房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題分析論文
時(shí)間:2022-08-16 09:13:00
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摘要:目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響,也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī),積極與海外資金合作;同時(shí)不斷提升自身管理能力,提高資金管理效率,加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),從根本上降低融資需求。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大,周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)高,融資壓力大,不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化:央行121文件,利率上漲,國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái),銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金,而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄,資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的,相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng),未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期?一旦進(jìn)入調(diào)整期,產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長(zhǎng),所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè),中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī),快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入,加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā),不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng),以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善,住宅金融不配套,房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出,雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調(diào)控,和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮,使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善,有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力,而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng),難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng),逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路,應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī),以國(guó)際慣例為參照,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況,突破重點(diǎn),帶動(dòng)其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點(diǎn),指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù),并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁,給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境,在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面,則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合,根據(jù)這一思路,目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。(1)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力,積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展,激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,提高了融資市場(chǎng)的效率。
(2)適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段,同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式,擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面,加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
(3)加快完善房地產(chǎn)金融立法,推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手:一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī),如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方;二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障,特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下,房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金,建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟,必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴,因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作,提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)(集團(tuán))有限公司為例,在公司成立的十幾年中,就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作,共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目,位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu),2003年7月,公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟,緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目已全部售馨,外方取得了良好的投資回報(bào),目前由我集團(tuán)控股,并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán),該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米,且目前銷(xiāo)售狀況良好,也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào),目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣,開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米,應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作,為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道,同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢?以筆者單位的經(jīng)驗(yàn):首先要作到誠(chéng)實(shí)守信,外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者,最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信,往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前,外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況,而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則,“言必行,行必果”,這樣才能獲得合作方的信任,才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則,即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢,有禮有節(jié)的與外方和諧共處,在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益,使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升,加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度,從根本上降低融資需求。
(1)加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題,筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程,明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例,以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中,由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系,互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠,公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn),并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé),大大加快了貸款資金的回籠速度。(2)減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì),靠負(fù)債支撐著企業(yè),一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功,要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債,將債務(wù)控制在安全值以內(nèi),盡早處置閑置資產(chǎn),如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例,95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù),向銀行貸款3億多人民幣,企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣,再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣,地價(jià)下跌,使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔,資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化,當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究,采取了一系列的防范和調(diào)整措施,包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格,盡快盤(pán)活商品房存量,土地存量,盡快全力的回籠資金,最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī),使企業(yè)走出了困境。
(3)嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系,要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度,每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則,防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián),實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。