導(dǎo)語：如何才能寫好一篇信托融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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REITs和商用信托對中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和金融創(chuàng)新也具有非常強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商欠缺項(xiàng)目建設(shè)中后期融資能力，對于商業(yè)地產(chǎn)，不解決后端的融資問題，很難持續(xù)發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，推出REITs有助于中國發(fā)展高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)。

REITs和商業(yè)信托在不穩(wěn)定的市場環(huán)境下具備防守性特點(diǎn)，而其對于投資者主要的吸引力之一，來自于以股利為形式的穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以一定程度上的免稅優(yōu)惠是REITs市場成長的主要原動力。據(jù)新加坡官方媒體報(bào)道，在2012年股市不穩(wěn)定的形勢下，新加坡上市的REITs表現(xiàn)依然優(yōu)于新加坡股市的表現(xiàn)，分派收益率也普遍要比政府債券的收益率來得高。

除了具備防守性以及收益較優(yōu)的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)投資信托/商業(yè)信托平臺對發(fā)起人的好處可以歸類為6種：

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。通過將成熟的資產(chǎn)資本化，從事輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，將得到的資金再次投入到其他可帶來增長的機(jī)會中去。如果再次投資的資產(chǎn)能帶來更高的收益率，那么股權(quán)回報(bào)率和資產(chǎn)回報(bào)率都將得到提高。發(fā)起人通過持有流通單位，不僅持有房地產(chǎn)投資信托/商業(yè)信托的股權(quán)，而且還能獲得穩(wěn)定的分紅。

估值。由于信托的派息高于以會計(jì)利潤為基礎(chǔ)的分派水平，因此使資產(chǎn)的估值水平得到提高，尤其是那些資金密集型資產(chǎn)。此外，估值以現(xiàn)金流折現(xiàn)為基礎(chǔ)，并結(jié)合該資產(chǎn)未來產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力。

保留控制權(quán)。發(fā)起人通過對資產(chǎn)管理人及其在房地產(chǎn)投資信托/商業(yè)信托的所有權(quán)保持對資產(chǎn)的控制權(quán)。

管理費(fèi)收入。發(fā)起人能夠通過對資產(chǎn)管理人的所有權(quán)獲得穩(wěn)定的管理費(fèi)收入，而管理人也可以被分拆出來單獨(dú)上市。

可增長的平臺。上市的房地產(chǎn)投資信托/商業(yè)信托使發(fā)起人獲得了一個(gè)利用資本市場進(jìn)行并購和業(yè)務(wù)增長的平臺。

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信托融資已經(jīng)成為當(dāng)前非信貸融資的主要形式之一。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截至2013年末，我國信托公司信托資產(chǎn)總規(guī)模高達(dá)10.91萬億元，同比增長46%；雖然增幅較2012年下降了9.27個(gè)百分點(diǎn)，但2009年以來增速連續(xù)4年超過50%，信托融資已經(jīng)成為社會融資規(guī)模的重要組成部分。2013年，信托貸款增加1.84萬億元，占當(dāng)年社會融資規(guī)模的10.7%，同比提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

信托融資的興起與發(fā)展壯大，與商業(yè)銀行規(guī)避監(jiān)管以及社會財(cái)富管理需求不斷增長的需要是分不開的。目前看，我國信托融資風(fēng)險(xiǎn)管理亟待加強(qiáng)。從本源上分析，信托融資與商業(yè)銀行貸款并無實(shí)質(zhì)上的差異。由于貸款風(fēng)險(xiǎn)自留，多年來商業(yè)銀行已經(jīng)建立了相對完善的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從貸款調(diào)查、貸時(shí)審查與貸后檢查各個(gè)方面制定了一系列的工作制度，并培養(yǎng)了一大批相對較高專業(yè)素養(yǎng)和積累較多實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的信貸專營團(tuán)隊(duì)。

而信托融資屬于信托公司的信托業(yè)務(wù)，是“受人之托，代人管理財(cái)物”的法律行為，信托公司并不承擔(dān)相應(yīng)的財(cái)物管理風(fēng)險(xiǎn)。因而，信托融資較商業(yè)銀行貸款面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)暴露，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是信托公司項(xiàng)目調(diào)查能力要弱于商業(yè)銀行。目前市場上相當(dāng)部分的信托融資項(xiàng)目由商業(yè)銀行推介，信托公司自主調(diào)查的項(xiàng)目相對較少。雖然是商業(yè)銀行推介，但并不能替代信托公司自身基于客戶利益的項(xiàng)目盡職調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)審查。由于項(xiàng)目多不在信托公司營業(yè)地，信托公司也難以深入了解掌握項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況。從部分爆出兌付危機(jī)的信托計(jì)劃看，信托計(jì)劃設(shè)立前都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二是信托公司融后管理能力薄弱。受人員與網(wǎng)點(diǎn)限制，信托公司事實(shí)上難以做到及時(shí)跟蹤項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展，因而較難識別項(xiàng)目運(yùn)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，更不用說提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置。

三是信托公司風(fēng)險(xiǎn)代償能力偏低。據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2013年末，全行業(yè)計(jì)提的信托賠償準(zhǔn)備金僅90.60億元，全行業(yè)凈資產(chǎn)2555億元，與10.91萬億元的信托計(jì)劃規(guī)模相比，明顯偏小。

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關(guān)鍵詞：金融創(chuàng)新電影版權(quán)版權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)評估

經(jīng)濟(jì)成長過程中金融創(chuàng)新是各種金融要素的重新組合，金融工具的創(chuàng)新是指狹義的金融創(chuàng)新，廣義層面則是指包括金融制度、金融市場、金融工具等在內(nèi)的整個(gè)金融體系的創(chuàng)新。它是通過新的金融市場、新的金融產(chǎn)品與服務(wù)、新的組織機(jī)構(gòu)與新的制度安排，構(gòu)成對金融結(jié)構(gòu)及運(yùn)行機(jī)制產(chǎn)生的變革，也是金融市場重建及金融服務(wù)業(yè)不斷發(fā)展的催化劑①。金融創(chuàng)新各個(gè)定義的內(nèi)涵差異較大，但總體來講金融創(chuàng)新的理解大概有以下三個(gè)層面：1、從宏觀層面上來講，它將金融創(chuàng)新與重大金融歷史變革劃了等號，認(rèn)為金融業(yè)的各項(xiàng)重大發(fā)展都與金融創(chuàng)新息息相關(guān)，金融業(yè)的發(fā)展史就僅僅是一部不斷創(chuàng)新的歷史，它涉及的范圍很廣泛。2、金融創(chuàng)新可以分為技術(shù)，產(chǎn)品以及制度的各方面的創(chuàng)新。3、微觀層面上的金融創(chuàng)新則僅指金融工具的創(chuàng)新。大致可分為四種類型：信用創(chuàng)新型；增加流動創(chuàng)新型，這種類型又包括使原有的金融工具提高可轉(zhuǎn)換性和變現(xiàn)能力的新型金融工具；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)新型，它是指能在各種類型經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)之間相互之間轉(zhuǎn)移內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)的各種新工具；股權(quán)創(chuàng)造創(chuàng)新型，它是指能夠?qū)鶛?quán)變?yōu)楣蓹?quán)的各種新型金融工具。

近年來在影視行業(yè)也出現(xiàn)了一種新的創(chuàng)新模式那就是——電影版權(quán)信托融資。拍電影最大的難點(diǎn)在于資金，觀眾對于電影的要求越來越高，這無疑需要大量的資金投入。從影視企業(yè)角度出發(fā)，同私募基金比，銀行貸款的貸款利息一般較低，可以為投資方節(jié)省不少資金，同時(shí)貸款約束條件沒有私募基金那么嚴(yán)苛，只要按時(shí)還款還息即可，對于影視制作上的過程約束較少，對于制片方來講，也給予了制片方相對較大的創(chuàng)作空間與自由。與上市的各種要求相比，銀行貸款所要求的各種資格門檻相對較低，而上市普遍對影視公司的要求很高，一般的企業(yè)達(dá)不到這種要求，而且上市手續(xù)繁瑣，成本大，因此上市僅僅適于那些發(fā)展特別好，資金本身就比較雄厚的大公司；與共同投資和提前出售版權(quán)來說，銀行貸款只需要付出固定的利息，版權(quán)的開發(fā)買賣和利用都可以保留住，一旦作品大賣，制片方可以獲得更豐厚的利潤。因此在可以選擇的前提下，毋庸置疑，多數(shù)影視企業(yè)將會優(yōu)先選擇版權(quán)質(zhì)押貸款這一方面②。但是中國就中國目前狀況來看大多數(shù)影視企業(yè)的版權(quán)抵押資質(zhì)是不足的，無實(shí)產(chǎn)抵押，若無第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，這樣的版權(quán)質(zhì)押貸款等同于信用式貸款，這種方式目前看來并普遍的適用于我國所有影視公司融資，原因在于銀行融資與否，該影視企業(yè)的實(shí)力很大程度上起著決定作用。在中國具有號召力的導(dǎo)演不多，很多的大腕明星沒有人可以擔(dān)保他參演的每一部電影都會賣座?，F(xiàn)在出現(xiàn)的一種新的稱法叫“粉絲電影”，但是長遠(yuǎn)看來對于這種形式的投資這肯定是不會有大回報(bào)的，類似于影視版權(quán)等這類非傳統(tǒng)觀念上的抵押、質(zhì)押物如果要將其轉(zhuǎn)換為流動資產(chǎn)的話，它的不確定性很大，而且程序比較復(fù)雜，周期也比較長。這無疑就增加了融資的風(fēng)險(xiǎn)，對于銀行這類金融主體來講最的是關(guān)心的是風(fēng)險(xiǎn)控制，因此幾乎不可能能無償給與影視企業(yè)較大額度的貸款。目前對于銀行來講，投資拍片是具有高風(fēng)險(xiǎn)的。銀行投資影視融資雖然具備很多的優(yōu)勢，但是往往也存在一些劣勢。首先影視產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)，決定了它輕資產(chǎn)的特征，而銀行貸款一般要求有明確的資產(chǎn)擔(dān)保，而很多影視企業(yè)明顯是無法達(dá)到這個(gè)要求的，這就使得影視企業(yè)融資與銀行常規(guī)信貸存在不匹配。其次，影視企業(yè)的資金運(yùn)作模式不同于其它產(chǎn)業(yè)，而且影視產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，懂得影視行業(yè)的人才有，懂得銀行貸款的人才也有，但是同時(shí)精通的復(fù)合型人才極為欠缺，這就是使得銀行對影視行業(yè)缺乏必要的了解，這些就使得銀行投資影視融資在實(shí)施上存在了一些技術(shù)問題。所以對于相當(dāng)一部分影視公司來講，尤其是大量的小型規(guī)模公司來講，想要從銀行獲得超過公司注冊資本的貸款額度幾乎是沒有可能的③。

為了解決這一重大問題新型的一種融資模式——電影版權(quán)信托融資應(yīng)運(yùn)而生。北京國際版權(quán)交易中心旗下的版權(quán)產(chǎn)業(yè)融資平臺正式開通，這便為信托公司介入解決文化企業(yè)融資提供了新的融資方式和契機(jī)。通過這種版權(quán)信托的金融創(chuàng)新模式，使得文化創(chuàng)意企業(yè)以及版權(quán)企業(yè)有了獲取資金的新渠道。當(dāng)信托公司介入以后，影視公司便把作品版權(quán)信托給某一信托公司，信托公司則再以這部分信托資產(chǎn)做抵押物，協(xié)助影視公司申請貸款。這就使得在資金出現(xiàn)問題時(shí)，信托公司對信托資產(chǎn)有全權(quán)處置權(quán)，這樣就大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也降低了貸款的門檻?yīng)堋６胰绻y行在經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)評估之后認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)過高，仍然不發(fā)放貸款的話，影視制片人仍然可以考慮將幾部影片捆綁之后將幾部影片的版權(quán)打包然后通過信托公司為媒介幫助其實(shí)現(xiàn)貸款。

但是在電影版權(quán)信托融資時(shí)必須要注意幾個(gè)問題：第一，由于版權(quán)屬于無形資產(chǎn)的一種，而現(xiàn)階段，我國銀行對無形資產(chǎn)的評估還剛剛開始，在質(zhì)押版權(quán)貸款時(shí)，對于質(zhì)押版權(quán)可貸款的額度，在貸款組合中可占的比例都是急需解決的問題，而要解決這些問題，就必須正確的對影視版權(quán)這種無形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估。通常情況下，相對于固定資產(chǎn)的價(jià)值來講無形資產(chǎn)的價(jià)值會更高、更難以評估，需要依靠復(fù)雜的技術(shù)評估手段，對該無形資產(chǎn)及其行業(yè)具有深入了解，這些無疑需要信托公司具備素質(zhì)更高的專業(yè)化的人才。當(dāng)然，版權(quán)評估的前提是必須要產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，沒有經(jīng)驗(yàn)，沒有延伸出其他產(chǎn)業(yè)價(jià)值，版權(quán)評估體系必然成為空談⑤。為了保證影視版權(quán)的估計(jì)價(jià)值盡可能的準(zhǔn)確，在具體的估值過程中，應(yīng)充分收集和運(yùn)用估價(jià)所依據(jù)的各種資料和數(shù)據(jù)。第二，無形資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制問題。影視貸款投資風(fēng)險(xiǎn)大，電影制作前后各種不可測風(fēng)險(xiǎn)也大。同時(shí)，電影拍攝出來后，從宣傳到賣片，環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)環(huán)節(jié)上出錯(cuò)就有可能影響電影效益，影響收益。一直把風(fēng)險(xiǎn)控制放在業(yè)務(wù)開展的首位，這是很多信托公司來十分重視的問題。但是實(shí)際的情況證明無形資產(chǎn)通常變現(xiàn)周期長，流動性差，而且更新?lián)Q代的速度較快，于此同時(shí)往往還要面臨諸如無形資產(chǎn)抵押等法律問題⑥。第三，在我國現(xiàn)有法律中，無形資產(chǎn)抵押質(zhì)押的法律法規(guī)還不完善，為了推動我國影視產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)法律法規(guī)建立健全信托融資方面相關(guān)的機(jī)制。近年來，在電影產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中政府從戰(zhàn)略全局出發(fā)，做出了許多積極主動的努力和調(diào)整、引導(dǎo)、扶持，想要進(jìn)一步推動我國影視業(yè)的全面發(fā)展，形成更為合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，新融資模式將會不斷的出現(xiàn)，市場在不斷競爭的推動下會培育出更多新的資本結(jié)構(gòu)，以有序的資本流動來帶動其他資源要素的合理配置，在借助信托業(yè)的巨大發(fā)展空間之下，努力實(shí)現(xiàn)我國電影產(chǎn)業(yè)的市場化、規(guī)模化經(jīng)營，使得我國的經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。（作者單位：四川省社會科學(xué)院研究生學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊奇峰.關(guān)于電影制片業(yè)投資融資模式的探討2009（2）：23—27

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[4]張潔.中國電影投融資政策發(fā)展研究[D].湖南大學(xué)碩士學(xué)位論文.2008（10）：32—37

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隨著國家貨幣緊縮政策成為宏觀調(diào)控的有力武器，中小企業(yè)出現(xiàn)了融資難問題。在保證經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需的過程中，加強(qiáng)對廣大中小企業(yè)的金融支持是關(guān)鍵的一環(huán)。

因我國金融體制的固有原因，在以間接融資為主體的金融市場上，信貸配給廣泛存在，中小企業(yè)自有資金的積累和私人或民間借貸依然是其融資的主要來源。在制度壁壘和結(jié)構(gòu)失衡的雙重制約下，解決中小企業(yè)融資難的問題需要另辟蹊徑，而信托，無疑為中小企業(yè)融資提供一個(gè)新的視角和解決方案。

《信托法》第二條：“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！?/p>

通俗地講，信托是一種“受人之托、代人理財(cái)”的財(cái)產(chǎn)管理制度形式，即信托公司作為受托人向社會投資者發(fā)行信托計(jì)劃產(chǎn)品，為需要資金的企業(yè)募集資金，信托公司將其募集資金投入到需要資金的企業(yè)，需要資金的企業(yè)再將融入的資金投入到相應(yīng)的項(xiàng)目中，由其產(chǎn)生的利潤（現(xiàn)金流）支付投資者信托本金及其紅利（利息）。根據(jù)《信托法》第七條規(guī)定“設(shè)立信托，必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)，并且該信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)。本法所稱財(cái)產(chǎn)包括合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。” 與其他融資方式比較，信托融資方式具有以下特點(diǎn)：

一是融資速度快。目前信托產(chǎn)品籌資周期較短，與銀行和證券的評估、審核等流程所花時(shí)間成本相比，信托融資時(shí)間由委托人和受托人自主商定即可，發(fā)行速度快，短的不到三個(gè)月。

二是融資可控性強(qiáng)。我國法律要求設(shè)立信托之時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須與受托人和委托人的自有資產(chǎn)相分離。這使得信托資產(chǎn)與融資企業(yè)的整體信用以及破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相分離，具有局部信用保證和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。銀行信貸和證券發(fā)行都直接影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，其信用風(fēng)險(xiǎn)只能通過企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理來防范控制。??三是融資規(guī)模符合中小企業(yè)需求。目前信托融資的規(guī)模往往很有限，這一特點(diǎn)與中小企業(yè)的融資需求相吻合。中小企業(yè)由于經(jīng)營范圍和規(guī)模較小，對融通資金的需求量也很有限。因此資金募集的水平同中小企業(yè)的融資需求相對應(yīng)，信托的成本對于中小企業(yè)來講也處于可以接受的范圍。

可借鑒的中小企業(yè)信托融資方案

（一）信托貨款融資?

此種信托融資操作方式是：由信托公司根據(jù)融資方（資金需求方）資金需求，向社會投資人推出集合資金信托計(jì)劃募集資金，信托公司將募集到的資金以高于銀行的利率貸款給融資需求方，然后由資金需求方將貸款資金投入到相關(guān)項(xiàng)目。信托貸款資金運(yùn)用業(yè)務(wù)與銀行普通貸款業(yè)務(wù)一樣，也需要進(jìn)行抵押或者信用擔(dān)保，不同的是其采用信托的方式來募集資金。由需要貸款的中小企業(yè)向信托公司提出融資申請，信托公司為其發(fā)行信托產(chǎn)品從社會募集資金為其融資。??北京市政府在實(shí)踐中采取了一種組建中小企業(yè)打包式信托產(chǎn)品融資方式為企業(yè)進(jìn)行信托貸款，方法是：挑選幾家貸款期限相近的貸款企業(yè)，確定每家企業(yè)的貸款金額和期限，構(gòu)造貸款組合池，一起發(fā)行信托產(chǎn)品。???

?（二）融資租賃信托融資

融資租賃是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人按期支付租金。承租到期后，承租人可以選擇購買租賃物為自己所有或者退回租賃物與出租人。

對以建設(shè)施工與機(jī)械設(shè)備出租為業(yè)的中小企業(yè)來說，利用融資租賃信托方式解決發(fā)展中的資金困難也許是不錯(cuò)的選擇。融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，它表面上是借物，而實(shí)質(zhì)上是借資，并以租金的方式分期償還。在這種情況下，開展融資租賃信托業(yè)務(wù)其基本的流程構(gòu)架如下：??融資租賃的主要角色有出租人、承租人、貸款人和機(jī)械設(shè)備供貨商。信托公司向社會投資者發(fā)行融資租賃集合資金信托產(chǎn)品籌集資金，用貸款或者股權(quán)投資等形式投入到需要機(jī)械設(shè)備的中小企業(yè)中，用于購買中小企業(yè)需要的機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)，購買該類設(shè)備的企業(yè)用適用該類設(shè)備產(chǎn)生的收益（現(xiàn)金流）用于支付投資人的本金及紅利（利息）。這種融資方式可以分為兩個(gè)主要的情況：??????一是信托公司募集資金，自行進(jìn)行設(shè)備的購買，將設(shè)備出租給相應(yīng)的需要的企業(yè)，未來的收益權(quán)取決于中小企業(yè)使用該出租設(shè)備的租金收入和一定的風(fēng)險(xiǎn)控制費(fèi)及中間費(fèi)用等。??二是信托資金投資于經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的公司（以債權(quán)或者股權(quán)的方式均可，區(qū)別僅在于收益產(chǎn)生的方式不同），由租賃公司將設(shè)備出租給相應(yīng)需要的企業(yè)，信托收益來自于租賃公司經(jīng)營的收益。這樣，租賃公司擁有的設(shè)備和租金的收益權(quán)可以作為抵押，一定程度上減少信托公司的風(fēng)險(xiǎn)。

?（三）票據(jù)貼現(xiàn)信托融資

它是指信托機(jī)構(gòu)受托對持票人的票據(jù)到期前，以收取一定的貼現(xiàn)利息和轉(zhuǎn)讓票據(jù)為條件，向持票人融通資金的行為。作為一種授信方式，持票人將未到期票據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托機(jī)構(gòu)，信托機(jī)構(gòu)用委托人的資金融通給申請貼現(xiàn)人，票據(jù)到期，信托機(jī)構(gòu)再憑票向最初發(fā)票人或背書人索回現(xiàn)款，在扣除委托人應(yīng)交付的手續(xù)費(fèi)外，全部交付于委托人。票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)在緊縮的市場環(huán)境下，不僅給銀行帶來了融資便利，同時(shí)大幅提高了中間業(yè)務(wù)收入。

票據(jù)貼現(xiàn)信托融資其具體的操作方式為：信托公司根據(jù)融資需求方（票據(jù)持票人）所持的票據(jù)金額，向社會投資人發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，信托公司將募集到的資金投入到融資需求方（票據(jù)持票人），融資需求方將從信托公司融入的資金投入到所急需資金的項(xiàng)目；票據(jù)到期，信托機(jī)構(gòu)再憑票向最初發(fā)票人或背書人索回現(xiàn)款，在扣除委托人應(yīng)交付的手續(xù)費(fèi)外，全部交付于集合資金信托計(jì)劃的投資人。

票據(jù)貼現(xiàn)信托融資只適合企業(yè)手中剛好有大額貼現(xiàn)票據(jù)，且又急需大額資金從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況，目前票據(jù)貼現(xiàn)的最長期限為六個(gè)月。

（四）股權(quán)信托融資

以上三種信托融資方式對于信托公司來說都是以一種債權(quán)式投資方式投向于所需資金的融資方。下面介紹一種信托公司以股權(quán)式投資方式將募集資金投向所需資金的融資方的方法――股權(quán)式信托融資。

篇5

大型公司經(jīng)常利用信托項(xiàng)目來進(jìn)行資金的籌集，然而對于中小企業(yè)來說，通過信托來進(jìn)行資金的籌集兒無可能。原因就在于中小企業(yè)的規(guī)模小、可抵押資產(chǎn)少、較低的信用評級更無法使其能夠獲得信托資金的青睞。

不過，“一根筷子輕輕被折斷，十雙筷子牢牢抱成團(tuán)”，通過信托公司的平臺匯集投資人的資金，再以債權(quán)方式投資于一批特定的中小企業(yè)，這種新的中小企業(yè)融資途徑――中小企業(yè)集合信托債權(quán)基金，眼下正在多個(gè)城市推出。

與依賴銀行信貸的單一模式相比較，中小企業(yè)集合信托債權(quán)基金吸收多方的資金來源：政府資金、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、社會投資者等等，以擔(dān)保公司的參與以及政府信用的加入提高信托基金的信用評級，并由銀行進(jìn)行資金的保管，成批次地為符合要求的中小企業(yè)提供低成本的資金支持。

“創(chuàng)智天地1號”上海問世

2009年加月末，滬上首個(gè)中小企業(yè)集合信托債權(quán)基金項(xiàng)目――“創(chuàng)智天地1號”在上海楊浦區(qū)落戶。該信托基金為上海市楊浦區(qū)的7家成長型中小企業(yè)提供了300萬～1000萬元金額不等的2年期信托貸款，年利率7.7％。在目前的信貸環(huán)境下，這是一筆非?！昂纤恪钡娜谫Y了。

上海紅富士家紡有限公司是該信托基金首批人選的企業(yè)之一，獲得了一筆1000萬元的信托貸款資金支持。據(jù)介紹，盡管是一家傳統(tǒng)型制造企業(yè)，但這家公司一直致力于生產(chǎn)創(chuàng)新型的環(huán)保床上用品，這一點(diǎn)正是該公司獲得“創(chuàng)智天地1號”資金青睞的重要原因之一。紅富士家紡介紹說，去年年底，他們在上海閔行區(qū)的家紡工業(yè)園區(qū)內(nèi)整合廠房資源，開發(fā)出上海國際紡編時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。這筆1000萬元資金的注入，將加速公司從傳統(tǒng)的家紡床品生產(chǎn)及印染，向絨線編紡和時(shí)尚家紡創(chuàng)意等多元化發(fā)展的步伐。

而在其他入選的企業(yè)中，可以看到的是，科技、環(huán)保主題的公司占據(jù)了大部分比例，如復(fù)旦天辰新技術(shù)、亞同環(huán)保實(shí)業(yè)、智方電力工程等等。這也符合了“創(chuàng)智天地1號”主要為該區(qū)域內(nèi)成長性良好、卻難以獲得銀行貸款的科技中小企業(yè)提供資金支持的主旨。

值得一提的是，這只信托基金突破了傳統(tǒng)的信貸管理政策，企業(yè)入圍的標(biāo)準(zhǔn)并不局限企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、固定資產(chǎn)抵質(zhì)押價(jià)值等，而著重其實(shí)際狀況和未來發(fā)展前景。此外，這只信托基金的期限為2年，對于無法獲得一年期以上中長期融資的中小企業(yè)來說，這也是一個(gè)突破。

浙江范本提供有益嘗試

“創(chuàng)智天地1號”項(xiàng)目的問世，為上海帶來了首只中小企業(yè)信托集合債權(quán)基金。不過在全國范圍內(nèi)，這并非首例。利用信托項(xiàng)目為中小企業(yè)提供融資，正成為一種新的探索。

如去年9月，一項(xiàng)名為“平湖秋月”的小企業(yè)集合信托債權(quán)基金就在浙江杭州西湖區(qū)正式推出，除了杭州市西湖區(qū)財(cái)政局和科技局外，浙江中新力合擔(dān)保有限公司也參與了其中。

記者了解到，“平湖秋月”小企業(yè)集合信托債權(quán)基金首期規(guī)模為5000萬元，在資金的來源上，杭州市西湖區(qū)財(cái)政認(rèn)購1000萬元，點(diǎn)石公司(由西湖區(qū)財(cái)政出資200萬元，浙江中新力合擔(dān)保有限公司出資800萬元共同設(shè)立)認(rèn)購1000萬元，另外3000萬元通過銀行向社會發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式募得。而西湖區(qū)內(nèi)的小企業(yè)一旦獲得這次融資機(jī)會，獲得的將是年利率為7.47％的2年期貸款。

今年，杭州市又正式推出了針對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的小企業(yè)集合信托債權(quán)基金二期產(chǎn)品“寶石流霞”?！皩毷飨肌表?xiàng)目募集資金總額6000萬元，為29家文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供為期1年、信托貸款利率為8.39％的融資資金。在項(xiàng)目資金的來源上，杭州市財(cái)政認(rèn)購1000萬元、杭州銀行(向社會發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品)認(rèn)購4700萬元，浙江三生石創(chuàng)業(yè)投資公司認(rèn)購300萬元。浙江中新力合擔(dān)保公司為財(cái)政與理財(cái)產(chǎn)品認(rèn)購部分提供擔(dān)保。在29家入選企業(yè)中，有15家在此之前從未得到過銀行貸款。入選企業(yè)大部分以股權(quán)、品牌為抵押，采取實(shí)物抵押方式的只有4家。

在浙江紹興市，2009年9月也正式推出了“小企業(yè)集合信托債權(quán)基金”，資金規(guī)模為5000萬元，其中1200萬元由紹興市政府創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金出資認(rèn)購，3800萬元由紹興市商業(yè)銀行面向社會發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品募集，由紹興萬豐擔(dān)保有限公司提供全部信托貸款的連帶擔(dān)保。期限為1年，貸款利率僅為7％，向20～30家小型成長型企業(yè)提供。

成本低于中小企業(yè)集合債

提到中小企業(yè)集合信托債權(quán)基金，自然會想到另一個(gè)中小企業(yè)的融資渠道――中小企業(yè)集合債?！凹稀笔莾烧叩墓餐ㄖ?，集合信托債權(quán)基金以信托的方式募集資金，為一批中小企業(yè)提供信托貸款；而中小企業(yè)集合債是將一批中小企業(yè)“打包”起來發(fā)行債券。

2009年4月，大連市中小企業(yè)集合債券(“09連中小”)在深交所和各發(fā)行網(wǎng)點(diǎn)公開發(fā)行?！?9連中小”是目前成功發(fā)行的第三只中小企業(yè)集合債，目前四川、重慶、河南、遼寧、浙江等省市都在籌劃中小企業(yè)集合債券的發(fā)行。

但是，相比較之下，中小企業(yè)集合債的發(fā)行成本要高得多。中小企業(yè)集合債的發(fā)行成本包括票面利率、擔(dān)保費(fèi)、承銷費(fèi)等等，盡管不少地方政府引入了貼息和財(cái)政補(bǔ)貼的機(jī)制，但對于發(fā)債企業(yè)來說仍是較大的負(fù)擔(dān)。

篇6

中央相關(guān)部門出臺一系列宏觀調(diào)控政策，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力，去杠桿化路徑明顯。金融同業(yè)整頓限制非標(biāo)資產(chǎn)買入返售，已于2015年1月1日起實(shí)施的《金融資產(chǎn)管理公司監(jiān)管辦法》對資產(chǎn)公司集團(tuán)綜合經(jīng)營及集團(tuán)管控，從監(jiān)管制度上進(jìn)行了規(guī)范，防范資產(chǎn)公司各項(xiàng)對外貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；上年年中多部門的“127號文”（《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》）通過限制同業(yè)代付業(yè)務(wù)等各種約束，加大了銀行實(shí)現(xiàn)變相融資房地產(chǎn)的難度，商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)被迫逐步回流表內(nèi)，加劇了資金面供求失衡的態(tài)勢。鑒于金融同業(yè)業(yè)務(wù)中的非標(biāo)項(xiàng)目以房地產(chǎn)為主，房地產(chǎn)受到金融同業(yè)業(yè)務(wù)整頓影響最大，融資困境進(jìn)一步加劇，造成房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的資金缺口。在目前低迷行情下，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃，中小房企不僅“融資難”而且“融資貴”，一些負(fù)債率高的中小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動與政策環(huán)境驟變情況下，金融同業(yè)業(yè)務(wù)能否有創(chuàng)新方式為房地產(chǎn)提供融資渠道，紓困房地產(chǎn)企業(yè)融資難題？ 這一問題值得關(guān)注與探討。

二、兼并重組政策催生股權(quán)并購信托模式

國家出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道與信貸資金窗口驟然緊縮，推高了房地產(chǎn)公司融資成本與融資難度，抬升了房地產(chǎn)公司資金流動性壓力，造成相當(dāng)一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2014年3月24日國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》，出臺多項(xiàng)措施支持企業(yè)并購重組，信托參與并購業(yè)務(wù)正迎來良好的政策環(huán)境。并購業(yè)務(wù)則是信托業(yè)務(wù)中較為成熟的業(yè)務(wù)模式之一，信托介入并購業(yè)務(wù)的模式有三種：一是提供并購貸款的債權(quán)模式；二是持有項(xiàng)目公司部分股權(quán)的“股+債”模式；三是通過信托計(jì)劃成立專門的并購基金，持有項(xiàng)目股權(quán)一定時(shí)間后再出售。在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇國家調(diào)控的背景下，一些陷入困境的中小房地產(chǎn)公司由于金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制考慮或僅有土地兩證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證），不能到銀行貸款用于開發(fā)建設(shè)而陷入發(fā)展困境。反而，一些大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)則在此輪調(diào)控危機(jī)中通過創(chuàng)新融資模式卻擁有更廣闊的發(fā)展空間。大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)考慮到，與開拓新市場和競拍地塊相比，參與收購中小房地產(chǎn)公司或其項(xiàng)目的綜合成本將會更低。信托公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新股權(quán)并購信托模式，為大型強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)公司開拓新的融資渠道，成為破解房地產(chǎn)資金困境的重要方式。這種模式不僅通過兼并重組激活強(qiáng)優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)活力，增強(qiáng)其競爭力而且使得資源有效配置，化解房地產(chǎn)過剩，優(yōu)化市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。下面通過實(shí)例詮釋股權(quán)并購信托模式的運(yùn)作機(jī)制。

三、股權(quán)并購信托模式的運(yùn)作機(jī)制

（一）投資人結(jié)構(gòu)安排

信托計(jì)劃在募資階段將根據(jù)信托投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，將投資人按照“結(jié)構(gòu)化”設(shè)計(jì)，將LP分為優(yōu)先級收益人（合格投資者）和次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）兩個(gè)級別。就單個(gè)投資項(xiàng)目而言，將基金的投資存續(xù)期設(shè)定為封閉期和開放期?，F(xiàn)以一支存續(xù)期為五年的股權(quán)信托融資模式為例，假定前三年為封閉期，第四年之后為開放期。

1.在封閉期內(nèi)，可約定優(yōu)先級收益人和次級受益人，既可分取固定收益，也可約定僅優(yōu)先級收益人能分取固定收益，還可以約定優(yōu)先級收益人和次級受益人暫時(shí)都不分取。

2.封閉期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）有權(quán)利按照約定，行使回購權(quán)購買信托公司入股平臺公司的投資份額，信托公司收到投資本金和剩余收益后，退出平臺公司，完成信托計(jì)劃的投資退出。

3.封閉期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，若次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）放棄行使回購權(quán)或喪失行使回購權(quán)，表明信托計(jì)劃在過橋投資時(shí)點(diǎn)沒有按約退出，信托計(jì)劃的投資形式轉(zhuǎn)換為并購?fù)顿Y。對于信托計(jì)劃的投資存續(xù)期而言，由封閉期轉(zhuǎn)為開放期。在信托計(jì)劃內(nèi)部，優(yōu)先級收益人（合格投資者）有權(quán)要求次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）回贖出資份額和（或）剩余收益，次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）也有義務(wù)按約收購優(yōu)先級收益人（合格投資者）的出資份額。次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）需要在結(jié)構(gòu)化信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)承諾在優(yōu)先級收益人（合格投資者）要求回贖出資份額時(shí)，追加投資。

4.開放期后，次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）有權(quán)按照持有平臺公司的股份比例分享收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過系列交接，完成實(shí)質(zhì)意義的并購。此階段相當(dāng)于次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）通過設(shè)立并購平臺公司并購目標(biāo)公司。項(xiàng)目運(yùn)營能力主要依賴次級受益人（房地產(chǎn)開發(fā)商）組成的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，信托公司在這個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)中起組織協(xié)調(diào)的作用。

（二）投資交易結(jié)構(gòu)化安排

某房地產(chǎn)開發(fā)商與信托成立一個(gè)并購平臺公司（如圖1所示），通過向該并購平臺注入資金，用以全資收購某單體項(xiàng)目公司股權(quán)，并間接獲取該單體項(xiàng)目公司名下的土地，讓該房地產(chǎn)開發(fā)商對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。待信托計(jì)劃期滿后，該平臺公司交還資金給信托公司以實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃退出。

該并購平臺公司對目標(biāo)公司進(jìn)行并購交易股權(quán)對價(jià)為8.4億元，其中由房地產(chǎn)開發(fā)商出資4.2億元，通過信托募集4.2億元，杠桿比例為1：1，被并購目標(biāo)公司名下的土地（土地現(xiàn)僅有兩證），由該房地產(chǎn)開發(fā)商對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

1.并購主體設(shè)立

開發(fā)商先設(shè)立并購主體公司（A公司，主營業(yè)務(wù)為非房地產(chǎn)公司），注冊資本3000萬元（暫定）。A公司股權(quán)由開發(fā)商最終控股，以滿足開發(fā)商合并財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，由A公司來收購目標(biāo)項(xiàng)目公司。

2.信托發(fā)行信托計(jì)劃

信托公司公開向合格投資者發(fā)行信托計(jì)劃，以募集4.2億元信托資金。合格投資者認(rèn)購優(yōu)先級信托受益權(quán)。

3.債的形成

開發(fā)商以股東借款的方式向A公司投入4億元，形成4億元債權(quán)，加上注冊資本3000萬元，共形成4.3億元債權(quán)，可覆蓋信托優(yōu)先級4.2億元的信托計(jì)劃的本金。

4.次級信托單位的認(rèn)購

開發(fā)商以對A公司的4.3億元債權(quán)認(rèn)購信托發(fā)行的次級信托單位。

5.信托資金的進(jìn)入

信托公司將4.2億元中的2000萬元用于向A公司增資，增資后信托公司占A公司股權(quán)比例為40%，開發(fā)商將持有的剩余60%股權(quán)質(zhì)押在信托公司名下。

信托將剩余4億元資金，用于向A公司注入資本公積或直接股東借款。

6.A公司的監(jiān)管

信托公司對A公司接受信托資金的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，預(yù)留信托指定人員印鑒。

7.并購交易的完成和資產(chǎn)的抵押

A公司與擬收購標(biāo)的公司的股東（自然人）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購標(biāo)的公司股權(quán)，并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款（可能分期支付）。在標(biāo)的股權(quán)變更至A公司名下后，A公司將標(biāo)的股權(quán)質(zhì)押在信托名下；在標(biāo)的公司名下的土地由開發(fā)商控制后，將土地抵押在信托公司名下。

8.信托資金的退出

信托公司通過對A公司的股東借款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)退出。實(shí)際操作中，可通過協(xié)議安排，由項(xiàng)目公司代A公司償還股東借款。信托公司在分配完畢投資者信托利益后，將剩余信托財(cái)產(chǎn)（對A公司的股權(quán)/債權(quán)）按屆時(shí)存續(xù)的狀態(tài)分配給開發(fā)商，A公司的股權(quán)恢復(fù)至信托公司進(jìn)入前的狀態(tài)。

（三）風(fēng)控模式

該信托計(jì)劃采用結(jié)構(gòu)化募投設(shè)計(jì)，信托公司為了防范房地產(chǎn)開發(fā)商放棄行權(quán)或喪失行權(quán)情況下，不配合并購交接的風(fēng)險(xiǎn)管控，信托公司提出以下風(fēng)險(xiǎn)防控措施：

將標(biāo)的公司的土地抵押在信托公司名下；將A公司除信托公司持有部分以外的股權(quán)和目標(biāo)公司全部股權(quán)質(zhì)押在信托公司名下，并規(guī)定原則上，信托期間信托與開發(fā)商按照不超過1：1的方式投入。對A公司接受信托資金的賬戶和目標(biāo)公司所有賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保資金可以封閉運(yùn)作于本項(xiàng)目。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，由項(xiàng)目管理部委派監(jiān)管人員，與開發(fā)商人員共管目標(biāo)公司重要印鑒及證照，并對項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。信托公司還委派人員進(jìn)入A公司和目標(biāo)公司董事會，A公司和目標(biāo)公司重大事項(xiàng)（重大對外投融資、對外擔(dān)保、減少注冊資本等）需經(jīng)過該董事的表決同意。并且讓開發(fā)商對目標(biāo)公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以降低項(xiàng)目公司運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。隨著抵押物上建筑物的銷售，需按一定比例和方式歸集部分銷售收入，并且每達(dá)到3000萬元可選擇償還歸集的資金。在到期前3-6個(gè)月，需按比例歸集未償還的信托本金。

（四）特殊條款約定

若銀行同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權(quán)人，并且同意信托繼續(xù)控制項(xiàng)目銷售收入和資金，則信托公司要求償還一定比例的信托資金，并且原則上扣除第一順位抵押權(quán)主債權(quán)金額后的剩余抵押物價(jià)值≥2×信托剩余債權(quán)金額。

若銀行不同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權(quán)人，則信托解除土地抵押的條件為開發(fā)商全額償還信托資金，或者開發(fā)商提供足額抵押物而繼續(xù)使用資金。

四、結(jié)論與展望

（一）結(jié)論

1.股權(quán)并購信托模式需要根據(jù)國內(nèi)政策環(huán)境變化而不斷完善與調(diào)整。該模式在運(yùn)作由于存在各種風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，需要參與各方對風(fēng)險(xiǎn)控制中涉及的交易方案設(shè)計(jì)多重嵌套配合的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)必須從利益相關(guān)者角度審視企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈整合，創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營模式，保持收益可持續(xù)增長和良性現(xiàn)金流運(yùn)作，以適應(yīng)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性與多變性。并購涉及融資、投資、增值管理、退出以及收益分配，鏈條較長，運(yùn)作復(fù)雜，房地產(chǎn)公司需要擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力和資源整合能力。

（二）展望

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關(guān)鍵詞：信托工具；保障性住房；資金需求；運(yùn)用

分析2010年保障房的建設(shè)情況，二十八個(gè)試點(diǎn)城市的公積金貸款、中央財(cái)政撥款以及土地出讓金是其主要的資金來源。由此可知，如果只是依靠財(cái)政資金的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要尋找新的保障性住房資金的融資渠道。

一、2010年我國保障性住房資金需求分析

（一）全國層面。根據(jù)2009年中央財(cái)政預(yù)算和之后的追加支出比例的基礎(chǔ)上，能夠大概估算出將有1000億元的資金被中央財(cái)政撥出用于建設(shè)保障房?？紤]2010年的地產(chǎn)調(diào)控對地方政府土地出讓收入的負(fù)面影響，假如比2009年的1.59億元降低百分之二十，則可達(dá)到1.3萬億元的土地出讓收入，同時(shí)會帶來保障性住房資金1300億元，2010年的公積增值收益將會為廉租房款項(xiàng)補(bǔ)充大概400億元。由此可以估測，2010年建設(shè)保障性住房的建設(shè)資金缺口大概為2032億元。 （二）地方層面。根據(jù)2010年各主要城市建設(shè)計(jì)劃和各類政策支持資金力度，對各主要城市資金需求及缺口進(jìn)行估算，并結(jié)合各地網(wǎng)上公開信息，對保障性住房資金需求及缺口總結(jié)如表1所示：

二、信托工具在保障性住房建設(shè)融資的運(yùn)用

（一）建立保障性用房土地信托。對中國的土地公有制的基本制度進(jìn)行充分借鑒，使用權(quán)的公開競得程序是得到經(jīng)營性土地經(jīng)營以及開發(fā)的必經(jīng)之路，但是作為一種具有“準(zhǔn)經(jīng)營性”特征的公共產(chǎn)品，保障性住房的屬性為經(jīng)營性與公益性相結(jié)合。假如掛牌出讓經(jīng)營權(quán)的模式被保障性住房土地選取，那么要遏制傳遞商品房市場價(jià)格的作用就非常困難，這樣就會將保障性住房價(jià)格提高到變相的商品房價(jià)格，從而沒有了保障的作用；假如政府直接將保障性住房土地劃分給開發(fā)企業(yè)，因?yàn)榻?jīng)營性是保障性住房所特有的，則違背了現(xiàn)在實(shí)行的土地出讓制度。所以，必須設(shè)立一種脫離現(xiàn)有商業(yè)用地使用制度的保障性土地使用制度。然而設(shè)立的此制度不可以違背現(xiàn)存的土地法規(guī)以及土地所有制，這樣折中的有效解決方式即為信托方式。簡而言之，作為一類法律制度的安排，信托有著分離資產(chǎn)收益權(quán)以及所有權(quán)的最大特征。所以，在信托這一最大特征的基礎(chǔ)上，使得保障性住房土地信托得以設(shè)立，也就是政府將專項(xiàng)信托應(yīng)用在保障性用房土地上，政府依舊保留土地所有權(quán)。然而要明確規(guī)定土地使用的具體范圍，在按照信托的法律程序確立土地的收益權(quán)以后，在政府那里轉(zhuǎn)移出土地收益權(quán)，即轉(zhuǎn)讓一次土地使用權(quán)，也就是由政府轉(zhuǎn)讓保障性住房土地的收益權(quán)，則在信托機(jī)構(gòu)的證券化模式的作用下，實(shí)現(xiàn)此權(quán)益的融資。此為現(xiàn)在基于國家土地制度較為滿足規(guī)定要求，不但作為一種使用轉(zhuǎn)讓方式，同時(shí)也是能夠解決融資問題的方法。

（二）設(shè)立保障性住房信托基金。中國的證券市場已經(jīng)頗具規(guī)模以及容量，同時(shí)也在一定程度上發(fā)展了證券投資基金與產(chǎn)業(yè)投資基金。現(xiàn)在已經(jīng)有初步條件良好的房地產(chǎn)投資信托被推行，有著不斷成熟的時(shí)機(jī)。能夠首先定點(diǎn)試驗(yàn)，投資者的資金根據(jù)對基金股份或者受益憑證進(jìn)行發(fā)行的方式得到募集，同時(shí)保障保障住房投資基金或者房地產(chǎn)投資基金的建立。保障性住房信托基金的建立需要做到以下幾點(diǎn)：（1）募集說明書的編制要在有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上完成，由證券承銷商發(fā)行受益憑證銷售；（2）由基金托管銀行對募集的信托資金進(jìn)行專戶代管；（3）在進(jìn)行基金募捐以前，保障性住房信托基金公司首先和基金托管銀行對投資信托契約進(jìn)行簽署，同時(shí)上報(bào)到報(bào)證監(jiān)會申請批準(zhǔn)；（4）投資委托契約由開發(fā)管理公司與保障性住房信托基金公司共同簽署；（5）基金收益按時(shí)被托管銀行依投資信托契約分配給投資人；（6）在基金專戶當(dāng)中加入保障性住房投資標(biāo)取得的收益；（7）房地產(chǎn)開發(fā)管理公司委托費(fèi)用的支付由托管銀行依契約在基金專戶中完成，同時(shí)在信托契約的基礎(chǔ)上對基金托管費(fèi)進(jìn)行收??；（8）投資以及評估房地產(chǎn)實(shí)物和相關(guān)的房地產(chǎn)證券的工作由開發(fā)管理公司根據(jù)契約進(jìn)行，同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金專戶中登記投資標(biāo)的產(chǎn)權(quán)；（9）保障性住房信托基金公司將使用托管銀行執(zhí)行基金的運(yùn)用的相關(guān)注意事項(xiàng)傳達(dá)給管理公司，同時(shí)將專業(yè)的建議提供給管理公司。

（三）規(guī)范保障性住房的使用。狹義上定義的住房保障的對象，即為少部分收入較低，有住房困難的人群；廣義上定義其為擁有特殊住房需求的人群，其中包括殘疾人、老年人與退伍軍人等，以及廣大沒有充足支付水平的中等收入群體。特殊性住房保障即為扶助貧困的人群，社會的互以及公平性從中得以充分體現(xiàn)，但是普遍性的住房保障的基礎(chǔ)即為使得社會成員的可支付水平不斷提高，有機(jī)結(jié)合了普遍性住房保障以及特殊性住房保障的住房保障制度才是健全、有效的。所以，需要有效調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策，把經(jīng)濟(jì)適用房僅銷售、不出租的形式改變成出租賃房，使得可售房的數(shù)量降低，使得可租賃房的比例增多，同時(shí)使得可出租的對象范圍不斷增大。租金收入來源渠道隨著租賃房數(shù)量的增多而增大，這樣信托融資的收益保障就得到保證。

三、結(jié)束語

對運(yùn)用經(jīng)濟(jì)適用房的方法進(jìn)行更改，不但能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的可持續(xù)性發(fā)展，同時(shí)對于理性消費(fèi)以及梯度消費(fèi)的模式，即“先小后大，先租后買，以舊換新，逐步升級”的模式有著積極的影響，制衡供應(yīng)市場的機(jī)制僅僅在多元化的市場需求的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)，這樣就避免了房價(jià)高速增長的現(xiàn)象發(fā)生，使得人們?nèi)罕娔軌蚪柚喾N消費(fèi)方式加入到市場當(dāng)中，選擇自己需要，從而達(dá)到“有所可住”。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李松森，劉慧.完善我國保障性住房建設(shè)融資體系的思考[J].金融教學(xué)與研究，2012，06：13-16.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 信托 融資 優(yōu)化

國內(nèi)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

（一）信托的起源與發(fā)展

房地產(chǎn)信托，對于投資者而言，是一種投資方式，對于融資者而言，是一種金融融資渠道，房地產(chǎn)信托是信托模式中的一個(gè)分類。信托作為一種制度，起源于13世紀(jì)英國的“尤斯”制，即用益設(shè)計(jì)。用益設(shè)計(jì)自13世紀(jì)起開始流行于英國民間，其目的是為了規(guī)避當(dāng)時(shí)英國封建法律制度對土地等財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)和處分所加的限制和負(fù)擔(dān)（崔明霞、彭學(xué)龍，2001）。1822年，美國的農(nóng)民火災(zāi)與保險(xiǎn)公司開始兼營以動產(chǎn)和房地產(chǎn)為對象的信托業(yè)務(wù)，后改名為農(nóng)民放款信托公司，成為美國最早出現(xiàn)的一家信托公司。

我國金融機(jī)構(gòu)早在100多年以前就已經(jīng)開始參與房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營活動。我國的信托業(yè)始于 20世紀(jì)初的上海。在我國信托行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，當(dāng)時(shí)由于體制以及政府調(diào)控原因，信托業(yè)務(wù)與銀行業(yè)務(wù)出現(xiàn)了重疊，信托業(yè)務(wù)的本質(zhì)是“受人之托、代人理財(cái)”，但是當(dāng)時(shí)國內(nèi)信托的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容是執(zhí)行了貸款的一部分功能。在我國信托業(yè)發(fā)展過程中，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷深化，全行業(yè)先后經(jīng)歷五次清理整頓。在1982-1999年之間，先后進(jìn)行五次信托行業(yè)清理整頓主要是圍繞信托業(yè)務(wù)的總量規(guī)模，信貸收支平衡、貨幣發(fā)行量控制為核心內(nèi)容展開的（曹芳，2011）。隨著國內(nèi)市場體制的不斷完善，信托業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的頒布實(shí)施，意味著信托業(yè)務(wù)在我國金融體系的地位正式確立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出臺的《中華人民共和國信托法》，對信托的概念進(jìn)行了完整的定義：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。在這一定義中，指出了信托一個(gè)明顯特征，即受益人與委托人可以是不同的主體，受托人運(yùn)用的委托人委托其財(cái)產(chǎn)權(quán)，這部分財(cái)產(chǎn)是受到法律保護(hù)的。這一點(diǎn)可以理解為，委托人受到債務(wù)問題或者其他財(cái)務(wù)問題時(shí)，這部分財(cái)產(chǎn)是不用于清償委托人的債務(wù)，所以信托在這一層面上而言，可以起到很好的家族財(cái)富傳承作用。這也就是信托的獨(dú)立性特征的具體體現(xiàn)。

信托的基本特征可以總結(jié)為：

委托人對受托人的信用。信托本身是一種契約關(guān)系，是委托人出于對受托人的信托，將自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人管理。

信托財(cái)產(chǎn)及信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移是信托成立的基礎(chǔ)。委托人在于受托人訂立信托契約合同時(shí)，應(yīng)該伴隨著委托人的信托財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，信托財(cái)產(chǎn)交由給委托人進(jìn)行保管、投資升值，財(cái)產(chǎn)權(quán)則轉(zhuǎn)移到受益人。

信托是一種由他人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用、管理、處分的財(cái)產(chǎn)管理制度。信托機(jī)構(gòu)為財(cái)產(chǎn)所有者提供廣泛有效的服務(wù)是信托的首要職能和唯一服務(wù)宗旨，并把管理、運(yùn)用、處分、經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的作用體現(xiàn)在業(yè)務(wù)中。

我國房地產(chǎn)信托市場現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)信托，就是信托公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。與房地產(chǎn)信托很相似的是房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年來房地產(chǎn)融資創(chuàng)新方向討論較多的一種方式。但在目前，國內(nèi)市場上還沒有一款真正意義上的REITS產(chǎn)品。

（一）房地產(chǎn)信托市場的產(chǎn)品類型

房地產(chǎn)權(quán)益投資型信托，房地產(chǎn)融資企業(yè)將持有的物業(yè)作為信托財(cái)產(chǎn)，以物業(yè)自身的日常租金或經(jīng)營收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為還款來源。

房地產(chǎn)抵押貸款型信托，房地產(chǎn)公司向信托公司借款，并將土地使用權(quán)、在建工程或現(xiàn)房折價(jià)抵押，房地產(chǎn)公司產(chǎn)品到期后還本付息的融資方式。本質(zhì)上仍是銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款模式的延續(xù)，但資金來源為信托公司募集資金。并且就一般市場情況而言：房地產(chǎn)公司優(yōu)先選擇銀行貸款，銀行貸款時(shí)間長、融資成本低。公司本身資質(zhì)或者其他貸款條件沒有達(dá)到銀行要求時(shí)，才會選擇信托公司進(jìn)行融資。

房地產(chǎn)股權(quán)投資型信托，信托公司通過收購或增資獲得房地產(chǎn)公司股權(quán)，在約定時(shí)間由項(xiàng)目公司或其他公司收購（回購）該部分股權(quán)。一般情況下，房地產(chǎn)公司在能夠選擇其他融資方式時(shí)，不愿意選擇股權(quán)融資，其中涉及到股息分配以及股東權(quán)益變動等一系列情況（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地產(chǎn)信托融資案例分析

1.權(quán)益投資型房地產(chǎn)信托案例。案例基本情況：國際商貿(mào)城A，項(xiàng)目規(guī)劃占地3000畝，總投資額95億元，建筑面積共300萬平方米，包括市場、辦公樓、酒店、公寓、住宅、倉儲、物流、廠房等設(shè)施。項(xiàng)目公司通過X信托向社會合格投資者募集資金2億元，信托期限為2年，預(yù)期投資者收益為9%-10%。信托收益來源為：X信托受讓商貿(mào)城項(xiàng)目收益權(quán)獲得的項(xiàng)目收益款及處分該項(xiàng)目收益權(quán)所形成的收益。該股份有限公司現(xiàn)已獨(dú)資設(shè)立天津國際商貿(mào)城A有限公司運(yùn)作該項(xiàng)目。

在該案例中，權(quán)益投資型房地產(chǎn)信托融資涉及到貼現(xiàn)率的問題，公司將未來持有的對天津國際商貿(mào)A的受益權(quán)作為還款來源。一方面，能夠籌措到目前項(xiàng)目所需款項(xiàng)，減輕公司現(xiàn)金鏈的壓力；另一方面，公司能夠有效將目前所積累的負(fù)債轉(zhuǎn)移到未來，實(shí)現(xiàn)公司的負(fù)債經(jīng)營發(fā)展。

2.抵押貸款型房地產(chǎn)信托案例。案例基本情況：公司A于2010年12月以16651萬元的價(jià)格競標(biāo)獲得位于X地面積為300畝的國有土地使用權(quán)，土地用途為住宿餐飲用地?，F(xiàn)A公司正致力于酒店的開發(fā)建設(shè)，該酒店擬于2013年初對外試營業(yè)。 為此，A公司向X信托公司申請35000萬元項(xiàng)目貸款，用于酒店的開發(fā)建設(shè)，融資期限12個(gè)月，融資金額為3.5億元，受益人預(yù)期年收益率分為三級，8.5%-9.5%之間。

其中，項(xiàng)目的抵押物為A公司合法擁有的酒店在建工程以及B項(xiàng)目國有土地使用權(quán)。據(jù)某房地產(chǎn)交易評估有限公司于2011年7月出具的預(yù)評估報(bào)告，抵押物評估值總額約61625萬元，其中：酒店在建工程預(yù)估價(jià)值約35689萬元，B項(xiàng)目用地預(yù)估價(jià)值約25936萬元，抵押折扣率約5.7折。

該公司為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，采用合資形式，三個(gè)母公司分別出資45%，15%，40%。注冊資本為5億元，財(cái)務(wù)指標(biāo)如表1顯示。

其中，資產(chǎn)負(fù)債率（Debt Asset ratio）是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。從不同的角度來看，資產(chǎn)負(fù)債率的高低意味著有不同的意義。從債權(quán)人的角度來看，資產(chǎn)負(fù)債率說明了借款償還風(fēng)險(xiǎn)的大小程度。從股東的角度來看，資產(chǎn)負(fù)債率不同意味著利息支出，從利潤最大化的原則出發(fā)，意味著資產(chǎn)收益能否大于利息支出，也就意味著公司實(shí)際利潤是否為正。從經(jīng)營者的立場來看，資產(chǎn)負(fù)債率偏低或者偏高都有可能在經(jīng)營籌款時(shí)遇到問題。如果資產(chǎn)負(fù)債率偏高，企業(yè)經(jīng)營籌款時(shí)債權(quán)人會提高戒備心理。如果資產(chǎn)負(fù)債率偏低，說明企業(yè)發(fā)展速度已經(jīng)放緩，利用債權(quán)人資本經(jīng)營的能力有所降低。

流動比率與速動比率是一個(gè)存量與流量的相對概念。流動比率是指，流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。速動比率是指速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。速動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項(xiàng)等，可以在較短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)。

3.股權(quán)投資型房地產(chǎn)信托案例。案例基本情況：X信托公司籌資4-4.98億元資金向蘇州A置業(yè)股權(quán)投資和增資，增資完成后信托計(jì)劃將直接持有項(xiàng)目公司80%-83.28%的股權(quán)，剩余股權(quán)質(zhì)押，進(jìn)而達(dá)到實(shí)際控制項(xiàng)目公司100%股權(quán)。信托資金專項(xiàng)用于A蘇州中心項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目擬售物業(yè)面積79500，包括：商業(yè)街、酒店公寓、超高寫字樓、巔峰豪庭，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售回款20.04億元。開發(fā)商擬持有物業(yè)面積88000，包括：購物中心、奢華酒店、會所，按照當(dāng)前市場估值不低于35億元。

X信托公司在取得實(shí)際控股權(quán)之后，派駐董事將以控股股東身份向項(xiàng)目公司派駐兩名董事，參與項(xiàng)目公司的后續(xù)管理，對重大事項(xiàng)有一票否決權(quán)。同時(shí)，設(shè)置監(jiān)管賬戶：受托人通過資金監(jiān)管賬戶全程控制資金的使用，確保信托資金專款專用，保障工程按時(shí)完工。印信管理：項(xiàng)目公司的公章、主要資產(chǎn)權(quán)屬證書等重要法律文件，由X信托公司進(jìn)行保管。

（三）案例對比分析

進(jìn)行受益權(quán)投資型的房地產(chǎn)公司注冊資本為2.7億元，截至2011年3月底，A公司總資產(chǎn)312.24億元，凈資產(chǎn)87.02億元。進(jìn)行抵押貸款型房地產(chǎn)公司的注冊資本金為5億元，股東分別為三個(gè)房地產(chǎn)公司。該公司的總資產(chǎn)為2.8789億元。進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押的房地產(chǎn)公司注冊資本為2億元，股東結(jié)構(gòu)為個(gè)人以及某投資發(fā)展有限公司，其中大股東個(gè)人本身為信托計(jì)劃提供無限擔(dān)保責(zé)任，該公司有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。所以從房地產(chǎn)融資背景來看，案例中的小型房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其中股東背景為個(gè)人居多，擔(dān)保能力相比于公司股東較弱，在增信措施較困難的情況下，選擇股權(quán)質(zhì)押。對于一般中小企業(yè)的房地產(chǎn)公司以及房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，選擇質(zhì)押或者受益權(quán)受讓的居多。

從房地產(chǎn)公司的融資機(jī)會成本來分析上述案例中三個(gè)不同房地產(chǎn)公司選擇融資方式的特點(diǎn)。機(jī)會成本的大小有很大程度上取決為融資時(shí)需要提供的增信措施，這些增信措施一般都分為融資方股權(quán)的個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保、土地使用權(quán)質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、受益權(quán)或者收益權(quán)質(zhì)押等。其中，案例中通過受益權(quán)融資的房產(chǎn)公司的資金實(shí)力較為雄厚，其次為進(jìn)行質(zhì)押融資，最后為進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押的房地產(chǎn)公司。從實(shí)際情況分析，通過股權(quán)融資會給融資方帶來管理、實(shí)際股權(quán)等各方面較大的變化，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、發(fā)展、決策，融資方房地產(chǎn)公司都會受到較大程度的受托人即信托公司的影響。所以，只有在上述兩種方法不能進(jìn)行融資或者實(shí)現(xiàn)不了預(yù)期融資數(shù)額的時(shí)候，房地產(chǎn)公司才會選擇股權(quán)質(zhì)押的方式來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資。從房地產(chǎn)公司的視角出發(fā)，房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目受益權(quán)融資是對房地產(chǎn)公司而言，融資成本以及機(jī)會成本最低的融資方式。一般都是以該房地產(chǎn)項(xiàng)目公司需要融資的是未建或者在建工程，以這些工程的預(yù)售或者銷售款來進(jìn)行融資本息的償還，既不影響公司的其他項(xiàng)目工程的銷售也是提供了現(xiàn)有公司資產(chǎn)的最大流動性，在這種情況下，項(xiàng)目公司自身所有承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是最小的。然而，對于質(zhì)押融資，房地產(chǎn)公司一般將取得使用權(quán)的土地或者房地產(chǎn)項(xiàng)目作為質(zhì)押物，如果是以土地使用權(quán)作為質(zhì)押，只有在融資方房地產(chǎn)公司不履行支付本息義務(wù)時(shí)，債權(quán)人才可以對質(zhì)押土地的拍賣價(jià)款有優(yōu)先受償權(quán)，但是在這之前，融資方房地產(chǎn)公司還是對土地有占有、收益的權(quán)利。

結(jié)論

綜上所述，不同的房地產(chǎn)企業(yè)偏好特定的融資方式。融資方式的選擇，與房地產(chǎn)企業(yè)的股本結(jié)構(gòu)、資金實(shí)力、所處不同的經(jīng)營階段都有直接關(guān)系。一般而言，資金流轉(zhuǎn)量充沛、股東背景有若干個(gè)公司的房地產(chǎn)企業(yè)偏好于抵押貸款和權(quán)益投資，股權(quán)投資由于融資方式產(chǎn)生的后續(xù)影響明顯大于前兩種融資方式，所以其作為最后的選擇。在權(quán)益融資與抵押物融資之間，現(xiàn)金流相對緊張的公司一般偏好選擇權(quán)益融資。因?yàn)闄?quán)益融資與抵押物融資相比，權(quán)益融資涉及到貼現(xiàn)率，公司以未來的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為還款來源的保障，有將債務(wù)滯后的作用。

參考文獻(xiàn)：

1.崔明霞，彭學(xué)龍.信托制度的歷史演變與信托財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)[J].中南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2001（4）

2.曹芳.我國信托業(yè)和信托公司業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)，2011（6）

篇9

關(guān)鍵詞：融資，高息債，信貸，私募基金，品牌與管理輸出

2010年4月中旬政府出臺“國十條”，遏制房價(jià)過快增長。4月底北京率先宣布限購令，其后更多城市紛紛出臺限購令，限購城市累計(jì)超過40個(gè)。在一二線城市限購政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)移陣線至二三線城市，導(dǎo)致二三線城市的房價(jià)增長壓力加大。2011年7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施?！毕拶彿秶M(jìn)一步擴(kuò)大，2011年8月25日，臺州打響了限購令擴(kuò)容的頭炮。政策的持續(xù)加碼，使得房企的銷售壓力不斷加大，企業(yè)資金回籠緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對融資的需求也就更加迫切。

銀行是房企傳統(tǒng)的主要融資渠道，但是自2010年下半年以來，為了控制通貨膨脹，央行采取了“穩(wěn)健偏緊”的貨幣政策。2010年10月以來，央行五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。持續(xù)加息，使得企業(yè)的運(yùn)營成本和融資成本都有所抬升。房地產(chǎn)企業(yè)是高杠桿企業(yè)，項(xiàng)目貸款是支撐項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)作的主要資金來源。因此融資成本的抬升對房企的影響更甚，此外在融資成本上升的同時(shí)，銀行還在不斷收縮銀根，房企獲得銀行貸款的難度持續(xù)加大。

目前股市樓市都低迷，房企股市融資和再融資的難度相當(dāng)大。股權(quán)融資、銀行貸款受限，銷售不暢，在這重重壓力下，房企融資渠道亟待拓寬與創(chuàng)新。

1）海外融資

在國內(nèi)信貸政策縮緊的情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光轉(zhuǎn)移到了海外融資市場。2011年以來內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過海外發(fā)行高息債等方式頻繁融資，其直接結(jié)果就是高息債的門檻越來越高，債務(wù)成本越來越高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年以來高息債年利率超過10%的企業(yè)不少于9家：中駿置業(yè)10.5%，世茂房地產(chǎn)11%，碧桂園11.125%，寶龍地產(chǎn)11.5%，合生創(chuàng)展11.75%，合景泰富12.75%，華南城、盛高置地以及佳兆業(yè)的高息債則都高達(dá)13.5%。海外融資成本的提高，對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，又關(guān)上了一道融資大門，融資只能另辟他徑。

2）信托融資

根據(jù)用益信托的不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上半年發(fā)行了536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，同比增長145.88%，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1670.1億元，同比增長137.36%。企業(yè)信托融資熱情高漲，必然導(dǎo)致信托融資的成本提高。上半年房地產(chǎn)信托的平均年收益率為9.81%，相對2010年8.92%的平均年收益率，增長了10%。

房地產(chǎn)信托的過快發(fā)展，必然引發(fā)政府的高度關(guān)注，銀監(jiān)會也將加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托的管控。隨著信托融資監(jiān)管的加強(qiáng)，以及企業(yè)信托融資成本的上升，信托融資難度將會不斷增加。

3）私募基金

信托融資的逐步受限，監(jiān)管相對寬松的私募基金成為房企金融創(chuàng)新主要形式，開始進(jìn)入主流融資渠道隊(duì)列。 房企涉入房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域，一方面可以借助國內(nèi)外的獨(dú)立私募基金獲取資金；另一方面，開發(fā)企業(yè)直接參與地產(chǎn)私募基金的籌建，打通金融與房地產(chǎn)的資金通道，為企業(yè)旗下的項(xiàng)目直接融資。

獨(dú)立私募基金是指專業(yè)金融人士通過一定的制度框架建立合伙制基金，募集資金到位，通過考察投資對象，做出投資決策，最后通過一定的退出機(jī)制，如項(xiàng)目銷售、資產(chǎn)證券化、IPO等渠道退出，獲利。房企自建地產(chǎn)私募基金與上述獨(dú)立基金運(yùn)作并不相同，本質(zhì)是為自己的項(xiàng)目提供開發(fā)資金，是替代銀行貸款的重要資金來源。自建地產(chǎn)私募基金的難度與挑戰(zhàn)頗大，相對而言，借助獨(dú)立私募基金獲取資金則更為容易。

4）融資產(chǎn)品創(chuàng)新

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2010年7月發(fā)行了一種新的融資工具——永久性次級可轉(zhuǎn)換證券，是介于優(yōu)先股和可轉(zhuǎn)換債之間的新型產(chǎn)品，其融資成本也介于銀行貸款與高息債之間。永久性次級可轉(zhuǎn)換證券不需支付利息，而是根據(jù)特定的分派率進(jìn)行派息。在財(cái)務(wù)報(bào)表中，將之歸類于股東權(quán)益，有效降低了企業(yè)的負(fù)債率。同時(shí)該產(chǎn)品沒有到期日，大大降低了企業(yè)的償付壓力。此外，永久性次級可轉(zhuǎn)換證券發(fā)行后，發(fā)行人可選擇強(qiáng)制將全部（而非部分）可轉(zhuǎn)換證券轉(zhuǎn)換為股份，也可在滿足一定的條件下，選擇贖回可換股證券。

永久性次級可轉(zhuǎn)換證券是企業(yè)在傳統(tǒng)融資渠道不暢通的情況下，積極創(chuàng)新的產(chǎn)物。該種創(chuàng)新有利于房地產(chǎn)金融的長久發(fā)展，只有不斷的創(chuàng)新，才能促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康的發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)在弱市中走出不一樣的道路。

5）品牌與管理輸出

不管是信托融資，還是私募基金等，都存在一定的門檻，其成本也會隨著融資需求的不斷上漲而持續(xù)提高。對此，房企可以從經(jīng)營模式上開辟新的道路，通過資源整合緩解企業(yè)發(fā)展所需的資金壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過各種資源與管理的輸出，利用合作方的資金進(jìn)行開發(fā)，維持自己的市場地位與業(yè)績增長，這也是一種變相的融資方式。

綠城是行業(yè)內(nèi)高杠桿運(yùn)營的典型代表，近年來其資金鏈不斷遭受著市場的質(zhì)疑。在高負(fù)債壓力之下，綠城大量采取合作開發(fā)，減少自身資金的流出。合作開發(fā)也給綠城帶來了新的靈感，2010年9月綠城走上了代建的道路，代建不需要大量資金，降低了企業(yè)的融資需求。同時(shí)通過品牌以及管理輸出，綠城品牌在市場的地位也能保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求巨大，融資創(chuàng)新迫在眉睫。海外融資、信貸以及房地產(chǎn)基金等可以為企業(yè)提供新的資金來源，而運(yùn)營模式的改變可以減少企業(yè)的資金流出。通過合作開發(fā)、品牌與管理輸出，利用合作方的強(qiáng)勢資本進(jìn)行開發(fā)，這也是融資的一種手段。

參考文獻(xiàn)：

篇10

從技術(shù)研發(fā)

到信息化管理者的蛻變

初入易金易，記者被互聯(lián)網(wǎng)金融公司的活潑氣氛所感染，尤其是侯峰的侃侃而談。早年，侯峰從哈爾濱工程大學(xué)計(jì)算機(jī)專業(yè)畢業(yè)，后來來到北京大學(xué)繼續(xù)學(xué)習(xí)。在漫長的職業(yè)生涯中，侯峰通過從事技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)逐漸成長為經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)總監(jiān)。他回憶道，當(dāng)年在恒天財(cái)富任職信息技術(shù)總經(jīng)理，無論是OA、CRM抑或是呼叫中心等方面都有所涉及，當(dāng)時(shí)雖然辛苦但卻在很多方面得到鍛煉。提及當(dāng)時(shí)工作的辛苦與枯燥，侯峰還同記者打趣說自己從沒有零點(diǎn)之前休息過，哪怕沒有工作，以致到現(xiàn)在生物鐘都無法調(diào)整過來。

說到最初接觸信息化的契機(jī)，侯峰印象深刻。在2004年公司業(yè)務(wù)拓展時(shí)，逐漸萌生了信息化的需求。面臨如何管理分公司，如何開發(fā)系統(tǒng)匹配管理等方面問題，侯峰開始接觸信息化。他認(rèn)為，盡管CIO主要關(guān)注企業(yè)技術(shù)的發(fā)展與創(chuàng)新，但在企業(yè)信息化建設(shè)的過程中可以和公司的業(yè)務(wù)更好地對接，同時(shí)與人打交道的機(jī)會比較多，所以他很果斷地選擇轉(zhuǎn)型為CIO的職業(yè)發(fā)展方向。

網(wǎng)化+云端+公益

沒有什么不可以

在采訪過程中，侯峰告訴《中國信息化周報(bào)》記者，易金易一直將信托產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)化作為業(yè)務(wù)與技術(shù)發(fā)展的主攻方向，將信托存量市場放在線上。何為存量市場？是指原來已經(jīng)購買了信托產(chǎn)品的客戶，有大量現(xiàn)金的需要，采取將信托產(chǎn)品做成債權(quán)抵押，采用技術(shù)模式實(shí)現(xiàn)線下與線上的轉(zhuǎn)接，從而規(guī)避了國家信托法中“合格投資人”最低投資100萬元的門檻限制。同時(shí)力求為信托等各類金融產(chǎn)品持有人提供一站式便捷的流通服務(wù)，也為各層級的投資人提供穩(wěn)健的投資理財(cái)方案，這不但需要業(yè)務(wù)方向的明確，更需要技術(shù)理念層面的不斷推陳出新。

2014年成立之初，易金易就完成了在線投融資平臺的建設(shè)，構(gòu)建了全托管模式的在線平臺，打破了信托投資門檻，使其趨于大眾化，同時(shí)解決了信托持有者的資金需求，最重要的是提高了信托資產(chǎn)的流動性，激活了產(chǎn)品活力。過去，信托的市場流動性很弱，產(chǎn)品從購買到贖回一系列流程要1-3年。在線平臺的建設(shè)可以在時(shí)間上加快流動，并做到根據(jù)個(gè)人的現(xiàn)金需求，完成與信托公司的相關(guān)手續(xù)，進(jìn)而保障投資人的收益，并以信托產(chǎn)品的兌付做為一重安全保障。

談及易金易的在線平臺，侯峰向記者表達(dá)了對云平臺的欣賞之情。他說：“云平臺對滿足信托等金融業(yè)務(wù)的需要與擴(kuò)展特別有意義。因?yàn)樵破脚_的拓展性與靈活性都比較強(qiáng)，當(dāng)遇到業(yè)務(wù)的大爆發(fā)，或出現(xiàn)驟增時(shí)會很好地滿足客戶的即時(shí)需要。同時(shí)云平臺的技術(shù)也在最近這幾年得到了長足的發(fā)展，在安全性和技術(shù)靈活性以及穩(wěn)定性等方面有很大改進(jìn)。大家都知道，金融領(lǐng)域比較注重客戶的多種信息安全，例如個(gè)人隱私信息的安全以及資金的安全等，云平臺在我們金融行業(yè)，以及信托向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的過程中都起到了很重要的作用，可以說是一個(gè)特別好的工具。更重要的是業(yè)務(wù)方面的創(chuàng)新往往源于技術(shù)上的創(chuàng)新，云平臺的使用在很大程度上拓寬了我們的思路?！?/p>

侯峰表示，該平臺運(yùn)營在阿里云上，采用公有云的架構(gòu)技術(shù)，不僅為企業(yè)節(jié)省了大量資金與時(shí)間，還減少了人力與網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，在使用方面具備高度的靈活性，可以根據(jù)業(yè)務(wù)需求隨時(shí)擴(kuò)容。此外，易金易還依托微信平臺開發(fā)了自己的公眾號，并正在開發(fā)APP應(yīng)用，以方便用戶查詢、辦理投資業(yè)務(wù)，同時(shí)增加用戶黏性，降低營銷成本，擴(kuò)大服務(wù)影響力。

談及金融產(chǎn)品的風(fēng)控，侯峰認(rèn)為對比產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)化與傳統(tǒng)線下渠道的營銷，風(fēng)險(xiǎn)性和安全性不同卻又相同。從分析的角度來看，完成數(shù)據(jù)收集的工作之后，都可以根據(jù)微小的數(shù)據(jù)變化來分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的傾向性與可能性。

“如果從信托產(chǎn)品本身來講其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是一樣的，根源都在于信托公司的風(fēng)控團(tuán)隊(duì)，而我們易金易只是額外增加了保障，但這是局限于債權(quán)類集合信托，我們易金易的產(chǎn)品都是債權(quán)類集合信托，這類信托產(chǎn)品存在一種行業(yè)內(nèi)自律。同時(shí)，我們的平臺設(shè)置了風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以及風(fēng)險(xiǎn)互助金，來預(yù)防問題的發(fā)生。”侯峰補(bǔ)充道。如今，易金易正在與相關(guān)保險(xiǎn)公司進(jìn)行洽談，力圖在業(yè)務(wù)流程中再增加一份保障。

除了云平臺對公司業(yè)務(wù)的啟迪外，還涉及到信息化對線下機(jī)構(gòu)與人員管理體系的影響，對此侯峰更是難掩喜悅之情。“它極大地簡化了我們的管理，以前都需要大區(qū)經(jīng)理來進(jìn)行各地區(qū)協(xié)調(diào)與互動，無論是在視頻會議方面還是OA系統(tǒng)方面；如今無論是產(chǎn)品情況還是各個(gè)分公司的狀況，都可以有效利用數(shù)據(jù)分析運(yùn)營過程，極大地方便促進(jìn)管理。”

對于侯峰來說，IT與經(jīng)營相結(jié)合是當(dāng)今行業(yè)的生存之道。IT本身即屬于互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展方式之一，在業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的過程中，易金易也希望可以借助互聯(lián)網(wǎng)信息化的工具做一些對社會有意義的事情，不只做“互聯(lián)網(wǎng)+金融”業(yè)務(wù)，還計(jì)劃在未來推出“互聯(lián)網(wǎng)+公益”來帶動影響一部分人。人的一生除了物質(zhì)追求外，還有精神層面的需求，“互聯(lián)網(wǎng)+公益”讓我們完成投資的同時(shí)兼做一份公益，即幫助有需要的人，也契合當(dāng)今社會向善的風(fēng)氣，同時(shí)還樹立自己的口碑，讓更多人參與進(jìn)來，也讓人們更加了解信托產(chǎn)品。

金融CIO之他見

相對其他行業(yè)，作為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的CIO，對風(fēng)險(xiǎn)的把握以及洞察IT系統(tǒng)方面的漏洞必須表現(xiàn)得更加敏銳，這或許是金融領(lǐng)域CIO必備的專業(yè)素養(yǎng)。當(dāng)然，如果CIO本身具備一定的技術(shù)背景，在與相關(guān)人員探討業(yè)務(wù)模式方向時(shí)，就可以很快評估、判斷出這項(xiàng)業(yè)務(wù)模式的可行性與難點(diǎn)，并快速拿出大致的解決方案，也是很重要的一方面。