本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學(xué)院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導(dǎo)致集體行動(dòng)困境社區(qū)物業(yè)管理的強(qiáng)勢行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢地位相對而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對等性，與組織化的物業(yè)管理方的強(qiáng)勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區(qū)居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區(qū)物業(yè)的行政化行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產(chǎn)生搭便車的問題導(dǎo)致集體行動(dòng)的困境。正如美國學(xué)者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個(gè)集團(tuán)中所有個(gè)人在實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能夠獲利，由此也不能推出他們會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)那一目標(biāo)，……有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”[4](P2)。對于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護(hù)其利益。因?yàn)樵诙嘣a(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車的傾向就越嚴(yán)重，一旦出現(xiàn)搭便車的個(gè)體行為，就會(huì)帶來群體共同意志的瓦解和集體行動(dòng)邏輯的混亂。除非一個(gè)群體中人數(shù)相當(dāng)少，或者除非存在著強(qiáng)制或其他某種特別手段以促使個(gè)人為他們的共同利益行動(dòng)，否則理性的、尋求自身利益的個(gè)人將不會(huì)為實(shí)現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動(dòng)。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導(dǎo)致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進(jìn)，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會(huì)地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會(huì)成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對社區(qū)共同利益的認(rèn)知和保護(hù)能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)行為時(shí)的反應(yīng)也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購房住房的動(dòng)機(jī)是多元的。社區(qū)業(yè)主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購房的動(dòng)機(jī)不同導(dǎo)致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區(qū)里暫時(shí)租客與長期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來說對社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會(huì)關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導(dǎo)致對于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔(dān)較高的收費(fèi)；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費(fèi)較低的服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個(gè)不容忽視的事實(shí)，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運(yùn)行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開發(fā)商購房后成為業(yè)主，通過召開業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為自己的自治機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費(fèi)來購買物業(yè)管理服務(wù)。也即說社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是社區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定聘用，而實(shí)際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)很難對其施加任何的影響。[6]因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下物業(yè)管理方作為一個(gè)既定的事實(shí)而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購房者決定購買開發(fā)商的房屋,他個(gè)人就已經(jīng)同意接受了開發(fā)商主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)。[8]因?yàn)楦鶕?jù)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，其實(shí)也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自主權(quán)，只能被動(dòng)接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實(shí)。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個(gè)既定事實(shí)對社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而在心理上強(qiáng)化了其處于強(qiáng)勢地位的事實(shí)。4.政府及相關(guān)部門監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個(gè)重要的誘因在于政府及相關(guān)部門職能的缺位，政府及相關(guān)部門并沒有對社區(qū)物業(yè)管理中的不當(dāng)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中國家、市場、社會(huì)三者之間權(quán)力再分配的不對稱性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門的監(jiān)督管理對社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)是對房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動(dòng)力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場化運(yùn)作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團(tuán)的利益，導(dǎo)致相關(guān)政府主管部門并沒有能夠及時(shí)糾正問題，相反由于其縱容行為進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會(huì)效果。如果政府部門能夠及時(shí)糾正社區(qū)管理中存在的不當(dāng)行為以及對于社區(qū)居民反應(yīng)的問題能夠及時(shí)回應(yīng)，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，對于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會(huì)治安、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會(huì)管理機(jī)制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績效，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主無法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿意度，甚至導(dǎo)致各種群體性事件的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護(hù)社區(qū)業(yè)主利益，促進(jìn)基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對稱性，對于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)面臨著一系列的困境導(dǎo)致其并沒有能夠發(fā)揮其應(yīng)該具有的功能。對于業(yè)主委員會(huì)來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門的支持，社區(qū)業(yè)委會(huì)的成立將是一個(gè)漫長的過程。其次，業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主們的自治組織，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)來源于全體業(yè)主的繳費(fèi)，這無疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費(fèi)用，業(yè)委會(huì)則根本無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)內(nèi)部利益的分化可能導(dǎo)致其根本不能維護(hù)業(yè)主的共同利益。因?yàn)闃I(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進(jìn)行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個(gè)人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。而且，在一個(gè)社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)的過程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)存在五大難題：業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對業(yè)主委員會(huì)及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，可以通過不斷完善社區(qū)居民委員會(huì)的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動(dòng)。因?yàn)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)作為一個(gè)既定的維護(hù)社區(qū)居民利益的組織具有較強(qiáng)的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)各方的利益。當(dāng)然社區(qū)自治組織的存在并不是一個(gè)與社區(qū)物業(yè)管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護(hù)社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護(hù)社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強(qiáng)城市物業(yè)社區(qū)共同體意識建設(shè)社區(qū)本應(yīng)是居民的生活共同體，本應(yīng)是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會(huì)地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)居民的認(rèn)同感是促進(jìn)社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的主體性意識。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動(dòng)和參與，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的認(rèn)同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強(qiáng)政府及相關(guān)部門在社區(qū)物業(yè)治理中的責(zé)任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準(zhǔn)入資格和退出機(jī)制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對于沒有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門應(yīng)該采取嚴(yán)查的方式禁止其進(jìn)入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機(jī)制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時(shí)更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強(qiáng)烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動(dòng)力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴(yán)格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達(dá)渠道，充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門對于社區(qū)業(yè)主提出的問題應(yīng)該給予及時(shí)回應(yīng)，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導(dǎo)致突破業(yè)主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財(cái)政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場化運(yùn)作方式，其在運(yùn)作過程中有著強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動(dòng)。不過由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個(gè)有著明顯正外部性特征和社會(huì)效益的管理行為，正如有學(xué)者指出：實(shí)施物業(yè)管理對物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱業(yè)主)和房屋使用者有價(jià)值，對其他相關(guān)者也有價(jià)值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔(dān)，其他相關(guān)者所獲得的價(jià)值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進(jìn)而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)循環(huán)。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經(jīng)濟(jì)利益屬性與社會(huì)利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應(yīng)該對其給予一定的財(cái)政稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)支持其向良性方向發(fā)展。

[摘要］本文結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀、趨勢對重慶物業(yè)管理十年發(fā)展歷程作了簡要的回顧和總結(jié)，并對物業(yè)管理行業(yè)在價(jià)值、地位、作用等方面的發(fā)展趨勢，進(jìn)行了分析和預(yù)測。認(rèn)為物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和認(rèn)同，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序，成為發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)。

[關(guān)鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢展望

重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，重慶物業(yè)管理運(yùn)作正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀(jì)是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長的世紀(jì)，也是中國物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國物業(yè)管理先進(jìn)行列和“五個(gè)突破”的目標(biāo)，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡要的回顧和總結(jié)。

一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段

（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段

內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對石化行業(yè)的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。

關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識規(guī)模效益

中國石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數(shù)超過66萬套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂活動(dòng)設(shè)施等超過4萬個(gè)，資產(chǎn)原值超過20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬人。

1998年經(jīng)國務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營。為了適應(yīng)國際化競爭需要，尋求更大發(fā)展，1999年開始，石化集團(tuán)對內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營和社會(huì)服務(wù)四部分。在過渡期，對存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐

伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來的主營生產(chǎn)單位分離出來，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對石化行業(yè)的物業(yè)管理來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場。

摘要：物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展不僅有利于提高企業(yè)各部門之間的工作效率，而且可以提升企業(yè)的業(yè)務(wù)水平，基于此，本文首先說明了物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的總體思路，然后重點(diǎn)分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的具體策略，以便可以進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)；標(biāo)準(zhǔn)化；發(fā)展策略

改革開放后我國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了顯著改善。在這樣的大背景下，不同類型的物業(yè)項(xiàng)目也紛紛走入了人們的生活當(dāng)中。人們在對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)的同時(shí)，也對于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量提出了很高的要求。這就對物業(yè)管理人員提出了不小的挑戰(zhàn)，為應(yīng)對外部環(huán)境的需求，他們需要加強(qiáng)并不斷改善對于企業(yè)的宏觀與微觀管理。其中對物業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理無疑是一道良方。通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理理念與手段，不僅可以促進(jìn)企業(yè)效益的提高，也為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。所以，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)通過多種手段，來促進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化水平的提升，提供更加優(yōu)質(zhì)與專業(yè)的服務(wù)。

1標(biāo)準(zhǔn)化在物業(yè)服務(wù)中的重要性

1.1有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門的工作效率。物業(yè)管理部門，在日常的工作中，需要經(jīng)常與其它部門進(jìn)行分工與協(xié)作。如何進(jìn)行有條不紊的合作，保證整個(gè)管理過程的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，就成為了管理人員的工作重點(diǎn)。通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，無疑可以很好地應(yīng)對這樣的難題，通過明確的規(guī)章制度與標(biāo)準(zhǔn)化操作，可以有效地避免互相推諉、效率低下的情況出現(xiàn)。1.2有利于提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理的質(zhì)量需要通過一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束。所以，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過多種手段，來降低出現(xiàn)質(zhì)量問題的因素，達(dá)到提升管理質(zhì)量的目的。

2物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的總體思路

本文作者：湯鴻黃安永朱新貴工作單位：三江學(xué)院土木工程學(xué)院

中國物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨主要問題

經(jīng)過近30年的努力,物業(yè)管理取得了巨大的發(fā)展,逐漸得到了廣大人民的認(rèn)可和支持。然而在其發(fā)展過程中也出現(xiàn)了諸多問題,通過綜合,我們不難發(fā)現(xiàn)我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展所面臨的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化程度不高目前,我國物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè),隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大,服務(wù)人員也越來越多,但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工,高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏,高學(xué)歷人員占據(jù)行業(yè)人數(shù)比例太小,造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。2、“質(zhì)價(jià)不符”導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)滿意度較低圍繞著物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符的矛盾迅速上升,業(yè)主對物業(yè)管理越來越不滿意。隨著業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益及參與意識的覺醒,要求物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符、物有所值。但是,廣大業(yè)主對物業(yè)管理不了解,不清楚物業(yè)管理應(yīng)該做什么事情,做到什么程度達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn),許多物業(yè)管理企業(yè)也不清楚自己該承擔(dān)什么責(zé)任,服務(wù)到什么程度的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不清楚。3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難且不規(guī)范從物業(yè)管理產(chǎn)生的那天起,“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難”就一直困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè),造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因是多方面的,如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位；規(guī)劃建設(shè)環(huán)節(jié)遺留問題,業(yè)主存在僥幸心理；國家法律不完善、政策落實(shí)不到位等等。另外,物業(yè)管理收費(fèi)還存在不規(guī)范行為。盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,但是各地物價(jià)主管部門沒有嚴(yán)格實(shí)施,當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺,服務(wù)收費(fèi)沒有做到有章可循,由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。4、業(yè)主委員會(huì)作用未完全發(fā)揮作用由于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織建立難度大、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏經(jīng)費(fèi)保障、業(yè)主委員會(huì)的人員素質(zhì)得不到保障、對業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督等原因,導(dǎo)致多數(shù)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作效率比較低,有效作用發(fā)揮不夠,少數(shù)業(yè)主委員會(huì)行為尚不規(guī)范,有亂作為情況。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織,形式松散、責(zé)任重大,未能與物業(yè)管理的發(fā)展同步成長起來,業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制尚未形成。5、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場運(yùn)行機(jī)制不完善當(dāng)前全國各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場,開展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映,并未達(dá)到國家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高,行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管理投標(biāo)市場化程度不足,暗箱操作,壓價(jià)不正當(dāng)競爭時(shí)有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人力、物力、財(cái)力太多、成本太高,對微利服務(wù)企業(yè)壓力過大,企業(yè)缺乏積極性；物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏,一些單位不規(guī)范定位,使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

中國物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展的趨勢

1、本行業(yè)發(fā)展的必然趨勢,但許多地方的物業(yè)服務(wù)普遍存在監(jiān)督缺失、質(zhì)量無法保證,出了問題物業(yè)服務(wù)公司與外包單位互相推諉,逃避責(zé)任；專業(yè)化市場的培育、專業(yè)機(jī)構(gòu)的成長也需要很長一段時(shí)間。綜上所述,未來一段時(shí)間內(nèi),將是一體化與專業(yè)化并存的局面。2、服務(wù)由粗放式向菜單服務(wù)轉(zhuǎn)變、由單一服務(wù)進(jìn)入到設(shè)施管理隨著人們生活水平的提高和物業(yè)管理意識的增強(qiáng),人們對物業(yè)管理提出了更高的要求,菜單式服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生,這種方式擴(kuò)大了業(yè)主的自主選擇權(quán),業(yè)主可以按照個(gè)人的需要和承受能力選擇服務(wù)項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)也將更為人性化、個(gè)性化,并且隨著設(shè)施管理傳到中國,未來中國的物業(yè)管理也將步入設(shè)施管理時(shí)代。3、物業(yè)管理師開考,準(zhǔn)入制度實(shí)施對我國物業(yè)管理的影響物業(yè)管理師制度對我國未來物業(yè)管理模式影響：品牌企業(yè)將高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量；物業(yè)管理師可以注冊物業(yè)管理公司,擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人,接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭,從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)；物業(yè)管理師可以以自由人的身份,合伙注冊“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份,受雇于業(yè)主委員會(huì)。4、《物權(quán)法》實(shí)施將會(huì)出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)資質(zhì)管理,并從社會(huì)上聘請專業(yè)化公司實(shí)行管理從2007年3月通過的《物權(quán)法》第八十一條第一款“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理“的規(guī)定可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理,這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象業(yè)。主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理,也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然,還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。5、政府將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)管理規(guī)范和引導(dǎo),品牌化、專業(yè)化特色服務(wù)凸顯物業(yè)管理是城市管理中的重要組成部分,它關(guān)系千家萬戶的切身利益,關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定、公共物業(yè)安全、秩序以及城市的發(fā)展。而物業(yè)服務(wù)公司又是一個(gè)的特殊的民事主體,它一方面根據(jù)服務(wù)合同對業(yè)主提供相應(yīng)的公共服務(wù),另一方面還擔(dān)負(fù)著對公共物業(yè)安全及秩序進(jìn)行監(jiān)管的職能,而且是全體業(yè)主所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任在法律意義上的一種轉(zhuǎn)換。業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)公司也不可能獨(dú)立處置或面對因這種公共管理而產(chǎn)生的關(guān)系或后果,政府不可能也不應(yīng)該置身干事外。政府應(yīng)利用法律規(guī)范與行政監(jiān)督等方式推動(dòng)物業(yè)管理沿正確方向發(fā)展。通過立法明確雙方的權(quán)利與義務(wù),加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及物業(yè)使用與維護(hù)的監(jiān)督和管理。這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展中將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變,這就驅(qū)使一些物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展,品牌就變成了企業(yè)爭奪市場的重要手段。以品牌爭客戶的時(shí)代到來,將使物業(yè)服務(wù)企業(yè)合小為大,合弱為強(qiáng),做響品牌,形成一批骨干企業(yè),引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。綜上所述,我國物業(yè)管理行業(yè)自1981年誕生以來,取得了有目共睹的成績,對社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境作出了突出的貢獻(xiàn),在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。但不可否認(rèn),物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著方方面面的問題,制約著行業(yè)獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題,是前進(jìn)中產(chǎn)生的,隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)的進(jìn)步,人們思想道德與法治水平的提高,這些問題必將會(huì)得以解決,中國物業(yè)管理行業(yè)將不斷發(fā)展壯大,進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài),成為國民經(jīng)濟(jì)中的“朝陽行業(yè)”。

一、物業(yè)管理概述

(一)物業(yè)管理的含義

從廣義上講，物業(yè)管理包含物業(yè)管理法律、法規(guī)，物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)以及房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后服務(wù)等內(nèi)容。從狹義上講，是指專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(即業(yè)主)或其承租人的委托，以商業(yè)經(jīng)營形式，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對房屋及其相關(guān)設(shè)施、居住環(huán)境、安全保衛(wèi)等進(jìn)行專業(yè)化維護(hù)和管理，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)包含樓宇的維修及相關(guān)機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)、安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。我們通常所說的物業(yè)管理，指的是狹義上的物業(yè)管理，即物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。它具有以下特點(diǎn)：

1.物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指己建成、驗(yàn)收合格、己投入或即將投入使用的物業(yè)。其管理規(guī)模和類型，可以是一個(gè)單元或套房，也可以是有幾千個(gè)單位的大型物業(yè)。

2.物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)使用人，包括業(yè)主、同住人、承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

3.物業(yè)公司與業(yè)主是雇用關(guān)系。業(yè)主是雇主，物業(yè)公司是被雇用者。

從1981年3月深圳成立全國第一家物業(yè)管理公司開始，20多年來，物業(yè)管理在我國已取得了很大的發(fā)展。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)已初露端倪，其行業(yè)地位正在逐步上升。目前在物業(yè)管理市場化成熟度最高的深圳，物業(yè)管理的品牌已初步形成，物業(yè)管理的品牌時(shí)代已基本到來。就全國而言，全國性的物業(yè)管理品牌雖然尚未完全形成，物業(yè)管理的品牌時(shí)代尚未到來，但它卻以加速度方式進(jìn)行快速演進(jìn)。預(yù)計(jì)再過10年，全國性的物業(yè)管理品牌格局就會(huì)形成，全國性的物業(yè)管理品牌時(shí)代就會(huì)到來。

項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

一、中國物業(yè)管理走品牌化發(fā)展之路是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢項(xiàng)目經(jīng)理博客

1．物業(yè)管理市場化將促使物業(yè)管理走向品牌化發(fā)展的道路項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章

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物業(yè)管理從原來的住房福利化管理轉(zhuǎn)向社會(huì)化、專業(yè)化和市場化管理，其最終本質(zhì)和結(jié)果就是進(jìn)行市場化管理，也就是要利用市場經(jīng)濟(jì)要素對物業(yè)管理資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而形成最佳的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)行物業(yè)管理市場化，必定要引入市場競爭機(jī)制，通過激烈的市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌化企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走向品牌化發(fā)展的道路。一般情況下，市場經(jīng)濟(jì)的最終結(jié)果就是企業(yè)發(fā)展的品牌化，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然也不例外。

——在美佳物業(yè)偉柏花園管理處的實(shí)習(xí)報(bào)告

今年一月十八日下午開始，我在美佳物業(yè)偉柏花園進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實(shí)際工作，用理論知識加深對實(shí)際工作的認(rèn)識，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實(shí)習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識。

我所實(shí)習(xí)的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團(tuán)。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項(xiàng)目。管理面積約300萬平方米，管理項(xiàng)目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項(xiàng)目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。

回顧實(shí)習(xí)生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實(shí)習(xí)中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進(jìn)一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律。同時(shí)，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。

1我國物業(yè)管理面臨的主要問題

就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來，物業(yè)管理在實(shí)際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，存在的問題主要表現(xiàn)為：

（1）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

由于對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前我國的物業(yè)管理，覆蓋仍然偏小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2000年底，全國實(shí)有房屋建筑面積836465萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的102035.68萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為12.2%。由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。

（2）專業(yè)人才的匱乏影響著物業(yè)管理行業(yè)向高水平、深層次發(fā)展。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，他們?nèi)狈ｉT的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)，勝任單一普遍崗位工作的人才多，勝任多個(gè)崗位工作的復(fù)合型人才少；初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔(dān)任部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。大家漸漸認(rèn)識到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)法律、經(jīng)營、心理學(xué)等多門學(xué)科，為了行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)勢在必行。

編者按：本文主要從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀；物業(yè)管理的發(fā)展對策進(jìn)行論述。其中，主要包括：業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的矛盾、業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標(biāo)不一致、物業(yè)公司雖然到處說自己虧損嚴(yán)重、開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無時(shí)無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展、物業(yè)管理市場化程度低、物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)、貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺配套法規(guī)、加強(qiáng)員工培訓(xùn),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)、逐步提高物業(yè)管理的科技含量,促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展、我國入世為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇等，具體請?jiān)斠姟?/p>

內(nèi)容摘要:目前,物業(yè)管理在我國取得了一定的成績,但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業(yè)管理的方方面面,物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真分析這些困難產(chǎn)生的深層原因,努力找出適合我國物業(yè)管理發(fā)展的新路子,擺脫困境。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理困難發(fā)展對策

多年來,我國的物業(yè)管理從無到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊(duì)伍覆蓋面逐步擴(kuò)大,管理的水平不斷提高。但在深入發(fā)展的過程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。

一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀

業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的矛盾。業(yè)主管理委員會(huì)在物業(yè)管理中占重要地位,然而由于我國目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)對業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)運(yùn)行未做明確規(guī)定,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的運(yùn)作困難和操作的不規(guī)范。而且業(yè)委會(huì)的成員又有各自的利益,他們可能因?yàn)樗嚼?在物業(yè)管理中發(fā)揮的效用難以定奪。原因在于,業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標(biāo)不一致。因此,在爭論物業(yè)管理諸多問題時(shí),更應(yīng)該重視在源頭上重視業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。否則,它根本代表不了業(yè)主的利益,不可能對物業(yè)公司實(shí)施有效監(jiān)督。當(dāng)物業(yè)管理公司和業(yè)主有矛盾時(shí),難以力求公正,混亂局面很難避免。