導(dǎo)語(yǔ)：政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：政策作為影響地價(jià)的重要因素對(duì)地價(jià)起著全面性、覆蓋性的影響作用。近年來(lái)土地價(jià)格變化較大，增長(zhǎng)較為迅猛，部分長(zhǎng)三角、珠三角和京津地區(qū)的增長(zhǎng)速度較快，為此國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)政策以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)建立1997—2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的回歸模型，將房地產(chǎn)政策量化后作為影響房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策；多元線性回歸；政策績(jī)效評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)價(jià)格

一、政策背景簡(jiǎn)述

觀察近年來(lái)實(shí)施的收緊土地、信貸從緊、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)新政，政策作為一項(xiàng)非常重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段，包括在20世紀(jì)90年代末國(guó)家也陸續(xù)過(guò)各項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革與調(diào)控。而政策的實(shí)際作用力究竟如何，是否真正調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。為驗(yàn)證政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來(lái)的房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)。

二、上海市房地產(chǎn)價(jià)格分析

從1997年到2006年上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（以上一年價(jià)格為100）分析看來(lái)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大體分三個(gè)階段。第一階段：1997—2001年較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)價(jià)格略微下跌，價(jià)格波動(dòng)幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產(chǎn)價(jià)格呈明顯的上升趨勢(shì)，尤其是2003年，價(jià)格指數(shù)為120.1，比2002年增長(zhǎng)了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。直至2006年，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了6年來(lái)的首次下跌。

三、房地產(chǎn)政策運(yùn)行效果分析

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，上海市的房地產(chǎn)價(jià)格在不同時(shí)期表現(xiàn)出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化驅(qū)動(dòng)力模型進(jìn)行定量化分析，由此可估算出我國(guó)近十年來(lái)房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控所起的實(shí)際作用，對(duì)政策進(jìn)行績(jī)效評(píng)估和分析。

1.變量指標(biāo)選取

房地產(chǎn)價(jià)格是多種社會(huì)因素共同作用的結(jié)果，選取其中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格整體水平影響較大的因素作為指標(biāo)變量，建立房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)化驅(qū)動(dòng)力模型。選取因素如下：

（1）GDP，影響區(qū)域內(nèi)地價(jià)水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)；

（2）消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，物價(jià)水平的高低直接影響到居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求，間接影響到對(duì)房地產(chǎn)的投資；

（3）居民收入水平，影響區(qū)域內(nèi)人民對(duì)房地產(chǎn)投資能力。收入水平較高的時(shí)候，盈余資金更傾向于投資于房地產(chǎn)；

（4）房屋竣工面積，反應(yīng)房地產(chǎn)的供給量；

（5）人口變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要表現(xiàn)在需求方面；

（6）房地產(chǎn)政策，政策參與國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產(chǎn)政策，法律體制的改革和重大措施等。對(duì)政策采取分級(jí)量化的方式：國(guó)家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)文賦值2—3分，原土地管理局和國(guó)土資源部發(fā)文賦值1—2分。

綜合分析1997年至2006年各政策的頒布情況，按照上述分級(jí)量化方式得出結(jié)果如下：

2.模型的建立和計(jì)算

在建立回歸模型前，首先要對(duì)各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，以此消除不同量綱對(duì)模型準(zhǔn)確性的影響，在此采用的方差標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)6個(gè)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化；方差標(biāo)準(zhǔn)化后的變量具有均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1的特征。

利用標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，通過(guò)多元線性回歸模型的分析，得出上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變化的回歸模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中，Y代表上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；GDP表示人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，SHOURU表示人均工資收入，RENKOU表示區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量，GONGJI表示年房地產(chǎn)竣工面積，WUJIA表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，ZHENGCE表示房地產(chǎn)政策變量。

模型中各個(gè)變量均通過(guò)檢驗(yàn)。R2=0.99976，F(xiàn)、P檢驗(yàn)：F=2109.7012，P=0.000016。從相關(guān)數(shù)據(jù)看出，此模型擬合度高，通過(guò)檢驗(yàn)，該模型有效。3.政策效果分析

從模型看出，政策變量與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈負(fù)相關(guān)。政策力度越大房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)則越低。1997—2000年這一階段的政策，政策側(cè)重土地的合理利用，并進(jìn)行了住房制度的改革，此時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)保持微小幅下降的水平，變化幅度不大，價(jià)格穩(wěn)定。2001—2003年，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始攀升，此時(shí)期的政策力度相對(duì)薄弱，方向上主要為鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。直至2003年，上海市GDP上漲速度迅猛，2003年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也達(dá)到120.1，較去年同比增長(zhǎng)20%之多，迅速的攀升使其處于巔峰狀態(tài)。而2003年之后的工作核心則是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范土地出讓程序，調(diào)控土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，開(kāi)始了一輪較為嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴。從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)雖然仍然保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度開(kāi)始明顯放緩，直到2006年，出現(xiàn)了4年來(lái)的首次下跌。由此看出政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還是較為明顯的。從模型的分析看出，對(duì)Y，即房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響最大是GDP，影響指數(shù)達(dá)到3.6631，其次為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，第三即為政策，影響指數(shù)達(dá)到0.6383。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的影響因素建立的回歸模型分析來(lái)看，房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)起到了實(shí)質(zhì)性的作用，不同時(shí)期的房地產(chǎn)政策目標(biāo)和力度不同，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果也不盡相同。尤其從2004年開(kāi)始，面對(duì)突飛猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)家頒布的一系列房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)的確起到了作用，在一定程度上遏制了增長(zhǎng)過(guò)于迅猛的房地產(chǎn)價(jià)格，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，國(guó)家進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一個(gè)因素，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)、實(shí)事求是的原則頒布各項(xiàng)合理且合時(shí)宜的政策，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃小虎．新時(shí)期中國(guó)土地管理研究[M]．北京：當(dāng)代中國(guó)出版社，2006：26-31．

[2]周超綱，黃賢金．土地政策構(gòu)成要素及環(huán)境因素分析[J]．中國(guó)土地科學(xué)，1995，（9）：1-5．

[4]伏玉林，李洋．對(duì)土地政策參與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思考[J]．建筑經(jīng)濟(jì)，2006，（28）：64-68．

[5]翟文俠，黃賢金．我國(guó)耕地保護(hù)政策運(yùn)行效果分析[J]．中國(guó)土地科學(xué)，2003，17，（2）：8-13．

[6]胡靜，陳銀蓉．湖北省土地政策評(píng)價(jià)模型的政策變量分析[J]．統(tǒng)計(jì)與決策，2007，（19）：102-104．