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1養(yǎng)老住宅項目投資風(fēng)險影響因素分析

通過國內(nèi)學(xué)者對養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險研究、結(jié)合養(yǎng)老住宅特點、發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題，系統(tǒng)地的分析養(yǎng)老住宅所有風(fēng)險因素，從政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、運營風(fēng)險，建立了養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價指標體系[3-5]。1.1政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指養(yǎng)老住宅在投資、建設(shè)及運營等各個階段受到國家政策波動帶來的風(fēng)險。目前政府部門出臺了一系列政策鼓勵民間資本投資養(yǎng)老住宅，但很多政策難以落地、無實質(zhì)性優(yōu)惠，對養(yǎng)老住宅投資造成一定的風(fēng)險。1.2技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指養(yǎng)老住宅在實施過程中受到項目選址、適老化設(shè)計等不確定因素影響帶來的風(fēng)險。養(yǎng)老住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅是養(yǎng)老與住宅相結(jié)合，需要考慮更多的老年人的喜好來進行選址和施工。1.3經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險是指受經(jīng)濟有關(guān)的影響，造成經(jīng)濟風(fēng)險的原因有很多：項目所在地經(jīng)濟發(fā)展水平、通貨膨脹、融資及利率變化。1.4市場風(fēng)險養(yǎng)老住宅作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)品，老年人對養(yǎng)老住宅了解偏少，很難從思想上接受與認可，這將對養(yǎng)老住宅項目的銷售造成困難，造成投資商損失。因此養(yǎng)老住宅項目在投資前對開發(fā)區(qū)域市場風(fēng)險分析極其重要。1.5項目運營風(fēng)險養(yǎng)老住宅作為住宅與養(yǎng)老兩者相結(jié)合，項目在建成后的養(yǎng)老服務(wù)運營管理尤為重要，開發(fā)商重視項目的銷售與租賃，而忽視項目建成后養(yǎng)老服務(wù)運營。養(yǎng)老服務(wù)運營管理的風(fēng)險為投資商提供的配套服務(wù)設(shè)施、團隊的經(jīng)驗及服務(wù)水平。

2養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價模型構(gòu)建層次分析法

（AnalyticHierarchyProcess，AHP）是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進行定量與定性分析，美國運籌學(xué)家、匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀70年代初提出的一種層次權(quán)重決策分析方法，80年代初引進我國。應(yīng)用這種方法，決策者通過將復(fù)雜問題分解為若干層次和若干因素，在此基礎(chǔ)之上進行比較和運算，得出不同因素間的權(quán)重，從而為最佳決策提供依據(jù)。采用層次分析法確定指標權(quán)重，一般步驟如下[6-8]：2.1建立遞階層次結(jié)構(gòu)運用層次分析法解決問題，首先要將評價體系中的各項指標層次化處理，表明各層次之間的關(guān)系。本文將評價體系分為三層：第一層為目標層，即應(yīng)用AHP所要達到的評價標準自身有效性的目標；第二層為準則層，包括標準的編制水平、標準的先進性和標準的功能三個判斷層面；第三層為指標層，共包含21項指標，具體指標體系見表1。2.2構(gòu)造判斷矩陣判斷矩陣就是將各個因素之間進行相互比較，判斷哪個因素更重要，并對重要性程度進行賦值，本文按1-9進行專家打分，重要性標度含義如表2。對同一層次各因素重要程度的賦值就構(gòu)成了判斷矩陣。2.3計算權(quán)向量求解判斷矩陣的最大特征根λmax，將最大特征根對應(yīng)的特征向量W采用方根法進行歸一化處理，得到某一層次指標對于上一層次某相關(guān)指標的相對重要性權(quán)值。2.4對判斷矩陣進行一致性檢驗一致性檢驗的指標為C.I，C.I=λmax-nn-1，n表示判斷矩陣的階數(shù)；隨機一致性指標為R.I，不同階數(shù)的矩陣有不同的隨機一致性指標（如表3）。當(dāng)C.R=C.IR.I燮0時，認為判斷矩陣的一致性符合要求；否則，表示檢驗不能通過，需要對判斷矩陣進行調(diào)整，再按上述步驟進行計算。

3實證分析

3.1項目概況某養(yǎng)老住宅項目經(jīng)歷了八年的開發(fā)打造，其開發(fā)團隊曾到日本、臺灣等多個養(yǎng)老經(jīng)驗豐富的地區(qū)考察，吸收了各地的經(jīng)驗，是目前養(yǎng)老住宅市場上比較高端的產(chǎn)品，主要針對的是有一定經(jīng)濟能力同時希望能夠獲得較好生活品質(zhì)的老年人。該項目占地面積63853平米，食街、玉鳥流蘇、景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)、“隨園書院”等。3.2養(yǎng)老住宅項目投資風(fēng)險定量分析首先根據(jù)表1建立的養(yǎng)老住宅風(fēng)險指標體系，，邀請10名專家對該項目進行打分，按照相關(guān)計算方法與步驟，對相關(guān)矩陣進行計算得出相對權(quán)重Wi，判斷出項目各風(fēng)險因素的綜合重要程度見表4。從以上的指標體系的計算可以看出，對萬科良渚文化村隨園嘉樹項目投資風(fēng)險影響最大的是市場需求度C43、服務(wù)經(jīng)驗C52以及客群消費能力C44。

4結(jié)語

本文從開發(fā)商的角度構(gòu)建養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險評價體系。采用層次分析法以及專家打分計算投資風(fēng)險評價指標的權(quán)重，對養(yǎng)老住宅項目投資風(fēng)險評價進行分析，結(jié)果客觀，切實可行，能夠幫助開發(fā)商有效的規(guī)避風(fēng)險。通過上文研究，可以得出以下結(jié)論：①養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險的一級指標權(quán)重從大到小依次是市場風(fēng)險、運營管理風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、政策風(fēng)險及經(jīng)濟風(fēng)險。②開發(fā)商在投資養(yǎng)老住宅項目時，一定要充分考慮市場需求度，規(guī)避市場供求風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場調(diào)研，深度分析項目所在地的實際需求，同時也要考慮當(dāng)?shù)厝罕姷南M能力等因素，可以借鑒國外成功案例，探索適合我國的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，進而有效的規(guī)避市場供求風(fēng)險。投資商自身也需要具備豐富的服務(wù)經(jīng)驗，可以吸引更多的消費者，從而降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險，實現(xiàn)自身盈利。

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作者:盧日彬 郭宗逵 單位:1.南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 2.南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院