導(dǎo)語：項(xiàng)目開發(fā)管理推演策劃分析與對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］在當(dāng)前疫情影響及“房住不炒”的大環(huán)境政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)均已舉步維艱，為了生存，只有內(nèi)抓管理優(yōu)化管理動(dòng)作，外抓協(xié)調(diào)開發(fā)政策支持，這樣才能將“短平快”、“做優(yōu)做精”的開發(fā)理念落到實(shí)處。本文是以在項(xiàng)目運(yùn)營管理大框架下，重點(diǎn)闡述在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何通過工程推演策劃來實(shí)現(xiàn)不同開發(fā)階段的“專業(yè)交圈”無縫對(duì)接，以項(xiàng)目開發(fā)周期的快速推進(jìn)，并通過提前對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)外部影響因素進(jìn)行摸底，制定預(yù)控規(guī)劃為今后工程管理掃清障礙。希望本文所述內(nèi)容能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理從業(yè)人員提供參考。

［關(guān)鍵詞］運(yùn)營管理；工程推演策劃；房地產(chǎn)開發(fā)管理

目前，在所有項(xiàng)目的開發(fā)管理上，無論是以商品房銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是以生產(chǎn)車間為主的基建建設(shè)，都比較重視時(shí)間價(jià)值和成本優(yōu)化管控。然而，由于管理方法及經(jīng)驗(yàn)不足，常常在建設(shè)管理中無法做好工程管理規(guī)劃，在項(xiàng)目拿地后、總承包招標(biāo)及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前三個(gè)階段制定的計(jì)劃不具備可實(shí)施性，也就是說未提前做好規(guī)劃，只是單純使用工期期量的簡單套用，導(dǎo)致計(jì)劃無針對(duì)性、無指導(dǎo)性，實(shí)施過程中項(xiàng)目開發(fā)的里程碑節(jié)點(diǎn)一再展期，直接影響項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，造成項(xiàng)目開發(fā)的資本化利息無限增加，甚至由于開工竣工時(shí)間違反土地出讓合同約定而造成違約面臨行政處罰。

1房地產(chǎn)開發(fā)工程推演策劃的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)管理工程推演策劃是基于“項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案”、“項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃”等管理模塊為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上通過組織開發(fā)管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、外聯(lián)手續(xù)辦理、成本控制、營銷幾大關(guān)鍵職能部門，分別在項(xiàng)目土地獲取后、總承包招標(biāo)、工程竣工驗(yàn)收三大階段進(jìn)行模擬實(shí)施方案，在各時(shí)間軸上找出影響節(jié)點(diǎn)實(shí)施的潛在因素，通過預(yù)估關(guān)鍵工作或重要節(jié)點(diǎn)的復(fù)雜程度，預(yù)測(cè)后期風(fēng)險(xiǎn)，提前預(yù)警，風(fēng)險(xiǎn)前置，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定相關(guān)處置方案及相關(guān)責(zé)任人，在執(zhí)行過程中及時(shí)糾偏。通過項(xiàng)目全過程施工推演，達(dá)到提前預(yù)見和決策未來的效果。

2目前項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理存在的問題

2.1項(xiàng)目盡調(diào)不清，影響開發(fā)實(shí)施方案的落地。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成資源獲取后，常規(guī)是將規(guī)劃設(shè)計(jì)單位引進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，開發(fā)商所提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書也僅限于為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)做支撐，工程管理人員只等施工圖完成后照?qǐng)D對(duì)單體工程進(jìn)行施工管理。但是圍繞項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)于后期施工管理的影響卻沒有詳細(xì)的摸排，這就導(dǎo)致與施工有關(guān)的行政部門對(duì)工程建設(shè)施工的管理規(guī)定、外部交通道路通行要求、施工作業(yè)時(shí)間要求、臨時(shí)供水電的接駁、項(xiàng)目內(nèi)清障施工規(guī)劃等事項(xiàng)推進(jìn)無思路或思路不清晰，從而造成開發(fā)進(jìn)度滯后。2.2開發(fā)分期思路不清，影響規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量及開發(fā)進(jìn)度。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前，各開發(fā)商需對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期及開發(fā)分期有清晰的判斷。但由于開發(fā)管理規(guī)劃制定不深入，在開發(fā)許可與竣工驗(yàn)收邏輯關(guān)系、施工出入口設(shè)置、項(xiàng)目分期開發(fā)規(guī)劃與地庫之間的關(guān)系等方面籌劃不細(xì)、界線不清，導(dǎo)致未來交通組織規(guī)劃、裝飾裝修工序安排、竣工驗(yàn)收關(guān)系關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)不清晰，往往就造成既定目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。2.3先行區(qū)規(guī)劃思路不清，影響項(xiàng)目預(yù)售節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)第一次開盤是每一個(gè)公司在開發(fā)管理中的重要節(jié)點(diǎn)，開盤的時(shí)間與質(zhì)量直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目投資是否成功。而有很多開發(fā)商在這個(gè)事項(xiàng)系統(tǒng)規(guī)劃方面沒有進(jìn)行籌劃，或是籌劃啟動(dòng)太晚，在先行示范區(qū)設(shè)置、樣板間售樓處位置規(guī)劃、銷售看房動(dòng)線規(guī)劃及氛圍營造、景觀綠化規(guī)劃、物業(yè)前介籌劃等方面考慮不細(xì)，造成項(xiàng)目第一次開盤時(shí)間滯后或開盤質(zhì)量下降，影響了項(xiàng)目品牌形象及銷售業(yè)績的提升。2.4總承包施工組織規(guī)劃不清，影響工程進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理人員是產(chǎn)品線的制造者，在建造產(chǎn)品之前應(yīng)該有明確的建造目標(biāo)及建造期限，但是由于工程管理人員專業(yè)素質(zhì)及建造經(jīng)驗(yàn)水平參差不齊，在項(xiàng)目產(chǎn)品建造計(jì)劃編制、現(xiàn)場(chǎng)交通組織規(guī)劃、關(guān)鍵機(jī)械設(shè)備材料的籌劃、先行示范區(qū)施工組織、建造質(zhì)量安全目標(biāo)等方面未周全謀劃，影響項(xiàng)目產(chǎn)品建造進(jìn)度及對(duì)外銷售。2.5項(xiàng)目竣工驗(yàn)收思路不清，影響項(xiàng)目交付使用。任何開發(fā)或基建項(xiàng)目組織施工最終目的都是為了交付使用，以完成建設(shè)任務(wù)，但在項(xiàng)目實(shí)體工程完成或即將完成時(shí)，因?qū)π姓毮芄芾聿块T具體驗(yàn)收交付標(biāo)準(zhǔn)不清晰，對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部協(xié)作未形成閉環(huán)，對(duì)合作單位交付界面不到位，對(duì)行政主管部門驗(yàn)收之間的邏輯關(guān)系理不清，最終導(dǎo)致整體驗(yàn)收時(shí)間進(jìn)度滯后。

3加強(qiáng)工程推演策劃組織協(xié)調(diào)能力，制定有效管控措施的方法

3.1項(xiàng)目前期資源獲取后運(yùn)用工程推演對(duì)全局籌劃的作用。在項(xiàng)目資源獲取后，開發(fā)公司應(yīng)第一時(shí)間組建項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)，按專業(yè)分類進(jìn)行職責(zé)劃分，明確管理邊界，由項(xiàng)目運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)牽頭，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)前進(jìn)行一次針對(duì)工程管理方案的推演策劃，設(shè)計(jì)、外聯(lián)、成本、營銷作為五大部門的關(guān)鍵要素參與，加強(qiáng)前期相關(guān)專業(yè)交圈，提前制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，共同進(jìn)行一次全面籌劃。3.1.1項(xiàng)目位置周邊環(huán)境狀況分析及施工推演策劃。開發(fā)商工程管理及外聯(lián)部門人員在拿地后應(yīng)進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)詳勘，并與行政主管部門進(jìn)行征詢，明確政府部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周邊環(huán)境影響控制的相關(guān)要求。在取得第一手資料后，工程管理人員應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)夜間施工的政府要求，鋪排整個(gè)工程進(jìn)度計(jì)劃。同時(shí)要重點(diǎn)分析項(xiàng)目所處位置與周邊建筑物、構(gòu)筑物、重要設(shè)施等的位置關(guān)系，如地鐵、垃圾站、變電站、重要民居、危險(xiǎn)源等。根據(jù)分析提出對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度影響因素及影響程度，提出解決初步方案3.1.2周邊市政配套狀況分析及施工推演策劃。工程、設(shè)計(jì)、外聯(lián)人員在第一次現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)，還要針對(duì)項(xiàng)目周邊市政配套狀況進(jìn)行調(diào)研，與政府主管部門征詢?nèi)〉孟嚓P(guān)檔案資料，做好三方面的規(guī)劃與推演策劃：一是項(xiàng)目正式用電、給排水、通信、燃?xì)獾仁姓涮捉玉g點(diǎn)，提出項(xiàng)目開發(fā)后正式使用的容量，與政府部門確定相關(guān)規(guī)格參數(shù)為后期設(shè)計(jì)提供依據(jù)。二是確定臨時(shí)供電、供水、排水等接駁點(diǎn)位，制定實(shí)施方案以便于后期推進(jìn)合約、施工等相關(guān)籌劃。三是征詢主管部門取得場(chǎng)地及周邊市政管線位置（走向和埋深）資料，針對(duì)基坑施工、大型材料運(yùn)輸?shù)入A段做出相應(yīng)籌劃。3.1.3項(xiàng)目水文地質(zhì)情況分析及推演策劃。在項(xiàng)目獲取后應(yīng)第一時(shí)間組織對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行一次初堪，通過初堪報(bào)告了解水文地質(zhì)情況，查看是否有需要重點(diǎn)保護(hù)的文物項(xiàng)目，如有應(yīng)立即調(diào)整設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，向主管部門進(jìn)行申報(bào)。查看項(xiàng)目地塊地下障礙物描述及分析（如有），比如老房子基礎(chǔ)、市政設(shè)施基礎(chǔ)、廢棄管線等，提前做出清障籌劃。3.2項(xiàng)目中期總承包招標(biāo)階段運(yùn)用工程推演對(duì)全局籌劃的作用。3.2.1總承包招標(biāo)前組織工程推演策劃的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地上及地下建筑面積少則10萬平方米，多則20萬平方米以上，在項(xiàng)目總承包招標(biāo)前要求擬投標(biāo)單位進(jìn)行工期策劃及施工推演則更為有利，這樣不僅可以了解到擬投標(biāo)單位的真實(shí)管理水平和實(shí)力，通過多家推演集眾家之所長，針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)交通組織、機(jī)械配置、工序交插等方面還能起到集思廣益的作用。在上述工作開展的同時(shí)，還要注意該階段對(duì)開發(fā)有利信息的收集，并分析出前期推演策劃中的不足，制定相關(guān)應(yīng)對(duì)方案，更加有利于開發(fā)建造管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3.2.2總承包招標(biāo)后組織工程推演策劃的優(yōu)勢(shì)?？偝邪袠?biāo)后，開發(fā)商工程管理人員應(yīng)在中標(biāo)后15日內(nèi)組織總承包管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行一次以道路交通組織、專項(xiàng)方案審批、工序交插、工期進(jìn)度計(jì)劃等全面的推演策劃，對(duì)前期階段工作計(jì)劃進(jìn)行更加全面分析，制定執(zhí)行版全景計(jì)劃并分解到三級(jí)計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)高效推進(jìn)。同時(shí)制定明確工程管控、質(zhì)量、安全環(huán)保、風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。通過全過程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本管控效果，梳理本階段薄弱環(huán)節(jié)，形成總結(jié)成果。3.3項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收階段運(yùn)用工程推演對(duì)全局籌劃的作用。項(xiàng)目工程施工完成后，面臨著一個(gè)龐大的竣工驗(yàn)收體系，按照“誰審批誰驗(yàn)收”的原則，只要是在規(guī)劃方案審批中給予審批意見的，在竣工備案前都要進(jìn)行驗(yàn)收。這時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)單位要組織外聯(lián)、工程、設(shè)計(jì)等關(guān)鍵部門人員成立竣工備案驗(yàn)收小組，針對(duì)驗(yàn)收順序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、資料上報(bào)等進(jìn)行系統(tǒng)的推演與策劃，找出項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵線路，逐一進(jìn)行分解明確責(zé)任，并定期進(jìn)行調(diào)度協(xié)調(diào)，確?？⒐浒赴雌趯?shí)現(xiàn)。

綜上所述，工預(yù)善其事，必先利其器，在房地產(chǎn)開“微利”和“快周期開發(fā)節(jié)奏”時(shí)代，工期每一天所對(duì)應(yīng)的資本化利息就得數(shù)以幾十萬計(jì)，時(shí)間與資本的關(guān)系更為突出。作為一個(gè)從業(yè)的專業(yè)人員，我們必須在項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵階段做好籌劃，運(yùn)用好工程推演策劃這個(gè)管理工具，通過工程推演策劃查找出項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的短板，集思廣益謀劃好工程建設(shè)規(guī)劃，助力項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)與建設(shè)。

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作者:吳樹森 單位:上海愷珩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司