導語：物業(yè)管理法制化發(fā)展對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業(yè)管理工作對于我國社會發(fā)展的重要意義

物業(yè)管理工作的開展，對于我國城市發(fā)展和民生的意義很大。物業(yè)管理工作其本身具有較大的就業(yè)容量，可以滿足較多的社會勞動力的勞動需求，對于當前社會一些剩余勞動力有著較好的吸收作用，有效的緩解了我國社會就業(yè)難的問題。并且隨著我國社會的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也在持續(xù)發(fā)展過程中，無論是從城市整體面貌、管理水平還是就業(yè)矛盾的解決上，物業(yè)管理工作本身都發(fā)揮著越來越大的作用。與此同時，社會的治安穩(wěn)定和秩序的維持也離不開物業(yè)管理工作的有效開展。在多年的物業(yè)管理發(fā)展經(jīng)驗中我們可以得知，很多犯罪、火災的防范，民事糾紛的解決等工作的開展，物業(yè)管理工作都發(fā)揮了不可磨滅的作用。根據(jù)相關調(diào)查資料分析顯示，大多沒有物業(yè)的社區(qū)相比于有物業(yè)的小區(qū)其本身的社會不穩(wěn)定因素更高。物業(yè)管理工作的開展也可以促進社區(qū)內(nèi)部精神文明建設工作的有效開展，為廣大市民住戶提供豐富多彩的活動形式，讓社區(qū)內(nèi)部鄰里關系更加和諧，營造了一個輕松、愉悅、和諧的社區(qū)生活氛圍，這對于降低犯罪率，提高社會穩(wěn)定來說是非常必要的。我國社會不斷發(fā)展，社區(qū)的各項工作的開展也逐漸成為城市管理的基層工作之一。作為社區(qū)服務工作的重要組成部分，物業(yè)管理工作通過與社區(qū)居委會進行合作，可以更好地對資源進行整合利用，優(yōu)化社區(qū)居住空間，推進各項精神文明互動的開展。另外，物業(yè)管理工作的開展，也逐漸帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓廣大居民住戶逐漸養(yǎng)成了良好的服務類消費意識和習慣，這對于拉動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟健康增長有著至關重要的意義。

2物業(yè)管理工作法制化發(fā)展中的不足

物業(yè)產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，為人們的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身發(fā)展的行業(yè)特性，必定在走向成熟的過程中顯現(xiàn)出不和諧，尤其是在當今法制化國家構建步伐下，物業(yè)行業(yè)法規(guī)的陸續(xù)出臺，現(xiàn)行物業(yè)管理服務的問題凸現(xiàn)出來。第一，物業(yè)管理工作開展遇到阻礙。物業(yè)管理工作開展的過程中，其本身與其他社會問題存在一定的交叉，管理工作的執(zhí)行具有一定的復雜性。物業(yè)管理工作開展中，一些糾紛和問題的產(chǎn)生雖然有法可依，但是其解決過程卻由于相關部門配合上的缺失，導致了物業(yè)管理工作落實開展難的問題。例如，在部分業(yè)主違法違章私自搭建房屋、私自對公用面積進行占用、違章裝修等問題的解決上，物業(yè)公司本身不具有執(zhí)法權，對于相關問題的處理需要其他項目部門的大力配合和支持，僅僅依靠物業(yè)公司本身的管理工作來執(zhí)行相關條款條例，其各項工作的開展效果也就難以得到保證。物業(yè)公司與業(yè)主委員會本身不具有執(zhí)法權，如果相關部門不能進行有效的配合，這就會導致各項工作的開展落實受到很大的阻礙。第二，相關部門對物業(yè)管理工作不夠重視。很多政府相關部門，對于物業(yè)管理工作的認識度不足，不能對物業(yè)管理工作對城市管理水平發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要性有明確的認知，導致了城市管理工作的開展不能將物業(yè)管理納入其中，這在一定程度上限制了城市管理工作對物業(yè)管理工作的支持。人們長期習慣于政府福利住房的影響，又受到新聞媒體對物業(yè)糾紛等突出事件的報道、傳播，使得業(yè)主與物業(yè)之間的利益沖突面片面放大。物業(yè)管理工作的開展處于剛剛起步的階段，各個行業(yè)要想實現(xiàn)健康發(fā)展，都需要外界環(huán)境的全面支持。第三，公眾法制意識有待進一步的提高。受限于我國國情，在經(jīng)濟發(fā)展中，精神文明建設的腳步相對于經(jīng)濟建設來說還相對靠后。一部分人不具備較高的思想道德素質(zhì)，并且對法制知識了解較少，僅僅以自身的標準來應對物業(yè)管理工作。例如，物業(yè)管理費用收取的過程中，一部分人在日常違規(guī)行為被物業(yè)管理和制止時，他們就采取各種借口對于物業(yè)管理費進行拒交，并且不配合物業(yè)管理工作的開展。針對于這種問題，物業(yè)公司本身也面臨著較為為難的處境，很多公司為了快速解決問題，往往采取息事寧人的態(tài)度來應對，從而導致了各項物業(yè)管理工作開展不善。第四，自律機制有待進一步的提高和完善。一部分業(yè)主自身出于對個人利益的考慮，對于業(yè)主行為準則不能有效的遵守。物業(yè)公司是業(yè)主大會的選擇結果，是整個業(yè)主群體的利益體現(xiàn)。個別不自律的業(yè)主不能遵守相應的自律機制和準則，無故地不配合物業(yè)管理的各項工作。而針對于一小部分不遵紀守法的業(yè)主，物業(yè)公司本身也不可能拒絕為大多數(shù)業(yè)主提供服務。長此以往，物業(yè)公司的自身利益就會收到嚴重的損害。第五，物業(yè)管理成本與市場價格嚴重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難。物業(yè)管理水平的高要求、業(yè)主需求的高標準與服務市場價格的背離相對嚴重，并且該矛盾短期內(nèi)無法調(diào)和，很多中小物業(yè)企業(yè)生存困難。

3物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務的構建

3.1深入分析權利與具體需求

物業(yè)管理工作的開展需要將法制化、規(guī)范作為一項重要的工作來開展，并圍繞自身的權利需求對于相關管理制度進行制定。物業(yè)管理中法制化規(guī)范服務必須要求現(xiàn)行法律法規(guī)的支持、保障，物業(yè)管理應根據(jù)建筑物區(qū)分所有權來進行相關服務條款的完善，針對于專有權、共有權以及符合物權等不同形式進行深入的研究。對多種所有權的合理分析，可以有效地避免產(chǎn)生權利界定不清的問題，防止由于外部因素導致一系列問題出現(xiàn)。現(xiàn)階段我國城市發(fā)展建設中，商品房已經(jīng)成為對市民住房問題解決的重要手段，商品房市場也在快速發(fā)展的過程中。但是相對于商品房的快速發(fā)展，其配套的相關法律法規(guī)還不夠完善，有關的立法需要進行進一步的調(diào)整?，F(xiàn)階段《物業(yè)管理條例》已經(jīng)成為了當前物業(yè)管理工作所必須遵循和依據(jù)的重要法律條款，其在《物權法》的支撐下，建筑物的所有權得到了明確的劃分，對其中的產(chǎn)權外溢問題進行了有效的控制，并且為相關工作的開展提供了制度依據(jù)。在這種情況之下，對于一些屬于共有的部分，其相關維修養(yǎng)護費用的支付不應該由單個業(yè)主承擔。這種制度在某一部分業(yè)主承受不利損害時，他們才具有相應的服務方面的激勵，但是于業(yè)主方而言，卻缺乏相應的激勵。例如，如果樓房由于自身老化出現(xiàn)雨天漏水的問題，全樓住戶中，頂樓的住戶由于自身的切實利益受到直接的威脅和損害，他們會更加積極的參與到樓頂防水層維修的過程中，而樓下其他業(yè)主則由于自身沒有受到利益方面的損害，則其對于維修行為經(jīng)常采取無動于衷的態(tài)度。在現(xiàn)代房屋建筑技術水平不斷提高的情況下，很多樓房中都擁有了公共的空調(diào)系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。較多的公共系統(tǒng)對于業(yè)主自身能力的要求更高，并給予業(yè)主方一定的維護養(yǎng)護行為的要求。而對于業(yè)主方來說，他們不具有專業(yè)技能，對于一些實際養(yǎng)護行為不能進行很好的執(zhí)行。物業(yè)如果對于這些公共財產(chǎn)沒有指定出一個合理的服務規(guī)范，就會導致業(yè)主的房屋財產(chǎn)權利可能遭受到不利的影響，這是業(yè)主方和物業(yè)方都不希望見到的情況。業(yè)主方針對于自身的需求，對于專業(yè)化的服務提出了更高的要求，并且以更加高效的方式來與物業(yè)公司進行溝通交流。這種通過對所有權的區(qū)分，提高服務的集成度和專業(yè)程度，已經(jīng)成為了當前物業(yè)公司開展各項管理工作所必須關注的內(nèi)容，同時這也是物業(yè)公司自身制定相應管理制度的關鍵，而這種管理制度必須有相應的普遍適用的大法加以約束的基本需求。

3.2明確法律關系

在法制化建設工作開展中，必須要關注權利與義務之間的法律關系，明確不同權利和義務。作為法律關系中的一種，物業(yè)管理法律中的關系主要是指業(yè)主方與物業(yè)方之間的關系，即調(diào)整人們在物業(yè)管理行為過程中的權利和義務關系。法律關系之所以能成為法律關系，必須是以有規(guī)定和調(diào)整這種社會關系的法律規(guī)范存在為前提。如果沒有相應的法律規(guī)范，就不可能形成法律關系。其構成的基本要素是：法律關系的主體、客體與內(nèi)容，而這三者也是必不可少的。物業(yè)管理關系中，其主體主要是指物業(yè)管理活動的參與者，包括了物業(yè)的業(yè)主、企業(yè)、相關政府管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。客體則是指法律關系主體中，其權利指向的對象，是物與行為（其中的行為又涵蓋了作為和不作為）。內(nèi)容則是指根據(jù)相關法律法規(guī)和合同條款，對于權利和義務進行明確的一概問題，具體為享有權利的人有權作出一定的行為、享有權利的人有權要求他人作出一定的行為。享有權利的人要求他人作出一定的行為，也包括不作為，如住戶有權要求管理單位不得在休息時間視察房屋或維修施工，管理單位有權要求住戶不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶巡查等。

3.3對不良行為的有效防范

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展在這三要素的條件下實現(xiàn)法制化的構建，未來的物業(yè)法制化建設應當盡量側重規(guī)避為了單一的法律關系主體利益而產(chǎn)生的部分損害法律關系內(nèi)容的投機行為。第一，對議事規(guī)則進行全面的完善與優(yōu)化。要想更好地推進物業(yè)管理工作法制化建設的進程，首先就要關注對業(yè)主議事規(guī)則和公約的完善與優(yōu)化。議事規(guī)則的有效完善，可以更好地對于業(yè)主、業(yè)主委員會的關系進行確認，對于相關權責進行明確，梳理科學的管理流程和程序，將其業(yè)主和業(yè)主委員會之間的制約作用進行實現(xiàn)。在公約中，對于建筑物共有部分的維修管理的相關權利、義務和違約問題進行了明確的指出，并且對于承擔責任的相關條款進行了完善，其本身具有法律效力，屬于集體性契約中的一種。第二，加強合同管理。物業(yè)管理工作的開展，其服務合同本身是各項服務活動的重要執(zhí)行依據(jù)。作為民事活動中的一種，物業(yè)管理工作的開展需要物業(yè)服務合同來對業(yè)主和物業(yè)服務提供方二者之間的關系進行確定。合同中必須要對于一些服務的具體內(nèi)容、共有范圍、維修養(yǎng)護的要求標準以及各項資金的使用有明確的規(guī)定，整體合同本身具有較強的可操作性。在合同管理過程中需要對合同漏洞進行嚴格控制，避免由于合同疏漏所造成的物業(yè)服務工作不規(guī)范和相關投機倒把行為的出現(xiàn)。第三，公開化資金使用。物業(yè)服務工作開展的過程中，相關的資金管理工作是其中法制化管理的重要一環(huán)。金錢方面是各方直接利益的體現(xiàn)，物業(yè)管理費在進行收取和使用的過程中，物業(yè)方要對于相關資金的名目進行空開，提高資金使用的透明性和公開性。通過強調(diào)透明性和公開性，可以有效的對各類投機行為進行控制，通過對各項監(jiān)督權利的實行，可以最大限度的避免各類投機行為，提高資金使用的規(guī)范性。在各項資金使用的過程中，物業(yè)服務方要對于資金的使用過程構建一套科學、規(guī)范的使用流程，做好相應的記錄，定期進行公開，就資金的應用范圍進行公示。

4結束語

法制化建設是當今社會發(fā)展的有力保障，大部分的社會糾紛都能在法制化構建的整體框架中找到規(guī)范并得以平衡，同時，執(zhí)行力作為“有法可依的最后一道門檻”的非凡意義在實際操作中凸顯出來，唯有切實加強法制化構建的這一步，才是法條實現(xiàn)于事實法律關系的根本，最終得以實現(xiàn)真正的法律約束力。物業(yè)管理行業(yè)在城市管理的大家庭中起著越來越重要的作用，其行業(yè)規(guī)范、執(zhí)行力度、法律關系等法律問題勢必需要完備的立法和嚴格的執(zhí)行力相配合，這才是物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

作者:劉艷 單位:中國氣象局機關服務中心