導(dǎo)語：物業(yè)開發(fā)論文：當(dāng)前地鐵物業(yè)開發(fā)透析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：俞楝工作單位：上海申通地鐵集團(tuán)有限公司

地鐵與物業(yè)開發(fā)相結(jié)合的意義

物業(yè)開發(fā)的收益可以彌補(bǔ)地鐵的投入費(fèi)用地鐵是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長、運(yùn)營成本高、系統(tǒng)維護(hù)復(fù)雜的項(xiàng)目，在全球擁有地鐵的眾多城市中，除香港等少數(shù)城市的地鐵盈利外，大部分城市的地鐵都虧損，它的價(jià)值更多的是提升社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益。香港地鐵盈利原因就在于充分發(fā)揮了地鐵車站及沿線物業(yè)開發(fā)的作用，地鐵的運(yùn)行大大改善了沿線的交通狀況，連接了城市的各個(gè)區(qū)域，加上地鐵站和地面公交站有很好的接駁換乘，形成高效率的交通網(wǎng)絡(luò)，給人們出行提供了安全、高效、便捷。這樣地鐵沿線開發(fā)的地產(chǎn)也隨之不斷增值，這些地產(chǎn)的增值給地鐵公司和開發(fā)商帶來了豐厚的收益，地鐵公司又將得到的收益投入到地鐵的建設(shè)、運(yùn)營中。這樣地鐵圖1第3層有連接香港最大的購物中心之一“ELEMENTS”出口沿線物業(yè)開發(fā)不僅引領(lǐng)城市發(fā)展空間布局、有效推進(jìn)土地的集約利用，還彌補(bǔ)了地鐵的建設(shè)運(yùn)營，保障地鐵的可持續(xù)發(fā)展。站點(diǎn)（地鐵停車場）上蓋及周邊的物業(yè)開發(fā)加快促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在地鐵沿線站點(diǎn)的集中物業(yè)開發(fā)是對(duì)沿線地塊的一次整合。由于地鐵具有安全、高效、便捷的抵達(dá)優(yōu)勢，車站的上蓋物業(yè)開發(fā)收益較高，因而各種物業(yè)開發(fā)活動(dòng)自然向車站集中。這種車站站點(diǎn)周邊的集中開發(fā)，對(duì)城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義，綜合開發(fā)的站點(diǎn)成為一個(gè)富有活力的城市生活節(jié)點(diǎn)；這些節(jié)點(diǎn)可以發(fā)展成為城市區(qū)域內(nèi)的功能中心，城市的功能結(jié)構(gòu)將得到新的整合。因此在站點(diǎn)（地鐵停車場）上蓋及周邊物業(yè)開發(fā)的功能配置中，往往將辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起，增加城市活動(dòng)的強(qiáng)度，很好地帶動(dòng)各地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市的活力。

地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)分析

地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)模式地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)模式主要是地鐵公司與地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。物業(yè)開發(fā)的前提是地鐵公司在全線物業(yè)開發(fā)總體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，在建設(shè)前期就獲取沿線有關(guān)車站、車場上蓋或周邊地區(qū)的土地開發(fā)權(quán)，然后邀請地產(chǎn)商簽訂協(xié)議合作開發(fā)沿線車站及車場上蓋的物業(yè)。這種模式一般由地鐵公司提供開發(fā)用地，地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并負(fù)責(zé)具體操作，雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。地鐵公司得到的開發(fā)利潤內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。這種模式較常用，香港地鐵就是采用這種方式進(jìn)行運(yùn)作的。如香港地鐵九龍站的物業(yè)開發(fā)就是由香港地鐵公司、新鴻基地產(chǎn)發(fā)展公司組成的聯(lián)合開發(fā)商承擔(dān)的，分7期進(jìn)行，合作協(xié)定是香港地鐵公司擁有圓方、幼稚園等物業(yè)81%的股份，其余的歸新鴻基地產(chǎn)發(fā)展公司擁有。要達(dá)到促進(jìn)城市發(fā)展兼顧城市公共交通，必須研究如何配置具有高度增值空間的土地，如何開發(fā)保證地鐵帶來的商業(yè)客流，什么時(shí)機(jī)出售物業(yè)能夠迅速獲得土地的增值。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)理論的特征價(jià)格法，分析地鐵發(fā)展對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響，借鑒香港等城市的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)踐中探索、研究符合地域?qū)嶋H情況的有效開發(fā)方案；要充分考慮土地綜合開發(fā)的可行性，結(jié)合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究業(yè)態(tài)開發(fā)的進(jìn)程，以及如何逐步與地鐵站銜接好等問題；地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)內(nèi)容靈活多樣，可以建住宅、寫字樓、酒店、停車場、商業(yè)中心和大型商業(yè)綜合體等。經(jīng)調(diào)查，通常人們可以接受的步行空間為800m范圍，同時(shí)通過離開地鐵不同距離與房價(jià)的散點(diǎn)分析，綜合判定地鐵車站的影響半徑為800m。因此，在地鐵市郊線物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)把握好以下原則。3.2.1地鐵市郊線開通時(shí)的開發(fā)目標(biāo)（1）站點(diǎn)300m的核心范圍優(yōu)先布置公共交通樞紐站、商業(yè)零售設(shè)施和停車場，站點(diǎn)上蓋綜合開發(fā)與地鐵設(shè)施同步規(guī)劃建設(shè)，盡量布置高密度的商住綜合樓；（2）站點(diǎn)500～800m范圍內(nèi)可適當(dāng)提高住宅用地的比重。3.2.2地鐵市郊線客流成長期（運(yùn)營1～3年）的開發(fā)目標(biāo)（1）站點(diǎn)300m的核心范圍適度開發(fā)寫字樓、酒店等配套服務(wù)設(shè)施；（2）站點(diǎn)300～500m范圍內(nèi)可提高住宅用地和辦公用地的比重；（3）站點(diǎn)周邊500～800m的用地范圍以住宅開發(fā)為主，并有良好的配套服務(wù)。地鐵市郊線中長期（運(yùn)營3～10年）的開發(fā)目標(biāo)（1）站點(diǎn)周邊300～500m的用地范圍內(nèi)，使站點(diǎn)周圍形成集住宅、大型綜合性商業(yè)體、寫字樓、酒店等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū)；（2）站點(diǎn)800m以外范圍以開發(fā)居住用地為主，并有基本的配套服務(wù)。

地鐵市郊線建設(shè)與物業(yè)開發(fā)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展是一個(gè)涉及多學(xué)科知識(shí)的綜合性課題，許多問題還需要深入研究。本文根據(jù)分析已有的地鐵物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)與不足，定性定量地對(duì)市郊線物業(yè)開發(fā)進(jìn)行了初步的研究。作為從事地鐵行業(yè)的研究人員，要通過實(shí)地調(diào)查及對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，從有利于城市可持續(xù)發(fā)展的角度去研究地鐵市郊線的物業(yè)開發(fā)。