導(dǎo)語：企業(yè)單位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房價形成機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1.房價本身的形成直接誘因，來自購買方和出售方的協(xié)商議價。

只有房價在足夠多的購房者認(rèn)同的區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說，表面上是房地產(chǎn)開發(fā)方的單方面定價，但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)方與購房者之間的一種價格博弈。開發(fā)方的定價原則在于，如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施，從一定程度上降低房價，而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價，以確定自己的價格策略。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè)，勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價格指數(shù)是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。

二、房地產(chǎn)成交價格影響因素分析

1.人們對于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對房價的影響。

就房屋的宜居性要求來說，不同購房者對于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求，但是反應(yīng)了購買者對于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以，單從2014年5月份數(shù)據(jù)來看，超過25000每平米的住宅只有12%，這表明對于極高端房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商仍然對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天，極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級官員購買房產(chǎn)的禁區(qū)。與此同時，有29%的房屋售價落在了15000~25000的區(qū)間中，26%的房屋售價落在了10000~15000的區(qū)間中，此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購房者是認(rèn)同這一價格區(qū)間的。而6000元以下區(qū)間、6000~8000區(qū)間、8000~10000區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%，本文研究區(qū)間范圍中期價格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。

2.投資用房產(chǎn)的需求對于房價的影響。

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時可能撤出房地產(chǎn)市場，而近7個月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌的主要原因，也是來自多個領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運(yùn)作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講，因?yàn)橥顿Y用房地產(chǎn)之前囤積量的存在，以及投資人止損心理的存在，房地產(chǎn)售價可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。

3.房產(chǎn)供應(yīng)量對于房價的影響。

就以居住為目的購買房地產(chǎn)購買者來說，其需求是接近剛性的，而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者來說，其需求是純彈性的。目前的市場狀態(tài)是以居住為目的購買房地產(chǎn)的購買者直線上升，而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者數(shù)量直線下降。近7個月來，杭州房價的連續(xù)下跌，也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場的趨冷。但是，因?yàn)橐跃幼槟康馁徺I房地產(chǎn)的買方力量存在，房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)理論上的暴跌，而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

三、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策

1.積極控制土地保有量和開發(fā)量的關(guān)系。

開發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式，其一是完全融資保有，其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過了前置貸款。事實(shí)上，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開發(fā)，也可以完全通過土地的金融運(yùn)作獲得相當(dāng)豐厚的利潤。所以，到底將手中多少土地開發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目，是開發(fā)方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下，可以適當(dāng)延長土地的持有期來換取更大的利潤。

2.合理調(diào)查市場，做好產(chǎn)品定位。

房地產(chǎn)銷售的利潤高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)的利潤。而通過詳實(shí)的市場調(diào)查，可以充分了解目標(biāo)人群的購買欲望和購買力，以對房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對項(xiàng)目進(jìn)行價格和品質(zhì)的定位，才可以使產(chǎn)品達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)。

3.實(shí)行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對快速復(fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式，各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式，這種資金管理模式下，會通過計(jì)算機(jī)軟件對投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險進(jìn)行分析。因?yàn)橄到y(tǒng)采用了模糊計(jì)算法，通過復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果，使得企業(yè)的投資更加具有理性。

四、結(jié)語

本文通過層次分析，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動趨勢，不會出現(xiàn)市場上擔(dān)心的暴跌的局面，而是可能出現(xiàn)相對穩(wěn)定的緩慢回調(diào)后持續(xù)拉平的狀態(tài)。但因?yàn)槭袌鼍置嫦鄬?fù)雜，企業(yè)應(yīng)該做好多方面的應(yīng)對措施。通過合理的措施，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)投資集約化，使得投資風(fēng)險得到更為有效的管控。

作者：舒冬英單位：紹興市柯橋區(qū)濱海服務(wù)中心