導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)成本控制探索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)作為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)得到了非?？焖俚陌l(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用，所以要想使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能更好的帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，首先就要使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展起來，然而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獲取的利潤(rùn)是衡量其發(fā)展程度的主要因素，然而影響利潤(rùn)的因素有很多，能夠?yàn)槠髽I(yè)所有效控制的便是成本這一因素，但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本的控制制度還不是很完善，存在成本大，效益低的問題。為了有效的解決存在的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)重要階段提出以下控制方案。

一、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

在我國(guó)，工程施工一般實(shí)行項(xiàng)目承包的方式，企業(yè)通過招標(biāo)的方式來選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的，優(yōu)秀的承包商，可以最大限度的降低工程開發(fā)成本。然而要想選擇出優(yōu)秀的承包商，必須選擇合理的招標(biāo)方式，我國(guó)現(xiàn)行的招標(biāo)方式有邀請(qǐng)招標(biāo)方式，公開招標(biāo)方式，議標(biāo)方式。要想以招標(biāo)方式選出優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)豐富的承包商需要做到以下幾點(diǎn)要求：第一，要實(shí)行公平公正的招標(biāo)方式，不可以隱藏招標(biāo)的相關(guān)信息，客觀公正地對(duì)待投標(biāo)單位，詳細(xì)了解前來投標(biāo)的企業(yè)。因?yàn)槌邪痰膶I(yè)水平直接影響到工程成本控制的水平，所以企業(yè)在選擇承包商時(shí)要關(guān)注承包單位的技術(shù)水平、信譽(yù)度、所需工期、所需造價(jià)以及以往的施工質(zhì)量等。第二，要組織好招標(biāo)文件工作。首先要根據(jù)要求，認(rèn)真制定標(biāo)書和標(biāo)底，并由相關(guān)人員進(jìn)行審核評(píng)價(jià)。此項(xiàng)工作中，招標(biāo)書的制作至關(guān)重，其內(nèi)容要準(zhǔn)確、全面。在簽訂合同時(shí)，明確雙方的責(zé)任，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，產(chǎn)生不必要的支出。第三，根據(jù)市場(chǎng)情況，制定出競(jìng)價(jià)范圍，給前來投標(biāo)的單位、組織形成參考，從而使競(jìng)價(jià)相對(duì)集中，具有可比性，抵制惡意的壓價(jià)競(jìng)標(biāo)。

二、材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本控制

材料設(shè)備費(fèi)是工程建設(shè)的基礎(chǔ)，企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行所需材料的采購(gòu)，所以在這個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)進(jìn)行控制是必不可少的。第一，預(yù)先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，統(tǒng)計(jì)各種所需設(shè)備的市場(chǎng)情況，安排專業(yè)人員對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，明確各項(xiàng)材料設(shè)備的性價(jià)比，追求低價(jià)保證質(zhì)量，作出科學(xué)的采購(gòu)決策。第二，確定各項(xiàng)材料的采購(gòu)模式。在施工階段材料用量的變化是動(dòng)態(tài)的：施工開始時(shí)材料耗用逐漸增加、施工中途材料耗用量比較穩(wěn)定、結(jié)束時(shí)材料耗用量逐漸減少。為滿足動(dòng)態(tài)的材料需求，企業(yè)可以實(shí)行經(jīng)濟(jì)訂貨批量，在材料采購(gòu)過程中，具體到每種材料，根據(jù)每種材料的需求量，單價(jià)，進(jìn)貨費(fèi)用等指標(biāo)計(jì)算出每種材料的經(jīng)濟(jì)訂貨批量，以此來減少材料的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用和采購(gòu)成本。第三，采購(gòu)人員的選擇，應(yīng)選擇專業(yè)人才，并且實(shí)行采購(gòu)崗位輪換制度。采購(gòu)活動(dòng)由采購(gòu)人員分組進(jìn)行，項(xiàng)目組之間相互監(jiān)督，防止貪污、與供貨商徇私舞弊損害企業(yè)利益。第四，成立調(diào)查小組，不定期的對(duì)材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，掌握最新的市場(chǎng)情況，制定出采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，衡量采購(gòu)人員的工作效果。第五，采購(gòu)人員要上報(bào)真實(shí)的供貨單位的信息，方便管理部門進(jìn)行回訪調(diào)查。第六，材料采購(gòu)驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)必須由專業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督，檢查。其中主要控制的是：數(shù)量驗(yàn)收，是由幾方負(fù)責(zé)人員共同到場(chǎng)確定到貨的數(shù)量，并且由企業(yè)駐工地的代表或者專業(yè)的工程師來負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收。質(zhì)量驗(yàn)收，是由工程部門的相關(guān)專業(yè)人員對(duì)材料的外觀進(jìn)行仔細(xì)檢查進(jìn)行驗(yàn)收并且監(jiān)督材料安裝后在試運(yùn)行時(shí)的效果，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。

三、材料使用環(huán)節(jié)成本控制

在材料使用過程中進(jìn)行成本的控制是直接可行的，企業(yè)可以按照下列方式進(jìn)行控制。由專業(yè)人員對(duì)材料的各個(gè)使用步驟進(jìn)行管理，從領(lǐng)料投料后期退料，都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在領(lǐng)料階段，由項(xiàng)目經(jīng)理派專門人員向倉(cāng)庫(kù)管理部門提交詳細(xì)的用料信息表，庫(kù)管人員根據(jù)信息內(nèi)容仔細(xì)填寫領(lǐng)料單，著重記錄用量和用途。在投料階段，各項(xiàng)目領(lǐng)料人員要認(rèn)真記錄各道工序的投料數(shù)量及投料時(shí)間并由負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。在后期發(fā)生退料時(shí)，領(lǐng)料人要及時(shí)的將項(xiàng)目剩余材料交還倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)管理人員及時(shí)做好相關(guān)記錄。每建設(shè)期末，企業(yè)組織技術(shù)人員對(duì)材料進(jìn)行盤點(diǎn)，并作出詳細(xì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)盤點(diǎn)結(jié)果簽字確認(rèn)，然后由盤點(diǎn)人員將盤點(diǎn)結(jié)果報(bào)送管理部門，企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)人員調(diào)查分析材料使用中存在的問題，提出相應(yīng)的解決措施和注意事項(xiàng)。

四、工人施工環(huán)節(jié)

在施工環(huán)節(jié)，人工費(fèi)用是成本的重要組成部分。為了控制人工成本，企業(yè)可以采取以下有效措施：第一，在每部分開工之前有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提交詳細(xì)的計(jì)劃書，計(jì)劃書中要包括各個(gè)崗位的員工名單，各員工的工作內(nèi)容，以及完成工作需要的時(shí)間等，綜合根據(jù)企業(yè)薪酬管理規(guī)定預(yù)算每位員工的薪酬。第二，在工人工作過程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行跟蹤調(diào)查；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決在分工中的不合理現(xiàn)象，避免造成不必要的人工費(fèi)用支出。根據(jù)實(shí)際情況修改計(jì)劃書，使用工安排更加科學(xué)，促進(jìn)每位員工的工作效率，充分發(fā)揮其工作能力。第三，建立工作小組，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，由負(fù)責(zé)人每天進(jìn)行評(píng)比，對(duì)表現(xiàn)良好，工作效率高的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)每組業(yè)績(jī)中落后的人員進(jìn)行懲罰。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算成本控制主要包括對(duì)承包人提供材料設(shè)備用量的核實(shí)、費(fèi)用價(jià)差的調(diào)整、工程變更簽證費(fèi)用控制、違約及索賠的處理等。為了在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)達(dá)到成本控制的目的要做到以下幾點(diǎn)：第一，竣工結(jié)算就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行驗(yàn)收審查。驗(yàn)收審查的依據(jù)就是搜集的數(shù)據(jù)資料，為了確保審核的準(zhǔn)確性就要保證審核依據(jù)的真實(shí)、完整、有效。所以企業(yè)要組織專業(yè)的技術(shù)人員，根據(jù)合同及協(xié)議的規(guī)定，從期初的項(xiàng)目策劃開始，對(duì)每一階段的工作過程進(jìn)行嚴(yán)格的審核，統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，檢查各階段負(fù)責(zé)人上報(bào)的賬務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，完整性，對(duì)不足部分作出補(bǔ)充，建立審查資料體系，為結(jié)算工作提供高質(zhì)量的基礎(chǔ)信息。第二，聘用經(jīng)驗(yàn)豐富，職業(yè)操守高，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價(jià)咨詢公司對(duì)各項(xiàng)目階段的造價(jià)進(jìn)行審核。然后由企業(yè)內(nèi)部審核負(fù)責(zé)人員對(duì)造價(jià)公司的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行抽查核實(shí)，并到現(xiàn)場(chǎng)查看具體情況。第三，對(duì)結(jié)算結(jié)果進(jìn)行二次復(fù)審，確保結(jié)算質(zhì)量。第四，嚴(yán)格按照合同和協(xié)議的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行規(guī)范化控制，遵守公平公正的原則。第五，認(rèn)真對(duì)待項(xiàng)目驗(yàn)收后的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估出的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)以及教訓(xùn)，為企業(yè)之后的工作提供參考標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開發(fā)成本。只有控制了開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益才會(huì)有保障。隨著管理科學(xué)研究的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的研究也將會(huì)不斷發(fā)展，成本控制不應(yīng)僅僅局限于客觀財(cái)務(wù)因素，而應(yīng)更加關(guān)注從業(yè)人員的職業(yè)道德水平，以及規(guī)章制度的建立，只有兩者的有效結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。

作者:蔣欣怡 單位:西安石油大學(xué)