房產評估申請書范文
時間：2023-04-07 18:40:44
導語：如何才能寫好一篇房產評估申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
申請人：于**，曾用名，毛帥，女，漢族，20xx年10月02日出生，戶籍地，天津市南***
法定人：于**，系原告之母，女，20xx年11月17日出生，漢族，戶籍地，天津市南開區(qū)**
被申請人：牛*，女，漢族，20xx年5月4日生，住南開區(qū)**
被申請人：毛**，女，漢族，20xx年10月6日生，住址同上
被申請人：毛*，女，20xx年10月21日生，住址同上
申請事項：
申請人民法院委托評估機構對本案訴爭遺產南開區(qū)萬德莊大街**房產的市場價格依法評估。
事實與理由:
申請人訴被申請人遺產繼承一案訴于貴院，業(yè)經受理，現因本案訴爭遺產屬被申請人毛**(本案第三人)、毛*(本案第三人)與被繼承人共有，庭審中各方同意對遺產依法分割，但對該遺產的市場價值不能達成一致意見，因此，申請人向貴院提出申請，請求法院委托評估機構對本案訴爭的位于南開區(qū)萬德莊**的市場價格依法評估。
此致
天津市南開區(qū)人民法院
申請人：
人：
20xx年9月29日
價格評估申請書二：房產價格評估申請書
申請人：朱xx，女，19xx年x月x日出生，漢族，住xx市xx區(qū)xx北路xx號，聯系電話：xxxxxx
被申請人：朱xx，男，19xx年x月x日出生，漢族，住xx區(qū)xx路xxxxx號 ，聯系電話：xxxxxx
申請事項：
申請人民法院委托評估機構對本案訴爭遺產xx區(qū)xx路xxxxx號房產的市場價格依法評估。
事實與理由:
申請人訴被申請人遺產繼承一案已訴于貴院，因被申請人對申請人所持公證遺囑不予認可，不能對該遺產的處理達成一致意見，因此，申請人向貴院提出申請，請求法院委托評估機構對本案訴爭的位于xx區(qū)xx路xxxxx房產的市場價格依法評估。
此致
xx區(qū)人民法院
申請人：
年 月 日
價格評估申請書三：車輛價格評定申請書
申請人：xxx，男，19x1年x月xx日生，住址濟南市歷下區(qū)xxx街x7號。
被申請人：xx，女，198x年8月xx日生，住址濟南市市中區(qū)舜耕路xx號x號樓x單元xxx號。
申請事項：
請求法院依法對號牌魯axxxxx寶馬牌轎車進行價格評定。 事實及理由：
申請人與被申請人因返還財產糾紛訴至法院,已經貴院審理。申請人現依法申請法院委托有關部門對爭議車輛魯axxxxx寶馬牌轎車進行價格評定。
此致
濟南市市中區(qū)人民法院
篇2
房屋過戶委托書范本
委托人：性別：出生日期：
身份證編號：
住址：
被委托人：性別：出生日期：
身份證編號：
住址：
委托原因及事項：
本人需將位于____________________房屋(購房合同號：房產證號為：_____________)過戶至名下，現因本人工作繁忙，不能親自辦理相關手續(xù)，特委托____________作為我的合法人全權代表我辦理如下事項：
1：代為辦理該房產立契過戶，稅務登記及與之相關的一切手續(xù)
2：代為領取房產證
3：代為簽署與交易有關的合同文件等
對委托人在辦理上述事項過程中所簽署的有關文件，我均予以認可，承擔相應的法律責任。
委托期限：自簽字之日起至上述事項辦完為止
委托人有轉委托權
委托人：
年月日
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【房產過戶流程】
1、簽訂合同交付定金;
2、去銀行申請購房貸款;
3、銀行指定律師與申請人談話，審核貸款申請人的相關資料(包括身份證件、收入證明等等);
4、銀行指定阿評估師對出售房產進行評估，確定評估價值;
5、律師出具《法律意見書》、評估師出具《評估報告》，連同申請人提交的相關資料一起送交銀行進行審核;
6、銀行確定申請人具備貸款條件之后，發(fā)放貸款承諾書(銀行按照評估價格確定貸款金額，所發(fā)放的貸款額度一般是評估價格的70%);
7、銀行發(fā)放貸款承諾書之后通知買賣雙方辦理過戶手續(xù);
8、買賣雙方同時到房地局辦理過戶，遞交相關資料，大多數情況下最遲應該在辦理產權過戶當日由買方向產權人支付首付款，也可以按照約定在簽訂合同之日支付首付款，部分銀行要求貸款申請?zhí)峤缓髱讉€工作日內將首付款交給銀行由銀行暫時凍結;
9、過戶后銀行會在幾個工作日之內將貸款部分的錢款轉交原業(yè)主;
10、新產權人(貸款申請人)房產證下發(fā)后將產權證留存于銀行或者是銀行辦理抵押登記之后將蓋有抵押登記章的產權證書原件交給新產權人。
由于各個地區(qū)以及各個銀行的規(guī)定會有所差異，所以建議還是詳細咨詢貸款銀行。
【房產過戶提交的資料】
一、送件評估(12個工作日)
到房管機關辦理房屋產權過戶送件，需提供以下材料;
1、房產證原件及復印件一份;
2、房地產買賣契約一份及復印件一份;
3、房地產買賣申請審批表一份;
4、房屋產權登記申請書一份;
5、賣方身份證原件核對及復印件一份;
6、買方身份證原件核對及復印件二份。
如委托他人代辦、需提供委托公證書及被委托人身份證。
二、申請減免稅(21個工作日)
經房管機關評定房屋價格后，到地稅局申請減免稅，需提供以下材料：
1、填寫減免稅申請審批表(一式三份);
2、房產證復印件二份;
3、房地產買賣契約復印件二份;
4、評估表復印件二份;
5、原買賣發(fā)票(或合同)復印件二份;
6、買賣雙方身份證復印件各二份。
篇3
培訓是給有經驗或無經驗的受訓者傳授其完成某種行為必需的思維認知、基本知識和技能的過程?；谡J知心理學理論可知，職場正確認知(內部心理過程的輸出)的傳遞效果才是決定培訓效果好壞的根本。瀏覽更多報銷培訓費用申請書格式請點擊“申請書格式”查看。
報銷培訓費用申請書公司領導：
_4人已于完成編錄員、記錄員培訓課程，并通過考試成績及格。本次培訓及食宿交通費用共計人民幣陸仟零陸拾陸元整(￥：_)，特申請公司予以報銷此費用，請領導審批為荷。
特此申請!
此致
敬禮!
申請人：申請書模板
__年__月__日
公司報銷要提供什么發(fā)票一般公司報銷都會要求員工提供增值稅發(fā)票，這樣公司可以憑增值稅發(fā)票抵扣進項稅。
增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的區(qū)別在于：發(fā)票的印制要求不同，發(fā)票的使用的主體不同，發(fā)票的內容不同，發(fā)票的聯次不同，發(fā)票的作用不同。
納稅人有下列行為的不得開具增值稅專用發(fā)票：向消費的個人銷售貨物或者應稅勞務的;銷售貨物或者應稅勞務適用免稅規(guī)定的;小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務的。
費用報銷的一般規(guī)定遵循“實事求是，準確無誤”的原則，有明確的發(fā)生原因、費用項目、發(fā)生時間、地點、金額及報銷人、審批人;
報銷的費用項目、報銷標準和報銷審批程序符合企業(yè)制度的規(guī)定;
報銷人取得相應的報銷單據，且報銷單據上面經辦人、驗收證明(復核)人、審批人簽名齊全，報銷單據所附原始憑證應是稅務機關認可的合法、完整、有效憑證;
報銷單據一律用黑色鋼筆或簽字筆填寫;
報銷單各項目應填寫完整，大小寫金額一致，并經部門領導有效批準;
有實物的報銷單據需列出實物明細表并由驗收人驗收后在發(fā)票背面簽名確認，低值易耗品等需入庫的實物單據還應附入庫單;
出租車票據需注明業(yè)務發(fā)生時間、起至地點、人物事件等資料，每張出租車票背面需有主管領導簽字確認;
招待費的報銷單據需注明其招待人員及人數并附用餐費用水票作為餐費發(fā)票的附件。
公司報銷費用有哪些一、不管什么行業(yè)，費用都包括生產費用和期間費用。只要發(fā)生的費用真實、合法都可報銷。
二、一般生產費用的內容好分清，期間費用內容多不好分清。給你提供一下期間費用核算的內容：
(一)營業(yè)費用的核算內容
營業(yè)費用是指企業(yè)在銷售商品過程中發(fā)生的各項費用以及為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(含銷售網點、售后服務網點等)的經營費用。商品流通企業(yè)在購買商品過程中發(fā)生的進貨費用也包括在營業(yè)費用之中。
營業(yè)費用一般包括以下5個方面的內容：
1.產品自銷費用：包括應由本企業(yè)負擔的包裝費、運輸費、裝卸費、保險費。
2.產品促銷費用：為了擴大本企業(yè)商品的銷售而發(fā)生的促銷費用：展覽費、廣告費、經營租賃費(為擴大銷售而租用的柜臺、設備等的費用，不包括融資租賃費)、銷售服務費用(提供售后服務等的費用)。
3.銷售部門的費用：一般指為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(含銷售網點、售后服務網點等)的職工工資及福利費、類似工資性質的費用、業(yè)務費等經營費用。
但企業(yè)內部銷售部門屬于行政管理部門，所發(fā)生的經費開支，不包括在營業(yè)費用中，而是列入管理費用。
4.委托代銷費用：主要指企業(yè)委托其他單位代銷按代銷合同規(guī)定支付的委托代銷手續(xù)費。
5.商品流通企業(yè)的進貨費用：指商品流通企業(yè)在進貨過程中發(fā)生的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、運輸途中的合理損耗和入庫前的挑選整理費等。
(二)管理費用的核算內容
管理費用是指企業(yè)為組織和管理生產經營活動所發(fā)生的各種費用。包括企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經營管理中發(fā)生的，或者應當由企業(yè)統一負擔的負項費用，個體包括以下幾項：
1.企業(yè)管理部門及職工方面的費用
(1)公司經費：指直接在企業(yè)行政管理部門發(fā)生的行政管理部門職工工資、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等。
(2)工會經費：指按職工工資總額(扣除按規(guī)定標準發(fā)放的住房補貼，下同)的2%計提并撥交給工會使用的經費。
(3)職工教育經費：指按職工工資總額的1.5%計提，用于職工培訓、學習的費用。
(4)勞動保險費：指企業(yè)支付離退休職工的退休金(包括按規(guī)定交納地方統籌退休金)、價格補貼、醫(yī)藥費(包括支付離退休人員參加醫(yī)療保險的費用)、異地安家費、職工退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離休人員的其他費用。
(5)待業(yè)保險費：指企業(yè)按規(guī)定交納的行業(yè)保險基金。)
2.用于企業(yè)直接管理之外的費用
(1)董事會費：指企業(yè)董事會或最高權力機構及其成員為執(zhí)行職權而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。
(2)咨詢費：指企業(yè)向有關咨詢機構進行生產技術經營管理咨詢所支付的費用或支付企業(yè)經濟顧問、法律顧問、技術顧問的費用。
(3)聘請中介機構費：指企業(yè)聘請會計師事務所進行查賬、驗資、資產評估、清賬等發(fā)生的費用。
(4)訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應訴而支付的費用。
(5)稅金：指企業(yè)按規(guī)定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。(6)礦產資源補償費：指企業(yè)在中華人民共和國領域和其他管轄海域開采礦產資源，按照主營業(yè)務收入的一定比例繳納的礦產資源補償費。
3.提供生產技術條件的費用
(1)排污費：指企業(yè)根據環(huán)保部門的規(guī)定交納的排污費用。
(2)綠化費：指企業(yè)區(qū)域內零星綠化費用。
(3)技術轉讓費：指企業(yè)使用非專利技術而支付的費用。
(4)研究與開發(fā)費：指企業(yè)開發(fā)新產品、新技術所發(fā)生的新產品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調試費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設備的折舊、與新產品、新技術研究有關的其他經費、委托其他單位進行的科研試制的費用以及試制失敗損失等。
(5)無形資產攤銷：指企業(yè)分期攤銷的無形資產價值。包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等的攤銷。
(6)長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內分期平均攤銷，包括按大修理間隔期平均攤銷的固定資產大修理支出、在租賃期限與租賃資產尚可使用年限兩者孰短的期限內平均攤銷的租入固定資產改良支出以及在受益期內平均攤銷的其他長期待攤費用的攤銷。
篇4
第一條為貫徹落實國務院《住房公積金管理條例》、《**省住房公積金條例》，根據《**市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關規(guī)定，結合個人住房貸款管理的有關規(guī)定和我市住房公積金管理工作的實際，制訂本實施辦法。
第二條本實施辦法適用于本市市區(qū)和各縣（市）的個人住房公積金貸款的管理。
第三條**市住房公積金管理中心負責全市個人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設的各管理部和分中心（以下統稱管理機構）負責各自行政區(qū)域內的個人住房公積金貸款的管理和具體業(yè)務的辦理。
第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關商業(yè)銀行分支機構（以下稱受托銀行）受管理機構的委托具體承辦我市個人住房公積金貸款的發(fā)放、回收等金融業(yè)務。
第二章貸款對象和條件
第五條申請個人住房公積金貸款的對象，必須是已按規(guī)定繳存住房公積金的職工并且是購買、建造、翻建、大修自住普通住房的產權人或共有人。
第六條職工（以下稱借款人）申請個人住房公積金貸款還必須同時具備下列條件：
（一）、貸款時正常連續(xù)繳存住房公積金12個月以上（以貸款時向前推移計算）；
（二）、在本市范圍內購買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關手續(xù)合法、有效，且申請時購買、建造、翻建、大修的時間在3個月以內；
（三）、有購買、建造、翻建、大修自住普通住房總價款30%以上（含30%）的自有資金且已落實并投入使用；
（四）、具有完全民事行為能力，有穩(wěn)定的經濟收入，良好的信用和按規(guī)定償還貸款本息的能力；
（五）、同意以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；
（六）、在購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機構和受托銀行認可的其他階段性擔保；
（七）、管理機構和受托銀行及上級有關部門規(guī)定的其他條件。
第三章貸款額度和期限
第七條貸款額度為以下三項計算結果的最低值：
（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計算出的貸款額度。
（二）、購買、建造、翻建、大修自住普通住房的房價款或修、建費用總額及評估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計算的貸款限額。
（三）、**市住房公積金管理委員會確定的各行政區(qū)域的住房公積金貸款最高額度。
第八條貸款期限根據借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關條件確定，最長不得超過30年（360個月），同時借款人最后一期還款時的年齡不得超過65周歲。
第四章貸款的擔保
第九條借款人申請個人住房公積金貸款時，須以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔保。如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證的，直接以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的，還應提供貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房或者由管理機構和受托銀行認可的房屋建設（開發(fā)）單位、房屋交易中介機構進行階段性擔保。
在貸款期內，經管理機構和受托銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款階段性擔保方式及抵押物，并按規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)。
第十條借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預購商品房貸款抵押登記手續(xù)。
第十一條以貸款申請地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房作為階段性抵押擔保的，其價值需進行評估確認，抵押率最高不得超過評估現值的70%，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續(xù)。
第十二條由房屋建設（開發(fā)）單位和房屋交易中介機構提供階段性保證擔保的，房屋建設（開發(fā)）單位、房屋交易中介機構必須與管理機構簽訂合作協議并就每一借款人簽訂書面保證合同。
第五章貸款的償還方式和方法
第十三條貸款期限在一年以內（含一年）的，實行到期一次性還本付息。
貸款期限在一年以上的，實行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：
（一）等額本息還款方式，即貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本息。計算公式為：
每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數÷[（1+月利率）期數－1]
其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
每月還本金額=每月還款額－每月還利息額
（二）等額本金還款方式，即貸款期內每月確定相等的還本金額并支付利息。計算公式為：
每月還款額=每月還本金額+每月還利息額
其中：每月還本金額=貸款金額÷期數
每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時確定的每月還本付息額最高不得超過計算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計算住房公積金的月工資收入的30%。
第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經確定，不得更改。
第十六條貸款統一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進行償還。
第六章申請貸款需提供的資料
第十七條借款人的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或對賬單；
（三）婚姻情況證明（結婚證、夫妻關系證明書等）。
第十八條借款人配偶的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或對賬單。
第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個人資料：
（一）婚姻情況證明；
（二）本人及配偶的身份證。
第二十條借款人除按上述規(guī)定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個人資料外，還需根據購買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機構提供以下購買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：
（一）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的：
1、購買預購商品房的：
（1）商品房預售（買賣、銷售）合同（已實行備案登記制度的縣（市、區(qū)）需先經備案登記）；
（2）首付款或自付款的收款收據。
2、購買經濟適用房的：
（1）經濟適用房銷售（買賣）合同；
（2）首付款或自付款的收款收據；
（3）經濟適用房的審批證明。
3、購買“二手房”的：
（1）房產買賣合同；
（2）交易價格的評估報告；
（3）出賣人的房屋所有權證復印件；
（4）首付款或自付款的收款收據。
4、購買“房開”已取得房屋所有權證的存量房（現房）的：
（1）房產買賣合同；
（2）首付款或自付款收款收據；
（3）“房開”的房屋所有權證復印件。
5、購買拆遷安置房的：
（1）拆遷協議書；
（2）定位證明單及房款結算表；
（3）首付款或自付款收款收據。
6、建造、翻建住房的：
（1）土地使用證；
（2）建設工程規(guī)劃許可證；
（3）建筑工程施工許可證；
（4）建造工程費用的預算或決算報告。
7、大修住房的：
（1）大修鑒定報告書；
（2）大修工程費用的預算或決算報告。
（二）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證書的：
1、購買商品房、經濟適用房、拆遷安置房的：
（1）銷售不動產（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯）復印件；
（2）房屋所有權證。
2、購買“二手房”的：
（1）銷售不動產（房屋）專用發(fā)票（發(fā)票聯）或契稅證；
（2）房屋所有權證。
3、建造、翻建住房的：
（1）房屋所有權證；
（2）建設工程規(guī)劃許可證復印件；
（3）建筑工程施工許可證復印件；
（4）建造工程費用的預算或決算報告。
4、大修住房的：
（1）房屋所有權證；
（2）大修鑒定報告書；
（3）大修工程費用的預算報告。
第七章貸款的辦理程序
第二十一條要求申請個人住房公積金貸款的職工攜帶上述個人資料和購買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機構填寫《**市個人住房公積金貸款申請書》向管理機構提出貸款申請。
第二十二條管理機構受理借款申請人的貸款申請時，對借款申請人的有關情況進行貸前審查，符合要求的，予以受理。對借款申請人未能提供符合要求的資料或有關情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。
第二十三條管理機構受理借款申請人的貸款申請后，應在10個工作日內予以審核，并作出是否準予貸款的決定。
第二十四條管理機構對經審核準予貸款的，通知借款申請人辦理貸款手續(xù)。對經審核不準予貸款的，須告知借款申請人不準予貸款的原因。
第二十五條準予貸款的，管理機構和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔保方式、償還方式及月還款額進行協商和確定。
第二十六條貸款額度等經協商一致后，管理機構與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時借款人、管理機構、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項委托合同。以貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房進行階段性擔保的，擔保人（抵押人）還需與管理機構另行簽訂住房抵押合同。
第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經登記生效后，管理機構通知受托銀行向借款人發(fā)放貸款。
第八章貸款的提前還款
第二十八條借款人辦理個人住房公積金貸款后，可提前部分或全部償還貸款，借款人提前償還貸款的，應持本人身份證，填寫《**市個人住房公積金貸款提前償還申請書》向管理機構提出申請。
貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來源的可以由管理機構內部劃轉以外，其他的均采用銀聯POS系統，由借款人直接持卡向管理機構刷卡還款。
第九章貸款抵押物的變更
第二十九條貸款期內，借款人要求變更貸款階段性擔保方式及抵押物的，應事先填寫《**市個人住房公積金貸款擔保方式及抵押物變更申請書》向管理機構申請，經管理機構同意后，有關各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
合同經登記生效后，管理機構才能向原擔保人或抵押人出具擔保（抵押）注銷證明。
第十章附則
第三十條本實施辦法實施前有關規(guī)定與本實施辦法不符的，以本實施辦法為準。遇國家及我市個人住房公積金貸款管理有關政策調整時，本實施辦法亦作相應調整。
篇5
第一章 總則
第二章 地籍調查
第三章 土地登記
第四章 土地分等定級
第五章 土地統計
第六章 地籍檔案
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為加強城鎮(zhèn)國有土地地籍管理工作，維護社會主義土地公有制，保障土地使用者和他項權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城鎮(zhèn)國有土地地籍管理，是指市、自治縣人民政府對城鎮(zhèn)國有土地的調查、登記、分等、定級、統計及檔案等實施管理和依法查處、糾正行政執(zhí)法中的違法行為。
本辦法所稱他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他土地權利。
第三條 凡在我市行政區(qū)域內使用城鎮(zhèn)國有土地的單位、個人及他項權利人必須遵守本辦法。
第四條 本溪市土地規(guī)劃管理局是全市國有土地地籍管理工作的行政主管部門。
本溪市市區(qū)內的國有土地地籍管理工作由市土地規(guī)劃管理局負責。
自治縣土地管理部門主管本地區(qū)城鎮(zhèn)地籍管理工作。
南芬區(qū)地籍管理工作可委托南芬區(qū)政府土地管理部門負責。
在本市行政區(qū)域內的軍事、鐵路用地地籍管理除國家另有規(guī)定外，按本辦法執(zhí)行。
第五條 地籍管理堅持國家統一制度，堅持地籍資料的系統性、精確性和完整性的原則，實行地域管理。
第六條 國有土地使用權受法律保護，《國有土地使用證》是使用城鎮(zhèn)國有土地的唯一合法憑證。
第二章 地籍調查
第七條 土地管理部門應按照國家土地管理局的《地籍調查規(guī)程》實施地籍調查。
地籍調查分權屬調查和地籍測量。權屬調查由土地管理部門組織進行；地籍測量由土地管理部門委托具有相應資格的測繪單位進行。
第八條 土地管理部門應當組織所轄區(qū)域內的軍隊、鐵路土地管理部門及受委托管理部門依法界定管理界線，報市人民政府備案。
第九條 土地調查人員進入調查現場實施調查工作，土地使用者應當配合，提供必要情況和資料，不得阻撓和妨礙。
第十條 對土地使用權及他項權利有爭議的，由當事人協商解決；協商不成的，由當事人向土地管理部門申請?zhí)幚?，土地管理部門應先行調解，調解不成的，由土地管理部門提出處理意見，報本級人民政府決定。當事人對人民政府決定不服的，可向上一級人民政府申請復議，或直接向人民法院起訴。在爭議解決以前，任何一方不得改變土地現狀。
第三章 土地登記
第十一條 土地管理部門對所轄區(qū)域內的國有土地使用權和他項權利應當依法進行登記。凡城鎮(zhèn)國有土地的使用者和他項權利人必須進行土地登記。
土地登記分為初始登記和變更登記。
土地登記以宗地為單位進行。
本辦法所稱宗地是指被權屬界線封閉的一個地塊。
第十二條 土地登記依照下列程序進行：
（一）土地使用者和他項權利人應在規(guī)定的時間內向宗地座落所在地的土地管理部門申請土地登記，提交下列資料：
1、土地登記申請書；
2、土地登記申請人（法人）證明材料，法人代表身份證明或戶籍證明，委托指界人證明書；
3、土地權屬來源證明、有關部門批準文件、有關出讓金或轉讓金交付憑證；
4、地上附著物權屬證明；
5、按規(guī)定必須提交的其他文件。
（二）土地管理部門應在受理土地使用者登記申請之日起三十日內，完成對土地的權屬來源及位置、界址、用途調查，測量宗地權屬界線，量算面積，填寫《地籍調查表》等項工作。
（三）土地管理部門依據國家和省有關規(guī)定審核確定土地權屬、他項權利及宗地的界線、面積。
（四）權屬審核后，注冊登記。
（五）頒發(fā)或更換《國有土地使用證》。
第十三條 凡未經土地管理部門確認的國有土地使用權，該土地無論是以何種方式取得的，都應當申請初始登記。
初始登記應當在土地管理部門通知其登記之日起三十日內或者在土地權屬確定事實發(fā)生之日起三十日內，向土地管理部門申請登記。
第十四條 已經登記的土地，有下列情形之一的，應在發(fā)生變化之日起三十日內，向土地管理部門申請變更登記：
（一）依法改變土地用途的；
（二）土地使用者和他項權利人更名更址的；
（三）依法轉讓土地使用權的；
（四）因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起土地使用權轉移的；
（五）企業(yè)合并、改組等引起宗地合并、分立的；
（六）新建、改建、擴建地上建筑物的；
（七）土地級別發(fā)生變化的；
（八）錯漏登記的。
第十五條 土地使用權和他項權利有下列情形之一的，必須在規(guī)定的時間內申請設定登記：
（一）新征用集體土地的，在縣級以上人民政府批準用地之日起三十日內；
（二）劃撥國有土地使用權的，在縣級以上人民政府批準用地之日起三十日內；
（三）以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內；
（四）國家將國有土地使用權以作價入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應當在簽訂入股合同之日起三十日內；
（五）依法向政府土地管理部門承租國有土地的，承租人應當在簽訂租賃合同之日起三十日內；
（六）依法抵押土地使用權的，應在《國有土地使用權抵押貸款意向書》簽訂之日起十五日內；
（七）有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽定之日起十五日內；
（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地他項權利的，當事人應在確定之日起十五日內。
第十六條 已依法辦理土地使用權登記的土地，有下列情形之一的，應辦理注銷登記或在接到土地管理部門發(fā)出的《注銷土地使用權和他項權利通知書》之日起十五日內，持該書及與注銷有關證件，到土地管理部門申請辦理注銷土地登記，向有管轄權的土地管理部門交還《國有土地使用證》：
（一）無償取得劃撥國有土地的用地單位已經撤銷、遷移或破產、解散的；
（二）政府依據規(guī)劃調整用地或進行房屋拆遷，調整及拆遷范圍內涉及土地使用權滅失的；
（三）因自然災害等原因土地使用權滅失的；
（四）未經批準機關同意，連續(xù)二年未使用的；
（五）不按批準用途使用的；
（六）土地使用權出讓或租賃期滿，當事人未辦理續(xù)期申請的；
（七）土地他項權利終止的；
（八）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定注銷土地登記的其他情形。
第十七條 申請土地登記具有下列情形之一的，土地管理部門不予受理：
（一）申請登記的土地不在所轄行政區(qū)域內的；
（二）申請人沒有合法身份證明的；
（三）土地權屬不清的；
（四）擅自改變土地用途或少征多占、非法轉讓、出租、抵押土地尚未依法處理或正在依法處理的；
（五）拖欠有關土地稅費的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定不能辦理土地登記的。
第十八條 土地管理部門依據土地登記申請資料，經調查、審查核實對認為符合登記要求的宗地予以公告。
公告的主要內容包括：
（一）土地使用者，他項權利人名稱、地址；
（二）準予登記的土地權屬、性質、面積、座落；
（三）土地使用者、他項權利人提出異議的期限、方式和受理機關；
（四）其他事項。
第十九條 土地使用者、他項權利人對公告內容有異議的，可在公告規(guī)定的期限內，向土地管理部門申請復查，并按規(guī)定繳納復查費。經復查無誤的，維持公告結果，復查費不予退還；經復查確有差錯的由登記機關改正，復查費退還土地使用者。
第二十條 土地登記公告期滿，土地使用者和他項權利人對土地登記結果未提出異議的，由市、自治縣人民政府批準后，土地管理部門辦理注冊登記，核發(fā)《國有土地使用證》。
第二十一條 在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋，開發(fā)單位應在房屋竣工驗收后三十日內憑《國有土地使用證》向市、自治縣人民政府房產管理部門申請房產登記，在本辦法公布后，無《國有土地使用證》而取得房屋產權證明的，房屋產權證明無效；房地產轉讓或者變更的，土地使用權隨之轉讓變更，當事人應先行辦理房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書和原《國有土地使用證》向土地管理部門申請土地使用權變更登記，更換《國有土地使用證》。
第二十二條 因企業(yè)兼并、分立、破產、出售、租賃、抵押、搬遷改造、合資合作、公司制改造以及組建企業(yè)集團和股份合作企業(yè)等情況而引起劃撥土地使用權轉移和改變土地使用用途的，企業(yè)應憑《國有土地使用證》到具有相應資格的評估機構進行土地資產評估，在估價結果確認和處置方案實施后，由土地管理部門依據本辦法第十四條規(guī)定進行變更土地登記。
第二十三條 土地管理部門依法對《國有土地使用證》實行定期檢查制度。
第四章 土地分等定級
第二十四條 市行政區(qū)域內建制鎮(zhèn)（不含城關鎮(zhèn)）的土地分等工作由市土地管理部門負責。
市區(qū)內的土地定級工作由市土地管理部門負責。
自治縣行政區(qū)域內的土地定級工作由自治縣土地管理部門負責。
第二十五條 建制鎮(zhèn)土地定級應在市土地規(guī)劃管理局統一制定的分等標準內進行。
土地級別、土地分等可每二年調整一次。
第五章 土地統計
第二十六條 土地管理部門應會同同級統計部門依法進行土地統計，土地統計實行年報制度。
第二十七條 土地統計按下列程序進行：
（一）收集資料；
（二）地籍調查；
（三）填寫單位面積過錄表、土地統計臺帳、土地統計簿和年內地類變化表；
（四）審核匯總；
（五）編制土地統計年報，進行土地統計分析。
第二十八條 土地統計年報為1月1日至12月31日，每年12月31日發(fā)生的土地變化情況，列入下一年度的土地統計。
第二十九條 統計人員依法行使土地統計職權，土地管理部門及土地使用者應在規(guī)定時間內如實提供統計資料，不得瞞報、拒報、偽造、篡改。
第六章 地籍檔案
第三十條 地籍檔案以宗地為單位建立。地籍檔案的內容包括：
（一）土地登記申請書；
（二）權屬證明文件、資料；
（三）土地登記審批表；
（四）地籍圖；
（五）土地登記簿（卡）；
（六）土地歸戶冊（卡）；
（七）土地登記復查申請書、結果表；
（八）確權過程中的估價報告、協議書、合同書等。
第三十一條 土地管理部門應當健全地籍檔案并及時增補有關資料。
第三十二條 土地管理部門負責本轄區(qū)內地籍檔案的收集、整理、鑒定、統計、保管及利用工作。
第三十三條 地籍檔案的查閱，按土地管理部門規(guī)定辦理，未經允許不得向第三者提供或公布。
地籍檔案可實行有償使用。
第七章 法律責任
第三十四條 土地管理部門對管轄范圍內的土地權屬情況進行檢查，被檢查單位或個人應如實反映情況和提供資料。檢查單位有責任為被檢查單位或個人保守技術和業(yè)務機密。
第三十五條 土地使用者及他項權利人違反本辦法第十二條、第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定不申請登記的，由土地管理部門責令限期辦理，逾期未辦的處以每百平方米每日二元的罰款，不足百平方米的，按百平方米計算；對拒不申請登記的按違法占地處理。
第三十六條 使用非法手段獲得土地證書或涂改土地證書的，土地證書無效，登記機關注銷土地登記，并處以3000元至30000元罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
第三十七條 違反本辦法第十六條規(guī)定拒不辦理土地使用權注銷登記的，由土地管理部門依法注銷土地登記并予以公告，吊銷《國有土地使用證》。
第三十八條 對阻礙土地管理人員依法執(zhí)行公務的，由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十九條 土地管理部門工作人員違反本辦法，嚴重失職的，應當根據情節(jié)給予政紀處分和經濟處罰；嚴重違法瀆職構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十條 當事人對行政處罰決定不服的，可依據有關法律、法規(guī)申請行政復議或提起行政訴訟。
第八章 附則
第四十一條 城鎮(zhèn)臨時用地地籍管理和因城鎮(zhèn)住房制度改革而引起的土地使用權的變更登記辦法由市人民政府制定。
篇6
房地產抵押合同范本參考
抵押人：_________
抵押權人：_________
為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱主合同)的履行，抵押人_________(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人_________(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于_________區(qū)_________街(路、小區(qū))_________號_________棟_________單元_________層_________戶號，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣_________(大寫)，_________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________(大寫)，_________(小寫)，抵押率為百分之_________。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發(fā)生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由_________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養(yǎng)護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監(jiān)督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發(fā)生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規(guī)定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續(xù)。
第十三條抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規(guī)定及國家、省、市有關規(guī)定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：_________。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________法定代表人：_________
委托人：_________委托人：_________
地址：_________地址：_________
聯系電話：_________聯系電話：_________
_________年月日_________年月日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
附件
私人房屋抵押合同范本
抵押人(甲方)
代表人：
抵押權人(乙方)
代表人：
為確保______年____月____日簽訂的____________(以下稱本合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房產坐落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面積_______㎡，產權證號：______________，土地使用權證號：______________.
第二條 根據本合同，甲乙雙方確認：債務人為___________________;抵押期限為______ ，自______年____月_____至_____年____月____止。
第三條 利息(年息)______，甲方應于每月______日給付乙方，不得拖欠。
第四條 在本合同有效期內，甲方不得出售和饋贈抵押房產;甲方遷移、出租、轉讓、再抵押或以其它任何方式轉移本合同項下抵押房產的，應取得乙方書面同意。
第五條 本合同生效后，甲方如需延長本合同項下借款期限，或者變更合同其它條款，應經乙方同意并達成書面協議。
第六條 出現下列情況之一時，乙方有權依法處分抵押財產：
1、本合同約定的還款期限已到，債務人未依約歸還本息或所延期限已到仍不能歸還借款本息。
2、債務人死亡而無繼承人履行合同，或者繼承人放棄繼承的。
3、債務人被宣告解散、破產。
第七條 抵押權的撤銷：本合同債務人按合同約定的期限歸還借款本息或者提前歸還借款本息的，乙方應協助甲方辦理注銷抵押登記。
第八條 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自變更或解除合同。需要變更或解除合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議。協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第九條 違約責任
1、按照本合同第四條約定，由甲方保管的抵押財產，因保管不善，造成毀損，乙方有權要求恢復財產原狀，或提供經乙方認可的新的抵押財產，或提前收回本合同項下貸款本息。
2、甲方違反第四條約定，擅自處分抵押財產的，其行為無效。乙方可視情況要求甲方恢復抵押財產原狀或提前收回本合同項下貸款本息，并可要求甲方支付貸款本息總額萬分之_______的違約金。
3、甲方因隱瞞抵押財產存在共有、爭議、被查封、被扣押或已經設定過抵押權等情況而給乙方造成經濟損失的，應給予賠償。
4、甲、乙任何一方違反第八條約定，應向對方支付主合同項下貸款總額萬分之_______的違約金。
5、本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：
第十條 雙方商定的其它事項：
第十一條 爭議的解決方式：甲、乙雙方在履行本合同中發(fā)生的爭議，由雙方協商解決。協商不成，可以向當地人民法院起訴。
第十二條 本合同由甲、乙雙方簽字，自簽訂之日起生效。
第十三條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：
乙方：
代表人：
代表人：
日期：年 月 日
日期：年 月 日
房產抵押合同協議書
土地使用權抵押是指以政府有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權設定抵押。在中國，土地所有權不能抵押，以行政劃撥方式取得的土地使用權不能單獨抵押。
土地使用權抵押的一般流程為：
第一步，債務合同(主合同)依法成立，為履行債務合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權作擔保。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂土地使用權抵押合同(從合同)，將依法取得的土地使用權設定抵押。
第三步，抵押雙方將抵押合同、債務合同及房地產權屬證書等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，領取房地產其他權利證明及經注記的房地產權屬證書。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方向房地產登記機關申請辦理抵押注銷手續(xù)。
建設工程抵押
建設工程抵押是指房屋建設工程權利人在房屋建設期間將在建的房屋及土地使用權全部或部分設定抵押。
建設工程抵押，其一般流程為：
第一步，債務合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權作擔保。
這一行為應符合以下條件：
1.抵押人必須取得了土地使用權證，并應有建設用土規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
2.投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上;
3.建設工程抵押所擔保的債權不得超出該建設工程總承包合同或者建設工程施工總承包合同約定的建設工程造價;
4.該建設工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的;
5.該建設工程范圍內的商品房尚未預售;
6.已簽有資金監(jiān)管協議;
7.符合國家關于建設工程承發(fā)包管理的規(guī)定;
8.已確定施工進度和竣工交付日期。
第二步，抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應的土地使用權抵押，當債務不能履行時，抵押權人有權依法處分抵押物。
第三步，抵押雙方持債務合同(主合同)，抵押合同及房地產權利證書，建設工程規(guī)劃許可證等有關資料到房地產登記機關辦理抵押登記。
第四步，抵押權人保管房地產其他權利證明，房地產權利人領取經注記的建設工程規(guī)劃許可證。
第五步，債務履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經注記的土地使用權證，建設工程規(guī)劃許可證到房地產登記機構辦理注銷抵押手續(xù)。
現房抵押
現房抵押是指獲得所有權的房屋及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。
現房抵押一般流程為：
第一步，債務合同成立。
第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。
第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產權利證書到房地產登記機構辦理抵押登記手續(xù)。
篇7
關鍵詞：住房反向抵押貸款 組織模式 運行機制
住房反向抵押貸款在美國、加拿大等國家是一個成熟的住房金融產品，也是實現以房養(yǎng)老的金融工具。它是指老年人以擁有產權的住房做抵押，向銀行或其他金融機構借款消費，同時老人仍然保留房屋居住權，在去世后由金融機構將住房收回還貸。由于其現金流流向與傳統的住房抵押貸款相反，所以在美國被最先稱為“住房反向抵押貸款”。為應對我國老齡化的挑戰(zhàn)，緩解國家社會保障的壓力，我國應引入并推出住房反向抵押貸款，實現以房養(yǎng)老。但在正式推出這種金融工具之前，必須研究確立適合我國國情的住房反向抵押貸款組織模式與運行機制。
一、發(fā)展住房反向抵押貸款，實現以房養(yǎng)老
國外的住房反向抵押貸款已有較長的歷史，為我國開展以房養(yǎng)老提供了成熟的經驗。據報導，第一筆住房反向抵押貸款出現于1961年，是由美國波特蘭城的Nelson Haynes Savings & Loans公司向一名中學足球教練的遺孀Nellie Young發(fā)放的。當時還僅是當作個案處理，主要出發(fā)點是解決Nellie Young的生活困難問題。20世紀70年代以后，隨著美國進入老齡化社會和住房自有化率的提高，有相當多的老年人成了“房子富翁、現金窮人”(HouseRich but Income Poor)。他們辛苦了大半生，到退休時雖已通過分期付款的方式買下了住房，但高昂的生活與醫(yī)療費用使他們有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在這種背景下，通過美國政府、國會的介入和國家政策的支持，住房反向抵押貸款逐步發(fā)展起來，并成為一種規(guī)范的住房金融產品。20世紀90年代以后，住房反向抵押貸款呈加速發(fā)展之勢。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13,000-18,000筆。幾乎同時，英國的住房反向抵押貸款也發(fā)展了起來。隨著世界老齡化問題的普遍加劇，其它國家紛紛以美國、英國的住房反向抵押貸款為藍本，結合本國實際相繼推出了住房反向抵押貸款業(yè)務，如加拿大的住房收入計劃(CHIP)、澳大利亞的逆向年金抵押貸款(RAM)、新加坡NYUC INCOME保險公司推出的反向抵押貸款(RMs)等。這些住房反向抵押貸款產品，對于實現以房養(yǎng)老、提高老年人的生活質量、降低貧困率、促進社會穩(wěn)定等均起到了較好的作用。
我國人口老齡化日趨嚴重，亟需進行養(yǎng)老方式創(chuàng)新。隨著我國計劃生育政策的實施、人口出生率的下降和平均壽命的延長，人口老齡化呈加速之勢。按照國際通行的“60歲以上老年人占總人口的比例達到10％，或65歲以上老年人占7％，即開始進入老齡時代”的標準，我國從2000年開始進入老齡化社會。但是，由于我國經濟不發(fā)達、人口基數大、老化速度快、未富先老，與國外發(fā)達國家相比，我國的養(yǎng)老負擔更重，解決起來更為困難。從家庭養(yǎng)老來說，由于“四二一”(家庭三代成員比例)結構家庭和空巢家庭大量涌現，使得依靠子女養(yǎng)老越來越不現實。從社會養(yǎng)老來說，盡管我國政府采取了多種措施，但囿于我國的經濟條件，目前仍存在著覆蓋面小、保障水平低、養(yǎng)老金缺口大等問題，還難以滿足老年人的實際需要。如何讓老人們安享晚年，促進和諧社會的構建，是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。
房改提高了住房的自有化率，為我國發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。通過住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人擁有了自己的住房，這個比例甚至超過一些西方發(fā)達國家。與年輕人相比，老人的人均住房面積還要大一些。據北京大學老年學研究所對北京的典型調查，老人的人均居住面積要高于全市平均值34.76％。不過，多數老人只有一套房子，這些房子雖然區(qū)位條件好，價值較高，但由于要居住，也就無法通過出租或出售變現。如何通過金融創(chuàng)新，使老人們在不移居他處的前提下，通過盤活住房資產獲得穩(wěn)定的收入以貼補生活，作為社會養(yǎng)老的補充?出路就是發(fā)展住房反向抵押貸款，實現以房養(yǎng)老。
二、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式
組織模式的確定和貸款機構的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關鍵環(huán)節(jié)。在我國，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經驗，又要結合我國的國情、金融機構狀況和居民的消費習慣，統籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運營成本，提高綜合效率。
(一)組織模式的定位
概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展住房反向抵押貸款，應借鑒美國模式的經驗，走政府調控與市場運作相結合之路。也就是說，要在政府主導下，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險公司、房地產公司、中介機構的優(yōu)勢，進行市場化運作，以實現取長補短，優(yōu)勢互補。這是由反向抵押貸款的產品屬性與我國的國情所決定的。
第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經濟性。通過發(fā)展住房反向抵押貸款，有助于實現老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構建。但住房反向抵押貸款業(yè)務本身面臨著較大的市場風險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務就難以發(fā)展起來。
第二，我國的社會主義市場經濟體制還不完善，信用體系還不完備。我國是在計劃經濟的基礎上發(fā)展社會主義市場經濟的。目前正處于轉軌時期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于住房反向抵押貸款業(yè)務的健康發(fā)展。如果我們把這項關系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓是深刻的。我國應該避免重蹈英國的覆轍，加強政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。
第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認識有一個時滯，政府的介入有助于增強居民的信心。住房反向抵押貸款是一個全新的產品，涉及到人
們觀念的更新、生活方式的轉變、遺產繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認識到接受會有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當于對這一產品的信用增級，可顯著增強民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項業(yè)務推出的初始階段，需要進行大力宣傳推廣，對借款人進行貸前咨詢教育，對服務人員進行培訓，這些都是私營機構所不愿也無法承擔的。
但這并不是說，政府應該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經營。缺乏競爭將導致失去效率。美國住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機構較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推出這項業(yè)務時，應該汲取國外的經驗教訓，妥善處理政府主導與市場運作二者的關系。既要發(fā)揮政府的指導、調控、監(jiān)管作用，又要在具體產品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調動商業(yè)銀行、保險公司、房地產中介機構等相關機構的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權責明確、運作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。
(二)貸款機構的選擇
貸款機構的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機構都適于開辦這項業(yè)務。這里不妨先分析一下目前我國各類相關金融機構的優(yōu)缺點。
1、商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統的房地產貸款業(yè)務都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產有關的金融產品也有比較豐富的經驗。因此，銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現象，這會影響銀行資金的流動性。不過，如果有保險業(yè)的介入，實現銀保聯手，則可有效地克服上述不足，達到分散風險、共贏發(fā)展的目的。
2、保險公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負債期限較長。截止到2006年底，我國保險業(yè)集聚的總資產已達1.97萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產品設計時需要考慮借款人的預期壽命，進行產品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務，積累了豐富的理賠經驗，這是發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。
3、社會保障機構是住房反向抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機構的基本工作。但社保機構發(fā)展住房反向抵押貸款，受風險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機構的強項。因此，社會保障機構最多只能是一個配角，而非主力軍。
4、一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務。住房反向抵押貸款，因其協議執(zhí)行時間長、資金多、關系復雜，協議執(zhí)行中風險較大、社會影響廣，因而對開辦機構有規(guī)模、實力等市場準入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務。
(三)經營方式的確立
根據上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產中介公司，還是社保機構，都不適于單獨發(fā)展住房反向抵押貸款。它的推出，應以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關中介機構參與其中，形成權責明確、風險共擔、利益共享的合作關系。在具體運作形式上，建議成立一個聯合經營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風險共擔，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務。在股份制公司的架構內，成立不同的部門，分別負責產品設計、市場開拓、售后服務等業(yè)務。如由內部的保險部門策劃反向抵押貸款業(yè)務的程序，設計產品，根據生命表進行相關測算，估計每年給付的養(yǎng)老費用；由銀行部門負責貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產部門發(fā)現目標客戶，聯合保險部門進行談判，通過拍賣出售將收回的住房變現，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機構的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內部化，還可以隔離風險，達到多贏的目的。
三、住房反向抵押貸款的運行機制
住房反向抵押貸款的運作，需要有一定的程序和機制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，但總的框架應是一致的，主要包括：
1、借款者向政府的特設機構或與貸款者無利害關系的第三方進行咨詢，就住房反向抵押貸款的優(yōu)缺點、適用人群、產品特征、借貸雙方的權利義務等內容進行充分了解，并與家人或繼承人協商，在此基礎上決定是否申請該貸款。
2、符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人，向具有資格的貸款機構提出書面申請。也即向銀行或其他經辦機構提出對自有住房實施反向抵押貸款的申請書。
3、貸款機構對申請人提交的申請書內容進行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨立、合法、權威的社會中介機構，對申請人的資信和房產等情況進行審查。
4、社會中介機構按照法定的程序和內容，對申請人的信用、住房情況進行全面審查，并出具審查評估報告。
5、按照評估報告，貸款機構決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。
6、合同生效后，在貸款期間，貸款機構按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現金支付，房產所有權逐漸轉移到貸款機構。
7、貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產償還貸款，否則貸款機構將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣出售，用所得收入彌補前期的貸款額，取得利潤。
8、今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機構可以以一系列住房反向抵押貸款為標的資產，并以其未來所產生的現金流作擔保，通過發(fā)行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產出售給投資者以進行融資活動。
四、住房反向抵押貸款參與各方的作用
住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機構準確定位是非常必要的。
(一)政府
我國住房反向抵押貸款的發(fā)展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現在以下方面：
1、市場監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做出全面、準確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導。為此，政府必須加強對市場主體包括貸款機構和中介機構的監(jiān)管，明確貸款機構必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機構通過認證和監(jiān)控，確保服務質量；加大對有關法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進行有效評估，對不當的行為及時糾正；及時受理消費者的投訴，并給予快速反應。
2、政策與法律法規(guī)制定者。政府應當為反向抵押貸款服務項目提供政策優(yōu)惠，包括對貸款收入和保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關的法律法規(guī)。建立住房反向抵押貸款機構和中介機構的市場準入制度，明確反向抵押貸款咨詢和市場推廣人員的資格標準。
3、信息咨詢者。在推出反向抵押貸款之初，政府應扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務主體的中立性、咨詢過程的規(guī)范性，讓申請人獲得客觀、公正、準確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機構無法比擬的信譽優(yōu)勢。
4、額外風險擔保者。主要體現在兩個方面：一是在正常情況下，對一些政府支持的住房反向抵押貸款產品，政府應給予擔保。主要是建立住房反向抵押貸款風險的分散機制，保護貸款機構和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險，承擔房屋價值低于貸款余額的部分，可解除金融機構對房價波動引起巨額損失的憂慮，提高老年人參與此項業(yè)務的積極性。二是在特殊情況下，政府要發(fā)揮中央銀行的作用，給予必要的援助。當住房反向抵押貸款的開辦機構出現資金短缺時，可以向政府的央行申請專項再貸款；當貸款機構因擠兌而出現流動性困難時，央行應給予援助；當貸款機構或開辦反向抵押貸款保險業(yè)務的保險公司破產時，央行可直接接管相關業(yè)務，或責令接收機構負責繼續(xù)開展反向抵押貸款的相關業(yè)務。
(二)中介機構
住房反向抵押貸款的推出，離不開房地產價值評估、信息咨詢、法律公證等中介機構的參與。其作用主要有：
1、房產價值評估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執(zhí)行過程中，需要對住房價值進行評估。正確、合理、公正的評估結果是確保借貸雙方利益的前提和基礎。為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的方法是選擇與借貸雙方都無直接利益關系的第三方也即專業(yè)的房地產評估中介機構來承擔評估業(yè)務。
2、信息咨詢。借款人在做出反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時的住房反向抵押貸款信息。從國外的實踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于申請人事前沒有進行獨立的咨詢，對反向抵押貸款的知識和信息了解不多，甚至被誤導所造成的。因此，為保證信息咨詢的公正性，應借監(jiān)美國的經驗，由政府牽頭組建獨立于貸款人的中立的信息咨詢機構，并把“已接受咨詢”作為申請反向抵押貸款的條件之一。
3、房屋維修、房產交易。反向抵押貸款的貸款期限較長，短則幾年，長則十幾年甚至幾十年。在這么長的時間內，為保證住房的正常使用功能，需要對住房進行維護，這需要房地產公司的參與。在貸款周期結束時，有很大一部分反向抵押貸款合約需要將房產變現，這就需要通過房地產二級市場，進行交易實現。
4、法律公證。房產屬于大宗商品，對個人來講，其價值在個人財富中所占比重很大。因此，在簽訂住房反向抵押貸款合約時，借款人一定要慎之又慎。除按要求履行程序外，穩(wěn)妥的辦法之一是得到會計師事務所、律師事務所的介入與幫助。這樣不僅可以得到更詳細的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。
(三)保險公司
保險公司不僅應承擔房屋擁有者的人身保險和房屋財產保險，還應當由其來開辦反向抵押貸款保證保險。反向抵押貸款本質上屬于商業(yè)貸款，一般情況下，反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價值，對保險公司來說，無疑是一個很好的商業(yè)保險項目。若由政府通過收取保險費的方式為貸款人保險，很可能使政府成為盈利機構，這與政府的職能相違背。因此，在我國保險公司開辦此類保險比政府更適合。具體地說，保險公司的作用有三項：
1、承擔申請人的人身保險和房屋的財產保險。這與傳統的住房分期抵押貸款是一致的。
2、承擔反向抵押貸款保證保險。也即在貸款到期時，如果貸款本息超過房屋本身的價值，將由保險公司來賠付，這將大大減少貸款機構的風險。這種保險類似于美國聯邦政府對HECM產品的抵押擔保。
3、產品設計。充分發(fā)揮保險公司精算人才的優(yōu)勢，對住房反向抵押貸款的產品進行設計。
(四)商業(yè)銀行
商業(yè)銀行實力雄厚，能夠滿足住房反向抵押貸款的啟動資金要求，而且銀行本來就辦理住房抵押貸款業(yè)務，可借此實現業(yè)務的就近轉移。將來還可通過將住房抵押貸款證券化，提高貸款資產的流動性，從而使業(yè)務拓展成本變得更低。商業(yè)銀行的作用主要體現在：
1、主貸款機構。在住房反向抵押貸款業(yè)務的運作中，要以商業(yè)銀行為主。主要考慮是：第一，商業(yè)銀行在普通居民尤其是老年人的心目中信譽較高，而信譽是老年人愿意把住房反向抵押出去的首選。第二，商業(yè)銀行的網點眾多，容易實現規(guī)模效益，降低業(yè)務擴展成本。第三，資金雄厚，迫切需要尋找合適的投資渠道。
2、會同壽險公司，開發(fā)設計住房反向抵押貸款產品。對國外的反向抵押貸款產品，我們可以借鑒，但必須結合我國的實際進行重新設計。這就需要商業(yè)銀行會同壽險公司，在充分調研的基礎上，共同開發(fā)符合我國市場需求的本土化產品。
3、開展售后服務。住房反向抵押貸款周期長，售后服務的任務很重。這就要發(fā)揮商業(yè)銀行在這方面的優(yōu)勢和特點。從長遠看，誰的售后服務做得好，誰就能贏得市場。
五、結束語
本文主要分析了住房反向抵押貸款的組織模式、程序和運行機制。根據我國的國情、金融機構的優(yōu)缺點和居民的消費習慣，筆者建議，我國應建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構。這樣不僅可發(fā)揮各自的特長，也可實現規(guī)模效益。此外，本文還分析了政府、商業(yè)銀行、保險公司、中介機構等參與各方的作用。在實際運作過程中，參與各方應恪守業(yè)務流程，嚴格按程序辦事，既要防止越位，也要防止不到位。
篇8
（一）以房換養(yǎng)2005年，南京湯山溫泉留院老年公寓推出我國最早的以房養(yǎng)老模式，其規(guī)定在南京擁有60平米以上產權住房的60歲及以上老人，可將其房產作抵押，并進行公證后入住養(yǎng)老院終生免交一切費用；房屋在老人去世后歸養(yǎng)老院所有。由于我國信用機制尚不完善，老年人無法明確了解民營養(yǎng)老機構的信用情況和履約能力，若養(yǎng)老院破產，老人的生活將無從保障，此模式在歷時兩年后最終夭折。
（二）售房返租2007年，上海允許65歲以上的老人將自有房屋賣給公積金中心，再進行回租，租期由雙方約定，租金按照市場價格執(zhí)行，售房款除支付租金外可用來養(yǎng)老。這種模式由于政府機構的參與，得到了較多的關注。但這一模式要求申請人將其房屋的所有權出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權。由于多數老年人和其子女對產權的敏感性，所以這一模式推出后申請者寥寥無幾，最終被迫停止。從根本上看，此模式并未真正化解老人長壽風險，只將風險轉嫁給了公積金中心，售房后如果老人缺乏合理的資金使用規(guī)劃，反而會加劇其財務風險。
國外住房反向抵押貸款運作經驗及一般規(guī)律
（一）美國美國早期的住房反向抵押貸款一般由較小的貸款機構發(fā)起并實施，發(fā)展極其緩慢。1987年，國會設立了房產價值轉換抵押貸款（HECM）保險示范項目，聯邦住房管理局（FHA）為其提供風險擔保。1989年，FannieMae出資購買了所有合格的HECM貸款，為其構建了一個二級市場，增加了此貸款的流動性。此后，反向抵押貸款得到了迅速的發(fā)展。［10］當前美國市場上主要有三種住房反向抵押貸款產品［11］，如表1所示。美國住房反向抵押貸款有如下特點：一是貸款的開辦機構多樣，以政府機構提供為主，也有私營機構，商業(yè)銀行、保險公司等金融機構參與實施；二是對借款人有要求：年齡在62周歲及以上老人，擁有獨立產權并作為其永久住房，該房屋為非抵押狀態(tài)；三是貸款額度主要由借款人的年齡、貸款利率和房產價值來決定，并按地區(qū)和年度設定了上限，且貸款的支付方式靈活，可以一次性支付總額、終身支付、定期支付，在信用額度內隨時支付，或者這幾種支付形式組合；四是償還方式靈活，在貸款期限結束后，根據合約由貸款機構將抵押的住房收現，償還貸款本息，也可由借款人或其繼承人償還貸款本息，將房屋贖回；五是貸款機構可將反向抵押貸款通過二級市場融資，進行風險分散。
（二）反向年金抵押貸款（ReverseAnnuityMortgage）、信用額度反向抵押貸款（LineofCreditReverseMortgage）和固定期限反向抵押貸款。加拿大的住房反向抵押貸款主要由一家私營機構CHIP提供，由專業(yè)顧問、理財師、會計師、中介服務商和加拿大的主要6大銀行完成分銷。加拿大沒有出臺專門的法律，貸款機構統一由國家金融機構監(jiān)管局監(jiān)管，推銷人員也必須持證上崗。從運作模式上看，加拿大的住房反向抵押貸款屬于完全市場商業(yè)運作，沒有政府參與。
（三）英國英國早期的住房反向抵押貸款被稱為房產價值釋放機制（ERM）。這類產品缺乏“無追索權保證”條款，老年人在簽約后得到一些投資債券來代替現金。貸款機構將資金進行投資，在經濟繁榮時，債券持有人可獲得大量收益，但后來由于英國經濟衰退，債券價格暴跌，使持有ERM債券的老年人不僅沒能獲得收益，反而使其債務進一步增加［12］。此后英國政府廢除了此業(yè)務，并出資進行了賠償，但仍有個案沒能圓滿解決，致使多年之后，不少老年人對此類產品仍心存排斥。2001年4月，英國政府又重新制定了新的資產釋放計劃，并安排了巨額預算支持。當前英國住房反向抵押貸款包括占市場比重較大的終身抵押貸款（LifetimeMortgages）和房屋轉換計劃（HomeReversion）兩大類。英國沒有專門針對住房反向抵押貸款的法規(guī)，但其他法規(guī)的部分內容對此類產品可起到約束作用，如1974年頒布的《消費者信用法案》對貸款金額在2.5萬英鎊以下的貸款機構的信息披露、貸款費用、借款人權利等內容進行了規(guī)定。抵押貸款委員會制定的會員作業(yè)守則對貸款金額在2.5萬英鎊以上的貸款人必須履行的職責進行了限定［13］。
（四）日本日本引入反向抵押貸款首先采用的是試點制。在政府支持下最初有13家市政和福利機構提供此產品，后經批準8家銀行也加入其中。目前日本的住房反向抵押貸款分為政府參與型和民營機構參與型兩大類［14］。1，政府參與型反向抵押貸款。此類產品根據地方政府參與程度不同，又可以分為政府直接融資方式和政府間接融資方式。政府直接融資方式，是指政府機構直接經營反向抵押貸款，由所屬的行政機構直接融資給借款人。政府間接融資方式，是指政府機構不直接經營反向抵押貸款，在地方政府設立窗口受理本地居民的申請，然后把申請書轉給銀行，由政府機構在銀行和借款人之間進行調節(jié)，最終由銀行將款項貸給借款人，貸款風險由銀行承擔。2，民營機構參與型反向抵押貸款。日本的許多民營機構也推出了各自的住房反向抵押貸款產品，可分為兩大類：一類是由銀行、信托公司等金融機構經營的反向抵押貸款產品。主要做法是由借款人用自己的房地產作抵押，向經辦機構申請貸款，在貸款額度內以年金方式領取或隨時按需領取，支取部分定期結算利息，未領取部分不計利息。在借款人去世后，用售房款償還貸款本息，剩余部分交還借款人的繼承人。另一類是房地產公司經營的“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”項目。主要做法是老人用房產作抵押，可以從房地產公司得到資金用于重建住宅，改善其居住條件，在老人去世后，用售房款償還本息。
（五）國外發(fā)展的規(guī)律分析從上述幾個國家的發(fā)展情況，可以發(fā)現每個國家既形成了各自鮮明的特色，其中也包含了一些共性的規(guī)律，這些經驗對于我國或其他準備引入的國家，具有重要的借鑒意義和啟示。第一，反向抵押貸款的發(fā)展離不開政府的支持。住房反向抵押貸款不僅具有金融產品的特性，而且具有明顯的社會屬性，符合國家的政策取向。特別是在運作前期，如果沒有政府的支持就會發(fā)展很慢。如在英國雖然反向抵押貸款起步并不晚，但因為產品設計的缺陷和政府長期未參與，至今人們對此項產品仍存戒心。政府在對國民的宣傳教育、市場監(jiān)管和法律法規(guī)的完善等方面起著重要的作用，這有利于反向抵押貸款的進一步發(fā)展。第二，產品設計的多樣化。針對不同消費者的需求，各國都設計開發(fā)了多種反向抵押貸款產品。如美國根據借款者房屋價值的高低推出了三種檔次的產品，日本不同的經營主體開發(fā)了各具特色的產品。第三，由點到面，逐步推廣。各國反向抵押貸款的發(fā)展都經歷了從不完善到成熟，從初級到高級，從試點到大規(guī)模推廣的過程。尤以日本的發(fā)展經驗特別值得我們借鑒，我國可先根據國情，選取房地產市場發(fā)展較完備的地區(qū)進行試點，總結經驗，再逐步向全國推廣。第四，強化風險控制和市場監(jiān)管。反向抵押貸款是一項復雜的金融創(chuàng)新產品，不僅面臨利率、房價、長壽、持續(xù)周期長等風險，而且參與主體較多，利益關系難以協調。申請人都是老年人，他們的抗風險能力相對較弱。因此，國外均十分重視風險控制和法制化的市場監(jiān)管。美國為反向抵押貸款制定了專門的管理條例；加拿大由國家金融機構監(jiān)管局監(jiān)管，要求推銷人員也必須持證上崗；英國由金融服務局負責監(jiān)管。
構建我國反向抵押貸款運行機制的新思路
（一）反向抵押貸款運作的組織模式住房反向抵押貸款的運作模式可分為政府主導模式、完全市場運行模式與政府和市場相結合的中間模式?？紤]到財政的負擔和產品運作的專業(yè)性，我國反向抵押貸款完全依靠政府運作是不現實的。另一方面，我國的信用體系還不夠健全，法律制度也不甚完善，老年人的抵抗風險能力不強，把這項事業(yè)完全交由市場運作，勢必容易出現如產品設計不當，不法機構侵害老年人利益等諸多問題。英國就曾有過深刻的教訓，其不良后果影響至今。市場運行為主，政府支持為輔的中間模式更為適合我國國情。既然是一種貸款，老年人通過抵押房產融資養(yǎng)老，而非由國家財政撥款或采取救濟補貼的方式，這就決定了住房反向抵押貸款必須采取以市場運作模式為主。同時，此產品是用于養(yǎng)老，就必須考慮其社會保障的部分屬性，因此政府的支持也必不可少。
（二）主辦機構的選擇與運作機制方案設計主辦機構是反向抵押貸款的發(fā)起人，主要負責合同的擬訂、產品營銷、建立客戶群資料庫，發(fā)展和完善反向抵押貸款市場。反向抵押貸款的業(yè)務周期長，風險大，需要大量的前期資金，主辦機構必須具有雄厚的資金來源，能夠為借款人提供長期的現金流或所需的長期照顧服務。銀行作為主辦機構的運作模式，如圖1所示：（1）擁有房產的老人向專業(yè)機構咨詢，根據自身條件，向銀行提出申請；（2）銀行受理審核，委托專業(yè)評估機構進行房產估價，雙方簽訂反向抵押貸款合同；（3）合同成立后，銀行按約定為借款人提供養(yǎng)老資金，老人仍保留房產所有權，未來房屋的增值部分仍可由繼承人獲得；（4）合約到期后，老人或其繼承人處置房產，用所得款項償還前期貸款；（5）政府的主要職責是協助成立專業(yè)咨詢和評估機構，監(jiān)督銀行業(yè)務辦理是否合規(guī)，提供稅費減免等政策優(yōu)惠，收取擔保費為主辦方可能的損失提供擔保；（6）銀行可與保險公司合作，將借款人的長壽風險和房屋凈值為負的風險通過支付保費轉移給保險公司，解決其缺乏此類風險管理經驗的問題；（7）銀行可以信托其獲得的房產抵押權，信托機構在所獲取的抵押權規(guī)模足夠大時，可通過發(fā)行證券化商品提升資產流動性及風險分散；（8）專業(yè)咨詢機構應由法律、財稅、不動產評估師等專業(yè)人員組成，為保持其對反向抵押合同的中立性，應由政府協助成立，強制申請人貸前咨詢，充分了解反向抵押貸款的可能風險與相關政策，并對老人強制咨詢的部分給予政府補貼。保險公司作為主辦機構的運作模式，如圖2所示：（1）老年人向專業(yè)機構咨詢，根據其自身條件，選擇是否參加此養(yǎng)老計劃；（2）保險公司受理申請后，委托房產評估機構進行房產估價，雙方簽訂住房反向抵押合同；（3）合同生效后，房產所有權轉讓給保險公司所有，保險公司按合約提供終身養(yǎng)老年金；（4）老人身故后，保險機構收回房產并授權資產管理公司進行處置，用所得資金償還前期年金支出；（5）保險公司因取得房產所有權，合約期間應委托物業(yè)管理公司進行房產的維護和管理，以保證其正常使用功能；（6）政府主要對保險公司的核貸條件與運作流程進行審核和監(jiān)督，提供稅費減免等優(yōu)惠政策，收取擔保費為保險公司的可能損失提供擔保，協助成立專業(yè)咨詢機構且要求借款申請人強制咨詢。社會養(yǎng)老服務機構作為主辦機構的運作模式，如圖3所示：（1）老年人向專業(yè)機構咨詢，根據其自身條件向養(yǎng)老機構提出申請；（2）社會養(yǎng)老機構審查通過后，委托評估機構進行房產估價，雙方簽訂正式合約；（3）合同生效后，老年人將住房所有權附條件轉讓給養(yǎng)老服務機構，養(yǎng)老機構按照約定為老人提供所需的照顧服務；（4）政府負責審核養(yǎng)老服務機構，保證合同訂立的公正性，確保參與此方案的老人獲得適當的照顧服務，收取擔保費為養(yǎng)老服務機構提供擔保；（5）養(yǎng)老機構通過與政府合作的方式獲得相關資源，在政府協助下把受贈房產做抵押向金融機構申請貸款，以獲得穩(wěn)定的現金流；（6）養(yǎng)老機構可委托資產管理公司處理受贈房產，如發(fā)行證券化商品，拍賣房產償還金融機構貸款等；（7）養(yǎng)老機構因取得了房產所有權應負責進行房屋的管理維護，可委托物業(yè)管理公司具體實施。
（三）借款人的選擇借款人作為產品需求者，一般為擁有房產，且年齡達到最低申請要求的老年人，具體到我國，申請反向抵押貸款的老年人應具有以下特點：（1）年齡。申請時年齡太小不利于對未來壽命的估計和房屋未來價值的估計，年齡太大對老年人的生活保障起不到太大作用?，F階段美國的退休年齡為65歲，平均壽命78.2歲，申請人的最低年齡限制為62歲；日本的退休年齡為65歲，平均壽命82.1歲，對申請人的最低年齡也規(guī)定為65歲。中國的法定退休年齡為男60歲，女55歲，平均壽命74.83歲［15］。建議將借款人的最低年齡設定為60歲較為合適。（2）房產限制。我國農村房產價值低，且農村宅基地屬集體所有，農民只有使用權，限制流轉和抵押，所以農村還不具備發(fā)展住房反向抵押貸款的條件。相反，居住在城鎮(zhèn)擁有房產的老人是潛在消費者，對申請人的住房建議滿足以下幾個條件：一是申請人應擁有其住宅房屋的全部產權，且無房屋貸款，也未向任何人或機構進行抵押或典當。二是房產的初始評估價值應在一定額度以上。這樣做是因為如果房屋價值太低，扣除各種辦理費用再折現后，實際拿到的貸款太低，對老年人起不到多少改善生活的作用，也不劃算。另外，對房齡也應有一個上限要求，這是為了規(guī)避土地使用權即將到期給貸款機構帶來的風險，因為我國《土地管理法》規(guī)定的最長住宅用地使用年限為70年，太老舊的房屋也不易變現。
（四）中介機構的參與住房反向抵押貸款的推行離不開中介機構的參與，主要包括信息咨詢、房產評估、法律公正等機構。中介機構的廣泛參與能起到對市場的監(jiān)督作用，促進市場交易秩序的公平合法。其各自的主要作用如下：專業(yè)咨詢機構：主要為借款人提供專業(yè)咨詢服務，使老年人在做出決策前獲得及時、客觀的信息，充分了解產品優(yōu)缺點以及借貸雙方的權利義務。為確保信息的公正性，應借鑒美國經驗，由政府牽頭組建獨立于貸款機構的信息咨詢機構，并強制借款人進行貸前咨詢，以獲得的咨詢證書作為申請條件之一。房產評估機構：在簽訂貸款合同前，以及在合同執(zhí)行過程中，需要對房產價值進行評估。評估結果直接關系到借貸雙方的利益，因此應選擇與雙方都無直接利益關系的專業(yè)房產評估機構承擔評估業(yè)務，以確保雙方利益不受侵害，避免糾紛。監(jiān)管部門也應通過立法嚴格市場準入制度，同時加強管理，使房產評估機構公正、規(guī)范執(zhí)業(yè)。法律公正機構：房產在個人財富中所占的比重很大，因此在簽訂反向抵押貸款合同時必須特別謹慎。較穩(wěn)妥的做法是委托會計師事務所、律師事務所介入，保證借貸雙方得到更詳細、公正的信息，防止交易中的欺詐行為。物業(yè)管理公司、房產交易機構：貸款期限較長，在執(zhí)行過程中需要房地產公司或其他維修機構對住房進行維護，保證其正常使用功能。當合同結束時，貸款機構需要通過在房產二級市場進行交易，將收回房屋變現。
（五）資產證券化住房反向抵押貸款具備實現證券化的特征：一是具有可預測的現金流，合同到期后，貸款機構可以將收回的房屋出售，用售房款償還貸款本息；二是貸款均以住房作抵押，具有同質性，且價值高；三是借款人的規(guī)模較大，且具有分散性。待金融市場發(fā)展較完善時，我國政府可通過適當手段鼓勵和引導住房反向抵押貸款證券化，使金融機構可以利用二級市場，實現資本的流動性、分散投資風險、獲得資金支持，進一步推動反向抵押貸款業(yè)務的快速發(fā)展。
篇9
第二條本辦法所稱國有土地使用權租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國有土地使用權租賃合同，并支付租金的行為。
第三條本市行政區(qū)域內以劃撥方式取得國有土地使用權作為生產、經營用地的，土地使用者應當依照國家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定繳納租金。
第四條下列劃撥用地不繳納租金：
（一）城市基礎設施和公益事業(yè)用地；
（二）軍事用地和機關、團體、事業(yè)單位非經營用地；
（三）居民住宅用地和企業(yè)的非生產經營用地；
（四）能源、交通、水利設施用地；
（五）民政部門確認的福利企業(yè)用地；
（六）國家物資儲備庫房、專用場地及火葬設施用地；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定不實行有償、有限期使用的其他用地。
第五條中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)，以劃撥方式取得國有土地使用權的，可以繼續(xù)向國家繳納場地使用費，也可申請改辦國有土地使用權出讓、租賃、作價入股手續(xù)。
股份制企業(yè)原有劃撥土地或新征土地，可以通過出讓、租賃或作價入股方式取得土地使用權。
在劃撥的國有土地上建成的房屋，所有權人以營利為目的出租的，應當依法將租金中所含土地收益經縣級以上人民政府土地管理部門上繳同級財政。
第六條土地使用者租賃國有土地使用權，應當持下列文件與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權租賃合同：
（一）租賃國有土地使用權申請書；
（二）《國有土地使用權證》或其他有效批準文件；
（三）法定代表人證明或委托人的委托書。
第七條國有土地使用權租賃合同應當載明土地的位置、面積、用途、租用年限、租金標準、繳納方式和租賃雙方的權利義務、違約責任等。
國有土地使用權租賃合同，確因社會公共利益和其他特殊需要可作變更或提前解除。變更或提前解除給土地使用者造成損失的，應當給予適當補償。
變更、提前解除國有土地使用權租賃合同的，必須經縣級以上人民政府城市規(guī)劃、土地管理部門辦理變更或注銷租賃手續(xù)。
第八條國有土地使用權租賃合同期滿，土地使用者可與縣級以上人民政府土地管理部門續(xù)訂租賃合同。
申請續(xù)訂國有土地使用權租賃合同，應當在原合同期滿前60日內提出。
第九條國有土地使用權租金標準，由本市及各縣市人民政府土地管理部門會同價格、財政和房產管理部門在評估國有土地資產價格的基礎上制定，報同級人民政府批準后向社會公布。
國有土地使用權租金標準每3年調整一次。
第十條下列用地經縣級以上人民政府批準，可在批準的期限內緩繳或減免租金：
（一）經科技主管部門確認的高新技術產業(yè)用地。
（二）經移民主管部門確認安置三峽工程移民達到規(guī)定比例的企業(yè)用地。
（三）經勞動部門確認的勞動服務企業(yè)和安置失業(yè)、下崗職工占從業(yè)人員30%以上的企業(yè)用地。
（四）市、縣市人民政府依照國家規(guī)定確定給予扶持的企業(yè)用地。
第十一條租賃國有土地使用權的土地使用者，必須嚴格按照合同的規(guī)定使用土地，并在每年6月30日前向土地管理部門繳納本年度的租金。逾期不繳納的，
按日加收應繳租金3‰的滯納金，或者依法收回國有土地使用權。
第十二條土地租金由土地管理部門代收，實行財政專戶儲存，審計部門依法監(jiān)督，專項用于城鎮(zhèn)基礎設施建設和土地開發(fā)利用。
第十三條以租賃方式取得的國有土地使用權，經縣級以上人民政府土地管理部門批準并辦理變更手續(xù)，可以依法轉讓、轉租、抵押、作價入股和投資。
第十四條各縣市人民政府可結合本地實際，制定國有土地使用權租賃管理的具體辦法。已經制定同類規(guī)定的可繼續(xù)試行。
篇10
我的營業(yè)執(zhí)照法人已經更改了，現在要更改組織機構代碼證，需要哪些材料呢？
商界因單位名稱、地址、機構類型三項中任一項發(fā)生變更，應在變更后的30天內到原代碼頒證機構辦理換證手續(xù)，應提交材料如下：1．變更后的證照（批文）的原件及復印件；2．法人代表（負責人），經辦人的身份證原件及雙面復印件；3．本單位公章；4．代碼證正本、副本及IC卡；5．介紹信。
沈陽周先生
我只有14歲，只有銀行卡，能買股票嗎？
商界依照你的年齡應該是不能開戶購買股票的。按照我國現行的有關規(guī)定，證券公司有權拒絕下列人員開戶：1．未滿18周歲的未成年人及未經法定人允許者；2．證券主管機關及證券交易所的職員與雇員；3．黨政機關干部、現役軍人；4．證券公司職員；5．被宣布破產且未恢復者；6．未經證券主管機關或證券交易所允許者；7．法人委托開戶未能提出該法人授權開戶證明者；8．曾因違反證券交易的案件在查未滿三年者。
深圳 周女士
民營企業(yè)建立集體戶口需要具備哪些條件呢？
商界一、辦理集體戶口具備條件：1．單位員工20人以上，其中有6人以上戶口須遷入集體戶口；2．單位有專人負責集體戶口管理，并自覺承擔相應的責任；3．單位有穩(wěn)定的辦公場所或員工宿舍。
二、須提交的材料：1．企業(yè)法人簽名的申請書；2．企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件；3．本單位負責管理集體戶口的人員名單；4．單位員工宿舍或辦公場所房產證明,屬于租房的提供租賃合同。
重慶張女士
資產負債表中，應交稅金是不是等于增值稅申報表中應補稅款。另外，下月我公司的未交稅金是等于當月的增值稅納稅申報表中的應補稅款，還是以前幾個月增值稅納稅申報表中的應補稅款之和？
商界 資產負債表上的應交稅金就是總賬上此科目的數據，但不一定是企業(yè)本月應交的增值稅。月末應交的增值稅是本月進項稅和銷項稅相抵扣后的應補稅款加上月留底稅之和。另外，應交稅金科目一般包括應交增值稅和個人所得稅、城建稅。
太原吳先生
資產評估里投資的概念有這么一句話――通過分配增加財富，請問這是什么意思？
商界 經濟發(fā)展中的分配環(huán)節(jié)并不能增加社會總的財富。但是在分配或者二次分配的過程中，有些人通過投資的方式，按照資本要素分得一部分社會財富。這部分財富通過分配的方式由一部分人轉移給另一部分人所有，那么就個人而言，投資的這個人的財富就增加了。
武漢趙先生
生產加工型的企業(yè)第一次年審要帶什么資料？
商界 你具體說的是什么年審呢？如果是工商年審，需要帶的資料如下：1．年審表格；2．營業(yè)執(zhí)照正本和副本原件；3.法人身份證復印件；4．授權書；5．會計報表；6．機構代碼證。
太原 樊先生
我想注冊一家小型公司，現在準備租辦公室，不知道20平方米的房子可不可以，注冊公司時，對辦公室面積有要求嗎？
商界注冊公司只要有正規(guī)的租賃合同、實際辦公地址就可以辦理了。對場地面積沒有要求，只要能夠正常辦公就行。
阜陽 唐先生
