作用，這種獨攬大權(quán)的方式不能為企業(yè)注入新鮮活力，企業(yè)負責(zé)人要實現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)換，提高開發(fā)品牌項目的意識。政府組織宣傳提升開發(fā)理念升級換代，讓高潛力企業(yè)負責(zé)人樹立開發(fā)品牌項目的意識。

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