導(dǎo)語：房產(chǎn)監(jiān)管論文：小議成品房監(jiān)管體制的缺陷一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：白冬梅工作單位：三江學(xué)院

我國成品住房的發(fā)展沿革

在我國商品房交付存在毛坯房與成品房兩種類型并存的狀態(tài)。過去之所以會出現(xiàn)毛坯房，主要是福利分房時代的產(chǎn)物。當(dāng)時，房屋的建造成本均由國家承擔(dān)，限于財力，國家不可能給所有房屋都裝修。當(dāng)時，一級、二級房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)都是水泥地面、水泥墻裙。隨著人民生活水平的提高，人們對居住質(zhì)量的要求也逐漸提高。雖然當(dāng)時分到手的房子產(chǎn)權(quán)并不屬于自己，但人們通常會在拿到房子之后，打掉原先的水泥墻裙、水泥地面等，重新裝修。后來，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪費(fèi)。在福利分房的制度取消之后，這種以“毛坯房”交易的習(xí)慣卻沿襲下來，這造就了今天毛坯房占領(lǐng)大部分商品房市場的現(xiàn)狀。上世紀(jì)九十年代，伴隨著我國住房制度的逐漸改革，市場逐漸認(rèn)識到了發(fā)展“成品房”的重要性。1994年，原建設(shè)部印發(fā)了《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》，其目的是“為了滿足住戶對住房再裝飾的要求，克服由于家庭裝飾管理薄弱造成的房屋結(jié)構(gòu)破壞、影響使用功能、妨礙鄰近居民生活，以及大量浪費(fèi)等”；1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》中提出“加強(qiáng)對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象”；2002年，為了貫徹《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，建設(shè)部又編制了《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》，其根本目的在于“逐步取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。堅持技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的原則，貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，鼓勵開發(fā)住宅裝修新材料新部品，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高效率，縮短工期，保證質(zhì)量，降低造價”；2008年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，提出“制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實際，科學(xué)規(guī)劃，分步實施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)”。目前，北京成品住房占新建總量的30％、上海約占50％、廣州占70％多，深圳力爭在2010年底前，實現(xiàn)成品住房銷售率100%。成品住房在新建住宅總量中的比例逐漸加大，市場份額正在以每年5%～10%的速度快速增長。成品房主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市，尤其集中在北京、上海、廣州等大城市，在一些普通的市、縣、鄉(xiāng)級等中小城鎮(zhèn)里所占比重很小，甚至處于市場空白狀態(tài)。以上現(xiàn)狀這是多方面的原因共同決定的：其一，住宅市場上毛坯房已經(jīng)成為交易主體，由于“路徑依賴”的存在，取消原來的毛坯房以成品住房取代需要一段時間；其二，推廣成品住宅需要相應(yīng)的政策激勵以及稅收優(yōu)惠，在目前形勢下，如果沒有優(yōu)惠政策，消費(fèi)者購買成品房的成本會大于購買毛坯房；其三，由于缺乏成品住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的監(jiān)督保障措施，住房的質(zhì)量尤其是裝修質(zhì)量難以保證，消費(fèi)者投訴的情況較多。從市場監(jiān)督的角度來看，雖然成品住房的發(fā)起者是政府部門，但是政府部門在住宅的監(jiān)督管理上并沒有能走在市場的前列甚至缺位，這也是目前市場上成品住房的投訴尤其是關(guān)于裝修的投訴特別多的原因。

成品住房裝修的監(jiān)管管理體系的缺陷

成品住房雖然提出的已經(jīng)較長一段時間，但是由于激勵機(jī)制以及監(jiān)督機(jī)制等市場監(jiān)督管理機(jī)制缺失，形成了成品住房“裹足不前”的狀況，要形成良好的市場監(jiān)督管理機(jī)制必須建立完整的市場監(jiān)管體系。在我國，完善的市場監(jiān)管體系應(yīng)該是：以政府宏觀調(diào)控為基礎(chǔ)，行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合，實施政府主導(dǎo)、多主體分層監(jiān)管、社會廣泛參與的市場監(jiān)管模式。其中，政府在市場監(jiān)管中起主導(dǎo)的作用。良好的監(jiān)督管理體系需要建立完整的監(jiān)督管理體制以及配套完善的監(jiān)督管理制度。前面的內(nèi)容正是在這樣理念的基礎(chǔ)上，分析了成品住房及其裝飾裝修監(jiān)督管理的組織機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)管理制度，綜合前文的內(nèi)容，可以分析得出目前成品住房的監(jiān)督管理體系存在以下的問題：（1）在組織結(jié)構(gòu)方面。從宏觀角度來看，成品住房及其裝飾裝修的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其在各地的組織機(jī)構(gòu)管理，其內(nèi)部不同的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理成品住房及其裝修不同環(huán)節(jié)的內(nèi)容。例如，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、市場監(jiān)督、交易合同等，建筑市場監(jiān)管負(fù)責(zé)建筑企業(yè)的資質(zhì)、市場監(jiān)督、安全質(zhì)量管理等等。但是對于裝飾裝修環(huán)節(jié)而言，有的地方存在多頭管理的現(xiàn)象。以江蘇省的組織結(jié)構(gòu)為例，裝飾裝修市場的質(zhì)量監(jiān)督由江蘇省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督總站負(fù)責(zé)管理，但是同時又存在江蘇省裝飾中心負(fù)責(zé)裝飾裝修企業(yè)資質(zhì)、質(zhì)量安全的管理。這樣的情況同樣也存在于其他地方。（2）在制度建設(shè)方面。從前文的內(nèi)容可以得知，現(xiàn)有的法律法規(guī)等雖然沒有明確界定是針對半成品住房或者成品住房，但是無論從住房交易、招標(biāo)投標(biāo)、質(zhì)量管理等方面而言，都是以毛坯房為基礎(chǔ)的?，F(xiàn)有關(guān)于成品住房的交易、招標(biāo)投標(biāo)、質(zhì)量管理的法律法規(guī)并不健全。截止到目前為止，只有政府部門的相關(guān)的指導(dǎo)性文件和地方出臺的一些關(guān)于裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并沒有專門針對成品住房交易、質(zhì)量管理等方面的制度規(guī)定。目前，除重慶市于2008年出臺了《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》、2010年江蘇省頒布了《成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》外，還沒有針對成品住房的一整套監(jiān)督管理體系。