導(dǎo)語：土地價值構(gòu)成與土地交易政策透析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：對于國有劃撥土地，存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實(shí)際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。

關(guān)鍵字：土地價值土地交易土地政策

一、土地資源總價值觀

土地資源的功能除了在目前市場上能得到價值體現(xiàn)的人類生產(chǎn)生活的空間支撐和糧食礦產(chǎn)資源的生產(chǎn)功能外，還有許多不是直接被當(dāng)代人類利用，但對人類社會的可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的功能。從土地資源的直接使用功能和非直接使用功能出發(fā)，本文借助資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)理論提出的資源的總價值理論，將土地資源的價值分為使用價值和非使用價值。使用價值是指土地資源被使用時，滿足某種需要或偏好的能力，它包括直接使用價值、間接使用價值和選擇價值。

二、劃撥用地的價值構(gòu)成

在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞?zhǔn)地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。

三、土地的價值不在土地而在項(xiàng)目

在采訪中，省國土廳有關(guān)人士表示，目前海南已近進(jìn)入國際旅游島時代，海南省的土地項(xiàng)目成為全國乃至全球的焦點(diǎn)。今年年初，海南房價飆升，省政府的宏觀調(diào)控首先就體現(xiàn)在土地政策上，可見土地的重要性和關(guān)鍵性。對于當(dāng)前的土地交易，特別是商業(yè)性住宅用地，國土部門的審批是相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹榱吮ＷC我們國際旅游島寶貴的土地資源的價值得到應(yīng)有的體現(xiàn)，對土地項(xiàng)目的審查考核就顯得更尤為總要了，因?yàn)椤巴恋貎r值不在土地本身，而在項(xiàng)目?！?/p>

“不是所有的土地都能開發(fā)地標(biāo)性建筑”，充分利用土地，因地制宜，打造適合土地的產(chǎn)品。同科匯豐國際，地處港城黃金區(qū)位的交通核心區(qū)域，注定要成為港城地標(biāo)性建筑，周邊大量高素質(zhì)人群、完善的金融、購物、餐飲、醫(yī)療、休閑娛樂等配套設(shè)施，加上同科匯豐國際獨(dú)有的內(nèi)部設(shè)施，在同科匯豐國際區(qū)域?qū)⑿纬筛鄢且粋€獨(dú)特的同時也是特有的新都市綜合體。