導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)發(fā)展論文：城市物業(yè)監(jiān)管的途徑透析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

本文作者：黃闖工作單位：南陽(yáng)師范學(xué)院

城市社區(qū)物業(yè)管理行政化的主要原因

1.社區(qū)業(yè)主缺乏合作能力導(dǎo)致集體行動(dòng)困境社區(qū)物業(yè)管理的強(qiáng)勢(shì)行政化行為是與社區(qū)業(yè)主的弱勢(shì)地位相對(duì)而言的。社區(qū)業(yè)主之所以處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位，則是由于社區(qū)物業(yè)管理方與社區(qū)業(yè)主之間地位的非對(duì)等性，與組織化的物業(yè)管理方的強(qiáng)勢(shì)行為相比，缺乏共同體意識(shí)的原子化社區(qū)居民則處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位。一方面由于社區(qū)居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無(wú)法對(duì)社區(qū)物業(yè)的行政化行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面社區(qū)居民即使能夠合作，但在合作的過(guò)程中也容易產(chǎn)生搭便車(chē)的問(wèn)題導(dǎo)致集體行動(dòng)的困境。正如美國(guó)學(xué)者曼瑟爾•奧爾森所說(shuō)，“如果一個(gè)集團(tuán)中所有個(gè)人在實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)目標(biāo)后都能夠獲利，由此也不能推出他們會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)那一目標(biāo)，……有理性的、尋求自我利益的個(gè)人不會(huì)采取行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”[4](P2)。對(duì)于社區(qū)物業(yè)管理方的行為直接損害了社區(qū)業(yè)主利益，社區(qū)居民很難形成合力共同維護(hù)其利益。因?yàn)樵诙嘣a(chǎn)權(quán)構(gòu)成的利益共同體中，成員越多、規(guī)模越大，每個(gè)委托人分享的份額就越小，多元產(chǎn)權(quán)主體搭便車(chē)的傾向就越嚴(yán)重，一旦出現(xiàn)搭便車(chē)的個(gè)體行為，就會(huì)帶來(lái)群體共同意志的瓦解和集體行動(dòng)邏輯的混亂。除非一個(gè)群體中人數(shù)相當(dāng)少，或者除非存在著強(qiáng)制或其他某種特別手段以促使個(gè)人為他們的共同利益行動(dòng)，否則理性的、尋求自身利益的個(gè)人將不會(huì)為實(shí)現(xiàn)他們共同的或群體的利益而采取行動(dòng)。[5](P106)如果社區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了物業(yè)管理方的行政化行為。2.社區(qū)居民需求多元化導(dǎo)致社區(qū)利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進(jìn)，現(xiàn)在城市的物業(yè)小區(qū)都是由不同社會(huì)地位、不同工作單位、不同工作性質(zhì)的異質(zhì)性社會(huì)成員構(gòu)成，社區(qū)居民的需求更加多元化，他們對(duì)社區(qū)共同利益的認(rèn)知和保護(hù)能力也是不同的，因此在面臨著社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)行為時(shí)的反應(yīng)也有所不同的。一方面，社區(qū)業(yè)主購(gòu)房住房的動(dòng)機(jī)是多元的。社區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)住房可能是投資升值，也可能是自住，社區(qū)居民購(gòu)房的動(dòng)機(jī)不同導(dǎo)致社區(qū)居民很難建立起相似的共同利益。對(duì)于居住在社區(qū)里暫時(shí)租客與長(zhǎng)期使用者，以及自住業(yè)主與投資業(yè)主來(lái)說(shuō)對(duì)社區(qū)利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區(qū)內(nèi)的真正業(yè)主才會(huì)關(guān)心社區(qū)的公共利益。另一方面，社區(qū)居民收入水平不同。收入水平的分化導(dǎo)致對(duì)于社區(qū)提供服務(wù)的需求也是多元的，對(duì)于收入水平較高的群體由于喜歡高品質(zhì)的生活，能夠承擔(dān)較高的收費(fèi)；而對(duì)于收入較低的群體來(lái)說(shuō)則喜歡收費(fèi)較低的服務(wù)項(xiàng)目。社區(qū)內(nèi)不同群體利益的分化已經(jīng)是一個(gè)不容忽視的事實(shí)，社區(qū)內(nèi)居民行為取向的多元化無(wú)助于遏制物業(yè)的行政化。3.社區(qū)物業(yè)產(chǎn)生過(guò)程異化社區(qū)物業(yè)關(guān)系的運(yùn)行邏輯是，城市居民向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房后成為業(yè)主，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為自己的自治機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理業(yè)務(wù)委托給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司向業(yè)主提供各種物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需要付費(fèi)來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)。也即說(shuō)社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該是社區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定聘用，而實(shí)際上社區(qū)業(yè)主以及業(yè)主委員會(huì)很難對(duì)其施加任何的影響。[6]因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下物業(yè)管理方作為一個(gè)既定的事實(shí)而存在被社區(qū)業(yè)主所接受，從一開(kāi)始就確定了業(yè)主和服務(wù)方之間的不平等關(guān)系。[7]在現(xiàn)行制度安排下,一旦購(gòu)房者決定購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房屋,他個(gè)人就已經(jīng)同意接受了開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)。[8]因?yàn)楦鶕?jù)2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這里看似在保護(hù)業(yè)主的權(quán)利，其實(shí)也在一定程度上限制了業(yè)主選擇物業(yè)的自主權(quán)，只能被動(dòng)接受社區(qū)物業(yè)管理提前存在和介入社區(qū)管理的既定事實(shí)。這也使得部分根本就不具有任何資質(zhì)的物業(yè)管理公司堂而皇之的作為一個(gè)既定事實(shí)對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，進(jìn)而在心理上強(qiáng)化了其處于強(qiáng)勢(shì)地位的事實(shí)。4.政府及相關(guān)部門(mén)監(jiān)督管理職能缺失社區(qū)物業(yè)管理行政化的一個(gè)重要的誘因在于政府及相關(guān)部門(mén)職能的缺位，政府及相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有對(duì)社區(qū)物業(yè)管理中的不當(dāng)行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。在社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中國(guó)家、市場(chǎng)、社會(huì)三者之間權(quán)力再分配的不對(duì)稱(chēng)性決定了社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)力博弈是力量對(duì)比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關(guān)職能部門(mén)的監(jiān)督管理對(duì)社區(qū)的和諧發(fā)展顯得異常重要。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的職責(zé)是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理和監(jiān)督。而在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出沒(méi)有能夠有效治理的情況下，政府并沒(méi)有動(dòng)力去監(jiān)管基層社區(qū)的物業(yè)管理的一系列不規(guī)范行為。[9]由于物業(yè)管理公司并非純粹的市場(chǎng)化運(yùn)作，而是摻雜著一些行政部門(mén)和利益集團(tuán)的利益，導(dǎo)致相關(guān)政府主管部門(mén)并沒(méi)有能夠及時(shí)糾正問(wèn)題，相反由于其縱容行為進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)管理方的行政化行為。雖然小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)在不斷高漲，維權(quán)行為不斷出現(xiàn)，但是如果每一次正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為得不到政府的積極參與支持，維權(quán)行為就很難得到好的社會(huì)效果。如果政府部門(mén)能夠及時(shí)糾正社區(qū)管理中存在的不當(dāng)行為以及對(duì)于社區(qū)居民反應(yīng)的問(wèn)題能夠及時(shí)回應(yīng)，就能弱化物業(yè)管理方的權(quán)力過(guò)大等行政化行為，減少社區(qū)范圍內(nèi)的各種糾紛，構(gòu)建良好的社區(qū)公共秩序。

促進(jìn)城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的對(duì)策

社區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)化、市場(chǎng)化的管理行為，對(duì)于城市住宅小區(qū)的日常管理和維護(hù)，對(duì)于改善人居環(huán)境、穩(wěn)定社會(huì)治安、促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)方面發(fā)揮了重要作用。但在管理過(guò)程中存在的行政化管理行為，不但與我國(guó)基層社會(huì)管理機(jī)制創(chuàng)新背道而馳，而且還影響了社區(qū)物業(yè)治理的績(jī)效，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主無(wú)法享受基本公共服務(wù)，降低了社區(qū)居民的滿(mǎn)意度，甚至導(dǎo)致各種群體性事件的發(fā)生。因此必須采取有效的措施化解社區(qū)物業(yè)管理中的行政化傾向，維護(hù)社區(qū)業(yè)主利益，促進(jìn)基層社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。1.建立和完善城市基層社區(qū)自治組織在城市基層社區(qū)管理范圍內(nèi)主要存在兩大社區(qū)自治組織，社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)，它們作為基層社區(qū)自我管理自我教育自我服務(wù)的自治組織，可以部分消減物業(yè)公司與社區(qū)業(yè)主之間權(quán)力的非對(duì)稱(chēng)性，對(duì)于基層社區(qū)物業(yè)管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)面臨著一系列的困境導(dǎo)致其并沒(méi)有能夠發(fā)揮其應(yīng)該具有的功能。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)來(lái)說(shuō)，它們面臨的問(wèn)題有：首先，在部分的物業(yè)小區(qū)內(nèi)，根本就不存在業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區(qū)物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的支持，社區(qū)業(yè)委會(huì)的成立將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。其次，業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)增加了社區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主們的自治組織，其日常運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)來(lái)源于全體業(yè)主的繳費(fèi)，這無(wú)疑增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。如果業(yè)主不愿意繳納費(fèi)用，業(yè)委會(huì)則根本無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。再者，即使存在業(yè)委會(huì)，但業(yè)委會(huì)內(nèi)部利益的分化可能導(dǎo)致其根本不能維護(hù)業(yè)主的共同利益。因?yàn)闃I(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是一種委托關(guān)系，在這種關(guān)系模式下，由于信息不對(duì)稱(chēng)，委托人難以對(duì)人的行為決策進(jìn)行全面的、徹底的監(jiān)督和約束，于是就存在一個(gè)人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。而且，在一個(gè)社區(qū)內(nèi)有諸多的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)在履行職責(zé)的過(guò)程中，其所有權(quán)的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務(wù)處理過(guò)程中，就很容易出現(xiàn)利益上的紛爭(zhēng)。[10]正如有關(guān)的研究顯示，當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)存在五大難題：業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì)籌建難、正常運(yùn)作難、司法維權(quán)難以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員監(jiān)督難。[11](P295-300)所以在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)困境下，為了減少社區(qū)物業(yè)管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，可以通過(guò)不斷完善社區(qū)居民委員會(huì)的功能消解社區(qū)物業(yè)管理方的利益沖動(dòng)。因?yàn)樯鐓^(qū)居民委員會(huì)作為一個(gè)既定的維護(hù)社區(qū)居民利益的組織具有較強(qiáng)的合法性和權(quán)威性，其具有足夠的權(quán)威能夠協(xié)調(diào)社區(qū)居民與社區(qū)物業(yè)管理方之間的糾紛，維護(hù)社區(qū)各方的利益。當(dāng)然社區(qū)自治組織的存在并不是一個(gè)與社區(qū)物業(yè)管理公司的對(duì)立性存在，而是通過(guò)多元合作式的治理共同維護(hù)社區(qū)相關(guān)利益方的利益，維護(hù)社區(qū)物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。2.加強(qiáng)城市物業(yè)社區(qū)共同體意識(shí)建設(shè)社區(qū)本應(yīng)是居民的生活共同體，本應(yīng)是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會(huì)地位、教育和職業(yè)經(jīng)歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識(shí)。[12]因此加強(qiáng)物業(yè)社區(qū)共同體精神建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)居民的認(rèn)同感是促進(jìn)社區(qū)物業(yè)良性發(fā)展的重要措施。一方面需要增強(qiáng)社區(qū)業(yè)主的主體性意識(shí)。物業(yè)小區(qū)是業(yè)主的小區(qū)而不是物業(yè)公司的小區(qū)，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理的權(quán)利。[13]另一方面需要加強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動(dòng)和參與，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的了解和信任，構(gòu)建具有社區(qū)特色的社區(qū)文化，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的認(rèn)同感和歸屬感，最終使得居民小區(qū)真正成為親密無(wú)間、守望相助、出入相友的和諧物業(yè)小區(qū)。3.加強(qiáng)政府及相關(guān)部門(mén)在社區(qū)物業(yè)治理中的責(zé)任首先，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的準(zhǔn)入資格和退出機(jī)制。一方面要完善社區(qū)物業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)，提升社區(qū)物業(yè)管理人員素質(zhì)。對(duì)于沒(méi)有物質(zhì)管理資質(zhì)的企業(yè)在社區(qū)中的存在，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該采取嚴(yán)查的方式禁止其進(jìn)入。另一方面要完善社區(qū)物業(yè)退出機(jī)制。如果社區(qū)物業(yè)管理中存在一系列不規(guī)范的行為而且不能及時(shí)更改就要取消其相關(guān)的資質(zhì)。其次，規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管。雖然社區(qū)居民有著強(qiáng)烈的社區(qū)物業(yè)管理需求，但由于社區(qū)物業(yè)管理方不當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)行為弱化了社區(qū)居民的物業(yè)需求，而且導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主在許多情況下成了勢(shì)不兩立的對(duì)立面。因此為了社區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，政府及其相關(guān)部門(mén)要規(guī)范社區(qū)物業(yè)管理者的權(quán)力，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為。而且由于社區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)含量的低端行業(yè)，其所需的勞動(dòng)力并非高端人才，這就決定了物業(yè)管理的人工成本是低廉的，物業(yè)管理不能是也不能被允許是暴利的行業(yè)，[14]因此，政府要嚴(yán)格禁止社區(qū)物業(yè)管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區(qū)物業(yè)居民的利益訴求表達(dá)渠道，充分發(fā)揮居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。政府及相關(guān)部門(mén)對(duì)于社區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題應(yīng)該給予及時(shí)回應(yīng)，做好社區(qū)業(yè)主和社區(qū)物業(yè)管理方之間的溝通，防止問(wèn)題的不斷累積導(dǎo)致突破業(yè)主的心理防線(xiàn)，增加問(wèn)題解決的難度。最后，完善社區(qū)物業(yè)管理的財(cái)政稅收支持。雖然社區(qū)物業(yè)管理采取的是市場(chǎng)化運(yùn)作方式，其在運(yùn)作過(guò)程中有著強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動(dòng)。不過(guò)由于社區(qū)物業(yè)的管理行為是一個(gè)有著明顯正外部性特征和社會(huì)效益的管理行為，正如有學(xué)者指出：實(shí)施物業(yè)管理對(duì)物業(yè)直接相關(guān)者———物業(yè)所有者(或稱(chēng)業(yè)主)和房屋使用者有價(jià)值，對(duì)其他相關(guān)者也有價(jià)值。如果物業(yè)管理的投入完全由物業(yè)直接相關(guān)者承擔(dān)，其他相關(guān)者所獲得的價(jià)值便構(gòu)成了物業(yè)管理的外部性。外部性的存在，影響了物業(yè)管理投入者的積極性，進(jìn)而影響物業(yè)管理的生產(chǎn)和消費(fèi)循環(huán)。[15]因此，在管理的過(guò)程中為了減少其經(jīng)濟(jì)利益屬性與社會(huì)利益屬性之間的沖突，社區(qū)物業(yè)的管理行為不能等同于單純市場(chǎng)化行為，政府應(yīng)該對(duì)其給予一定的財(cái)政稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)支持其向良性方向發(fā)展。