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黨的*****以來，廣西城鎮(zhèn)住房建設得到了很大發(fā)展，到**年止，全區(qū)城鎮(zhèn)實有住房八千多萬平方米，其中十二個城市已達四千萬平方米，**年到**年間，共新建住宅三千多萬平方米，相當于前三十年新建住宅總和（754萬平方米）的四倍。人均居住面積由解放初期的3.65平方米提高到7平方米，廣大群眾的居住條件得到了很大的改善。但是，由于城鎮(zhèn)人口增長較快，住房資金日益匱乏。現(xiàn)行的低租金、高補貼、近乎無償供給的住房制度既不能從經濟機制上制約不合理的住房需求，又缺乏一個有效的機制引導居民在購房建房上的資金投入，城鎮(zhèn)住房供求之間的矛盾仍很突出，僅12個城市缺房戶就有10多萬戶。因此，要加快解決我區(qū)的住房問題，必須進行住房制度改革，通過房改，逐步把住房的生產、交換、分配、消費納入有計劃的商品經濟軌道，將現(xiàn)在的住房實物福利制度逐步改變?yōu)樯唐坟泿胖贫龋勺敉ㄟ^商品交換（售房或租賃），取得住房的所有權和使用權，使住房這個大商品進入消費品市場，實現(xiàn)住房資金投入產出的良性循環(huán)，從而走出一條既有利于加快住房建設和解決城鎮(zhèn)居民住房問題，又能促進整個房地產業(yè)、建筑業(yè)和建材工業(yè)發(fā)展的新路子。

根據國務院國發(fā)11號文件和國發(fā)30號文件要求及有關規(guī)定，從我區(qū)實際出發(fā)，借鑒兄弟省市的經驗，對我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革提出如下意見：

一、住房制度改革的基本原則

1．堅持政府、單位、個人三者共同負擔的原則。通過發(fā)揮三個積極性，在保持現(xiàn)有建房資金渠道的前提下，逐步增加個人在住房建設投資的比重，更多地籌集建房資金，加快住宅建設步伐。

2．堅持租、售、建、管并舉的原則，逐步形成提高租金、促進賣房、回收資金、促進建房、管好住房的聯(lián)帶序列。

3．堅持在統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決策的原則。結合我區(qū)實際，分步實施房改方案。

4．堅持機制轉換的原則。住房制度改革就是要轉換傳統(tǒng)體制下的運行機制，形成一種體現(xiàn)社會主義有計劃商品經濟要求的新的住房制度和運行機制。要改變現(xiàn)行的住房資金分配體制和計劃管理體制，通過財政、稅收、工資、金融、物價和房地產管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消費基金納入正常渠道，把包括住房在內的房地產開發(fā)、建設、經營、服務納入社會主義有計劃的商品經濟大循環(huán)體系。

二、我區(qū)住房改革的分階段實施目標

1．“八五”目標：以改變低租金、無償分配為基本點，房屋租金標準力爭達到實現(xiàn)簡單再生產的三項因素（維修費、管理費、折舊費）計租水平，逐步增加家庭住房消費比重；重點解決危舊住房和人均居住面積3—4平方米以下的住房困難戶和無房戶的住房問題；全區(qū)人均居住面積達到7.5平方米，住房成套率達50％；各城鎮(zhèn)全部建立起三級住房基金，保證住房建設有穩(wěn)定的資金來源；發(fā)育房地產市場，通過改革初步奠定機制轉換的基礎。

2．十年目標：到20*年，公房租金努力達到五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息、房產稅）的成本租金水平；住房成套率達60－70％，城鎮(zhèn)人均居住面積達8平方米；發(fā)展房地產市場，建立健全住房資金的融資體系，實現(xiàn)住房投入產出的良性循環(huán)。

3．長期目標：住房租金要達到八項因素（前五項再加上土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完成住房商品機制轉換，實現(xiàn)住房商品化、管理社會化。

三、我區(qū)住房制度改革的具體辦法

我區(qū)住房制度改革采取分步提租發(fā)補貼、鼓勵職工買公房、新房實行新制度、多種方式建住宅、逐步推進公積金等多種辦法，以達到解決住房的目的。

（一）分步提租發(fā)補貼

1．分步提租辦法：

凡城鎮(zhèn)公有住房，在同一城市（縣鎮(zhèn)）實行統(tǒng)一租金標準。收取公有住戶租金一律按住房面積計算。

改革現(xiàn)行低租金制度，使公有住房租金有計劃有步驟地提高到包括折舊費、維修費、管理費、房產稅和投資利息五項因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金標準調整到包括維修費和管理費兩項因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金標準提高到包括維修費、管理費、折舊費三項因素的水平；第三步，20*年以前，達到五項因素的成本租金水平。

2．補貼辦法：

租金調整后，各地可根據提租幅度和當地的實際情況，本著多提少補的原則對租住公房的職工（包括離退休職工）給予適當補貼。以**年職工的標準工資為計算基數，第一步租金提到兩項因素水平時，補貼不超過標準工資（包括民族補貼）的5％；新增租金中，職工負擔部分不低于25％，以后隨著房租的提高，由各市縣相應調整補貼標準。

根據國務院國發(fā)11號文件的規(guī)定，居住集體宿舍和私房的職工，暫不發(fā)補貼。

3．補貼資金的來源

住房補貼資金，首先立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，經財政部門核定后，企業(yè)可進入成本；全額預算行政事業(yè)單位列入預算；差額預算的事業(yè)單位按差額比例分別比照全額預算單位和企業(yè)資金開支渠道列支；自收自支單位比照企業(yè)資金開支渠道列支。

4．有條件的城鎮(zhèn)和企事業(yè)單位要適當加大提租的幅度。

5．減免辦法

民政部門確認的社會貧困戶；享受離休等遇的干部職工和已故離休干部職工的配偶，按規(guī)定標準住房提租補貼后，凈增支過多生活有困難的，給予適當減免。

6．超標加租。超過住房面積標準的部分加收租金，具體辦法，由各市、縣按國務院國發(fā)和廣西桂發(fā)8號文的原則制定。

（二）鼓勵職工買公房

向職工個人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。職工按標準價購買公有住房后，仍可領取住房補貼。在試點過程中曾以優(yōu)惠折價購買公房的職工，則暫不發(fā)補貼。

1．公房出售的范圍

除國家有關部門和各級人民政府按規(guī)定確定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。

2．出售對象

具有常住城鎮(zhèn)戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工。一戶只能享受一次按標準價購買公有住房的待遇。

3．售房的價格

買賣房屋均以建筑面積計算。職工購買規(guī)定面積標準以內的住房，其售價按下列原則確定：新房按標準價（住房建筑造價和征拆遷補償費加地段、樓層、朝向等環(huán)境因素）；舊房按重置價成新折扣和地段、樓層朝向等環(huán)境因素按質計價。在房改起步階段，為鼓勵職工買房，可暫由職工所在單位適當承擔征地和拆遷補償費。出售舊房，只限原住戶購買。產權單位出售住房的價格，須經當地評估機構評估，國有資產、房地產和物價管理部門核定，各市、縣的售房價格須報自治區(qū)人民政府審批，嚴禁以過低價格出售公有住房。

4．公房出售后的產權處理

職工按標準價購買的住房，購房者擁有部分產權（即全部占有權、使用權和有限制的收益權、處分權），可以使用、繼承，五年后可以按規(guī)定出售出租，售房收入扣除有關稅費后按產權比例進行分配，原產權單位有優(yōu)先購買權和租用權。

5．稅費減免

職工購買自住住房，個人出資部分免交房產稅、土地使用稅和一次性的契稅。產權單位以標準價向職工個人出售住房，可免征營業(yè)稅，新建公有住房，計征固定資產投資方向調節(jié)稅，按零稅率。

按標準價售房和有關優(yōu)惠政策只適用于年人均收入五千元以下的職工家庭戶。

（三）新房實行新制度

為使新建住房不再進入舊的住房體制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和遷出騰空的舊公房（不含互換房）都要實行新制度：

1．先賣后租，出售給干部職工的新房按標準價。在起步階段征地拆遷費用較高的，可暫由職工所在單位適當負擔。

2．新房新租，租金原則上要按成本租金（即五項因素）計租，最少也不能低于三項因素計租。新房實轉的住房券資金來源，企業(yè)可進入成本，機關、事業(yè)單位可列入財政經費預算。

3．有償租房，為保證出租房屋的正常使用，租房收取保證金或認購住房債券，有償租房，收取標準或認購額由各地自定。

（四）多種方式建住宅

為了盡快解決廣大職工住房問題，住宅建設推行國家、集體、個人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，具體方法如下：

1．根據國家“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，認真貫徹自治區(qū)〕29號文、5號令，各級人民政府要在用地、規(guī)劃、計劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持，各有關方面應通力協(xié)作，加強規(guī)劃和用地管理。

2．集資建房。集資形式可以是全集資也可部分集資，全集資即建房資金全部由個人出，單位代建，房屋建成后產權歸個人所有；部分集資即單位出一部分，個人出一部分，所建住房實行先售后租。職工購房，其集資款可計抵購房款；職工租房，其集資款可計抵租賃保證金。

3．有組織地個人建房，如住房困難的中低收入家庭戶可參加住房合作社，個人入股投資建房。住房合作社可以從建設、分配到管理一起抓起來。國家對于合作建房，在稅費方面按國家規(guī)定給予適當減免。

（五）逐步推行公積金

公積金是一項義務性的長期儲金，按職工月工資的一定比例，由單位和職工個人逐月繳存。單位和職工繳存的公積金全部歸職工個人所有，享有低息，通過長期的積累，提高職工家庭解決住房的能力，擴大住房建設資金的融通。自治區(qū)轄五市和有條件的縣城經過自治區(qū)政府批準后可以先試行。

1．對象和范圍

凡具有城鎮(zhèn)常住戶口的黨政機關、群眾團體、事業(yè)單位和各種所有制企業(yè)的固定職工、合同制職工，計劃內臨時工，均實行公積金辦法。

離退休職工，計劃外臨時工以及三資企業(yè)中的外籍人員，不實行公積金辦法。

2．公積金繳存額與利率

公積金繳存額，等于職工月工資乘以公積金繳存率。職工個人和所在單位的公積金繳存率，在起步階段可分別定為5％，以后隨著經濟發(fā)展和職工收入的變化，分別進行調整，每一年公布一次。

存儲的公積金，比照銀行活期存款利率結算。

3．公積金的來源

在公積金中，個人承擔的部分由個人繳存；單位提供的部分原則上從單位原有住房資金和自有資金中解決，根據國家規(guī)定對于需在成本中列支和預算中安排的部分，由各級財政部門核定和安排。

4．公積金的使用和管理

職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金，定向用于購房、建房和住房的翻修等費用，不足部分，可向住房資金管理部門申請貸款，由職工個人定期償還。

公積金可以繼承，職工離退休或出國定居時，所結余的公積金連本息還給個人，職工調外單位或外地工作，應將結余的公積金轉至新工作單位該職工名下。

各單位可以有償使用本單位職工結余的公積金用于住房建設。

公積金由各市、縣房改部門的資金管理機構負責籌集、管理使用，并委托有關金融機構存貸業(yè)務。

四、建立和管好住房基金

要把圍繞住房生產、經營、消費中發(fā)生的資金集中起來，通過建立公積金，逐步提高公房租金，發(fā)行住房債券或收取租賃保證金等形式，增大個人籌資在住房資金中的比重。各級政府要切實做好住房資金的理順和轉化，在各級人民政府住房制度改革領導小組下，由財政部門會同有關部門核定和劃轉住房資金，變無序為有序，建立起城鎮(zhèn)、企事業(yè)單位、個人三級住房基金，用于住房建設、維修和發(fā)放住房補貼，不得挪作他用。

住房資金來源：

1．城市住房基金：從市財政原來用于住房建設、維修和房租補貼的資金，基本建設投資中用于住宅投資的部分，當地提取的固定資產投資方向調節(jié)稅、房產稅，出售直管公房回收的資金以及住宅資金的經營收益和利息收入等籌集。

2．單位住房基金：行政、事業(yè)單位原來用于住房建設、維修、房租補貼，預算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的資金，經財政核定列入經費預算的部分及其他可以用于房改的資金。企業(yè)按規(guī)定提取垢住房折舊費、大修理基金、后備基金、福利基金、結余的獎勵基金中分離出來的資金、企業(yè)稅后留利中10％的資金，以及按規(guī)定可進入成本的資金，作為單位的住房基金，單立帳戶，專戶存儲。

3．職工個人購建房基金，從公積金和其他消費支出節(jié)余部分中籌集。

建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的關鍵環(huán)節(jié)，各市、縣要建立住房改革資金管理中心，負責此項資金的籌集、調度、使用管理，中心由當地房改領導小組領導，與房改辦合署辦公。房改金融業(yè)務目前委托專業(yè)銀行。

五、加快解決特困戶和無房戶的住房問題

要解決好缺房戶，目前重點要解決好住房特困戶。到**年止，我區(qū)城市還有缺房戶11.9萬多戶，其中人均2平方米以下或無房戶1.08萬戶。要通過住房制度改革和多渠道建房，有計劃地逐步解決這些缺房戶，首先是要在近二年內解決人均2平方米以下人均收入又較低的（如當地貧困線以下具體標準由各地規(guī)定）特別困難戶和無房戶。各地應盡快制訂出解困分年度實施計劃。解決的辦法是：

1．多方籌集資金。一是各地財政每年出一點；二是各單位自籌；三是個人集資；四是由銀行發(fā)放專項解困低息貸款；五是房改中賣房回收的資金；六是私人積儲的資金。

2．解決好建設計劃。凡用于解困的住宅建設計劃，由當地建委（房產局）、計委和房改辦審查安排，報自治區(qū)計委、建委和房改辦備案。

3．凡屬解困住宅建設需用的土地，自治區(qū)土地局優(yōu)先安排審批。

4．解困住宅建設稅費優(yōu)惠。解困住宅免交市政建設配套費、建筑規(guī)劃費、招標費、占路費、土地管理費。

下列費用減少50％：

質檢費、電源建設費、供電貼費、用水保證金、水電增容費、菜地占用基金（土地開發(fā)費）。

5．解困住宅建設由各級建委、房地產局牽頭，要有專門機構和人員抓這項工作，各級政府應加強對解困工作的領導，嚴格核定解困范圍，接受群眾監(jiān)督。把解困作為為群眾辦好事實事列入重要日程。計劃、金融、財政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關部門都要積極配合、支持。

六、加強房地產市場管理

隨著房改的不斷深入，房地產市場將愈來愈活躍。各地政府要加強對房地暗市場的領導，房地產主管部門要設立房地產市場管理機構。各類房地產的交易活動，都要置于房地產市場管理和監(jiān)督之下。一切房地產的出租、轉讓、抵押，房屋的買賣、交換、典當、繼承等活動都要按規(guī)定辦理有關手續(xù)，并按規(guī)定交清有關稅費（房屋產權證頒發(fā)的收費，包括測繪、資料、手續(xù)費，房屋的買賣、交換、典當、繼承、估價、監(jiān)定費，房地產出讓、轉讓、出租、抵押時的手續(xù)費按有關規(guī)定執(zhí)行）。房屋出租實行租賃許可證和合同制。嚴禁乘房改之機，以房牟利，投機倒把或損公肥私，賤價賣房或其他非法活動。

七、今明年住房改革部署

住房改革貴在起步。根據全國住房改革的總體部署，我區(qū)要求**年南寧、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每個地區(qū)有1—2個縣（市）進行全面配套改革試點，其他有條件的縣城也可進行全面或單項改革試點；**年各縣城進行全面配套改革。*年五市和各縣的房改方案（包括配套方案）由自治區(qū)房改領導小組批準；全面鋪開后，各縣城全面配套改革方案分別由地、市房改領導小組批準，報區(qū)房改領導小組備案。所有單位，不論隸屬關系，都應服從各地人民政府的統(tǒng)一部署，執(zhí)行當地的房改方案。柳鐵房改工作按國務院住房制度改革領導小組房改字6號文執(zhí)行。

八、加強對房改工作的領導

住房制度改革涉及面廣，政策性強，是一項長期的艱苦細致的工作，各級人民政府要高度重視和加強對這項工作的領導，要有主要領導同志親自抓，精心組織，周密安排、做好宣傳。建立常設的辦事機構，按編制配備專職人員，房改業(yè)務經費分別在各級財政中統(tǒng)籌解決。自治區(qū)房改領導小組辦公室，要會同體改、建設、財政、計劃、金融、勞動、人事、工商、稅務、物價、土地和國有資產管理等部門，抓緊制定配套政策、措施和辦法。

各地可根據上述原則，結合當地的實際情況，盡快制訂出切實可行的住房制度改革方案，在群眾中廣泛征求意見，力求方案全面完善，并經過必要的立法手續(xù)貫徹實施。