導(dǎo)語(yǔ)：區(qū)域計(jì)劃對(duì)地方房地產(chǎn)業(yè)消極意義一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2009年以來(lái)我國(guó)先后批復(fù)了《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》、《關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》、《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》和《中國(guó)圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要》8個(gè)規(guī)劃，出臺(tái)速度前所未有。隨著區(qū)域規(guī)劃對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了如火如荼的局面，成為地方發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。

一、區(qū)域規(guī)劃概述

區(qū)域規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定地區(qū)范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署。中央出臺(tái)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，除提供產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策外，更重要的是為地方政府打開了土地開發(fā)引資的大門。區(qū)域規(guī)劃首先帶動(dòng)部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)，房?jī)r(jià)上漲，便可實(shí)現(xiàn)后續(xù)的招商引資。房地產(chǎn)和區(qū)域發(fā)展其實(shí)是相輔相成的，區(qū)域發(fā)展必然要尋找一些先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)便是其中之一。

只有當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)上交易活躍的時(shí)候，房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的后續(xù)發(fā)展才有源源不斷的資金動(dòng)力。區(qū)域振興規(guī)劃無(wú)疑也是助推市場(chǎng)活躍的強(qiáng)心劑。

作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一環(huán)，國(guó)家在去年陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃。隨著相關(guān)規(guī)劃的實(shí)施，規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力，區(qū)域經(jīng)濟(jì)有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有望相互促進(jìn)。

區(qū)域振興規(guī)劃實(shí)施后，國(guó)家和地方大量的投資項(xiàng)目將跟進(jìn)，這對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是實(shí)質(zhì)性的，但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為鋪墊。部分城市的區(qū)域振興規(guī)劃引起的過(guò)度炒房應(yīng)當(dāng)警惕。這些規(guī)劃的實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的培育將產(chǎn)生巨大影響，但同時(shí)也成為了主題投資的熱點(diǎn)，吸引了樓市和股市的投資者競(jìng)相介入。在這種背景下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度上漲可以理解，但過(guò)度炒作形成較大泡沫將遏制地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、區(qū)域規(guī)劃對(duì)地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

區(qū)域規(guī)劃在刺激地方經(jīng)濟(jì)之前，首先激活了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。目前多數(shù)炒房者紛紛踩著區(qū)域規(guī)劃制訂的時(shí)點(diǎn)，介入相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大到國(guó)家級(jí)區(qū)域規(guī)劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機(jī)，體現(xiàn)了區(qū)域規(guī)劃對(duì)區(qū)域樓市的明顯帶動(dòng)和提振作用。

（一）區(qū)域規(guī)劃改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)建設(shè)的同時(shí)也引起了房?jī)r(jià)的快速上漲區(qū)域規(guī)劃的影響是長(zhǎng)期的。區(qū)域房地產(chǎn)潛在價(jià)值提升，可以吸引外地資金進(jìn)入，加速該區(qū)域開發(fā)。不過(guò)，近期部分地區(qū)房?jī)r(jià)因區(qū)域規(guī)劃而被過(guò)度炒作，這無(wú)疑是對(duì)未來(lái)發(fā)展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

2009年11月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《關(guān)于調(diào)整天津市部分行政區(qū)劃的請(qǐng)示》，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)現(xiàn)行建制，設(shè)立天津市濱海新區(qū)行政區(qū)。隨后的三個(gè)月，濱海新區(qū)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超過(guò)50%：今年1-2月累計(jì)成交11591套，同比增長(zhǎng)39.7%。

2010年1月初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》頒布，海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格不斷攀升。隨后的一個(gè)多月內(nèi)，海南主要城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)100%。

（二）區(qū)域規(guī)劃是房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，但不應(yīng)成為短期投資炒作的對(duì)象如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)巨大泡沫的話，區(qū)域振興必將大打折扣。理論上來(lái)講，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃作為一種刺激和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具，短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個(gè)洼地，吸納各種要素進(jìn)入并加快流動(dòng)，從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃一旦成了一件人人都在賭運(yùn)氣的標(biāo)的，就非常容易背離實(shí)際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個(gè)巨大的流動(dòng)性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項(xiàng)，首當(dāng)其沖會(huì)被拖入?？v觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)不連跳幾個(gè)臺(tái)階、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會(huì)有起色的。于是，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)，就直接劃上了等號(hào)。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯(cuò)了位的聯(lián)系，后果是很難設(shè)想的。

（三）區(qū)域規(guī)劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因已經(jīng)看到，一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價(jià)格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅，一個(gè)最主要的原因，就是這種錯(cuò)覺(jué)造成的。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū)，結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂(lè)園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實(shí)業(yè)沒(méi)有做起來(lái)，大多數(shù)資本都在鉆投機(jī)取巧的空子。因?yàn)榱鲃?dòng)性漩渦的作用，土地、房屋的價(jià)格受到劇烈攪動(dòng)，變得嚴(yán)重脫離實(shí)際，在缺少真實(shí)性需求支持的情況下，最終摔了個(gè)粉碎。

包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域，在迎來(lái)又一輪歷史性機(jī)遇的同時(shí)，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過(guò)去了，"概念性炒作危機(jī)"陰影卻始終沒(méi)有走遠(yuǎn)。盡管有人認(rèn)為，眼下的市場(chǎng)已不是當(dāng)年的初級(jí)形態(tài)，以前的悲劇當(dāng)不致重演。但我認(rèn)為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在，流動(dòng)性漩渦就一定要出現(xiàn)。原因在于，當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)并不缺少流動(dòng)性。在今天，無(wú)孔不入的全國(guó)乃至于國(guó)際資金都在向這些區(qū)域注入，這對(duì)于各個(gè)準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動(dòng)是很明顯的。

三、地方房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的對(duì)策與建議

要防止此類房地產(chǎn)熱，先得設(shè)法使盲目性、一窩蜂似的"規(guī)劃熱"冷卻下來(lái)。區(qū)域性規(guī)劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵(lì)競(jìng)相"要規(guī)劃"的風(fēng)氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素影響，核心的一點(diǎn)是，大到一國(guó)，小到一地，都需要以結(jié)構(gòu)合理、需求堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是許多部門經(jīng)濟(jì)的集合，是一種結(jié)構(gòu)性、同步性、綜合性和協(xié)調(diào)互補(bǔ)性的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，我們需要加強(qiáng)一種可持續(xù)性的區(qū)域發(fā)展?fàn)I造意識(shí)，力避急功近利的心態(tài)。

（一）適度控制房地產(chǎn)投資規(guī)模在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模中，房地產(chǎn)投資應(yīng)占多大比例需要認(rèn)真研究。事實(shí)證明，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的比重如果過(guò)高，一定會(huì)產(chǎn)生泡沫，很多城市在年所經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場(chǎng)巨變都與此有關(guān)。而如果房地產(chǎn)投資比重過(guò)低，不僅不能夠滿足居民的住房需求，而且會(huì)對(duì)城市發(fā)展造成不利影響。因此保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要環(huán)節(jié)。要研究一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局的關(guān)系，從中找出規(guī)律，努力把握好這個(gè)比例關(guān)系，如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求才能大體平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)定發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃全程的監(jiān)督控制對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略，決策層也要對(duì)規(guī)劃落地全程予以監(jiān)督控制。在規(guī)劃推進(jìn)的過(guò)程中，必須嚴(yán)格控制土地、資金兩類要素的投放。

因?yàn)橛姓邇A斜和照顧，預(yù)計(jì)這兩類要素的投放將會(huì)拉開一個(gè)極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場(chǎng)層面就會(huì)導(dǎo)致炒地、炒房的惡果。

（三）加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的手段。但由于房地產(chǎn)是關(guān)系百姓居住生活的大事，是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有廣泛影響的行業(yè)。因此，必須要在調(diào)控中保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。如果在執(zhí)行中忽松忽緊，忽冷忽熱，就會(huì)在解決老問(wèn)題中產(chǎn)生或留下新問(wèn)題。在一個(gè)區(qū)域規(guī)劃體系中，有很多產(chǎn)業(yè)部門需要政策惠及，但房地產(chǎn)業(yè)是最不應(yīng)該受到關(guān)照的，更不能被當(dāng)成特殊產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待。放眼全國(guó)看一看，現(xiàn)在不僅流動(dòng)性充裕的地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，連很多流動(dòng)性并不充裕的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，亦如此。因此房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區(qū)域規(guī)劃措施之外。