導(dǎo)語：小議商品房按揭定性及重構(gòu)一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關(guān)于按揭的性質(zhì)，學(xué)界主要有“不動產(chǎn)抵押說”、“權(quán)利抵押說”、“權(quán)利質(zhì)押說”、“讓與擔(dān)保說”四種觀點，其中尤以“不動產(chǎn)抵押說”影響最廣。筆者認為，按揭這一房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的交融產(chǎn)物，既然本身有著極強的生命力，我們就不能用現(xiàn)有的法律規(guī)范去裁量它，而是應(yīng)該用能更充分發(fā)揮其價值又克服其弊端的法律設(shè)計去規(guī)定它。筆者不同意“不動產(chǎn)抵押說”。如以樓花按揭實務(wù)中按揭貸款合同的相關(guān)約定來探究銀行同意以買受人預(yù)售合同中的權(quán)利設(shè)定擔(dān)保的原意，結(jié)論應(yīng)當(dāng)是買受人以轉(zhuǎn)讓其在商品房預(yù)售合同當(dāng)中享有的對建成房屋的合同權(quán)利給銀行，同時保留回贖權(quán)以取得按揭貸款。買受人如約履行了還款義務(wù)，則享有回贖權(quán)。反之，銀行將取得設(shè)定按揭的買受人在買賣合同項下的合同權(quán)利，此點明顯與流抵押禁止原則相違背。此外，按揭實務(wù)中很重要的一個環(huán)節(jié)就是按揭人須將有關(guān)合同文本及權(quán)屬憑證交銀行收執(zhí)，這與不動產(chǎn)抵押是不同的。不動產(chǎn)抵押的優(yōu)先受償效力僅依據(jù)抵押登記的完成即可獲得保證，抵押權(quán)人無需占有抵押人之相關(guān)權(quán)狀。如將內(nèi)涵豐富的按揭制度歸入抵押范疇，片面強調(diào)其擔(dān)保權(quán)能，就會抹殺該制度特征，降低該制度存在的意義。結(jié)合借款人與銀行之間簽訂的貸款合同對雙方權(quán)利義務(wù)的約定以及期房貸款實務(wù)來看，流擔(dān)保約款（按揭合同常常約定，在按揭人不能履行還貸責(zé)任時，按揭銀行可以直接取得按揭人在房屋買賣合同中的全部權(quán)益以清償所有欠款）及借款人享有回贖權(quán)等內(nèi)容都與抵押制度的特征相異，而“讓與擔(dān)保說”于我國按揭實務(wù)性質(zhì)的解釋最具合理性。

讓與擔(dān)保，系指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)而將擔(dān)保標(biāo)的物或財產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)與擔(dān)保權(quán)人，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還與債務(wù)人或第三人，債務(wù)人不履行時，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保。讓與擔(dān)保的主要特征是以移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)或其他財產(chǎn)性權(quán)利為方式，以達成為債權(quán)提供擔(dān)保信用為目的。讓與擔(dān)保制度的特征必須以“讓與”（transfer）及“擔(dān)?！保╯ecurity）兩項特征解釋，其中任何一項的缺失都會導(dǎo)致對制度本身的損害。相對于“擔(dān)保”而言，“讓與”才是該擔(dān)保制度的特征與靈魂。藉此“讓與”才將其與典型擔(dān)保物權(quán)區(qū)別開來，即制度的最大價值在于以“權(quán)利轉(zhuǎn)移型非典型擔(dān)保物權(quán)”的特質(zhì)，避免了典型擔(dān)保物權(quán)在實行方式上的繁瑣及高成本。此外，在拍賣等的實行程序中，往往會將擔(dān)保物以低于其實際價值的價格拍出，這也將損害債務(wù)人的利益。而在非典型擔(dān)保物權(quán)靈活的實行程序中可以避免這些弊端，并使其成為非典型擔(dān)保物權(quán)產(chǎn)生的強大動因之一。

如何防范銀行在按揭中的風(fēng)險是按揭法律制度構(gòu)建的重點。在以前的貸款合同中，銀行為保險起見，往往要求發(fā)展商的擔(dān)保期間為業(yè)主（借款人）履行合同期滿之日起兩年內(nèi)有效，而業(yè)主的還款期往往長達十年以上甚至長達三十年。實際上在此存在一個誤區(qū)，因?qū)嵺`中樓盤的開發(fā)商皆為項目公司，在項目開發(fā)完畢后，項目公司一般即會注銷，所以讓發(fā)展商為業(yè)主擔(dān)保如此長的時間既不可能亦無必要。在內(nèi)地，銀行辦理按揭業(yè)務(wù)的最大風(fēng)險在于樓盤爛尾，故建議修改對發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任期間條款，要求發(fā)展商為業(yè)主擔(dān)保至辦理完房產(chǎn)證為止較為實際。在期房按揭中，業(yè)主須到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門辦理期房按揭登記手續(xù)，房屋建成并領(lǐng)取房產(chǎn)證后，業(yè)主與銀行要辦理期房按揭登記轉(zhuǎn)換為抵押登記的手續(xù)。對于上述登記的轉(zhuǎn)換，目前法律及司法解釋皆沒有明確規(guī)定。實踐中會產(chǎn)生這樣一個問題，因房屋價格下跌或涉嫌以按揭形式套取銀行貸款（即發(fā)展商以員工或第三人假按揭的形式申請銀行按揭貸款）情況下，業(yè)主通常不會與按揭銀行辦理上述轉(zhuǎn)登記手續(xù)，發(fā)展商也往往以房產(chǎn)未辦理抵押登記，銀行放棄物權(quán)擔(dān)保為由拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。對此，筆者提出兩個解決辦法：第一，因按揭的特點之一是房產(chǎn)證正本由銀行收執(zhí)，故銀行可在按揭貸款合同中約定，房產(chǎn)竣工后，由業(yè)主委托發(fā)展商代向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》交銀行收執(zhí)，并與銀行辦理按揭登記轉(zhuǎn)換為抵押登記的手續(xù)。第二，在目前各地房管登記部門登記制度尚不完善的情況下，即使未辦理轉(zhuǎn)換登記的，只要銀行不存在重大過失，賦予期房按揭登記具有抵押登記同等的效力。不可否認，此做法在目前我國尚未有完善的不動產(chǎn)登記制度情形下具有“救急”的色彩。

將按揭定位于讓與擔(dān)保，產(chǎn)生的另一個效果是在按揭人（業(yè)主）不履行還款義務(wù)時，按揭權(quán)人（銀行）就所按揭房產(chǎn)折價或者拍賣的價款受償?shù)捻樞蚩梢詫菇ㄖこ坛邪说膬?yōu)先受償權(quán)。合同法第二百八十六條規(guī)定：建筑工程的承包人對建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。就該優(yōu)先受償權(quán)的順位，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：建筑工程承包人的優(yōu)先償還權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。上述規(guī)定和批復(fù)產(chǎn)生了兩個問題，第一個問題是，當(dāng)購買商品房的消費者（業(yè)主）尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)時，如該房屋的承建商要求以所建房屋優(yōu)先償還工程款，雖然業(yè)主已交納了全部或部分房款，但因建筑工程承包人就工程款受償?shù)捻樞騼?yōu)于業(yè)主，會造成大量業(yè)主無法安居，如樓盤爛尾，業(yè)主更會血本無歸。第二個問題是，如業(yè)主是通過按揭貸款買房，按揭銀行雖然辦理了按揭登記，但如將按揭定位于不動產(chǎn)抵押的話，依最高法院的上述批復(fù)，按揭銀行權(quán)益實現(xiàn)的順序同樣低于建筑工程承包人就工程款的優(yōu)先受償權(quán)。對于第一個問題的解決，最高法院出臺的上述批復(fù)第二條又補充規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”因以按揭方式購房的業(yè)主一般是交付購房的全部或者大部分款項的，故依上述批復(fù)，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗按揭人。對于第二個問題，筆者認為，如將按揭定位于讓與擔(dān)保，上述問題可以解決。在辦理了按揭登記后，因購房的業(yè)主已將其對發(fā)展商的權(quán)益讓渡給了按揭銀行，而承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗該業(yè)主權(quán)益，那么受讓業(yè)主權(quán)益的按揭銀行當(dāng)然可以藉此對抗承建商的工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

對于現(xiàn)房按揭與抵押的關(guān)系。因為任何民事法律都不應(yīng)該限制當(dāng)事人選擇權(quán)利保護形式的自由，以讓與擔(dān)保還是抵押來對貸款債權(quán)提供擔(dān)保，是當(dāng)事人意思自治范圍內(nèi)的自由，應(yīng)尊重其意愿。但是有一個問題應(yīng)予明確：若當(dāng)事人在抵押合同中明確選擇以抵押方式為債權(quán)提供擔(dān)保，卻又借鑒讓與擔(dān)?；虬唇抑贫鹊哪承﹥?nèi)容約定在借款人未能清償債務(wù)時，銀行將取得抵押物所有權(quán)的，因其違反流抵押約款禁止原則而無效。但整個抵押合同并不因此而歸于無效，當(dāng)事人設(shè)定擔(dān)保的意思仍應(yīng)予以保護，此種保護只應(yīng)限定在抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍之內(nèi)。故在未來的物權(quán)法中以讓與擔(dān)保對現(xiàn)行按揭實務(wù)進行一體規(guī)范當(dāng)屬最恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。