【摘要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點(diǎn)，并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

【摘要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點(diǎn)，并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

銀行業(yè)信貸資產(chǎn)登記流轉(zhuǎn)中心(下簡稱“銀登中心”)在2014年8月由財(cái)政部和原銀監(jiān)會批準(zhǔn)成立，是中央國債登記結(jié)算公司(下簡稱“中債登”)下屬的金融基礎(chǔ)設(shè)施平臺公司。銀登中心的功能定位于為銀行信貸資產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益提供促進(jìn)登記、交易流轉(zhuǎn)、信息披露的市場。由于“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照由信托公司設(shè)立信托計(jì)劃，受讓商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)收益權(quán)的模式進(jìn)行信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓”，只有信托計(jì)劃才能對接信貸資產(chǎn)收益權(quán)，信托公司在銀行信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓上渠道具有獨(dú)占性。信托公司可以作為信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓服務(wù)商，出現(xiàn)了以下幾種主要業(yè)務(wù)模式。

1存量信貸資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

如圖1所示，存量信貸資產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易模式中，資產(chǎn)行將原先持有的信托收益權(quán)、定向資管計(jì)劃收益權(quán)等基礎(chǔ)資產(chǎn)打包在銀登中心登記掛牌登記，由信托公司成立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托或集合資金信托計(jì)劃受讓該資產(chǎn)包，同時(shí)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分級，將收益權(quán)同步轉(zhuǎn)讓給信托計(jì)劃各個(gè)級別的投資人。在該結(jié)構(gòu)中，亦可將原信托收益權(quán)、定向資管計(jì)劃收益權(quán)直接掛牌轉(zhuǎn)讓，集合資金/財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃的設(shè)計(jì)是為了實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目的：第一，資產(chǎn)行的資產(chǎn)進(jìn)行打包組合，形成新的風(fēng)險(xiǎn)收益特征；第二，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先、劣后的結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)。交易結(jié)束后，資產(chǎn)行自有資金持有的信貸資產(chǎn)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)會計(jì)出表，理財(cái)資金持有的信貸資產(chǎn)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)非標(biāo)額度釋放。具體操作步驟如下。第一步，商業(yè)銀行作為資產(chǎn)的出讓方，尋找適合或者愿意出售的資產(chǎn)包。監(jiān)管對底層資產(chǎn)包有一定的限制和要求，具體需與銀等中心溝通請示確定。形成資產(chǎn)包后，將資產(chǎn)包收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托公司。第二步，銀行在銀登中心對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行登記，將所有資產(chǎn)的簡要信息通過電子化的方式進(jìn)行存儲。同時(shí)信托公司與銀行相互配合，發(fā)起設(shè)立集合資金信托計(jì)劃，并進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分級，分為A1、A2、B或者優(yōu)先、劣后級。集合信托計(jì)劃設(shè)立以后，信托公司需在中央國債登記結(jié)算公司，也即是銀登中心的母公司進(jìn)行集合信托計(jì)劃的登記。第三步，完成登記后，基礎(chǔ)資產(chǎn)已經(jīng)在銀登中心掛牌，信托公司利用集合信托計(jì)劃來購買財(cái)產(chǎn)收益權(quán)。交易完成后，交易的過程和結(jié)果將全部在銀登中心以及中債登進(jìn)行登記。即信托公司在中債登登記信托的相關(guān)交易信息，銀行在銀登中心登記銀行的相關(guān)交易信息，中間交易過程銀登中心會跟母公司中債登進(jìn)行核對和比對。第四步，交易完成以后，基礎(chǔ)資產(chǎn)將交易過戶，即確認(rèn)銀行資產(chǎn)收益權(quán)已轉(zhuǎn)讓到信托公司的集合資金信托計(jì)劃上。信托公司通過向投資者出售，將收益權(quán)同步轉(zhuǎn)讓給信托計(jì)劃各個(gè)級別的投資人。

2增量過橋資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

如圖2所示，增量過橋資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是指資金行為了規(guī)避信貸總量、存貸比等各種限制，先由過橋行通過信托進(jìn)行資金投放，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)，然后將該基礎(chǔ)資產(chǎn)收益權(quán)打包，由集合資金信托或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受讓，在該集合資金信托或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的層面上進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分級，分別由資金行的自營資金和理財(cái)資金認(rèn)購。在該結(jié)構(gòu)模式中，銀行自營資金認(rèn)購AA及以上評級的資產(chǎn)份額時(shí)，資本計(jì)提20%，比直接投放該筆貸款按照100%計(jì)提減少資本占用，部分實(shí)現(xiàn)監(jiān)管出表和會計(jì)出表；銀行理財(cái)資金認(rèn)購劣后級資產(chǎn)份額，由于該集合資金信托或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托已經(jīng)在銀登中心掛牌，不再視同非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，因此不占用非標(biāo)額度。但是在該模式中過橋行作為資產(chǎn)出讓方，會有無法防范委托行不受讓高資產(chǎn)的疑慮。目前常見的操作是倒打款，即委托行先將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給過橋行，由過橋行通過信托計(jì)劃或資管計(jì)劃等發(fā)放貸款，然后將收益權(quán)或債權(quán)在交易所登記流轉(zhuǎn)?；蚴俏行信c過橋行達(dá)成協(xié)議，T-1即在交易前一天，委托行向過橋行打入一筆同業(yè)存款，委托行按照合同約定受讓該資產(chǎn)，同業(yè)存款返回；否則面臨同業(yè)存款面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行聲譽(yù)也將有所損傷。

3幾種特殊的底層資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

[摘要]作為可橫跨銀行、證券、實(shí)業(yè)等多個(gè)投資領(lǐng)域的投資方式，信托的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性毋庸置疑。現(xiàn)階段信托公司一般采用全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式，業(yè)務(wù)經(jīng)營、內(nèi)部控制、外部監(jiān)管三個(gè)方面仍面臨諸多現(xiàn)實(shí)困境，應(yīng)針對性予以改進(jìn)，完善信托公司全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式。

[關(guān)鍵詞]信托公司;信托風(fēng)險(xiǎn);全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式

信托橫跨資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)市場等領(lǐng)域，目前已發(fā)展成為我國第二大金融資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)，一旦信托行業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其他行業(yè)亦會受到連帶影響，特別在金融深化改革階段，打破剛性兌付、去嵌套、去通道、去杠桿等項(xiàng)監(jiān)管措施，將會催生信托行業(yè)的深刻變革。良好的風(fēng)險(xiǎn)管理是信托業(yè)的靈魂，完善信托公司全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式，有利于信托公司認(rèn)清現(xiàn)狀、回到服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的軌道，促進(jìn)信托行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展。

一、信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理模式的演變

我國信托行業(yè)的發(fā)展與市場情況、行業(yè)監(jiān)管政策等因素有關(guān)，信托公司的經(jīng)營由最初的粗放式逐步向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，尤其是對于風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營和管理，成為信托公司強(qiáng)大的生命線和核心競爭力。我國信托公司風(fēng)險(xiǎn)管理模式也隨之由資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)管理等早期風(fēng)險(xiǎn)管理模式向全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式轉(zhuǎn)變。1.早期風(fēng)險(xiǎn)管理模式。2007～2012年，信托公司在較為寬松的監(jiān)管環(huán)境下，與銀行緊密聯(lián)系，自然地承接了大部分銀行理財(cái)資金，銀信業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)張。信托公司對于風(fēng)險(xiǎn)的管理以資產(chǎn)業(yè)務(wù)為經(jīng)營重心，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)務(wù)量靈活地配置部門和制定政策，通過對資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和層次的管理，保持適當(dāng)?shù)牧鲃有院桶踩浴?013～2016年，銀監(jiān)會連續(xù)發(fā)文限制銀信合作業(yè)務(wù)，這一時(shí)期信托行業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模增速呈顯著下行趨勢，要求信托行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新要“打組合拳”，從資金供給與需求匹配角度加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。這個(gè)階段信托公司主要通過清理資金池業(yè)務(wù)、嚴(yán)審借款人資質(zhì)和還款能力、加強(qiáng)主動性管理能力等措施，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)償還期對稱，進(jìn)而達(dá)到結(jié)構(gòu)匹配、整體均衡和風(fēng)險(xiǎn)可控目標(biāo)。信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控106制更多地與零和思維的此類業(yè)務(wù)相適應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)容忍度低、風(fēng)險(xiǎn)偏好傾向于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型。2.全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式。2016年至今，隨著一系列資產(chǎn)管理規(guī)定的出臺，信托善后，再重新上傳定稿文件，特此函告，抱歉給您帶來不便。公司或回歸信托本源，或順應(yīng)轉(zhuǎn)型趨勢，積極進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，尋求新的發(fā)展動力，跨境金融服務(wù)、家族信托、服務(wù)信托、資本市場配置、PPP項(xiàng)目、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等逐漸成為轉(zhuǎn)型方向上較為一致的共識。對于此類業(yè)務(wù)而言，多以競合思維為主，風(fēng)險(xiǎn)容忍度及風(fēng)險(xiǎn)偏好都需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。因此，傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制框架和模式與業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展就形成了矛盾。銀保監(jiān)會2016年下發(fā)的《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引》明確要求銀行機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司和其他會管金融機(jī)構(gòu)建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。目前已有部分信托公司（如中信信托、上海國際信托、國通信托等）開始試行全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式。這種管理要求將信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)及各種其他風(fēng)險(xiǎn)等不同風(fēng)險(xiǎn)類型，公司、零售、金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融等不同客戶種類，資產(chǎn)業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)等不同業(yè)務(wù)類別，納入統(tǒng)一的管理體系中，對各類風(fēng)險(xiǎn)依據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測量并加總，依據(jù)全部業(yè)務(wù)的相關(guān)性對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和管理。在全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式下，信托公司形成由董事會領(lǐng)導(dǎo)、高管層負(fù)責(zé)、風(fēng)險(xiǎn)管理部門牽頭、各部門分工合作、全員參與，對各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、計(jì)量、管理、監(jiān)控、報(bào)告的一整套風(fēng)險(xiǎn)策略、治理架構(gòu)和程序。這是從全局的角度，根據(jù)信托公司的整體經(jīng)營戰(zhàn)略制定的與之相適應(yīng)的整體風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，包含了風(fēng)險(xiǎn)平衡、風(fēng)險(xiǎn)偏好、風(fēng)險(xiǎn)承受度、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略以及監(jiān)控體系等。

二、全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式下信托行業(yè)的現(xiàn)實(shí)困境

一、銀行是資金主通道

商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時(shí)間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。

二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選

信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計(jì)劃的資金主要是靠發(fā)行信托計(jì)劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價(jià)回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價(jià)回購。

三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。

內(nèi)容提要:根據(jù)銀監(jiān)會對信托公司的監(jiān)管規(guī)定，借鑒《巴賽爾協(xié)議》、《商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)評級體系》、《商業(yè)銀行企業(yè)的信用等級評價(jià)辦法》、《證券公司管理辦法》等管理文件，構(gòu)建信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制三級指標(biāo)體系，據(jù)此對信托公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估與監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)對信托公司風(fēng)險(xiǎn)的量化管理。

關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)信托公司風(fēng)險(xiǎn)評估

在歷經(jīng)5次整頓，2002年回歸主業(yè)后，中國信托業(yè)獲得了較快的發(fā)展。在證券市場持續(xù)低迷的情況下，信托成為了中國金融市場上一道亮麗的風(fēng)景線。但金新信托乳品計(jì)劃到期未能兌現(xiàn)、青海青泰信托巨額虧損以及金信信托停業(yè)整頓等風(fēng)險(xiǎn)事件說明，信托公司的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。事實(shí)上，信托投資公司作為我國目前唯一能夠跨越貨幣市場、資本市場和實(shí)業(yè)投資市場的非銀行金融機(jī)構(gòu),在信托財(cái)產(chǎn)來源的廣泛性、信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用方式多樣性方面具備明顯的優(yōu)勢。然而在我國投資理財(cái)法律法規(guī)尚不完善、投資理財(cái)市場尚不發(fā)達(dá)、投資者投資理財(cái)理念尚不成熟的環(huán)境下,信托投資公司也承受著很多系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求信托投資公司必須建立一套高效、科學(xué)、專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，運(yùn)用適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理方法和工具才能夠適應(yīng)信托投資公司未來的發(fā)展。

一、信托公司業(yè)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)揭示

信托公司的業(yè)務(wù)根據(jù)《信托投資公司管理辦法》的規(guī)定，信托投資公司的業(yè)務(wù)范圍可劃分為五大類：

1、信托業(yè)務(wù)，包括資金信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托；

摘要:在現(xiàn)“三權(quán)分立”背景下，土地經(jīng)營權(quán)可作為客體通過信托企業(yè)進(jìn)入市場中流轉(zhuǎn)。但大多農(nóng)民不清楚其中的權(quán)責(zé)分配關(guān)系，擔(dān)心自身利益受損，土地經(jīng)營權(quán)在信托流轉(zhuǎn)實(shí)施中也并不順利。為了積極促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)在法律中明確信托流轉(zhuǎn)各方的產(chǎn)權(quán)責(zé)任，監(jiān)管控制，控制好土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞:土地經(jīng)營權(quán);土地流轉(zhuǎn);土地信托;風(fēng)險(xiǎn)管控

一、引言

土地承包經(jīng)營權(quán)的歸屬關(guān)系著社會的穩(wěn)定和長期發(fā)展。但我國進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)時(shí)面臨的主要問題是農(nóng)民不信任信托企業(yè)。農(nóng)民是土地承包權(quán)所有者，他們的不認(rèn)可就相當(dāng)于這個(gè)信托流轉(zhuǎn)體系沒有主體，所以要成功的進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)的信托流轉(zhuǎn)，要在法律上明確當(dāng)中的權(quán)責(zé)，取得農(nóng)民的信任。

二、分析土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的原因

(一)外部因素近年來，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速代替?zhèn)鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)，這就要求農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更加專業(yè)化，生產(chǎn)模式更要適應(yīng)社會的需求。市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也迫使土地市場加快流轉(zhuǎn)運(yùn)營［1］。此時(shí)國家提出“三權(quán)分置”政策，即“落實(shí)集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)”，該政策的提出切實(shí)符合當(dāng)下現(xiàn)狀，可有效改善目前土地耕種面臨的現(xiàn)實(shí)問題，保障了農(nóng)民的切身利益，土地信托流轉(zhuǎn)可使我國土地資源得到充分利用［2］。但在土地信托流轉(zhuǎn)過程中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范，卻沒有得到廣泛重視。(二)內(nèi)在因素在土地現(xiàn)實(shí)問題和“三權(quán)分置”政策背景下，若能在法律上明確制訂出條文規(guī)則，土地信托流轉(zhuǎn)可有效解決土地?cái)R置問題，同時(shí)促進(jìn)農(nóng)村創(chuàng)新發(fā)展，增加農(nóng)民和信托公司收益，確保信托流轉(zhuǎn)行業(yè)的良好發(fā)展［3］。土地經(jīng)營權(quán)信托流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)包括農(nóng)民對信托公司及土地流轉(zhuǎn)活動的認(rèn)知不清和不信任，這就迫切需要將政府和市場的關(guān)系進(jìn)行法律定位［4］。

一、人壽保險(xiǎn)信托的界足

人壽保險(xiǎn)信托(LifelnsuranceTrust)，也稱保險(xiǎn)金信托，是以保險(xiǎn)金給付作為信托財(cái)產(chǎn)，由委托人和信托機(jī)構(gòu)簽訂保險(xiǎn)金信托合同書，當(dāng)被保險(xiǎn)人身故，發(fā)生理賠或滿期保險(xiǎn)金給付時(shí)，保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)賠款或滿期保險(xiǎn)金交付于受托人（即信托機(jī)構(gòu)），由受托人依信托合同的約定管理、運(yùn)用，將信托財(cái)產(chǎn)分配給受益人。人壽保險(xiǎn)信托的發(fā)展能將保險(xiǎn)公司所支付的龐大保險(xiǎn)金轉(zhuǎn)化為信托財(cái)產(chǎn)，開辟一條保險(xiǎn)與信托合作的新道路。

二、人壽保險(xiǎn)信托的作用

（一）對需求者而言

1．受益人屬于社會弱勢群體。如果受益人是社會弱勢群體，如心智不健全者，或者是有揮霍浪費(fèi)習(xí)慣的人時(shí)，就會出現(xiàn)無法妥善管理、支配保險(xiǎn)金，或者揮霍掉保險(xiǎn)金的情況，而這正是投保人所擔(dān)心，而保險(xiǎn)人又不能解決的問題。如果將保險(xiǎn)金運(yùn)用于信托，并且限定受益人僅能將信托財(cái)產(chǎn)用于教育、醫(yī)療等，則可使受益人最大程度地享受到保險(xiǎn)金的利益，從而實(shí)現(xiàn)投保人的真正愿望。

2．保險(xiǎn)金額較大，又存在多個(gè)受益人。因?yàn)樾磐胸?cái)產(chǎn)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，如果保險(xiǎn)金參與信托后，其他任何人都不能再對信托財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行。在保險(xiǎn)金額較大的情況下，投保人可以通過人壽保險(xiǎn)信托，依照自己的規(guī)劃，把保險(xiǎn)金分配給各處受益人或是其下一代子孫，這樣既可以避免多個(gè)受益人之間因利益沖突而發(fā)生糾紛，還可以確保各個(gè)受益人都可以享受信托財(cái)產(chǎn)的利益。

一、新金融時(shí)代銀行理財(cái)融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新的必要性

從銀行理財(cái)融資業(yè)務(wù)發(fā)展過程看,銀行理財(cái)產(chǎn)品創(chuàng)新有規(guī)避監(jiān)管的動機(jī),而監(jiān)管政策具有從簡單規(guī)定到細(xì)化管理的特點(diǎn)。因此,新業(yè)務(wù)的興起,總要經(jīng)歷創(chuàng)新、監(jiān)管、調(diào)整、再創(chuàng)新的過程?！锻ㄖ返念C布體現(xiàn)出金融監(jiān)管力度的不斷加大，短期內(nèi)確實(shí)會對理財(cái)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，但是金融創(chuàng)新化以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)的真實(shí)需求又會催生出新金融時(shí)代下的理財(cái)融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新形勢。

二、新金融時(shí)代銀行理財(cái)融資業(yè)務(wù)模式分類

1.資產(chǎn)組合模式。

是指將理財(cái)融資項(xiàng)目歸于理財(cái)資產(chǎn)組合管理，銀行通過發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品募集資金，投資于含理財(cái)融資項(xiàng)目在內(nèi)的各類投資品種，將理財(cái)產(chǎn)品期限與融資期限進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的匹配，融資業(yè)務(wù)模式可采取委托債權(quán)投資、債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、券商定向資產(chǎn)管理計(jì)劃委托貸款等多種形式放款。

1.1委托債權(quán)投資業(yè)務(wù)模式。